Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 702/20.5T8SLV.E1 |  |
JUROS DE MORA
I- São requisitos do contrato de mediação imobiliária: i) A prática de atos pelo mediador com o fito da celebração de um negócio jurídico entre comitente e terceiro, traduzindo-se tal atividade numa obrigação de meios e não de resultado; ii) A atuação do mediador é dotada de autonomia e independência, ou seja, o mediador tem como objetivo encontrar um interessado e aproximar as partes, mas não atua, nem contrata em nome do comitente, não participando juridicamente com a sua vontade na celebração do contrato visado pelo comitente; iii) O direito ao recebimento da retribuição paga pelo comitente se o negócio se concretizar; iv) A existência de uma relação de causalidade entre a atividade do mediador e o negócio celebrado, que se verifica sempre que a atividade do mediador tenha sido decisiva, ou, pelo menos, importante, para a conclusão do negócio.
II- Compete ao mediador a alegação e prova de que a celebração do contrato visado com a atividade de mediação resultou dessa atividade, enquanto ao comitente compete provar factos que interrompem esse nexo causal.
III- São devidos juros de mora desde a interpelação judicial ou extrajudicial do devedor, o que não sucede quando a obrigação tenha prazo certo.
IV- Se ficou a constar do contrato de mediação imobiliária que a remuneração era devida, em parte, na altura da celebração do contrato-promessa de compra e venda, e, noutra parte, aquando da realização do contrato definitivo de compra e venda, a obrigação não tem prazo certo, vencendo juros moratórios após a interpretação do devedor para cumprir, no caso, após a citação na ação onde é pedida a condenação no pagamento da remuneração devida.
(Sumário elaborado pela relatora)
Processo n.º 702/20.5T8SLV.E1 (Apelação)
Tribunal recorrido: TJ C..., Juízo de Competência Genérica ... – J...
Apelantes: AA e BB
Apelada: EMP01..., Ld.ª
Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de Évora
I – RELATÓRIO
EMP01..., LD.ª instaurou ação declarativa condenatória, sob a forma comum, contra AA e BB pedindo a condenação dos Réus a pagarem-lhe a quantia de €13.222,50, acrescida de juros de mora vencidos até à data da p.i. no valor de €1.570,76, e vincendos até efetivo e integral pagamento.
Para fundamentar a sua pretensão, em suma, alegou que, em 11-11-2016, celebrou com os Réus um contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária mediante o qual se obrigou a diligenciar a venda do prédio urbano dos Réus, melhor identificado na p.i., e que, apesar de ter conseguido arranjar um casal interessado na aquisição do imóvel, com os quais os Réus até celebraram um contrato-promessa de compra e venda tendo os mesmos pago o sinal que transferiram para uma conta da Autora, os Réus desistiram do negócio, mas, posteriormente, vieram a vender o imóvel àqueles interessados, recusando-se a suportar a remuneração devida pelos serviços prestados pela Autora na angariação dos referidos compradores.
Contestaram os Réus, alegando, em suma, que celebraram o contrato de mediação imobiliária, embora em regime de não exclusividade; que a Autora não lhes deu conhecimento da assinatura do contrato-promessa por parte dos promitentes compradores, nem do depósito e devolução do sinal, apesar de terem confrontado o agente da Autora no sentido de saberem se os promitentes compradores já tinha assinado o contrato-promessa, tendo-lhe sido dito que não; que como tinham outro comprador interessado em adquirir o imóvel de imediato e os interessados angariados pela Autora não davam garantias de que iam comprar o imóvel, informaram a Autora através do seu agente que o iam vender a esse interessado.
