Évora
| 1242/24.9T8PTM.E1 |  |
PRESUNÇÕES JUDICIAIS
DECLARAÇÃO NEGOCIAL
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. Não procede a impugnação da decisão sobre a matéria de facto quando a prova produzida não impõe decisão diversa da proferida em 1.ª instância.
2. Não existem factos significantes, positivos e inequívocos que permitam extrair uma presunção judicial sobre a existência de uma declaração negocial da ré que fosse além da que existiu para celebração e desenvolvimento de um contrato de mediação imobiliária sem exclusividade.
(1.ª Secção)
Relator: Filipe Aveiro Marques
1.ª Adjunta: Ana Pessoa
2.ª Adjunta: Sónia Kietzmann Lopes
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Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:
I. RELATÓRIO:
I.A.
“MATRIZELEMENTAR, LDA.” pediu a condenação de “GOLDEN VILLAGE RESORT, LIMITED” a pagar-lhe “quantia de EUR. 123.000,00, acrescida de juros de mora vencidos, a contar da data de interpelação para pagamento da respetiva fatura (07-01-2023), que na presente data ascendem ao montante de Eur. 16.461,77, perfazendo a quantia total de EUR. 139.461,77 (cento e trinta e nove mil e quatrocentos e sessenta e um euros e setenta e sete cêntimos), acrescido dos juros de mora vincendos até efetivo e integral pagamento, à taxa especial de que beneficiam os créditos das empresas comerciais, e ainda a quantia de EUR. 40,00 (quarenta euros) a título de despesas de cobrança do valor em dívida, até integral e efetivo pagamento, nos termos do disposto no Art. 7°, do D.L. 62/2013”.
Alegou, em suma, que a ré aceitou contratar a autora para esta lhe prestar serviços de consultoria imobiliária, económica, financeira e negócios. Autora, no âmbito da atividade desta, sob encomenda da ré, prestou-lhe um conjunto de serviços de consultoria imobiliária, económica, financeira e negócios, com início em Novembro de 2021. Com o sucesso dos serviços, a autora emite uma factura referente aos mesmos, mas a ré recusou o seu pagamento.
Contestou a ré a dizer, muito em suma, que assinou com a autora um contrato de mediação imobiliária sem exclusividade, sendo falso tudo o demais alegado. A autora não intermediou na venda realizada, pelo que a ré não está obrigada a qualquer pagamento à autora. Termina a pedir a sua absolvição e a condenação da autora como litigante de má fé.
Saneado o processo, foi fixado o valor da causa em 139.501,77€ (valor indicado pela autora e não impugnado).
Realizado o julgamento, foi proferida sentença pelo Juízo Central Cível de Portimão – Juíza 2, que terminou com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, julgo a ação improcedente, e, em consequência, decido absolver a ré GOLDEN VILLAGE RESORT, LIMITED, do pedido formulado pela autora MATRIZELEMENTAR, LDA.
Mais decido absolver a autora do pedido de condenação como litigante de má fé.
Custas a cargo da autora.
Valor da ação: o já fixado a fls. 262, €139501,77.
A taxa de justiça de duas UCs devida pelo incidente de litigância de má fé será suportada pela ré.
Registe e notifique.”
I.B.
A autora veio recorrer dessa decisão e apresentou alegações que terminam com as seguintes conclusões:
“1º- Vem o presente Recurso interposto da douta Sentença de fls., que julgou a ação totalmente improcedente, determinando-se pela absolvição da Recorrida do pedido.
2º- Entendem a Recorrente, com a devida vénia por douto entendimento, que se verificam, no processo de formação da convicção do M.M. Juiz a quo, para além de erros na aplicação do Direito, mas igualmente erros de Julgamento, incluindo violações de regras e princípios de direito probatório.
3º- Cabendo, por isso, a este Venerando Tribunal da Relação, fazer uma sindicância do apuramento dos factos apurados em 1ª instância e da fundamentação feita da decisão por via destes e, fundamentalmente, analisar o processo de formação da convicção do julgador e concluir, como se espera, pela falta de razoabilidade de não se ter dado por não provado o que se deveria ter dado por provado, e a final determinar‑se a anulação da douta Sentença Recorrida, com a consequentemente condenação da Recorrida do pedido.
4º- Entende a Recorrente, e sempre com a devida vénia por entendimento diverso, e salvo melhor douta opinião, o Tribunal a quo julgou incorretamente como NÃO PROVADOS os seguintes factos: «Que a Ré, por intermédio dos seus legais representantes, tenham aceitado contratar a Autora, sob a designação comercial de (arts. 5.º a 7.º da petição inicial) - Que durante a reunião por videoconferência de 18 de janeiro de 2022 tenha sido solicitado pelos representantes da Ré à Autora que desenvolvessem outras opções, e que fossem preparadas para debate na reunião a ter lugar em Londres, como: 1. Avaliação e estudo de mercado do Empreendimento; 2. Desenhar os planos para a Ré e disponibilizar as ações de venda do Empreendimento; 3. Prospeção de mercado para venda direta dos imóveis, tal como se encontram com infraestruturas inacabadas, a um promotor/investidor independente; 4. Incorporação de sócio português na Ré de forma a facilitar o financiamento em Portugal, através de instituições financeiras portuguesas; 5. Procura de financiamento diretos através de instituições financeiras portuguesas (Caixa Agrícola, Montepio Geral, Banco BPI, entre outros); 6. Criação de uma nova sociedade comercial, entre a Ré e novo sócio financeiro, sendo que a Ré incorporaria os terrenos e o sócio aportaria o financiamento (contrato de permuta); 7. Venda direta das quotas da Ré incorporada no Reino Unido; 8. Esforços tendo em vista angariar potenciais interessados na compra do empreendimento; 9. Resolução das questões técnicas do licenciamento do Empreendimento;10. Mediação com o empreiteiro, por forma a incorporar nas negociações com um promotor/investidor independente; 11. Mediar e consultar instituições bancárias e financeiras, por forma a desenvolver um potencial financiamento para conclusão do Empreendimento. 12. Negociação com investidores/promotores sem complicações e sem erros contratuais; 13. Obtenção de segurança e mais rentabilidade na venda do empreendimento; cumprimento das exigências legais; interação entre as partes; melhoria da produtividade, e divulgação de forma estratégica de venda; 14. Identificar as melhores oportunidades de negócio, considerando as necessidades e as expectativas da Ré; 15. Auxiliar a Ré na divulgação estratégica de venda do Empreendimento, transformando esse processo mais eficiente; 16. Atuar em todos os processos burocráticos da venda do Empreendimento; 17. Rever contratos e garantir que todas as cláusulas estejam de acordo com as melhores práticas legais; 18. Atuar no pós-venda para verificar se tudo está de acordo com as conformidades e se existem problemas que precisam ser resolvidos (arts. 17.º e 18.º da petição inicial) - Que durante a reunião tenha sido apresentado um resumo dos serviços já prestados nomeadamente, do estado atual do litígio judicial com o empreiteiro, do processo de licenciamento das obras, e analisadas as várias opções disponíveis e elencadas anteriormente, conforme proposta apresentada e aprovada, a fim de se poder decidir com a maior urgência possível (art. 24.º da petição inicial) - Que tenha sido acordado a Autora apresentar um relatório sobre o estudo de viabilidade do Empreendimento da Ré, incorporando este assunto a consultaria imobiliária, financeira e económica e negocial (art. 26.º da petição inicial).» supra melhor transcritos em sede de Motivações.
