Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 174/04-3 |  |
DIREITO REAL DE HABITAÇÃO PERIÓDICA
PROVAS
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
I – Sendo o direito real de habitação periódica titulado por um certificado predial, conclui-se, não pode a prova do mesmo deixar de ser feita mediante o referido documento, ficando assim afastada a possibilidade de prova \por confissão.
II – A natureza subsidiária da acção fundada no enriquecimento sem causa, impõe que apenas se deverá recorrer à mesma, quando a lei não faculte a quem pede a restituição qualquer outro meio para reagir, o que não se verifica quando o mesmo possa exigir a satisfação, ou cumprimento, do que tenha sido acordado.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
I - Relatório
1. A, demandou B, pedindo que a R. seja condenada a pagar-lhe a quantia de 8.691.678$00, com juros à taxa legal a contar da data da citação para a acção 118/95, cujos autos se encontram em apenso aos presentes.
2. Alega para tanto que com a R. e outra sociedade C celebraram dois contratos em Setembro de 1993, que configuram uma promessa de cessão de exploração do conjunto turístico de …, na parte constituída em direito real de habitação periódica (DRHT), na qual a R. era a promitente cedente e a A. a promitente cessionária.
Aquando da data da celebração do contrato-promessa acordaram em que aquela iniciaria imediatamente a gestão do empreendimento, independentemente da celebração da escritura pública de cessão de exploração, cobrando desde logo as taxas de manutenção respectiva, iniciando a A., no final de Setembro de 1993 a gestão dos apartamentos de … constituídos em DRHP, agindo como administradora, recebendo as respectivas quantias anuais devidas a título de taxas de manutenção.
A A. pagou todas as contas a todos os fornecedores de bens e serviços que a R. tinha em atraso, tendo em dia todos os pagamentos de água, electricidade, telefones e gás, contratou os trabalhadores necessários à manutenção do empreendimento em estado de limpeza e conservação dos edifícios e demais instalações, cuidando da vigilância e segurança de todas as instalações e pessoas que nelas se encontram.
De toda esta actividade beneficiam todos os titulares de DRHP, bem como a R., quer naquela qualidade quer na de proprietária das instalações.
Logo após ter celebrado o contrato referido, o gerente único da sociedade R. ausentou-se, despediu todo o pessoal ao serviço da R., não tendo sido possível celebrar o contrato prometido.
Toda a actividade da A. na gestão do empreendimento resultou em benefício directo da R, sendo possível fazer corresponder a vantagem patrimonial que a R. tem pela administração dos seus DRHP feita pela A. à perda patrimonial sofrida pela mesma pelo não recebimento da R. das quantias fixadas para cada ano como taxas de manutenção para cada tipo de apartamento e segundo a época do ano.
A A. não em outra via legal para se ressarcir do prejuízo que sofre ao gerir o património da R. senão intentar contra ela acção de não locupletamento à custa alheia.
3. Declarada validamente citada a R. não contestou sendo considerados confessados os factos articulados pela A., e ordenado o cumprimento do disposto no art.º 484, n.º 2 do CPC.
4. Foi proferida sentença julgando improcedente a acção.
5. Inconformada, veio a A. interpor recurso, formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões:
- - Tendo o art.º 23, do DL 275/93, na redacção que lhe foi dada pelo DL 180/99, entrado em vigor apenas em 23 de Maio de 1999, não poderia a A. ter usado a acção executiva para haver os valores das prestações periódicas;
- Ainda que a A. estivesse munida de título executivo, acção declarativa não poderia improceder com esse fundamento;
- Não estando a A. na administração do empreendimento por efeito de um título juridicamente habilitante ao exercício dessa administração não poderia, a A. convocar a assembleia geral dos titulares.
- Não é materialmente possível fazer a exploração do empreendimento em termos que excluam as tarefas relativas aos períodos e imóveis a que correspondem os DRHPs de que a R. é titular.
- Da actividade e das despesas da A. deriva directamente e inevitavelmente uma vantagem patrimonial para a R. traduzida na manutenção do valor dos seus títulos, fatalmente perdido se os imóveis e instalações sobre que versam não fossem mantidos e cuidados por aquela.
- Há assim manifestamente uma deslocação patrimonial do património da A. para o património da R.
- Sem que exista causa justificativa de tal deslocação patrimonial.
- Estão alegados e existe prova nos autos prova suficiente do empobrecimento da A. traduzido no valor dos custos que teve de suportar com a manutenção do empreendimento.
- Sempre foi aceite por todos os titulares de DRHP, e pela própria R. que os custos com a manutenção do empreendimento correspondiam ao valor das chamadas taxas de manutenção apresentadas aos titulares e por eles pagas.
- Não tendo a R. pago essas taxas parcial ou totalmente nos anos de 1994, 1995 e 1996, é pelo valor das taxas não pagas que se tem de aferir a deslocação patrimonial sem causa operada do património da Autora para o da R.
- A titularidade dos direitos reais de habitação periódica não pode apenas provar-se por meio de documento, nomeadamente pela exibição dos certificados ou pelo constante do registo.
- Sendo a A. terceiro relativamente ao direito que estão na titularidade da R., pode ela fazer a prova por qualquer meio, nomeadamente pela própria confissão da R. titular dos direitos.
