Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 172/22.3T8VRS.E1 |  |
ACTO INÚTIL
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO PROMESSA
ENTREGA DO BEM
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I – Os factos necessitados de prova a que alude a parte final do artigo 410.º do CPC que rege sobre o objeto da instrução, não são todos os alegados pelas partes, mas apenas os relevantes no quadro do litígio, tal qual foi conformado pelo pedido, pela causa de pedir e pelas exceções invocadas.
II – O princípio da utilidade a que estão submetidos todos os atos processuais, consagrado no artigo 130.º do CPC, sob a epígrafe “princípio da limitação dos atos”, de acordo com o qual “não é lícito realizar no processo atos inúteis”, aplica-se à reapreciação da prova produzida, pelo Tribunal da Relação, a qual não deve efetuar-se quando, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, se evidencie que desse conhecimento não resultará qualquer modificação na decisão de mérito a proferir.
III – O facto de estar provado que na sequência da receção da interpelação admonitória que lhes foi dirigida pela promitente-compradora, os promitentes-vendedores marcaram a escritura dentro do prazo assinado, não significa nas concretas circunstâncias do caso, que tenham cumprido o contrato e que tenha sido a promitente-compradora quem não aceitou nesse momento celebrar a escritura.
IV – Com efeito, é de considerar que o negócio prometido não foi concluído por causa imputável aos devedores, promitentes-vendedores, que não estavam em condições de, na data em que agendaram a escritura de compra e venda, proceder, para além da transmissão da propriedade, à entrega material da coisa, que se mantinha ocupada pelo arrendatário que havia instaurado contra aqueles ação de cumprimento de opção de compra.
V – Sendo a entrega da coisa um dos elementos essenciais do contrato de compra e venda, se à data da escritura agendada já havia decorrido o período acordado no contrato-promessa para que ocorresse a entrega do imóvel, nunca poderia considerar-se a impossibilidade que então persistia de entrega imediata da coisa, o mesmo é dizer, o incumprimento parcial dos réus, como insignificante ou de escassa importância na economia do contrato ajuizado à luz do interesse unitário dos credores, os promitentes-compradores.
VI – Assim, considerando que o contraente cumpridor “só não poderá resolver o negócio se a falta parcial do cumprimento tiver pequena importância, atendendo ao seu interesse na prestação”, não sendo o incumprimento em causa de escassa importância, antes configurando elemento essencial do contrato, dúvidas não existem que se verificou o incumprimento definitivo, fundador do direito potestativo da resolução por banda dos autores.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Processo n.º 172/22.3T8VRS.E1
Tribunal Judicial da Comarca de Faro[1]
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Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora[2]:I – RELATÓRIO
1. AA e BB intentaram a presente ação, com forma de processo comum, contra CC e DD, pedindo que se:
«a) julgue definitivamente incumprido o contrato-promessa celebrado entre Autores e Réus, por culpa exclusiva destes últimos;
b) julgue validamente resolvido o contrato promessa por iniciativa dos Autores em 13-01-2022, data em que os Réus tomaram conhecimento do teor da comunicação dos Autores datada de 10-01-2022; ou, caso assim não se entenda,
c) decrete a resolução contratual por incumprimento dos Réus e por perda de interesse dos Autores;
d) condenem os Réus no pagamento aos Autores do sinal em dobro no valor de 40.000,00 €;
e) condenem os Réus no pagamento das despesas bancárias no valor total de 539,79 €;
f) condenem os Réus no pagamento de juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal de 4% sobre as quantias referidas em d) e e), desde 14.01.2022 e desde data da citação, respetivamente, até integral e efetivo pagamento».
Em fundamento da sua pretensão, invocaram, em síntese, que celebraram, na qualidade de promitentes compradores, um contrato-promessa de compra e venda relativo a um prédio para habitação, com os Réus, não tendo estes marcado a escritura pública de compra e venda até à data convencionada; tendo-os interpelado para a marcação, os Réus marcaram a escritura, mas não estavam em condições de cumprir o contrato-promessa, motivo pelo qual recusaram aa assinatura da escritura definitiva, designadamente porque os RR. não cumpriram o prazo acordado no contrato quanto à marcação, nem o prédio se encontrava desocupado, havendo incumprimento definitivo do contrato-promessa e tendo direito ao sinal em dobro, bem como a indemnização pelas despesas bancárias que tiveram, nos termos das cláusulas do contrato.
2. Regularmente citados, os Rés contestaram, pugnando pela improcedência da ação, imputando o incumprimento do contrato-promessa aos Autores, e apresentaram reconvenção nos termos da qual pretendem que seja reconhecido que o incumprimento definitivo é imputável aos Autores, tendo os Reconvintes direito a fazer seu o sinal prestado, no valor de € 20.000,00, acrescidos de juros de mora desde a contestação até efetivo pagamento.
3. Na réplica, os Autores pugnaram pela improcedência do pedido reconvencional e pediram a condenação dos Réus como litigantes de má fé.
4. Foi proferido despacho saneador que admitiu o pedido reconvencional, fixou o valor da ação, identificou o objeto do litígio e enunciou os temas da prova.
5. Realizada a audiência final, foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
«Da ação
a) Julgar totalmente procedente a ação e, em consequência, decide-se declarar validamente resolvido o contrato-promessa referido em 2) dos factos provados celebrado em 22 de dezembro de 2020 e condenar os Réus CC e DD a pagarem aos Autores AA e BB a quantia total de € 40.539,79, sendo € 40.000 relativos ao sinal em dobro e € 539,79 relativos a despesas na sequência da celebração do contrato promessa, sendo al quantia acrescida de juros de mora, às taxas sucessivamente em vigor para os juros civis, desde a citação até integral pagamento.
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Da reconvençãob) Julgar totalmente improcedente, por não provada, a reconvenção e, em consequência, absolver os Autores AA e BB do pedido reconvencional deduzido pelos Réus CC e DD.
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c) Absolver os Réus do pedido de condenação como litigantes de má fé».6. Inconformados, os Réus apelaram, finalizando a respetiva minuta com as conclusões que ora se transcrevem parcialmente[3]:
«I. Em sede de “factos provados”, avulta o confessado nas “declarações de parte”, pela A./AA,
II. Bem como o transmitido no depoimento da testemunha EE, funcionária do Montepio Geral. (…)
III. Disse a primeira (gravação: modelo de DVD RW (D:) 20230216094123_4322313_2870815 – de 16/2/23, início às 10:10, WRA, 4385KB), confessando factos que não constam a matéria de facto dada por provada,
IV. E tão pouco na resenha que a Senhora Juiz fez das “declarações de parte” da A., em sede de “fundamentação da matéria de facto”,
V. Mas que se trata de factos relevantes que têm de ser ali integrados (cfr. o art. 640º/1- A) a C) e 2, do NCPC), (…)
XIV. Quanto à síntese feita pela Senhora Juiz da causa, do depoimento da testemunha FF, inquilino da casa dos RR. objecto do contrato-promessa, não foram devidamente valoradas as seguintes afirmações: (…)
XXI. Em suma, da “matéria de facto provada “tem de ficar a constar, depois de deferido por V. Exas., Mmos. Juízes Desembargadores, que:
a) Os RR. nunca foram informados, pelos AA., que estes haviam solicitado um empréstimo bancário para a aquisição da casa de sua propriedade em momento anterior à outorga do contrato-promessa, menos ainda que o dito empréstimo foi deferido em 22/12/20 (curiosamente, a data da outorga do contrato-promessa) e se mantinha válido por 60 dias (os mesmos vertidos no contrato-promessa aqui em causa, como prazo para a outorga da escritura de compra e venda), e menos ainda sabiam que o dito empréstimo, tendo sido deferido, nunca chegou a ser concedido, e muito menos ainda souberam as razões porque tal aconteceu.
b) Os RR. só ficaram a saber que os AA. necessitavam de fazer aprovar um empréstimo bancário para a compra da sua casa quando, em 4/2/22, dia estabelecido para a outorga da escritura de compra e venda que os mesmos AA. haviam intimado os RR., a marcar em 20 dias, aqueles se recusaram a outorgá-la, afirmando que o aludido prazo era insuficiente para poderem contactar o banco.
XXII. Para além disto, e pese embora se tenham provado custos com que os AA. terão arcado, em decurso do pedido de empréstimo anterior a 22/12/20, o certo é que não se deve pretender que os mesmos sejam transferidos pera os RR., pois estes nunca deles tiveram conhecimento, a não ser com o aforamento desta acção, e, por isso, não os autorizaram, ou sequer com eles se conformaram.
XXIII. Dos supra aludidos depoimentos, resulta que (cfr. doc. 5 de fls. 242vº): ”foi realizada uma reserva dia 2/11/2020, e não em 22/12/20 (…), e a quantia de euros 5.000,00, ficou à guarda da mediadora imobiliária, na qualidade de fiel depositária, até à aprovação do financiamento bancário por parte dos Promitentes Compradores”,
XXIV. Bem como que: os aludidos €5.000,00 nunca tiveram nada que ver com o sinal do contrato-promessa, tendo sido produto de um acordo, a latere, datado de um mês antes da subscrição do contrato-promessa, acordo esse totalmente desconhecido dos RR., que se consubstanciou em a imobiliária reservar a casa para estes, pelos vistos, só até à aprovação do empréstimo bancário, deduzindo-se daqui que, depois dessa aprovação que, como se viu, ocorreu em 22/12/20 (mas depois não foi concedido por o banco ter sabido que existia um inquilino na casa), essa quantia deveria ter sido devolvida à procedência, o que manifestamente não aconteceu,
XXV. O que significa que, sinal do contrato, foram só €15.000,00, como consta expressamente do contrato.
XXVI. Lembremo-nos que, nas suas “declarações de parte”, a A. confessou, de forma clara e elucidativa – confissão a que a Senhora Juiz da causa não atendeu, embora devesse, justamente por ser uma confissão - que depois de ela e o marido verem a casa dos RR.: “fizemos logo a proposta de ficar com a casa, ao que nos foi dito que tínhamos de dar um sinal de reserva da casa e, o sinal, na altura do contrato-promessa de compra e venda. Demos o sinal de reserva, que era de €5.000,00, mais €15.000,00, na altura do contrato-promessa de compra e venda, (que) foi-nos apresentado já redigido.
XXVII. Portanto, tanto a al. b) do ponto 2 dos “factos provados”, como o ponto 3, têm de ser alterados, para deles passar a constar que o sinal do contrato, pago pelos AA., foi de €15.000,00.
