Évora
| 1083/20.2T8ABF.E1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
I. Estando, no caso concreto, o direito de resolução do contrato promessa e a consequente devolução do sinal em dobro, alicerçados no incumprimento definitivo do mesmo contrato por parte do promitente vendedor, mediante a transformação da mora em incumprimento definitivo pela fixação de prazo suplementar de cumprimento, carecia o promitente comprador de ter sido notificado eficazmente desta interpelação admonitória.
II. Tratando-se de uma declaração receptícia, a sua eficácia está dependente da sua chegada ao conhecimento do seu destinatário ( artº 224º nº1 -1ª parte do Cód. Civil que consagra a teoria da recepção), sendo sobre a declarante que recaía o ónus de o provar (artº 342º nº1 do mesmo código).
III. Não tendo havido efectiva recepção da declaração – como sucedeu no caso - esta só poderia ser considerada eficaz quando por culpa do destinatário não tenha sido, por ele, oportunamente recebida (art.224º, nº2 do Cód.Civil).
IV. Tendo resultado provado que no endereço inscrito em todas as cartas enviadas pela promitente compradora faltava o andar, “1º”, não se pode afirmar a ocorrência de culpa do promitente vendedor no seu não recebimento.
(Sumário elaborado pela Relatora)
I.RELATÓRIO
1. TAREFAMÁVEL-UNIPESSOAL LDA alegando que AA havia incumprido definitivamente o contrato-promessa que haviam celebrado, pediu, na procedência da acção, para: “ser declarada a impossibilidade de cumprimento não culposa da A.; declarar-se resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre A. e R. por incumprimento definitivo e culposo deste; ser o R. condenado a reconhecê-lo; ser o R. condenado a restituir em dobro à A. as quantias recebidas a título de sinal, designadamente, € 18.500,00 x 2, num total não inferior a € 37.000,00 (trinta e sete mil euros).”.
O R. contestou, alegando que foi a A. que incumpriu o contrato-promessa, posto que a mesma sucessivamente o notificou para morada errada, motivando a devolução das comunicações para si supostamente enviadas pela A..
Mais alegou que a A. assim procedeu deliberadamente, posto que não possuía fundos para adquirir o imóvel objeto da promessa, apenas tendo procurado obter um pretexto para imputar o incumprimento ao R. e receber em dobro o sinal pago.
Concluiu, no sentido de dever ser a presente acção julgada totalmente improcedente e não provada, conduzindo à absolvição total do R. e requereu que seja condenada a A. como litigante de má-fé, em multa e em indemnização nunca inferior a € 10.000,00 a favor do R..
A A. respondeu, mantendo o alegado na p.i. e repudiando a alegação de existência de má-fé da sua parte, mais requerendo a condenação do Réu a este título. O Réu, por seu lado, rejeitou ocorrer má-fé da sua parte.
Realizada audiência final, veio, subsequentemente, a ser proferida sentença que julgou improcedente a acção e absolveu o R. do pedido.
2. É desta sentença que recorre a Autora, formulando na sua apelação as seguintes conclusões:
“A) Por contrato promessa de compra e venda outorgado em 20.12.2019, a ora Recorrente prometeu comprar ao Recorrido, livre de ónus e encargos, a fração autónoma, destinada à habitação, designada pelas letras "AL", correspondente ao 1º andar, do apartamento tipo T2 do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, denominado por Bloco C, situado em ... ou BB, da antiga freguesia de Albufeira e da atual freguesia de Albufeira e Olhos de Água, inscrito na matriz urbana ...37 e descrito na CRP de Albufeira sob o nº ...84, com a licença de utilização nº ...3 emitida pela C.M.A. em 17.08.1983.
B) O preço acordado e estabelecido para a aludida venda foi de € 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil euros).
C) Consta da cláusula quinta do contrato promessa que a escritura de compra e venda deveria ser celebrada entre o dia 1 de abril e o dia 29 de maio de 2020, em Cartório Notarial no Algarve a designar pela Promitente Compradora, obrigando-se esta a notificar o Promitente Vendedor, da data e local com uma antecedência de 15 dias.
D) Por carta datada de 23.06.2020 e remetida no dia 24 de junho de 2020, a Recorrente. enviou carta registada com aviso de receção dirigida ao Recorrido a informar da data, hora e local para a realização da escritura do prédio do contrato promessa de compra e venda, mas a mesma veio devolvida no dia 15.07.2020 com o motivo “objeto não reclamado”, sendo que do teor da carta constava que a escritura de compra e venda estava agendada para o dia 15 de julho de 2020 pelas 10 horas no Cartório Notarial ..., Urbanização ... A, em Armação de Pêra.
E) No dia que tinha designado para a outorga da escritura, 15.07.2020, a Recorrente deslocou-se ao Cartório Notarial ..., a cargo de CC, para outorga da aludida escritura, fazendo-se acompanhar de cheque bancário no valor de € 166.500,00 (cento e sessenta e seis mil e quinhentos euros), valor correspondente ao pagamento do remanescente do preço (resposta aos artºs 14º e 15º da p.i.).
F) Contudo, o Recorrido não compareceu nesse dia e local, designados para a outorga da escritura de compra e venda, o que motivou a não realização da escritura e nesse sentido foi emitido certificado comprovativo da ausência do Recorrido (resposta aos artºs 16º e 17º da p.i.).