- Admitir que a A. só pode provar documentalmente a titularidade dos direitos da R. através de documento equivaleria a negar à A. a realização do seu direito, bastando para isso que a R. se remetesse à condição de revel.
- A sentença recorrida infringe as normas constantes dos art.º 437, n.º 1 (ao não considerar a existência de enriquecimento sem causa), o art.º 4 do DL 180/99 (ao pretender aplicá-lo retroactivamente a situações jurídicas anteriores à sua entrada em vigor), bem como, eventualmente, faz interpretação inconstitucional do art.º 10 do DL 275/93 ao impor a prova da titularidade dos DRHP’s ao A. por meios de certificados impedindo, por essa via, a realização do direito da A. à efectivação do crédito sobre a R. por enriquecimento sem causa, por essa forma violando o art.º 20, n.º 1, da CRP (garantia da tutela jurisdicional efectiva)
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II – Os factosNa sentença sob recurso consideram-se como provados, por confissão e documentos, os seguintes factos:
- 1. Autora e Ré, nas qualidades de Primeira e Segunda outorgantes, respectivamente, celebraram em 22/08/93, por documento particular, um contrato que denominaram de promessa de cessão de exploração nos termos constantes das cláusulas seguintes:
- PRIMEIRA: A primeira outorgante é dona e legitima possuidora dos direitos de administrar e explorar o empreendimento designado por … que é constituído:
- a) 31 Apts. distribuídos pelos lotes …e …, descritos sob os n.º…na competente C.R.P., a que correspondem 1071 e 510 semanas para cada um dos blocos, respectivamente
b) Eventualmente os 11 apartamentos de L e M bem como todos os demais que venham a ser constituídos em DRHP e sitos no mesmo empreendimento.
c) Infraestruturas de apoio implantadas sobre os lotes … e …, inscritos na competente matriz sob os art.º….
TERCEIRA: Pelo presente contrato a primeira promete ceder à segunda outorgante os direitos de administração e exploração acima referidos, os bens constantes do Apêndice I e ainda o de cobrar de cada titular de DRHP as respectivas taxas de manutenção e que esta promete aceitar
QUARTA: Como contrapartida por esta cessão e durante todo o tempo em que esta vigorar a segunda outorgante pagará à primeira, no prazo máximo de 15 dias após a sua recepção, 10% do valor enviado por cada titular de DRHP como prestação periódica de manutenção, retirado dos 20% de margem de que esta legalmente dispõe.
- § UNICO; 0 pagamento referido no corpo desta cláusula poderá ser efectuado directamente a terceiros a indicar pela primeira outorgante, na proporção que esta também indique.
SEXTA: 0 estabelecimento é cedido sem passivo ou trabalhadores.
SÉTIMA: A segunda outorgante contratará o pessoal julgue necessário à prestação de um serviço personalizado e de qualidade sendo de sua conta toda e qualquer contratação e respectivas retribuições ou indemnizações.
OITAVA: A segunda outorgante tem conhecimento que a primeira está autorizada a utilizar exclusivamente e no seu único interesse, gratuita e definitivamente, a sala frente direita, no 1º andar da fracção "N" do Bloco 5.
- § PRIMEIRO: A primeira fica autorizada a instalar nesse gabinete meios de comunicação próprios e, caso use os da segunda, pagará as mesmas ao preço de custo, acrescido de 100%.
§ SEGUNDO: Os direitos conferidos nesta cláusula caducam automaticamente em caso de cessão de quotas por parte da primeira outorgante.
DÉCIMA: Constituem receitas da primeira outorgante todas as prestações periódicas de manutenção devidas pelo respectivo titular de DRHP até ao ano de 1993, inclusive.
DÉCIMA PRIMEIRA: A primeira outorgante compromete-se a dar à segunda, nas eventuais assembleias de titulares de DRHP, quaisquer que sejam os pontos em apreciação, todo o seu apoio e intenção de voto, salvo ocorrência de justo motivo,
DÉCIMA SEGUNDA: A segunda outorgante obriga-se a manter o empreendimento e todas as suas infra-estruturas em pleno funcionamento durante todo o ano, à excepção, se o entender, da semana legalmente prevista -doc. de fls. 35 a 38 dos autos de P. cautelar Apensos .
3. Autora e Ré, logo na data da celebração do contrato promessa acordaram em que aquela iniciaria imediatamente a gestão do empreendimento, independentemente da celebração da escritura pública de cessão de exploração, cobrando desde logo as taxas de manutenção respectivas.
4. Com base nesse acordo, a Autora iniciou no final de Setembro de 1993 a gestão dos apartamentos de … constituídos em D.R.H.P.
5. E desde então, a A. tem agido em relação a todos os apartamentos e aos titulares de D.R.H.P's como administradora do empreendimento, recebendo as respectivas quantias anuais devidas a título de taxas de manutenção.
6. A Autora pagou todas as contas a todos os fornecedores de bens e serviços que a Ré tinha em atraso.
7. E desde então tem em dia todos os pagamentos de água, electricidade, telefones e gás.
8. Contratou os trabalhadores necessários para a manutenção condigna do empreendimento e tem pago todos os salários e demais encargos com esses trabalhadores.
9. Mantém todo o empreendimento em rigoroso estado de limpeza e provê ao tratamento e corte da relva, aos cuidados com as árvores e as sebes.