O que acabou por não acontecer e acabaram por vender o imóvel aos interessados iniciais, mas porque a Advogada dos mesmos entrou em contato direto com os Réus a perguntar se o imóvel ainda estava disponível e, como estava, acabaram por celebrar outro contrato-promessa de compra e venda e, posteriormente, o contrato de compra e venda. Entendendo, por isso, que em relação à venda não houve qualquer mediação da Autora e que a mesma com a sua atuação violou os direitos dos Réus enquanto consumidores, designadamente o artigo 4.º da Lei n.º 63/2019, de 16 de agosto, dado que o serviço não foi prestado de modo adequado às suas legítimas expetativas; que atuou ainda em violação do artigo 9.º, n.º 2, al. b) da Lei n.º 63/2019, de 16 de agosto por ter incluído, no seu interesse, a cláusula 3.º, n.º 2, al. a) no contrato promessa, o que originou um significativo desequilíbrio em detrimento dos Réus.
Foi proferida sentença que julgou a ação procedente e condenou os Réus a pagarem à Autora a valor de €13.222,50, acrescida dos respetivos juros de mora vencidos calculados, à taxa legal de 4%, a contar desde 06-05-2017 até 24-04-2020 sobre tal quantia, no valor de €1.570,76, bem como nos juros de mora vincendos, à taxa legal de 4%, a contar desde 25-04-2020 até integral e efetivo pagamento, tendo por referência o montante de €13.222,50.
Inconformados, os Réus interpuseram recurso de apelação apresentando as seguintes CONCLUSÕES:
«O Tribunal a quo fez uma errada apreciação da prova produzida em audiência de julgamento pela testemunha CC, acerca da data em que os Réus o contactaram para comunicar que desistiram de vender o imóvel, devendo ser modificada a matéria de facto do ponto 21 dos factos provados, e, correlativamente, ser considerada provada a matéria dos pontos a, b) e e), dos factos não provados, bem como devem ser tidos em conta novos factos, por necessários à boa decisão da causa, e a reapreciação da matéria de Direito.
1)Desde logo, andou mal o meritíssimo Juiz do Tribunal a quo, na condenação dos Réus em juros vencidos desde a data da concretização da escritura de compra e venda com os interessados, em 05 de maio de 2017, até à data da interposição da ação em 24-04-2020, sem levar em conta que a Ré não emitiu fatura, que os Réus declararam na escritura de compra e venda do imóvel com os interessados que na mesma não houve intermediação imobiliária, e que a Autora intentou a ação para fazer valer o direito à remuneração. Além disso, não teve o Tribunal em conta que os Réus não devem ficar prejudicados pelo facto do Tribunal em primeira instância ter levado quatro anos a decidir.
Ora, não obstante o direito ao pagamento da remuneração surgir, em termos abstratos e gerais, com a celebração de uma escritura publica de compra e venda em que uma agência imobiliária está presente e tal intervenção é aí declarada, não foi tido em conta o caso concreto, o facto de a Autora não ter estado presente no ato de celebração da escritura publica de compra e venda, não ter emitido fatura, e de ter sido declarado pelos Réus nesse ato que o negócio não foi objeto de intermediação. Termos em que, foi violado o artigo 805º nº 1 do Código Civil, dado que, atendendo à situação concreta, de litígio, em que a Autora reclama o direito à remuneração, esse direito só seria efetivo por Sentença que o decrete, portanto sem juros vencidos a contar da data da escritura publica de compra e venda do imóvel.
2)Decidiu o Tribunal a quo, no ponto 21 dos factos provados, o seguinte:
21. Em data não concretamente apurada, mas entre os dias 03 de dezembro de 2016 e 05 de dezembro de 2016, os Réus desistiram de vender o imóvel identificado no ponto nº 2 aos interessados DD e EE, uma vez que tinham outro interessado na compra do imóvel (cf. ponto anterior) - o que comunicaram ao agente imobiliário CC.
