Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2214/04-3 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
ARRENDAMENTO DE ESPAÇOS NÃO HABITÁVEIS
INDÚSTRIA DOMÉSTICA
INTERPRETAÇÃO DE DOCUMENTO
I – Havendo divergência entre as partes quanto ao sentido que quiseram dar a um documento articular, nada impede que se produza prova testemunhal.
II – Na interpretação dos contratos, o artigo 236º do Código Civil consagra a teoria objectivista da impressão do destinatário isto é, a declaração valerá com o sentido que um declaratário norma possa deduzir do comportamento do declarante.
III – A expressão “em conjunto” utilizada no artigo 5º, nº 2, alínea e), do R.A.U. não significa “ao mesmo tempo”, mas sim “em acessoriedade” isto é, integrado num todo.
TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e “B”, intentaram contra “C” e mulher “D”, a presente acção sob a forma sumária pedindo que sejam condenados a reconhecer a denúncia/rescisão do contrato de arrendamento do armazém/arrecadação do nº 9 da Rua … em …, operada a partir de 30 de Abril de 2002 e a proceder ao despejo com entrega do local arrendado às AA., livre e desocupado de pessoas e bens e a pagar todas as rendas até efectiva desocupação.*
Citados contestaram os RR. e deduziram reconvenção nos termos dos seu articulado de fls. 32 e segs., concluindo pela improcedência da acção e a sua consequente absolvição do pedido; assim não se entendendo, pela procedência da reconvenção com a condenação das AA. no pagamento aos RR. a título de indemnização por benfeitorias da quantia de € 10.000,00, acrescida de juros.
Responderam as AA. a fls. 43 e segs., concluindo pela improcedência do pedido reconvencional.
Foi proferido o despacho saneador e seleccionados os factos assentes e controvertidos, sem reclamação.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 141/148, que também não foi objecto de reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 152 e segs. que julgando a acção improcedente absolveu os RR. do pedido e, por sua vez, as AA. da instância reconvencional (após rectificação nesse sentido constante do despacho de fls. 227/228).
Inconformadas apelaram as AA. alegando e formulando as seguintes conclusões:
A - Este recurso de apelação da sentença de fls. 152/163, versa matéria de facto e de direito - cfr. ponto 1 supra.
B - O tribunal a quo julgou incorrectamente na decisão da matéria de facto quanto ao quesito 15 da base instrutória, ao dar como provado que a antecessora tia das AA. sabia que o fim pretendido pelos RR. no contrato de arrendamento do espaço locado, não era o constante do contrato escrito e assinado pelas partes - expressis verbis - o de “armazém e arrecadação”, mas antes aquilo que consta da resposta ao quesito 14 e que representa aquilo que os RR. pensavam - cfr. ponto II-A) supra;
C - Para tanto, o tribunal a quo, não só admitiu e valorou o depoimento de testemunhas sobre tal matéria, como também, e sem qualquer apoio no conhecimento delas, inferiu a partir do facto de, posteriormente ao contratado, a antecessora tia ter estado no locado e haver visto que ali, para além da guarda de mobílias, se fazia também a reparação de máquinas de escrever, para presumir ipso facto, o conhecimento anterior por parte dessa antecessora não só, de ser essa outra a finalidade do contrato, mas também que essa finalidade era complementar do contrato de arrendamento para habitação do 1º e 2º andares celebrado 18 anos antes - cfr. supra ponto II.A);
D - Ao assim decidir a matéria de facto, o tribunal a quo errou na análise crítica das provas, violando o disposto no artº 653 nº 2 do CPC e, sobretudo, violou o prescrito no artº 393 do C.C. que proíbe a valoração da prova testemunhal quando a declaração negocial conste de escrito por estipulação das partes e, bem assim, o disposto no artº 351 do mesmo CC, ao admitir uma presunção judicial em caso em que não é admitida a valoração da prova testemunhal e, ainda do modo como se fez, extrapolando, sem fundamento de um conhecimento posterior para o haver como certo e adquirido ex tunc - cfr. supra ponto II-A);
