Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2433/02-2 |  |
OBRAS
DESPEJO
I - Tendo o locador autorizado o locatário a proceder a “todas” as obras necessárias a adaptar o locado ao fim do contrato, não poderá qualificar-se como uma alteração substancial do imóvel, o ter sido prolongado um sobrado (sótão) de 1,5 para 4 m2 e ter-se colocado uma escada amovível a dar-lhe acesso.
II - Tendo o inquilino colocado uma trave no telhado e efectuado uma reparação necessária a evitar infiltração de águas pluviais, obras estas impostas pela Câmara Municipal e às quais o senhorio não deu cumprimento, embora para tanto tivesse sido notificado pela Autarquia, tal conduta não é motivo para acção de despejo.
III - É legal a retenção de 70% do montante da renda por parte do inquilino e até estar ressarcido do despendido com as obras impostas pela Autarquia.
PROCESSO Nº 2433/02 - 2
*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
*
"A", residentes na Rua ..., nº ..., em ..., instauraram, na Comarca de ... a presente acção, com processo sumário, contra*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
*
"B", residentes no ..., Lote ..., em ..., alegando:
Os Autores são donos de um prédio urbano, sito na Rua ..., na freguesia de ..., com o número de polícia ..., inscrito na matriz sob o artigo ...
Por escritura de 26 de Janeiro de 1988, os Autores deram de arrendamento ao Réu marido o já referido prédio.
Foi o Locatário autorizado a fazer todas as obras necessárias a adaptar o espaço arrendado ao ramo de comércio que nele vier a exercer, suportando os respectivos encargos. Quaisquer outras obras necessitarão de autorização, por escrito, dos Senhorios.
O Réu procedeu às obras necessárias a transformar o armazém, então existente, numa casa de pasto. Todavia, posteriormente, em Outubro de 1996, levou a cabo outras, que já não podem ser consideradas como de adaptação, que não foram autorizadas pelos Autores, nem licenciadas pela Câmara Municipal, o que motivou que a Autarquia tivesse notificado o Réu para repor o prédio no estado anterior.
Requereu o Réu uma vistoria ao locado a fim de verificar o estado de conservação do prédio, na sequência da qual foram os Autores notificados para proceder a algumas obras que obstassem a infiltrações e que fosse recolocada no local uma viga de madeira, que servia de suporte ao telhado, pois ameaçava ruína.
Responderam os Autores, dizendo que se existiam infiltrações de água elas eram devidas à colocação de duas chaminés, por parte do Réu e sem autorização dos Senhorios.
Baseado na notificação feita pela Câmara aos Autores, o Réu solicitou que a Autarquia elaborasse um orçamento dos custos dos invocados trabalhos de conservação e procedesse ela própria às obras. Decorrido o prazo legal, sem que a Autarquia as tivesse realizado, procedeu o Réu às mesmas, tendo disso notificado os Autores, por carta de 12 de Novembro de 1999.
Acontece que o Réu procedeu a alterações não previstas pela Câmara, designadamente aumentou o pé direito da casa, transformando o sobrado com 1,5 metro de altura numa área onde hoje se encontram instaladas 14 mesas e acessível por uma escada de madeira.
E, como o montante das obras ascendeu a 388.700$00, o Réu tem vindo a deduzir mensalmente 70% ao quantitativo das rendas, o que os Senhorios contestam, pois sempre entenderam que as obras levadas a cabo até nem podem considerar-se como de conservação ordinária, tendo alterado a estrutura quer interna quer externa do prédio.
Terminam os Autores pedindo:
a - Que seja decretado a resolução do contrato de arrendamento e os Réus condenados a despejarem, imediatamente, o espaço locado;
b - Que sejam os Réus condenados a pagarem aos Autores todas as importâncias que descontaram, mensalmente, nas rendas, acrescidas dos respectivos juros legais.
CITADOS, CONTESTARAM OS RÉUS, ALEGANDO:
Quando o prédio foi arrendado ao Réu, o mesmo não era mais do que um armazém imundo, destinado a guardar artes de pesca. Com investimentos levados a cabo pelo Réu, tal espaço foi transformado num restaurante capaz de agradar aos clientes mais exigentes e gerador de lucros. Ora o que os Autores pretendem, isto ao longo de anos a esta parte, é despejar os Réus para passarem eles próprios a explorar o estabelecimento - tendo já corrido termos uma outra acção de despejo, esta por falta de pagamento duma renda, que veio a ser julgada improcedente; foi pedida uma avaliação extraordinária para actualização de renda, que foi arquivada; uma nova acção de despejo, com o fundamento que os Réus haviam passado a confeccionar no estabelecimento “peixes despendiosos tais como linguados, pargos, douradas e mariscos” pelo que transformaram a casa de pasto em restaurante, isto é, a exercerem um ramo de negócio diferente, acção que veio a ser julgada improcedente logo no saneador. E é nesta sequência, que surge a presente acção.