5º- A Recorrente impugna expressamente a matéria de facto que acima indicada, que deverá ser reapreciada por este Tribunal da Relação, que deverá ser modificada, e alterar-se em sentido POSITIVO.
6º- A douta decisão recorrida fez como que errada valoração da prova, pois não especifica, nem faz um exame crítico, com efetivo ponderação dos concretos factos que dá como demonstrados, omitiu e não analisa criticamente por os seguintes documentos: nºs 17, 18, 19, 20, 26º, 27º, 52º, 53º, 54º, 85, 86 e 87.
7º- O Tribunal a quo ignorou o contudo dos documentos autênticos, que supra se indicaram, e que não foram impugnados pela Recorrida, sendo que os factos abrangidos pela força probatória dos referidos documentos autênticos ficam por eles plenamente provados e esta prova só é ilidível mediante a arguição e prova da falsidade (C.Civil, art. 371º, nº 1), tendo força plena.
8º- Tais documentos, no entender da Recorrente servem para consubstanciar e cimentar a factualidade incorretamente julgada supra descrita, pelo que, a Recorrente entende forçosamente a concluir que foi efetuada uma deficiente e errónea valoração de tais documentos.
9º- Pelo que, violou o Tribunal a quo, o disposto no Art.º 371º n.º 1 do CC, incorrendo num error in iudicando, no julgamento da matéria de facto supra impugnado, porquanto, por erro, considera não provado e, portanto, necessitado de prova, os factos plenamente provados documentalmente.
110º- Ainda mais que, quando a força probatória de certos meios se encontra pré-estabelecida na lei (v.g.força probatória plena dos documentos autênticos - cfr. artº.371, do C.Civil) não domina na apreciação das provas produzidas o princípio da livre apreciação.
11º- Não se verifica o exame crítico da prova quanto a esta vexata questio;
12º- O exame crítico das provas tem de ser aferido com critérios de razoabilidade, sendo fundamental que permita avaliar cabalmente o porquê da decisão e o processo lógico-formal que serviu de suporte ao respetivo conteúdo. Pelo que, in casu, foi inexistente o percurso lógico, racional e objetivo que levou a determinar o Tribunal a quo a integrar factos na sua fundamentação, sobre os quais se desconhece a forma como os mesmos foram efetivamente comprovados e daí, não terem sido elencados no corpo factual que foi dado como foram erradamente dados não provados pelo respeitoso Tribunal a quo;
13º- Verifica-se um manifesto erro na apreciação da prova, de flagrante desconformidade entre os elementos probatórios disponíveis, nos termos supra explanados, pelo que o Tribunal a quo, que julgou num determinado sentido que perante a matéria de facto dada como não provados, o acervo probatório não devidamente valorado - prova documental - conjugada com os demais elementos constantes documentos supramencionados.
14º- Por conseguinte, salvo o devido respeito, que é muito, o Tribunal a quo lavrou em erro de interpretação e aplicação do direito e dos factos, nos termos supra explanados, assim como não considerou nem valorizou como se impunha a prova documental supramencionada que faz parte dos autos em apreço, levando a que também preconizasse uma errada valoração da factualidade impugnada.
15º- Nesse seu exercício, na parte respeitante aos pontos de facto impugnados, e pela ponderação do valor probatório deverá concluir-se a final pela existência ou de erro de julgamento da matéria de facto quanto aos pontos de facto impugnados, nos termos supra expostos.
16º- Impugnada a decisão da matéria de facto com base em meios de prova sujeitos à livre apreciação (in casu, documentos particulares), com cumprimento dos requisitos previstos no art.º 640º do CPC, cumpre à Relação proceder à reapreciação desses meios de prova e refletir na decisão da matéria de facto a convicção que formar, nos termos do art. 662º.
17º- Na fundamentação da convicção do Tribunal a quo, limitou-se a enunciar a prova que deu origem à decisão da matéria de facto, isto é, na qual se fundamentou o Tribunal a quo para fundamentar a matéria
18º- Todo o comportamento da Recorrida, em datas posteriores à comunicação da Recorrente de 16-11-2021 (vide Docs. n.ºs, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 26, 27, entre outros), como sendo comportamento tacitamente concludente de que a proposta de prestação de serviços da Recorrente e o pagamento seria aceite.
19º- Os factos provados e a documentação erradamente interpretada pelo Tribunal a quo, permitem inferir que a Recorrida aceitou tacitamente a proposta de prestação de serviços da Recorrente que lhe foi diretamente apresentada e documentada, embora não tenha sido assinada, no âmbito da boa-fé da Recorrente.
20º- É evidente na sequência da proposta da Recorrente – a qual foi debatida e aceite durante a reunião presencial em Londres no dia 18-02-2022 (Cfr. DOC n.º 20), designadamente, a prestação de serviços cuja retribuição era fixada em 5% (acrescido de IVA) respeitante à avaliação de cada lote ou do negócio a ser indicado para transação,
21º- A Recorrida nunca adotou comportamentos que expressavam a vontade de não celebrar nem de reconhecer a existência do contrato de consultoria com a Recorrente, bem, pelo contrário, aceitando a avaliação do ativo imobiliário, dando instruções, pedindo esclarecimentos, incentivando as negociações com o empreiteiro, tomando conhecimento do desenvolvimento e soluções para resolução do licenciamento do ativo.
22º- É indiscutível que, isoladamente considerados, estes comportamentos não configuram uma declaração de recusa, por parte da Recorrida, da proposta de acordo apresentada e aceite (ainda que verbalmente) pelos representantes da Recorrida na mencionada reunião em Londres, com efeito, nunca existiu uma declaração expressa de rejeição da proposta por banda da Recorrida.
23º- Da (falta) de prova (assinatura de um contrato, ou aceitação por escrito da proposta) da não aceitação pela Recorrida dos serviços da Recorrente, com efeito, é possível induzir-se que a Recorrida aceitou aqueles serviços.
24º- Devendo presumir-se que a falta de prova de um facto (ora impugnado supra) não se deve à falta de correspondência do facto à realidade, sendo, aliás, de salientar que, no caso concreto, tal presunção sempre se depararia com dados como assentes e restante documentação dos autos, e acima mencionada, que, sendo factos que deveriam ser dados como provados, e sempre teriam de prevalecer.
