Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1908/06-3 |  |
PODERES DO JUIZ
SUPRIMENTO DE INSUFICIÊNCIAS OU IMPRECISÕES
MATÉRIA DE DIREITO
MATÉRIA DE FACTO
NULIDADE DO CONTRATO
I – O Juiz tem o poder dever de convidar as partes a suprir deficiências ou imprecisões quanto a matéria de facto isto é, quando constate a falta de factos principais, quando a exposição seja ininteligível ou possa conduzir a interpretações diferentes.
Já não pode o juiz convidar a parte a suprir a total falta de articulação da causa de pedir (da acção ou reconvenção).
II – a expressão “negócio jurídico” é um conceito de direito, pelo que não pode o juiz considerar como provado que as partes celebraram um negócio jurídico de características não concretamente apuradas.
III – Considerado nulo um contrato de trespasse, subsiste o contrato de arrendamento inicial.
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PROCESSO Nº 1908/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e mulher “B”, residentes em …, …, …, instauraram (16.4.2002) na Comarca de …, contra “C”, divorciada, residente na …, …, …, …, “D” e marido “E”, residentes na Rua …, nº …, …, …, e “F” e marido “G”, residentes na …, lote …, …, …, uma acção declarativa sumária que em resumo fundamentam nos seguintes factos: PROCESSO Nº 1908/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Os A.A. são os donos de uma fracção autónoma designada pela letra "D", rés-do-chão esquerdo do prédio urbano em propriedade horizontal sito na Rua …, …, … (inscrito na matriz sob o art. 1108° e descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 38394 - fls. 168 v. do Livro B-97) que no dia 1.7.1982 arrendaram - para o exercício do comércio - à sociedade “H”, autorizando a respectiva sublocação. No dia 16.3.1993 o arrendatário trespassou o estabelecimento comercial aí instalado à ora Ré “C” que por sua vez trespassou no dia 27.7.2001 às ora também Rés “D” e “F”, contrato este que consideram inexistente.
Posteriormente o local foi objecto de divisão em três espaços que foram sublocados, desconhecendo os A.A. a quem e quais as retribuições, onde os sublocatários instalaram estabelecimentos comerciais próprios onde passaram a exercer actividade comercial que as Rés nunca exerceram - e passou a chamar-se “I” - cobrando a sublocadora retribuições superiores ao permitido por lei.
Terminam pedindo:
- Que seja declarado inexistente o contrato de trespasse celebrado no dia 27.7.2001;
- A resolução do contrato de arrendamento (que celebraram com a sociedade “H”, com fundamento em as retribuições ou rendas cobradas aos sublocatários serem superiores ao legalmente previsto, e o consequente despejo da fracção autónoma em alusão.
Contestaram separadamente “F” e marido “G”, e “D” e marido “E”.
Excepcionaram a incompetência territorial por ser competente o Tribunal Judicial da Comarca de … que fora convencionado. Impugnaram os factos alegando que tomaram o arrendamento da fracção autónoma em alusão para instalação de um "Centro Comercial", o que levou a que os A.A. tivessem autorizado a sublocação - que vieram a fazer com o seu pleno conhecimento, já que lhes foi previamente comunicado por carta com A/R - e que cobrassem as respectivas retribuições pelos valores que livremente acordassem, continuando a fazer a gestão e exploração do espaço desse centro comercial. Pediram a condenação dos A.A. como litigantes de má-fé em indemnização de € 2.500,00.
Contestou a Ré “C” por excepção alegando a sua ilegitimidade. Por impugnação alegou que o arrendamento se destinou à instalação de um centro comercial que o primeiro arrendatário instalou procedendo às respectivas obras, e que no local se dedicou durante oito anos à exploração dos espaços para o comércio. Reconvencionou a condenação dos A.A no pagamento da quantia de € 174.579,00 por benfeitorias que efectuou.
Os A.A. replicaram.
No despacho saneador o Mmo. Juiz julgou improcedentes as excepções e julgou nula a reconvenção por falta de causa de pedir e absolveu da instância os AA.
Foi seleccionada a matéria de facto assente e organizada a base instrutória.
I - Do despacho proferido sobre a reconvenção recorreu de agravo a Ré “C”, alegou e formulou as seguintes conclusões:
a) O despacho recorrido não considerou que a recorrente expôs na sua contestação/reconvenção os factos constitutivos da causa de pedir;
b) O conhecimento de tais questões é essencial à decisão;
c) A sua omissão constitui nulidade, por violação das normas processuais de que o Juiz pode e deve socorrer-se para que se cumpra a lei processual (arts. 201º e 508º Cód. Proc. Civil);
d) A recorrente deve ser convidada ao aperfeiçoamento da reconvenção (art 508° nºs 2 a 6 Cód. Proc. Civil).
Contra-alegaram os A.A. e formularam as seguintes conclusões:
a) O douto despacho recorrido não merece reparo, está bem fundamentado e de acordo com a lei;
b) Outra decisão não poderá ser senão a de considerar o pedido reconvencional inepto, e por consequência nulo com todas as consequências;
O Mmº. Juiz proferiu despacho de sustentação.
Por óbito da Ré “C” foi habilitado “J” (v. apenso nº 152-A/2002).
Teve lugar uma audiência de discussão e julgamento.