10. Cuida da conservação dos edifícios e demais instalações.
11.Vigia e cuida da limpeza e higiene das piscinas.
12. E da vigilância e segurança de todas as instalações e das pessoas que nelas se encontram.
13. Após ter celebrado os contratos referidos em 1. e 2. Supra, o único gerente da Ré, D, ausentou-se da sua sede e da cidade de … - doc. de fls. 100.
14.E despediu todo o pessoal ao serviço da Ré.
15. Não deixando qualquer representante conhecido da mesma.
16. No exercício da actividade de administração do Empreendimento … na parte submetida ao regime de direitos reais de habitação periódica a A. tem despesas com pagamentos de bens e serviços tais como salários dos trabalhadores que emprega no empreendimento, água, electricidade gás, telefones, taxas devidas a entidades públicas e concessionárias de serviços públicos, produtos de limpeza, produtos de tratamento de águas das piscinas, serviços de vigilância e segurança, etc.
17. A Autora, no fim de cada ano, elabora um orçamento de despesas e receitas para o ano seguinte, que envia a cada titular de DRHPs - doc. de fls. 40 a 66.
18. Nesse orçamento fixam-se as taxas anuais de manutenção, diferenciadas em relação ao tipo de apartamento e em relação à época do ano a que respeitam.
19. Os valores das taxas orçamentadas pela Autora e aceites e pagas pelos titulares dos DRHP's foram, em 1994, por semana e apartamento de tipo Tl, de Esc. 22.000$00.
20. E, em 1995, de Esc. 24.000$00 por semana e apartamento de tipo T1, Esc. 30.000$00, por semana e apartamento de tipo T2 a que acresce o I.V.A.
21. Esses mesmos valores foram em 1996, por semana de,
Esc. 31.005$00 (26.500$00+17% IVA) para os apartamentos de tipo Tl, Esc. 38.610$00 (33.000$00+17% IVA) para os apartamentos de tipo T2, Esc, 45.045$00 (38.500$00+17% IVA), para os apartamentos de tipo T3 Esc, 53.820$00 (46.000$00+17% IVA) para os apartamentos de tipo T4,
22. Em 1994 e em 1995, a Ré pagou à Autora as quantias correspondentes às taxas de manutenção de alguns dos D.R.H.P's de que é proprietária, segundo os valores acima indicados.
23. Em 1994, a Ré apenas deixou de pagar as quantias respeitantes aos seguintes D.R.H.P's no Bloco … da ….:
- Apartamento … Semana 10
Apartamento … Semanas 22 e 45
Apartamento … Semana 28
Apartamento … Semana 48
Apartamento … Semanas 50 e 51
24. Em 1995, estão em dívida as quantias correspondentes ao valor da manutenção de todos os apartamentos em que a Ré é titular de D.R.H.P's no Bloco…, com excepção dos correspondentes aos que detem nos apartamentos B-…, B-…, B-…, B-…, B-… e B-…, os quais foram pagos no dia 26 de Junho de 1995, pelos seus valores estabelecidos de Esc. 24.000$00, acrescidos de uma taxa de juro de 2% por cada mês de mora, de acordo com o estabelecido com os demais titulares, uma vez que as taxas de manutenção se vencem em Janeiro de cada ano,
25. Até agora, a Ré não pagou à Autora quaisquer quantias que a compensem dos gastos com a gestão do empreendimento durante o ano de 1996.
26. Esses gastos são de Esc. 3.565.575$00, correspondentes a 115 títulos em apartamentos de tipo T1 a que acrescem Esc. 1.428.903$00 correspondentes a 37 apartamentos de tipo T2, tudo no total de Esc. 4.994.478$00.
27. A Autora recebeu as taxas de manutenção da maior parte dos demais titulares de D.R.H.P's.
28. E continua a gerir e manter o empreendimento.
29. Com o fundamento no perigo de ver frustrado seu crédito sobre a Ré, a Autora requereu e foi-lhe deferida providência cautelar de arresto sobre os DRHP correspondente às semanas do Bloco …da …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º …, que a seguir se indicam:
- Fracção … semana 9
Fracção … semana 12
Fracção … semana 10
Fracção … semanas 9, 10, 11 e 12
Fracção … semanas 8, 9, 10, 11 e 12
Fracção … semana 12
Fracção … semanas 8, 9 e 11
Fracção … semanas 11 e 12
Fracção … semana 12
Fracção … semanas 10, 11, 12 e 27
Fracção … semanas 10, 11 e 12
Fracção … semanas 7, 8, 9, 10, 11 e 12
Fracção … semana 14
Fracção … semana 11
Fracção … semanas 10, 11 e 12
Fracção … semanas 11 e 12 - doc. de fls. 107 a 113 dos autos de providência cautelar.
31. A presente acção foi intentada em 25/11/97, remetida por correio, no prazo de 30 dias a contar da decisão da absolvição da instância nos autos.
32. O processo do Juizo …, aquando da extinção do dito Tribunal foi redistribuído a este juízo.
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III – O DireitoComo se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando, em conformidade, decidir as questões nelas colocadas, bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, vejam-se os artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, 660º, nº 2, e 713º, todos do CPC.