25º- O Tribunal a quo errou na apreciação da prova, ao não valorizar o facto da Recorrente ter adotado, ao longo do tempo, uma conduta que demonstrava que, afinal, aceitava ou, pelo menos, se conformava com a existência de tal acordo.
26º- A recusa no pagamento da retribuição por banda da Recorrida, não se pode ignorar os comportamentos antecedentes que nunca se qualificam como um protesto/oposição e que, ao abrigo do prostestatio contra factum non valet outros actos praticados pela Recorrida que significam inequivocamente que ela não aceitou a prestação de serviços.
27º- Em face disto, o Tribunal a quo errou na apreciação dos factos ora impugnados, porquanto a prova documental existente e matéria de facto assente, era suficiente para concluir que a Recorrida havia aceitado a proposta de prestação de serviços.
28º- Pelo que, violou o Tribunal a quo, o disposto no Art.º 371º n.º 1 do CC, incorrendo num error in iudicando, no julgamento da matéria de facto supra impugnada, porquanto, por erro, considera não provado e, portanto, necessitado de prova, os factos plenamente provados.
29º- Todo o comportamento da Recorrida decorre uma declaração tácita de aceitação, de acordo com o disposto nos artigos 224.º, n.º 1, e 230.º, n.º 1, do CC
30º- Quer da douta Sentença recorrida, quer as Partes, são concordantes em que a Recorrente e a Recorrida não reduziram a escrito, o contrato de prestação de serviços de consultoria objeto dos autos.
31º- Sucede que, ficou demonstrado que, com suporte nos documentos acima indicados, e na restante matéria de facto assente, não podem restar dúvidas que a Recorrente prestou à Recorrida uma atividade consultoria de negócios, que não se confunde com a atividade de mediação imobiliária. São suas atividades totalmente distintas e concorrentes entre si.
32º- A Recorrente cumpriu com todo o plano contratual assumido perante a Recorrida, tendo prestado os seus serviços de consultadoria e assessoria do negócio de venda/parceria/financiamento/estudo de mercado/avaliação do ativo, negociações com credores, resolução do licenciamento do imóvel, do ativo imobiliário, de que esta era detentora.
33º- A atividade desenvolvida pela Recorrente, que bem sintetiza a sua atuação no âmbito deste contrato, competia-lhe não a apresentação de investidores à Recorrida mas a assessoria para a apresentação do negócio pretendido aos investidores, apresentado soluções diversas, avaliando o ativo imobiliário, fazendo estudo de mercado, resolução do licenciamento do activo, negociações com os credores, o que são realidades distintas com a mediação imobiliária.
34º- A Recorrente não está a reclamar nos autos qualquer contrapartida por serviços de mediação imobiliária, mas pelos serviços de consultoria de negócios.
35º- A Recorrente apresentou à Recorrida os relatórios e informações sobre o desenvolvimento da assessoria, bem como realizou todas as diligências que vêm enumeradas na matéria de facto dada como assente.
36º- O facto de um investidor vir a adquirir o ativo imobiliário, em nada faz desmerecer a atuação desenvolvida pela Recorrente ao longo da vigência do contrato celebrado com a Recorrida.
37º- Na verdade, quando a Recorrida aborda esse investidor, tem já conhecimento da assessoria desenvolvida pela Recorrente, através das informações que lhe foram proporcionadas pelos relatórios/estudos de mercado/soluções apresentadas enviados pela Recorrente no decurso do contrato que então vigorava.
38º- É um facto do conhecimento comum que “informação é poder” e que, este tipo de informações comerciais são preciosas para quem quer realizar um negócio da envergadura daquele que está aqui em causa, e que veio a concretizar-se pelo valor exatamente correspondente á avaliação comercial desenvolvida pela Recorrente.
39º- No âmbito dessa assessoria, resulta mais que evidenciados nos autos, e entre diversas outras diligências, a Recorrente procedeu à criação e conceção de um programa específico de consultoria e aconselhamento da Recorrida, estudo intensivo para desenvolvimento de opções de comercialização, avaliação de mercado do imóvel, negociações com o empreiteiro, reuniões com o executivo camarário para desbloqueio do licenciamento do ativo imobiliário, consultas a entidades bancárias para eventuais financiamentos, e manteve contactos comerciais em vários negócios assessorados por esta, diversas reuniões com os representantes da Recorrida, comunicações permanentes com informações sobre o andamento do desenvolvimento da consultoria.
40º- O facto de não ter sido a Recorrente, a levar a final a realização deste negócio, nem tinha obrigação de o fazer, em nada afeta o pagamento integral dos honorários contratualmente estabelecidos, quer porque realizou um vasto conjunto de diligências aptas para o efeito pretendido e mais que justificativas da sua abonação, ainda mais que a Recorrida a final logrou o propósito da venda do negócio pelo melhor preço de mercado.
41º- Pelo exposto supra, este venerando Tribunal deverá determinar-se pela anulação da Sentença em Recurso, e consequentemente alterar a matéria de facto ora impugnada, e a final determinar a ação totalmente procedente.
42º- Tendo assim, o Tribunal a quo violado os Art.ºs 217.º/1, 224.º/1, 236.º/1, 237.º, 349º, 405.º n.º 1, 406., nº1, 349º, 1158º, 1161º n.º 1 a), 1167º b) e c) todos do Código Civil.
Termos em que, e nos melhores de direito que Vossas Exªs doutamente suprirão, deve o presente Recurso ser julgado procedente, com todas as consequências legais, fazendo-se, deste modo, a habitual justiça!”
I.C.
A ré/apelada respondeu e concluiu pela improcedência do recurso.
I.D.
O recurso foi devidamente recebido pelo Tribunal a quo.
Após os vistos, cumpre decidir.
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II. QUESTÕES A DECIDIR:
As conclusões das alegações de recurso delimitam o respetivo objecto de acordo com o disposto nos artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, mas não haverá lugar à apreciação de questões cuja análise se torne irrelevante por força do tratamento empreendido no acórdão (artigos 608.º, n.º 2 e 663.º, n.º 2, do mesmo diploma).
Por outro lado, só se podem tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa.
No caso, impõe-se apreciar:
a. Impugnação da matéria de facto;
b. Eventual erro de julgamento por não se ter considerado a existência de celebração de um contrato de prestação de serviços de consultadoria, com a inerente condenação da ré a cumpri-lo.
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III. FUNDAMENTAÇÃO:
III.A. Fundamentação de facto:
III.A.1 Impugnação da matéria de facto:
A recorrente cumpre minimamente os requisitos principais para a impugnação da matéria de facto (artigo 640.º, n.º 1, do Código de Processo Civil).
Assim, conforme o disposto no artigo 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, este Tribunal da Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento impuserem decisão diversa.
