Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1726/07-3 |  |
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
I – A posse de uma coisa é, uma actuação material intencionada ao aproveitamento das suas vantagens, como se dono fosse.
Por isso não são possuidores, mas apenas detentores ou possuidores precários os que exercem o poder de facto sem intenção de agir como beneficiários do direito.
II – O animus possidendi exercido pelo promitente-comprador não se identifica com o elemento subjectivo da posse do proprietário, pelo menos, quanto à invocabilidade do domínio por usucapião
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PROCESSO Nº 1726/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
“A” requereu no Tribunal Judicial de … providência cautelar de ratificação judicial de embargo extrajudicial de obra e trabalhos contra, “B” e “C”, com o fundamento no facto de na qualidade de proprietária do prédio rústico denominado "Herdade …", ter embargado extrajudicialmente os trabalhos de gradagem que os requeridos levavam a cabo no identificado prédio . PROCESSO Nº 1726/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
Citados os requeridos contestaram e arrolaram testemunhas.
Procedeu-se à realização do julgamento e após a inquirição das testemunhas arroladas pelas partes, foi proferida sentença, que ratificou o embargo de obra nova/trabalhos efectuado pela requerente, ficando vedado aos requeridos a possibilidade de prosseguirem com os trabalhos em causa.
Os requeridos não se conformaram com esta decisão e agravaram da mesma para este Tribunal.
Nas suas alegações de recurso os agravantes formulam as seguintes conclusões:
1- No que respeita à matéria de facto dada como provada, importa referir que se entende que a Mma Juiz do tribunal" a quo", no âmbito dos princípios da livre apreciação da prova e da summario cognitio, não tomou conhecimento dos factos referidos nos depoimentos das três testemunhas e dos constantes nos documentos juntos aos autos (requerimento inicial, oposição e demais juntos em, sede de audiência) o que torna a sentença nula, nomeadamente quando resulta dos mesmos que é evidente que:
2- Os Agravantes são legítimos possuidores do prédio denominado "Herdade …" tendo recebido a tradição do mesmo, por contrato promessa de compra e venda celebrado em 22 de Outubro de 1996, em que intervieram como promitentes compradores, tendo a agravada intervindo na qualidade de promitente vendedora, pois, o prédio foi prometido vender livre de ónus e encargos e pela cláusula 7a desse contrato, permitiu-se aos agravantes efectuar as culturas de Outono/Inverno de 1996, desde que previamente autorizadas pela agravada.
3- Por escrito particular com a mesma data, veio a agravada, na pessoa do seu Director, autorizar os agravantes a efectuar todas as actividades agrícolas e outras a partir de então.
4- Não foi referido qualquer destino do prédio em questão, a agravada não impôs quaisquer condições sobre o modo de cultivo da terra deixando à discricionariedade dos promitentes compradores o uso do mesmo.
5- Com a tradição da coisa e autorização para agir, ficaram os agravantes com o corpus e começaram a agir como possuidores, tendo assim o animus.
6- Tornando-se legítimos possuidores com posse titulada, pública e de boa fé.
7- Posteriormente, foram confrontados com a oposição da arrendatária do prédio, a Sociedade Agro Pecuária “D” que possuía contrato de arrendamento do prédio desde 1989.
8- Cultivando e semeando o mesmo, possuindo no terreno, várias cabeças de gado, gozando e fruindo a propriedade.
9- Facto que era do conhecimento da agravada, mas que foi omitido aos agravantes, relevando má fé de primeira.
10- Decorridos quase 10 anos desde a celebração do contrato promessa de compra e venda e sem que a agravada resolvesse a situação com a arrendatária, os agravantes por sua vez, conseguiram chegar a acordo com a arrendatária do prédio.
11- O referido acordo foi celebrado por escrito particular em 7 de Dezembro de 2005, e a arrendatária declarou renunciar à posse e ao arrendamento, recebendo como contrapartida uma indemnização pela renúncia, tendo transmitido a posse aos agravantes, que nos termos da cláusula 7a do contrato promessa de 22 de Outubro de 2006, teriam legitimidade para a receber.