Só uma condenação dos Autores como litigantes de má fé poderá demovê-los de continuarem a propor acções.
Acresce que os Autores fundamentam o seu pedido em obras empreendidas pelos Réus sem o seu consentimento. Ora, segundo os mesmos Autores alegam, tiveram conhecimento das obras em Outubro de 1996 e a presente acção só deu entrada em Juízo aos 08.11.2000, pelo que já havia caducado o direito que pretendem fazer valer.
Após impugnarem terem procedido a alterações substanciais no prédio locado e das obras empreendidas se destinarem à conservação do prédio,
Terminam, pedindo:
a) - Seja julgada procedente a excepção de caducidade do direito de acção.
b) - Se assim não for, deve a acção ser julgada improcedente e os Réus absolvidos do pedido.
c) - Devem os Réus ser condenados como litigantes de má fé, em multa e indemnização correspondente às despesas judiciais e com o Mandatário dos Réus.
RESPONDERAM OS AUTORES tendo concluído pela improcedência da excepção de caducidade e do pedido de condenação como litigantes de má fé.
Quanto ao mais, concluíram como na petição inicial.
*
***
Ao proferir despacho saneador, foi a excepção de caducidade julgada improcedente.***
Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.
Na Primeira Instância foi dada como provada a seguinte matéria factual:
1 - Os Autores são donos e legítimos possuidores do prédio urbano sito na Rua ..., com o número ... de polícia, composto por uma divisão e um vão e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... da Freguesia de ...
2 - Por Escritura Pública de 26 de Janeiro de 1988, lavrada de fls. 65 a fls. 66 vrs. do livro 184 - B, do Cartório Notarial de ..., os A.A. deram de arrendamento ao Réu marido e este assim o tomou o prédio acima identificado;
3 - Do contrato de arrendamento, nos seus artigo quarto e quinto, resulta que "todas as obras necessárias à adaptação do prédio ao ramo de comércio que nele vier a ser exercido serão executadas, pelo Segundo Outorgante, que suportará exclusivamente todos os encargos com as mesmas ".
"Quaisquer outras obras necessitarão de autorização por escrito, dos Senhorios".
4 - Inicialmente e ao abrigo do artigo quarto do Contrato de Arrendamento, o Réu efectuou simples obras destinadas a possibilitar a transformação do Armazém existente numa Casa de Pasto.
5 - O R. requereu vistoria camarária em 08/11/96 ao local onde se encontra instalado, no sentido de ser verificado o estado de conservação do prédio e a eventual necessidade de obras de conservação;
6 - No seguimento desta requerida vistoria, que teve lugar a 13/12/96, obteve o R. parecer no sentido de que "existem infiltrações e que toda a estrutura de madeira de suporte do telhado se encontra húmida e uma viga de madeira de suporte do telhado se encontra deslocada no apoio, na parede ameaçando ruína”.
7 - Mencionam ainda os peritos que "O restaurante encontra-se fechado dado o estado de degradação da cobertura”.
8 - Na sequência de tal vistoria os A.A. são entretanto notificados a 7/3/1997 para procederem à execução de tais obras de conservação, ao que respondem a 13/11/97 à Câmara Municipal de ..., que “tendo mandado efectuar vistoria técnica ao prédio arrendado, a qual foi levada a cabo pelo Sr . Eng. ..., o mesmo constatou não haver qualquer deficiência no arrendado, mais concretamente no seu telhado, sendo que, se alguma infiltração ocorreu, o que não se constatou, tal deveu-se à actividade do próprio inquilino ao construir duas chaminés no aludido telhado, o que levou a que no decurso de tais obras, que não foram autorizadas pelos A.A., certamente terá danificado o telhado".
9 - O réu requereu à Câmara Municipal de ... a elaboração de um orçamento dos custos dos alegados trabalhos de conservação do prédio e a posse Administrativa do prédio para que a Câmara levasse a cabo as obras;
10 - Transitado o prazo a que se refere o nº1 do art. 16° do Regime do Arrendamento Urbano D.L. 321-B/90 de 15 de Outubro, sem que a Câmara Municipal iniciasse as obras procedeu ele próprio R. à referida execução;
11 - As obras em questão foram concluídas.