G) Na falta de contacto do Recorrido, veio de novo a Recorrente a enviar carta registada com aviso de receção, a 22.07.2020, dirigida ao Recorrido, a marcar novamente escritura de compra e venda, sendo que da carta, constava a marcação da escritura de compra e venda, desta feita para o dia 10 de agosto de 2020, pelas 10 Horas no Cartório Notarial ..., Urbanização ... A, em Armação de Pêra, mas, também desta vez, a carta veio devolvida, a 03.08.2020; de tal carta constava a menção de se o Recorrido não comparecesse à escritura a consideraria que o mesmo tinha perdido interesse na venda do imóvel.
H) No dia 10.08.2020, pelas 10 horas, a Recorrente deslocou-se uma vez mais ao Cartório Notarial ... a cargo de CC, para outorga da escritura, fazendo-se acompanhar de cheque bancário no valor de € 166.500,00 (cento e sessenta e seis mil e quinhentos euros), valor correspondente ao pagamento do remanescente do preço, não tendo o Recorrido comparecido no dia e local designados pela Recorrente para a outorga da escritura de compra e venda, o que motivou a não realização da escritura e nesse sentido foi emitido certificado comprovativo da ausência do Recorrido.
I) A Recorrente, por carta registada e datada de 11.08.2020, dirigida ao Recorrido, declarou resolver o contrato promessa, nessa conformidade exigindo em dobro as quantias pagas a título de sinal, designadamente: € 18.500,00 x 2 = € 37.000,00 (trinta e sete mil euros), sendo que a carta não foi recebida por motivo de “endereço incorreto ou insuficiente”.
J) A 2ª carta enviada pela Recorrente, em 22.07.2020, foi devolvida ao remetente por ter o endereço do destinatário “incorreto ou insuficiente” (constando ainda no seu verso “averiguações sem resultado”) e a 3ª carta, de 11.08.2020, não foi entregue por ter o “endereço incorreto ou insuficiente” e foi devolvida à Recorrente.
L) O edifício/morada do Recorrido não possui caixas de correio, mas existe uma recepção no prédio, onde é diariamente rececionada a correspondência, a qual é distribuída aos respetivos destinatários, os quais têm que se dirigir à recepção para receber a sua correspondência – assim o confirmaram as testemunhas DD e EE.
M) Aquela correspondência era entregue aos seus destinatários, pelo seu nome ou letra/número do apartamento, não pelo andar em que ficavam.
N) A correspondência em causa foi enviada para o empreendimento/morada do Recorrido.
O) O Recorrido após ter recebido da Recorrente o sinal no valor de € 18.500,00, nada mais diligenciou pessoalmente junto da Recorrente, nunca contactou pessoalmente a Recorrente, assim como não procedeu à restituição do sinal, simples ou em dobro.
P) Não foram entregues pelo Recorrido à Recorrente até à primeira data designada para a celebração escritura de compra e venda, nem posteriormente, a certidão predial atualizada, caderneta predial e certificado energético referentes à fração, bem como certidão de não divida ou comprovativos da liquidação do IMI dos últimos 2 anos e declaração do Recorrido em como se comprometia a liquidar o IMI de 2019 na totalidade e, bem assim, declaração do condomínio, confirmando os pagamentos até à data da escritura, bem como declaração do Recorrido assumindo-se como responsável pelo pagamento dos proporcionais do IMI como estatuído na cláusula 4ª do contrato promessa.
Q) É falso que o banco só distrataria a hipoteca existente sobre o imóvel do Recorrido contra o pagamento do crédito bancário a realizar com o cheque da Recorrente.
R) A presente ação, entrada em 18.11.2020, foi enviada citação ao Recorrido no dia 20.11.2020, para a morada indicada no contrato-promessa, a qual não foi recebida, vindo com a indicação “objeto não reclamado” e só após várias diligências, só foi possível citar o Recorrido, através de Agente de Execução, no dia 08.07.2021 (OITO MESES DEPOIS).
S) Deveriam ter sido considerados como provados os factos constantes dos articulados 25º, 27º, 29º, 36º, 37º, 38º, 40º, 41º, 42º, 43º, 44º, 45º a 49º da P.I. e 2º a 9º, 15º, 16º, 17º, 20º, 32º, 34º a 38º da Resposta da aqui Recorrente.
T) O Recorrido continuamente manteve uma postura de completo alheamento ao cumprimento do contrato de promessa de compra e venda que unia as aqui partes (artº 25º da P.I.).
U) Apesar do teor da missiva enviada em 11.08.20 e recebida pelo R., este nunca contactou ou de algum modo se justificou junto da A., assim como não procedeu à restituição do sinal (simples ou em dobro), conforme lhe competia, atentos o seu desinteresse pela conclusão do negócio (artº 27º da P.I.).
V) Considerando que a escritura agendada para o dia 15.07.2020 pelas 10H00 no Cartório Notarial a cargo Drª CC em Armação de Pêra não se realizou, o que ficou a dever-se inteiramente à conduta do R. (artº 29º da P.I.).
X) Logo que foi possível efetuar a realização da escritura de compra e venda, a A., diligenciou atempadamente pela marcação da mesma (artº 36º da P.I.), escritura essa que não se concretizou por exclusiva responsabilidade do R., atendendo à sua ausência e desinteresse (artº 37º da P.I.), em total incumprimento com o estatuído na cláusula 6ª do contrato promessa em causa, o que aqui expressamente se invoca (artº 38º da P.I.).