12- O acordo foi comunicado à agravada e esta em vez de cumprir com o contrato promessa, veio por via de notificação judicial avulsa requerida em 13 de Dezembro de 2005 e notificada a 20 dar como resolvido o contrato promessa, alegando o incumprimento dos agravantes no que respeita aos reforços do sinal.
13- Mas dispondo-se a devolver o sinal recebido, acrescido de juros, o que não faz qualquer sentido à luz dos motivos invocados na notificação judicial, totalmente diferentes das invocadas na acção de consignação em depósito junta aos autos.
14- Logo porque existe posse titulada dos agravantes, que se presume de boa fé, nos termos do art. 1259 e dos n° 1 e 2 do art. 1260 do CC ao adquirir essa posse os agravantes não lesaram o direito de propriedade da agravada e as benfeitorias necessárias e úteis que efectuaram, que incluíram a gradagem da terra, foram autorizadas expressamente pela agravada, que nunca revogou essa autorização.
15- Pelo que, a alegada lesão do direito de propriedade da agravada, que seria um dos requisitos exigidos ao procedimento cautelar em causa, não existe.
16- A existir, a mesma não fundamentaria o Embargo de Obra Nova, pois não se tratava de obra, trabalho ou serviço novo, bem ao contrário do que entendeu a Mma Juiz do tribunal de que se recorre.
17- Os trabalhos de gradagem da terra " esterroar com grade" tal como é referido na decisão, são preparatórios e necessários ao cultivo da terra.
18- Trabalhos esses que são feitos no início de cada época de sementeira.
19- Acontece que desde a dação em cumprimento, que a proprietária do prédio, ora agravada, sabia e não podia deixar de saber que a terra do prédio em causa, era cultivada e semeada pelo rendeiro.
20- Que sempre preparou a terra, recorrendo aos meios necessários para esse fim
21- No entanto a agravada nunca deduziu embargo de obra nova contra o rendeiro, pois não considerava o facto lesivo da sua propriedade.
22- Bem como, nunca destinou o prédio para fim diverso daquele a que o rendeiro destinava, i.e., nunca referiu que o destino útil do mesmo seria pasto natural.
23- Tão pouco demonstrou interesse na preservação da pastagem natural, alegando, como refere a decisão, que precisava de vender o pasto para obter rendimentos.
24- Pois o objecto das instituições de crédito, da qual a agravada faz parte, não é vender pasto ... é conceder crédito! .
25- Assim, a lesão ora invocada pelos agravados, a considerar-se que a gradagem seria efectivamente uma lesão, já existiria desde a aquisição da propriedade por dação em cumprimento, ou seja, os trabalhos de preparação da terra seriam uma lesão que se repetiria sazonalmente no prédio em causa.
26- Pelo que, o efeito útil da providência e o receio fundado de lesão de um direito não poderiam ser invocados neste caso.
27- Tão pouco seria uma providência conservatória , porque ao assegurar a situação anterior, estaria a assegurar a situação em que antigo arrendatário cultivava e trabalhava a terra, uma vez que o pasto natural não era o destino do prédio.
28- Tendo a Mma Juiz violado com a ratificação do embargo o disposto no art. 412 e ss do CPC, devendo a decisão ser anulada por força do disposto no art. 668 d) do CPC.
A Agravada contra-alegou, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II- Fundamentação:
Foram indiciariamente provados os seguintes factos:
1- O prédio rústico denominado" Herdade …", composto de terra de cultura arvense, azinheiras e horta, encontra-se inscrito na respectiva matriz sob o art. 1, secção G e descrito na Cons. Registo Predial de … sob o n° 00424 - cfr. certidão da Cons. Reg. Predial de … constante de fls. 5 a 8, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
2- Pela AP 020/10395 encontra-se inscrita a aquisição do prédio identificado em 1 a favor da “A”, por dação em cumprimento- cfr. certidão da Cons. Reg. Predial de … de fls. 5 a 8, cujo teor aqui se reproduz;
3- No dia 12 de Outubro de 2006, a requerente foi alertada para o facto de um tractor, com as respectivas alfaias, se encontrar dentro da " Herdade …" procedendo a trabalhos de gradagem de terrenos da mesma herdade.