E - Por outro lado, não se valorou na parte da sentença os docs. de fls. 66/68 donde resulta comprovado que os RR. quando tomaram de arrendamento para habitação em 1 de Abril de 1960 o 1º e 2º andares, não tinham disponível o r/c em causa por estar arrendado a um terceiro e assim permanecer por mais de 18 anos - cfr. supra ponto II-B);
F - Também não se relevou a cessação pelo R. marido da actividade de reparação de máquinas de escrever em data não apurada - cfr. supra ponto II-C);
G - Razão porque, nos termos do disposto no artº 712 nº 1 al. b) do CPC, se justifica e se requer que a resposta ao quesito 15º da base instrutória seja alterado para “não provado” e, por sua vez, seja considerado como provado o teor dos documentos de fls. 66/68 e, bem assim, dado relevo ao facto da cessação daquela actividade de reparação de máquinas, conforme supra referido;
H - Quanto à matéria de direito, e assente a matéria de facto nos termos supra requeridos e a demais no fundamental conforme ponto II-A) supra, estamos confrontados com um arrendamento para habitação celebrado em 1 de Abril de 1960 e outro contrato para “armazém e arrecadação” celebrado em 1 de Novembro de 1978 e que o tribunal a quo considerou como feito “a conjunto”, em complementaridade do de habitação para, assim e desse modo, o submeter ao regime do RAU, logo ao seu regime vinculístico;
I - Ora, a complementaridade, para além de os RR. se quererem valer de uma finalidade não contratada contra a parte cumpridora, é uma falácia porque tudo pode ser complementar se assim se quiser, mas sem que, porém, seja esse o sentido ou o prescrito na lei - cfr. supra ponto III-B);
J - A interpretação do artº 5º nº 2 e) do RAU foi errónea o que viciou a decisão sob crítica porque a norma diz que a excepção somente ocorre quando os dois arrendamentos sejam realizados em conjunto;
K - Pela interpretação adoptada violou-se o disposto no artº 9º do CC porque se considerou um pensamento legislativo que não encontra na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, pois que em língua portuguesa correcta, segundo os dicionaristas e mestres da língua “realizado em conjunto com” outro arrendamento, significa “simultaneamente”, isto é, na oração, o sentido do antecedente é explicado pelo consequente, como se demonstra supra no ponto III-C - Argumento Literal - e, se o legislador quisesse dizer algo diferente, tê-lo-ia dito claramente e de outro modo;
L - Para além do perigo que representaria para a segurança e certeza do direito uma interpretação sem o mínimo de correspondência na letra da lei, sempre o argumento sistemático recusaria tal entendimento face ao que se dispõe no artº 1028 do CC quanto à pluralidade de fins na locação e, donde também resulta a noção de simultaneidade dos contratos e, bem assim, a integração daquela norma na solução doutrinal da redução dos negócios jurídicos a qual tem por princípio fundamental o respeito pela vontade das partes - cfr. supra ponto III-C quanto ao argumento sistemático;
M - Também o argumento histórico, racional ou teleológico apontam no sentido de que o legislador, não só já no antecedente artº 1083 do CC, quis libertar do regime vinculístico este tipo de arrendamentos, como também, inquestionavelmente, quis libertar do mesmo regime os novos arrendamentos para habitação a que se seguiram os para comércio, indústria e profissões liberais com a introdução dos arrendamentos de duração limitada como, aliás, está patente nas concretas normas dos D.L nºs 321-A/90 de 15/10, 278/93 de 10/08 e 257/95 de 30/09, como se explanou supra no ponto III-C) - Argumento Histórico, Racional ou Teleológico;
N - Na verdade, a “ratio legis” do carácter vinculístico nos contratos de arrendamento para habitação, e que representa uma séria limitação ao princípio da liberdade contratual, prende-se com a estabilidade habitacional, valor este constitucionalmente consagrado e que não encontra qualquer sentido na locação de espaços para parqueamento de viaturas, o mesmo se dizendo, para armazém ou arrecadação como é o caso “subjudicio”, sendo esta a jurisprudência unânime, como se referiu e citou no ponto supra com o Ac. do TR de Coimbra de 12/12/2000 e com o Ac. do TR do Porto citados, mas outros igualmente adoptam o mesmo entendimento, cfr. supra ponto III-C - Argumento Jurisprudencial.