Declarou CC, no seu depoimento, acerca dessa data, o seguinte: (…)[1]
Em suma, quanto ao dia em que foi contactado pelos Réus a testemunha declara que o dia em que os Réus lhe comunicaram que iam vender o imóvel a outra pessoa, foi o dia seguinte a terem assinado o contrato promessa de compra e venda, e disse-o pelo menos duas vezes. Disse que o dia 01-12-2016, não obstante ser feriado, foi o dia em que os interessados contactaram CC, porque se recordava que tinha sido logo no dia seguinte à assinatura dos vendedores no contrato promessa de compra e venda.
Já quanto ao recebimento do sinal, a testemunha, com referência ao dia 30-11-2016, disse que os vendedores assinaram o contrato promessa e os compradores assinaram no mesmo dia a minuta que já tinham lá. Nessa altura, o Dr. Juiz diz: (…)[2]
Uma vez que a testemunha CC respondeu, e explicava as suas respostas, não devia o Tribunal a quo ter recorrido às regras da experiência comum para determinar a data em que os Réus contactaram CC para lhe dizer que desistiram de vender o imóvel aos interessados, devendo atender-se a que ele declarou no seu depoimento que os Réus o contactaram para esse feito no dia 01-12-2016.
E deve ser apreciada, em separado, a questão do sinal, pois é nítido que CC não quis admitir como certo que a Autora tenha recebido o sinal na sua conta depois dos Réus terem assinado o contrato promessa de compra e venda.
Efetivamente, dado o facto de a Autora ter centralizado em si mesma todos os passos da formalização desse contrato promessa, e que interessados e Réus não contactavam entre si, sentem os Réus dificuldades em defender-se convenientemente, face à situação em que alegam que CC lhes disse que os interessados não tinham ainda assinado o contrato quando eles desistiram de vender aos interessados, considerando que não lhes foi dada pela Autora possibilidade de acompanhar os passos dessa formalização, como sujeitos do contrato, que eram. Pelo que, não deve o Tribunal fixar a data da comunicação que fizeram a CC com recurso às regras da experiência comum, sob perigo de violação do princípio da igualdade processual das partes previsto no artigo 3º nº 1 do C.P.C.
Deve, portanto, ser alterado o ponto nº 21 dos factos provados no sentido de passar a constar o seguinte: - No dia 01 de dezembro de 2016 os Réus desistiram de vender o imóvel identificado no ponto nº 2 aos interessados DD e EE, uma vez que tinham outro interessado na compra do imóvel (cf. ponto anterior) – o que comunicaram ao agente CC.
Nesse âmbito, sistematizando:
-O contrato promessa de compra e venda foi assinado pelos Réus no dia 30-11-2016; conforme ponto nº 20 dos factos provados.
-Os Réus comunicaram a CC em 01-12-2016 que desistiram de vender o imóvel aos interessados;
-O contrato promessa de compra e venda assinado pelos Réus, e o IBAN da Autora para transferência do sinal de 10% foi enviado pela Autora aos interessados DD e EE no dia 02-12-2016, conforme ponto nº 14 dos factos provados, parte final.
-No dia 03-12-2016 os interessados deram a ordem de transferência do sinal, conforme ponto nº 16 dos factos provados.
-No dia 05-12-2016 os interessados enviaram à Autora o contrato promessa de compra e venda assinado e o comprovativo da transferência do sinal, conforme ponto nº 17 dos factos provados.
-No dia 06 de dezembro de 2016 os interessados solicitaram à Autora a devolução do sinal, conforme ponto nº 23 dos factos provados.
Deve, portanto, ser dado como provado, que, depois de os Réus lhe terem dito que iam vender a outras pessoas, CC não voltou a contactar os Réus. Considerando que o sinal foi transferido pelos interessados no dia 03-12-2016 e que eles enviaram o comprovativo dessa transferência no dia 05-12-2016 à Autora, CC não podia ter dito aos Réus no dia 01-12-2016 que a Autora já tinha recebido o sinal.
