Évora
| 196/23.3T8ALR.E1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
RENOVAÇÃO
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
De acordo com o nº1 do art.º 1096º, nº1 do Cód. Civil , na versão da Lei nº 13/2019, de 12.2, 2019, nada dizendo o contrato sobre a renovação, ou prevendo-a, determinou o legislador, imperativamente, que a renovação ocorra por períodos mínimos de três anos, quando o prazo de duração inicial do contrato seja inferior, ou quando o prazo de renovação previsto pelas partes também seja inferior.
Tudo isto no propósito de criar maior estabilidade nas relações arrendatícias, desiderato que também está presente quando impede que a oposição à primeira renovação produza efeitos antes de decorridos esses três anos (art. 1097º, nº3 do Cód. Civil).
ACÓRDÃO
I- RELATÓRIO
1. AA e mulher BB demandaram CC pedindo que esta fosse condenada:
«a) A reconhecer que os AA são donos e legítimos possuidores do direito de superfície que incide sobre a fração autónoma acima identificada fração autónoma designada pela letra “E” correspondente ao segundo andar direito, destinado à habitação do prédio urbano sito na ..., 56 – 2º Dto., freguesia e concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº.2934/E, - inscrito na matriz sob o artigo 4204º E;
b) A reconhecer que não tem qualquer título que legitime a ocupação que da fração vem fazendo; e em consequência;
c) A entregar, imediatamente a fração aos AA., livre e desocupada de pessoas e bens;
d) A pagar aos AA. a quantia de €.300,00 Euros, por cada mês de ocupação dos prédios, desde 1 de abril de 2023 e até efetiva entrega dos mesmos, bem como em custas de parte e demais despesas legais;
e) No pagamento de juros de mora vincendos, calculados sobre o valor corresponde à ocupação mensal, até efetiva entrega da fração.»
Alegaram, para tanto, e em síntese, que são donos e legítimos possuidores do direito de superfície que incide sobre a fração autónoma designada pela letra “E”, e que mediante contrato de arrendamento urbano para habitação com prazo certo de 1 ano, com início em dia 1 de Abril de 2018, renovável por períodos iguais e sucessivos de 1 ano, salvo oposição promovida pelas partes.
Os Autores, antes mesmo da renovação do citado contrato haviam denunciado o mesmo, solicitando a entrega da fração livre e devoluta de pessoas na data do fim do contrato, 31 de Março de 2023 mas que até ao momento a Ré recusa a entrega do imóvel.
2. Regularmente citada a Ré contestou, alegando em síntese que efectivamente foi celebrado um contrato de arrendamento, entre AA e Ré, sendo que desconhecia que seria apenas do Direito de superfície, e que a 31 de Março de 2022, os Autores tentaram proceder ao aumento da renda à revelia do acordado no contrato, em face do valor indicado por contraponto com o indexante previsto no contrato.
A Ré alega ainda que se opôs a tal aumento, com fundamento na violação do previsto nesse contrato, e que, foi precisamente por conta dessa oposição que vieram os AA apresentar denúncia do contrato, por carta datada de 30 de Maio de 2022, a que Ré respondeu alegando abuso de direito dos AA mas sobre a qual não obteve qualquer resposta.
Refere ainda que nunca nenhum pagamento de renda foi recusado.
Termina alegando o abuso de direito dos AA por venire contra factum proprio uma vez que inicialmente pretendiam aumentar a renda e manter o arrendamento, e dois meses depois denunciaram o contrato
3. Realizada audiência final veio, subsequentemente, a ser proferida sentença que culminou com o seguinte dispositivo:
“Em face do exposto, e nos termos de Direito que se invocou, julgo a acção totalmente procedente, por provada, e, nessa conformidade:
a) Declaro os AA. AA e BB são donos e legítimos possuidores do direito de superfície que incide sobre a fração autónoma acima identificada fração autónoma designada pela letra “E” correspondente ao segundo andar direito, destinado à habitação do prédio urbano sito na ..., 56 – 2º Dto., freguesia e concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº.2934/E, - inscrito na matriz sob o artigo 4204º- E.
b) Declaro que a Ré CC não dispõe de título que legitime a ocupação da fracção, em face da oposição à renovação do contrato e respectiva caducidade.
c) Condeno a Ré CC a entregar, imediatamente após o trânsito em julgado da presente decisão a fração autónoma designada pela letra “E” correspondente ao segundo andar direito, destinado à habitação do prédio urbano sito na ..., 56 – 2º Dto., freguesia e concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº.2934/E, -inscrito na matriz sob o artigo 4204º- E, aos AA. AA e BB, livre e desocupada de pessoas e bens
d) Condeno a Ré CC a pagar à autora, a quantia de €300,00, montante correspondente ao pedido apresentado pelos AA, por cada mês ou fracção, contabilizada desde a data da mora na restituição do locado- 01/04/2023- até à data da sua efectiva restituição à autora, ao qual deverá ser deduzido o valor pago pela mesma a titulo de renda mensal, acrescida de juros que se vençam desde a data do trânsito em julgado da sentença e até integral pagamento.
e) Condeno a Ré CC nas custas do processo.”.