Z) Num negócio jurídico bilateral, como o é o caso dos presentes autos, donde emergem direitos e deveres para ambas as partes, (artº 40º da P.I.), a questão do incumprimento contratual não se restringe unicamente aos deveres principais adstritos à respetiva parte (artº 41º da P.I.), uma vez que também importam os deveres acessórios ou complementares inerentes a essas mesmas estipulações contratuais e assentes no princípio da boa-fé (artº 42º da P.I.).
W) No caso em apreço, o Recorrido incumpriu não só quanto aos seus deveres principais, como também quanto aos seus deveres acessórios (artº 43º da P.I.), o que foi fundamental para afetar definitivamente da parte da Recorrente a confiança negocial e espírito recíproco de boa-fé necessários ao bom cumprimento daquele contrato, pois o Recorrido após ter recebido o sinal no valor de € 18.500,00, nada mais diligenciou junto da Recorrente, ignorando-a e evitando-a, uma vez que se mantém na posse do imóvel e do sinal recebido, logo está duplamente beneficiado (artº 44º da P.I.).
Y) O comportamento do Recorrido integra-se ainda no âmbito da mora creditória, p.e. ao não ter procedido ao cancelamento atempado dos ónus que incidiam e incidem sobre o imóvel sub judice – Cfr. artº 813º in finé do C.C. (artº 45º da P.I.).
AA) Por recurso aos referidos critérios de boa fé, experiência e de razoabilidade, mostra-se perfeitamente legitimada a desconfiança da Recorrente para com o comportamento faltoso do Recorrido, no que concerne à concretização do negócio definitivo (artº 46º da P.I.). pelo que aquela perdeu definitivamente o interesse pela compra do imóvel em causa, uma vez que o Recorrido incumpriu definitivamente o acordado entre as aqui partes (artº 47º da P.I.).
BB) Nos termos e para os efeitos do disposto no artº nº 2 do artº 442º do C.C., veio a Recorrente a resolver o contrato sub judice, exigindo ao Recorrido a devolução do sinal em dobro, nos termos e para os efeitos da Cláusula 6ª do aludido CPCV, o que aqui também expressamente se invoca (artº 48º da P.I.).
CC) Reclama a Recorrente a devolução de todas as quantias pagas a título de sinal e que correspondem às seguintes somas: € 18.500,00 x 2 = € 37.000,00 (trinta e sete mil euros), valor no qual deverá ser condenado a pagar à A., acrescidos de juros de mora (artº 49º da P.I.).
DD) Nos termos do nº 2 do artº 442º do C.C. só tem aplicação numa situação de incumprimento definitivo do contrato e não de simples mora, como foi o caso (artº 2º da Resposta da Recorrente), o qual nunca invocado pelo R. (artº 3º da Resposta da Recorrente), inexistindo pois a situação de incumprimento definitive do contrato-promessa, imputável a qualquer um dos contraentes, estes estão em condições de celebrar o contrato prometido – o que foi o caso (artº 4º da Resposta da Recorrente).
EE) Não estando perante uma situação de incumprimento definitivo do aludido contrato e, muito menos, perante uma situação de “alegada manifesta tentativa de burla qualificada” – pelo menos da parte da A. (artº 5º da Resposta da Recorrente), pois foi o Recorrido quem guardou o sinal recebido da A. e até hoje nunca manifestou intenção de outorgara escritura definitiva e, muito menos, apresentou junto das entidades competentes a tão alegada queixa crime (artº 6º da Resposta da Recorrente), muito pelo contrário, parece que não queria ser encontrado…(artº 7º da Resposta da Recorrente),
FF) O Recorrido – após ter recebido o sinal da A. – “desapareceu”, furtando-se aos contactos desta e, bem assim da agência imobiliária, que mediou o negócio, não mais se disponibilizando para a concretização definitiva do negócio …(artº 8º da Resposta da Recorrente), postura que mantém até hoje (artº 9º da Resposta da Recorrente).
GG) A morada para onde a correspondência foi enviada, foi a fornecida pelo R. no âmbito do aludido contrato promessa (artº 15º da Resposta da Recorrente), para a qual foi enviada, ou seja, para “..., bloco C, apart. 34, fr. AL, ... Albufeira (artº 16º da Resposta da Recorrente).
HH) Não se diga que o facto de naquele endereço se encontrar omisso o nº do andar (1), seja impedimento para que a correpondência lhe seja entregue (artº 17º da Resposta da Recorrente).
II) A carta remetida ao R. em 24.06.20 foi devolvida no dia 15.07.20 com a menção “Não atendeu” e, posteriormente com a menção “não reclamado”.
JJ) A carta remetida ao R. em 22.07.20 foi devolvida no dia 15.07.20 com a menção “Endereço insuficiente” o que não se aceita, uma vez que esta missiva foi enviada para o mesmo endereço da anterior e aquela foi entregue ao seu destino, apenas o seu destinatário não procedera à sua recepção.
KK) A ultima carta enviada ao R. a 14.08.20 foi recebida no dia 26.08.20 pelo mesmo, naquela mesma morada e de acordo com a informação dos CTT – Cfr. Doc.s juntos à P.I. (artº 20º da Resposta da Recorrente), o que denota malícia é da parte do R. que após ter recebido os € 18.500,00 de sinal por parte da A. tudo tem feito para não receber correspondência e não ser encontrado (artº 32º da Resposta da Recorrente).