O Tribunal de recurso, sem embargo da atendibilidade da prova plena que resulte dos autos, deve considerar o que emergir da apreciação crítica e livre dos demais elementos probatórios e usar, se for o caso, as presunções judiciais que as circunstâncias justificarem, designadamente a partir dos factos instrumentais, como decorre do n.º 4, do artigo 607.º e da alínea a), do n.º 2, do artigo 5.º, ambos do Código de Processo Civil.
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A recorrente impugnou os primeiros 4 factos elencados na sentença recorrida como não provados – ver a sua conclusão 4.ª – e pretende, simplesmente, que aos mesmos seja dada resposta positiva.
Para justificar a resposta, fundamentou-se na sentença recorrida o seguinte: “A autora alegou ter acordado com a ré a prestação de serviços de consultadoria como previsto no doc. n.º 20 e remeteu para o resultado de uma videoconferência que terá tido lugar no dia 18 de janeiro de 2022. Contudo, não tendo sido gravada nem confirmado o teor pela ré, há que apurar se existem indícios mais ou menos fortes da versão da autora (acordo como o previsto no art. 18.º da petição inicial, ou no art. 20.º, nenhum deles assinado pela ré) ou da ré (um mero contrato de mediação imobiliária, sem regime de exclusividade). Além da versão da autora, não há prova segura de que a ré tenha aceitado a proposta do doc. n.º 20- o email de 23 de fevereiro refere-se à opção 1, sem fazer expressa menção à proposta do doc. n.º 20 que a ré impugnou. Por isso, temos como certo que a opção 1 é a aquela a que é feita referência no email de 15 de janeiro de 2022 e não outra. Só assim se explica que tenha sido assinado o contrato de mediação imobiliária que nenhuma das partes pôs em causa. Com efeito, a autora acentuou que só esse contrato foi escrito porque assim a lei portuguesa obriga; já a ré afirmou que nenhum acordo de consultadoria ocorreu. Veremos depois se as conversações com o empreiteiro (com quem a ré tinha uma dívida já sob execução, mas sobre a quantia em dívida, a autra perguntou à ré qual o montante preciso), as reuniões com o Município e a avaliação do imóvel terão a virtualidade de alterar os termos do acordo escrito entre as partes. O processo decorreu durante alguns meses, com troca de emails e mensagens entre autora e ré (contactos com o empreiteiro que tinha sobre a ré uma ação executiva; com o investidor interessado, com o município, sobre as licenças e infraestruturas públicas a realizar pelo novo dono, condições de que dependia a concretização do negócio, pois a ré não assumia essas obrigações ou os respetivos custos), não houve rotura da parte da ré até a autora encontrar um interessado, com cujas condições a ré concordou, e ter até enviado a minuta do contrato-promessa, sinais de que o processo estava a decorrer com envolvimento de ambas as partes. Depois de novembro, deixou de haver comunicações da parte da ré sobre o assunto (AA enviou email no dia 7 de dezembro dizendo que estaria fora e no dia 29 a pedir para contactar BB, quando esta tinha o escritório encerrado até 8 de janeiro), sendo que só em janeiro é que a autora recebeu comunicação do empreiteiro CC a comunicar que a venda tinha sido feita em dezembro.”
Ora, a autora/recorrente limita-se a invocar, em abono da sua tese, os mesmos documentos que foram apreciados pelo Tribunal a quo.
Mas, a autora/recorrente parte de um pressuposto (pontos 7.º a 9.º das suas concluões) que não se verifica: os documentos só podem ter a força probatória que lhes confere o artigo 371.º do Código Civil (força probatória plena) quando se tratem de documentos autênticos, sendo que estes são os “exarados, com as formalidades legais, pelas autoridades públicas nos limites da sua competência ou, dentro do círculo de actividade que lhe é atribuído, pelo notário ou outro oficial público provido de fé pública; todos os outros documentos são particulares” (cf. artigo 363.º, n.º 2, do Código Civil).
Assim, com excepção do doc. 2 junto com a PI (e que, manifestamente, não está em causa na impugnação destes factos – já que diz respeito à constituição da ré enquanto sociedade de direito inglês), verifica-se que nenhum outro documento apresentado foi exarado por autoridade pública.
Os documentos referidos pela autora nas suas alegações de recurso são, por isso, documentos particulares que não foram autenticados (cf. artigo 363.º, n.º 3, do Código Civil), além de que, à excepção do contrato de mediação imobiliária, não se encontram assinados (física ou electronicamente), pelo que também não têm a força probatória a que alude o artigo 376.º do Código Civil (como a recorrente não deixa de admitir no ponto 16.º das suas conclusões).
Assim, os documentos a que a autora/recorrente alude nas suas alegações de recurso para fundar a impugnação são documentos particulares e de livre apreciação pelo Tribunal. Como se afirma no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22/06/2023 (processo n.º 114256/20.2YIPRT.P1.S1[1]) “O valor probatório dos documentos electrónicos aos quais não seja aposta uma assinatura electrónica qualificada e certificada é apreciado nos termos gerais de direito (art.º 3.º n.º5 do RJDEAD), o que significa que pode ser livremente apreciado pelo tribunal”.
De todo o modo, não se discute, no caso concreto, que as mensagens electrónicas que se encontram juntas aos autos tenham sido trocadas entre as partes e, de resto, grande parte do seu conteúdo foi levado aos factos provados.
Por outro lado, todos os documentos têm que ser lidos em conjunto, não podendo respigar-se de alguns deles frases que pretendem servir os interesses da autora e deixar de fora o restante.
Desde logo, resulta do documento 26 (email de 23/02/2022) uma resposta a anterior proposta; e essa proposta é, inequivocamente, a que consta do email de 15/01/2022 (documento n.º 18) em que a autora coloca “dois cenários em cima da mesa”. A resposta da ré é, sem margem para grandes dúvidas, pela primeira hipótese que a própria autora colocou: “venda simples e directa do imóvel”, para o que a autora mais disse ser necessário “assinar contrato de mediação”, sendo que as partes vieram, precisamente, a assinar esse contrato (documentos n.º 28, 34 e 35, onde se procede ao envio do contrato de mediação assinado).
Antes disso, o que ressalta dos documentos (documentos anteriores) é a negociação que levou a um desfecho: assinatura de um contrato. Ver o final do documento 17 (onde o representante da ré refere “Fico a aguardar teus pensamentos”) a que se segue a proposta da autora do documento 18.
Daí que não se vislumbra como o primeiro ponto dos factos não provados poderia, em face do conjunto da prova oferecida, ter resposta diferente.
Em segundo lugar, do teor dos documentos apresentados também não se alcança como se poderia provar o que se passou durante uma reunião – nenhum dos documentos contém uma transcrição do que nessa reunião foi dito –, pelo que não se vê como o segundo a quarto pontos dos factos não provados poderiam ter resposta diferente da que foi dada pelo Tribunal a quo.
Decisivamente, de nenhum elemento de prova resulta, inequivocamente, aquilo que a autora pretende que fique agora provado.