4. É desta sentença que recorre a Ré formulando na sua apelação as seguintes (e extensíssimas) conclusões:
I. A douta sentença recorrida padece dos vícios de nulidade por contradição insanável, erro notório de julgamento, quer por referência à prova documental quer testemunhal, que ficou gravada, demissão probatória e ajuizativa/omissão de pronúncia, insuficiência de fundamentação e errónea subsunção jurídica, redundando numa decisão injusta e ao arrepio da prova produzida e do Direito, pretendendo-se obter a sanação dos vícios de que padece com a alteração da decisão face a concretos pontos de facto, a contender com a acção e omissão dos senhorios, constituindo postura e posição cristalinas de abuso de direito;
II. Está em causa o âmbito do exercício dos direitos legais inerentes à fruição e posse de habitação [alínea b) in fine do n.º 3 do art. 647º CPC] bem como demais razões para o efeito suspensivo do recurso dada a preocupação da recorrente em não ficar impossibilitada de usar e fruir, por si e pelo seu agregado familiar, composto pelo companheiro e filhos menores, aquilo que constitui a habitação, tratando-se notoriamente (art. 412º CPC) de um prejuízo considerável e sério;
III. Sob a veste de pretensão de propriedade do arrendado, aquilo que os recorridos querem (e que o Tribunal a quo erroneamente concedeu!) é privar a ré da sua habitação por forma a majorar os rendimentos advenientes da celebração de novo contrato a terceiros por valores de renda mais elevados, sendo que a haver ganho de causa recursória depois dificilmente haveria cabal reparação, pelo que se requer efeito suspensivo ao recurso;
IV. Atento o teor dos pontos de facto 9 e 10 julgados (não correctamente) provados será essencial valorar da conformidade legal de tal carta, desde logo a obediência aos trâmites e formalismos/pressupostos, para efeitos da sua validade e oponibilidade face à destinatária, dado que se mostra tal julgamento da matéria de facto e a consequente douta sentença assente numa pseudo-comunicação que o Tribunal a quo valora erroneamente por se não mostrar assinada por ninguém, pois o teor do doc. 8 (a carta de 30 de Maio de 2022), junto com a douta petição inicial como ficheiro 10 não tem qualquer rúbrica ou assinatura, estando em branco, conforme comprovativo que se juntou nas alegações, sendo que o autor bem tinha consciência da necessidade/obrigatoriedade de remeter comunicações assinadas pois a carta que envia para efeitos de realização de visita ao imóvel, datada de 25 de Janeiro de 2023, igualmente junta com a douta petição inicial e a constituir o doc. n.º 7, ficheiro 9, já se mostra por si assinada, conforme comprovativo que igualmente se deixou;
V. Tratam-se de documentos juntos pelo próprio autor na sua douta petição inicial e estão tal qual se deixaram reproduzidos supra, como poderá ser atestado pela mera consulta dos autos, mostrando-se violado o teor do art. 9.º n.º 1 da Lei 6/2006, razão pela qual se mostra tal alegada comunicação de oposição à renovação a padecer de vício de falta de assinatura, o que coloca em causa a sua subsistência e validade, padecendo a douta decisão proferida do erro notório na apreciação da prova, devendo os pontos de facto dados por provados 8 e 9 serem alterados nos seguintes termos: 9. A 30 de Maio de 2022, mediante remessa de missiva não assinada, os AA opuseram-se à renovação do contrato, denunciando-o; 10. Em tal missiva não assinada solicitavam a entrega da fracção livre e devoluta de pessoas e bens, atenta a denúncia efectuada;
VI. E depois importará efectuar a devida subsunção jurídica por força de tal não cumprimento de formalidade essencial à comunicação pois a prova documental referente ao tema da prova 2), tal qual ressaltou da acta referente à audiência prévia realizada em 07-II-2024, a contender
com “2) Da validade da denúncia/oposição à renovação do contrato de arrendamento existente entre Autor e Ré, datado de 20/02/2018”, mostra-se insuficiente e sem observância das formalidades legalmente exigíveis, estando assim a sua validade inexoravelmente inquinada, não devendo ser operante, tratando-se de um vício cristalino, ostensivo e vítreo que a inquina inexoravelmente, devendo a decisão ser no sentido da sua invalidade!
VII. E por referência ao tema da prova 3), tal qual ressaltou da acta referente à audiência prévia realizada em 07-II-2024, a contender com “3) Da obrigatoriedade da Ré indemnizar o Autor pela não entrega do imóvel aquando da sua resolução ou não;” sendo tal comunicação inoperante também inexistirá fundamento bastante para a condenação da recorrente, que deverá ser absolvida pois uma comunicação não assinada não terá o valor probatório que o Tribunal a quo lhe confere;
VIII. Para efeitos do tema de prova 4), tal qual ressaltou da acta referente à audiência prévia realizada em 07-II-2024, julga-se que o Tribunal a quo não se pronunciou sobre a totalidade do circunstancialismo e factualidade que resultou provada em audiência de discussão e julgamento, acabando o teor do ponto de facto julgado provado 8 por ser simples e despido do circunstancialismo cabal, sendo que não se revela indiferente saber quando, por que via e com que fundamentos é que a recorrente contestou o pedido dos recorridos quando tal pretensão era abusiva e violava frontalmente o teor da cláusula quarta do contrato de arrendamento, que apenas consagrava aumento em função do coeficiente de actualização;
IX. A recorrente, de boa-fé, remeteu ao autor uma missiva, datada de 11 de Abril de 2022 (ou seja, em curto lapso temporal após a recepção!) e quando esperava que o autor corrigisse o erro e declarasse o valor correcto de renda a pagar o certo é que foi surpreendida com a missiva de denúncia do contrato, já junta pelos autores e datada de 30 de Maio de 2022, impondo-se que haja alteração do ponto 8 julgado provado que deverá passar a corresponder ao teor do ponto 11 da contestação oferecida: Tal pedido foi contestado pela ré que remeteu ao autor uma missiva, datada de 11 de Abril de 2022 a expor que tal violava o teor do contrato e ficava a aguardar pelo valor correcto da renda de acordo com o coeficiente de actualização a vigorar no ano de 2022, que era de 1,0043;