XXXI. Nenhuma prova foi feita, pelo AA. (facto constitutivo) de que tivessem vendido a casa e, por maioria de razão, que por causa disso tivessem tido que alugar um espaço para arrumarem os pertences retirados da mesma.
XXXII. Ademais, e como se deu por provado no ponto 19 dos “factos provados”, os AA. procuraram uma casa alternativa à dos autos, mas não conseguiram adquirir nenhuma e, claro está, sem a perspectiva de comprarem uma nova casa, não iam vender a que tinham.
XXXIII. Nas suas declarações de parte, a A. também disse: “no dia 3 de Fevereiro de 2022 eu passei na casa, falei com os inquilinos (?), me identifiquei, informei ele (?) que haveria uma escritura no dia 4. Eles (?) disseram que não tinham qualquer conhecimento de que havia escritura, nem que a casa tinha sido vendida e que não sairiam da casa, mesmo porque haveria outras situações a serem resolvidas com o proprietário”.
XXXIV. Porém, sobre este assunto o aludido inquilino - FF -, ouvido em tribunal – cfr. a síntese da Mma. Juiz do a quo transcrita abaixo - disse esta outra coisa. (…)
XXXVI. A casa objecto do contrato-promessa aqui em causa, só foi vendida a terceiros, depois do AA. haverem posto termo ao mesmo contrato. (…)
XXXVIII. Na confissão, feita pelo A. - BB – nas suas “declarações de parte” sintetizadas pela Senhora Juiz da 1ª Instância em sede de “fundamentação da matéria de facto”, este disse o seguinte: que ““a sua esposa” - a Autora - “teve uma reunião em maio ou abril de 2021 e nada tinha sido feito ainda em relação à saída dos inquilinos”.
XXXIX. Também a testemunha GG, mediador imobiliário que privou com os AA., afirmou: ““houve uma reunião em que se soube que o FF não queria sair, a qual ocorreu antes de maio”. (…)
LI. Na al. c) do nº2 dos “Factos Provados”, a Senhora Juiz deu por assente que: “a transmissão da posse do imóvel apenas ocorreria no mês de maio de 2021, por virtude da existência até essa data de contrato de arrendamento”.
XLII. O último segmento está claramente a mais!
XLIII. Trata-se de um facto constitutivo dos AA., que este não provaram, e que não foi admitido por acordo pelos RR., desde logo porque só pode ser provado por documento, e não consta do contrato-promessa aqui em causa, e, depois, porque está em contradição com a defesa dos RR., no seu todo.
XLIV. O mesmo se diga, mutatis mutandis, para quanto a Senhora Juiz deu por provado no ponto 4 dos “factos provados”.
XLV. Com efeito, sendo de novo um facto constitutivo dos AA., mesmo não se acha previsto no contrato-promessa, e está em oposição clara com a defesa dos RR. no seu todo.
XLVI. O que é dito no ponto 5 dos “factos provados”, irreleva, desde logo porque, como há muito vem a ser admitido pela jurisprudência, a hipoteca pode ser cancelada no acto da outorga da escritura definitiva, e depois porque, no ponto 22 dos factos dados por provados, a Senhora Juiz deu por provado que no dia 4/2/22, os RR. já haviam “distratado a hipoteca”.
XLVII. O ponto 6 é ininteligível.
XLVIII. ´É que, sendo um facto constitutivo dos AA., estes não o provaram, e, do contrato-promessa nada consta a propósito, não tendo sido admitido por acordo (até por só ser passível de ser provado por documento) desde logo por estar em oposição à defesa dos RR. no seu todo, pelo que não se sabe porque consta dos “factos provados”.
XLIX. No ponto 12 lê-se: “os Réus efetuaram a marcação da referida escritura sem que o imóvel prometido estivesse livre de pessoas e bens, dado que o arrendatário FF continuava a residir no imóvel (...)”.
L. Como é bem de ver, no contrato-promessa, único local em que os AA. se poderiam estribar para lograr provar este seu facto constitutivo, esta exigência, a seu favor, não se acha prevista.
LI. Bem pelo contrário.
LII. Os AA. aceitaram outorgar, até 19/2/21, a escritura de compra e venda da casa, com o inquilino,
LIII. Sendo que, o seu “despejo” do mesmo estaria já a seu exclusivo cargo,
LIV. Visto serem eles os proprietários do imóvel, e senhorios do inquilino em questão, quando surgisse o momento de o fazer.
LV. Quanto à 2ª parte deste ponto 12, mister é dizer que, como salta à vista, tendo os AA. enviado aos RR., em 10/1/22, uma carta registada com AR, a exigir-lhes que em 20 dias marcassem a escritura de compra e venda, coisa de que os RR. se desincumbiram na perfeição, não há como depois vir lamentar-se, E imputar culpas aos RR. por tal, alegando que a dita marcação não havia respeitado o disposto na cl. 5º do contrato-promessa.
LVI. Acresce que, também aqui se não pode falar em admissão por acordo, já que se trata de facto só passível de ser provado pelo contrato-promessa, e se acha em contradição com a defesa dos RR. no seu conjunto.
LVII. A afirmação contida no ponto 13 não pode ser levada em conta, como facto provado.
LVIII. É que os autores não podiam recusar a outorga da escritura de compra e venda, com o fundamento ali exarado, pela simples razão de que, o mesmo, se não acha plasmado no contrato-promessa, como condição sine qua non da outorga da mesma escritura, bem pelo contrário, como se viu.
LIX. Aliás, este, como os anteriores, é um facto constitutivo dos AA., que só pode ser provado por documento, sendo ainda desnecessário dizer, aqui como ali, que se trata de facto não admitido por acordo, por estar em oposição à defesa dos RR. no seu conjunto.
LX. Os pontos 15 e 16, embora versados em separado pela Senhora Juiz do a quo, só podem entender-se, se lidos em simultaneidade, tal como aparecem na PI.
LXI. Sobre estes assuntos há a dizer que, aqui como ali, os RR. não se comprometeram, no contrato-promessa, a desenvolver quaisquer diligências no sentido de despedirem o inquilino, tendo tal tarefa sido expressamente cometida aos AA., como se disse e explicou ut supra.
LXII. Ora, se se não comprometeram com tal, menos ainda tinham que apresentar, aos AA., quaisquer diligências aptas a fazer cessar o arrendamento.
LXIII. Fizeram-no, no entanto, deveras, enviando ao dito inquilino uma carta a não renovar do contrato, e até disso deram cabal nota aos AA., embora não tivessem de o fazer.
LXIV. Mas não tinham de o fazer!
LXV. Mais uma vez: sendo um facto constitutívo, só podia ser provado por documento, achando-se, no entanto, em oposição à defesa dos RR. no seu todo.
LXVI. O que vem de dizer-se aplica-se, mutatis mutandis, ao exarado na 2ª parte do ponto 20 dos “factos provados”:
“(…) e também porque, estes, não tinham despedido, como se haviam comprometido, o inquilino do imóvel prometido vender”.
LXVII. Os pontos 23 e 24 irrelevam enquanto “factos provados”, porque só foram conhecidos pelos AA., depois dos mesmos haverem resolvido o contrato-promessa aqui em causa, não tendo por isso pesado na sua decisão de não outorgarem o contrato de compra e venda!
LXVIII. Irrelevam estes factos, como irrelevam, em sede de decisão destes autos, todos os factos ocorridos em momento posterior à resolução, pelos AA./Apelados, do contrato-promessa,
LXIX. Ou aqueles que, embora passados em momento anterior, só foram conhecidos pelos AA., em momento posterior a terem resolvido o dito contrato,
LXX. Mormente os referentes à acção intentada pelo inquilino do imóvel prometido vender aos AA., assinalados em sede de réplica,
LXXI. Ou mesmo aqueles de cuja existência os AA. só tiveram conhecimento após se negarem a outorgar o contrato de compra e venda, em 4/2/22,
LXXII. Tenham eles sido chamados à colação pelos AA./Apelados,
LXXIII. Mormente em sede da dita réplica,
LXXIV. Ou simplesmente valorados - indevidamente entenda-se - pela Senhora Juiz da causa,
LXXV. Sejam eles factos essenciais, complementares ou instrumentais,
LXXVI. E tenham ou não a sua génese nos “articulados” (cfr. as afirmações da Senhora Juiz vertidas a fls. 10 da sentença).
LXXVII. Eis pois, Mmos. Juízes Desembargadores, porque tudo quanto vimos de dizer acima, tem de ser transposto para os “factos provados”, e aí devidamente valorado, para que uma sentença justa seja tirada por V. Exas.,
LXXVIII. Uma vez que, a aqui sob recurso, o não é!
LXXIX. Pugna-se, por isso, e tendo em vista o disposto nos artigos 640º e 662º, do NCPC, que V. Exas., Mmos. Juízes Desembargadores, face ao exposto acima, alterem a decisão proferida na 1ª Instância sobre a matéria de facto, porquanto os factos tidos por assentes e a prova produzida, impõem decisão diversa, favorável aos RR., absolvendo-os dos pedidos constantes da PI, e deferindo os pedidos formulados na reconvenção.
LXXX. Ademais, a verdade é que os RR. nunca caíram em mora.
LXXXI. Nem antes de 4/2/22, data por eles estabelecida, a pedido dos AA., para a outorga da escritura de compra e venda, nem depois dessa data.
LXXXII. Por isso, os AA. não podiam resolver o contrato-promessa louvando-se, como deveras fizeram, socorrendo-se, para mais simultaneamente, dos dois meios previstos no disposto nos nºs 1 e 2 do art. 808º do CC, visto em ambos os casos se pressupor, aí, a mora da parte inadimplente.
LXXXIII. Para se louvarem no dito art. 808º do CC, primeiro teriam que ter constituído os RR. em mora,
LXXXIV. E, depois, verificada que fosse essa mora, fazer expedir uma nova interpelação para os RR.,
LXXXV. Essa verdadeiramente admonitória,
LXXXVI. E esperar que eles a incumprissem,
LXXXVII. Ou então, em alternativa, alegar e provar a perda de interesse objectiva.
LXXXVIII. Só então podendo resolver o contrato ao abrigo de qualquer um daqueles dispositivos legais. (…)
XCVIII. Bem entendido que, qualquer uma destas duas hipóteses, que foram brandidas, em conjunto aliás, pelos AA. na PI, deveriam ter sido prontamente indeferidas pelo Tribunal da 1ª Instância, não só porque os RR. não estavam em mora, como também porque, os AA., esses sim, estavam em mora.