O - Se outro fosse o entendimento teríamos soluções absurdas e perversas como o caso dos dois vizinhos em que ambos habitam o mesmo prédio, sendo um na qualidade de proprietário e outro como arrendatário e que ambos ao tomarem de arrendamento um espaço para garagem ou arrecadação se veriam confrontados com diferentes direitos quanto ao regime vinculístico dos dois locais, o que violaria os princípios da segurança jurídica e da certeza do direito, os princípios constitucionais da proporcionalidade, da igualdade dos cidadãos perante a lei sem que se lobrigasse qualquer razão para essa discriminação positiva ou negativa, pelo que, a interpretação adoptada pelo tribunal a quo é, quanto àquele segmento do artº 5 nº 2 al. c) do RAU, inconstitucional - conferir supra ponto III-C) - Argumento da inconstitucionalidade;
P - Por todas estas razões, a decisão recorrida enferma dos vícios acima apontados.
Os RR. contra-alegaram nos termos de fls. 209 e segs. pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.Como é sabido, são as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o âmbito do recurso pelo que só abrange as questões ali contidas (artº 685 nº 3 e 690 nº 1 do CPC).
Do que delas decorre, verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:
I - A relativa à impugnação da matéria de facto;
II - Saber se o contrato em causa se integra na excepção a que se refere a parte final da al. e) do artº 5º do RAU para efeitos da sua sujeição ao regime vinculístico do arrendamento.
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São os seguintes os factos tidos por provados na 1ª instância:1 - O prédio urbano sito na Rua … nºs 98 e 100, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, freguesia de …, sob a ficha nº … e inscrito na matriz sob o artº … daquela freguesia, encontra-se inscrito a favor das AA. “A” e “B” por o haverem recebido como legado de sua tia “E” - (al. A) dos F.A.)
2 - Por contrato escrito celebrado no dia 1 de Novembro de 1978 e com início na mesma data, “E” cedeu ao R. marido, pelo período de seis meses, sucessivamente renovado pelo mesmo período de tempo, o uso e gozo do rés-do-chão do prédio referido em 1, com entrada pelo nº 98 da Rua …, mediante o pagamento de uma contrapartida mensal de trezentos escudos, destinando-se o referido rés-do-chão, segundo o contrato celebrado, a armazém e arrecadação - (al. B) dos F.A.)
3 - Ainda hoje os RR. pagam a renda então estipulada, ou seja € 1,50 (300$00) - (al. C) dos F.A.)
4 - As AA., por carta registada com A/R de 15 de Março de 2002, comunicaram ao R. marido que não desejavam a nova prorrogação do contrato mencionado em 2, com início em 1 de Maio seguinte, rescindindo o contrato e interpelando-o para, no dia 30 de Abril seguinte, lhes entregar as chaves e o local livre e desocupado (al. D) dos F.A.)
5 - O R. marido, por carta de 25 de Março de 2002, dirigida às AA., recusou a entrega do local arrendado por entender não ser o contrato denunciável e por haver tomado “de arrendamento o rés-do-chão para complemento do uso de casa de habitação de que já era arrendatário e também para nele exercer a actividade de reparação de máquinas de escrever” - (al. E) dos F.A.).
6 - Os RR. também são arrendatários das AA. quanto aos 1º e 2º andares do mesmo prédio com entrada pelo nº 100 da Rua … - (al. F) dos F.A.)
7 - O arrendamento mencionado no nº 6 teve início em 1 de Abril de 1960 - (resp. aos pontos 5 e 6 da B.I.)
8 - Quando em 1960 os RR. tomaram de arrendamento o 1º e 2º andares fizeram-no para nele instalarem a sua habitação e de facto, aí passaram a viver desde então até hoje - (resp. aos pontos 5 e 6 da B.I.)
9 - O rés-do-chão, com duas divisões, sem janelas, com acesso directo à via pública pelo nº 98 e acesso interior ao patamar do nº 100 tinha o piso em terra batida e as paredes cheias de salitre e com o reboco caído - (resp. pontos 7 e 8 da B.I.)
10 - Mais tarde, os RR. passaram a sentir necessidade de alargar o espaço de apoio à área habitacional - (resp. ponto 10 da B.I.).
11 - Tinham bens móveis que precisavam de guardar e que já não cabiam no 1º e 2º andares - (resp. ponto 11 da B.I.)
12 - Por outro lado, o R. marido, empregado numa empresa, utilizava os seus serões e fins de semana a reparar máquinas de escrever - (resp. ponto 12 da B.I.)
13 - A possibilidade de dispor do rés-do-chão permitia a ambos os RR. resolver o problema da recolha dos móveis e permitia ao R. marido dedicar-se com mais sossego ao seu trabalho caseiro - (resp. ponto 13 da B.I.)