X. Importará igualmente levar ao elenco dos factos julgados provados as demais duas comunicações remetidas aos senhorios pelo mandatário da recorrente pois, na sequência de tal carta de oposição à renovação e no início de 2023 veio o signatário a ser contactado pela ré, pelo que remeteu a missiva que se mostra junta pelos autores (tendo todavia lapso na data/ano, pelo qual o signatário se penitencia, pois é 2023 e não de 2022), e atendendo a que nenhuma resposta foi dada ao signatário, tendo apenas sido remetida carta enviada pelo autor à ré e para efeitos de realização de visita ao imóvel, datada de 25 de Janeiro de 2023, igualmente junta com a douta petição inicial e a constituir o doc. n.º 7, ficheiro 9, remeteu nova missiva, desta vez registada e datada de 03 de Fevereiro de 2023, conforme cópia da mesma, do talão de pagamento e do registo que se juntaram como docs. n.os 6 a 8;
XI. Devem ser aditados aos pontos de facto julgados provados os seguintes pontos: I) A ré, por intermédio do seu mandatário, remeteu duas missivas ao autor, uma datada de 17 de Janeiro de 2023 e outra de 03 de Fevereiro de 2023 a invocar não só abuso de direito como também a manifestar intenção de uma resolução extrajudicial que possibilitasse a manutenção da relação arrendatícia; e II) O autor nunca deu qualquer resposta escrita a tais cartas, tendo-se limitado a remeter carta por si assinada, datada de 25 de Janeiro de 2023 a comunicar dia para visita ao imóvel mas sem renovar ou reiterar a caducidade ou cessação contratual;
XII. Do depoimento das testemunhas ouvidas em audiência de discussão e julgamento ressaltou que os autores serão proprietários de demais prédios, os quais igualmente se mostram arrendados mas apenas denunciaram o contrato de arrendamento da ora recorrente, tendo o autor, no depoimento e declarações de parte que prestou, em 17-V-2024, que ficou gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso no Tribunal de 10:41:27 a 11:24:07, foi cristalino ao confessar que apenas rescindiu o contrato porque não se entenderam sobre o aumento de renda, o que fez na passagem 5:35 a 36:24 e voltou a reafirmar, na passagem 40:50 a 41:18, anuindo expressamente à qualificação da sua acção como retaliação, devendo também ser valorado o teor da assentada que ficou a constar da acta de 17 de Maio de 2024;
XIII. Importa valorar o depoimento prestado pela testemunha DD, cujo depoimento ficou gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso no Tribunal de 11:46:13 a 12:04:28 do dia 17-V-2024, tendo tal
testemunha, mediador imobiliário, referido na passagem 02:29 a 02:40 que conheceu o Sr. AA (o autor) a quem faz a gestão dos arrendamentos e algumas transações, que ele Sr. AA (autor) queria fazer aditamentos para a actualização de rendas junto dos arrendatários e acordo bem como desbloquear alguns imóveis (passagem 04:04 a 04:36), expondo que nalguns imóveis fez-se a actualização e a D. CCopôs-se ao valor de majorar a renda (passagem 04:37 a 04:45), referindo que tal aumento não foi aceite e que a D. CC foi a única rendeira que não aceitou (passagem05:09 a 05:17), contando ainda que esse era um dos imóveis e como as coisas não estavam a correr a 100%, como nos outros arrendamentos que ele tem, e ele não queria deixar o problema à filha (passagem 06:48 a 07:00), tendo na passagem 07:10 a 07:17 referido que o Sr. AA (o autor) para não deixar o problema à filha tentou cancelar o contrato, tendo até a própria Juiz ficado surpreendida/surpresa e questionado qual era o problema (passagem 07:19 a 07:21), pois ter um imóvel, via de regra, não será problema nenhum!
XIV. Mais disse tal testemunha que a actualização prevista no contrato não foi cumprida e tratou-se de comunicação para acordo de aumento de 50 euros que não foi de acordo com a lei, não tendo a D. CC aceitado, estando no direito dela (passagem 12:58 a 13:31) mas o aumento pretendido não foi de cinquenta euros mas sim de 100 euros e o teor da carta de Março de 2023 não é nenhuma proposta para acordo mas sim a fixação/imposição unilateral, constando-se que tem a data para início de vencimento da nova renda;
XV. Referiu-se ao Sr. AA (o autor) usando como exemplo quem tem cinco ou seis imóveis (passagem 17:14 a 17:18), concluindo que o imóvel tem hoje um valor de mercado de arrendamento de 600 euros, sendo que o lesado é o Sr. AA, não é mais ninguém (passagem 18:02 a 18:11), ressaltando de tal depoimento o facto de tudo ser feito numa óptica meramente economicista, referindo-se mesmo que havendo uma arrendatária com as rendas em dia o senhorio é que é o lesado por o valor de mercado ser superior ao da renda contratualizada e paga, referindo o senhorio como tendo múltiplos imóveis e plúrimos arrendamentos, denotando uma visão em que se maximiza o lucro e as rendas e faltando à verdade quando referiu a tentativa de aumento em apenas 50 euros quando foi para o dobro e sem qualquer negociação ou objectivo de prévio acordo, mas sim imposição unilateral!
XVI. Atente-se ainda no depoimento prestado pela testemunha EE, cujo depoimento ficou gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso no Tribunal de 14:13:49 a 14:26:16 por referência ao dia 11 de Junho de 2024, a qual referiu que o Sr. AA (o autor) tem vários imóveis (passagem 04:59 a 05:16), acrescentando que o Sr. AA disse-lhe que tem aquele e mais apartamentos arrendados (passagem 05:41 a 05:50), expondo ainda achar que ele não pretende meter os outros inquilinos fora, será só este caso (passagem 08:48 a 08:55), dizendo que o Sr. AA (o autor) não disse que houve resposta dos arrendatários (passagem 11:21 a 11:47) e referindo que os netos do Sr. AA vivem em Londres (passagem 10:55 a 10:58), ressaltando de tal depoimento que também esta testemunha referiu que o autor terá vários outros imóveis e apenas face a esta situação da ré remeteu carta a denunciar o contrato, referindo ainda a morada dos netos do autor;
XVII. Importa ainda valorar o depoimento prestado pela testemunha FF, companheiro da recorrente e residente no local arrendado, cujo depoimento ficou gravado através do sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal de 14:27:00 a 14:48:09 do dia 11 de Junho de 2024, que referiu que o Sr. AA (o autor) quis fazer aumento desproporcional de renda e a companheira apresentou contestação por ser aumento superior ao permitido (passagem 04:42 a 05:04), acrescentando que depois deles contestarem, ele enviou a carta registada a fazer cessar o contrato (passagem 07:08 a 07:16), expondo que eles (a ré e ele, seu companheiro) viram que aquilo era um abuso, o Sr. AA estar a fazer um aumento da renda como estava, tendo contestado e o Sr. AA não deu resposta (passagem 07:54 a 08:12), tendo na passagem 08:50 a 08:54 referido mesmo à situação como sendo um abuso de poder, concretizando na passagem 09:23 a 09:30 que o Sr. AA só fez isso por eles não aceitarem o aumento coercivo que ele estava a fazer;
