Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1635/11.1TBBNV.E1 |  |
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
PERDA DE INTERESSE
Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
Na acção de condenação com forma sumária pendente no 1.º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Benavente em que são A.A. (…) e (…) e réus (…) e (…), vieram os demandados interpor recurso da sentença final proferida de fls. 209 a 231 que, considerando definitivamente incumprido pelos RR o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 29.07.2011, condenou os Réus a pagar aos A.A. a quantia de € 13.520,00, a título de sinal em dobro, acrescida de juros legais contados desde a citação, tendo ainda sido considerado improcedente por não provado o pedido reconvencional formulado pelos demandados.
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Os recorrentes, nas conclusões das doutas alegações, sustentam, em síntese:CONCLUSÕES
1 - Conforme dispõe o Artigo 5.º, n.º 2, do CPC 2013, o Juiz só pode fundar a decisão nos factos alegados pelas partes, sem prejuízo da consideração, mesmo oficiosa, dos factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa.
2 - Dispõe ainda o n.º 4 do Artigo 607.º do CPC que na fundamentação o Juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, fazendo exame crítico das provas que lhe cumpre conhecer.
3 - Verifica-se, porém, que o Tribunal a quo não atendeu a factos que, tendo ficado claramente demonstrados, importam à boa decisão da causa e que, se tivessem sido considerados, conduziriam necessariamente a decisão diferente.
4 - AA e RR celebraram contrato promessa de compra e venda em Janeiro de 2010.
5 - Convencionaram um prazo de 45 dias para realização da escritura, que expirou em Março de 2010.
6 - Só tiveram conhecimento que não existia licença de utilização quando tal documento foi solicitado para a realização da escritura.
7 - Os RR. adquiriram o imóvel por partilha em 2003 e estavam convencidos que o prédio estava legal e tinha todos os documentos necessários.
8 - A partilha é o único meio de transmissão de imóveis que não exige licença de utilização.
9 - A escritura, ao invés do vertido nos autos, nunca esteve marcada, pois não existe nenhum documento notarial que certifique a não comparência dos RR..
10 - Para além da divergência dos vários locais invocados para a sua realização, primeiro Salvaterra de Magos, onde não existe dependência do Banco, depois Cacém e finalmente pelo mediador imobiliário (…), em Lisboa na Expo.
11 - Para obtenção da licença de utilização era necessário a realização de obras no prédio. Ambos, AA e RR concordaram em licenciar o imóvel.
12 - Nesse sentido contactaram e reuniram com o Desenhador/Projectista (…), em Maio, para elaboração do projecto.
13 - Os AA. sugeriram e introduziram alterações ao projecto.
14 - Ambas as partes sabiam que o processo de licenciamento era moroso e anuíram prosseguir com o mesmo.
15 - Se o processo de licenciamento demorou mais tempo do que aquele que pretendiam ou previam os AA. são factos que não são imputáveis aos RR..
16 - Os RR não encetariam o processo de licenciamento se não tivessem o acordo, aprovação e colaboração dos AA..
17 - Os AA. tiveram oportunidade de denunciar o contrato e desfazer o negócio em Março de 2010, o que não fizeram.
18 - A escritura deveria ter sido realizada em Março de 2010, mas em Dezembro desse mesmo ano os AA. efectuam uma transferência bancária para a conta dos RR no valor de € 500,00.
19 - Certamente porque ainda mantêm interesse no negócio, e os prazos do contrato já estavam expirados há muito.
20 - Vir posteriormente os AA invocar incúria dos RR para justificar a perca de interesse, é um acto de manifesta má-fé.
21 - Ambas as partes, ao iniciarem o processo de licenciamento camarário, sabiam que a sua duração não dependia da vontade de nenhum deles.
22 - Os AA não podem invocar a perda de interesse no negócio por facto imputável aos RR..
23 - Durante 15 meses, de Março de 2010 a Julho de 2011, incentivaram, consentiram e participaram no processo de licenciamento como se viu pelo depoimento da testemunha (…).