14 - Foi para uma coisa e outra - para utilização como arrecadação complementar da casa de habitação e para o exercício da actividade de reparação de máquinas de escrever - que os RR. tomaram de arrendamento o rés-do-chão à tia das AA. - (resp. ponto 14 da B.I.)
15 - Esta sabia que o referido contrato tinha esta finalidade - (resp. ponto 15 da B.I.).
16 - Do tecto do rés-do-chão, formado pelo sobrado do 1º andar, caíam constantemente detritos, resultantes do apodrecimento das madeiras - (resp. ponto 16 da B.I.)
17 - Todo o conjunto estava sujo, com teias de aranha e excrementos de ratos - (resp. ponto 17 da B.I.)
18 - Os RR. procederam a obras de limpeza e adaptação, pavimentando o chão a cimento - (resp. ponto 18 da B.I.)
19 - Revestiram algumas paredes com placas de corticite e limparam os barrotes e tábuas do tecto - (resp. pontos 19 e 20 da B.I.)
20 - As obras feitas eliminaram alguma humidade - (resp. ponto 22 da B.I.)
21 - Com as mesmas obras, assegurou-se a higiene de todo o espaço - (resp. ponto 23 da B.I.)
22 - Os RR. utilizam o local referido em 2 como arrecadação - (resp. ponto 1 da B.I.)
23 - Esse rés-do-chão também tem entrada pelo nº 100 do prédio - (resp. ponto 2 da B.I.)
24 - Os RR. recolhem no rés-do-chão alguns móveis desde data não concretamente apurada, mas seguramente anterior à realização das obras - (resp. ponto 24 da B.I.)
25 - O R. marido depois das obras passou a executar no espaço o seu trabalho - (resp. ponto 25 da B.I.).
26 - Os RR. recolhem no espaço alguns móveis desde o momento referido em 24, continuamente e até hoje e o R. marido executou nele o seu trabalho, continuamente, desde as obras e até data não concretamente apurada - (resp. ponto 26 da B.I.)
27 - A tia das AA. esteve sentada no local com o R. marido a trabalhar e a conversar com ela, depois das obras - (resp. ponto 27 da B.I.)
28 - Manifestou sempre grande contentamento por ver o espaço recuperado - (resp. ponto 28 da B.I.)
29 - A “E” nunca aumentou a renda por saber que os RR. tinham gasto muito dinheiro nas obras - (resp. ponto 29 da B.I.).
Estes os factos
I - Impugnam as AA. apelantes a decisão de facto da 1ª instância relativamente à resposta do tribunal à matéria do artº 15º da base instrutória, por violação do disposto nos artºs 393 e 351 do C.C. e ainda por não ter valorado na sentença os docs. de fls. 66/68 e bem assim o facto de o R. marido ter cessado a actividade de reparação de máquinas de escrever em data não apurada.
Vejamos.
Para melhor enquadramento da resposta ao quesito em causa importa ter igualmente presente o teor do quesito 14º da B.I..
Assim, é o seguinte o teor do referido quesito:
“Foi para uma coisa e outra - para utilização como arrecadação complementar da casa de habitação e para o exercício da actividade de reparação de máquinas de escrever - que os RR. tomaram de arrendamento o rés-do-chão à tia das AA?”
E segue-se lhe o quesito 15º com a seguinte redacção:
“Esta sabia que o referido contrato tinha esta finalidade?”
Ambos os quesitos mereceram a resposta “Provado”.
Conforme consta da respectiva fundamentação, nas respostas a esta matéria, “o tribunal fundou a sua convicção nos depoimentos das testemunhas …, … e … que descreveram o motivo pelo qual os RR. arrendaram o rés-do-chão” e “Foi também com base nos depoimentos das referidas testemunhas que o tribunal teve que concluir que a tia das AA. sabia a finalidade do contrato, uma vez que esteve no rés-do-chão algumas vezes com os RR, o que lhe permitiu ver o que lá se fazia”.
Pretendem as apelantes que a resposta ao quesito 15º tem por base uma ilação do tribunal retirada do facto da sua tia ter visto o que lá se fazia ou passava após a assinatura do contrato pelo que, antes da sua assinatura, ela sabia o que os RR. tiveram em mente e que o contrato escrito afinal era outra coisa. Não sendo admissível prova testemunhal sobre as declarações negociais das partes reduzidas a escrito não podia o tribunal responder ao referido quesito com base em presunções extraídas dos depoimentos das testemunhas indicadas.