De todo o modo, como, de forma lapidar, se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 12/03/2026, processo n.º 292/23.7T8TMR.E1[2]: “a decisão impugnada só deve ser alterada quando as provas justifiquem, de forma segura e clara, decisão diferente, e não quando tal alteração seja apenas possível”.
Por conseguinte, improcede a pretendida impugnação da decisão de facto.
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III.A.2 Factos provados:
Perante a improcedência da impugnação da matéria de facto, continuam a considerar-se provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade comercial por quotas que tem por objeto comercial, entre outras, as atividades de consultoria, promoção e mediação imobiliária, exercendo a sua atividade comercial com habitualidade e carácter lucrativo, possuindo para o efeito, um estabelecimento comercial sito Rua 1, lote 33 Loja 2, na cidade de Portimão. É representada por dois gerentes, DD e EE – DOC. n.º 1 (art. 1.º da petição inicial)
2. A Ré é uma sociedade comercial privada de responsabilidade limitada, incorporada de acordo com as Leis do Reino Unido, com sede social em Localização 2, Hampshire ..., Inglaterra, Reino Unido, tendo por objeto comercial a compra e venda de propriedades e figurando como seu representante AA – DOC. n.º 2 e ata onde o mesmo foi ouvido (art. 2.º da petição inicial)
3. Entre 02/12/2014 a 23/03/2023 a Ré foi dona e legitima proprietária dos seguintes imóveis em território nacional: - DOCS. n.ºs 3 a 14:
I. Lote I - O prédio urbano, sito em Localização 3, lote n.º 147/01, na freguesia de Vila A, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 371.20m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5325, e inscrito na respetiva matriz o Art.º 5702-P;
II. Lote II – O prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/02, na freguesia de Vila A, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 381.40m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5326, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5703-P.
III. Lote III – O prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/03, na freguesia de Vila B, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 368.40 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5327, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5704-P.
IV. Lote IV – O prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/04, na freguesia de Vila B, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 633.20 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5328, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5705-P.
V. Lote V – O prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/05, na freguesia de Vila B, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 469.30 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5329, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5706-P.
VI. Lote VI – O prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/06, na freguesia de Vila B, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 462.20m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5330, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5707-P.
VII. Lote VII – o prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/07, na freguesia de Vila B, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 293.90 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5331, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5708-P.
VIII. Lote VIII – o prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/08, na freguesia de Vila B, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 459.90 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5332, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5709-P.
IX. Lote IX – o prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/09, na freguesia de Vila B, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 807.00 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5333, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5710-P.
X. Lote X – o prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/10, na freguesia de Vila B, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 612.00 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5334, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5711-P.
XI. Lote XI – o prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/11, na freguesia de Vila B, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 305.60 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5335, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5712-P.
XII. Lote XII – o prédio urbano, sito em Localização 3, Lote 147/12, na freguesia de Vila B, concelho de Vila B, composto por lote de terreno destinado à construção, com a área de 367.90 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila B sob o n.º 5336, e inscrito na respetiva matriz sob o Art.º 5713 (art. 3.º da petição inicial)
4. Nos prédios acima descritos, a Ré, na qualidade de promotora imobiliária, promoveu uma operação urbanística, designadamente, um loteamento urbano, composto pelos 12 lotes destinados à construção urbana, descritos supra, adiante abreviadamente designada por Empreendimento (art. 4.º da petição inicial)
5. No dia 16-11-2021, sob o assunto “Golden views villas”, por e-mail remetido pelo Sr. Dr. FF, representante da Ré, este confirmou disponibilidade para prestar esclarecimentos sobre o estado dos processos judiciais com o empreiteiro (CC), no seguimento de comunicação do Sr. GG, gestor de projeto e responsável da Ré – DOC. n.º 15 (art. 8.º da petição inicial)
6. No mesmo dia, em resposta, EE, representante da autora, comunicou que temos algumas ideias e possível solução que gostaríamos de analisar, mas necessitamos de alguma actualização. Creio que um enquadramento prévio por conferência telefónica seria útil, e de seguida formalizaremos o que for necessário – DOC. 16 (art. 9.º da petição inicial)
7. No dia 16-12-2021, por e-mail AA comunicou à autora, na pessoa de EE, a colaboração na procura de solução financeira e análise/estudo do processo de Licenciamento do Empreendimento, solicitou ainda parecer da Autora sobre as opções de viabilidade do projeto - DOC. n.º 17 (arts. 11.º e 12.º da petição inicial)
8. No dia 15/01/2022, por e-mail, o legal representante da Autora confirmou a disponibilidade para uma reunião conjunta em Londres, e apresentou os dois cenários que estavam em cima da mesa: a venda direta da propriedade; ou a criação de uma joint venture com novos investidores na empresa do Reino Unido e participação da autora. Adiantou que no primeiro cenário seria necessário assinar contrato de mediação imobiliária com a empresa de mediação da autora; no segundo, seria necessário ter acesso à documentação contabilística da empresa. Também propõe um acordo de confidencialidade escrito – DOC. n.º 18 (arts. 14.º e 15.º da petição inicial)
9. No dia 17-01-2022, por email, AA transmitiu a concordância com os cenários apresentados, incluindo a proposta para assinatura de um acordo de confidencialidade, a reunião da documentação contabilística da empresa e a marcação de reunião por “zoom” para dia imediatamente seguinte – DOC. n.º 19 (art. 16.º da petição inicial)
10. A autora procurou investidores interessados na aquisição (art. 19.º da petição inicial)
11. A autora elaborou a proposta com a ref.ª “P022_127 - EVE GVR Vila B – DOC n.º 20, designadamente, a prestação de serviços cuja retribuição era fixada em 5% (acrescido de IVA) respeitante à avaliação de cada lote ou do negócio a ser indicado para transação (art. 20.º da petição inicial)
12. No dia 21-02-2022, em Londres, ocorreu uma reunião conjunta entre os legais representantes da Autora, e o Srs. AA e HH em representação da Ré (art. 23.º da petição inicial)
13. No dia 23-0[2]-2022 por e-mail (c/c DD e HH), AA, CFO da Ré, disse ter falado com HH e a escolha ser pela opção 1, identificada como a venda direta do empreendimento a um investidor que garantisse a conclusão das infraestruturas e o pagamento da dívida ao empreiteiro que já era objeto de processo judicial – DOC. n.º 26 (art. 27.º da petição inicial).