E deve ser considerada provada a matéria seguinte:
a) A Autora não deu conhecimento aos Réus de que os interessados FF e EE tinham assinado o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto 18 dos factos provados, bem como do pagamento do sinal, mencionado no ponto 16 dos factos provados.
b) Na sequência do descrito no ponto 20 dos factos provados, a Ré AA questionou o agente imobiliário da Autora, CC, se os interessados DD e EE já tinham assinado o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto nº 18 dos factos provados, o qual respondeu que não.
e) Os réus apenas tomaram conhecimento, no momento constante do ponto nº26 dos factos provados, que os interessados DD e EE tinham assinado o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto nº18 dos factos provados, e que tinham prestado o sinal.
Deve também ser dado como provado, que os interessados e os Réus não contactavam entre si, conforme foi dito pela testemunha EE no seu depoimento.
A Autora incumpriu o contrato de mediação imobiliária quando enviou em 02-12-2016 aos interessados o contrato promessa em detrimento da vontade que os Réus lhe tinham comunicado no dia 01-12-2016 de que não iam vender aos interessados, e quando não informou os Réus de que os interessados tinham assinado o contrato promessa e enviado o sinal. A autora não atuou com correção, prudência, diligencia e honestidade, colocando os Réus em situação de incumprimento do contrato promessa de compra e venda perante os promitentes compradores, os interessados DD e EE. O conhecimento que os Réus tiveram a partir do dia 13 de dezembro de 2016, através da carta dos interessados a marcar a escritura publica de compra e venda, e através do telefonema da mandatária dos interessados, de que os interessados tinham assinado o contrato promessa e enviado o sinal, sem que lhes tenha entregue esse contrato, foi situação apta a que os Réus tivessem perdido a confiança na Autora, tornando-se inexigível a subsistência do vínculo contratual com a Autora, ainda que não se lhe tenham dirigido formalmente, por escrito, para lhes comunicar o fim do contrato de mediação, impondo-se a aplicação do artigo 808º do Código Civil. Foi consequente, o sentimento deles de medo perante um assunto que eles não dominavam, indignação por não terem sido informados sobre o dinheiro destinado a eles, porque a casa era deles, em suma, a desconfiança.
Teria sido expectável, dada a grave situação financeira em que os Réus se encontravam, se CC se tivesse explicado, se lhes tivesse, pelo menos, entregue o contrato promessa assinado pelos interessados, para que estes soubessem que o mesmo foi assinado e enviado o sinal, que o negócio se tivesse concluído ao abrigo do contrato de mediação. (nessa medida, a Autora pôs em causa a segurança jurídica do contrato promessa de compra e venda). Ficaram, pois, os Réus impedidos de reconsiderar a venda aos interessados, e perderam a confiança em CC.
Na situação em concreto, em que não havia qualquer contacto entre os Réus e os interessados, e em que tinha sido concretizado um contrato promessa de compra e venda através da Autora, não se revelou o comportamento da Autora prudente, nem diligente, quando não tentou aproximar as partes, colocando-as em contacto direto depois da assinatura das mesmas do contrato promessa, para que tentassem entender-se. Ao invés, CC, aos interessados, comunicou que os Réus já não queriam vender (conforme declarou EE no seu depoimento), e aos Réus, não voltou a contactá-los depois do dia em que eles lhe disseram que iam vender a outras pessoas. O incumprimento dos promitentes vendedores perante os compradores nesse contrato promessa, podia ter causado aos Réus um ainda maior problema financeiro, se os promitentes compradores (leia-se, interessados) tivessem decidido optar, pela via judicial, pelo pedido do sinal em dobro.
Os Réus alegaram no artigo 45 da sua contestação, que: a A. devolveu o sinal, e só ela saberá o motivo, em vez de colocar as partes interessadas em contacto ou fornecer aos RR. as informações necessárias para serem eles a decidir, pelo que, não é lícito que use o contrato para exercer um direito quando impediu os RR. de exercer o seu direito próprio nesse mesmo contrato.