Assim, e essencialmente, importa analisar a impugnação feita quanto à matéria factual considerada como não provada na sentença sob recurso, bem como apreciar da existência dos pressupostos do invocado enriquecimento sem causa.
Com efeito, e segundo Recorrente, a questão a resolver nos presentes autos, prende-se, em saber se lhe assiste o direito a ser ressarcida pela Recorrida da indemnização reclamada, com base em enriquecimento sem causa, correspondente ao valor das prestações da Apelada, relativas à conservação e manutenção do empreendimento de …, na parte em que esta delas beneficiou, sem que tivesse contribuído para suportar os custos correspondentes.
Na sentença recorrida considerou-se que a obrigação de pagamento pelos titulares de DRHP (direito real de habitação periódica) das prestações periódicas fixadas na lei, e em dívida pode ser exigida em processo executivo, pela entidade exploradora do empreendimento, face à força executiva atribuída à acta de assembleia-geral dos titulares de DRHP, no caso de falta de pagamento, ao abrigo do disposto no art.º23, n.º 3, do DL 180/99, de 22/5.
Refere-se, também, que mesmo que tal não se entendesse, sempre a acção devia improceder, pois tendo a Recorrente feito os dispêndios reclamados no cumprimento das obrigações de administração do empreendimento, que lhe são impostas enquanto entidade exploradora, função que exerce de facto, tais dispêndios são efectuados globalmente a favor de todo o empreendimento, e não em relação ao titular de cada DRHP, e como tal justificados.
Considera-se, assim, que a Recorrente não logrou alegar e provar o facto negativo da falta de causa da atribuição patrimonial, nem em concreto, os factos que caracterizam o enriquecimento e empobrecimento, nem sequer, documentalmente, a titularidade dos direitos da Recorrida.
1. da matéria de facto
Insurge-se a Recorrente contra o decidido na sentença recorrida, invocando, desde logo, que devem ser considerados provados não só os factos que foram indicados na mesma como não provados, mas também os demais, que por si foram alegados na petição inicial, como fundamento do pedido, por força do disposto no art.º 484, n.º 1, do CPC, porquanto não necessariamente dependentes de prova documental,
Por outro lado, e no que concerne ao ónus de provar, documentalmente, a titularidade pela Recorrida dos DRHP, referenciados no art.º 26 da petição inicial, diz a Apelante, que tal prova não pode apenas ser feito por documento, nomeadamente pela exibição dos certificados prediais ou pelo registo, podendo a Recorrente, como terceiro, a fazer por qualquer meio, nomeadamente através da confissão da Apelada.
Apreciando.
A possibilidade da Relação alterar a decisão, sobre a matéria de facto, do tribunal da 1ª instância vem expressamente consignada no art.º 712, do CPC, só devendo ocorrer nas circunstâncias previstas nas suas alíneas a), b) e c), isto sem prejuízo da faculdade prevista no n.º 3 do mesmo preceito normativo.
Assim, permite-se que a Relação, até oficiosamente, possa alterar o decido em termos de factualidade, nomeadamente, se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto postos em causa, bem como se os elementos fornecidos pelo processo impuserem solução diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas, respectivamente, alíneas a) e b).
Ora, numa situação, como a dos autos, em que o incumprimento do ónus de contestar por parte da Recorrida fez operar a cominação semi-plena prevista no art.º 484, n.º 1, do CPC, considerando-se assim, como confessados, os factos articulados pela Recorrente, conforme decorre do despacho de fls. 192, constam dos autos todos os elementos que permitem sindicar a decisão, que em termos fácticos, foi produzida pelo tribunal a quo.
Importa, contudo ter presente, em tal âmbito, que deverão ser considerados como factos, processualmente relevantes, as ocorrências concretas da vida real, quer em termos de acontecimentos do mundo exterior, quer em termos de eventos do foro interno, da vida psíquica, sensorial ou emocional de um indivíduo [1] .
Excluídos, ficam, até por definição, os designados factos conclusivos, resultantes de processos dedutivos ou valorativos, embora em âmbito estritamente factual, e que deverão, caso se justifique, e em outra sede, ser retirados ou apurados das referidas ocorrências concretas.
Por outro lado, não deve ser esquecido que o art.º 485, do CPC, consagra excepções ao regime da revelia, estipulando-se que não se aplica o disposto no art.º 484, no caso que agora nos interessa, quando se trate de factos para cuja prova se exija documento escrito, isto é, a cominação não opera, ou se quisermos, os seus efeitos ficam paralisados, quanto, e tão só, aos factos dependentes de prova por documento escrito.
Com efeito, e como decorre do disposto no art.º 364, n.º 1, do CC, quando a lei exigir, como forma de declaração negocial, documento autêntico, autenticado ou particular, não pode este ser substituído por outro meio de prova, afastada ficando assim a prova por confissão, ainda que esta, nomeadamente se expressa ou judicial [2] , possa substituir o documento, se resultar claramente da lei, que o documento é exigido, apenas, para prova da declaração, n.º 2, da mesma disposição legal.
Debruçando-nos sob a situação concreta, em análise, importa desde logo proceder à correcção do lapso material existente no ponto n.º 1, da matéria de facto, atrás enunciada.