XCIX. Houve, por isso, um manifesto erro de julgamento da Senhora Juiz do a quo, que deve ser agora corrigido por V. Exas., Mmos. Juízes Desembargadores, com a reposição da verdade material e de direito,
C. Dando o contrato-promessa aqui em causa por resolvido,
CI. Por iniciativa dos AA.,
CII. Ao fazerem saber, nos artigos 33, 35 da sua PI, e respetivos pedidos, mormente os três primeiros, que não iriam cumprir o contrato-promessa,
CIII. Negando-lhes, em consequência, ganho de causa,
CIV. E deferindo integralmente o pedido reconvencional dos RR.!».
7. Os Autores apresentaram contra-alegações, pugnando pela confirmação da sentença.
8. Observados os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II. O objeto do recurso. Com base nas disposições conjugadas dos artigos 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º, n.º 4, 639.º, e 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil[4], é pacífico que o objeto do recurso se limita pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, não estando o Tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos produzidos nas conclusões do recurso, mas apenas as questões suscitadas, e não tendo que se pronunciar sobre as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Assim, as questões que importa apreciar para a decisão de ambos os recursos, atenta a sua ordem lógica, consistem em saber: i) se a matéria de facto deve ser modificada/aditada; ii) se a sentença recorrida enferma de erro de julgamento, apreciando a qual das partes é imputável o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda, e as inerentes consequências quanto ao sinal.
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III – FundamentosIII.1. – De facto (transcrição, salvo quanto à menção à reprodução de documentos, que expurgamos)
«A) FACTOS PROVADOS
a) Da discussão da causa resultaram provados, nos termos do disposto nos artigos 5º, n.ºs 1 e 2, 574º,
n.º 2 e 607º, n.º 4 do Código de Processo Civil, os seguintes factos:
1) Os Autores AA e BB procuravam nova casa de morada de família para habitação própria e permanente, tendo gostado da habitação dos Réus CC e DD (artigo 1º da petição inicial).
2) No dia 22 de dezembro de 2020, os Autores AA e BB e os Réus CC e DD, nas instalações da agência imobiliária A... Unipessoal Lda, designada por Casas do Sotavento de Vila Real de Santo António, sita em Rua ..., Vila Real de Santo António, assinaram um contrato designado de “contrato promessa de compra e venda”, tal como resulta de fls. 9-vº a 12, (…) do qual resulta que:
a) Os Réus prometeram vender aos Autores e estes prometerem comprar o prédio urbano dos RR. sito em ..., ..., Altura, Castro Marim, descrito na Conservatória do Registo Predial de Castro Marim, ...66 e inscrito na matriz predial sob o artigo urbano ...73º da mesma freguesia e concelho;
b) Tendo estipulado o preço de € 270.000,00, devendo ser pago a quantia de € 20.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, ficando de entregar a restante parte do preço no montante de € 250.000,00 no dia da escritura definitiva de compra e venda a outorgar no prazo máximo de 60 dias, mediante acordo mútuo de ambas as partes e serão notificados todos os contraentes mediante comunicação escrita ou em alternativa através dos endereços de correio eletrónico, com uma antecedência de pelo menos 20 dias em relação à data da escritura;
c) A transmissão da posse do imóvel apenas ocorreria no mês de maio de 2021, por virtude da existência até essa data de contrato de arrendamento;
d) Constando da Cláusula 8º que “1. Para efeitos do presente contrato-promessa, os Promitentes Vendedores, desde já e pelo presente garantem que:
a) O Prédio estará à data da escritura notarial devidamente registado em seu nome, com exclusão de outrem e livres de quaisquer hipotecas, ónus ou encargos, nomeadamente deverá estar assegurado o pagamento de hipotecas se existirem (…)
c) Não há qualquer contrato-promessa, contrato de arrendamento (existe contrato em vigor que será cancelado por carta de rescisão até maio de 2020) ou outro, seja de que natureza for relacionado com o Prédio ou parte dele, que possa materialmente restringir ou limitar a utilização ou disposição do mesmo por parte da promitente Compradora”;
e) Constando da Cláusula 9º que “O incumprimento definitivo pelos Promitentes Vendedores confere ao Promitente Compradora (sic) o direito de resolver o presente contrato-promessa de compra e venda e de exigir aos Promitentes Vendedores a restituição em dobro de todas as importâncias entregues a título de sinal e respetivos reforços e reembolso de todos os gastos efetuados pelos compradores, nomeadamente todas as despesas junto a entidade credora e com contratos” (artigos 2º a 4º, 7º, 8º e 36º da petição inicial).
3) Em cumprimento da Cláusula Quarta do contrato promessa referido em 2), os Autores pagaram aos Réus a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 20.000,00 (artigo 5º da petição inicial).
4) Os Réus asseguraram aos Autores que em maio de 2021 o imóvel encontrar-se-ia livre de pessoas e bens (artigo 8º da petição inicial).
5) Não obstante as insistências dos Autores e da agência imobiliária, os Réus. até ao dia 22 de fevereiro de 2021, não entregaram o distrate para cancelamento da hipoteca que recaía sobre o imóvel, inscrita pela AP. 2 de 1999/07/29 (artigo 10º da petição inicial).
6) Nem nos prazos e datas convencionados efetuaram a cessação do contrato de arrendamento e desocupação do imóvel (artigo 11º da petição inicial).
7) Os Autores remeteram aos Réus cartas registadas datadas de 6 de julho de 2021 e entregues em 7 de julho de 2021 das quais resulta que: “Serve a presente para solicitar no prazo máximo de oito dias, através de forma escrita, quais v/ intenções acerca da conclusão do negócio (realização da escritura) e que sejamos informados da previsão da data de sua celebração. Ou cancelamento do negócio dando cumprimento aos termos do n.º 1 da cláusula 9ª”, tal como resulta de fls. 21 a 24, (…) (artigo 12º da petição inicial).
8) Os Réus não comunicaram eventual nova data para escritura, nem procederam à devolução do sinal em dobro e reembolso de todos os gastos efetuados pelos Autores (artigo 13º da petição inicial).
9) Os Autores. através de cartas registadas com aviso de receção datada de 10-01-2022, em virtude de não ter sido cumprido o acordado, solicitaram aos Réus que, “no prazo adicional de 20 dias seguidos contados da receção da presente missiva, V. Exas diligenciem pela marcação da escritura pública de compra e venda do referido imóvel e entrega do mesmo livre de pessoas e bens, e de quaisquer outros encargos também dentro do mesmo prazo adicional de 20 dias seguidos. Caso dentro deste prazo adicional não seja outorgado o contrato prometido vender e entregue o imóvel livre de pessoas, bens e encargos, o contrato promessa será considerado definitivamente incumprido e assim resolvido, com as devidas consequências legais e contratuais”, tal como resulta de fls. 24-vº a 26, (…) (artigo 14º da petição inicial).
10) Carta essa que foi enviada para a morada contratualmente fixada e foi efetivamente recebida pelos Réus em 13 e 21 de janeiro de 2022 (artigo 15º da petição inicial).
11) Em resposta à carta referida em 9), os Réus, por carta datada de 24 de janeiro de 2022, comunicaram a marcação de escritura para o dia 4 de fevereiro 2022, pelas 16.00 horas, no Cartório Notarial da Dra. Carmo Correia, em Faro, referindo que “iremos diligenciar para estar presente a entidade bancária, para emitir o competente distrate das hipotecas existentes, sendo o mesmo transacionado sem ónus ou encargos registados”, tal como resulta de fls. 27, (…) (artigo 16º da petição inicial).
12) Os Réus efetuaram a marcação da referida escritura sem que o imóvel prometido estivesse livre de pessoas e bens, dado que o arrendatário FF continuava a residir no imóvel e sem que a marcação da data tenha ocorrido por acordo das partes e com 20 dias de antecedência em relação à data da escritura (artigo 17º da petição inicial).
13) Em virtude de ter verificado no dia anterior que o imóvel estava ocupado, a Autora recusou celebrar a escritura de compra e venda (artigo 18º da petição inicial).
14) A Sra. Notária, em 4 de fevereiro 2022, certificou o seguinte: “A escritura não foi assinada, por oposição da parte compradora, tendo declarado não o fazer pelos seguintes motivos:
I. A escritura foi agendada em violação do constante do contrato promessa; e,
II. Que ao contrário do prometido pelo promitente vendedor, a habitação continua na posse e fruição de arrendatários que já informaram a parte compradora de que não têm indicação para sair da casa e que nem tão cedo a vão deixar”, tal como resulta de fls. 27-vº e 28, (…) (artigo 209º da contestação).
15) Até à presente data, o arrendatário permanece a habitar no imóvel (artigo 19º da petição inicial).
16) Os Réus não apresentaram aos Autores quaisquer diligências que tenham efetuado e que sejam aptas a fazer cessar o arrendamento nos termos legais (artigo 20º da petição inicial).
17) Os Autores por causa da outorga do contrato promessa de compra e venda dos autos diligenciaram pela obtenção de financiamento junto do Banco Montepio Geral com vista à aquisição do imóvel prometido vender pelos Réus (artigo 21º da petição inicial).
18) E tiveram de suportar os custos das comissões bancárias associadas à avaliação do imóvel e concessão do empréstimo no valor total de € 539,79 (artigo 22º da petição inicial).
19) Os Autores, atenta a não realização da escritura definitiva, procuraram outra solução de habitação, que já encontraram, mas não realizaram o negócio por a sua proposta não ter sido aceite (artigo 28º da petição inicial).
20) Os Autores, no dia da escritura, foram ao Cartório apenas para informarem a Notária de que não iriam outorgar a dita escritura porque entendiam que os Réus haviam violado o disposto na cl. 5ª do contrato-promessa e também porque, estes, não tinham despedido (sic), como se haviam comprometido, o inquilino do imóvel prometido vender (artigos 15º e 16º da contestação).
21) Os Réus remeteram ao arrendatário FF cartas registadas, em 2 moradas distintas, com registos de 15-07-2021, opondo-se à renovação do contrato de arrendamento do prédio referido em 2), tal como resulta de fls. 68 e 69, (artigo 220º da contestação).