12 - Os trabalhos ordenados e orçamentados pela Câmara Municipal de ..., conforme constava no mapa de trabalhos, foram a remoção de entulho incluindo transporte e vazadouro, execução de telhado incluindo fornecimento e assentamento de telha de aba e canudo, assente em vigas e ripas de madeira, pintura interior com duas demãos de tinta de água.
13 - Os RR. transformaram um sobrado com 1,5 m, numa área com 4 metros de comprimento perpendicularmente ao arruamento, servida por uma escada e idónea a funcionar como espaço destinado a serviço de refeições ao público, aí servindo efectivamente refeições.
14 - A coberto da realização das obras de conservação cujo orçamento ascendeu a 388.700$00 - trezentos e oitenta e oito mil e setecentos escudos - o R. tem vindo a deduzir mensalmente 70%, ao quantitativo da renda.
15 - As obras não só, não tiveram o consentimento escrito dos Senhorios, como tiveram desde logo a sua oposição;
16 - O R. começou a proceder ao desconto na renda relativa a Janeiro de 2000 , sendo que nessa data a renda se fixava em 56.146$00 - Cinquenta e seis mil, cento e quarenta a seis escudos - e a dedução que o R. principiou a fazer foi pelo limite máximo permitido por lei (70%), ou seja, 39.502$00 - trinta e nove mil, quinhentos e dois escudos -, pelo que o R. tem vindo a depositar na C.G.D. apenas 16.844$00 - Dezasseis mil, oitocentos e quarenta e quatro escudos;
17 - Sendo que, efectuou tal desconto, nas rendas dos meses de Janeiro a Setembro de 2000, no montante de 39.302 Esc., a no mês de Outubro de 2000, no montante de 34.982 Esc..
*
***
Com base em tal factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada improcedente, outrossim acontecendo com o pedido de condenação dos Autores como litigantes de má fé.***
*
***
Com tal decisão não concordaram os Autores, tendo interposto o respectivo recurso, onde formularam as seguintes CONCLUSÕES:***
1 - Deve ser declarada nula a sentença apelada porque viola o disposto na alínea d) do nº 1 do artigo 64º do RAU, visto que da prova produzida e aceite pelo Tribunal “a quo” se verifica ter havido uma alteração substancial, na medida em que atinge inequivocamente a própria essência da planificação interna das divisões do arrendado.
2 - Caso assim se não entenda deve então a sentença ser declarada nula, uma vez que os seus fundamentos estão em contradição com a decisão, tendo em conta o disposto no artigo 668º, nº 1, alínea c) do mesmo diploma; ou
3 - Então deve anular-se a decisão do Tribunal a quo e ordenar-se que se proceda a nova discussão da causa, porquanto aquelas decisões são deficientes, atento o disposto no artigo 712º nº 2 do C.P.Civil.
Contra-alegaram os Apelados, concluindo:
a - Deve ser reformada a sentença na parte em que se deu como provado que procederam ao aumento do sobrado de 1,5 m para 4 m, devendo tal facto ser omitido ou, alternativamente, dar-se como não provado;
b - Quanto ao mais, deve o recurso de apelação ser considerado improcedente, mantendo-se o doutamente decidido em 1ª Instância.
*
***
O Excelentíssimo Juiz tomou posição quanto ao pretendido na alínea a) das conclusões dos Réus, dizendo não existir qualquer nulidade.***
*
***
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.***
*
***
As conclusões de recurso delimitam o objecto do mesmo - artigos 684, nº3 ***
e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.
*
***
Antes de mais importa desde já deixar expressado que não existe qualquer nulidade da sentença, nos termos pretendidos pelos Recorrentes na sua conclusão primeira - artigo 668º, do Código de Processo Civil. Poderá, sim, existir um erro no julgamento por não ter sido considerada a conduta dos Réus incluída no âmbito do artigo 64º, nº 1, alínea d), do R.A.U..***
Posto isto, passemos a apreciar esta primeira questão suscitada.
Atentando ao contrato de arrendamento titulado pela escritura pública de 26 de Janeiro de 1988, encontramos as cláusulas terceira, quarta e quinta, com as seguintes redacções:
Terceira: “O prédio arrendado destina-se exclusivamente a «casa de pasto», não podendo nele ser exercido qualquer outro ramo de comércio ou indústria.”.
Quarta: “Todas as obras necessárias à adaptação do prédio ao ramo de comércio que nele vai ser exercido, serão executadas pelo segundo outorgante, que suportará, exclusivamente, todos os encargos com as mesmas.”.