Na 1ª instância foram julgados provados os seguintes factos:
1) Os A.A. são donos da fracção autónoma designada pela letra "D", rés-do-chão esquerdo do prédio urbano sito na Rua …, …, inscrito na matriz sob o art. 1108° e descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob onº 38394 a fls. 168 v. do Livro B-97;
2) Por escritura pública celebrada no dia 1.7.1982 no Cartório Notarial de …, os A.A. e “H” acordaram em os primeiros cederem à segunda o gozo e fruição da fracção autónoma referida na anterior alínea 1) e destinada a comércio, pelo período de um ano, prorrogável por iguais períodos, mediante a contrapartida monetária mensal de 80.000$00;
3) Consta da cláusula 4a da escritura referida na anterior alínea 2) que "o arrendado destina-se a nele ser instalado um centro comercial”;
4) Consta da cláusula 5ª da escritura referida na anterior alínea 2) que "a inquilina fica autorizada a sublocar total ou parcialmente o arrendado";
5) Por escrito datado de 27.7.2001, com as assinaturas reconhecidas presencialmente no Notário, a Ré “C” (através de procurador) e as Rés “D” e “F” acordaram em a primeira ceder às segundas o estabelecimento comercial instalado na fracção referida na anterior alínea 1) mediante a contrapartida monetária de 35.000.000$00, sendo 8.000.000$00 referente "à cedência do direito ao arrendamento" e 27.000.000$00 "referentes aos móveis, equipamentos, utensílios, divisórias, mercadorias e demais recheio existente no estabelecimento comercial em causa".
6) A fracção autónoma referida na anterior alínea 1) foi dividida em três espaços, tendo aí sido instalados dois estabelecimentos comerciais de artesanato e um consultório de dentista;
7) À data do acordo referido na anterior alínea 5) a contrapartida monetária mensal paga pelas Rés referidas nessa alínea 5) aos A.A. pelo gozo e fruição da totalidade da fracção referida na alínea 1) era de € 1. 072,17;
8) Após a divisão referida na anterior alínea 6) e em momento anterior ao acordo referido na alínea 5), as Rés (arrendatárias) cederam a “K” o gozo e fruição de um dos espaços referidos na alínea 6) mediante a contrapartida monetária mensal de € 1.331,79;
9) Após a divisão referida na anterior alínea 6) e em momento anterior ao acordo referido na alínea 5), as Rés (arrendatárias) cederam a “L” o gozo e fruição de um outro dos espaços referidos nessa alínea 6), mediante a contrapartida monetária mensal de € 299,28;
10) Após a divisão referida na anterior alínea 6) e em momento anterior ao acordo referido na alínea 5) as Rés (arrendatárias) cederam a “M” o gozo e fruição de um outro, ainda, dos espaços referidos nessa alínea 6), mediante a contrapartida monetária mensal de € 1504,01;
11) Foram as pessoas, a quem foram (sub) cedidos pelas Rés o gozo e fruição dos diversos espaços da fracção referida na anterior alínea 1), que neles instalaram os seus próprios estabelecimentos comerciais, comprando todo o mobiliário e equipamento necessário para o efeito;
12) Nenhuma das Rés exerceu qualquer actividade comercial nos espaços em que foi dividida a fracção autónoma nos termos referidos na alínea 6);
13) Os AA. conheciam a ocupação do espaço por diferentes pessoas, desconhecendo embora as características dos acordos celebrados entre essas pessoas e os arrendatários;
14) Foi a arrendatária “H” que construiu as divisórias, instalou montras, instalou iluminação nas lojas e corredores e adquiriu alguns móveis;
15) Pelo menos durante algum tempo a Ré “C” providenciou pela prestação de serviços de limpeza nas áreas de uso comum de todos os lojistas;
l6) Inicialmente o pagamento da água e electricidade era suportado pela Ré “C”, posteriormente, o pagamento da luz começou a ser fraccionado pelos lojistas e incluído na contraprestação paga por cada um;
17) A Ré “C”, por negócio jurídico de características não concretamente apuradas, denominado pelas partes como "trespasse", celebrado no dia 16.3.1993, assumiu a posição jurídica de “H” no negócio descrito nas anteriores alíneas 2) a 4).
Aplicando a lei aos factos o Mmo. Juiz considerou o contrato celebrado entre os A.A. e “H” como de arrendamento comercial e que se verificavam os fundamentos previstos pelo art. 64° nº 1 alíneas f) e g) R.A.U. (Dec. Lei nº 321-B/90, 15- Out.) para a respectiva resolução, julgou ineficaz o contrato a que foi chamado "trespasse” celebrado entre a Ré “C” e as Rés “D” e “F”, resolvido o contrato de arrendamento entre os A.A. e a mesma Ré “C” e condenou os R.R. ao imediato e consequente respectivo despejo.
Considerou porém que os AA. não agiram com abuso do direito e que não litigaram com má-fé.
II. Recorreu de apelação o R. “J”, alegou e formulou as seguintes conclusões:
a) Sempre foi do conhecimento dos A.A. que o espaço objecto do locado se encontrava a ser explorado para fins comerciais;
b) Sempre foi do conhecimento dos A.A., dando o seu consentimento, aprovação e nunca se opondo, que o inicial locatário havia trespassado o locado ao ora apelante;
c) Por outro lado sempre foi do conhecimento dos A.A. que a ora apelante trespassou o estabelecimento comercial, nos mesmos termos que lhe foi a ela trespassado;
d) Os A.A. nunca se opuseram a esta situação, estando plenamente conscientes de tudo o que se passava;
e) O comportamento dos locadores, A.A. nos autos, de virem invocar a resolução do arrendamento com fundamento no uso do arrendamento para fim diverso daquele que foi destinado pelo contrato, depois de durante toda a execução do contrato de arrendamento nada terem invocado em sentido contrário, atenta claramente contra os princípios da boa-fé;
f) O contrato celebrado entre a ora apelante e as três actuais locatárias é válido, uma vez que foi dado conhecimento aos A.A. da transmissão em causa, sendo que, e como dispõe o art.1150° n° 1 R.A.U., "é permitida a transmissão por actos inter vivos da posição do arrendatário, sem dependência de autorização do senhorio";
g) Sendo o contrato válido, a permanência das actuais locatárias no locado é válida e legal e, como tal, não existindo causa de resolução do contrato não podem ser despejadas;
h) A douta sentença recorrida viola o disposto nos arts. 115° nº 1 e 2 e 64° R.A.U., 762° nº 2 e 334° Cód. Civil.