XVIII. Por forma a que o Tribunal possa válida e juridicamente aferir do abuso de direito e conduta dos autores deverão ser aditados os seguintes factos ao elenco dos factos provados: I) Para além do imóvel arrendado à ré, o autor é ainda proprietário de outros imóveis arrendados em número não concretamente apurado mas entre cinco e seis; II) Não obstante tal circunstancialismo referido no número anterior, o autor apenas pretendeu cessar o contrato de arrendamento da ré; III) A ré foi a única arrendatária a não aceitar o aumento unilateral de renda levado a cabo pelo autor; IV) Tal comunicação de oposição à renovação apenas teve lugar porque a ré não aceitou o aumento de renda unilateralmente decidido pelo autor; V) Tal aumento unilateral da renda mostrava-se violador do contrato celebrado e da legislação aplicável; VI) Os autores pretendem maximizar os seus rendimentos pela celebração de novo contrato de arrendamento com terceiros, necessariamente por valores de renda mais elevados, tendo o arrendado o valor de mercado actual de cerca de 600 euros, e aproveitando a especulação imobiliária; e VII) Os netos do autor vivem em Londres;
XIX. Mostra-se erroneamente julgado o ponto de facto julgado provado 18, que deverá ser julgado não provado pois tão-pouco havia sido referido pelo próprio autor, sendo a douta sentença é injusta na medida em que basta atentar no teor da douta petição apresentada pelos
autores para se vislumbrar que nunca e em momento algum alegaram qualquer necessidade da habitação para si ou para os seus netos, sendo o teor do ponto 18 dado por provado inovatório, dado que não constava de qualquer das peças processuais remetidas aos autos, sem respaldo no depoimento de parte do próprio autor, que tal qual ressalta da acta respeitante à sessão do dia 17-V-2024 e assentada aí vertida mas como não se trata de descendentes em primeiro grau, não tem qualquer significado dado que tão-pouco permitir a denúncia nos termos legais!
XX. Importa valorar o teor da assentada que ficou a constar da acta de 17 de Maio de 2024 e tal qual ressalta quer da carta remetida aos senhorios, conforme ponto de facto julgado provado 12, quer do teor da contestação remetida, a recorrente entende estar-se perante um abuso de direito por parte dos senhorios pois entre a comunicação unilateral de aumento da renda, de 31 de Março de 2022, conforme ponto de facto provado 7, em violação do contratado e da legislação aplicável, e tal oposição à renovação, datada de 30 de Maio de 2022 [facto provado 9] decorre um curto lapso temporal (dois meses, ou seja, 60 dias): em final Março de 2022 os senhorios pretendiam a vigência contratual, comunicando aumento unilateral de renda, e menos de dois meses depois já o não pretendiam, com o terminus da relação arrendatícia;
XXI. Entre tais dois marcos temporais teve lugar a resposta da recorrente, datada de 11 de Abril de 2022 (ou seja, em curto lapso temporal após a recepção!) a expor que tal violava o teor do contrato e ficava a aguardar pelo valor correcto da renda de acordo com o coeficiente de actualização a vigorar no ano de 2022, que era de 1,0043, conforme cópia da carta, registo CTT e aviso de recepção que se juntaram como docs. n.os 3 a 5 na contestação, pelo que apenas por retaliação, e numa lógica meramente de oportunidade económica e total desapego aos direitos da arrendatária, é que tal oposição à renovação teve lugar pois tendo o mesmo demais arrendatários, como a recorrente foi a única a não aceitar tal ilegalidade no aumento unilateral de rendas, veio a sofrer tal comunicação;
XXII. Há assim, indubitavelmente (e como ademais o próprio recorrido reconheceu nas declarações que prestou!) uma relação de causa-efeito entre a recusa de aceitação do aumento pela arrendatária e a comunicação de oposição à renovação pois caso a mesma tivesse aceite tal aumento ilegal de renda, a representar majoração de 33% (ou seja, 1/3!) tal comunicação, não lhe teria sido remetida e, quando esperava que o autor corrigisse o erro e declarasse o valor correcto de renda a pagar, o certo é que foi surpreendida com a missiva de denúncia do contrato, já junta pelos autores e datada de 30 de Maio de 2022, tendo a recorrente, nas respostas remetidas em Janeiro e Fevereiro de 2023, invocado não só abuso de direito como manifestou intenção de uma resolução extrajudicial que possibilitasse a manutenção da relação arrendatícia, sendo que na carta a comunicar a ida e visita ao arrendado, datada de 25 de Janeiro de 2023, não consta qualquer reiteração ou alusão à cessação contratual, ganhando qualquer declaratário normal a convicção de adesão à sua invocação prévia de abuso de direito;
XXIII. O tempo foi passando e teve lugar a deslocação ao arrendado, a qual foi consentida nos termos legais e contratuais, com vistoria no dia 28 de Fevereiro de 2023, conforme facto provado 14 e em nenhum momento de tal reunião foi dito à ré ou ao seu companheiro, que igualmente estava no local, que ela tinha de entregar o imóvel e sair, como resulta do teor do ponto de facto provado 15, tendo criado a legítima expectativa que a manifestação por si exposta de manutenção do contrato havia sido aceite e que tal contacto posterior seria para tal efeito mas veio a ser surpreendida com a presente pendência processual, que tem por abusiva e indevida, pois basta ver que nenhum pagamento de renda foi recusado, conforme facto provado 16;
XXIV. Se o autor em 31 de Março de 2022 comunicava uma actualização de renda tal terá de ser entendido, por qualquer declaratório normal, como manifesta intenção de prosseguimento e manutenção do contrato de arrendamento e não deixará de possibilitar que seja entendida tal futura denúncia ou oposição à renovação como retaliação imerecida e desprovida de juridicidade, por constituir um abuso de direito, pois mostra-se separada por menos de dois meses e subsequente à não aceitação da actualização substancial, unilateral e ilegal da renda, sendo notório, o que se invoca nos termos e para efeitos do art. 412º CPC, que todo e qualquer arrendatário médio que recebesse uma carta com aumento de renda ficaria convencido da manutenção da finalidade arrendatícia, do arrendado e no interesse do senhorio na sua manutenção!