MM) Após inúmeras diligências, só foi possível citar o Recorrido, através de Agente de Execução, no dia 08.07.21, ou seja, o tribunal teve que encetar diligências que demoraram 8 (oito) meses para conseguir citar o R. (artº 34º da Resposta da Recorrente),
NN) O Recorrido tudo fez para não ser encontrado, escudando-se em argumentos ofensivos, infantis e ilusórios para se esconder o seu comportamento intencionalmente faltoso (artº 35º da Resposta da Recorrente), pretendendo guardar para si os € 18.500,00 pagos pela A. a título de sinal, “desaparecendo” simplesmente da morada por si indicada para o efeito (artº 36º da Resposta da Recorrente)., comportamento que mantem (artº 37º da Resposta da Recorrente).
OO) O Recorrido litiga nitidamente de má fé, manifestando um total desrespeito não só pelo contrato celebrado com a Recorrente, como por este Douto Tribunal, faltando à verdade intencionalmente, para o que deverá ser condenado em multa e cominação a arbitrar (artº 38º da Resposta da Recorrente).
PP) A testemunha FF, consultor comercial imobiliário e mediador do negócio sub judice, confirma que o Recorrido não podia outorgar a escritura da prometida venda, porque não tinha conseguido crédito para comprar uma outra casa na zona de Tavira, apontando essa a razão para a qual o negocio efectivamente não se concretizou.
QQ) A testemunha FF encetou vários contactos com o Recorrido e a pedido da Recorrente para efeitos de concretização do negócio, que o Recorrido nunca quis concluir, remetendo o assunto para o seu advogado.
RR) O Recorrido apresenta-se actualmente como reformado, mas então como Director geral de laboratório, Juiz no Tribunal de Versailles, Adjunto do Presidente da Câmara.
SS) O Recorrido confessou não manter qualquer interesse em concretizar o presente negócio, o que foi absolutamente confirmado pela Testemunha FF.
TT) A contrario, deveriam ter sido considerados como não provados os factos constantes dos articulados 13º, 15º, 16º, 17º, 18º, 19º, 20º, 21º, 22º, 31º, 34º, 38º da Contestação e 5º, 6º, 7º, 8º, 11º, 14º, 15º, 17º, 18º da Resposta do Recorrido.
UU) Por acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, o mesmo já se pronunciou no sentido de que “Se forem goradas as duas tentativas para notificar o autor (promitente comprador)…têm de se entender tais tentativas de notificação como havendo sido feitas… - artº 237º-A do C.P.C.” – ac. Stj – Proc. Nº 1556/03.1TBESP.S1, de 27.05.2010.
VV) Mostra-se violado o disposto nos artºs 224º, 442º, 798º, 808º, todos do Código Civil.
Termos em que e, nos demais de direito que V.Exs. doutamente suprirão,
Deve o presente recurso ser admitido e, julgado procedente por provado, revogando-se a sentença ora proferida, proferindo-se acordão conforme o peticionado, com as legais consequências, assim se fazendo costumada, JUSTIÇA!”.
3. Contra-alegou a recorrida, defendendo veementemente a manutenção do decidido pugnando pela condenação da apelante como litigante de má-fé.
4. Ponderando que o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 608º, nº2, 609º, 635º nº4, 639º e 663º nº2, todos do Código de Processo Civil – são as seguintes as questões cuja apreciação as mesmas convocam:
4.1. Impugnação da matéria de facto: se deveriam ter sido considerados provados os factos vertidos nos artigos 25º, 27º, 29º, 36º, 37º, 38º, 40º, 41º, 42º, 43º, 44º, 45º a 49º da P.I. e 2º a 9º, 15º, 16º, 17º, 20º, 32º, 34º a 38º da Resposta da aqui Recorrente (a integralidade dos que não resultaram provados) e , decorrentemente, se os factos vertidos nos artigos 13º, 15º, 16º, 17º, 18º, 19º, 20º, 21º, 22º, 31º, 34º, 38º da Contestação e 5º, 6º, 7º, 8º, 11º, 14º, 15º, 17º, 18º da Resposta do Recorrido deveriam ter resultado não provados.
4.2. Reapreciação jurídica da causa: da (in) existência de incumprimento definitivo do contrato promessa por banda do R.
II. FUNDAMENTAÇÃO
5. É o seguinte o teor da decisão de facto inserta na sentença recorrida:
“Factos provados
1- A A. é uma sociedade comercial por quotas que se dedica, entre outros, à compra e venda de bens imobiliários (resposta ao artº 1º da p.i.).
2- Por contrato promessa de compra e venda outorgado em 20.12.2019, a A. prometeu comprar ao R., livre de ónus e encargos, a fração autónoma, destinada à habitação, designada pelas letras "AL", correspondente ao 1º andar, do apartamento tipo T2 do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, denominado por Bloco C, situado em ... ou BB, da antiga freguesia de Albufeira e da atual freguesia de Albufeira e Olhos de Água, inscrito na matriz urbana ...37 e descrito na CRP de Albufeira sob o nº ...84, com a licença de utilização nº ...3 emitida pela C.M.A. em 17.08.1983 (resposta ao artº 2º da p.i.).
3- O preço acordado e estabelecido para a aludida venda foi de € 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil euros) (resposta ao artº 3º da p.i.).