14. No dia 4 de abril de 2022, EE, sob a menção “NeXT Consultants” assinou relatório de avaliação imobiliária com referência P022_127 - GVR Vila B, atribuindo o valor de 2.200.000 euros para venda dos lotes no estado em que se encontravam – DOC. n.º 27 (art. 30.º da petição inicial)
15. No dia 11-04-2022, EE enviou minuta do “contrato de mediação” entre a “Matrizelementar” e a ré que previa: O Segundo Contratante obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra dos prédios que integram o empreendimento referido na cláusula anterior, tendo como valor de referência um asking price de €2.200.000 (…) em regime de não exclusividade, com uma remuneração de 5% do valor da venda, acrescido de IVA, com faturas a pagar no prazo de 3 dias úteis após a sua emissão - DOCS. n.ºs 28 e 29 (arts. 31.º, 32.º e 38.º da petição inicial)
16. No dia 11 de abril de 2022, por email, a Autora recomendou a contratação dos serviços da Dr. BB, advogada com escritório em Lagos, para representar a Ré em Portugal (art. 33.º da petição inicial)
17. No dia 22-04-2022, por email, AA confirmou que havia contactado e contratado os serviços da Dra. BB, a fim de representar a Ré em Portugal e declara concordar com o valor (assumindo o comprador a dívida com o empreiteiro CC), aguardando a resposta de HH – DOC. n.º 31 (arts. 36.º e 37.º da petição inicial)
18. No dia 03-05-2022, a autora anunciou à ré que tinha dois investidores interessados na eventual compra do empreendimento – DOC. n.º 33 (art. 40.º da petição inicial)
19. No dia 11-05-2022, por e-mail, AA remeteu o “contrato de mediação”, datado de 15 de abril de 2022, por si assinado e informou EE de que a advogada BB iria representar a ré no processo de venda – DOC. n.º 34 (art. 41.º da petição inicial)
20. Na mesma data, EE devolveu o Contrato de Mediação Imobiliária por si assinado, informando que já manteve reunião com um dos investidores e que o mesmo pretende apresentar proposta de aquisição – DOC. n.º 35 (art. 42.º da petição inicial)
21. No dia 13-05-2022, por e-mail da Autora é apresentada uma oferta concreta, com registo e identificação do comprador, para compra do empreendimento no valor de 1.850.000 euros, considerando que as dívidas existentes e despesas necessárias (dívida ao empreiteiro, custos de renovação de licenças) seriam suportadas pelo mesmo – DOC. n.º 37 (art. 44.º da petição inicial)
22. No dia 16-05-2022, HH respondeu por email recusando a proposta – DOC. n.º 38 (art. 47.º da petição inicial)
23. No dia 18-05-2022, a Autora, concordou com a não aceitação da proposta e disse que iria prosseguir a negociação com outros dois interessados – DOC. n.º 39 (art. 48.º da petição inicial)
24. No dia 16-06-2022, AA solicitou uma atualização sobre interessados e informou de que já havia concedido procuração à Dr. BB para efeitos de alienação do empreendimento, a que a autora respondeu no dia seguinte e atualizou no dia 30 – DOC. n.º 40/41 (arts. 50.º a 52.º da petição inicial)
25. No dia 03-08-2022, por email, AA solicitou uma atualização e informou de que também estava a enviar os detalhes deste processo a outros investidores no Reino Unido e que os mesmos estavam em análise no momento – DOC. n.º 43 (art. 53.º da petição inicial)
26. No mesmo dia, a autora apresentou um ponto de situação, informando que ainda não conseguira formalização de uma proposta de compra – DOC. n.º 44 (art. 54.º da petição inicial)
27. No dia 26-08-2022, por email, a Autora remeteu uma proposta concreta, com registo e identificação do investidor-comprador (representado por II), no valor de 2.100.000 euros, considerando que as dívidas existentes e despesas necessárias (dívida ao empreiteiro, custos de renovação de licenças) seriam suportadas pelo investidor – DOC. n.º 45 (art. 56.º da petição inicial)
28. No dia 03-10-2022, por e-mail, a autora questionou AA e HH sobre se havia resposta – DOC. n.º 47 (art. 59.º da petição inicial)
29. No dia 03-10-2022, por email, AA informou que iria contactar com HH – DOC. n.º 48 (art. 60.º da petição inicial)
30. No dia 06-10-2022, por email, HH (c/c AA, EE e DD) confirmou a aceitação da proposta de compra apresentada a 26 de agosto de 2022, por 2.100.000 euros, a que EE respondeu n mesmo dia – DOC. n.º 49 (art. 61.º da petição inicial)
31. No mesmo dia, AA, no seguimento da comunicação anterior do Sr. HH, além do mais, comunicou que tinha uma outra proposta comercial para aquisição do empreendimento, preferindo prosseguir com a relação comercial estabelecida com a Autora, a que EE respondeu – DOC. n.º 50 e 51 (arts. 62.º a 65.º da petição inicial)
32. No dia 18-10-2022, por e-mail, EE dirige-se a AA e HH (c/c DD), sempre sobre o mesmo assunto, a que houve resposta – DOCS. n.º 52, 53, 54 (arts. 66.º a 69.º da petição inicial)
33. No mesmo dia, por email, EE perguntou a AA (c/c DD e HH) qual a quantia em dívida a CC, incluindo juros, ao que este responde que iria perguntar a FF e que seria por volta de 300 000/315 000, confirmado no dia 20 ser € 311 810 – DOC. n.º 56/57/59 (arts. 73.º, 74.º e 76.º da petição inicial)
34. No dia 04-11-2022, ocorreu uma reunião presencial em Londres entre EE, em representação da autora, o Sr. JJ em representação de Wolf Land Capital, Lda. na qualidade de investidor-comprador, e os Srs. AA e HH em representação da Ré - DOC. n.º 68 (art. 84.º da petição inicial)
35. Resultou desta reunião e negociação o acordo de compra e venda entre as partes e que seria reenviado a HH um email com as condições do negócio a enviar a EE por JJ – DOC. n.º 69 (arts. 85.º a 87.º da petição inicial)
36. No dia 07-11-2022, por email, EE comunicou a HH, AA e JJ (c/c DD) os termos do negócio: preço € 2 000 000 e condições, conforme doc. n.º 70, a que JJ respondeu confirmando os termos do negócio e disponibilidade para se reunir com o construtor e com o município – doc. n.º 71 (arts. 88.º e 89.º da petição inicial)
37. EE reuniu-se com CC no dia 7 de novembro de 2022 para discutir o pagamento da dívida por parte do futuro adquirente (art. 90.º da petição inicial)
38. No dia 09-11-2022, HH por e-mail dirigido a EE confirma a proposta - DOC. n.º 73 (art. 91.º da petição inicial)
39. No dia 17-11-2022, EE enviou email dirigido a HH, AA e JJ (c/c DD) com a minuta da carta de intenções entre Wolf Land Capital Lda., e a ré, que foi assinada pela primeira - DOC. n.º 7 e 764 (arts. 92.º e 93.º da petição inicial).