Contra-alegaram os R.R. “D” e marido “E”, “F” e marido “G”, alegaram e formularam as seguintes conclusões.
a) Vem o presente recurso apenas da matéria de direito, devendo assim manter-se toda a factualidade dada como provada inalterada, e bem assim a dada como não provada;
b) Os A.A. deram consentimento, no próprio contrato de arrendamento, para sublocação, mas nunca para a cedência da posição contratual do arrendatário;
c) O trespasse efectuado pelo apelante às trespassárias foi de conteúdo vazio, isto é, não havia qualquer estabelecimento comercial para vender, e com este o arrendamento cedido sem autorização do senhorio;
d) Isto é, as Rés, e já anteriormente a Ré “C”, limitavam-se a cobrar a remuneração da ocupação pelos vários espaços (três), sem que houvesse uma actividade por parte destas, seja de gestão ou exploração comercial unitária;
e) Ficou provado que "Foram as pessoas, a quem foram (sub) cedidos pelas Rés o gozo e fruição dos diversos espaços da fracção referida em a), que neles instalaram os seus próprios estabelecimentos comerciais, comprando todo o mobiliário e equipamento necessário para o efeito";
f) Nunca existiu uma actividade de qualquer uma das Rés que se assemelhasse a actividade económica, e semelhante à definição de "estabelecimento comercial”, tal como é definido pela lei e Jurisprudência conhecida;
g) Logo a transferência efectuada ao tempo, pela Ré “C” às Rés não estava dispensada de autorização dos A.A. estando fora da previsão do art. 115º nº 1, e por essa via integrando a previsão do art. 115° nº 2 R.A.U., e por consequência aplicado o art.64 nº 1 alínea f) R.A.U.;
h) Nunca foi alegado que o arrendado estava a ser utilizado para fim diverso do previsto no contrato, pelo que tal conclusão não tem sentido;
i) Não se mostrou, após produção de prova que estava preenchido o art. 115" nº 1 R.A.U., por inexistência de "Estabelecimento Comercial" e actividade das Rés;
j) Se a cedência do gozo do arrendado cai na previsão do nº 2 do art. 15º R.AU., esta é ilícita e só pode levar à resolução do contrato de arrendamento;
k) Ainda que assim não fosse, sempre seria o locado despejado com base na violação do art. 64° nº 1 alínea g) R.A.U., por cobrança de rendas superiores aos permitidos nos termos do art. 1062° Cód. Civil;
l) Quanto à má-fé alegada e ao conhecimento dos factos e reconhecimento das Rés como "arrendatárias" por parte dos A.A., não pode esta proceder, mais não seja porque a acção judicial dá entrada em juízo alguns meses após a notificação de trespasse dada pelos "novos arrendatários", estando em tempo nos termos do art. 65° R.A.U., opondo-se assim à transmissão ilícita do arrendamento;
m) Foi o tempo necessário para tomar conhecimento e averiguar em que circunstâncias se deu o trespasse, e perceber que este trespasse foi de conteúdo vazio, e que constou, única e exclusivamente, na transferência ilícita de contrato de arrendamento, não autorizada.
III. Recorreram de apelação os R.R. “D” e marido “E”, e “F” e marido “G” e formularam as seguintes conclusões:
a) Os R.R, aquando da interposição do recurso de apelação, solicitaram a atribuição do efeito suspensivo porquanto a decisão recorrida, pela sua natureza e consequências, acarreta graves prejuízos aos R.R.;
b) Assim, deve o Tribunal "ad quem" revogar a decisão recorrida que não atribuiu ao presente recurso de apelação o efeito suspensivo, decretando tal efeito, devendo os R.R. prestar caução idónea após notificação do referido efeito suspensivo;
c) Pelo respigar da douta sentença recorrida verifica-se que a mesma considerou provada, na alínea h) da sentença: "Após (1 divisão referida em f) e em momento anterior ao acordo referido em e), as Rés arrendatárias cederam a “K” o gozo e fruição de um dos espaços referidos em f) mediante a contrapartida monetária de € 1.331,79";
d) Acontece, porém, que a referida testemunha “K”, no seu depoimento, referiu que quando entrou para o centro comercial, há cerca de 18 anos, já se encontravam instalados e divididos oito estabelecimentos comerciais, designadamente papelaria, sapataria, supermercado, cabeleireiro;
e) Assim, não pode o Tribunal "a quo" considerar provado que as Rés dividiram a fracção autónoma em três espaços, tendo ai sido instalados dois estabelecimentos comerciais de artesanato e um consultório dentista porquanto tal fracção já se encontrava dividida há mais de 18 anos em, pelo menos, oito estabelecimentos comerciais;
f) Assim, deveria o Tribunal "a quo" ter dado como provado que as Rés nunca dividiram o referido centro comercial uma vez que, desde o seu início de abertura há mais de 20 anos o mesmo estava todo dividido em mais de oito lojas;
g) Pelo respigar da douta sentença recorrida verifica-se que a mesma considerou provada, na alínea m) "Nenhuma das Rés exerceu qualquer actividade comercial nos espaços em que foi dividida fracção autónoma nos termos referidos em f)";
h) No entanto, pela análise atenta dos depoimentos prestados pela testemunha “M”, disse que as Rés faziam a gestão do centro comercial, designadamente a limpeza, iluminação e fornecimento de equipamentos comuns ao centro comercial;
i) Assim, o facto supra referido deveria ter ficado provado no sentido que as Rés exerciam a actividade comercial que, no caso "sub judice", consubstanciava na gestão do referido centro comercial;
j) Pelo respigar da douta sentença recorrida verifica-se que a mesma considerou provada, na alínea n) "Os AA. conheciam a ocupação do espaço por diferentes pessoas, desconhecendo embora as características dos acordos celebrados entre essas pessoas e os arrendatários";
k) No caso "sub judice" desconhece-se qual a base factual que o Tribunal "a quo" teve em conta para dar como provado que os A.A. desconheciam "... as características dos acordos celebrados entre essas pessoas e os arrendatários";