24 - Tardiamente porque se tivessem desistido logo em Março de 2010, teriam poupado aos RR despesas e encargos com licenciamento.
25 - Se os RR previssem que o processo de licenciamento, permitira aos AA, mais tarde, vir invocar mora e incumprimento, nunca o teriam iniciado.
26 - Não foi a mora ou incumprimento dos RR que provocou o desinteresse dos AA. no negócio, mas sim a crise económica e consequente aumento de juros.
27 - A própria sentença admite que foi o “preço do dinheiro” que levou os AA a desistir do negócio.
28 - Foi com base nos factos dados por provados na douta Sentença que o Mmº Juiz “a quo" condenou os RR a pagar a quantia de € 13.520.00 a título de sinal em dobro.
29 - Com todo o respeito que é devido pela Douta Sentença do Mmº Juiz, “a quo” afigura-se-nos não lhe assistir razão.
30 - Resulta provado e a própria sentença o admite que foram razões de ordem económica e financeira que levaram os AA a desistir do negócio.
31 - Se os AA desistiram do negócio por falta imputável aos RR tê-lo-iam feito em Março de 2010 e não em Julho de 2011 como de facto aconteceu.
32 - A não ser assim, então induziram deliberadamente os RR em mora e incumprimento durante 15 meses, para se locupletarem à sua custa.
33 - O processo de licenciamento, por falta de licença de utilização, iniciou-se por acordo e com o consentimento dos AA..
34 - Os AA perderam o interesse no negócio por facto imputável à crise económico/financeira que agravou as condições dos empréstimos bancários c reduziu o rendimento das famílias.
35 - É fundamento para a própria Sentença admite que os AA estavam dispostos a esperar mais tempo se “o preço do dinheiro” não tivesse aumentado.
36 - Não subsistem dúvidas quanto à existência de acordo entre as partes para o processo de licenciamento.
37 - Como também não pode ser desvalorizado o conhecimento que os AA tinham da inexistência da licença de utilização quando se iniciou o processo de licenciamento.
38 - Na posse desse conhecimento consentiram e conformaram-se com o mesmo durante 15 meses.
39 - Esse facto – conhecimento e vontade em se determinar de acordo com o mesmo – já motivou por parte do Venerando Tribunal da Relação decisão, que no caso em apreço levaria ao afastamento da mora e incumprimento por parte dos RR..
40 - Foram razões de ordem económico/financeira que levaram os AA a perder o interesse no negócio e não a mora ou incumprimento dos RR, como erradamente entendeu o douto Tribunal “a quo”.
41 - O contrato que o douto Tribunal “a quo” dá como definitivamente incumprido pelos RR na douta Sentença datado de 29-07-2011 não existe.
42 - Assim o Tribunal “a quo” podia e devia apreciar o comportamento dos AA (conhecimento e vontade em licenciar durante 15 meses) dele retirando as devidas e necessárias ilações, nomeadamente não condenando os RR no pagamento da quantia peticionada.
43 - Ao não decidir deste modo, o Tribunal “a quo” violou o disposto no Artigo 5.º, n.º 2 e 607.º, n.º 4, do C.P.Civil de 2013.
Pelo exposto, deve dar-se provimento ao presente Recurso, anulando-se a Douta Decisão recorrida na parte em que condenou os RR no pagamento aos AA da quantia de € 13.520,00 (Treze Mil Quinhentos e Vinte Euros) a título de sinal em dobro.
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Os A.A. recorridos, por seu turno, sustentam a bondade da decisão recorrida.São válidos os pressupostos formais da instância.