4- Dos quais, a A. pagou ao R. na data de 23.12.2019 e a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos euros), mediante transferência bancária para a conta do promitente vendedor, junto do Banco Santander Totta (resposta ao artº 4º da p.i.).
5- Consta da cláusula quinta do contrato promessa que a escritura de compra e venda deveria ser celebrada entre o dia 1 de abril e o dia 29 de maio de 2020, em Cartório Notarial no Algarve a designar pela Promitente Compradora, obrigando-se esta a notificar o Promitente Vendedor, da data e local com uma antecedência de 15 dias (resposta aos artºs 5º e 31º da p.i.).
6- Foi face ao surgimento inesperado da pandemia de covid-19 que foi aprovado o Decreto-Lei 10-A/2020 de 13 de março de 2020 (resposta aos artºs 6º e 32º da p.i.).
7- A 18 de março de 2020, por Decreto do Presidente da República, foi declarado Estado de Emergência, sendo que a situação de Estado de Emergência, foi alvo de sucessivas renovações e perdurou até ao dia 03 de maio de 2020 (resposta aos artºs 7º, 9º e 33º da p.i.)
8- No dia 30 de abril foi decretado Estado de Calamidade através do Resolução do Conselho de Ministros nº 33-A/2020 com efeitos a partir das 00:00 h do dia 3 de maio de 2020 e perdurando até às 00:00 h do dia 1 de julho de 2020 (resposta aos artºs 10º e 33º da p.i.).
9- O Cartório Notarial ..., em Albufeira, continuou a funcionar e a praticar atos mesmo durante o Estado de Emergência (resposta ao artº 9º da contestação).
10- Nos 27 dias entre 2 de maio e 29 de maio de 2020 a A. não marcou qualquer escritura de compra e venda nem para tal notificou o R. (resposta aos artºs 12º e 13º da contestação).
11- Por carta datada de 23.06.2020 e remetida no dia 24 de junho de 2020, a A. enviou carta registada com aviso de receção dirigida ao R., a informar da data, hora e local para a realização da escritura do prédio do contrato promessa de compra e venda, mas a mesma veio devolvida no dia 15.07.2020 com o motivo “objeto não reclamado”, sendo que do teor da carta constava que a escritura de compra e venda estava agendada para o dia 15 de julho de 2020 pelas 10 horas no Cartório Notarial ..., Urbanização ... A, em Armação de Pêra (resposta aos artºs 12º e 13º da p.i.).
12- No dia que tinha designado para a outorga da escritura, 15.07.2020, a A. deslocou-se ao Cartório Notarial ..., a cargo de CC, para outorga da aludida escritura, fazendo-se acompanhar de cheque bancário no valor de € 166.500,00 (cento e sessenta e seis mil e quinhentos euros), valor correspondente ao pagamento do remanescente do preço (resposta aos artºs 14º e 15º da p.i.).
13- Contudo, o R. não compareceu nesse dia e local, designados para a outorga da escritura de compra e venda, o que motivou a não realização da escritura e nesse sentido foi emitido certificado comprovativo da ausência do R. (resposta aos artºs 16º e 17º da p.i.).
14- Na falta de contacto do R., veio de novo a A. a enviar carta registada com aviso de receção, a 22.07.2020, dirigida ao R., a marcar novamente escritura de compra e venda, sendo que da carta, constava a marcação da escritura de compra e venda, desta feita para o dia 10 de agosto de 2020, pelas 10 Horas no Cartório Notarial ..., Urbanização ... A, em Armação de Pêra, mas, também desta vez, a carta veio devolvida, a 03.08.2020; de tal carta constava a menção de se o R. não comparecesse à escritura a consideraria que o mesmo tinha perdido interesse na venda do imóvel (resposta aos artºs 18º a 20º e 30º da p.i.).
15- No dia 10.08.2020, pelas 10 horas, a A. deslocou-se uma vez mais ao Cartório Notarial ... a cargo de CC, para outorga da escritura, fazendo-se acompanhar de cheque bancário no valor de € 166.500,00 (cento e sessenta e seis mil e quinhentos euros), valor correspondente ao pagamento do remanescente do preço (resposta ao artº 21º da p.i.).
16- Mas, também desta vez, o R. não compareceu no dia e local designados pela A. para a outorga da escritura de compra e venda, o que motivou a não realização da escritura e nesse sentido foi emitido certificado comprovativo da ausência do R. (resposta aos artºs 22º a 24º da p.i.).
17- A A., por carta registada e datada de 11.08.2020, dirigida ao R., declarou resolver o contrato promessa, nessa conformidade exigindo em dobro as quantias pagas a título de sinal, designadamente: € 18.500,00 x 2 = € 37.000,00 (trinta e sete mil euros), sendo que a carta não foi recebida por motivo de “endereço incorreto ou insuficiente” (resposta ao artº 26º da p.i.).
18- No endereço do R. inscrito em todas as cartas enviadas pela A. faltava o andar, “1º” (resposta aos artºs 15º da contestação e 14º da resposta do R. ao pedido de condenação como litigante de má-fé).
19- A 2ª carta enviada pela A., em 22.07.2020, foi devolvida ao remetente (A.) por ter o endereço do destinatário “incorreto ou insuficiente” (constando ainda no seu verso “averiguações sem resultado”) e a 3ª carta, de 11.08.2020, não foi entregue por ter o “endereço incorreto ou insuficiente” e foi devolvida à A., cuja sede era na altura em São Domingos de Rana (resposta aos artºs 16º a 22º e 37º da contestação e 15º da resposta do R. ao pedido de condenação como litigante de má-fé).