Com efeito, prescreve o artº 351 do C.C. que as presunções judiciais só são admitidas nos casos e termos em que é admitida a prova testemunhal.
E, por sua vez, dispondo sobre a inadmissibilidade da prova testemunhal diz o artº 393:
“1 - Se a declaração negocial, por disposição da lei, ou estipulação das partes, houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal.
2 - Também não é admitida prova por testemunhas, quando facto estiver plenamente provado por documento ou por outro meio com força probatória plena.
3 - As regras dos números anteriores não são aplicáveis à simples interpretação do contexto do documento”.
Ora, in casu, estamos perante um acordo escrito - contrato de arrendamento - celebrado em 1 de Novembro de 1978, sendo que consta da sua cláusula 2ª que “a parte arrendada destina-se a armazém e arrecadação”, nada tendo sido estipulado quanto à sua complementaridade em relação ao contrato de habitação que já vigorava.
Trata-se, desde logo, de um documento particular, cuja redução a escrito não é imposta por lei (cfr. artºs 5 nº 2 e 6º do RAU, sendo que do regime geral da locação civil não resulta qualquer exigência formal especial para os contratos referidos naquele primeira disposição).
Havendo divergência entre as partes quanto ao sentido que quiseram dar à declaração, nada impede que sobre a mesma se produza prova testemunhal a fim de se apurar qual o real sentido da cláusula (nº 3 do artº 393 do C.C. e entre outros, Ac. do STJ de 13/11/86 BMJ 361,496 e da R.P. de 5/07/90, BMJ 399, 574).
Foi o que o tribunal fez ao interpretar o documento em causa relativamente à referida cláusula.
Com efeito, pretendem as apelantes que o contrato em apreço, tendo em vista o seu destino “armazém e arrecadação”, nos termos do artº 5º nº 2 al. e) do RAU não está sujeito ao regime vinculístico e, por conseguinte, é livremente denunciável.
Por sua vez defendem os RR. apelados que tal arrendamento teve em vista a arrecadação complementar da sua casa de habitação, também tomada de arrendamento à anterior proprietária do imóvel, sita nos dois andares superiores ao rés-do-chão em causa e bem assim para o exercício, como indústria doméstica, da actividade de reparação de máquinas de escrever do R. marido.
Ora, foi com a apontada finalidade de interpretação daquela cláusula que foi produzida prova testemunhal, da qual resultou, segundo a livre convicção do julgador, devidamente fundamentada, as respostas aos quesitos 14º e 15º. - cfr. artº 239 do C.C..
Em sede de interpretação dos contratos, rege o artº 236 do C.C. que consagra a teoria objectivista da impressão do destinatário: a declaração vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante. Quer isto dizer que se toma em consideração a posição concreta do declaratário real e os elementos que ele conheceu efectivamente e tempera-se com os elementos que uma pessoa normal, isto é, uma pessoa de razoável esclarecimento, zelo e sagacidade teria conhecido e conclui-se que o declaratário real ponderou sobre esses elementos como ponderaria um normal declaratário.
As circunstâncias a ter em conta na interpretação são todas aquelas a que um declaratário normal atenderia: os termos do negócio; as negociações prévias; os interesses em jogo; a finalidade prosseguida pelo declarante etc. Além destes elementos também é relevante a conduta posterior das partes na execução do negócio.
Assente, face à prova produzida, a intenção e o motivo dos RR. ao contratarem o arrendamento em causa (artº 14º) e o facto de a anterior senhoria ter estado no arrendado algumas vezes com os RR., forçoso será concluir que ela presenciou o destino que era dado ao arrendado (arrecadação de móveis e reparação de máquinas de escrever) jamais tendo questionado tal utilização desde o arrendamento até à sua morte, é legítimo inferir (presumptio judicis), como fez a Exmª Juíza, que ela sabia que o contrato tinha aquela finalidade, isto é, que o sentido da cláusula era o que lhe foi atribuído pelos arrendatários.