Quinta: “Quaisquer outras obras necessitarão de autorização, por escrito, dos senhorios.”.
Haverá que concentrar a nossa atenção no primeiro vocábulo utilizado na cláusula quarta: TODAS.
Ao longo dos anos, quer a Doutrina quer a Jurisprudência sempre aceitaram que nos prédios urbanos podem ser levadas a cabo três espécies de obras:
- conservação ordinária;
- conservação extraordinária;
- beneficiação.
E esta classificação acabou por ter consagração legal (conf. artº 16º, da Lei nº 46/85, de 20 de Setembro e actual artigo 11º do R.A.U.).
Ora, o que se entende por cada um do tipo de obras?
Obras de conservação ordinária são aquelas que se destinam, em geral, a manter o imóvel preservado e em condições de servir ao fim a que está afecto;
Obras de conservação extraordinária são aquelas a que se tem que sujeitar o imóvel por defeito de construção, caso fortuito ou de força maior (não se atende agora àquelas cujo valor ultrapassa dois terços do rendimento líquido do ano em que são empreendidas);
Obras de beneficiação são aquelas que não compreendidas nas anteriores,
no entanto melhoram o fim a que o prédio se destina.
Como vimos acima, os Inquilinos foram autorizados a realizar TODAS AS OBRAS necessárias a adaptar o locado a uma casa de pasto. E não se argumente que isto ultrapassa o pensamento do Legislador, pois bastará atentar ao artigo 120º, nº 1 do R.A.U., integrado no Capítulo III “Do arrendamento para comércio ou indústria”: “As partes podem convencionar, por escrito, que qualquer dos tipos de obras a que se refere o artigo 11º do presente diploma fique, total ou parcialmente, a cargo do arrendatário”.
Mas ainda haverá que atentar no seguinte ponto: Nenhum prazo foi fixado aos inquilinos para procederem às obras de adaptação. Isto é, à medida que iam tendo disponibilidades económicas, eventualmente emanadas dos lucros obtidos com a exploração da casa de pasto, poderiam empreendê-las.
A restrição imposta na cláusula quinta, limitava-se, pois, àquelas obras que poderiam transformar o imóvel num outro, isto é, as obras previstas no artigo 64º, nº 1, alínea d) do R.A.U., aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro:
“O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário: Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma.”.
Isto é,
Artigo 1043º do Código Civil:
“1 - Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.
2 - ...
Artigo 4º, do R.A.U.:
“1 - É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.
2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.”.
Volvamos, agora, à matéria factual tida como assente.
Inicialmente, os inquilinos efectuaram obras simples de adaptação - número 4 - mas estavam impedidos, contratualmente de, posteriormente fazer outras de maior vulto? Já vimos que não...
O que fizeram os inquilinos?
Número 13 - Os RR. transformaram um sobrado com 1,5 m, numa área com 4 metros de comprimento perpendicularmente ao arruamento, servida por uma escada e idónea a funcionar como espaço destinado a serviço de refeições ao público, aí servindo efectivamente refeições.
Deste facto conclui-se:
- Já anteriormente existia um sobrado;
- Foi aumentada a área do sobrado de 1,5 para 4 metros (isto é, 2,5m), visando tal espaço a servir refeições.
- Se antes havia um sobrado, logicamente o acesso a ele teria que ser feito por uma escada. Por se tratar dum armazém compreende-se que a escada não fosse própria para uma casa de pasto.
Um sobrado (sótão) está dentro duma casa, pelo que o aumento do espaço nunca poderá alterar minimamente a estrutura externa do imóvel, quanto mais uma alteração substancial; Existindo um sobrado com 1,5 m e passando a ter 4 m, também não vemos como ao fazer tal obra os inquilinos tenham alterado substancialmente a disposição interna das divisões (aliás nenhuma divisão é identificada...), ou tivessem praticado um acto que tenha causado uma deterioração considerável ao imóvel!
O aumento do espaço de 1,5 para 4 metros e a colocação duma escada tem que considerar-se, sim, abrangido pela autorização de adaptação do armazém a uma casa de pasto. Mas, mesmo que não estivesse, ainda a conduta dos Inquilinos não poderia motivar o despejo, pois estava protegida pelos já normativamente citado artigos 1043º do Código Civil e 4º do R.A.U.: O aumento do espaço baseou-se numa prudente utilização visando o fim do contrato e tornou-se necessário para maior comodidade e conforto do inquilino (e dos clientes da casa de pasto, pois tendo os senhorios arrendado o espaço para tal fim, sobre eles recaía a obrigação de proporcionar a aptidão do prédio - artigo 1031º, alínea b), do Código Civil.