Com efeito, e de acordo com o teor dos documentos juntos a fls. 35 a 38 dos autos procedimento de cautelar em apenso, para os quais, aliás, em termos de fundamentação, é feita remissão expressa, temos como primeira outorgante, a Ré, e a Autora, como segunda outorgante, sendo a data referenciada, 22.9.93.
Assim, procedendo à devida correcção do lapso material, está provado que:
- 1. Autora e Ré, nas qualidades de Segunda e Primeira outorgantes, respectivamente, celebraram em 22/09/93, por documento particular, um contrato que denominaram de promessa de cessão de exploração nos termos constantes das cláusulas seguintes:
Relativamente à matéria do art.º 28, expressamente considerada na sentença sob recurso, como não provada, por carecer de prova documental que não se mostrava junta, temos que, contrariamente ao então entendido, deve tal factualismo ser dado como provado, uma vez que estamos perante um acontecimento do mundo que nos rodeia, em tais termos perceptível, como tal podendo ser provada por confissão [3] .
Desta forma considera-se provado que:
- 33. A Autora tem como única actividade comercial a administração do Empreendimento … na parte submetida ao regime de Direitos Reais de Habitação Periódica.
- 34. O conjunto da receita obtida com a cobrança das taxas anuais de manutenção destina-se a cobrir as despesas com a administração do empreendimento.
35. A fixação dos montantes das taxas de manutenção, diferenciadas em função do tipo de apartamento e da época do ano, constitui o critério aceite por todos os titulares dos DRHP, para a atribuição aos mesmos dos encargos com a administração do empreendimento.
36. Em 1994 a Autora, para um total de custos de Esc. 50.573.628$00 teve receitas de 27.108.921$00.
37. Em 1995, a Autora, para um total de custos de Esc. 45.358.367$00 teve receitas de 33.868.567$00.
38. Em 1996, a Autora, para um total de custos de 40.321.962$00 teve receitas de 45.664.742$00.
39. Para a obtenção das receitas de 1996, a Autora contou com receitas não provenientes das taxas de manutenção, no montante de 18.105.329$00.
40. Em 1996, as receitas com o pagamento das taxas de manutenção não ultrapassaram 27.559.413$00.
No que diz respeito à prova da titularidade dos DRHP por parte da Recorrida, que na sentença recorrida se considerou dever ser feita mediante documento, que não se mostrava junto, pretende a Recorrente que tal prova poderá ser feita, por si, como terceiro, por qualquer meio, nomeadamente pela confissão da Apelada, titular dos mesmos, e não apenas pela exibição dos certificados prediais, ou pelo constante do registo, sob pena de lhe ser negada a realização do seu direito, face à condição de revel da Recorrida.
Apreciando.
Tendo presente, como já referenciámos, que a exigência de documento, como forma de declaração negocial, afasta a possibilidade de o mesmo ser substituído por qualquer outro meio de prova, para se encontrar a resposta à questão posta pelo Recorrente, importa atender à forma de constituição, bem como de transmissão do DRHP.
Sabe-se que tal direito, como verdadeiro direito real de gozo, corresponde, essencialmente, a um regime de propriedade fraccionada por quotas-partes temporais, vulgar e internacionalmente conhecido por time sharing.
Visando-se com a sua instituição, pelo DL 355/81, de 31 de Dezembro, aumentar a protecção daqueles que investiam nos designados títulos de férias, de natureza estritamente obrigacional, em empreendimentos turísticos, o então estabelecido regime veio a ser alterado pelo DL 130/89, de 18 de Abril, e posteriormente pelo DL 275/93, de 5 de Agosto, em vigor à data dos factos em causa nos autos, e cuja vigência ainda se mantém, embora com as alterações produzidas pelo DL 180/99, de 22 de Maio, diploma este, tido por necessário, para garantir a transposição da Directiva n.º 94/47/CE, de 26 de Outubro, compatibilização com o regime jurídico de instalação e funcionamento dos empreendimentos jurídicos.
Assim, se por um lado se pretendeu salvaguardar a possibilidade do acesso a uma habitação por curtos períodos de férias, visou-se da mesma forma, dinamizar o aproveitamento dos equipamentos turísticos, correspondente a uma crescente massificação do turismo, e ao correlativo desenvolvimento de tal actividade, bem como, e simultaneamente, conceder uma cabal protecção ao adquirente, como consumidor, geralmente parte mais frágil, face a técnicas mais ou menos agressivas de vendas, com a atribuição de um direito à resolução, art.º 16 do já mencionado DL 275/93, em termos que poderão ser associados ao já designado direito ao arrependimento [4] .
Sendo a possibilidade de habitar uma unidade de alojamento, durante um período de tempo anual, previamente estabelecido, a faculdade essencial, e distintiva, atribuída ao titular de DRHP, temos que tal direito real, menor, de gozo, sobre coisa alheia, valendo erga omnes, se constitui por negócio jurídico unilateral, sujeito a escritura pública, art.º 7, do DL 275/93 [5] .
O título constitutivo, por sua vez, está sujeito a inscrição no registo predial, art.º 9 do DL 275/93, tornando-se, por efeito do registo, oponível a terceiros. Realizado tal registo definitivo é feita, pela conservatória do registo predial, a emissão do certificado predial, que titula o direito e legitima a transmissão ou oneração deste, n.º 1 e n.º 2, do art.º 10, do DL 275/93.