22) No dia 4 de fevereiro 2022, pelas 16.00 horas, os Réus já tinham efetuado o distrate das hipotecas que oneravam o prédio objeto do contrato-promessa, que efetuaram em 3 de fevereiro de 2022 (artigo 232º da contestação e artigo 7º da réplica)
23) O arrendatário do prédio referido em 2), FF, intentou contra os ora Réus a ação n.º 3300/21.2T8FAR do Juízo Central Cível de Faro, nos termos da qual peticiona a execução específica de contrato-promessa que tem por objeto o imóvel dos autos, tendo os ora Réus, na sua contestação, apresentada em 7 de janeiro de 2022, referido que: “48. Entretanto, e até hoje, o A. ainda não entregou o arrendado!”, tal como resulta de fls. 89 a 112, 121 e 122, (artigo 11º da réplica).
24) Os Réus foram citados em 22 de novembro de 2021 para a ação n.º 3300/21.2T8FAR do Juízo Central Cível de Faro e apresentaram contestação em 7 de janeiro de 2022 (artigo 34º da réplica).
25) O Banco Montepio informou os Autores de que as condições do crédito aprovado poderiam ser alteradas / agravadas em caso de não cumprimento dos prazos constantes do contrato promessa (artigo 22º da réplica).
26) A escritura de compra e venda não se realizou na data acordada, porquanto o inquilino recusava sair da casa objeto do contrato promessa (artigo 28º da réplica).
27) A aquisição por compra do prédio referido em 2) está inscrita a favor de HH pela Ap. ...10 de 23 de janeiro de 2023, tendo como vendedores os Réus, tal como resulta de fls. 247 e 248 (…).
28) A presente ação foi intentada em 28 de março de 2022.
*
b) Não se provaram quaisquer outros factos que se não compaginam com a factualidade apurada, designadamente que:a) Os Réus não tiveram oportunidade de se opor à posição dos Autores, por estes terem abandonado imediatamente o local, sem sequer falarem com aqueles (artigos 19º a 21º da contestação).
b) A marcação da escritura não se fez por não ter sido possível obter o acordo dos Autores com uma data (artigos 38º a 40º da contestação).
c) Os Autores, quando invocaram, em 4 de fevereiro 2022, pelas 16.00 horas, para não celebrar a escritura pública que o imóvel tinha um arrendatário que não pretendia sair, sabiam que os Réus tinham despedido (sic) o inquilino do imóvel (artigos 316º e 319º da contestação).
d) Os Réus sabiam também do registo da referida ação sobre o imóvel e de que a sua qualidade de proprietários poderia ser-lhes arrendada (sic) (artigo 35º da réplica). (…)»
*****
III.2. – O mérito do recursoIII.2.1. – Da modificação da matéria de facto
Segundo depreendemos do que de relevante conseguimos extrair das prolixas alegações (nas quais os apelantes inclusivamente “sintetizam” todas as peças processuais) e das 104 “conclusões” recursivas, pretendem os Réus, ora Recorrentes, que sejam aditados à matéria de facto provada “factos relevantes que têm de ser ali integrados”, convocando para o efeito as “declarações de parte” onde, a seu ver, nos momentos que transcrevem, os autores confessaram factos que não constam da matéria de facto provada, transcrevendo ainda parte do depoimento das testemunhas EE, FF e GG, para formularem as seguintes pretensões modificativas:
«XXI. Em suma, da “matéria de facto provada “tem de ficar a constar, depois de deferido por V. Exas., Mmos. Juízes Desembargadores, que:
a) Os RR. nunca foram informados, pelos AA., que estes haviam solicitado um empréstimo bancário para a aquisição da casa de sua propriedade em momento anterior à outorga do contrato-promessa, menos ainda que o dito empréstimo foi deferido em 22/12/20 (curiosamente, a data da outorga do contrato-promessa) e se mantinha válido por 60 dias (os mesmos vertidos no contrato-promessa aqui em causa, como prazo para a outorga da escritura de compra e venda), e menos ainda sabiam que o dito empréstimo, tendo sido deferido, nunca chegou a ser concedido, e muito menos ainda souberam as razões porque tal aconteceu.
b) Os RR. só ficaram a saber que os AA. necessitavam de fazer aprovar um empréstimo bancário para a compra da sua casa quando, em 4/2/22, dia estabelecido para a outorga da escritura de compra e venda que os mesmos AA. haviam intimado os RR., a marcar em 20 dias, aqueles se recusaram a outorgá-la, afirmando que o aludido prazo era insuficiente para poderem contactar o banco. (…)
XXVII. Portanto, tanto a al. b) do ponto 2 dos “factos provados”, como o ponto 3, têm de ser alterados, para deles passar a constar que o sinal do contrato, pago pelos AA., foi de €15.000,00». (…)
XLI. Na al. c) do nº2 dos “Factos Provados”, a Senhora Juiz deu por assente que: “a transmissão da posse do imóvel apenas ocorreria no mês de maio de 2021, por virtude da existência até essa data de contrato de arrendamento”.
XLII. O último segmento está claramente a mais! (…)
XLIV. O mesmo se diga, mutatis mutandis, para quanto a Senhora Juiz deu por provado no ponto 4 dos “factos provados”.
XLVI. O que é dito no ponto 5 dos “factos provados”, irreleva, desde logo porque, como há muito vem a ser admitido pela jurisprudência, a hipoteca pode ser cancelada no acto da outorga da escritura definitiva, e depois porque, no ponto 22 dos factos dados por provados, a Senhora Juiz deu por provado que no dia 4/2/22, os RR. já haviam “distratado a hipoteca”.
XLVII. O ponto 6 é ininteligível (…), pelo que não se sabe porque consta dos “factos provados”.
XLIX. No ponto 12 lê-se: (...)”, também aqui se não pode falar em admissão por acordo, já que se trata de facto só passível de ser provado pelo contrato-promessa, e se acha em contradição com a defesa dos RR. no seu conjunto.
LVII. A afirmação contida no ponto 13 não pode ser levada em conta, como facto provado.
LX. Os pontos 15 e 16, embora versados em separado pela Senhora Juiz do a quo, só podem entender-se, se lidos em simultaneidade, tal como aparecem na PI.
LXVI. O que vem de dizer-se aplica-se, mutatis mutandis, ao exarado na 2ª parte do ponto 20 dos “factos provados”: “(…) e também porque, estes, não tinham despedido, como se haviam comprometido, o inquilino do imóvel prometido vender”.
LXVII. Os pontos 23 e 24 irrelevam enquanto “factos provados”, porque só foram conhecidos pelos AA., depois dos mesmos haverem resolvido o contrato-promessa aqui em causa, não tendo por isso pesado na sua decisão de não outorgarem o contrato de compra e venda! (…)
LXXIX. Pugna-se, por isso, e tendo em vista o disposto nos artigos 640º e 662º, do NCPC, que V. Exas., Mmºs. Juízes Desembargadores, face ao exposto acima, alterem a decisão proferida na 1ª Instância sobre a matéria de facto, porquanto os factos tidos por assentes e a prova produzida, impõem decisão diversa, favorável aos RR., absolvendo-os dos pedidos constantes da PI, e deferindo os pedidos formulados na reconvenção».
Assim, da formulação respigada cremos ser possível depreender que os mesmos pretendem sejam aditados os “factos” constantes da conclusão XXI, modificadas a al. b) do ponto 2 dos “factos provados”, e o ponto 3, para deles passar a constar que o sinal do contrato, pago pelos AA., foi de €15.000,00, e eliminados os pontos 4, 5, 6, 12, 13, 20, 2.ª parte, 23 e 24 dos “factos provados”. Quanto aos pontos 15 e 16, não ocorre uma verdadeira impugnação do seu teor, mas apenas o modo como os Apelantes entendem que devem ser lidos. Consequentemente, não serão considerados como tendo sido impugnados.
Relativamente aos factos cujo aditamento e modificação é pretendida, mais especificamente naqueles em que está em causa a reapreciação de prova gravada, concluímos que, ainda que longe do figurino legal no que concerne à síntese e clareza do que pretendem, os Recorrentes cumpriram suficientemente nesta parte os ónus que sobre si impendem, conforme preceituado no artigo 640.º, n.º 1, alíneas a) a c), e n.º 2, alínea a), do CPC, indicando quais os concretos momentos do registo da prova onde constariam as ditas declarações confessórias a respeito do pretendido aditamento e da modificação do valor do sinal, donde, em princípio, seria caso de proceder à requerida reapreciação da base de facto da causa em ambos os casos.
Porém, conforme temos vindo a salientar, o juiz não tem que responder aos «temas de prova» mas aos pontos de facto que consubstanciam o direito invocado, ou as exceções deduzidas, por isso que a apreciação factual não se limite aos temas da prova enunciados mas aos factos necessitados de prova a que alude a parte final do artigo 410.º do CPC que rege sobre o objeto da instrução.
Não obstante, estes factos não são todos os alegados pelas partes, mas apenas os relevantes no quadro do litígio, tal qual foi conformado pelo pedido, pela causa de pedir e pelas exceções invocadas.
De facto, conjugando-se o artigo 5.º do CPC com o princípio da limitação dos atos previsto no artigo 130.º da mesma codificação, e tendo presente que não é lícito realizar no processo atos inúteis, à instrução da causa só importam os factos essenciais, complementares ou instrumentais, que relevem para prova ou contraprova quer dos factos que constituam a causa de pedir quer daqueles em que se baseiam as exceções invocadas, ou seja, para fundamento do direito invocado ou dos factos que impedem, modificam ou extinguem aquele direito, consoante a posição de autor ou réu em que as partes se encontrem, de acordo com todas as soluções plausíveis da questão de direito.
Ora, sendo certo que os factos que constituem a causa de pedir, nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 552.º do CPC, são os factos expostos na petição inicial, não é menos verdade que o mesmo preceito se reporta aos factos essenciais, o que significa que não é toda e qualquer alegação efetuada pelas partes que há-de ser vertida na fundamentação de facto da sentença, mas apenas aquela que, essencial ou complementarmente, fundamente o direito invocado.
Concordantemente, aplicando-se o artigo 607.º, n.ºs 4 e 5, à elaboração dos acórdãos, ex vi artigo 663.º, n.º 2, do CPC, para o Tribunal da Relação efetuar a reapreciação da prova produzida em primeira instância, deve ter-se presente o princípio da utilidade supramencionado e consagrado no artigo citado.
Assim, aplicando tal princípio à pretendida reapreciação da matéria de facto, deve entender-se que «o exercício dos poderes de controlo da Relação sobre a decisão da matéria de facto da 1ª instância só se justifica se recair sobre factos com interesse para a decisão da causa.
