Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 509/08-2 |  |
INCUMPRIMENTO DE CONTRATO PROMESSA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
I – As indemnizações previstas no artigo 442º, nº 2, do Código Civil pressupõem o incumprimento definitivo imputável à parte faltosa.
II – O incumprimento definitivo pode resultar da impossibilidade da prestação; da perda do interesse pelo credor; da recusa de cumprimento.
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PROCESSO Nº 509/08 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO PROCESSO Nº 509/08 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” intentou no Tribunal Judicial de … acção sumária contra “B” e “C”, pedindo a condenação destes no pagamento, a título de indemnização, na quantia de esc. 2.500.000$00.
O A fundamenta o seu pedido no incumprimento por parte dos RR do contrato de promessa de compra e venda, celebrado em 20 de Outubro de 1999, segundo o qual os RR prometeram vender ao autor, e este prometeu comprar o prédio misto, sito nos …, concelho de …, livre de quaisquer ónus e encargos, pelo preço de 12.500.000$00, tendo o autor entregue, a título de sinal e princípio de pagamento, o montante de 1.250.000$00, sendo o remanescente pago no acto da escritura.
O A. alega que posteriormente, veio a saber que sobre o prédio se encontra registada uma acção de anulação de uma escritura de compra e venda, donde resultou o fracccionamento não permitido do prédio, circunstância, à qual o autor é alheio e inviabiliza a celebração da escritura de compra e venda, uma vez que o prédio não se encontra nas exactas condições, que as partes acordaram (livre de ónus e encargos).
Os RR contestaram, por impugnação, alegando, antes, que aquando da celebração do contrato promessa o autor tinha conhecimento da pendência da referida acção, referindo também que o comprador era “D” e não o autor, tendo requerido a intervenção acessória de “D”, como seu auxiliar.
O A respondeu à contestação, alegando que aquando da assinatura do contrato de promessa ignorava completamente a existência da dita acção.
Após "incidentes" vários, relacionados com a nulidade da citação dos réus, foi proferido despacho a admitir a intervenção acessória de “D”, como auxiliar de defesa dos RR.- fls. 124
“D” apresentou contestação, alegando, em síntese, que interveio no negócio apenas na qualidade de intermediário das partes contratantes, conhecendo somente o prédio, a sua localização e o preço, mas desconhecendo qual a situação jurídica do mesmo. Refere ainda que aquando da celebração do contrato de promessa o prédio se encontrava livre de ónus e encargos, sendo que a acção que inviabilizou a celebração da escritura, a penas, foi registada na Conservatória competente a través da AP. 08/040200- fls. 137 e segs..
Seguiu-se a selecção da matéria de facto assente e a que integrou a base instrutória, selecção que mereceu do autor reclamação que foi parcialmente atendida, tendo a matéria do art. 2° da base instrutória passado a figurar como alínea G) dos factos assentes - fls. 194.
Realizou-se o julgamento e após a decisão sobre a matéria de facto constante da base instrutória, foi proferida sentença, que julgou a acção procedente e condenou os RR a pagar ao autor a quantia de € 12.469,95.
Os RR não se conformaram com esta decisão e apelaram para este Tribunal da Relação.
Os RR nas suas alegações de recurso formulam as seguintes conclusões:
1- A exigência de sinal em dobro constitui uma declaração tácita de resolução do contrato-promessa ( arts. 436 e 217 do CC);
2- A pendência de acção de anulação não é impeditiva per si da transmissão ou constituição de direitos reais sobre um imóvel, não gerando, assim, a impossibilidade definitiva de cumprimento de um contrato-promessa;
3- Assim, porque, até ser anulado, o negócio em que se funda a legitimidade substantiva dos promitentes-vendedores permanece válido, e produz todos os seus efeitos, maxime, translativo ( art.879° a) )
4- Não tendo o autor demonstrado desconhecer tal pendência, à data de celebração do contrato-promessa, terá que apurar-se da possibilidade da venda do imóvel" sem ónus e encargos", à data de celebração do contrato definitivo;
5- Se a marcação da escritura incumbia ao promitente comprador, o prazo consignado não revestia natureza fixa absoluta, e aquele nunca chegou a interpelar os promitentes vendedores, torna-se impossível assacar-lhes, sem mais o incumprimento do contrato ;
6- O regime jurídico do art. 442 n° 2 pressupõe um incumprimento devido a causa imputável ao tradens ou ao accipiens do sinal. Pelo que, em caso de incumprimento devido a causa não imputável a qualquer dos contraentes, os efeitos do sinal, previstos e regulados no art. 442 n° 2 não se produzem;
7 - Não se pode invocar a presunção de culpa pelo não cumprimento do contrato por banda do devedor (art. 799 do CC) quando inexiste tal situação jurídica, e o óbice à celebração do contrato prometido é imputável a um factor estranho à relação contratual entre as partes, in casu, a propositura de acção de anulação pelo Ministério Público, no exercício das suas atribuições legais.