l) Ao invés, junto aos autos se provou que os A.A. são proprietários duma fracção destinada a habitação por cima do centro comercial e, permanecendo na referida habitação, por várias vezes se deslocava ao referido centro comercial, conforme, aliás foi referido pela testemunha “N”;
m) Assim, o Tribunal "'a quo" apenas deveria de ter dado como provado apenas e somente que os "Os AA. conheciam a ocupação do espaço";
n) O Tribunal "a quo" não teve em conta o documento junto aos autos pelas Rés no qual o A. interpelava as Rés para a actualização de renda, reconhecendo, portanto, as Rés como legitimas possuidoras do referido centro comercial;
o) O Tribunal "a quo" deveria de ter considerado por provados resulta que a fracção autónoma destinou-se, e destina-se, à criação, gestão e exploração dum vasto espaço, atraentemente decorado, onde as lojas pequenas e grandes abrangem ramos de actividades complementares, actualmente denominados centros comerciais;
p) Os R.R. têm vindo a desenvolver a actividade de gestão e exploração do referido centro comercial;
q) o trespasse celebrado pelos R.R. é válido e eficaz porquanto transmitiu todo o conjunto de elementos, designadamente o arrendamento, os utensílios e equipamentos necessários à exploração e gestão do referido centro comercial, a clientela, o aviamento do centro comercial que, "in casu", mais não são do que elementos do referido estabelecimento;
r) Os contratos celebrados com os diferentes lojistas consubstanciam não um verdadeiro contrato de sublocação, mas sim um contrato e, por isso, com consagração aberta do princípio da liberdade contratual;
s) Ademais, no caso "sub judice", constata-se que a sentença objecto do presente recurso conheceu, de facto e de direito; sobre a validade ou não do trespasse, declarando ineficaz o trespasse, como também resolver o contrato titulado por "arrendamento” verificação dos pressupostos da cessação da relação jurídica de arrendamento com base na cobrança de renda aos subarrendatários, em montante superior ao legalmente permitido;
t) Ora, tal cumulação de pedido e causa de pedir, na mesma acção, é manifestamente ilegal;
u) Enfermando a sentença recorrida de vicio de lei.
Contra-alegaram os A.A. e formularam as seguintes conclusões:
a) O efeito do presente recurso está correcto, nos termos do art.692° Cód. Proc. Civil;
b) Os recorrentes, aquando da interposição de recurso não cumpriram o preceituado no art. 692° nº 3 Cód. Proc. Civil, nem demonstraram qual o prejuízo patrimonial com o efeito devolutivo do presente recurso;
c) Devendo assim o efeito ser mantido, bem como mantido o douto despacho que atribuiu o efeito devolutivo ao presente recurso;
d) O presente recurso vem impugnar também o julgamento da matéria de facto, sem no entanto dar cumprimento ao disposto no art. 690º-A nº 2 Cód. Proc. Civil, devia o recorrente fazer referência aos depoimentos em que baseia as suas alegações;
e) Não o tendo feito, e nos termos daquela disposição legal, deverá o presente recurso ser rejeitado (art 690º-A nº 2 "in fine" Cód Proc. Civil);
f) No entanto, e por mera cautela, os A.A. continuam a sua resposta ao recurso;
g) Os pontos 4, 5, 6, das doutas conclusões são irrelevantes, devendo manter-se a resposta dada à matéria de facto, uma vez que os arrendatários estavam autorizados a dividir o locado;
h) Quanto ao ponto 6 das alegações; decorre dos depoimentos, nomeadamente da testemunha “K” que em 1982 a fracção autónoma já estava dividida em vários espaços, depoimento gravado na "cassete" nº 1 lado A do nº 0 ao nº 1550;
i) Quanto ao ponto 7 das conclusões, baseou-se a resposta nos vários depoimentos de testemunhas apresentadas, nomeadamente: “K”, depoimento em registo magnético em "cassete" nº 1 lado A do nº 0 ao nº 1550, “N” que no seu registo refere que "nós é que fazíamos a gestão ... " em registo magnético, "cassete" nº 1 lado B do nº 781 ao nº 860 do lado A da "cassete" nº 2;
j) A testemunha “O”, registo em fita magnética, cassete nº 2 lado A do nº 371 ao nº 610 do lado B da mesma "cassete", que refere "que a limpeza era descuidada ... ";
k) A testemunha “P”, depoimento na "cassete" nº 2 lado B do nº 87 ao 1350, refere que a limpeza era feita por si, e que os próprios subarrendatários colocavam as lâmpadas que faltavam;
l) Não resultou de qualquer depoimento, de qualquer testemunha trazida que as Rés, seja a Ré “C”, sejam as apelantes tivessem ou desenvolvessem alguma actividade na fracção, chegando ao ponto de se questionar face limpeza dos cinzeiros, seja ainda ao papel higiénico, o que era feito pelos lojistas;
m) Não resultou provado, por qualquer meio de prova, que as RR. desenvolvessem alguma gestão, chegando a testemunha “P”, a dizer que em 10 anos que lá esteve nunca conheceu a Ré “C”;
n) As recorrentes insistem numa gestão, que basicamente é de um corredor e nem alegaram, nem foi provado quais são os equipamentos comuns;
o) Assim, deve improceder esta conclusão, mantendo-se a resposta na alínea m) dos fundamentos de facto da douta sentença recorrida;
p) Ficou também demonstrado que os A.A. não conheciam os ocupantes dos espaços, nem as características dos acordos celebrados entre as pessoas;
q) Instadas as testemunhas, todas, nenhuma delas conhecia os A.A., nunca tiveram qualquer contacto com estas;
r) O facto de os A.A. serem proprietários de uma outra fracção autónoma no mesmo prédio não pode levar à conclusão de que lá viviam, pois trata-se de um investimento, como outros que os A.A. possuem, vivendo estes em … na …, e ainda, quando se deslocam a Portugal, fazem-no para …, sua terra Natal;
s) Não podem assim os depoimentos ser contraditados por uma suposição dos R.R.;