De resto, também a referida interpretação tem inteira correspondência com o texto interpretado já que a utilização que é dada ao arrendado é efectivamente de “arrecadação” sendo que a sua utilização, após as obras, na realização de arranjos de máquinas ao serão e fins de semana, era igualmente do conhecimento da senhoria que jamais mostrou qualquer desagrado com tal facto, sendo certo até que “sempre manifestou grande contentamento por ver o espaço recuperado” (quesito 28).
Improcede, pois, face à prova produzida, a pretendida alteração da resposta ao quesito 15º da B.I..
Relativamente aos documentos de fls. 66/68 que os apelantes apresentaram para contra-prova dos quesitos 7º a 9º, designadamente para provar a indisponibilidade do arrendado na data em que os RR. arrendaram o 1º e 2º andares (cfr. fls. 62), tais documentos foram considerados pela Exmª Juíza para fundamentar a resposta negativa ao quesito 9º, não obstante não especificar o seu conteúdo nos factos provados.
Assim, atende-se, nesta parte, à pretensão das apelantes, aditando-se à factualidade assente o seguinte ponto:
“30 - Em 1960 quando os RR. tomaram de arrendamento para sua habitação o 1º e 2º andares, o rés-do-chão em causa encontrava-se arrendado a um terceiro de nome …, arrendamento que se manteve até 1978”.
Quanto à pretendida valoração na sentença do facto “da cessação pelo R. marido da actividade de reparação de máquinas de escrever em data não apurada” não impugnam as apelantes tal facto constante da resposta ao quesito 26º que se mostra devidamente fundamentada.
Não se verifica, pois, a alegada violação do nº 2 do artº 653 do C.P.C..
II - Assente, nos termos expostos, a matéria de facto que vem provada da 1ª instância com o aditamento do ponto 30 supra especificado, importa agora apreciar a questão de direito suscitada que se centra, essencialmente, na interpretação da norma do artº 5 nº 2 al. e) do RAU.
Na douta sentença recorrida e para o que ao caso interessa, considerou a Exmª Juíza, em síntese, que no caso vertente, tendo sido celebrados dois contratos de arrendamento pelas partes, em momentos distintos, sendo um de arrendamento para “armazém e arrecadação” e outro, prévio, para “habitação”, existe uma relação de acessoriedade ou complementaridade em relação a este, pelo que, considerando que foram realizados “em conjunto”, lhe são aplicáveis as disposições do RAU.
No recurso, as apelantes debatem-se, essencialmente, contra a referida posição assumida na sentença alinhando argumentos de ordem interpretativa e constitucional.
Vejamos.
O artº 5 do RAU prescreve, na parte que releva para a apreciação do presente recurso, o seguinte:
“1 - O arrendamento urbano rege-se pelo disposto no presente diploma e, no que esteja em oposição com este, pelo regime geral da locação civil.
2 - Exceptuam-se: (...)
e) - Os arrendamentos de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, especificados no contrato, salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio”.
Conforme resulta desta al. e) objecto da excepção ao regime vinculístico do RAU são os espaços não habitáveis, para fins limitados.
Espaços não habitáveis são, naturalmente, aqueles em que não é possível estabelecer habitação: uma parede, um telhado, um terraço, uma varanda, um armazém, uma garagem, um lugar para estacionamento de carros, etc. (Aragão Seia Arrendamento Urbano, 2ª ed., pág. 125).
Como ensina Pereira Coelho, Breves Notas ao RAU, na RLJ, 125, pág. 263, a exigência de que o arrendamento de espaço não habitável se destine a fins limitados significa que ele terá de convencionar-se “para os fins que possam ser prosseguidos nesse espaço”. “Não pode ser para habitação, comércio ou indústria, exercício de profissão liberal, para instalação de uma repartição de finanças, ou de uma conservatória de registo predial, para sede de um partido político, de um sindicato, de uma associação cultural ou recreativa, etc.”
Segundo Pereira Coelho, estudo citado, pág. 216, “a ideia de que se deverá partir é a de que o legislador terá pretendido excluir da disciplina do arrendamento - ou, com mais precisão, das disposições do RAU não mencionadas no nº 1 do artº 6º e, em particular do princípio da renovação obrigatória do contrato (artº 68 nº 2) - determinados arrendamentos em que não se justificam tão grandes entorses à liberdade contratual como os que algumas daquelas disposições consagram. O interesse do arrendatário na estabilidade da relação locativa, ou seja, em termos práticos, na estabilidade da habitação, do estabelecimento comercial ou industrial, do escritório, do serviço ou da organização que têm a sua sede no local arrendado, interesse que justifica na generalidade dos contratos de arrendamento o sacrifício do interesse do senhorio, não terá peso suficiente, na ideia da lei, para impor esse sacrifício nos arrendamentos de “espaços não habitáveis” em que serão consideravelmente menores os prejuízos causados ao arrendatário pela eventual denúncia do contrato”.