4- A direcção da requerente tomou a decisão de, nesse mesmo dia, ir embargar o prosseguimento de tais trabalhos.
5- Cerca das 15h00 desse dia, os directores e demais pessoas que os acompanharam até à "Herdade …" para testemunhar o pretendido embargo, depararam com um tractor a gradar terrenos de pastagem e lavoura da "Herdade …".
6- O presidente da Direcção da requerente, …, disse ao manobrador do tractor para parar com a gradagem, tendo o mesmo imobilizado o tractor, dizendo que iria contactar com o seu patrão e fazendo, de seguida, um telefonema.
7- Cerca das 16h00 surgiram no local dos trabalhos embargados, os requeridos acompanhados de duas ou três pessoas, suas familiares.
8- Depois de uma troca de palavras com a Direcção da requerente e, em especial, com o presidente da Direcção, o requerido “C” retirou uma espingarda de caça que tinha no seu veículo e levou-a consigo para o tractor e começou a manobra com este com intenção de continuar os trabalhos de gradagem, os quais parou após oposição do presidente da Direcção da requerente.
9- Com os mencionados trabalhos de gradar pretendiam os requeridos preparar a sementeira dos referidos terrenos.
10- Em virtude de contrato promessa de compra e venda celebrado entre requerente e requeridos sobre a "Herdade …" encontra-se pendente o processo n° …, ao qual se encontra apenso o processo de consignação em depósito que corre termos actualmente sob o n° …, tendo sido remetido a este Tribunal em 5.06.2006, vindo do Tribunal Judicial de …, onde corria os seus termos sob o n° … A “A” depositou, em 18.01.2006 no processo … a quantia de € 113.025,92, que a mesma alega corresponder ao valor do sinal, € 92.277,61, acrescido de juros contabilizados até 13-12-2005, montante de € 20.748,31, não tendo sido requerida a execução específica do contrato no processo n° …
11- À data da celebração do mencionado contrato-promessa, a "Sociedade Agrícola “D” arrogava-se a qualidade de arrendatária do prédio rústico em questão.
12- Por escrito particular com reconhecimento notarial das assinaturas, denominado "Contrato Promessa de Compra e Venda" em que intervieram como primeiro outorgante a “A”, na qualidade de promitente vendedora como segundos outorgantes “B” e “C”, na qualidade de promitente compradores, datado de 22 de Outubro de 1996, declaramos mesmos reciprocamente aceitar que após o pagamento do sinal, poderão os promitentes-compradores efectuar as culturas de Outono/Inverno do corrente ano (1996) desde que previamente autorizada pela promitente vendedora, obrigando-se a promitente vendedora a proporcionar as necessárias condições para que os promitentes compradores possam efectuar as referidas culturas, nomeadamente estar o prédio livre de quais quer bens móveis e semoventes e gados (clª 7a) e, bem assim, na cláusula 8a que o incumprimento do disposto na cláusula anterior, por parte da promitente vendedora, importará a imediata resolução do contrato promessa. Com a entrega por parte desta a título de penalidade, de todas as quantias prestadas a título de sinal e seus posteriores reforços, em singelo, sem qualquer outro encargo.
13- Pelo aludido escrito particular, a “A” declarou prometer vender a “B” e a “C” o prédio denominado" Herdade …", id. em 1, e estes declaram prometer comprar aquele livre de ónus ou encargos e, bem assim, de qualquer arrendamento, com todas os seus pertences imobiliários que se encontrem ligados ao solo, o referido prédio pelo preço de esc. 58.500.000$00, cujo pagamento declararam que seria feito da seguinte maneira: com a assinatura do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, os segundos outorgantes entregam à primeira outorgante a importância de esc. 18.500.000$00, de que pela assinatura desse contrato a promitente vendedora dá plena e integral quitação; até ao fim de Março de 1997, entregarão os promitentes compradores, à promitente vendedora, esc. 20.000.000$00; o remanescente seria pago pelos promitentes compradores à promitente vendedora até ao dia 15 de Agosto de 1997.