Se o facto ou factos cujo julgamento – ou falta dele – é impugnado não forem relevantes para nenhuma das soluções plausíveis de direito da causa é de todo inútil a reponderação da decisão correspondente da 1ª instância. Isso sucederá sempre que, mesmo com a substituição ou, no caso de deficiência, com o suprimento da decisão daquela instância, a solução e o enquadramento jurídicos do objecto da causa permanecerem inalterados, porque, por exemplo, mesmo com a modificação, a factualidade assente continua a ser insuficiente ou é inidónea para produzir o efeito jurídico visado pelo autor, com a acção, ou pelo réu, com a contestação.
Os poderes de controlo da Relação no tocante à decisão da matéria de facto da 1ª instância não devem ser actuados se os factos cujo julgamento é impugnado não forem relevantes para nenhum dos enquadramentos jurídicos possíveis do objecto do recurso»[5].
Neste sentido da aplicação à reapreciação da matéria de facto pelo Tribunal da Relação do princípio da limitação dos atos pronunciou-se também o Supremo Tribunal de Justiça, inter alia, no acórdão de 17-05-2017, declarando que «nada impede que tal princípio seja igualmente observado no âmbito do conhecimento da impugnação da matéria de facto se a análise da situação concreta evidenciar, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, que desse conhecimento não advirá qualquer elemento factual cuja relevância se projecte na decisão de mérito a proferir»[6].
Ora, tal é precisamente o que acontece na situação em apreço, relativamente ao pretendido aditamento dos factos acima indicados na conclusão XXI[7], os quais não foram sequer oportunamente alegados, e cuja relevância, ainda que complementar ou instrumental, sequer se descortina como afetaria a decisão do litígio. Tanto assim que os ora apelantes igualmente o devem ter considerado já que nada por si foi alegado nos 451 artigos da sua contestação/reconvenção de onde se pudesse extrair que o facto de os AA. terem tido a necessidade de recorrer a empréstimo bancário para aquisição de casa própria, e concretamente daquela pertencente aos RR, que foi objeto do contrato-promessa, tenha tido relevância no incumprimento do contrato que os ora Apelantes assacam àqueles. Ademais, ao contrário do que pretendem inculcar, logo na cláusula 9.º do contrato-promessa por si outorgado constava que “O incumprimento definitivo pelos Promitentes Vendedores confere ao Promitente Compradora (sic) o direito de resolver o presente contrato-promessa de compra e venda e de exigir aos Promitentes Vendedores a restituição em dobro de todas as importâncias entregues a título de sinal e respetivos reforços e reembolso de todos os gastos efetuados pelos compradores, nomeadamente todas as despesas junto a entidade credora e com contratos”. Portanto, tudo indica que a necessidade de empréstimo por banda dos compradores era do seu conhecimento. Porém, mesmo seguindo o raciocínio dos RR., o facto de não terem tido conhecimento da existência de um pedido de concessão de empréstimo não afastaria – se viesse a considerar-se, como ocorreu em primeira instância, que o incumprimento contratual lhes é imputável –, a obrigação de indemnizarem os AA. pelas despesas em que estes incorreram com vista à concretização do negócio de compra e venda que não chegou a realizar-se, ficando desapossados do correspondente valor, sem daí retirarem a concretização do empréstimo que justificou a sua existência, desde logo, decorrendo do teor daquela cláusula contratual.
Consequentemente, atenta a sua inutilidade, indefere-se o pretendido aditamento.
Vejamos, agora, a pretensão de alteração da matéria de facto provada no concernente ao valor do sinal.
Antes de entrarmos na análise propriamente dita da pretensão dos Apelantes, importa, desde já, precisar que, em face do disposto no artigo 607.º, n.ºs 4 e 5 do CPC, a livre apreciação da prova não abrange designadamente os factos que estejam plenamente provados por acordo ou confissão, sendo que o juiz toma sempre em consideração na sentença os factos admitidos por acordo e os provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, comando legal ao qual igualmente temos que atender na elaboração do acórdão, em face do disposto no referido artigo 663.º, n.º 2, do CPC.
Ora, em fundamento da sua pretensão, referem os Apelantes que foram efetuadas “confissões relevantes”, inferindo-se que se reportam ao que ocorreu no decurso dos depoimentos/declarações de parte, que parcialmente transcrevem. Porém, vistas as atas da audiência final, não consta das mesmas qualquer assentada, sendo que o artigo 463.º, n.º 1, do CPC, impõe a redução a escrito do depoimento de parte, na parte em que houver confissão do depoente ou quando este narrar factos ou circunstâncias que impliquem indivisibilidade da declaração confessória.
Com efeito, a formalidade da assentada na ata da audiência de discussão e julgamento encontra-se reservada para a confissão judicial provocada, a qual, de acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 356.º do Código Civil[8], pode ser feita tanto em depoimento de parte como em prestação de informações ou esclarecimentos ao tribunal. Assim, só o reconhecimento que a parte faça em declarações de parte, de um facto que lhe seja desfavorável e favoreça a parte contrária, tem o valor de confissão, conforme a noção plasmada no artigo 352.º daquele Código. Mas, havendo confissão judicial, a força probatória plena contra o depoente depende da sua redução a escrito, isto porque, se o não for, é livremente apreciada pelo tribunal, mesmo que se encontre gravada. É o que, a nosso ver, inequivocamente decorre da leitura conjugada do preceituado nos n.ºs 1 e 4 do artigo 358.º do CC.
Consequentemente, não tendo sido reduzidas a escrito, as declarações prestadas pelos Autores, não constituem prova vinculada, sendo livremente apreciadas pelo Tribunal[9].
Prosseguindo.
Invocam os Apelantes, mais relevantemente a este respeito do valor do sinal, que atento o teor do contrato-promessa e a confissão da autora, devem ser modificados os factos provados sob os pontos 2), alínea b), e 3), porquanto os autores apenas pagaram aos réus a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 15.000,00€ e não a de 20.000,00€, que foi julgada provada.
Salvo o devido respeito, a deduzida pretensão não só é infundada como raia a litigância temerária por banda dos Apelantes, atento o disposto no artigo 46.º do CPC, de acordo com cuja estatuição as afirmações e confissões expressas de factos feitas pelo mandatário nos articulados, vinculam a parte.
Com efeito, no número 5 da sua contestação, depois de terem efetuado uma síntese do que havia sido a alegação dos autores na petição inicial, aceitaram expressamente os factos plasmados nas alíneas a) a i) dessa síntese lavrada pelo seu mandatário, e no número 6 aceitaram igualmente «os documentos juntos com a PI».
Ora, na alínea e) do elenco factual alinhado pelos contestantes, ora Recorrentes, constava expressamente dito «[q]ue, em cumprimento do exarado na cl. 4ª do contrato-promessa, pagaram, aos RR., “a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €20.000,00 (cfr. artigo 5º da PI) (cfr. também, docs. 4 e 5 que juntam a propósito e, ainda, a cl. 4ª/a) e b) do contrato-promessa)».
E a confirmar que os Apelantes sempre entenderam que ambas as quantias entregues pelos autores nos termos mencionados na cláusula quarta do contrato-promessa, alíneas a) e b), foram entregues a título de sinal, temos que formularam pedido reconvencional com o seguinte teor:
«b) Deve, por fim, ser julgada procedente por provada a reconvenção e, por via dela, devem os AA./reconvindos ser condenados, ao abrigo do disposto no art. 442º/2 do CC, a abrir mão, a favor dos RR./reconvintes, do sinal que produziram no montante de €20.000,00, a que acrescerão os juros de mora que, à taxa legal, vierem a cair, a partir de agora, sobre esse montante, e até efectivo pagamento».
Efetivamente, ao contrário do que os Apelantes vão dizendo e repetindo ao longo da sua peça recursiva, o valor da quantia entregue, e a sua aceitação a título de sinal, não está em oposição com a defesa considerada no seu conjunto, por ter sido expressamente aceite, como vimos, e o teor do clausulado contratual não afastar essa qualificação relativamente a ambas as quantias pagas pelos Autores. Aliás, que esse valor foi entregue à imobiliária, a título de sinal, foi também confirmado pela testemunha GG, mediador do negócio, que afirmou ter a imobiliária ficado fiel depositária do dinheiro do sinal, por indicação do Réu (o facto, também mencionado pela testemunha, de dali ter sido descontada a comissão da imobiliária sempre seria irrelevante nas relações entre AA. e RR.).
Na verdade, apesar de relativamente à quantia de 5.000,00€ não constar expressa no contrato a menção “a título de sinal e princípio de pagamento” que consta quanto à quantia de 15.000,00€, vemos seguidamente que o remanescente do valor seria satisfeito no ato da escritura de compra e venda (alínea c)).
Ora, nos termos do artigo 441.º do Código Civil[10], “no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem caráter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço”.
Pelo antedito, é óbvio que esta presunção não foi ilidida[11].
Ao contrário, foi expressamente aceite pelos RR. que o valor de 20.000,00€ foi entregue pelos AA. a título de sinal, tanto assim que pretendem, mesmo agora em sede de recurso, que a deduzida reconvenção seja julgada procedente.
Assim, atento o disposto no citado artigo 46.º, conjugado com os artigos 574.º, n.º 2, e 607.º, n.º 5, todos do CPC, esse facto considera-se admitido por acordo, estando, portanto, plenamente provado.
Consequentemente, e sem necessidade de maiores considerações, mantêm-se intocados os pontos 2, alínea b) e 3 da matéria de facto provada.
Invocam seguidamente os Apelantes que o último segmento da alínea c) do n.º 2 dos “Factos Provados”, “está claramente a mais”, pressupondo-se, pois, que pretendam que o mesmo, e o facto provado sob o n.º 4, onde se julgou que “os Réus asseguraram aos Autores que em maio de 2021 o imóvel encontrar-se-ia livre de pessoas e bens seja eliminado”.
Defendem os Apelantes, em síntese, que esta conexão entre a existência do contrato de arrendamento e a data da transmissão da posse do imóvel – que aceitam apenas ocorreria no mês de maio de 2021 –, não consta no contrato e não foi aceite pelos RR., e está em contradição com a sua defesa no seu todo.
Porém, a sua alegação é contrariada desde logo pela interpretação do teor do próprio contrato.