Ressalvados de tal princípio estão, porém, os arrendamentos referidos na parte final da al. e) do nº 2 do artº 5 - “salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio”, o que significa que se o princípio da renovação obrigatória do contrato vale para estes arrendamentos, também deve valer para os arrendamentos de espaços não habitáveis realizados em conjunto com eles atentos os fins que prosseguem que merecem a mesma protecção.
Debruçando-se sobre a ressalva final constante da referida alínea e) do nº 2 do artº 5 “salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio” diz Aragão Seia que “em conjunto não pretende significar o mesmo momento temporal, mas sim uma acessoriedade que pode acontecer em momentos distintos, desde que passe a integrar o mesmo todo” (Arrendamento Urbano, 6ª ed. p. 166).
Foi o que sucedeu in casu.
Não constando do contrato, como se referiu, a sua subordinação ou complementaridade em relação ao anterior destinado à habitação dos RR., e incumbindo a prova da referida acessoriedade à parte que a invocou e que lhe aproveita, isto é, pelos RR. (artº 342 nº 2 do C.C.), não restam dúvidas que os mesmos lograram fazer tal prova não só face ao que já se referiu sobre as respostas aos quesitos 14º e 15º mas também pelas demais circunstâncias subjacentes à realização do contrato que importa salientar (e através da qual se reconstitui a vontade hipotética das partes - artº 239 do C.C.).
Com efeito, resulta da factualidade provada que quando os RR. tomaram de arrendamento em 1960 o 1º e 2º andares do prédio para nele instalarem a sua habitação, o que fizeram, aí passando a viver desde então até hoje, o rés-do-chão em causa encontrava-se arrendado a um terceiro, arrendamento que se manteve até 1978.
Tendo mais tarde sentido necessidade de alargar o espaço de apoio à área habitacional, pois tinham móveis que precisavam de guardar e que já não cabiam no 1º e 2º andares e, por outro lado, ocupando o R. marido os seus serões e fins de semana a reparar máquinas de escrever, a possibilidade de dispor do rés-do-chão permitia aos RR. resolver o problema da recolha dos móveis e permitia ao R. marido dedicar-se com mais sossego ao seu trabalho caseiro.
Assim, tendo o rés-do-chão ficado devoluto, os RR. tomaram-no de arrendamento à tia das apelantes com aquela finalidade - para arrecadação complementar da casa de habitação e para o exercício da actividade de reparação de máquinas de escrever - finalidade que aquela senhoria conhecia.
O rés-do-chão, constituído por duas divisões sem janelas, com acesso directo à via pública pelo nº 98 e acesso interior ao patamar do nº 100 tinha o piso em terra batida e as paredes cheias de salitre e com o reboco caído, encontrava-se sujo, com teias de aranha e excrementos de ratos.
Os RR. fizeram obras de recuperação e adaptação, designadamente pavimentando o chão a cimento, revestindo algumas paredes com placas de corticite e procedendo à limpeza dos barrotes e tábuas do tecto.
Os RR. utilizam, efectivamente, o local como arrecadação ali recolhendo alguns móveis, desde data não concretamente apurada mas anterior à realização das obras, sendo que também ali o R. marido passou a executar aquele seu trabalho caseiro desde as obras e até data não concretamente apurada (o que, como se salienta na sentença recorrida, também é elucidativo da forma como o local foi visto como uma “extensão” da habitação).
Acresce que a própria configuração do prédio, com acesso interior aos andares superiores, onde habitam os RR., faz concluir que aquele arrendamento logo que possível, isto é, quando devoluto, teve em vista o complemento daquela habitação, a sua continuidade, para satisfazer as necessidades de alargamento do espaço de apoio à área habitacional, sentidas pelos RR, passando a constituir um todo.
De resto, a indicada finalidade do arrendamento como “armazém e arrecadação”, finalidade que traduz a mesma ideia (“armazém” do árabe “almahazan” significa casa de arrecadação) foi (e continua a ser), efectivamente, cumprida.