t) Quanto ao reconhecimento das ora apelantes como arrendatárias, por aplicação do art. 1049° Cód. Civil, não pode proceder, uma vez que os A.A., à data, não conheciam a ilicitude do alegado trespasse ou da cedência de gozo do locado;
u) Resultou provado, também por todas as testemunhas que foi cada uma delas que pagou e adquiriu directamente todo o equipamento necessário a cada actividade;
v) Não se sabe o que trespassaram as Rés, ou a Ré “C”, se não havia nenhum estabelecimento comercial seu, ou actividade, que pudesse trespassar;
w) Não havia equipamentos ou utensílios pertencentes à Ré “C”, que trespassasse às demais Rés, e nem a Ré “C” geria a fracção autónoma, nem as ora recorrentes algum dia o fizeram;
x) Os contratos com os lojistas, eram contratos de subarrendamento, pois não estamos na realidade legal ou factual de um centro comercial, como tal previsto e qualificado na lei; nem a vontade das partes era nesse sentido, mas sim no de um contrato de arrendamento, em que se cede o gozo de parte de um prédio e em contrapartida é cobrada a renda;
y) Há sim uma fracção autónoma, dividida em três espaços, com três lojas
diferentes, numa. área total de 396 m2;
z) Por cada loja é cobrada uma renda mensalmente, às quais aplicam os coeficientes de actualização previstos no R.A.U. para o aumento de rendas;
aa) Trata-se de um subarrendamento, puro e simples;
bb) A douta sentença conheceu, e bem, da validade ou não do alegado trespasse para declara-lo ineficaz, e por tal facto resolver o contrato entre A.A. e Ré “C” que cedeu o gozo do locado sem autorização dos A.A.;
cc) A questão das rendas levantada foi um facto submetido a julgamento, e
porque as testemunhas responderam afirmativamente, tal facto foi dado como provado;
dd) No entanto a douta sentença contrato de arrendamento antes de tal facto, logo no alegado trespasse, por este inexistir e ser então ineficaz a cedência do gozo do locado.
Recebidos os recursos o processo foi aos vistos.
I. Em conformidade com o que se estabelece no art. 690° nº 1 Cód. Proc. Civil segundo o qual «O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual concluirá, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação do recurso", este circunscreve-se no seu âmbito de apreciação às questões suscitadas unicamente nessas conclusões. Por conseguinte, o recurso de agravo interposto pela Ré “C” está limitado à apreciação das duas únicas questões suscitadas nas conclusões das suas alegações, sendo a primeira a da existência de matéria de facto que considera ter sido alegada na contestação/reconvenção e que considera também constituir a respectiva causa de pedir (v. conclusão sob a alínea a) e a segunda a do dever que o Mmº Juiz tinha de a convidar ao aperfeiçoamento desse articulado (v. conclusão sob a alínea d).
Desde logo se constata que há na perspectiva da recorrente uma certa contradição. Esta resulta de considerar, por um lado, que alegou nesse articulado os factos respeitantes à causa de pedir, e, por outro lado, em considerar que devia ter (sido) convidada a aperfeiçoar esse articulado no que respeita à causa de pedir, por forma a que viesse a alegar os respectivos factos. Essa contradição não é meramente aparente, mas real, já que, uma vez que o que subjaz ao recurso é um pedido indemnizatório por benfeitorias que o Mmº Juiz considerou não estar assente em factos concretos, constata-se agora neste recurso de agravo que a recorrente apenas refere nas respectivas alegações que "… a causa de pedir está claramente evidenciada e demonstrada em sede de contestação", que "… em sede de contestação foi até bastante exaustiva quanto à lesão dos seus interesses, ... ". Mas, se assim é, ou seja, se considera ter alegado os factos da causa de pedir, porque defende que devia ter sido notificada para aperfeiçoar o articulado? E note-se que a recorrente dedica a quase totalidade das suas alegações à questão do poder-dever que o art. 508° Cód. Proc. Civil confere ao Juiz de convidar as partes ao aperfeiçoamento dos seus articulados, e apenas algumas linhas à causa de pedir , para, como se disse, unicamente dizer que está alegada no articulado a que se tem vindo a referir.
Quanto àquele poder-dever o que o art. 508° nº 3 Cód. Proc. Civil prevê é que o Juiz pode convidar as partes "... suprir as insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada…", ou seja, a aperfeiçoar os articulados, e não, como previa o art.477° do mesmo diploma que o Dec. Lei nº 239-A/95, 12 Dez. revogou, apenas o autor. Apesar de a redacção deste art. 477º (cuja epígrafe era "Petição irregular ou deficiente") se referir à existência de "irregularidades ou deficiências ... susceptíveis de comprometer o êxito da acção" como fundamento para que o Juiz pudesse fazer uso do poder-dever de convidar ao aperfeiçoamento da petição inicial, basicamente o mesmo sentido tem o actual art. 508° nº 3 Cód. Proc. Civil. Assim, à face daquele art. 477° nº 2 o poder-dever devia ser exercido caso as "irregularidades" ou "insuficiências” fossem apenas "susceptíveis de comprometer o êxito da acção", o que significava que se se considerasse preenchido o conceito de ineptidão da petição inicial o autor não devia ser convidado ao aperfeiçoamento desse articulado, agora à face do art. 508° nº 3 basta que se verifiquem as sobreditas "insuficiências" ou "imprecisões" da matéria de facto, ou seja, quando não tenham sido alegados todos os factos principais, ou quando da sua exposição resulta a sua ininteligibilidade ou sentidos diferentes; Para Miguel Teixeira de Sousa ("Estudos sobre o novo Processo Civil”, Ed. Lex, pág. 304, Lisboa 1997), "o vício pode traduzir-se, por exemplo na insuficiência dos factos alegados ou em lacunas ou saltos na sua exposição”.