Com efeito, pese embora as partes tenham acordado que a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada no prazo máximo de 60 dias, portanto, até 21 de fevereiro de 2020, fizeram constar uma cláusula 6.ª onde constava que a “tradição (transmissão) material do prédio urbano (posse) concretiza-se apenas no mês de Maio de 2021, e seguidamente, consta do n.º 1 da Cláusula 8.ª, e sublinhamos: “Para efeitos do presente contrato-promessa, os Promitentes Vendedores, desde já e pelo presente garantem que:
a) O Prédio estará à data da escritura notarial devidamente registado em seu nome, com exclusão de outrem e livre de quaisquer hipotecas, ónus ou encargos, nomeadamente deverá estar assegurado o pagamento de hipotecas se existirem (…)
c) Não há qualquer contrato-promessa, contrato de arrendamento (existe contrato em vigor que será cancelado por carta de rescisão até maio de 2021[12]) ou outro, seja de que natureza for relacionado com o Prédio ou parte dele, que possa materialmente restringir ou limitar a utilização ou disposição do mesmo por parte da promitente Compradora”.
Portanto, é do teor do próprio contrato-promessa que se infere a conexão entre a data da entrega do imóvel aos compradores, em data posterior à aquisição, em maio de 2021, e a existência do contrato de arrendamento, já que ficou a constar (sic) que “existe contrato em vigor que será cancelado por carta de rescisão até maio de 2021”.
Tal conexão foi também confirmada pelas declarações dos autores (basta ler a síntese constante da fundamentação expressa pelo tribunal a quo), e da testemunha GG, agente da imobiliária que mediou o negócio e declarou que o Réu lhe transmitiu que ia rescindir o negócio e sempre garantiu que o inquilino ia sair (vejam-se aliás as próprias conclusões XXXVIII e XXXIX). Os Apelantes esgrimem ainda com a argumentação de que os promitentes-compradores, então na qualidade de proprietários é que teriam que diligenciar para porem fim ao contrato se o entendessem. Porém, tal alegação é desde logo infirmada pelo facto provado em 21) do qual resulta – em decorrência da sua alegação no artigo 220.º da contestação, sublinhe-se –, que foram os próprios RR. que remeteram ao arrendatário FF cartas registadas, em 2 moradas distintas, com registos de 15-07-2021, opondo-se à renovação do contrato de arrendamento do prédio referido em 2).
Consequentemente, nada na sua alegação impõe a alteração dos factos provados em 2. al. c) e 4.
Invocam ainda os Apelantes que «o que é dito no ponto 5 dos “factos provados”, irreleva desde logo porque, como há muito vem a ser admitido pela jurisprudência, a hipoteca pode ser cancelada no acto da outorga da escritura definitiva, e depois porque, no ponto 22 dos factos dados por provados, a Senhora Juiz deu por provado que no dia 4/2/22, os RR. já haviam “distratado a hipoteca”».
A questão colocada pelos Apelantes a respeito deste ponto não é de facto, mas de direito. Ou seja, não vem impugnado que na data indicada o distrate não tivesse sido entregue, mas apenas defendem que tal não releva no apuramento do respetivo incumprimento. Ora, em face das declarações da testemunha EE, bancária e funcionária do Banco Montepio que tratou da aprovação do empréstimo aos autores, a falta do termo de autorização do negócio por parte da entidade que detinha a hipoteca sobre o imóvel não será irrelevante, já que exigem autorização do distrate da hipoteca com 13 dias de antecedência. Questão diversa é saber se o mesmo respalda o incumprimento definitivo, e é essa a questão de direito a que se reportam os Apelantes.
Portanto, o facto não está impugnado e deve manter-se sendo a sua alegada irrelevância objeto de atenção no momento próprio.
Seguidamente, invocam os Apelantes que «o ponto 6 é ininteligível (…), pelo que não se sabe porque consta dos “factos provados”.
A verdade é que o ponto 6 não contém verdadeiramente matéria de “facto”, sendo o seu teor de pendor conclusivo. Com efeito, a factualidade que releva a esse respeito é a que consta no próprio ponto 2, onde consta a data declarada como sendo a da cessação do contrato de arrendamento e da transmissão da posse, e o que vem provado no já mencionado ponto 21 a respeito da data em que as cartas enviadas pelos RR. ao arrendatário a deduzirem oposição à renovação do contrato de arrendamento, e quanto à ocupação do imóvel o facto provado em 15.
Defende ALBERTO DOS REIS[13], que “a prova (...) só pode ter por objecto factos positivos, materiais e concretos; tudo o que sejam juízos de valor, induções, conclusões, raciocínios, valorações de factos é actividade estranha e superior à simples actividade instrutória" muito se tem escrito tanto na doutrina como na jurisprudência sobre a questão relativa à distinção entre matéria de facto e matéria de direito, com várias gradações entre as quais avulta a possibilidade de serem ou não inseridos na vertente de facto da fundamentação da sentença os chamados “factos conclusivos”.
Mais recentemente, conforme o Supremo Tribunal de Justiça tem evidenciado, designadamente no acórdão de 13-11-2007[14], torna-se patente que o julgamento da matéria de facto implica quase sempre que o julgador formule juízos conclusivos, obrigando-o a sintetizar ou a separar os materiais que lhe são apresentados através das provas, sublinhando que não pode perder-se de vista que é praticamente impossível formular questões e respostas rigorosamente simples, que não tragam em si implicados, o mais das vezes, juízos conclusivos sobre outros elementos de facto, desde que se trate de realidades apreensíveis e compreensíveis.
Assim, ainda muito antes da entrada em vigor do Código de Processo Civil na redação aprovada pela Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho, já se preconizava[15] a este respeito a visão sustentada, por exemplo, no mencionado aresto do STJ que considerava, «no mínimo duvidoso que a regra nele contida [referia-se ao artigo 646.º do CPC] possa ser aplicada por analogia a esta situação, por não ser inteiramente líquido que procedam no caso omisso (factos conclusivos) as razões justificativas da regulamentação do caso previsto na lei (questão de direito).
Acresce que, atualmente, conforme adverte MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, em face das alterações introduzidas pelo novo CPC, «a chamada "proibição dos factos conclusivos" não tem hoje nenhuma justificação no plano da legislação processual civil (não importando agora discutir se alguma vez teve). Se o tribunal considerar provados os factos que preenchem uma determinada previsão legal, é absolutamente irrelevante que os apresente com a qualificação que lhes é atribuída por essa previsão»[16].
Revertendo estes ensinamentos ao caso dos autos, pese embora o pendor conclusivo do ponto 6 dos factos provados, não se justifica a sua eliminação.
Relativamente à impugnação do ponto 12 da matéria de facto vale o que já se referiu a respeito da alínea c) do ponto 2 e do ponto 4 da matéria de facto, não se impondo a sua alteração.
No concernente à afirmação contida no ponto 13, que os Apelantes defendem não poder ser levada em conta, como facto provado, vale a fundamentação expressa a respeito do ponto 6, não se justificando igualmente a sua exclusão.
Quanto ao exarado na 2.ª parte do ponto 20 dos “factos provados”: “(…) e também porque, estes, não tinham despedido (sic), como se haviam comprometido, o inquilino do imóvel prometido vender”, vale o referido a respeito da conexão entre o momento da entrega do imóvel e o termo do arrendamento, e, na sua vertente conclusiva, o que se vem referindo.
Finalmente, entendem os Apelantes que os pontos 23 e 24 irrelevam enquanto “factos provados”, porque só foram conhecidos pelos AA., depois de os mesmos haverem resolvido o contrato-promessa aqui em causa, não tendo por isso pesado na sua decisão de não outorgarem o contrato de compra e venda.
Tais factos não são irrelevantes, ao contrário do propugnado pelos Apelantes, já que importam para aferir se, quando os mesmos marcaram a escritura, podiam ou não celebrar o contrato definitivo como haviam prometido, ou seja, livre de ónus e de arrendamento ou outras limitações. De igual modo, o ponto 27 releva na aferição da (im)possibilidade de cumprimento do contrato.
Pelo exposto, improcede totalmente a pretendida modificação da matéria de facto, que se mantém inalterada tal como vem provada e não provada da primeira instância.
Vejamos, pois, o direito aplicável, à luz dessa base factual.
*****
III.2.2. – Do incumprimento do contrato-promessa de compra e vendaOs autores intentaram a presente ação visando obter dos Réus o pagamento da quantia de 40.000,00€, correspondente ao valor do sinal em dobro, e ainda no pagamento das despesas bancárias no valor total de 539,79€, com fundamento no incumprimento culposo pelos Réus do contrato-promessa de compra e venda entre ambos outorgado em 22 de dezembro de 2020, defendendo os Réus que o incumprimento contratual é imputável aos Autores, que não outorgaram a escritura quando a mesma foi por eles marcada, sem que tivessem fundamento para tal, pedindo, em reconvenção, que aqueles sejam condenados a perder o valor do sinal a seu favor.
A primeira instância condenou os Réus na restituição do valor do sinal em dobro e nas despesas bancárias suportadas, por tal ter sido contratualmente acordado, com fundamento na licitude da resolução do contrato-promessa por conversão da mora em incumprimento definitivo e, consequentemente, absolveu os Autores do pedido reconvencional.
Dissentem os Réus, defendendo não haver fundamento para a resolução do contrato-promessa em virtude de terem agendado a escritura e feito o distrate da hipoteca, sendo imputável aos autores, que a não outorgaram, o incumprimento contratual, com a inerente perda do sinal.
Apreciando.
Sabido é que a restituição do sinal em dobro é a sanção aplicável ao não cumprimento definitivo da obrigação do promitente que o recebeu. Havendo sinal passado, o incumprimento da obrigação, por causa imputável ao contraente que o constituiu, concede à outra parte a faculdade de obter indemnização igual ao seu valor – artigo 442.º, n.º 2, do CC –, indemnização que, de resto, é igual à que, para a outra parte, corresponde a perda do sinal. In casu, já assentámos, aquando da decisão acima efetuada, que a quantia de 20.000,00€ constituía o valor do sinal.
Ora, a perda do sinal ou a sua restituição em dobro andam indissoluvelmente ligados ao não cumprimento definitivo do contrato-promessa.
Incumprido o contrato-promessa, vejamos, pois, se tal incumprimento deve ou não qualificar-se como sendo definitivo.
Ensina a doutrina que o “contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato[17]”; “é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um pactum de contrahendo[18]”.
A presente ação funda-se precisamente no incumprimento de um contrato-promessa, o qual se mostra definido no artigo 410.º, n.º 1, do CC nos seguintes termos:
“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. (…)”
No caso em apreço, estamos perante um contrato-promessa de compra e venda em que ambas as partes se vincularam. É, portanto, um contrato bilateral, mediante o qual ambas assumiram o cumprimento de uma prestação de facto: a celebração do contrato prometido, ou seja, neste caso, a realização do título equivalente à escritura de compra e venda prevista na promessa.