E volta a Autora a errar, carreando para a ação, para fazer a prova da angariação, o contrato promessa de compra e venda que sabe que foi celebrado contra a vontade dos Réus, sabendo que não o entregou aos Réus depois da assinatura dos interessados, pelo que, também excedeu os limites da boa-fé quando alega no artigo 25º da sua petição inicial que não sabe o motivo do negócio cair por terra. Tendo sido o contrato promessa de compra e venda consolidado por atuação da Autora, esta atua em abuso de direito quando solicita aos interessados o envio do sinal para a sua conta bancária depois dos Réus terem assinado o contrato promessa, e depois o devolve, sem que tenha primeiro avisado os Réus de que recebeu o sinal e sem que lhes entregue o contrato promessa de compra e venda assinado pelas duas partes, para que eles ficassem informados, em condições de decidir se pretendiam promover o contacto pessoal com os interessados, e nem a Autora fez nada para aproximar as partes para resolver essa situação, já que, até então, tinha atuado fora dos limites de poderes que lhe competem (artigo 258º do Código Civil), abusando dos poderes de representação (artigo 268º do Código Civil) conferidos pelo contrato de mediação. Efetivamente, não demonstrou a Autora, depois de ter sido notificada pelo Tribunal a quo para responder às exceções dilatórias invocadas pelos Réus, que lhes foi dando conhecimento da negociação, por escrito, como se impunha, que era forma que contactava com os interessados, com vista à segurança jurídica da negociação e do contrato promessa de compra e venda.
Incumpriu a Autora o contrato de mediação imobiliária por omissão do dever de prudência e diligência, e em abuso de direito, pelo que, se impunha ao Tribunal a quo ter feito aplicação dos artigos 224º, nº 1, artigo 258º, 269º(por remissão para aplicação do artigo 268º), o artigo 272º, 334º, 344º nº 2, e 808º, todos do Código Civil.»
Foi apresentada resposta ao recurso onde a Autora pugnou pela confirmação da sentença.
II- FUNDAMENTAÇÃO
A- Objeto do Recurso
Delimitado o objeto do recurso pelas conclusões apresentadas, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigos 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC), não estando o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do CPC), as questões a decidir no recurso são as seguintes:
- Impugnação da decisão de facto;
- Direito da Autora a receber a remuneração prevista no contrato de mediação mobiliária;
- Juros de mora vencidos.
B- De Facto
A 1.ª instância deu como provada a seguinte factualidade:
FACTOS PROVADOS
«1. A Autora EMP01..., Lda. dedica-se à atividade de mediação imobiliária, sendo detentora da licença A.M.I. n.º 5717.
2. No dia 11 de novembro de 2016, foi outorgado um acordo escrito denominado de «contrato de mediação imobiliária», pelo qual a Autora [designada de mediadora] declarou obrigar-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra [desenvolvendo, para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis], pelo preço de €229.000,00, do prédio urbano, destinado à habitação, propriedade dos Réus AA e BB [designados de 2.ºs outorgantes], sito na Urbanização 1, Lote 1, Torre, Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...45 e inscrito na matriz predial urbana com o artigo n.º ...69, e estes, como contrapartida, declararam obrigar-se a proceder ao pagamento àquela, no caso da mesma conseguir destinatário que celebre com eles o negócio visado com o presente acordo, da quantia de 5%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio for efetivamente concretizado, acrescida de I.V.A. à taxa legal de 23%.
3. Da cláusula n.º 4, ponto n.º 1, e da cláusula n.º 5, ponto n.º 3, do acordo referido no ponto anterior, resulta, respetivamente, que «1-Os Segundos Contratantes contratam a Mediadora em regime de Não exclusividade.» ; e que «3- O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições, 50% após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.».
4. Da cláusula n.º 8, do acordo referido no ponto n.º 2, resulta o seguinte: «O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.» .
5. Em virtude do acordo referido no ponto n.º 2, a Autora publicitou por via da sua página de internet e no seu estabelecimento o imóvel ali referido, propriedade dos Réus.