Quanto à contestação/reconvenção o que constata é que a Ré alegou (v. nºs 60 e 61) como causa de pedir que "A Ré por força do trespasse que celebrou com o primitivo titular, não impugnado pelos A.A., suportou a repercussão dos valores dessas benfeitorias no preço que pagou nesse contrato", "Ou seja, a Ré no cômputo global do preço que pagou quando adquiriu por contrato de trespasse o centro comercial, suportou todas as benfeitorias e acrescentou-lhes outras". Com esta singela alegação não há um só facto alegado que sirva para preencher o conceito de "benfeitoria", quando se sabe que nos termos do art. 216º nº 1 Cód. Civil benfeitorias são "todas as despesas feitas para conservar e melhorar a coisa". Ora, A Ré não alegou ter feito despesas algumas no locado, e como ainda alegou (v nº 57) que "... tomou posse de toda a universalidade de bens e direitos inerentes ao estabelecimento comerciar", não há mesmo qualquer facto alegado que aponte para esse conceito de “benfeitoria".
Além disso, mesmo que assim não fosse, isto é, que se descortinasse da matéria de facto alegada que tivesse feito despesas na fracção autónoma objecto do contrato de arrendamento e que levassem a considerar estar-se perante "benfeitorias", como o direito à indemnização está excluído relativamente às benfeitorias voluptuárias e apenas existe no que respeita às que pudessem qualificar-se como necessárias ou, também, úteis, como previsto nos arts. 1273° nºs 1 e 2 e 1046° nº 1 Cód. Civil, seria indispensável que a Ré as tivesse alegado com referência a que se destinaram a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, quanto às necessárias, ou que se destinaram a valorizá-la e que não podiam ser levantadas sem detrimento, quanto às úteis, como também resulta do art. 2l60 nº 3 daquele diploma, e ainda o seu valor de custo e actual, já que, não havendo lugar ao levantamento "... satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa" (v. cit. art.1273° nº 2 Cód. Civil). Ou seja, a causa de pedir consiste assim na alegação de factos respeitantes exclusivamente à realização de benfeitorias necessárias ou úteis, pelo que a parte tem o ónus de os alegar, o que a Ré não observou minimamente, já que não alegou factos alguns relativos a essa causa de pedir.
Por esta razão o convite à Ré para que aperfeiçoasse o seu articulado traduzir-se-ia num convite a alegar a causa de pedir. E como a falta desta é fundamento de ineptidão geradora de nulidade (v. art.193° nºs 1 e 2 alínea a) Cód. Proc.Civil), traduzir-se-iam num convite à sanação dessa nulidade.
Como prevê o art. 508° nº 5 Cód. Proc. Civil., a possibilidade de suprir as aludidas insuficiências ou imprecisões encontra pela frente uma limitação que corresponde - por se tratar de uma reconvenção – à que para o autor está prevista no art.273° do mesmo diploma. Ora o que este art. 273° nº 1 prevê é a possibilidade de modificação ou alteração da causa de pedir, razão porque deverá considerar-se afastada a sua aplicação ao caso de a mesma não ter sido articulada.
Se tomarmos em consideração que à face do antigo art. 477° Cód. Proc. Civil, na medida em que o poder-dever do Juiz de convidar o autor a aperfeiçoar a petição inicial devia ser exercido quando o articulado apresentasse "irregularidades" ou "deficiências” que fossem "susceptíveis de comprometer o êxito da acção", não era de fazer uso desse poder-dever quando o vício do articulado fosse a ineptidão que nos termos do art. 474° nº 1 alínea a) daquele diploma era fundamento de indeferimento liminar (v. Cons. Rodrigues Bastos, "Notas ao Cód. Proc. Civil", vol. III, págs.33 a 36), somos também levados a concluir que à face do art. 508° nº 3 do mesmo diploma com a redacção que foi dada pelo Dec. Lei nº 239-A/95, 12 Dez., no caso de falta de alegação da causa de pedir a parte também não deve ser convidada a sanar a respectiva nulidade. Um tal convite exorbitaria agora para além dos limites permitidos pelo art.273° Cód. Proc.Civil.
Improcedem por conseguinte as conclusões das alegações sob as alíneas a) e d) e o recurso de agravo.
II. No seu recurso de apelação o R. “J” veio alegar (v. conclusões das alegações sob a alíneas c) e f) que " .. sempre foi do conhecimento dos A.A. que o ora apelante trespassou o estabelecimento comercial, nos mesmos termos que lhe foi a ela trespassado", e que esse contrato " ... é válido, uma vez que foi dado conhecimento aos A.A. da transmissão em causa, sendo que, e como dispõe o art. 1150° nº 1 R.A.U., é permitida a transmissão por acto inter vivos da posição do arrendatário ... ".
Esses “mesmos termos” em que, o estabelecimento lhe foi trespassado não foram minimamente esclarecidos neste processo.