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Tudo visto e ponderado, cumpre decidir:
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações apresentadas pelos recorrentes (arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2 e 639º do Novo Código de Processo Civil e a título de exemplo os Acórdãos do S.T.J. de 2/12/82, BMJ nº 322, pág. 315; de 15/3/2005, Proc. nº 04B3876; de 11/10/2005, Proc. nº 05B179; de 25-5-2010, Proc. nº 8254/09.0T2SNT.L1.S1; e de 30-6-11, Proc. nº 527/05.8TBVNO.C1.S1, todos publicados nas Bases de Dados Jurídicos do ITIJ) a questão a dirimir prende-se, fundamentalmente, em saber se, “in casu”, existiu ou não incumprimento definitivo do contrato/promessa celebrado, imputável aos demandados ora recorrentes.
Mas vejamos a factualidade dada como assente.
1.º
Os réus, como primeiros outorgantes, e os autores, como segundos outorgantes, celebraram um contrato escrito datado de 30 de Janeiro de 2010, cuja cópia se mostra junta aos autos como documento n.º 1 da petição inicial, a folhas 11 e ss., e cujo integral teor se dá aqui por reproduzido, no qual se pode ler, além do mais, o seguinte:“CLÁUSULA PRIMEIRA
Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários de um prédio urbano composto por casa com 2 divisões assoalhadas, 1 cozinha, 1 casa de banho e logradouro com 2.589,12 m2, sito na Rua da (…), (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos, sob o n.º …/970901 e com o artigo matricial n.º (…).CLÁUSULA SEGUNDA
Os primeiros outorgantes entregarão a documentação necessária para a respetiva escritura.CLÁUSULA TERCEIRA
Pelo presente Contrato-promessa, os Primeiros outorgantes prometem vender aos segundos outorgantes, que reciprocamente lhe prometem comprar o prédio urbano mencionado na Cláusula Primeira, devidamente licenciado, devoluto e livre de quaisquer ónus e encargos.CLÁUSULA QUARTA
O preço do prédio urbano que os Primeiros Outorgantes vão vender é de € 60.000,00 (Sessenta mil euros), que serão pagos da seguinte forma:A) A título de sinal e princípio de pagamento, na assinatura deste contrato, a quantia de € 6.260,00 (Seis mil, duzentos e sessenta euros) através dos cheques do Banco (…), com o número (…), valor este que os Primeiros Outorgantes declaram neste ato receber, conferindo a respetiva quitação:
B) O remanescente, ou seja, a quantia de € 53.740,00 (cinquenta e três mil e setecentos e quarenta euros) será pago na outorga da Escritura Pública de Compra e Venda.
CLÁUSULA QUINTA
Os primeiros outorgantes serão obrigados a assinar a requisição necessária para se proceder ao Registo Provisório de Aquisição, e com a entrega desta àqueles, devidamente reconhecida pela forma legal, a Licença de Utilização, bem como a Ficha Técnica de Habitação do prédio ora prometido vender.CLÁUSULA SEXTA
Os Primeiros Outorgantes acordam com os Segundos Outorgantes que a escritura pública de Compra e Venda será outorgada até 45 dias após a assinatura deste contrato [ou seja, até 16 de Março de 2010], ficando desde já os Segundos Outorgantes obrigados a comunicar aos Primeiros Outorgantes obrigados a comunicar aos Primeiros Outorgantes a data, hora e local onde terá lugar a outorga da Escritura Pública referida, com uma antecedência mínima de 8 dias (…)CLÁUSULA NONA
O não cumprimento deste Contrato-Promessa por parte dos Primeiros Outorgantes confere aos Segundos Outorgantes o direito de receber em dobro as quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento.(facto assente A);
2.º
Em 11 de Julho de 2011, os autores dirigiram aos réus uma carta registada com aviso de receção, por estes recebida no dia 13.07.2011, cuja cópia se mostra junta aos autos a folhas 19-20 como documento n.º 3 da petição inicial na qual constava, além do mais, o seguinte:Passado todo este tempo V. Exas. Ainda não lograram proceder à entrega da “licença de utilização” e da “ficha técnica de habitação” do prédio a alienar, conforme fora convencionado sob a Cláusula Quinta ainda do mesmo contrato, de modo à marcação do contrato prometido. Assim sendo, venho (…) intimar V. Exas. para procederem à remessa (…) dos referidos documentos, dentro do prazo máximo de 15 (quinze) dias, a contar da receção da presente comunicação, sob pena de deixarem de ter interesse na aquisição do imóvel, atenta a crescente onerosidade dos juros do empréstimo que tencionavam contrair para esse fim” (facto assente B);