6. Na sequência do descrito no ponto anterior e da atuação desenvolvida pela Autora em decorrência do acordo referido no ponto n.º 2, DD e EE manifestaram interesse em comprar o imóvel identificado no referido ponto n.º 2.
7. Em decorrência disso, DD e EE visitaram o imóvel identificado no ponto n.º 2, por intermédio de CC, angariador/agente imobiliário da Autora, e de GG, também agente imobiliária da Autora.
8. Desde a visita, DD e EE, como demonstraram interesse no imóvel identificado no ponto n.º 2, solicitaram à Autora mais documentos e informações sobre o mesmo.
9. Após, DD e EE decidiram adquirir o imóvel identificado no ponto n.º 2 e, nesse sentido, de acordo com o informado e diligenciado pela Autora, celebrar o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda» referente ao mesmo.
10. Para o efeito DD e EE enviaram para a Autora, por email no dia 14 de novembro de 2016, a sua documentação pessoal [fotocópia do passaporte da interessada EE, fotocópia do bilhete de identidade do interessado DD e fotocópia do livrete de família], para que fosse possível a esta promover a elaboração do acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», de modo a que o mesmo fosse assinado pelos vendedores e pelos compradores.
11. No dia 19 de novembro de 2016 a Autora enviou aos interessados DD e EE, via email, mais fotos do imóvel identificado no ponto n.º 2, a pedido destes, assim como o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», acompanhado dos dados da sua conta bancária.
12. No mesmo dia 19 de novembro de 2016, a interessada EE enviou um email à agente imobiliária GG [na qualidade de agente imobiliária da Autora] com o seguinte teor [traduzido para a língua portuguesa]: «[…] Boa noite Zélia Obrigado pelo envio do CPCV e das fotos. 2 perguntas: - no CPCV não está a cláusula que a venda fica sem efeito no caso de não obtenção do crédito bancário e que o sinal será restituído. - e a lista dos equipamentos e móveis que ficam na casa, não está em anexo. Assim que receber estes elementos, faremos a transferência do sinal pedido para a conta da EMP01... e enviaremos o contrato assinado. Em relação ao crédito não deverá haver problema. Bom fim de semana. […]» .
13. Na sequência do email referido no ponto anterior, a agente imobiliária GG enviou um email no dia 28 de novembro de 2016 aos interessados DD e EE, com o seguinte teor [traduzido para a língua portuguesa]: «Bom dia EE e DD, Espero antes de tudo que esteja tudo bem. Peço desculpa pelo atraso, vou no entanto ligar-vos hoje, a semana passada foi um pouco difícil, mas estou de volta e em forma. O CC disse-me que falou convosco, o que me deixou descansada. Como combinado, envio-vos esta mensagem para vos enviar o inventário que recebi da parte do CC. Para qualquer questão, não hesite em me dizer. Obrigado e um bom dia para vocês. […]» , anexando o referido inventário, depois de este ter sido solicitado à Autora, por intermédio do agente imobiliário CC.
14. Após ser dada a confirmação por parte de DD e EE, e acordado o montante de €215.000,00 com os Réus para a aquisição do imóvel identificado no ponto n.º 2 por parte daqueles, foi então o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda» assinado primeiro pelos Réus [tendo a Autora, através do agente imobiliário CC, diligenciado pela recolha das assinaturas] e, posteriormente, enviado, pela Autora por email no dia 2 de dezembro de 2016, para os interessados DD e EE igualmente o assinarem.
15. No email enviado no dia 2 de dezembro de 2016 a Autora, através da agente imobiliária GG, enviou para os interessados DD e EE o I.B.A.N. para que estes pudessem efetuar a transferência do valor correspondente ao sinal de 10% sobre o valor da aquisição do imóvel identificado no ponto n.º 2, ou seja, de €21.500,00, estabelecido no acordo designado de «contrato promessa de compra e venda».