E sempre os inquilinos poderão reduzir, novamente, o espaço do sobrado a 1,5 m e retirar a escada de acesso, quando o contrato cessar. E outras obras não encontramos, da responsabilidade dos Apelados, pois que, se foram empreendidas - e estas com oposição dos Apelantes -, a verdade é que elas foram ordenadas pela Autarquia, apesar de com as mesmas não concordarem os Senhorios, que suscitaram oposição (infiltrações e recolocação da trave do telhado, que ameaçava ruína).
Falece, pois, a conclusão primeira.
Mas, igual posição terá que ser tomada quanto à segunda conclusão. Não vislumbramos que exista qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão, pelo que é infundada a nulidade, nos termos do artigo 668º, nº 1, alínea c) do Código de Processo Civil.
Quanto às obras de aumento do sobrado, o Exmº Juiz, interpretando a lei e baseando-se em Jurisprudência, chega à conclusão que aquelas não violam o artigo 64º, nº 1, alínea c) do R.A.U.;
Quanto às obras levadas a cabo e ordenadas pela Autarquia, o Exmº Juiz diz que “... os AA. não lograram efectivamente provar a desnecessidade das mesmas, mas apenas que, aquando da notificação camarária que lhes foi feita para a realização das obras já se haviam pronunciado no sentido da desnecessidade das mesmas, aparentemente, não conseguindo convencer a Câmara da bondade dos seus argumentos.”.
Como os Senhorios não realizaram as obras ordenadas e a Câmara a elas não procedeu no prazo legal - artigo 16º do R.A.U. - levaram-nas a cabo os inquilinos. E quanto a isto também o Exmº Juiz diz que os Réus seguiram o procedimento legal, pelo que actuaram legalmente, quando retiveram a percentagem de 70% do montante das rendas até perfazerem a quantia despendida.
Para que dúvidas não surjam, haverá que atentar quais as obras que tiveram oposição dos Senhorios. Foram as ordenadas pela Câmara Municipal E NÃO OUTRAS.
Para assim concluir, bastará atentar no desenvolvimento lógico da matéria factual fixada na Primeira Instância.
Quanto à terceira conclusão, entendemos que a matéria factual considerada é
suficiente para proferir todas as soluções plausíveis quanto ao mérito, pelo que não haverá necessidade de anular a decisão e ordenar a repetição do julgamento para apreciação doutros factos.
No número 9 das alegações de recurso, os Apelantes invocam o facto de não terem sido notificados pelos inquilinos de que iriam eles próprios proceder às obras ordenadas pela Câmara Municipal.
Acontece que foram os próprios Autores que juntaram uma carta, datada de 08.11.99, dirigida pelos Réus aos Autores e na qual consta: “Na sequência da minha carta datada de 01.02.99, através da qual tive a oportunidade de enviar a V.Ex.s cópia do orçamento elaborado...”. Tal orçamento é o que consta a folhas 29 - 31 dos autos, elaborado pela Câmara Municipal. Ora, se atentarmos ao artigo 16º, nº 2, do R.A.U., a lei refere-se à comunicação do orçamento, não a uma notificação que o arrendatário vai fazer, ele próprio, as obras... E bem se compreende. O inquilino reclama junto da Autarquia a vistoria; A Autarquia realiza a vistoria e comunica ao senhorio para proceder a obras; o senhorio não procede a obras; o inquilino pede à Autarquia que realize as obras; 120 dias depois a Autarquia não procede a obras; o inquilino pede à Autarquia um orçamento; envia ao senhorio o orçamento. Ainda depois de todos estes passos, dos quais o senhorio é conhecedor (ou pelo menos tinha obrigação de conhecer) tem que notificar o senhorio que vai proceder a obras? Se nem à Autarquia obedeceu sentir-se-ia obrigado por uma notificação do inquilino? A resposta é simples...
Quanto à matéria dada como provada na Primeira Instância, diremos, tão somente, que a mesma é inalterável, pois existindo depoimentos cujos conteúdos se desconhecem, não dispõe esta Relação de todos os elementos que foram presentes ao Senhor Juiz na Primeira Instância, o que obsta a qualquer alteração fáctica - artigo 712º, do Código de Processo Civil.
DECISÃO
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em negar provimento ao recurso e, consequentemente, mantém-se a decisão proferida na Primeira Instância.
Custas pelos Apelantes.
*
***
***
Évora, 15.05.03