20- A 2ª carta da A. ao R. (que constitui o documento nº 11 junto à p.i.) não está datada (resposta ao artº 25º da contestação).
21- O edifício não possui caixas de correio (resposta ao artº 18º da resposta da A.).
22- Existe uma receção no prédio, onde é diariamente rececionada a correspondência, a qual é distribuída aos respetivos destinatários (resposta ao artº 19º da resposta da A.).
23- Na caderneta predial consta que o domicílio fiscal do R. é: ... – 1 Fr, Albufeira, ... Albufeira, referindo-se ali que a fração é no 1º andar (resposta ao art.º 21º da resposta da A.).
24- O sinal que o R. recebeu da A. a 23.12.2019 pelo contrato-promessa de compra e venda com esta celebrado a 20.12.2019, objeto da presente lide, serviu para o R. pagar o sinal de € 18.000 de outro contrato-promessa de compra e venda que celebrou, aqui como comprador, a 21.01.2020, pelo preço de 195.000 €, de um imóvel sito em Tavira, e cuja escritura e pagamento do remanescente do preço deveria ter-se realizado até 07.06.2020, com a possibilidade de resolução do contrato até 29.05.2020, sendo que, ao não ser realizada escritura com a A. até esta data de 29.05.2020, o R., que contava financiar essa aquisição com o pagamento por parte da A., viu-se na contingência de ter de resolver o contrato referente ao imóvel de Tavira ou arranjar outra forma de financiamento para a compra do mesmo (resposta aos artºs 3º a 5º e 8º da resposta do R. ao pedido de condenação como litigante de má-fé).
25- Tendo optado pela resolução, e dado que a carta de resolução pelo R. do contrato em que era comprador, datada de 29.05.2020, apenas foi rececionada pelos vendedores, via CTT a 03.06.2020, o R. perdeu o seu sinal de 18.000€, do qual apenas logrou recuperar 4.000€ pelo acordo celebrado com os ali seus vendedores (resposta ao artº 6º da resposta do R. ao pedido de condenação como litigante de má-fé).
26- O R., após ter recebido da A. o sinal no valor de € 18.500,00, nada mais diligenciou pessoalmente junto da A. e nunca contactou pessoalmente a A., assim como não procedeu à restituição do sinal, simples ou em dobro, pelo que a A. decidiu registar o contrato promessa e interpor a presente ação (resposta aos artºs 27º, 28º e 44º da p.i. e 8º da resposta da A.).
27- Não foram entregues pelo R. à A. até à primeira data designada para a celebração escritura de compra e venda, nem posteriormente, a certidão predial atualizada, caderneta predial e certificado energético referentes à fração, bem como certidão de não divida ou comprovativos da liquidação do IMI dos últimos 2 anos e declaração do R. em como se comprometia a liquidar o IMI de 2019 na totalidade e, bem assim, declaração do condomínio, confirmando os pagamentos até à data da escritura, bem como declaração do R. assumindo-se como responsável pelo pagamento dos proporcionais do IMI como estatuído na cláusula 4ª do contrato promessa (resposta ao artº 39º da p.i.).
28- O R. não chegou a entregar tais documentos atualizados à A. porque nunca recebeu a marcação de data para a outorga da escritura de compra e venda prometida (resposta aos artºs 30º da contestação, 29º da resposta da A. e 17º da resposta do R. ao pedido de condenação como litigante de má-fé).
29- A não pagou os impostos IMT e de Selo para que a escritura se realizasse (resposta ao artº 31º da contestação).
30- A A. não marcou a escritura de compra e venda dentro do prazo previsto na clausula 5ª do contrato-promessa, entre o dia 1 de abril e o dia 29 de maio de 2020, porque estava sem possibilidade financeira para o fazer à data (resposta aos artºs 34º da contestação e 11º da resposta do R. ao pedido de condenação como litigante de má-fé).
31- O banco só distrataria a hipoteca existente sobre o imóvel do R. contra o pagamento do crédito bancário a realizar com o cheque da A., com o saldo final do preço de € 166.500 porque o R. aguardava o pagamento da A. para pagar ao banco (resposta aos artºs 38º da contestação, 30º da resposta da A. e 18º da resposta do R. ao pedido de condenação como litigante de má-fé).
32- Na presente acção, entrada em 18.11.2020, foi enviada citação ao R. no dia 20.11.2020, para a morada indicada no contrato-promessa, a qual não foi recebida, vindo com a indicação “objeto não reclamado” (resposta ao artº 33º da resposta da A.).
33- Após várias diligências, só foi possível citar o R., através de Agente de Execução, no dia 08.07.2021 (resposta ao artº 34º da resposta da A.).
34- A A. foi constituída a 16.04.2018, estando a única sócia e gerente casada (e sendo a em São Domingos de Rana na residência da mesma sócia e gerente), sendo que em 20 de agosto de 2020 foi registada a mudança da sede social da A. de São Domingos de Rana para Albufeira e a alteração do estado civil da socia gerente para divorciada (resposta ao artº 26º da contestação).
*
Considerou-se não provada a matéria dos artºs 35º a 38º da p.i., 27º, 36º e da contestação, 15º e 16º da resposta da A., e 5º e 19º da resposta do R. ao pedido de condenação como litigante de má-fé.