3.º
No dia 2 de Dezembro de 2010 os Autores transferiram para a conta titulada pelos réus a quantia de € 500,00 (facto assente C);4.º
Os réus não lograram ainda obter a licença de utilização do prédio (facto assente D);5.º
A escritura pública de compra e venda relativa ao contrato referido em 1) ainda não foi realizada (facto assente E);6.º
Os réus não compareceram no dia 16/03/2011, no local indicado pelos autores nem se fizeram representar (facto assente F);7.º
Os autores e os réus foram informados telefonicamente que a escritura púbica iria realizar-se no dia 16 de Março de 2011, na agência do (…) Bank, PLC, sita no Cacém (resposta artigo 1.º da base instrutória);8.º
Os réus foram interpelados no sentido de obter a documentação necessária à outorga da escritura pública, nomeadamente a licença de utilização e a ficha técnica de habitação (resposta artigo 2.º da base instrutória);9.º
Os réus não lograram obter a documentação necessária à outorga da escritura pública, nomeadamente a ficha técnica de habitação (resposta artigo 3.º da base instrutória);10.º
No mês de Janeiro de 2010, os autores solicitaram junto do seu Banco (…) PLC, no balcão sito no Cacém, uma proposta tendente à contração de um empréstimo para aquisição do prédio em causa (resposta artigo 4.º da base instrutória);11.º
A proposta de empréstimo apresentada aos autores naquela data fixa uma taxa de juros de 2,859% e uma prestação mensal de € 225,57 (resposta artigo 5.º da base instrutória);12.º
Em virtude da não realização da escritura no prazo estipulado no contrato referido em A) a simulação efetuada pelo Banco caducou (resposta artigo 6.º da base instrutória);13.º
Pelo que os autores foram forçados a solicitar ao mesmo banco nova simulação (resposta artigo 7.º da base instrutória);14.º
Tendo sido informados de que a taxa de juro e o valor prestacional indicado na proposta de empréstimo apresentada em Janeiro de 2010 iria sofrer um agravamento decorrente das atuais circunstâncias económicas do país (resposta artigo 8.º da base instrutória);15.º
Os autores não possuem capacidade financeira para suportar o agravamento referido em 14.º (resposta artigo 9.º da base instrutória);16.º
Apenas após a assinatura do contrato referido em 1) os autores tomaram conhecimento da falta de licença de utilização do imóvel (resposta parcial artigo 10.º da base instrutória);17.º
Os réus entregaram a venda do prédio a uma imobiliária (resposta artigo 11.º da base instrutória);18.º
Foi o mediador imobiliário encarregue da venda que reuniu os documentos necessários à celebração do contrato referido em 1) e o elaborou ou mandou elaborar (resposta parcial artigo 12.º da base instrutória);19.º
Os autores aperceberam-se da falta do documento no decurso do prazo de 45 dias para a celebração da escritura (resposta explicativa artigo 16.º da base instrutória);20.º
Nessa altura, os réus decidiram proceder ao licenciamento do imóvel, com o conhecimento dos autores (resposta parcial artigo 17.º da base instrutória);21.º
O réu contactou de imediato o Sr. (…) para realizar junto da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos as diligências necessárias ao licenciamento do imóvel (resposta artigo 18.º da base instrutória);22.º
Por diversas vezes o autor e o réu se reuniram com o Sr. (…) para se inteirarem do processo de licenciamento em causa (resposta artigo 19.º da base instrutória);23.º
Na sequência das reuniões tidas com (…), o autor ficou ciente de que o processo de licenciamento não estaria concluído em 45 dias (resposta explicativa artigo 20.º da base instrutória);24.º