14- Mais declararam que a escritura de compra e venda seria realizada após a data de 15 de Agosto de 1997 no Cartório Notarial de … em data e hora a designar pelos promitentes compradores.
15- Por escrito particular datado de 22 de Outubro de 1996, subscrito pelo Director da requerente …, se declara que a requerente autoriza os promitentes compradores da propriedade "Herdade …" a efectuar todas as actividades agrícolas e outras a partir de então, conforme consta do contrato promessa celebrado na mesma data.
16- Os requerentes entregaram à requerente aquando da assinatura de escrito mencionado a quantia de esc. 18.500.000$00.
17- Poucos dias passados e após o início das culturas de Outono/Inverno no prédio que lhes fora entregue pela requerente, os requeridos foram confrontados com a oposição por parte de “E” e “F”, em nome da sociedade agro-pecuária “D” ao exercício da posse do prédio rústico denominado " Herdade …”, os quais invocaram a existência de um contrato de arrendamento sobre o referido prédio a favor de tal sociedade por si representada.
18- Informada a requerente, na pessoa do seu gerente, a mesma informou os requeridos que tal contrato era falso e que o prédio lhes seria de novo entregue com brevidade, pois, que a ré iria reclamar o mesmo judicialmente, comunicando-lhe que o pagamento do preço seria feito quando o prédio lhes fosse de novo entregue.
19- Confiando no que a requerente lhes diz, que não existia qualquer contrato de arrendamento sobre a " Herdade …" e que a retoma da posse sobre o mesmo seria rápida, os requeridos optaram por esperar pelo cumprimento do contrato prometido.
20- Por escrito particular datado de 7 de Dezembro de 2005, denominado "Declaração de Cessão de Contrato de Arrendamento Rural e Recibo" “D” declararam renunciar de forma irrevogável à posse e arrendamento do prédio rústico denominado" Herdade …" recebendo como contrapartida , a título de indemnização por tal renúncia, dos ora requeridos a quantia de € 89.800,00 a quem declaram transmitir a referida posse, por aqueles terem legitimidade para a receber de acordo com o artigo 7° do contrato promessa datado de 22 de Outubro de 1996.
21- Mediante notificação judicial avulsa, requerida em 13 de Dezembro de 2005 pela “A” a mesma declarou resolvido o contrato-promessa celebrado com os requeridos, dispondo-se a devolver o sinal recebido, acrescido de juros, na sequência do que veio a consignar em depósito a quantia mencionada em 10.
22- Por carta datada de 19 de Dezembro de 2005, dirigida à requerente, o requerido “B” comunica que a escritura de compra e venda irá realizar-se no Cartório Notarial de …, solicitando à requerente o fornecimento dos elementos do seu legal representante e, demais documentação para o efeito, informando que a comunicação da data da realização da escritura seria feita de imediato à entrega dos elementos solicitados.
23- A escritura pública em causa foi marcada para o dia 30-12.2005, pelas 15,30 h no Cartório Notarial de …, data em que apenas comparecerem os requeridos, não se tendo realizado a referida escritura por falta de comparência de representantes da vendedora ora requerente.
24- Na contestação à acção em que a requerente procedeu à consignação em depósito aludida em 10, alegaram os ora requeridos o direito de receberem da requerente a quantia de € 1.202.580,90 e invocaram para garantia de tal crédito sobre a requerente o direito de retenção sobre a " Herdade …".
Apreciando:
Conforme se constata das precedentes conclusões das suas alegações de recurso, que delimitam o objecto de recurso ( arts. 684 n° 3 e 690 nº 1 do CPC) os agravantes consideram-se legítimos possuidores do prédio denominado "Herdade …, por terem recebido a tradição do mesmo, por contrato de promessa e venda celebrado em 22 de Outubro de 1996, no qual intervieram como promitente compradores, tendo a agravada intervindo na qualidade promitente vendedora, porquanto o prédio foi prometido vender livre de ónus e encargos e pelas cláusula 7a do referido contrato permitiu-se aos agravantes efectuar as culturas de Outono / Inverno de 1996, desde que previamente autorizadas pela agravada.