40. No dia 23-11-2022, por email, AA dirige-se a KK (c/c BB e HH), pedindo desculpas pelo atraso e comunica que BB seria o seu ponto de contacto, contando com o contacto de KK com o empreiteiro e com o município – DOC. n.º 77 (arts. 96.º a 98.º da petição inicial)
41. No mesmo dia, por e-mail, EE dirigiu-se a AA (c/c BB e HH), confirmando que já haviam reunido com o empreiteiro e que já havia realizado marcações/agendamentos prévios nos departamentos do Município e que o investidor aguardava a assinatura do acordo de intenções - DOC. n.º 78 (art. 99.º da petição inicial)
42. No dia 25-11-2022, HH dirige-se por whatsapp a EE pedindo-lhe que tratasse com BB, que foi respondido perguntando se já havia dado procuração a BB e se só AA teria poderes sozinho para outorgar a procuração - DOC. n.º 79 (arts. 101.º a 103.º da petição inicial)
43. Após esta comunicação, o Sr. HH deixou de responder a qualquer tentativa de contacto telefónico, deixou de responder aos e-mails, e deixou de responder às mensagens via WhatsApp (art. 104.º da petição inicial)
44. No dia 29-11-2022, por mensagem via WhatsApp, EE contacta AA – DOC. n.º 80 (art. 106.º da petição inicial)
45. No dia 05-12-2022, por email, EE dirige-se a HH e AA (c/c BB e DD), informando do conteúdo das marcações das reuniões na Câmara Municipal e também das negociações mantidas com o Empreiteiro e que JJ pedia a assinatura do acordo de intenções, ainda perguntando se BB estava mandatada para negociar os termos do contrato-promessa – DOC. n.º 81 (art. 107.º da petição inicial)
46. No dia 07-12-2022, AA dirige-se por email a EE (c/c BB e DD) avisando que estará fora do escritório pelo menos durante uma semana, após o que EE envia email a BB (c/c DD, AA e HH) perguntando se está em condições de preparar a minuta do contrato-promessa de compra e venda – DOCS. n.ºs 82/83 (art. 110.º da petição inicial).
47. No dia 13-12-2022 por email, EE dirige-se a Dra. BB, AA, HH e JJ (c/c DD), a informar os dados completos e contactos do investidor-comprador, a fim de permitir o contacto direto e assim facilitar a formalização do contrato-promessa e comunica as datas das reuniões no município de Vila B – DOCS. n.ºs 85 e 86 (arts 111.º a 113.º da petição inicial)
48. No dia 15-12-2022, por e-mail, EE dirigiu-se a AA e HH (c/c DD, BB e JJ) o teor da reunião mantida com a Presidente da Câmara Municipal da Vila B – DOC. n.º 87 (art. 115.º da petição inicial)
49. No dia 16-12-2022, por mensagem WhatsApp, EE dirige-se a HH, perguntando se a o email do dia anterior e comunicando que o JJ aceitara pagar mais 150 000 – DOC. n.º 88 (art. 116.º da petição inicial)
50. No dia 21 de dezembro de 2022, a advogada LL contactou por email BB que remeteu resposta automática comunicando que o escritório estava encerrado para férias até dia 8 de janeiro – DOC. n.º 89/90 (art. 117.º da petição inicial)
51. No dia 28-12-2022, os legais representantes da Autora, tiveram uma reunião com o Arq. MM do Departamento de Urbanismo da Camara Municipal de Vila B, para debate dos temas técnicos como mecanismos de renovação das licenças de construção das Infraestruturas de Obras Privadas, e análise e debate sobre a retoma das obras das Infraestruturas Públicas (art. 118.º da petição inicial)
52. No dia 28-12-2022, por mensagem via WhatsApp, EE comunica a AA que a Dra. BB não responde a telefonemas nem responde a emails, que HH não atende as chamadas e que JJ estava a insistir para assinar o contrato-promessa – DOC. n.º 91 (arts. 119.º e 120.º da petição inicial)
53. No dia 29-12-2022, por Mensagens via WhatsApp EE e AA trocam mensagens onde este pede para falar com BB para perceber qual a posição atual e que lhe tinha passado procuração – DOC. n.º 92 (arts. 121.º e 122.º da petição inicial)
54. Após esta comunicação, o Sr. AA nunca mais contactou EE (art. 123.º da petição inicial)
55. No dia 05-01-2023, por e-mail EE deu conhecimento a AA e HH (c/c DD, BB e JJ) do teor da reunião mantida no dia 28 de dezembro 2022 com o responsável do departamento de urbanismo, onde o investidor-comprador voltou a validar as condições comerciais a favor do município– DOC. n.º 93 (arts. 124.º e 125.º da petição inicial)
56. No dia 06-01-2023, EE recebeu email de CC a comunicar que dava as negociações com a Wolf Land Capital, Lda. que tinha mantido nos últimos meses (mais concretamente sobre o crédito existente por parte da Golden Village Resort ltd, e da potencial liquidação por parte do vosso promitente comprador do terreno, Wolf Land Capital Ltd, na pessoa do Sr. JJ), por terminadas em virtude do terreno em questão, sobre o qual pendia esta dívida, ter sido vendido no final de Dezembro, e com a venda terem liquidado a dívida/crédito que pendia sobre este terreno. – DOC. n.º 94 (art. 126.º da petição inicial)
57. No dia 6 de janeiro de 2023, a autora que usa a o nome comercial de NVS Associates emitiu a fatura FAC NVS/127 com a descrição serviços de mediação imobiliária referente ao imóvel Golden Village resort (…) 5% de 2.000.000,00€, no montante de € 100 000 (e IVA de € 23 000) e enviou-a no dia 7 a AA e HH por email de 7 de janeiro de 2023 – DOC. n.º 95 (arts. 128.º e 129.º da petição inicial)
58. No dia 18-01-2023, por email, EE dirige-se a BB, HH e AA (c/c DD) a informar que na fatura, na descrição dos serviços, por lapso de redação, onde se lê “Serviços de mediação imobiliária”, deverá ler-se “Serviços de Consultoria Económica & Imobiliária” – DOC n.º 99 (art. 134.º da petição inicial)
59. Já em 26-01-202[3], o comprador-investidor interpelou por email AA, instando-o a esclarecer o silêncio para a formalização da promessa de venda do Empreendimento, tal como acordado, e a questionar sobre a posição assumida pela Dra. BB, dando-lhe conhecimento dos danos reputacionais – DOC. n.º 101 (art. 136.º da petição inicial)
60. A ré recusou pagar a fatura (art. 137.º da petição inicial)
61. A Ré vendeu o empreendimento a um terceiro investidor, “Spectrum 2020 Ltd”, que adquiriu os 12 prédios descritos supra, tendo sido levada ao registo provisório a aquisição, no dia 23 de março de 2023, pela Ap. 5739, depois convertida em definitiva – DOCS. n.ºs 3 e ss. (art. 138.º da petição inicial e art. 5.º do Código de Processo Civil)
62. Nos contratos de mediação imobiliária, é habitual a fixação de 5% do valor do negócio (acrescido de IVA) (art. 155.º da petição inicial)
63. A ré não pagou a quantia titulada pela fatura (art. 157.º da petição inicial)
64. No apenso “A” foi determinado o arresto dos prédios supra identificados para garantia do crédito indiciado de € 125 325,37 – Ap. 6087, de 10 de março de 2023.