Não se respondeu à matéria dos artºs da 7º a 9º, 11º, 25º, 29º, 34º, 40º a 43º e 45º a 49º p.i., 1º a 4º, 6º a 8º, 10º, 11º, 14º, 23º, 24º, 28º, 29º, 32º, 33º, 35º e 39º a 41º da contestação, 1º a 7º, 9º a 14º, 17º, 22º a 28º, 32º e 36º a 42º da resposta da A., e 1º, 2º, 7º, 9º, 10º, 12º, 13º e 16º da resposta do R. ao pedido de condenação como litigante de má-fé, por se considerar o respetivo teor conclusivo.”.
6. Do mérito do recurso
6.1. Impugnação da matéria de facto
Insurge-se a apelante, sem grande consistência e rigor, contra a decisão do Tribunal “a quo” de dar como “ Não Provados” uma série de factos por si alegados factos constantes dos articulados, a saber : os vertidos nos artigos 25º, 27º, 29º, 36º, 37º, 38º, 40º, 41º, 42º, 43º, 44º, 45º a 49º da P.I. e 2º a 9º, 15º, 16º, 17º20º, 32º, 34º a 38º da Resposta à contestação.
Na verdade, limita-se a aludir aos depoimentos das testemunhas DD, EE e FF, sem esclarecer em que medida é que os mesmos teriam a virtualidade de provar o acervo factual que indica.
Sem embargo, extrai-se do corpo das alegações que o inconformismo da apelante radica nos factos que se prendem com a ausência de notificação ao apelado das segunda e terceira missivas, desprezando o facto de nas mesmas constar expressamente a menção “endereço insuficiente” (cfr. fls. 47 a 51 e fls. 55 a 57).
Aliás, nenhuma das testemunhas referidas declarou tê-las entregue ao R. ou que este tenha tido conhecimento do seu teor.
A motivação do Tribunal é a este propósito convincente: “Questões de mais difícil resolução são as que se prendem com a documentação referente ao envio de comunicações para o réu com vista à celebração da escritura definitiva. Neste particular, todos os registos documentais juntos aos autos demonstram que a correspondência enviada para o réu veio, na sua totalidade, devolvida (embora, no caso da primeira carta, tenha apenas sido devolvida por não reclamada). Importará, aliás, notar que mesmo a documentação que a demandante refere ter sido recebida pelo réu, efetivamente não o foi. Estamos, em especial, a referir-nos ao documento nº 18 da petição inicial, do qual, lendo e analisando o mesmo, se retira que em 14 de agosto de 2020 o mesmo foi aceite na loja dos CTT de Olhos de Água, sendo que em 25 de agosto de 2020 o expediente não foi entregue, mencionando-se “endereço incorreto ou insuficiente”. Posteriormente, em 26 de agosto de 2020, o documento foi entregue em recetáculo postal da A., em São Domingos de Rana. Ou seja, aquilo que daqui se percebe, não obstante na parte do documento onde se menciona “resultados” constar que o objeto foi entregue, ali se mencionando uma hora de 12h40 do dia 26 de agosto de 2020, na verdade, o documento foi devolvido por endereço incorreto ou insuficiente e a menção a entrega refere-se à entrega que veio posteriormente a ser efetuada à própria demandante (do expediente devolvido). Ou seja, se quanto às anteriores comunicações enviadas estava fora de dúvida que as mesmas haviam sido devolvidas, quanto a esta o mesmo terá acontecido, como decorre do que acaba de se explicar. No que concerne à relevância do erro quanto à morada do réu, aquilo que se verifica com clareza da correspondência enviada é que da mesma não consta a menção de que o réu habita no primeiro andar. Assim poderá ser explicada a devolução das notificações, como se reiterará em sede de fundamentação de direito.
Notar-se-á, ainda a este respeito, que a caderneta predial do imóvel, integrante do documento 3 da petição inicial, integra na sua primeira página a menção de que o andar do apartamento é o primeiro.”.
De facto, como se provou, em nenhuma das cartas em apreço é feita menção a 1º andar, o que corrobora a alusão à insuficiência de endereço constante das duas últimas.
Não há prova nos autos que permita dar como provados os factos assinalados ficando, por consequência, prejudicada a apreciação dos demais assentes que carreiam versão oposta aqueles.
Em suma: Carece de fundamento a pretensão da apelante de ver modificada a decisão da matéria de facto que, por isso, se mantém incólume.
6.2. Reapreciação jurídica da causa
A ora recorrente, Autora, entende que o recorrido, Réu, incumpriu definitivamente o contrato promessa que haviam celebrado, aquela na qualidade de promitente compradora e este na de promitente vendedor, e por consequência que lhe assiste o direito de ver declarada a resolução do contrato e de reaver o sinal ( em dobro) em função do regime legal deste instituto.
De facto, a actuação do mecanismo do sinal, como decorre do art.º 442º nº 2 do Cód. Civil pressupõe que haja incumprimento definitivo do contrato promessa, mediante a transformação da mora em incumprimento definitivo, por objectiva perda de interesse na prestação ou pela fixação de prazo suplementar de cumprimento (art.º 808º do mesmo Cód.)[1].
Antes de procedermos à análise do caso sub judice, justifica-se que façamos umas lacónicas considerações gerais sobre a resolução do contrato promessa; apenas as necessárias a um correcto enquadramento que a discussão convoca.