XXV. Nos termos do art. 334º CC “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”, estando em causa um direito de crédito e de propriedade de direito de superfície vs o direito à habitação onde a ré reside com o seu companheiro e dois filhos menores, desde logo uma criança nascida em Março de 2020, julgando-se que a visão global de conjunto não deixará de abonar a posição da ré e ter por abusivas as pretensões dos autores como, de igual forma, já era abusiva a pretensão de aumento de renda;
XXVI. Entende a recorrente que tal denúncia é ilícita e ineficaz, não produzindo seus efeitos e mantendo-se o contrato em vigor nos seus precisos termos pois representa única e aparentemente retaliação pelo facto de não ter aceite tal aumento de renda que era em si mesmo ilegal e violador do contratualmente assumido, tendo todos os pagamentos de renda que fez ex ante ou a posteriori sido aceites e nenhum foi recusado ou devolvido: basta ver que ressaltando do teor da cláusula segunda do contrato o pagamento de uma caução e estando o imóvel em boas condições, conforme vistoria de 28 de Fevereiro de 2023, desde logo deveriam os autores ter recusado a renda de Março de 2023, paga em Fevereiro, o que não fizeram, da mesma forma que não recusaram a renda de Abril de 2023, paga em Março de 2023, pelo que aquando do recuso à via judicial já tinham dois meses de renda paga e que, na sua óptica, sempre seriam indevidas!
XXVII. Julga a recorrente não ter de entregar nem desocupar a fracção, não podendo também ser condenada em quaisquer demais penalidades, constituindo o arrendado casa de morada de família onde habita com o seu companheiro e mais dois filhos menores e sem disporem de qualquer habitação para onde possam ir residir, sendo notório que os preços das habitações estão cada vez mais caros muito também por força da especulação imobiliária e maximização de lucros e receitas pelos proprietários;
XXVIII. É de censurar que alguém, única e aparentemente movido apenas pela busca do lucro, queira fazer cessar um contrato de arrendamento apenas tendo em vista alegadamente a obtenção de renda superior por parte de outros novos inquilinos, sem compaixão nem consideração pela situação da ré e seus familiares, conforme decorre comprovado até pelo pedido de protecção jurídica formulado (referência 9659218 de 05-V-2023), que se veriam despejados e sem local onde residir, o que foi exposto ao autor aquando da vistoria realizada e nas missivas enviadas pelo mandatário da arrendatária, não tendo recebido qualquer oposição nem pronúncia contrária, pelo que muito estranha a opção pelo recurso à via judicial quando tinha ficado convencida de que tal denúncia teria sido dada sem efeito e continuariam a residir no local de pleno direito, como é sua vontade!
XXIX. O princípio da boa-fé remete a Administração da Justiça para um padrão ético de comportamento na sua relação com os cidadãos, agindo de forma correcta, leal e sem reservas, o que se mostra extensível à administração da justiça, tratando-se de um princípio programático de comportamento que se materializa através da observância de três outros princípios: I) da protecção da confiança (tutela da estabilidade dos actos da Justiça, como condição indispensável à segurança dos cidadãos e à permanência e estabilidade da ordem jurídica); II) da materialidade (orientação da actividade judicial para a tutela substancial das situações jurídicas, em vez de ser direccionada para as formalidades) e III) da transparência decisória (direito e o dever de informação, de fundamentação e de participação dos cidadãos, maxime, dos arrendatários por forma a fomentar a sua prossecução habitacional);
XXX. Mostra-se consagrada tal responsabilidade na Constituição da República Portuguesa, nos arts. 204º e 266º n.º 2, com a subordinação dos Tribunais e agentes administrativos à Constituição e à lei, devendo actuar, no exercício das suas funções, com respeito pelos princípios da protecção da confiança e segurança, igualdade, da proporcionalidade, da justiça, da imparcialidade e da boa-fé, da estabilidade, da segurança e da confiabilidade, estando em causa valores que, merecedores de um reconhecimento indubitável e de uma protecção acrescida, são erigidos à categoria de bens jurídicos fundamentais, constituindo-se em cânones orientadores que devem enformar todos os actos dos poderes públicos, principalmente os que encerrarem conteúdo decisório;
XXXI. Tem-se por notório, o que se alega nos termos e para efeitos do art. 412º do Código de Processo Civil, que é quase intuitiva a ideia de que qualquer sujeito cria expectativas e orienta as suas opções de vida de acordo com decisões ou notificações judiciais, antecipando riscos baseados em tais situações que prevê (e ganhando acréscimo de confiança na ausência de resposta de sinal contrário face ao por si invocado!) manterem-se, e planificando a vivência com base em tais factos, sendo que de um ponto de vista subjectivo, a ideia fundamental a reter é a de que não devem ser permitidas alterações jurídicas com as quais, razoavelmente, os destinatários não podem contar e que introduziriam na respectiva esfera jurídica desequilíbrios desproporcionais, justificando-se por isso que seja reconhecida ao poder judicial uma dimensão conservadora tendente a impedir a perturbação que a acção estadual imprevista poderia introduzir;
XXXII. Numa perspectiva de Direito Público, e na sua configuração clássica, o princípio da protecção da confiança (Vertrauensschutz) vincula e limita os vários poderes Estaduais, exigindo de cada um deles cuidados suplementares no momento de levarem à prática as diferentes tarefas que se lhes mostrem confiadas, tratando da convicção legítima de que as coisas se passarão de determinado modo e cuja violação se pode considerar atentatória da mais elementar ideia de justiça: a protecção da confiança legítima (Schutzes berechtigten Vertrauens);
XXXIII. Dúvidas inexistirão que tal preterição da segurança jurídica e protecção da confiança terá como consequência mais gravosa a desintegração do interesse público, que não poderá nunca significar o resultado da soma algébrica de todos os interesses individuais mas deverá consistir um plus em relação a este resultado, não podendo a administração da justiça tornar-se errática e insegura, deixando transparecer tal insegurança para a esfera jurídica dos administrados sob pena de não se conseguir rever num Interesse público que lhe sirva de referência e, indubitavelmente, constitucionalmente ancorado;