Ora, como é entendimento pacífico, expresso designadamente no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 05.07.2012[19]:
«Na interpretação de um contrato, ou seja, na fixação do sentido e alcance juridicamente relevantes, deve ser procurado, não apenas o sentido de declarações negociais artificialmente isoladas do seu contexto negocial global, mas antes o discernir do sentido juridicamente relevante do complexo regulativo como um todo».
Na espécie, basta a leitura atenta do acordo em questão, e a interpretação das declarações das partes ali vertidas de harmonia com o figurino desenhado nos artigos 236.º a 238.º do CC relativamente à interpretação e integração das declarações negociais, para podermos concluir com total segurança que entre as partes foi celebrado o acordo consubstanciado no escrito particular referido no ponto 2) da matéria de facto provada, o qual espelha inequivocamente que as partes acordaram naquele na transmissão da propriedade do imóvel ali identificado, dos promitentes vendedores, ora Recorrentes, para os promitentes compradores, ora Recorridos, “livre de quaisquer hipotecas, ónus ou encargos”, e concretamente que a “tradição (transmissão) material do prédio urbano (posse) concretiza-se apenas no mês de Maio de 2021”, fazendo ainda constar que «não há qualquer contrato-promessa, contrato de arrendamento (existe contrato em vigor que será cancelado por carta de rescisão até maio de 2021[20]) ou outro, seja de que natureza for relacionado com o Prédio ou parte dele, que possa materialmente restringir ou limitar a utilização ou disposição do mesmo por parte da promitente Compradora”.
E, mais, analisando ao pormenor aquele acordo, verificamos que do mesmo constam todos os elementos relevantes que permitem a celebração do contrato definitivo de compra e venda pelo preço acordado, e, bem assim, uma cláusula específica a respeito da obrigação de entregar a coisa, que as partes acordaram fosse diferida para momento posterior à escritura de compra e venda.
De facto, nos termos dos artigos 874.º e 879.º do Código Civil a compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro direito, mediante um preço, e tem como efeitos essenciais:
a) - A transmissão da propriedade da coisa;
b) - A obrigação de entregar a coisa;
c) - A obrigação de pagar o preço.
Assim, atenta a configuração legal do contrato definitivo, e sendo a obrigação de entregar a coisa efeito essencial do contrato de compra e venda, ao contrário do propalado pelos Apelantes, o retardamento dessa obrigação para momento temporal posterior à correspondente obrigação de pagamento do preço, que ficou ínsito no contrato-promessa, para data em que o contrato de arrendamento então em vigor tivesse terminado, tem subjacente a obrigação de entrega do imóvel devoluto nessa data, porque outra interpretação não se pode colher do segmento final da mencionada cláusula, quando depois da expressa menção ao contrato de arrendamento se refere que, após a cessação daquele contrato de arrendamento, no final de maio de 2021, não há nada que possa “materialmente restringir ou limitar a utilização ou disposição do mesmo por parte da promitente Compradora”. Portanto, a obrigação de entrega do imóvel livre e devoluto, não configura no concreto circunstancialismo contratual apurado uma mera obrigação acessória. Trata-se antes do cumprimento pontual da obrigação de entrega da coisa, nesses termos, enquanto efeito essencial do contrato, que, aliás, os promitentes vendedores “garantiram”, como se atesta pelo n.º da cláusula 8.ª, que ocorreria no dito mês de maio.
Não sofre qualquer dúvida que, a partir do momento em que celebram um contrato-promessa, assumindo a obrigação de celebrar o contrato prometido, à parte que outorga na qualidade de promitente vendedor incumbe, por regra, levar a cabo todas as diligências necessárias para concretizar a transmissão da propriedade e a entrega da coisa nos termos acordados, e à que outorga na qualidade de promitente-comprador incumbe-lhe estar no momento do cumprimento em condições de pagar o preço acordado.
Para que ambos possam reunir as condições necessárias para a realização do contrato prometido, como resulta do artigo 410.º do CC, no contrato-promessa as partes podem obrigar-se a celebrar o negócio prometido dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos. No caso, as partes não fizeram depender a celebração do contrato de compra e venda de qualquer outro pressuposto, e acordaram que a escritura deveria ser outorgada no prazo máximo de 60 dias a contar da data do contrato, mediante acordo mútuo de ambas as partes, e com uma antecedência de pelo menos 20 dias em relação à data da escritura. Porém, decorrido esse prazo, a escritura não se realizou.
Ora, acerca da natureza e finalidades do prazo estabelecido pelas partes para a celebração do contrato definitivo, louvamo-nos na síntese efectuada no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 11 de janeiro de 2011[21], com recurso aos ensinamentos da mais autorizada doutrina, onde se afirmou que:
«A estipulação de um prazo para execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado. Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com a prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão-somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo.
Na primeira hipótese, estamos perante um negócio fixo absoluto.
Na segunda, estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples.» (…)
O fulcro da questão reside na essencialidade (subjectiva) ou não do termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado. …”.
In casu, não nos encontramos perante um negócio fixo absoluto (no dizer de SACCO, perante um “prazo fatal”; ou, no dizer de BAPTISTA MACHADO, perante um termo essencial objectivo ou termo essencial subjectivo absoluto, em que a finalidade da obrigação não pode já ser almejada, impondo-se uma caducidade do contrato ou resolução automática; dos termos do contrato resulta que estamos perante um “negócio fixo relativo”».
Aplicando estas judiciosas considerações ao caso vertente, podemos de imediato concluir que a fixação do prazo no contrato promessa, sem que do seu decurso as partes tivessem estabelecido qualquer consequência, não permite concluir que ultrapassado o mesmo, a finalidade do acordo não pudesse ser ainda cumprida.
De facto, desde logo porque não nos encontramos perante um termo essencial objetivo (impróprio), porquanto, a prestação de um ou outro dos contraentes não surge vinculada a um fim que seja parte do conteúdo do negócio, tornando-se impossível a prestação por não ser tempestivamente realizada[22]. Ao invés, o mais que podemos concluir na fixação da data de realização da escritura no prazo indicado e, portanto, de um prazo para cumprimento do contrato-promessa, é pela existência de um termo essencial subjetivo relativo, significando a sua não observância a possibilidade de atribuição de um fundamento para o direito de resolução do contrato por parte do credor, transformando a mora em incumprimento definitivo, por via de interpelação admonitória, ou havendo apenas mora, na opção pela exigência do cumprimento retardado com a substituição da declaração de venda prometida. Acresce que a perda de interesse só releva se, do ponto de vista objetivo, tal se puder concluir: é o que resulta do artigo 808.º do CC.
Revertendo ao caso dos autos, atenta a materialidade provada verificamos que das obrigações assumidas pelos promitentes vendedores no contrato-promessa, estes não entregaram o distrate para o cancelamento da hipoteca que recaía sobre o imóvel até ao dia em que a escritura deveria ter sido realizada, 22 de fevereiro de 2021, e não asseguraram que o imóvel estivesse livre e devoluto de pessoas e bens na data que haviam garantido que estaria, ou seja, em maio desse ano, já que o mesmo ainda estava ocupado pelo arrendatário à data em que a presente ação foi instaurada.
Por seu turno, os autores haviam diligenciado pela obtenção de financiamento junto do Banco Montepio Geral com vista à aquisição do imóvel prometido vender pelos Réus, suportando os custos associados.
Não se vislumbra, pois, como podem os Réus, imputar-lhes uma situação de mora com fundamento no facto de a escritura dever ser celebrada com o acordo de ambos, quando não haviam diligenciado até então sequer pelo distrate da hipoteca que só vieram a efetuar em 03.02.2022 (facto provado 22).
Voltando ao fio do tempo, o que fizeram seguidamente os Autores?
Perante o impasse ocorrido, remeteram aos Réus cartas registadas, datadas de 6 de julho de 2021 e entregues em 7 de julho de 2021, solicitando que “no prazo máximo de oito dias, através de forma escrita, quais v/ intenções acerca da conclusão do negócio (realização da escritura) e que sejamos informados da previsão da data de sua celebração. Ou cancelamento do negócio dando cumprimento aos termos do n.º 1 da cláusula 9ª” (facto provado 7).
Porém, conforme se extrai do ponto 8) dos factos provados, os Réus não comunicaram eventual nova data para escritura, nem procederam à devolução do sinal em dobro e reembolso de todos os gastos efetuados pelos Autores.
Conclui-se, portanto, que os Réus se encontravam neste momento temporal claramente em mora, a qual, por si só e como é pacífico, não confere o direito à resolução do contrato.
Assim, os Autores, através de cartas registadas com aviso de receção datadas de 10-01-2022, em virtude de não ter sido cumprido o acordado, solicitaram aos Réus que, “no prazo adicional de 20 dias seguidos contados da receção da presente missiva, V. Exas diligenciem pela marcação da marcação da escritura pública de compra e venda do referido imóvel e entrega do mesmo livre de pessoas e bens, e de quaisquer outros encargos também dentro do mesmo prazo adicional de 20 dias seguidos. Caso dentro deste prazo adicional não seja outorgado o contrato prometido vender e entregue o imóvel livre de pessoas, bens e encargos, o contrato promessa será considerado definitivamente incumprido e assim resolvido, com as devidas consequências legais e contratuais (ponto 9) da matéria de facto provada).
Será que os AA. lograram converter a dita mora em incumprimento definitivo com a objetiva perda de interesse na celebração do contrato, motivadora da declaração resolutiva?
Os Apelantes entendem que não, e que à data em que os Autores pretenderam a resolução do contrato, não havia incumprimento definitivo e, por isso, a mesma não foi validamente efetuada e subsistia o vínculo contratual[23].
Como antedito, não sendo o caso em análise um caso de contrato-promessa com prazo fixo ou fatal, o incumprimento só se pode verificar se tiver havido uma interpelação admonitória, ou seja, uma intimidação dirigida ao devedor no sentido de que, caso o cumprimento não ocorra no prazo que razoavelmente lhe foi fixado – e ninguém duvida da razoabilidade do prazo de 20 dias que foi assinalado, na concreta situação em presença –, se consideraria incumprida definitivamente a obrigação (artigo 808.º, n.º 1, do CC).
Consequentemente, tendo presente o ensinamento de BAPTISTA MACHADO[24], dúvidas não existem que as cartas remetidas aos promitentes-vendedores em 10-01-2022, consubstanciam a necessária interpelação admonitória, já que das mesmas decorre: (1) a intimação para o cumprimento; (2) a fixação de um «terminus ad quem» perentório para esse cumprimento, e; (3) a cominação – declaração admonitória – de que a obrigação se considera definitivamente não cumprida se a realização da prestação devida se não verificar dentro do prazo marcado.