Com, efeito, os A.A. começaram por alegar na petição inicial o seguinte:
Em primeiro lugar (v. nºs 2 e 3), que deram de arrendamento a “H” a fracção autónoma a que se tem vindo a referir, destinada a comércio, e que autorizaram a sublocação;
Em segundo lugar (v: nº 4), que "Por contrato de trespasse, outorgado em 16.3.1993, o arrendatário dá de trespasse o estabelecimento comercial instalado naquela fracção à ora-Ré “C”. Relativamente a este contrato juntaram uma fotocópia de um documento (v. fls.19), constando a data de 17.3.1993 e segundo o qual é dado conhecimento pela sociedade “H” de que "trespassou o espaço comercial”, e de que os recibos deviam ser passados à futura arrendatária “C”, e não fizeram alusão alguma à formalidade da escritura pública a que em conformidade com o art. 115° nº 3 R.A.U. estava obrigatoriamente sujeito. Por seu lado os R.R. “F” e marido “G”, e “D” e marido “E” não impugnaram a alegação deste alegado «trespasse». E a Ré “C” expressamente alegou na sua contestação (v. nº 5) que “aceita, por sua verdadeira, a matéria alegada nos nºs 1 a 6 da petição inicial, e a confissão dos A.A. que admitem o trespasse do estabelecimento comercial dos autos ... ".
Quanto a este "trespasse" o que se constata é que, sendo este um conceito jurídico, nem na petição inicial, nem na contestação, foram alegados quaisquer factos que lhe dessem substância, desconhecendo-se totalmente o clausulado que tenha sido - se é que foi - objecto de acordo entre as partes. Por um lado esta razão pesou sem dúvida na fase da condensação ao ser seleccionada a matéria de facto considerada assente pelo Mmº que omitiu por completo esse "trespasse", uma vez que nos termos do art. do art. 511º, nº 1 Cod. Proc. Civi só podem considerar-se assentes factos e não matéria de direito.
Além disso, como este contrato estava sujeito a escritura pública - sob pena de nulidade do respectivo negócio jurídico - a respectiva prova podia fazer-se por esse meio já que se tratava de uma formalidade "ad substantiam" (v art.364º nº 1 - Cód. Civil).
Como se desconhece totalmente em que consistiu esse chamado "trespasse", por nada ter sido alegado; como se disse, não podia o Mmº. Juiz na sentença considerar provado que "A Ré “C”, por negócio jurídico de características não concretamente apuradas, denominado pelas partes como trespasse, celebrado no dia 16.3.1993, assumiu a posição jurídica de “H” no negócio descrito nas anteriores alíneas 2) a 4)" (v. alínea 17) da matéria de facto julgada provada na 1ª instância). Esta uma razão, mas outra reside em o Mmo. Juiz considerar esta como matéria de facto, mas, contrariamente, tratar-se de matéria de direito. Com efeito analisando esta alínea 17), o que nela se contém é que foi julgado provado um "negócio jurídico", o que constituiu inequivocamente um conceito de direito; Mas o pior é que se refere logo a seguir que esse "negócio jurídico" é de "características não concretamente apuradas", o que significa que não se sabe em que consistiu. Para além de as partes lhe terem chamado "trespasse", mas que é nulo, como se disse, também se disse que não foi alegado qualquer facto sobre a substância desse contrato. Deste modo não podia o Mmo. Juiz incluir na matéria de facto julgada assente (v. art. 659° nº 3 e 511° nº 1 Cód. Proc. Civil) esta matéria que não tem essa natureza por constituir matéria de direito. Pior ainda foi o considerar também assente que desse “negócio jurídico de características não concretamente apuradas" a Ré “C” "assumiu a posição jurídica de “H” .... " no contrato de arrendamento que com esta sociedade os A.A. tinham celebrado (v. alíneas 2) a 4).
Dizer-se que a Ré “C” assumiu a posição jurídica de “H” nesse contrato de arrendamento significa que esta sociedade foi substituída por aquela Ré e que desapareceu dessa relação, o que é compatível com uma cessão da posição contratual. Porém, trata-se de uma conclusão jurídica sem que existam quaisquer factos donde possa ser extraída. Na verdade, como se disse, o Mmo. Juiz deixou expresso que não tinham sido concretamente apuradas as características do "negócio jurídico" com base no qual se teria operado essa assumpção na posição jurídica de “H” no contrato de arrendamento.
A este "negócio jurídico" chamaram as partes "trespasse", sem que tenham, pela falta de matéria de facto alegada, esclarecido o que quer que fosse sobre este ponto de ter ou não havido transmissão do direito ao arrendamento. Assim, o que se pergunta é como é que se pode concluir (para além da questão que ficou referida da celebração de um "negócio jurídico") que a Ré “C” assumiu a posição que ”H” tinha no contrato de arrendamento que esta tinha anteriormente celebrado com os A.A.? O que se pode dizer é que só se as partes tivessem celebrado o dito contrato de "trespasse" por escritura pública é que se poderia extrair alguma conclusão através da interpretação das respectivas cláusulas. Porém, como se disse, respeitante a esse "negócio jurídico" não só não há qualquer escritura pública - o que é fundamento de nulidade do contrato que tivesse sido celebrado - como também não há qualquer documento particular cujo conteúdo possa ser objecto de interpretação.
Não pode assim proceder a referida conclusão das alegações do R. “J” sob a alínea c) segundo a qual "... trespassou o estabelecimento comercial, nos mesmos termos que lhe foi a ela trespassado". Com efeito, repete-se, não se sabe em que termos foi feito o "trespasse" à Ré “C”, e sendo esse contrato nulo por vício de forma não pode ser interpretado.
Deste modo essa matéria sobre a assunção da Ré “C” na posição que “H” tinha no "negócio jurídico" tem também natureza jurídica, razão porque não podia ter sido considerada assente.