8- A sentença recorrida aplicou equivocamente os arts. 799 e 442 nº 2 do CC , cometendo erro de subsunção.
9- Nestes termos deve ser revogada a sentença recorrida e substituída por decisão que absolva os réus do pedido.
O A apresentou contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso e confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir:
II - Fundamentação:
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1- Pela aposição da apresentação n° 04 de 1 de Outubro de 1999, mostra-se inscrita na Conservatória do Reg. Predial de …, a favor dos réus a aquisição em comum e sem determinação de parte ou direito, por meação e sucessão hereditária, do direito de propriedade respeitante ao prédio rústico sito nos …, descrito na referida Conservatória sob a ficha n° 27559, da freguesia e concelho de … - A) dos factos assentes;
2- O prédio identificado no ponto 1 dos factos provados é composto por uma parcela rústica com 0,3815 ha, inscrito na matriz predial cadastral sob parte do art. 98°, secção X, da freguesia da …, concelho de … e por uma parcela urbana inscrita na matriz cadastral sob o art. 538° da freguesia da …, concelho de … - B) dos factos assentes;
3- Os réus com a designação de promitentes vendedores, representados por “E”, ajustaram com o autor, com a designação de promitente comprador, por documento escrito, datado de 20 de Outubro de 1999, denominado "contrato promessa de compra e venda" o acordo entre outro, o seguinte teor:
1º - Os promitentes vendedores são proprietários e legítimos possuidores em regime de compropriedade ... , do prédio misto sito nos …, concelho de …, com área de 0,3815 ha composto por parcela rústica, inscrita na matriz predial cadastral comparte do art. 98 X descrita na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 2. 775/200891 e por parcela urbana inscrita na matriz da mesma freguesia sob o art. 538,
2° - Pelo presente contrato, o promitente comprador compromete-se a comprar e os promitentes vendedores a vender, àquele ou a quem ele designar, livre de ónus ou encargos o prédio melhor descrito na cláusula anterior.
3° - O preço global pelo qual é efectuada a venda do prédio objecto do presente contrato é de esc. 12. 500.000$00 a ser pago da seguinte forma:
1.1- Com a assinatura do presente contrato, a título de sinal e início de pagamento a quantia de esc. 1.250.000$00
1.2- Com a outorga da escritura, até ao dia 20.02.2000, a quantia de 11.250.000$00
O prédio objecto do presente contrato é vendido no estado em que se encontra, o qual o promitente-comprador expressamente declara conhecer, querer e aceitar, para todos os legais efeitos. al. C) dos factos assentes.
4 - O autor entregou aos réus e estes receberam no dia 20 de Outubro de 1999, a quantia referida no ponto 1.1. da cláusula 3a do acordo referido no ponto 3 dos factos provados - D) dos factos assentes
5 - Pela aposição da apresentação n° 05 de 30 de Junho de 1997, mostra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de … a favor dos réus, a aquisição em comum e sem determinação de parte ou direito, por meação e sucessão hereditária, do direito de propriedade respeitante ao prédio rústico sito nos …, descrito na referida Conservatória sob a ficha n° 27559 da freguesia e concelho de … - E) dos factos assentes;
6- Pela aposição da apresentação n° 08 de 4 de Fevereiro de 2000, mostra-se inscrita na Cons. Reg. Predial de …, uma acção judicial intentada pelo MP contra sete réus, na qual é pedida a anulação de uma escritura de compra e venda lavrada em 30 de Agosto de 1994 em que foram outorgantes os referidos sete réus, donde resultou o fraccionamento não permitido do prédio que originou um outro com a área de 0,3810 ha . F) dos factos assentes;
7- Os réus, apesar da insistência do autor, têm-se recusado a devolver o dobro da quantia referida no ponto 1.1. da cláusula 3° do acordo referido no ponto 3 dos factos provados -G) dos factos assentes.
Apreciando :
Conforme se constata das conclusões da alegação dos recorrentes, que demarcam o âmbito do recurso, os réus consideram essencialmente que a pendência da acção de anulação da escritura de venda, donde resultou o fraccionamento do prédio, não é impeditiva da transmissão ou constituição de direitos reais sobre o imóvel e, por isso, não gera qualquer impossibilidade definitiva de cumprimento do identificado contrato promessa.