Acontece que, na sequência da receção destas missivas, os promitentes-vendedores marcaram a escritura, dentro do prazo assinado, e pretendem, por isso, ter cumprido o contrato, uma vez que foi a promitente-compradora quem não aceitou nesse momento celebrar a escritura.
Aceitando-se que o invocado motivo de não ter sido acordada uma data para a realização da escritura dentro do prazo de vinte dias assinalado pelos autores não seria fundamento para a não celebração da escritura pela promitente-compradora, o mesmo não pode dizer-se do facto de ser então claro que há muito passara o mês de maio mas o imóvel ainda não estava livre e o inquilino ali continuava a residir.
Com o devido respeito, os Apelantes sofismam com a falta de essencialidade desse aspeto do contrato, omitindo todo o contexto em que agendaram a escritura, ou seja, que nesse momento, em violação das mais elementares regras da boa-fé na execução do acordado, bem sabiam que o arrendatário, tinha instaurado contra eles uma ação visando a execução específica da opção de compra constante do contrato de arrendamento celebrado entre ambos em 2014, não sendo irrelevante na economia de um contrato de compra e venda que a entrega da coisa ao seu adquirente não pudesse ser feita nesse momento (posto que há muito passara o tempo acordado no contrato-promessa de compra e venda), e ficasse dependente do (in)sucesso de uma ação judicial.
Com interesse a respeito do incumprimento parcial, dispõe o artigo 802.º, n.º 2, do CC, que o credor não pode resolver o negócio se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse tiver escassa importância.
JOSÉ CARLOS BRANDÃO PROENÇA[25], enfatiza que este preceito “levanta o problema (com directa incidência nos limites materiais do direito de resolução, ou seja, no plano essencial da gravidade do incumprimento) decorrente da limitação consagrada no seu n.º 2 e que leva a formular a questão de saber se o credor poderá resolver totalmente o contrato quando a parte ainda possível da prestação motivar potencialmente o seu interesse”. Acrescentando não ser unívoca a resposta a esta questão entre os autores, dá-nos nota “que os três autores[26] parecem encontrar-se quando excluem a resolução (total ou parcial) nos casos de incumprimento insignificante ou com «escassa importância» e introduzem assim (invocando o princípio da boa fé ou o critério do abuso do direito) limites «normativos» ao exercício do direito de resolução. Por seu turno, entende que o artigo 802.º, n.º 2, “consagra um juízo valorativo de uma possibilidade resolutiva com base num incumprimento parcial significante e num interesse unitário (…) do credor”, e avança: “num sistema geral de exercício resolutivo por mera declaração (art. 436.º, n.º 1, do CC), a secundarização do papel do juiz na apreciação da significância ou insignificância da «perturbação» contratual parcial pode ser atenuada por iniciativa do devedor, quando julgar que a sua culpa deve ser excluída (em nome do princípio da boa fé) ou puder invocar a irrelevância do seu incumprimento ou o incumprimento equivalente do seu credor. Parece-nos assim que, depois de projectada a boa fé na «normatividade» da resolução (na sua admissão e não no seu alcance) e resolvido o problema da relevância ou irrelevância do incumprimento, o credor é soberano na opção entre uma resolução total ou parcial. Se o devedor se encontra protegido, na fase da admissão ou não da resolução, pelo limite do n.º 2 do artigo 802.º, enquanto expressão do princípio da boa fé, o credor deve estar garantido por uma possibilidade discricionária de eleição da via que melhor defenda os seus objectivos”.
Revertendo estes ensinamentos à situação em presença, cientes que a apreciação da (ir)relevância do incumprimento dos promitentes-vendedores, se situa na fase da admissão da resolução, e que “o disposto no n.º 2 do artigo 802.º do CC constitui um afloramento do princípio geral do direito de que no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”[27], não temos dúvidas em afirmar que, sendo um dos elementos essenciais do contrato de compra e venda, conforme acima já salientámos, se à data da escritura agendada já havia decorrido o período acordado no contrato-promessa para que ocorresse a entrega do imóvel, nunca poderia considerar-se a impossibilidade que então persistia de entrega imediata da coisa, o mesmo é dizer, o incumprimento parcial dos réus, como insignificante ou de escassa importância na economia do contrato ajuizado à luz do interesse unitário dos credores, os promitentes-compradores, aqui autores.
Consequentemente, é de considerar que o negócio prometido não foi concluído por causa imputável aos devedores, promitentes-vendedores, que não estavam em condições de, na data em que agendaram a escritura de compra e venda, proceder, para além da transmissão da propriedade, à entrega material da coisa. Assim, considerando que o contraente cumpridor “só não poderá resolver o negócio se a falta parcial do cumprimento tiver pequena importância, atendendo ao seu interesse na prestação”[28], não sendo o incumprimento em causa de escassa importância, antes configurando elemento essencial do contrato, dúvidas não existem que se verificou o incumprimento definitivo, fundador do direito potestativo da resolução por banda dos autores. E tanto basta, para que a sentença recorrida não mereça a censura que lhe é dirigida, e fique prejudicado escalpelizar os demais argumentos aventados no recurso.
Termos em que, improcede totalmente a pretensão recursiva dos Apelantes, sendo de confirmar a sentença recorrida.
Vencidos, os Apelantes suportam as custas de parte do recurso, atento o princípio da causalidade, e o disposto nos artigos 527.º, 529.º e 533.º, todos do CPC.
*****
IV - Decisão Pelo exposto, na improcedência da apelação, acordam os juízes desta conferência, em confirmar a sentença recorrida
Custas pelos Apelantes.
*****
Évora, 07 de dezembro de 2023 Albertina Pedroso [29]
Manuel Bargado
Maria João Sousa e Faro
__________________________________________________
[1] Juízo Central Cível de Faro, Juiz 2.
[2] Relatora: Albertina Pedroso; 1.º Adjunto: Manuel Bargado; 2.ª Adjunta: Maria João Sousa e Faro.
[3] Apenas na parte relevante para identificação do objeto do recurso, porquanto as denominadas “conclusões” estão longe da síntese que o artigo 639.º do CPC impunha aos recorrentes, expurgando-se aquelas cujo lugar próprio é o corpo das alegações (como acontece com a transcrição dos depoimentos, e a fundamentação), mas mantendo a identificação alfabética de origem e as reputadas necessárias para a compreensão dos fundamentos da apelação.
[4] Doravante abreviadamente designado CPC.
[5] Cfr. Acórdão do TRL de 10-02-2011, proferido no processo n.º 334/10.6TVLSB-C.L1-2, disponível em www.dgsi.pt, sítio onde são consultáveis os demais arestos mencionados sem indicação de outra origem.
[6] Proferido no processo n.º 4111/13.4TBBRG.G1.S1.
[7] Apenas na parte em que comportam factos e não conclusões que, por si só, já não seriam passíveis de fundar qualquer aditamento.
[8] Doravante abreviadamente designado CC.
[9] Cfr. para maior desenvolvimento a este respeito, o acórdão deste TRE de 12 de abril de 2018, relatado pela ora relatora, proferido no processo n.º 1004/16.7T8STR.E1, disponível em www.dgsi.pt.
[10] Doravante abreviadamente designado CC.
[11] Cfr., para maior desenvolvimento a este respeito, o citado aresto deste TRE, de 12.04.2018, no qual estava em causa saber se pode ainda ser sinal a quantia entregue que corresponde ao valor total do preço da compra e venda prometida.
[12] Por lapso constava 2020, mas o contrato é de 2021, logo, atenta a formulação no futuro “será”, a data correta é maio de 2021.
[13] In Código de Processo Civil Anotado, vol. III, pág. 212.
[14] Processo n.º 07A3060, disponível em www.dgsi.pt, como os demais arestos que venham a ser citados sem menção de outra origem.
[15] Para maior desenvolvimento quanto ao entendimento expresso em outros arestos do Supremo Tribunal de Justiça, cfr. o Acórdão do TRC de 20-12-2012, então relatado pela ora Relatora, tirado no processo 913/09.4TBVNO.C1.
[16] Cfr. Post publicado no Blog do IPPC em 05.02.2018, em comentário ao Ac. do STJ de 28.09.2017, e, remetendo igualmente para este, o Post publicado em 28.03.2018, em comentário ao Ac. STJ de 19.10.2017.
[17] Cfr., ANTUNES VARELA, in Das Obrigações em Geral, I vol., 6.ª edição, ALMEDINA, pág. 301 e JOÃO CALVÃO DA SILVA, in Sinal e Contrato-Promessa, 15.ª Edição, ALMEDINA, página 15.
[18] Cfr., GALVÃO TELES, in Direito das Obrigações, 6.ª edição, COIMBRA EDITORA, págs. 83 e 84.
[19] Proferido no processo n.º 1028/09.0TVLSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
[20] Por lapso constava 2020, mas o contrato é de 2021, logo, atenta a formulação no futuro “será”, a data correta é maio de 2021.
[21] Proferido no processo n.º 872/07.8TVPRT.P1.S1.
[22] Cfr. BAPTISTA MACHADO, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, OBRA DISPERSA, Braga, Scientia Iuridica, 1991, vol. I, pág. 188.
[23] Cfr., para maior desenvolvimento a este respeito, que no caso não se justifica, o Acórdão do STJ de 15.01.2015, proferido no processo n.º 2365/08.7 TBABF.E1.S1, com respaldo na mais autorizada doutrina.
[24] In Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Iuridica, Braga, 1991, pág. 164.
[25] In A RESOLUÇÃO DO CONTRATO NO DIREITO CIVIL, DO ENQUADRAMENTO E DO REGIME – reimpressão, Coimbra Editora, 2006, págs. 110 a 113.
[26] Reporta-se a VAZ SERRA, de um lado, que “só admite a resolução total quando a prestação parcial não tiver qualquer interesse para o credor”, e de outro, a ANTUNES VARELA e BAPTISTA MACHADO, que dão resposta positiva à questão.
[27] Cfr. Ac. STJ, de 21.11.2019, proferido no processo n.º 1668/17.4T8PVZ.P1.S1.
[28] Cfr., PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, in CÓDIGO CIVIL ANOTADO, vol. II, 3.ª edição revista e atualizada, Coimbra Editora, 1986, pág. 61.
[29] Texto elaborado e revisto pela Relatora, e assinado eletronicamente pelos desembargadores que compõem esta conferência.