Em suma, sob a alínea 17) da matéria de facto julgada provada na 1ª instância o Mmº Juiz considerou incorrectamente assente, não matéria de facto, mas matéria de direito sem qualquer base factual, o que nos termos do art. 712° nº 1 alínea b) Cód. Proc. Civil pode ser objecto de eliminação em recurso nesta 2a instância.
Pelo que ficou dito a conclusão das alegações do R. “J” sob a alínea c) segundo a qual " ... trespassou o estabelecimento comercial, nos mesmos termos que lhe foi a ela trespassado" improcede necessariamente.
Por outro lado, não podendo ser considerada a matéria (de direito) constante da alínea 17) a que se referiu, o contrato que as respectivas partes disseram ser de "trespasse" (v. fls. 20 e 21) celebrado no dia 27.7.2001 entre a Ré “C” e as Rés “D” e “F” (v. alínea 5) da matéria de facto julgada provada na 1ª instância), com base no contrato de "trespasse" nulo a que se referiu, devido a este vício de nulidade é também nulo. Com efeito, sendo nulo o contrato de "trespasse" celebrado entre a sociedade “H”. e a Ré “C” (e não podendo considerar-se que entre estas foi celebrado qualquer "negócio jurídico" através do qual tenha assumido a posição que no contrato de arrendamento tinha essa sociedade), aquela não podia dar de "trespasse" o estabelecimento comercial que estivesse instalado na fracção autónoma em alusão. Esse contrato de "trespasse" que ficou provado na 1ª instância (v. ref. alínea 5) ter sido celebrado entre essa Ré e as Rés “D” e “F” é então também nulo.
Como se disse, sendo nulo o contrato de “trespasse" entre a sociedade “H” e a Ré “C”, e não podendo ser considerado que entre ambas foi celebrado "qualquer negócio" jurídico pelo qual esta última tenha assumido a posição jurídica naquela no contrato de arrendamento que a mesma sociedade celebrara com os A.A. anteriormente, no dia 1.7.1982, como foi julgado provado na 1ª instância (v. alínea l), este contrato de arrendamento subsiste.
Subsistindo esse contrato de arrendamento e pedindo os A.A. a respectiva resolução, teriam que ter demandado a arrendatária, isto é, a referida sociedade “H”, o que não fizeram, apesar de no mesmo ter outorgado o R. “J” em representação dessa sociedade (v. doc. fls. 13 a 18), razão porque, sendo os R.R. estranhos a essa relação contratual devem ser absolvidos do pedido .
III. Os R.R. “D” e marido “E”, e “F” e marido “G” suscitam no recurso de apelação que interpuseram a questão da alteração da matéria de facto julgada provada na 1ª instância (v. conclusões das alegações sob as alíneas c) a o), pretendendo que, contrariamente ao que foi julgado provado sob a alínea 9), com base no depoimento da testemunha “K” deveria considerar-se provado que "As Rés nunca dividiram o referido centro comercial uma vez que, desde o seu início de abertura, há mais de 20 anos o mesmo estava todo dividido em mais oito lojas" (v. conclusão das alegações sob a alínea f). Contrariamente ao que foi julgado provado sob a alínea 12), pretendem que, com base nos depoimentos seja julgado provado que "As Rés exerciam a actividade comercial que no caso sub judice consubstanciava na gestão do referido centro comercial" (v. conclusão das alegações sob a alínea i).
Contrariamente ao que foi julgado provado sob a alínea 13), pretendem que apenas fosse julgado provado que "Os AA. conheciam a ocupação do espaço" (v. conclusão das alegações sob a alínea m).
Porém, a alteração da matéria de facto julgada provada na 1ª instância depende de ser observado o que se estabelece no art. 712° nº 1 alínea a) Cód. Proc. Civil, ou seja, de ter sido feita impugnação a respectiva decisão nos termos do art. 690º-A do mesmo diploma, o que os recorrentes não fizeram.
Por consequência improcedem as conclusões das alegações sob as alíneas c) a o).
Suscitam igualmente a questão da validade do contrato de "trespasse" celebrado entre as Rés (v. conclusões das alegações sob as alíneas p) e q), a qual foi acima objecto de decisão na apreciação do anterior recurso de apelação, e para onde se remete, improcedendo por conseguinte estas conclusões das alegações.
Os recorrentes suscitam por fim a questão (v. conclusões das alegações sob as alíneas r) a u) de a sentença recorrida enfermar de um vício consistente em ter havido "cumulação de pedido e causa de pedir na mesma acção" - no que não existe vício porque o que esse poderá verificar-se no caso de cumulação de pedidos contraditórios ou contradição entre pedido e causa de pedir, não sendo o caso - mas constata-se que estas conclusões não constituem um resumo das alegações, mas a sua repetição, pelo que não são verdadeiras conclusões e por essa razão não podem ser atendidas (v. art. 690° nº 1 Cód. Proc. Civil)
Improcedem por conseguinte estas conclusões das alegações sob as alíneas r) a u) e o recurso de apelação.
Pelo exposto acordam:
1. Em julgar improcedente o recurso de agravo e confirmar o douto despacho recorrido;
2. Em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação do R. “J” e absolver os R.R. do pedido de resolução do contrato de arrendamento celebrado no dia 1.7.1982 entre os A.A. e “H”, e em julgar nulo o contrato de "trespasse" celebrado no dia 27.72001 entre a Ré “C” e as Rés “D” e “F”, revogando-se assim a douta sentença recorrida;
3. Em julgar improcedente o recurso de apelação dos R.R. “D” e marido “E”, e “F” e marido “G”.
Custas pelos A.A. e R.R. em ambas as instâncias na proporção de 1/2, mas as do recurso de agravo serão suportadas pelo respectivo recorrente.
Évora, 23 de Novembro de 2006