Já em termos de transmissão ou oneração dos DRHP, por acto entre vivos, as mesmas fazem-se mediante declaração das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou do alienante, estando sujeita a registo nos termos gerais, n.º 1, do art.º 12, do DL 275/93, ficando a transmissão por morte igualmente sujeita a inscrição no certificado predial, n.º 3, da referida disposição legal.
Assim, e pese embora o DRHP seja facilmente negociável, pois titulado por um certificado predial, transmissível ou onerável por simples endosso ou averbamento, a que por certo não será estranha a extrema mobilidade, em termos de mercado, da actividade turística, não pode deixar de salientar-se que, para além da mencionada protecção a conceder ao adquirente, não deixou de consagrar-se a sujeição ao registo, para que seja dada a devida publicidade da situação jurídica do prédio, em termos de DRHP, tendo em vista a necessária segurança do comércio jurídico, art.º 1, e art.º 2, b), do CRegPredial, sabendo-se que o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define, art.º 7, do mesmo diploma legal.
Do exposto, e tendo presente que o DRHP é titulado por um certificado predial, conclui-se, que não pode a prova do mesmo deixar de ser feita mediante o referido documento, ficando assim afastada a possibilidade de prova por confissão, nos termos pretendidos pela Recorrente.
E se é certo conforme alega a Apelante, que face à sua, invocada, qualidade de terceiro, poderá não estar na sua disponibilidade o acesso aos certificados prediais, sempre a exigência legal será satisfeita com recurso ao registo predial, de que a Recorrente sempre poderá lançar mão, e consequentemente proceder à realização do seu direito, não se vislumbrando assim, e em conformidade, que o entendimento aqui perfilhado possa violar o disposto no art.º 20, n.º 1 da CRP, no que se reporta ao acesso ao direito e aos tribunais para a defesa dos seus direitos e interesses legalmente protegidos.
Assim sendo, e tal como foi considerado na sentença sob recurso, não resulta apurado que a Recorrida seja a titular dos DRHPs listados no art.º 26 da petição, uma vez não se mostra junta aos autos prova documental para tanto, nem a Recorrente, aliás, alega que tal junção tenha sido feita [6] .
Desta forma, importa em conformidade com tal entendimento, proceder à alteração do que em contrário se mostra consignado em termos de factualidade provada, pelo que considera-se apurado:
- 24. Em 1995, estão em dívida as quantias correspondentes ao valor da manutenção de todos os apartamentos em D.R.H.P's no Bloco …, com excepção dos correspondentes aos apartamentos B-…, B-…, B-…, B-…, B-… e B-…, os quais foram pagos no dia 26 de Junho de 1995, pelos seus valores estabelecidos de Esc. 24.000$00, acrescidos de uma taxa de juro de 2% por cada mês de mora, de acordo com o estabelecido com titulares, uma vez que as taxas de manutenção se vencem em Janeiro de cada ano,
2. do enriquecimento sem causa
Pretende a Recorrente que não estando na administração por meio de um título juridicamente habilitante ao exercício dessa administração, nunca poderia convocar a assembleia-geral dos titulares dos DRHP do empreendimento, e assim munir-se do título executivo para haver o valor das prestações periódicas devidas, para além do normativo que tal permite só ter entrado em vigor após a propositura da presente acção.
Por outro lado, e considerando que não pode fazer a exploração do empreendimento, excluindo as tarefas e as despesas relativas aos períodos e imóveis correspondentes aos DRHP de que a Recorrida é titular, deriva para esta última uma vantagem patrimonial decorrente da sua actividade de administradora, traduzida numa deslocação patrimonial do seu património, para o da Apelada, tanto mais que tal actuação permite a manutenção do valor dos títulos desta última, sem que exista uma causa justificativa de tal deslocação patrimonial.
Invoca ainda a Recorrente que existe nos autos prova suficiente do seu empobrecimento, traduzido no valor dos custos que teve de suportar com a manutenção do empreendimento, tanto mais que tais custos sempre foram entendidos como correspondendo ao valor das taxas de manutenção cobradas aos titulares dos DRHP, taxas essas que, parcial ou totalmente, não foram pagas nos anos de 1994, 1995 e 1996, e que assim constituem a medida da deslocação patrimonial operada do património da Apelante para a Apelada.
Apreciando.
Face ao disposto nos artigos 473 e 474, do CC, pode-se dizer, em termos gerais, que a obrigação de restituir, fundada no enriquecimento sem causa, exige a verificação da existência de um enriquecimento, que carecendo de causa justificativa, tenha sido obtido à custa de quem pede a restituição, não sendo a este último facultado outro meio de reacção.
Explicitando, um pouco mais, e no que se reporta ao que deva ser entendido por enriquecimento, o mesmo consistirá sempre na obtenção de uma vantagem de carácter patrimonial [7] nas múltiplas vertentes que pode assumir, nomeadamente, em termos de aumento de um activo patrimonial, diminuição de um passivo, ou simples não realização, ou poupança, de determinadas despesas.