Assim, foram as descritas circunstâncias que ditaram que a complementaridade do arrendamento do rés-do-chão em relação ao 1º e 2º andares anteriormente arrendados só se concretizasse cerca de 18 anos depois.
De toda a descrita factualidade resulta, pois, que foi essa a vontade das partes pelo que é esse o sentido que deve ser atribuído à cláusula em apreço.
E a tal não obsta o tempo decorrido entre a celebração dos dois contratos para se considerar que foram “em conjunto” na esteira do entendimento expresso pelo Exmº Conselheiro Aragão Seia, que inteiramente se acolhe.
Com efeito não obstante as doutas argumentações expendidas pelas apelantes para defender a interpretação daquela expressão da lei no sentido da “simultaneidade” afigura-se-nos que o espírito que lhe preside é, independentemente do momento em que se celebra o contrato, a sua finalidade.
Destinando-se a complementar ou antes a formar conjunto com os arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio, o regime aplicável é o seguido por estes.
Pelo exposto improcedem as conclusões das apelantes no que concerne a esta matéria.
Finalmente, em relação à invocada inconstitucionalidade do segmento em apreço na interpretação acolhida quer na douta sentença, quer agora em sede de recurso, dir-se-á que não se vislumbra onde é que ela contende com os princípios constitucionais da proporcionalidade e da igualdade dos cidadãos perante a lei.
Como é sabido, a protecção do arrendamento para habitação ou para exercício do comércio, indústria ou profissão liberal sempre encontrou plena justificação, designadamente constitucional.
Com efeito, o artº 65 do C.R.P. consagra a dignidade constitucional do direito à habitação. De igual modo se compreendem as cautelas de que a lei sempre rodeou o arrendamento para o exercício do comércio, indústria e profissão liberal.
Na verdade, os interesses sociais e económicos que estão em jogo naqueles arrendamentos, (interesse do arrendatário na estabilidade da relação locativa - estabilidade da habitação, do estabelecimento comercial ou industrial do escritório ou da organização que têm a sua sede no local arrendado - no dizer de Pereira Coelho ob. cit.) justificam que a lei sempre tenha imposto ao senhorio, particulares limitações e sacrifícios, nomeadamente, sujeitando-o à renovação obrigatória do contrato e condicionando a resolução a caducidade e a denúncia do contrato de arrendamento a esquemas imperativos (artº 51 do RAU).
O princípio da igualdade constitucionalmente consagrado (artº 13º) tem como fundamento a igual dignidade de todos os cidadãos, considerando o Tribunal Constitucional que só é violado quando o legislador trate diferentemente situações que são essencialmente iguais muito embora não proíba diferenciações de tratamento quando estas sejam materialmente fundadas (cfr. Acs. nºs 68/97 e 202/02 in Acs. do T.C. 36º vol., p. 259 e segs. e 53º vol., p. 223 e segs., respectivamente).
Como se refere no Ac. do T.C. nº 409/99 “o princípio da igualdade consagrado no artº 13º da CRP, impõe que se dê tratamento igual ao que for essencialmente igual e que se trate diferentemente o que for essencialmente diferente. Na verdade, o princípio da igualdade, entendido como limite objectivo da discricionaridade legislativa, não veda à lei a adopção de medidas que estabeleçam distinções. Todavia, proíbe a criação de medidas que estabeleçam distinções discriminatórias, isto é, desigualdades de tratamento materialmente não fundadas ou sem qualquer fundamentação razoável, objectiva e racional. O princípio da igualdade enquanto princípio vinculativo da lei, traduz-se numa ideia geral de proibição do arbítrio” (DR, II Série, 10/03/99)
Ora, não se vislumbra a violação daquele princípio ou de qualquer outro, no preceito em apreço, ao entender, na interpretação acolhida, que o arrendamento de espaços não habitáveis, quando destinados a complementar ou a formar conjunto com os arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio, é-lhes aplicável o regime seguido por estes.
É o princípio da estabilidade locatícia que está em causa nestes casos e que justifica a aplicação do regime vinculístico àqueles contratos, sendo este o fundamento material bastante para se sobrepor ao interesse dos senhorios.
Por todo o exposto, improcedem, in totum, as conclusões da alegação das apelantes impondo-se a confirmação da sentença recorrida.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelas apelantes.
Évora, 21 de Abril de 2005