Ainda assim o autor permitiu que prosseguisse o processo de licenciamento até que ocorreu o facto referido em 14 (resposta explicativa artigo 21.º da base instrutória);25.º
Após notificação da Câmara para proceder a obras com vista o licenciamento, os réus consultaram vários empreiteiros e optaram pelo orçamento apresentado pelo Sr. (…) – (resposta artigo 24.º da base instrutória);26.º
Os réus despenderam a quantia de € 553,50 no projecto de comportamento térmico e acústico do prédio (resposta artigo 26.º da base instrutória);28.º
E despenderam a quantia de € 871,50 em honorários do desenhador projectista (…) – (resposta artigo 27.º da base instrutória);29.º
E despenderam a quantia de € 8,21 na obtenção de três plantas de localização em 23/06/2010 (resposta artigo 28.º da base instrutória);30.º
E despenderam a quantia de € 9,21 na obtenção de três plantas de localização em 13/08/2010 (resposta artigo 29.º da base instrutória);31.º
E despenderam a quantia de € 6,20 na obtenção de um aviso em 18/08/2010 (resposta artigo 30.º da base instrutória);32.º
Os réus só despenderam as quantias referidas em 26) a 31) porque os autores manifestaram interesse no negócio até ao mês de Julho de 2011 (resposta artigo 31.º da base instrutória).*
Encontrando-nos perante um contrato/promessa de compra e venda de imóvel (art. 410.º do CCivil), a questão que nos é submetida prende-se, no essencial, com a noção de perda de interesse na prestação da parte dos demandantes, perda esta decorrente de uma eventual situação de mora em que os apelantes poderiam ter incorrido.
Na verdade, importa, desde já, consignar que, em face do circunstancialismo apurado, o negócio jurídico celebrado acabou por se frustrar não apenas pela razão de que os RR, como muito bem aponta a sentença, não terem logrado obter – como lhes competia – a licença de utilização do imóvel prometido vender e comprar, mas também porque durante o tempo em que se procurava obter tal licença, se agravaram as condições de financiamento bancário obtidas pelos autores para a aquisição visada.
Da leitura do contrato/promessa celebrado decorre que se estava perante um negócio jurídico sem prazo certo já que apenas se consignou que a escritura do negócio prometido se realizaria até 45 dias após a assinatura do contrato.
E, sendo indesmentível, que da parte de qualquer dos outorgantes não foi designada data, local e hora para a celebração da escritura relativa ao contrato prometido, o que é certo é que o decurso do aludido prazo de 45 dias (terminaria tal prazo em para celebrar a escritura do contrato/prometido em Março de 2010) não nos permite apontar a existência de mora por parte de qualquer dos contraentes, sendo até certo que o reforço de sinal por parte dos A.A. (Em Dezembro de 2010 – alínea C) constitui prova evidente da continuação do interesse no negócio celebrado.
No caso concreto, e perante o circunstancialismo dado como assente sob os art. 14.º e 15.º dos factos provados e não obstante, anteriormente, terem acedido na continuação do processo de licenciamento (art. 24.º), os demandantes viram-se, efectivamente, confrontados com uma situação de perda de interesse na prestação para a qual não contribuíram.
Com efeito, tendo o contrato/promessa sido celebrado em Janeiro de 2010, verificou-se que:
Em virtude da não realização da escritura no prazo estipulado no contrato referido em A) a simulação efectuada pelo Banco caducou (resposta artigo 6.º da base instrutória);
Pelo que os autores foram forçados a solicitar ao mesmo banco nova simulação (resposta artigo 7.º da base instrutória);
Tendo sido informados de que a taxa de juro e o valor prestacional indicado na proposta de empréstimo apresentada em Janeiro de 2010 iria sofrer um agravamento decorrente das actuais circunstâncias económicas do país (resposta artigo 8.º da base instrutória);
Os autores não possuem capacidade financeira para suportar o agravamento referido em 14.º (resposta artigo 9.º da base instrutória).