No que diz respeito à mencionada falta de causa justificativa do enriquecimento, porque nunca a teve, ou tendo-a num primeiro momento, a veio a perder, sem prejuízo da discussão na jurisprudência e doutrina sob o entendimento a perfilhar, temos como bom o que, em termos gerais, considera que a falta de causa justificativa se consubstancia na inexistência de um relação ou de um facto, que em termos do sistema jurídico, ou seus princípios, legitime o enriquecimento [8] . Deverá ter-se presente que, no caso do enriquecimento provir do facto de ter sido efectuada uma determinada prestação, a sua causa sempre será a relação jurídica, que com a referida prestação se visou dar contento, pelo que apenas poderá haver lugar ao dever de restituir por locupletamento à custa alheia, se tal relação jurídica nunca se constitui, ou por qualquer razão se extinguiu [9] .
Relativamente à também referenciada, obtenção à custa daquele que solicita a restituição, pode-se dizer, que a mesma inculca essencialmente, e desde logo, a ideia que a vantagem patrimonial que advém ao “enriquecido” deverá corresponder ao valor que saiu do património do “empobrecido”, mas também não deixará de existir, sempre que a vantagem seja obtida com meios pertencentes a outrem, mesmo quando este não os pretendia utilizar para obter tal vantagem.
Tendo-se ainda presente, que o enriquecimento deverá ser obtido, imediatamente, à custa de quem pede a restituição, importa ainda precisar, que a natureza subsidiária da acção fundada no enriquecimento sem causa, impõe que apenas se deverá recorrer à mesma, quando a lei não facultar àquele, qualquer outro meio para reagir à situação criada, e em conformidade se ressarcir, o que não se verificará quando o mesmo possa exigir a satisfação, ou cumprimento, do que tenha sido acordado.
Sempre dirá, ainda, que tendo a parte formulado a sua pretensão em juízo, presente o princípio dispositivo, art.º 264, do CPC, compete-lhe, de igual forma, a escolha do circunstancialismo em que faz assentar o pedido formulado, isto é, a causa de pedir, pelo que, independentemente da harmonização entre a realidade fáctica, mais ou menos complexa, indicada como fundamento da sua pretensão, e o pedido propriamente dito, não pode o tribunal, sobrepor-se à mesma, efectuando tal escolha.
Com efeito, não estando o Tribunal limitado aos termos exactos da qualificação jurídica que o autor possa fazer dos factos que constituem a causa de pedir, a sua liberdade não é, contudo, absoluta nomeadamente em termos da sua convolação, ou substituição, por outra não invocada.
Posto isto, analisemos a pretensão da Recorrente, nos termos em que a mesma a configurou, e atendendo ao factualismo apurado.
Resulta dos autos que no âmbito de um negócio mais vasto, envolvendo outrem que não as aqui partes, a Recorrente celebrou com a Recorrida um contrato promessa de cessão de exploração, mediante o qual esta última se comprometeu a ceder à Apelante os direitos de administração e exploração do empreendimento referenciado, e ainda o de cobrar a cada titular de DRHP as respectivas taxas de manutenção.
Como contrapartida da cessão, e durante todo o período em que a mesma vigorasse, a Recorrente pagaria à Recorrida 10% do valor enviado por cada titular de DRHP como prestação periódica de manutenção, retirado dos 20% de margem legalmente dispo nível.
Referindo-se que o presente contrato é celebrado pelo período de 5 anos, com início em 93/09/27 e termo em 98/09/26, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos desde que não haja fundamento para a rescisão por justa causa, convencionou-se que a Recorrente iria contratar o pessoal que julgasse necessário à prestação de um serviço personalizado e de qualidade, sendo de sua conta toda e qualquer contratação e respectivas retribuições ou indemnizações, pois o estabelecimento é cedido sem passivo ou trabalhadores.
Mais se convencionou que a Recorrente iria proceder de imediato a recuperação ou substituição dos imóveis e móveis que integram o empreendimento cuja gestão e administração lhe é entregue pelo presente contrato pelo que, em face do seu elevado valor, não disponibilizará no ano de 1994 a percentagem estipulada em termos de contrapartida que acedera a satisfazer.
Referindo-se constituírem receitas da Recorrida todas as prestações periódicas de manutenção devidas pelo respectivo titular de DRHP até ao ano de 1993, inclusive, obrigou-se ainda a Recorrente a manter o empreendimento e todas as suas infra-estruturas em pleno funcionamento durante todo o ano, à excepção, se o entender, da semana legalmente prevista.
Resultou apurado que as partes, logo na data da celebração do contrato promessa acordaram que a Apelante iniciaria imediatamente a gestão do empreendimento, independentemente da celebração da escritura pública de cessão de exploração, cobrando desde logo as taxas de manutenção respectivas, na sequência, aliás, sempre dirá, do convencionado no contrato promessa celebrado, tendo efectivamente, aquela, iniciado no final de Setembro de 1993, a gestão dos apartamentos constituídos em DRHP.
Ficou, igualmente apurado, que desde então, a Recorrente tem agido em relação a todos os apartamentos e aos titulares de DRHPs como administradora do empreendimento, recebendo as respectivas quantias anuais devidas a título de taxas de manutenção, satisfazendo os encargos inerentes ao exercício da actividade de administração do Empreendimento, na parte submetida ao regime DRHP, até porque, conforme se apurou, tal actividade constitui a única, comercialmente, desenvolvida pela Apelante.