XXXIV. Juridicamente, o princípio da protecção da confiança reflecte a preocupação dispensada pelo ordenamento aos valores da estabilidade, da segurança e da confiabilidade, valores esses que a recorrente professa pelo que não deixa tal resultado, da validação de uma comunicação de oposição à renovação não mais reiterada nem insistida, de ser desajustado e violador dos mesmos, traduzindo o princípio da protecção da confiança, intrinsecamente ligado aos princípios da segurança jurídica e do Estado de Direito na sua essência plena, o dever-poder que possuem os três poderes públicos de cuidar da estabilidade decorrente de uma relação matizada de confiança mútua, no plano institucional, tendo o princípio da confiança o intento de proteger prioritariamente as expectativas legítimas que nascem da arrendatária, a qual confiou na postura e no vínculo criado através da prática de factos por parte do senhorio, como seja a vistoria e não reiteração de cessação contratual bem como omissão de resposta às duas missivas com invocação de abuso de direito, a indiciar expressamente a vigência e manutenção contratual;
XXXV. Não se poderá esquecer que tais princípios, uma vez cristalizados na Constituição da República Portuguesa (ou seja, dotados de assento constitucional!) constituirão trave mestra de todo o sistema normativo e judicial e ser-lhe-ão tão essenciais quanto o próprio oxigénio para a humanidade, mostrando-se verificada a existência de uma situação justificada de confiança a ser protegida, não deixando qualquer arrendatária média colocada no lugar da recorrente de criar a expectativa pela mesma gerada: manutenção e vigência contratual do arrendamento;
XXXVI. Existe verdadeiramente um benefício prático e efectivo para a recorrente, reclamante da proteção da confiança, uma vez que com o recurso apresentado se visa obstar um prejuízo sério, decorrente da cessação contratual e desapossamento do arrendado, para o qual tem implementado um projecto de habitação e vivência em comum, não podendo a confiança depositada pela recorrente/arrendatária, assente na segurança jurídica, deixar de merecer tutela jurídica, não podendo o Direito globalmente considerado ficar absolutamente indiferente à eventual frustração dessa confiança, devendo serem tidos em consideração e douta análise a efectivar por V/ Exas. Os princípios da boa-fé, da segurança jurídica e da proteção da confiança;
XXXVII. Sob pena de preterição da noção de Estado de Direito ter-se-á de admitir que se vive sob a legitimação do princípio da confiança, exigindo-se do poder público a boa-fé nas relações com os particulares e o respeito pela confiança que os indivíduos depositam na estabilidade e continuidade do ordenamento jurídico e bem andarão V/ Exas. Quando tutelem tal expectativa já criada, derivada da Lei, da própria acção e inacção dos senhorios e adequada ponderação das diversidades da situação, sem conversão dos critérios de justiça substantiva em instrumentos de plasticidade jurídica inadequados;
XXXVIII. O abuso de direito visa também funcionar como válvula de escape do sistema, de forma que naquelas situações em que a aplicação de uma norma conduza a resultados não razoáveis relativamente aos valores vigentes na ordem jurídica, se possa impedir o seu funcionamento pois se o legislador tivesse previsto o resultado a que a norma conduziu, ter-se-ia abstido de a editar, dados os clamorosos resultados em que a sua aplicação desaguou, dado que agir de boa-fé é agir com diligência, zelo e lealdade correspondentes aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar;
XXXIX. A douta sentença, tal qual está, é violadora da lei (legislação ordinária e lei fundamental – Constituição da República Portuguesa!) e injusta, não respeitando nem observando os mais elementares princípios jurídicos, como seja, da legalidade, da igualdade, da
proporcionalidade, da adequação e da proibição do excesso!
XL. Mostra-se inconstitucional, por violação dos princípios da proporcionalidade, adequação e proibição do excesso, consagrados no art. 18º CRP, bem como ao direito à habitação plasmado no art. 65º n.º 1 CRP, o entendimento e dimensão normativa do art. 1097º CC no sentido de “Não constitui abuso de direito do senhorio, que não necessita da habitação para si, a oposição à renovação de contrato de arrendamento, com renda actualizada (por não ser renda antiga!) e sem qualquer mora, na sequência de recusa de aceitação do aumento de renda unilateral e ilegal, por violador do contratado e da legislação aplicável, comunicado em pretérita comunicação não temporalmente distante”;
XLI. Mostra-se inconstitucional, por violação dos princípios da proporcionalidade, adequação e proibição do excesso, consagrados no art. 18º CRP, bem como ao direito à habitação plasmado no art. 65º n.º 1 CRP, o entendimento e dimensão normativa do art. 1097º CC no sentido de “Não constitui abuso de direito do senhorio, que não necessita da habitação para si, a oposição à renovação de contrato de arrendamento, com renda actualizada (por não ser renda antiga!) e sem qualquer mora, celebrado com arrendatária que viva no arrendado com o seu agregado familiar, composto por companheiro e filhos menores, e que não disponha de outra habitação ou condições económicas para celebrar outro arrendamento;
XLII. Mostra-se inconstitucional, por violação dos princípios da proporcionalidade, adequação e proibição do excesso, consagrados no art. 18º CRP, bem como ao direito à habitação plasmado no art. 65º n.º 1 CRP, o entendimento e dimensão normativa do art. 14º da Lei 6/2006, no sentido de “Não constitui abuso de direito do senhorio, que não necessita da habitação para si, a oposição à renovação de contrato de arrendamento, com renda actualizada (por não ser renda antiga!) e sem qualquer mora, na sequência de recusa de aceitação do aumento de renda unilateral e ilegal, por violador do contratado e da legislação aplicável, comunicado em pretérita comunicação não temporalmente distante”;
XLIII. Mostra-se inconstitucional, por violação dos princípios da proporcionalidade, adequação e proibição do excesso, consagrados no art. 18º CRP, bem como ao direito à habitação plasmado no art. 65º n.º 1 CRP, o entendimento e dimensão normativa do art. 14º da Lei 6/2006, no sentido de Não constitui abuso de direito do senhorio a pretensão de despejo alicerçado na sua própria oposição à renovação de contrato de arrendamento, com renda actualizada (por não ser renda antiga!), sem qualquer mora ou necessidade própria de habitação, celebrado com arrendatária que viva no arrendado com o seu agregado familiar, composto por companheiro e filhos menores, e que não disponha de outra habitação ou condições económicas para celebrar outro arrendamento, sendo assim colocados na rua sem alternativa habitacional;
XLIV. Mostra-se inconstitucional, por violação dos princípios da proporcionalidade, adequação e proibição do excesso, consagrados no art. 18º CRP, bem como ao direito à habitação plasmado no art. 65º n.º 1 CRP, o entendimento e dimensão normativa do art. 14º da Lei 6/2006, no sentido de “Não constitui abuso de direito e fraude à lei do senhorio a pretensão de despejo alicerçado na sua própria oposição à renovação de contrato de arrendamento visando com a recuperação do imóvel, nova contratação arrendatícia e obtenção de uma renda superior e não permitida pelo coeficiente e limite legalmente plasmado de actualização, tal qual fez constar em pretérita comunicação unilateral com aumento de renda ilegal, por violador do contratado e da legislação aplicável.”