Esse direito de resolução poderá resultar de quatro tipos de situações de inadimplência, todas elas tendo em comum a natureza de incumprimento definitivo: a de impossibilidade parcial e definitiva não imputável ao devedor (art. 793º, n.º 2 do Cód. Civil), a de impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor (art. 801º, n.º 2 do Cód. Civil), a de impossibilidade parcial e definitiva imputável ao devedor (art. 802º do Cód. Civil) e a de mora, sempre que esta se venha a converter em incumprimento definitivo (art. 808º, n.º 1, do Cód. Civil).
Atentemos nesta última situação posto ter sido a que fundamenta o direito de resolução que a autora pretende ver reconhecido.
Nesse caso, e desde que um dos promitentes esteja em mora relativamente à celebração do contrato definitivo, o outro poderá notificá-lo, concedendo-lhe um prazo razoável para o cumprimento, sob pena de considerar definitivamente não cumprido o contrato - interpelação admonitória (artigo 808º, nº 1), a qual deve conter três elementos: (a) Intimação para o cumprimento; (b) Fixação de um termo peremptório com dilação razoável para o cumprimento; (c) Cominação de que a obrigação se terá como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele.
Trata-se de uma solução que melhor se ajusta aqueles casos em que o credor ainda não perdeu de todo o interesse na prestação, mas tal interesse já diminuiu em parte. Esta interpelação cominatória terá de ser feita em termos claros e peremptórios - normalmente por carta registada com aviso de recepção ou por notificação judicial avulsa - de modo a que o interpelado fique bem ciente do sentido dessa declaração e das consequências resultantes no caso de não vir a ser atendida.[2]
O nó górdio do processo radica precisamente no apuramento da (in) existência de tal incumprimento (definitivo) por parte do Réu perante o circunstancialismo factual inserto supra em 11 a 19 relacionado com a eficácia das missivas que lhe foram dirigidas pela Autora.
Na verdade, pressuposto de tal afirmação[3] é considerar-se o Réu notificado da missiva que corporiza a interpelação admonitória (cfr. ponto 14 dos factos provados).
Como declaração receptícia,[4] a sua eficácia estaria também dependente da sua chegada ao conhecimento do seu destinatário ( artº 224º nº1 -1ª parte do Cód. Civil que consagra a teoria da recepção), sendo sobre a declarante que recaía o ónus de o provar (artº 342º nº1 do mesmo código).
Não tendo havido efectiva recepção da declaração – como sucedeu no caso - esta só poderia ser considerada eficaz quando por culpa do destinatário não tenha sido, por ele, oportunamente recebida ( art.224º, nº2 do Cód.Civil).
“Havendo culpa do declarante, de terceiro, caso fortuito ou de força maior, está afastada a aplicabilidade da norma.
Consequentemente, haverá necessidade de demonstrar, em cada caso, que "sem acção ou abstenção culposas do destinatário, a declaração teria sido recebida", não dispensando a concretização do regime "um juízo cuidadoso sobre a culpa, por parte do declaratário, no atraso ou na não recepção da declaração", demonstração que impende sobre a parte que tiver o ónus da interpelação[5].”
Não há um único facto revelador de tal culpa do Réu no não recebimento da dita missiva.
Pelo contrário: Resultou provado que no endereço inscrito em todas as cartas enviadas pela A. faltava o andar, “1º”.
Não se pode, pois, afirmar que só por culpa do R. a declaração em apreço não tenha chegado ao seu poder ou dele não haja sido conhecida.
Aliás, perante a devolução desta segunda carta (enviada em 22.07.2020) por ter o endereço do destinatário “incorreto ou insuficiente” (constando ainda no seu verso “averiguações sem resultado”) - cfr. ponto 19 – impunha-se que a apelante emitisse nova declaração admonitória e que se tivesse assegurado que a mesma era efectivamente recebida pelo apelado ( v.g. recorrendo a uma notificação judicial avulsa).
Não o fez, suportando com isso o risco dessa sua declaração ser ineficaz.
Por consequência, não poderia a apelante ter resolvido o contrato promessa na missiva subsequente já que, como se disse, tal pressupunha que a mora do promitente -vendedor tivesse sido eficazmente convertida em incumprimento definitivo.
E apesar de ter prestado a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 18.500,00 não tem direito a reavê-lo, nem a receber o seu valor em dobro, face à ausência de demonstrado incumprimento (definitivo) do contrato promessa por parte do Réu.
Sem embargo, não há indícios de que tenha litigado de má-fé e, consequentemente, a pretensão do apelado não tem como proceder.
III. DECISÃO
Por todo o exposto, se acorda em julgar improcedente a apelação e em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Évora, 7 de Dezembro de 2023
Maria João Sousa e Faro (relatora)
Manuel Bargado
Francisco Xavier
__________________________________________________
[1] Cf. Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Vol. I, 7ª edição, pág. 342 e seg.; os Acs do STJ, de 07/03/06, 07/02/06, 19/05/06, www.dgsi.pt.
[2] Assim, Acórdão do STJ de 27.11.2001, relator Conselheiro Garcia Marques, in Base de Dados do IGFEJ.
[3] Isto admitindo que o Réu se encontrava em mora por não ter comparecido na 1ª data designada para a escritura de compra e venda- cfr. pontos 11 e 12.
[4] Cfr. Ac. STJ de 8.6.2006, relator Conselheiro Alves Velho in Base de Dados do IGFEJ que seguiremos de perto.
[5] Idem, citado aresto.