Os factos agora elencados têm de ser interpretados com cautela já que a ausência de elementos adicionais (sobretudo, temporais) assim o aconselham.
Em primeiro lugar, o facto de os A.A. terem reforçado o sinal em Dezembro de 2010, leva à conclusão de que os factos agora realçados só ocorreram após aquela data, sendo certo ainda que tem toda a lógica de que, ao reforçarem o sinal, os demandantes acordaram em que fossem prosseguindo as diligências com vista à obtenção da licença de utilização cuja responsabilidade era dos R.R..
Ora, quer se queira quer não, quando os demandantes enviam aos RR a missiva constante do ponto 2. dos factos provados (em Julho de 2011) já havia decorrido mais de um ano sobre a data em que constataram a inexistência de licença de utilização (pontos 19.º e 20.º).
Competindo aos A.A. a marcação da escritura (cláusula sexta do contrato/promessa), e sabendo-se que a mesma não se realizaria sem a referida licença de utilização, acompanhamos a douta sentença recorrida no entendimento.
Como é sabido, servindo o direito para regular a vida em sociedade e sendo o instrumento ajustado à realização da justiça, “só raras vezes não dará solução a situações indesejáveis: as regras da interpretação e integração das leis são tão amplas e oferecem ao julgador tão fortes possibilidades de proteger situações carecidas de amparo do direito que, em regra, lhe será possível encontrar e aplicar a solução justa e oportuna dos conflitos de interesses que se lhe deparam” – Vaz Serra, na RLJ, ano 103º, pág. 564.
Embora a situação do incumprimento definitivo do negócio jurídico possa ter na sua base a impossibilidade da prestação, a perda de interesse por parte do credor ou o decurso de um prazo suplementar de cumprimento estabelecida pelo accipiens, importa considerar, para o caso em análise, o que dispõe art. 808º, nº 1, do CCivil: “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for fixada dentro do prazo que razoavelmente for fixada pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
A este propósito, escreve Baptista Machado, in RLJ, 118º, p. 55: “É necessário que a perda – a perda e não a simples diminuição – do interesse na prestação seja justificada à luz de circunstâncias objectivas. (...) A apreciação objectiva da situação, prescrita na lei, exige algo mais do que esse puro elemento subjectivo, que é a alteração da vontade do credor, apoiada na mora da outra parte. (...) A perda do interesse há-de ser justificada segundo o critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas”.
Também os Prof. Pires de Lima e Antunes Varela, sobre o tema em causa defendem que “A perda do interesse do credor deve, nos termos do nº 2, ser apreciada objectivamente. Pretende-se evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos daquele ou à perda infundada do interesse na prestação”, não podendo assim uma tal perda ser entendida como uma mera alegação infundamentada de desinteresse ou ser contraditória com comportamentos seus reveladores de subsistência de interesse no cumprimento.
Na verdade, como se aponta na douta sentença recorrida ao apontar-se para uma situação de mora dos promitentes-vendedores (os demandados/apelantes), “os promitentes-compradores procederam ao agendamento da escritura de compra e venda, mas tal escritura não se realizou na data estipulada porque o prédio prometido vender não tinha de licença de utilização. A não realização da prestação na data designada é imputável aos promitentes-vendedores, fazendo-os cair em mora no termo do prazo certo (artigo 805.º, n.º1, alínea a), do Código Civil)”.
Nos termos do artigo 804.º, n.º 2, do Código Civil, o devedor considera-se em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada em tempo devido.
Ora, dentro do contexto exposto, dúvida alguma subsiste de que, no caso concreto, bem andou a douta sentença recorrida ao ter decidido da forma como decidiu uma vez que da parte dos apelantes houve efectivamente uma situação de incumprimento geradora da perda do interesse no negócio por parte dos apelados.
Em face do exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando a douta sentença recorrida.
Custas pelos apelantes
Notifique e Registe.
Évora, 16 de Abril de 2015
Sérgio Abrantes Mendes
Luís da Mata Ribeiro
Sílvio José de Sousa