Impõe-se, antes de mais, qualificar o tipo de posse de que beneficiam os agravantes:
A posse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real ( cfr. art. 1251 do CC).
A actuação como proprietário reúne elementos objectivos (corpus) que se traduzem em actos exteriores, reveladores do poder de uma pessoa sobre uma coisa e subjectivos (animus) que se prendem com o estado psicológico, que preside aquela actuação.
Portanto, a posse de uma coisa é, uma actuação material intencionada ao aproveitamento das suas vantagens, como se dono fosse.
E por isso não são possuidores, mas apenas detentores ou possuidores precários os que exercem o poder de facto sem intenção de agir como beneficiários do direito( cfr. art. 1253 do CC).
Ora, os agravantes fundam a sua "posse" no aludido contrato promessa por na sequência do mesmo ter recebido a tradição do mesmo.
Como é sabido, o contrato-promessa, cujo objecto é a prestação de um facto positivo - a realização do contrato prometido - não tem em regra eficácia translativa, porquanto esta só pode falar-se quando, referindo-se a imóveis, for outorgada por escritura pública e atribuída eficácia real à promessa ( cfr. art. 410 e 413 do CC).
Isto para dizer que a eventual posse do promitente comprador não emerge do contrato promessa, alheia que é ao respectivo objecto. O título de posse entrona num outro acordo negocial e na efectiva entrega do bem pelo promitente vendedor tendo em vista celebração do contrato definitivo e por antecipação dos respectivos efeitos.
A respeito da natureza da detenção da coisa pelo accipiens a doutrina e a jurisprudência vêm tomando posições não coincidentes, mesmo posteriormente às alterações ao regime legal do contrato promessa pelos DL n° 236/80 de 18/7 e 379/86 de 11/11, sendo que, após as mesmas, passou a admitir-se que, enquanto o contrato-promessa não for denunciado ou resolvido por motivo imputável ao promitente-comprador, pode haver posse deste o direito à correspondente defesa e dos seus efeitos.
Tal posse, em nome próprio e titulada, tem o seu fundamento na circunstância de ser exercida na pressuposição do cumprimento do contrato e como mera antecipação dos efeitos translativos do contrato definitivo e na da execução da acordada tradição, também e ainda como antecipação dos efeitos da mesma venda, conforme se prevê no art.1263° b) do CC.
No entanto, tal posse não poderá deixar de ser havida como "condicional" na medida em que a sua permanência e conservação andam associadas e dependem da celebração do contrato definitivo.
E daqui decorre, desde logo, que o animus possidendi exercido pelo promitente-comprador não se identifica com o elemento subjectivo da posse do proprietário, pelo menos, quanto à invocabilidade do domínio por usucapião.
Referem os recorrentes com a tradição da coisa e autorização ficaram com o corpus e começaram a agir como possuidores.
Será que os recorrentes exerceram essa tradição acompanhada de corpus e animus nos mesmos moldes que o proprietário da coisa?
Acontece que, no caso dos autos, não cremos que os agravantes pudessem contar consistentemente com o cumprimento do contrato promessa em apreço.
Trata-se de um contrato de promessa celebrado em 22 de Outubro de 1996, que quando quiseram tomar "posse" foram confrontados com a oposição da arrendatária do prédio, a Sociedade Agro Pecuária “D”, que era titular de um contrato de arrendamento desde 1989.
Portanto, neste contexto qualquer corpus ou animus que os promitentes compradores tenham exercido sobre o prédio, jamais poderiam ser equiparados aqueles que são exercidos por alguém que actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de um outro direito real.
A este respeito refere Calvão da Silva in Sinal e Contrato- Promessa, 1988, pago 160, nota 55) tudo dependerá do animus que acompanhe o "corpus." Se o promitente-comprador tiver animus possidendi - o que não é de exclui à priori será possuidor, o que pode acontecer derivadamente, nos termos da al. b) do art. 1263 ( ... ) ou originariamente, nos termos da al. a) do art. 1263 ( .. ) Se o promitente -comprador tiver animus detinendi, exercendo, por exemplo o corpus em nome de outrem, por acto de tolerância do promitente vendedor (art. 1253 .c) e b) , será detentor ou possuidor precário).