Compreende-se, assim, que tal como se apurou a Recorrente, no fim de cada ano, elabore um orçamento de despesas e receitas para o ano seguinte, que envia a cada titular de DRHPs, fixando-se no mesmo as taxas anuais de manutenção, diferenciadas em relação ao tipo de apartamento e à época do ano a que respeitam, sendo que o conjunto da receita obtida com a cobrança de tais taxas se destina a cobrir as despesas com a administração do empreendimento, aceitando os titulares dos DRHP que as mesmas taxas correspondam à medida da sua contribuição para a satisfação dos encargos com a referida administração.
Temos assim que a Recorrente tem vindo a exercer as funções legalmente atribuídas ao proprietário, ou a quem o mesmo ceda a exploração do empreendimento, nos termos do art.º 25 e seguintes do DL 275/93, sendo certo que o titular do DRHP sempre estará adstrito ao dever de pagar anualmente uma prestação destinada, exclusivamente, a compensar o proprietário, ou a quem o mesmo ceda a exploração do empreendimento, das inerentes despesas realizadas com a conservação, reparação, limpeza, contribuições e impostos ou quaisquer outras previstas no título constitutivo, bem como a remunerá-lo pela sua gestão, art.º 22, do supra referido diploma legal.
Salientando-se que considerando-se a data em que os presentes autos foram interpostos, Novembro de 1997, não seria possível à Recorrente lançar mão do disposto no art.º 23, n.º2, do DL 275/93, que permite obter por via executiva o ressarcimento das quantias devidas pelos titulares dos DRHP, uma vez que este dispositivo legal surgiu apenas com as alterações a tal diploma legal, operadas pelo DL 180/99, de 22 de Maio, mesmo que tal fosse legalmente admissível, numa situação como a dos autos, certo é que a Recorrida, na medida em que seja titular de DRHPs no empreendimento em causa, sempre estará obrigada a satisfazer as correspondentes prestações periódicas.
Daí a relevância atribuída à prova da titularidade por parte da Recorrida dos DRHP, enunciados na lista feita na petição inicial, titularidade essa que a Recorrente não logrou provar, bem como aos pagamentos efectuados e omitidos pela Apelada, mas também aos encargos e receitas decorrentes do exercício da actividade de administração do empreendimento, levada a cabo pela Apelante, na medida em que balizadoras do montante indemnizatório que esta última pretende lhe assistir, correspondente ao invocado enriquecimento da Recorrida à sua custa, sem causa justificativa.
Porém, mais relevante que tais aspectos, é sem dúvida, o facto de a actividade de exploração do empreendimento levado a cabo pela Recorrente, no âmbito do qual se terá dado o enriquecimento da Apelada, se traduzir numa das prestações decorrente da promessa de cessão de exploração do empreendimento, acordada entre ambas, e que assim, pelo menos em parte, e no que respeita à Recorrente, visava dar satisfação ao estipulado.
Ora, não resultando dos autos que a relação jurídica nascida da celebração de tal promessa se tenha extinguido, antes se evidenciando uma situação de incumprimento do acordado, uma vez que não foi, ainda, celebrado o contrato prometido, não pode deixar de concluir-se ser tal relação jurídica a causa do invocado enriquecimento da Apelada.
Desta forma, e feito tal enquadramento, também se terá que concluir que sempre poderia a Recorrente lançar mão dos mecanismos legalmente previstos para as situações de incumprimento contratual, com vista ao ressarcimento dos prejuízos decorrentes da conduta da Recorrida.
Assim sendo, e uma vez que não estão reunidos nos autos os pressupostos enunciados, e necessários, para a existência da obrigação de indemnizar, fundada no enriquecimento sem causa, nos termos pretendidos pela Apelante, não pode proceder o recurso pela mesma formulado.
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IV - DECISÃOEm face do exposto acordam os Juízes deste Tribunal da Relação julgar improcedente o recurso de apelação, mantendo sentença recorrida, embora com fundamento, não de todo coincidente.
Custas pela Apelante.
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Évora, 20 de Maio de 2004
Ana Resende
Pereira Batista
Verdasca Garcia
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[1] Veja-se, Antunes Varela, Manual do Processo Civil, fls. 391 e seguintes.
[2] No caso de confissão extrajudicial, deverá a mesma constar de documento de igual ou superior valor probatório.
[3] Realidade que não deve ser confundida com os termos em que possa ter sido definido o objecto social de uma sociedade comercial, tal como a Recorrente se identifica.
[4] Veja-se Paula Quintas, Direito do Turismo, pag. 198, e segs.
[5] Na sua redacção original, quando não for dada outra indicação.
[6] Refira-se que não têm tal virtualidade as referências, no âmbito dos contratos constantes dos autos, à titularidade de DRHPs por parte da Recorrida, bem como os documentos registrais juntos em sede do procedimento cautelar em apenso, desde logo, e quanto a estes últimos, porque não se evidencia a necessária correspondência entres os mesmos e a invocada titularidade dos DRHP listados no art.º 26 da petição inicial.
[7] Veja-se Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, I, volume, pag. 427 e seguintes, que nesta matéria se vai seguir, com proximidade.
[8] Pires de Lima e Antunes Varela, na obra já referenciada, a fls. 429.
[9] Já no caso de nulidade ou anulabilidade de um negócio jurídico, são as regras, legalmente estabelecidas para os efeitos de tais declarações, que determinam os termos da restituição a efectuar.