Vejamos, então :
O autor através da presente acção pretende ser indemnizado nos termos do art. 442 nº 2 do CC, preceito cuja aplicação pressupõe um incumprimento definitivo imputável à parte faltosa, aqui, aos réus (cfr. Ac. STJ de 2/05/85 , BMJ 347/375).
O incumprimento definitivo pode resultar da impossibilidade da prestação, de perda do interesse do credor ou de recusa de cumprimento (cfr. art. 801 e 808 e cfr. Tab A, Varela in Das Obrigações em Geral, pag. Vol. 2° , 4° ed. Pag. ),
E, no caso em apreço, verifica-se ou não uma situação de incumprimento definitivo?
Na verdade, vem clausulado no identificado contrato promessa de compra e venda celebrado em 20/10/1999 "que o prédio seria vendido livre de quaisquer ónus ou encargos”.
Acontece que, pela aposição da apresentação n° 08 , de 4 de Fevereiro de 2000, mostra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de …, uma acção judicial intentada pelo Ministério Público contra sete réus, na qual é pedida a anulação de uma escritura de compra e venda lavrada em 30 de Agosto de 1994 em que foram outorgantes os referidos sete réus, donde resultou o fraccionamento não permitido deste prédio, que originou um outro com a área de 0,3810 ha.
E sendo assim, como bem observa a sentença recorrida na data limite da celebração da respectiva escritura de compra e venda (20 de Fevereiro de 2000) o prédio não se encontrava livre de ónus e encargos.
Efectivamente, se é celebrado um contrato de promessa sobre um imóvel que tem pendente uma acção de anulação, que visa precisamente a anulação da escritura de compra e venda donde resultou o fraccionamento do imóvel, parece não existir dúvidas que estamos perante um circunstância impeditiva legal da realização do contrato prometido.
Sublinhe-se que segundo o art. 280 nº 1 do CC "é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável"
Isto para dizer que a pendência de uma acção de anulação de uma escritura de compra e venda, donde resultou o fraccionamento do prédio, objecto do contrato, pode configurar uma impossibilidade originária de efectuar a prestação, no caso de o negócio, à luz da lei do fraccionamento, não ser legalmente possível.
Neste domínio, nada se sabe sobre o resultado da identificada acção, e daí que, para esta acção não se possa concluir sem mais, que estamos perante uma impossibilidade originária da prestação prometida
No entanto, reconhecemos que o conhecimento da pendência da identificada acção, pode constituir um elemento essencial na vontade das partes, não interessando, aqui, cuidar de saber se essa circunstância é impeditiva ou não da transmissão de direitos reais, mas saber se não obstante se verificar essa circunstância, as partes quiseram, mesmo assim, celebrar o negócio, em apreço, conhecendo perfeitamente esse ónus.
E aqui os RR vieram dizer que o autor tinha perfeito conhecimento da pendência da identificada acção aquando da celebração do contrato -promessa.
Neste quadro trata-se de matéria excepcional, que compete aos RR provar, mas não fizeram tal prova ( cfr. art, 342 nº 2 do CC)
Efectivamente, incumbe ao devedor provar ( art. 799 nº 1 do CC) que a falta de cumprimento daquela obrigação contratual não procede culpa sua, sendo, no entanto , certo que, no caso em apreço, tal prova não foi feita pelos réus.
E não sendo possível celebrar o negócio relativo ao prédio, nas condições ajustadas pelas partes, ou seja, livre de ónus e encargos, é lícito, socorrendo-nos do regime das presunções previsto nos arts. 349 e segs. do CC, presumir ( à luz da experiência comum e das próprias regras do comércio imobiliário) que o autor seguramente não pretende realizar a aquisição de um prédio onerado, circunstância que faz com que se desinteresse por completo do negócio.
É por tudo isto, que concluímos que se verifica, no caso em apreço uma situação de incumprimento definitivo, por perda do interesse do credor ( cfr .. os citados arts. 801 e 808 do CC) imputável aos RR
O inadimplemento presume-se culposo ( art. 799 nº 1 do CC) e as suas consequências legais estão previstas no n° 2 do art. 801 do CC segundo o qual "tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito á indemnização, pode resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro".
No caso em apreço, face à descrita situação de incumprimento definitivo, o autor vem exigir o dobro do sinal que prestou, pedido que tem cobertura legal na previsão do citado nº 2 do art. 442 do CC
Improcedem, deste modo, as conclusões dos recorrentes.
III- Decisão:
Nestes termos e considerando o exposto, acordam os Juízes desta Relação em negar provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Évora, 29.05.08