XLV. Normas jurídicas violadas: maxime arts. 410º, 411º, 412º, 413º, 607º n.º 5 e 615º n.º 1 c) e d) CPC; arts. 334º e 1097º CC; art. 14º da Lei 6/2006; arts. 10º, 13º e 14º da Lei de Bases da Habitação (Lei 83/2009 de 03/09); arts. 12º, 13º, 18º, 20º, 65º, 204º, 205º n. 1e 266º n.º 2 CRP; Princípios jurídicos violados: da apreciação da prova, da culpa, da responsabilização civil pela produção de danos, da propriedade, do inquisitório, do direito à habitação e sua protecção, da segurança jurídica, da protecção da confiança, da transparência decisória, da imparcialidade, da boa-fé, do dispositivo, da proporcionalidade, da adequação e da proibição do excesso, do acesso à tutela jurisdicional efectiva, da metódica de concordância prática entre direitos bem como da (des)igualdade. Termos em que, e sempre com o mui douto suprimento de V/ Exas., se interpõe recurso, visando a revogação de douta decisão proferida por se ter a mesma como injusta e a padecer de vícios de nulidade por contradição insanável, demissão ajuizativa/omissão de pronúncia face a circunstancialismo essencial à decisão da causa, errónea apreciação da prova documental e testemunhal gravada bem como errada subsunção jurídica, com reflexo nefasto na apreciação do mérito da acção, prejuízo sério, significativo e injustificado para a ré e sem respaldo nos factos e na legislação aplicável atento o abuso de direito por parte dos recorridos.
V/ Exas., seres humanos sábios, pensarão e decidirão necessariamente de forma justa, alcançando a costumada e almejada Justiça, na medida em que, citando Marquês de Condorcet e Dante Alighieri, uma alma nobre faz justiça, mesmo aos que a recusam, não deixando de pesar, em balanças diferentes, os pecados dos homens dissimulados e os dos sinceros! Todavia, nunca esquecendo que, acompanhando Anatole France A Justiça é a sanção das injustiças estabelecidas!”.
5.Contra-alegaram os Autores defendendo a improcedência do recurso.
6. OBJECTO DO RECURSO
Ponderando que o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 608º, nº2, 609º, 635º nº4, 639º e 663º nº2, todos do Código de Processo Civil – as questões cuja apreciação as mesmas convocam são as seguintes:
6.1. Impugnação da matéria de facto: se os factos insertos nos pontos 8 e 9 devem ser alterados nos moldes preconizados pela apelante; se devem ser aditados outros factos ao elenco dos provados e se o facto inserto no ponto 18 deve ser eliminado do elenco dos “Provados” por não ter sido alegado.
6.2. Reapreciação jurídica da causa: Da validade e eficácia da oposição à renovação do contrato de arrendamento outorgado entre as partes e se a interpretação do art.º 1097º do Cód. Civil feita na sentença é inconstitucional.
*
Sucede que ao apreciarmos o recurso constatámos que não se ponderou numa questão (prévia) conexionada com a validade e eficácia da oposição à renovação do arrendamento levada a efeito pelo senhorio através da missiva de 30 de Maio de 2022 tendo em vista a cessação do contrato em 31 de Março de 2023 : a de saber se nº1 do art.º 1096º do Cód. Civil (na versão dada pela Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro) impõe imperativamente que a renovação ocorra por períodos mínimos de três anos, quando o prazo de duração inicial do contrato seja inferior, ou quando o prazo de renovação previsto pelas partes também seja inferior.
Foi cumprido o disposto no nº3 do art.º 3º do CPC, tendo ambas as partes se pronunciado sobre a possibilidade aventada de neste acórdão assim se entender.
II- FUNDAMENTAÇÃO
7. É o seguinte o teor da decisão de facto inserta na sentença recorrida:
A. Factos provados:
1. Os AA. são donos e legítimos possuidores do direito de superfície que incide sobre a fração autónoma designada pela letra “E” correspondente ao segundo andar direito, destinado à habitação do prédio urbano sito na ..., 56 – 2º Dto., freguesia e concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº.2934/E, - inscrito na matriz sob o artigo 4204º-E;
2. Beneficiando do registo de aquisição de tal direito da inscrição Ap.500 de 2018/01/12 10:55:35 UTC - Aquisição;
3. A 20 de fevereiro de 2018, os AA. deram de arrendamento à R. a Fração supra referenciada, tendo o contrato iniciado a sua vigência a 1 de Abril de 2018.
4. O contrato foi celebrado por um ano, com renovação automática, por iguais períodos.
5. Tal contrato prevê ainda que a oposição à renovação do contrato por parte do senhorio operar-se-ia por carta dirigida à arrendatária, com antecedência mínima de 60 dias, relativamente ao fim do prazo inicial do contrato ou qualquer das renovações
6. Foi estipulado o valor de renda de 300,00€ (trezentos euros) mensais, actualizáveis anualmente.
7. A 31 de Março de 2022, foi apresentado o aumento de renda, para €400,00 mensais.
8. Tal pedido foi contestado pela Ré.
9. A 30 de Maio de 2022, os AA opuseram-se à renovação do contrato, denunciando-o.
10. Em tal missiva, solicitavam a entrega da fracção livre e devoluta de pessoas e bens, atenta a denúncia efectuada.
11. E que a entrega deveria ocorrer no dia 31 de Março de 2023
12. A esta carta respondeu a Ré alegando que tal constituiria um abuso de direito.
13. A esta carta, não responderam os AA.
14. A 28 de Fevereiro de 2023, foi efectuada vistoria ao imóvel, tendo sido esclarecida a Ré que a casa estava em muito bom estado, limpo e arrumado.