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III.A.3 Factos não provados:
E continuam a considerar-se como não provado:
a. Que a Ré, por intermédio dos seus legais representantes, tenham aceitado contratar a Autora, sob a designação comercial de “NeXT – Consulatants”, para esta lhe prestar serviços de consultoria imobiliária, económica, financeira e negócios (arts. 5.º a 7.º da petição inicial)
b. Que durante a reunião por videoconferência de 18 de janeiro de 2022 tenha sido solicitado pelos representantes da Ré à Autora que desenvolvessem outras opções, e que fossem preparadas para debate na reunião a ter lugar em Londres, como:
1. Avaliação e estudo de mercado do Empreendimento;
2. Desenhar os planos para a Ré e disponibilizar as ações de venda do Empreendimento;
3. Prospeção de mercado para venda direta dos imóveis, tal como se encontram com infraestruturas inacabadas, a um promotor/investidor independente;
4. Incorporação de sócio português na Ré de forma a facilitar o financiamento em Portugal, através de instituições financeiras portuguesas;
5. Procura de financiamento diretos através de instituições financeiras portuguesas (Caixa Agrícola, Montepio Geral, Banco BPI, entre outros);
6. Criação de uma nova sociedade comercial, entre a Ré e novo sócio financeiro, sendo que a Ré incorporaria os terrenos e o sócio aportaria o financiamento (contrato de permuta);
7. Venda direta das quotas da Ré incorporada no Reino Unido;
8. Esforços tendo em vista angariar potenciais interessados na compra do empreendimento;
9. Resolução das questões técnicas do licenciamento do Empreendimento;
10. Mediação com o empreiteiro, por forma a incorporar nas negociações com um promotor/investidor independente;
11. Mediar e consultar instituições bancárias e financeiras, por forma a desenvolver um potencial financiamento para conclusão do Empreendimento.
12. Negociação com investidores/promotores sem complicações e sem erros contratuais;
13. Obtenção de segurança e mais rentabilidade na venda do empreendimento; cumprimento das exigências legais; interação entre as partes; melhoria da produtividade, e divulgação de forma estratégica de venda;
14. Identificar as melhores oportunidades de negócio, considerando as necessidades e as expectativas da Ré,
15. Auxiliar a Ré na divulgação estratégica de venda do Empreendimento, transformando esse processo mais eficiente;
16. Atuar em todos os processos burocráticos da venda do Empreendimento;
17. Rever contratos e garantir que todas as cláusulas estejam de acordo com as melhores práticas legais;
18. Atuar no pós-venda para verificar se tudo está de acordo com as conformidades e se existem problemas que precisam ser resolvidos (arts. 17.º e 18.º da petição inicial)
c. Que durante a reunião tenha sido apresentado um resumo dos serviços já prestados nomeadamente, do estado atual do litígio judicial com o empreiteiro, do processo de licenciamento das obras, e analisadas as várias opções disponíveis e elencadas anteriormente, conforme proposta apresentada e aprovada, a fim de se poder decidir com a maior urgência possível (art. 24.º da petição inicial)
d. Que tenha sido acordado a Autora apresentar um relatório sobre o estudo de viabilidade do Empreendimento da Ré, incorporando este assunto a consultaria imobiliária, financeira e económica e negocial (art. 26.º da petição inicial)
e. Que a autora tenha demandado a ré com a consciência de estar a pedir montante que sabe não lhe ser devido (art. 27.º da contestação)
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III.B. Fundamentação jurídica:
Importa apurar se, em face da matéria que está dada como provada, existe fundamento para alterar a decisão que julgou improcedente o pedido da autora.
Percorrendo os factos provados (que se mantiveram inalterados), verifica-se que não provou a autora a existência de qualquer outro acordo de vontades para além do ficou expresso no contrato de mediação imobiliária do ponto 15. dos factos provados.
Não existem factos de onde se retire qualquer comportamento concludente a que a autora alude no seu recurso.
Uma declaração tácita é aquela que se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam (cf. artigo 217.º do Código Civil).
Nas palavras do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9/07/2014 (processo n.º 299709/11.0YIPRT.L1S1[3]) “os factos de que a vontade se deduz são os factos concludentes ou significativos, no sentido de se poder afirmar que, segundo os usos da vida, há toda a probabilidade de que o sujeito tenha querido, realmente, o negócio jurídico cuja realização deles se infere”. Ou seja, a partir de certos factos, poderá existir uma presunção judicial, uma ilação de um facto conhecido para se afirmar um facto desconhecido (cf. artigo 349.º do Código Civil).
Se é verdade que de certos comportamentos pode, por vezes, deduzir-se a existência de uma vontade negocial, não é esse o caso dos autos. Não existem factos significantes, positivos e inequívocos que permitam extrair que, para além da celebração e acompanhamento de uma actividade de mediação imobiliária (na tentativa de se encontrar um comprador e desbloquear a situação do terreno para poder ser vendido), outra vontade negocial tivesse sido produzida pela ré no sentido de aceitar vincular-se a um contrato adicional ao que já tinha com a autora.
Concretizando: se resultou provado que a autora elaborou uma nova proposta (ponto 11. dos factos provados), a verdade é que não resultou provado que essa proposta foi, sequer, entregue ou discutida com a ré (ver ponto 12. dos factos provados). Além de que, inequivocamente, em email posterior (ponto 13. dos factos provados) não existe aceitação dessa proposta por parte da ré e todas as declarações e comportamentos posteriores do representante desta (ver os pontos 19., 24., 25., 31., 35., 40., 46. e 54. dos factos provados) não apontam, de modo algum, para qualquer aceitação da mesma.
Não se pode falar, por isso, em falta de pagamento de “honorários contratualmente estabelecidos” no âmbito de um “contrato de prestação de serviços de consultoria” precisamente porque nenhuma declaração negocial existiu que possa fundar a existência de uma relação contratual desse tipo.
A pretensão da recorrente só pode, por isso, improceder.
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As custas do recurso ficarão a cargo da recorrente por ter ficado vencida, tudo nos termos do disposto no artigo 527.º do Código de Processo Civil.
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IV. DECISÃO:
Em face do exposto, decide-se julgar totalmente improcedente a apelação e, em conformidade, confirma-se a sentença recorrida.
Condena-se a autora/recorrente nas custas do recurso.
Notifique.
Évora, 18 de Junho de 2026
Filipe Aveiro Marques
Ana Pessoa
Sónia Kietzmann Lopes
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1. Acessível em https://www.dgsi.pt/JSTJ.NSF/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/56f7d8db000bd2e1802589da0030f1c6.↩︎
2. Acessível em ECLI:PT:TRE:2026:292.23.7T8TMR.E1.07 e em https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/0523474357210c0e80258dc00041b283.↩︎
3. Acessível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/72211c673ffbf34380257d12005066e5.↩︎