Naquela primeira situação, de verdadeira posse, poder-se-ão integrar, eventualmente, casos como os do promitente comprador que pagou a totalidade ou quase totalidade do preço, ou em que a entrega da coisa lhe é feita pelo promitente vendedor "como se sua fosse já" e aquele como tal passa a agir, ou ainda a tradição seja motivada ou acompanhada de circunstâncias que, por incompatíveis com actos de mera tolerância, revelem ou consolidem uma expectativa da irreversibilidade da situação ( Cfr P.Lima e A. Varela Anotado, II, 6; Ac. STJ de 11/3/199 in CJ STJ VII- 1- 137)
Isto para dizer que será com base na tradição e as circunstâncias relativas ao elemento subjectivo que se determinará a qualificação da detenção.
Tendo agora em atenção, o caso em apreço, e considerando a matéria de facto provada, desde logo, resulta que, afinal, quando os agravantes quiseram tomar "posse" poucos dias depois da assinatura do contrato de promessa em questão foram confrontados com a oposição por parte da sociedade Agro Pecuária “D”, que se intitulava arrendatária do denominado prédio rústico "Herdade …".
Portanto, no caso dos autos os promitentes compradores nessa altura não chegaram a entrar na alegada "posse" do prédio, não obstante a requerente através do escrito particular datado de 22 de Outubro de 1996 subscrito pelo Director da requerente …, autorizar os agravantes de efectuar todas actividades agrícolas e outras a partir de então, porque na altura foram impossibilitados pela referida oposição.
Os promitente compradores, ora agravantes, pelos vistos, só obtiveram a "traditio" do prédio em 12 de Outubro de 2006 ( dez anos depois de celebrado o contrato) na sequência de um acordo que estabeleceram com a sociedade “D”, acordo esse traduzido no documento particular datado de 7 de Dezembro de 2005 denominado " Declaração de Cessão de Contrato de Arrendamento Rural e Recibo" segundo o qual a sociedade declarou renunciar de forma irrevogável à posse e arrendamento do prédio denominado " Herdade …".
Aconteceu, no entanto, que quando os agravantes exerciam um dos actos materiais da sua alegada " posse" , através de um tractor a gradar terrenos de pastagem e lavoura no referido prédio, a requerente, logo, reagiu através do presidente da Direcção que impediu a continuação de tais trabalhos.
Acresce, no entanto, que quando os agravantes procediam à gradagem do terreno em 12 de Outubro de 2006, já tinham conhecimento da notificação judicial avulsa de 13 de Dezembro de 2005, segundo a qual a “A” declarou resolvido o contrato-promessa celebrado com os agravantes, dispondo-se a devolver o sinal recebido, acrescido de juros.
Isto para dizer que em 12 de Outubro de 2006, data em que foram gradar com o tractor, já sabiam da vontade de resolver o contrato por parte da requerente.
E sendo assim, a "traditio" que os requeridos levaram a cabo, obtida através de um terceira pessoa, intitulada anendatária, à revelia e contra a vontade da promitente vendedora e, depois de esta já lhe ter comunicada a vontade de resolver o contrato, jamais poderá caracterizar uma posse legítima para os efeitos do citado art. 1251 do CC.
Estamos mais, perante um acto de detenção a raiar quase a ocupação, que, como é óbvio, não se pode confundir com a posse (cfr. arts 1251, 1252, 1253 e 1290 do CC).
E sendo assim a reacção da requerente ao embargar os trabalhos de gradagem que os agravantes levavam a cabo na "Herdade …" mostra-se uma providência adequada e justificada e, em conformidade com o n° 2 do art. 412 do CPC, não merecendo, por isso censura a decisão recorrida.
Improcedem, deste modo, as conclusões dos agravantes
III- Decisão:
Nestes termos e considerando o exposto, acordam os Juízes desta Relação em negar provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos agravantes.
Évora, 29.11.07