15. Nesse dia o A marido não reforçou que necessitavam de sair de imediato do imóvel.
16. Até à entrada da presente acção, nenhuma renda se encontrava em falta, nem foi recusada pelos AA.
17. Mantendo-se, até ao momento a R no imóvel.
18. Os AA necessitam do apartamento para que o mesmo possa ser utilizado por um dos seus netos.
B. Factos não provados
Não ficou por provar qualquer facto, com relevância para boa decisão dos autos.
8. Do mérito do recurso
Conquanto a impugnação da matéria de facto deva preceder a reapreciação jurídica da causa, o certo é que o quadro fáctico enunciado permite, sem necessidade de qualquer modificação, conhecer da questão essencial que neste recurso se coloca e que se conexiona com a validade e eficácia da oposição ao arrendamento levada a efeito pelo senhorio através da missiva de 30 de Maio de 2022 tendo em vista a cessação do contrato em 31 de Março de 2023.
É que no dia 13.2.2019 entrou em vigor a Lei nº 13/2019, de 12.2, que, entre outras normas, procedeu à alteração dos n.ºs 1 e 2, do artigo 1096.º do mesmo código.
E mercê de tal alteração, a redacção de tal artigo passou a ser a seguinte:
“1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 - Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos previstos n.º 3 do artigo anterior.
3 – Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes”.
Ora, o contrato de arrendamento em apreciação iniciou-se em 1.4.2018 e foi celebrado pelo prazo de um ano, com renovação automática, por iguais períodos.
Isto significa que no termo do seu primeiro ano de vigência – que ocorreu em 31.3.2019 - já estava em vigor a redacção do nº1 do artigo 1096º na versão da Lei nº 13/2019, de 12.2.
Esta versão da norma é imediatamente aplicável a esta relação jurídica de arrendamento atento o disposto no art.º 12º do Código Civil, (já que a Lei n.º 13/2019, de 12.2, não contém qualquer norma de direito transitório no que concerne à aplicação da nova redação do artigo 1096.º do Código Civil aos contratos de arrendamento existentes à data da sua entrada em vigor).
A Lei n.º 13/2019, ao abrigo do art.º12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Cód. Civil, na medida em que as suas disposições se revistam de natureza imperativa, aplica-se às relações jurídico-arrendatícias que subsistam à data do seu início de vigência, porquanto dispõe sobre o seu conteúdo e o conforma abstraindo do facto que lhes deu origem.
Por consequência, nessa ocasião o contrato renovou-se automaticamente por mais três anos (e não apenas por um, como contratualmente ajustado) e, por isso, só alcançaria o seu termo em 31 de Março de 2022, renovando-se então por mais três anos caso os senhorios não se opusessem à sua renovação, como efectivamente então não se opuseram.
Por isso, quando em 30 de Maio de 2022 os AA se opuseram à renovação do contrato com vista à sua cessação no dia 31 de Março de 2023, fizeram-no no pressuposto de que o contrato se havia renovado por períodos de um ano, o que de acordo com a Lei nº 13/2019, de 12.2. é imperativamente vedado.
Este entendimento que sufragamos, – que é maioritário no Supremo Tribunal de Justiça- é seguido, dentre outros, pelos seguintes acórdãos: STJ de 17.1-2023 (Pedro Lima Gonçalves) de 20.9.2023 (Jorge Leal), de 12.12.2024 (Isabel Salgado); e de 13.2.2025 (Nuno Pinto de Oliveira).
E é seguido, igualmente, pela maioria da doutrina: Luís Menezes Leitão (Arrendamento Urbano , 11ª ed. Almedina) Maria Olinda Garcia, (“ Alterações em matéria de arrendamento urbano introduzidas pela Lei nº 12/2029 e pela Lei nº 13/2019, in JULGAR on line , Março de 2019) A. França Pitão e G. França Pitão ( Arrendamento Urbano Anotado, Quid Juris, 3ª edição) Rui Ataíde ( Denúncia e oposição à renovação do contrato de arrendamento urbano” in Revista de Direito Civil , ano IV ( 2019).
Por conseguinte, estando o arrendamento subordinado ao prazo de renovação de três anos, a carta de oposição enviada a 30.5.2022 é ineficaz para garantir a cessação do contrato na data nela indicada, por já se encontrar em curso a renovação iniciada a 1.4.2022 para vigorar até 31.3.2025.
E, por consequência, a pretensão dos Autores de verem cessado o contrato que os ligava à Ré a partir de 31 de Março de 2023 não tem como proceder.
Sendo a cessação do contrato de arrendamento pressuposto para os Autores obterem a entrega do imóvel reivindicado, resultando, em contrapartida, demonstrado que o mesmo subsiste e que inexiste qualquer ocupação ilegítima ou abusiva por parte da Ré, a acção improcede igualmente.
Fica naturalmente prejudicada a apreciação das demais questões enunciadas como objecto do recurso.
III. DECISÃO
Por todo o exposto se acorda em revogar a sentença recorrida (salvo na parte em que reconheceu que os AA. , AA e BB são donos e legítimos possuidores do direito de superfície que incide sobre a fração autónoma acima identificada fração autónoma designada pela letra “E” correspondente ao segundo andar direito, destinado à habitação do prédio urbano sito na ..., 56 – 2º Dto., freguesia e concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº.2934/E, - inscrito na matriz sob o artigo 4204º- E.) e em consequência se absolve a Ré dos pedidos formulados na acção e na sentença reconhecidos na alíneas b), c) e d) do dispositivo.
Custas pelos apelados.
Évora, 23 de Abril de 2026
Maria João Sousa e Faro (relatora)
Ricardo Miranda Peixoto
Ana Pessoa