16. DD e EE procederam à transferência do sinal referido no ponto antecedente no dia 03 de dezembro de 2016 para a conta bancária da Autora.
17. No dia 5 de dezembro de 2016 os interessados DD e EE enviaram para a Autora, por intermédio da sua agente GG, um email, com o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda» assinado por eles e o comprovativo da ordem de transferência do sinal referido nos pontos n.ºs 15 e 16 e ainda todas as indicações para a data em que se poderia realizar a venda/compra do imóvel identificado no ponto n.º 2.
18. No acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido nos pontos supra, o Réu BB [designado de promitente vendedor] declarou prometer vender pelo preço de €215.000,00, o prédio urbano, sito na Urbanização 1, Lote 1, Torre, Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...45 e inscrito na matriz predial urbana com o artigo n.º ...69, a DD e EE [designados de promitentes compradores] e estes declararam prometer comprar o referido imóvel.
19. Da cláusula terceira, ponto n.º 2, al. a) do acordo referido no ponto anterior resultava que: «2. E o preço global será pago do seguinte modo: a) A título de sinal e início de pagamento, os segundos outorgantes pagam, com a assinatura do presente contrato, a quantia de 21.500,00 € (vinte e um mil e quinhentos euros) por meio de transferência bancária, quantia esta que os promitentes vendedores dão boa quitação assim que der entrada do valor na conta bancária dos primeiros.» .
20. Em data não concretamente apurada, mas após a assinatura por parte dos Réus [em 30 de novembro de 2016] do acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto n.º 18, a agência imobiliária ERA comunicou a estes que tinha um interessado na compra do imóvel identificado no ponto n.º 2 e que queriam marcar de imediato escritura de compra e venda.
21. Em data não concretamente apurada, mas entre os dias 03 de dezembro de 2016 e 05 de dezembro de 2016, os Réus desistiram de vender o imóvel identificado no ponto n.º 2 aos interessados DD e EE, uma vez que tinham outro interessado na compra do imóvel [cf. Ponto anterior] – o que comunicaram ao agente imobiliário CC.
22. Na sequência do descrito nos pontos n.ºs 20 e 21, a escritura de compra e venda do imóvel identificado no ponto n.º 2 esteve agendada para o dia 22 de dezembro de 2016 com o interessado angariado pela agência imobiliária ERA, mas o mesmo acabou por desistir do negócio.
23. Em virtude do descrito no ponto n.º 21, os interessados DD e EE enviaram um email, no dia 06 de dezembro de 2016, para a agente imobiliária GG para que o valor do sinal de €21.500,00 fosse devolvido.
24. Nesse mesmo dia, a agente imobiliária GG enviou um email para o gerente da Autora, HH, para que o mesmo procedesse à devolução do sinal para o I.B.A.N. enviado pelos interessados DD e EE, o que acabou por fazer.
25. No dia 13 de dezembro de 2016, o interessado DD remeteu para o Réu BB carta registada [que os Réus receberam], datada de 09 de dezembro de 2016, com o seguinte teor: «[…] Exmº Senhor Nos termos da nº 1 da Cláusula 4ª do Contrato-Promessa assinado entre nós, relativamente à moradia descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...45/Local 1, inscrita na matriz predial respectiva sob o artigo ...69, cumpre-me informar que a escritura de compra e venda será outorgada no próximo dia 27 de Janeiro de 2017, no Cartório Notarial ..., em Local 2, na Rua 1. Assim, e de acordo com o nº 2 da mesma Cláusula, solicito o favor de enviar à minha Advogada, Drª II, com escritório na Rua 1, Código Postal 1 Local 2, o mais rapidamente possível, a necessária documentação para o efeito, designadamente: fotocópia dos documentos de identificação de V. Exª e de sua Esposa, caderneta predial, certidão da Conservatória do Registo Predial, licença de utilização, certificado energético e ficha técnica de habitação, se for caso disso. Com os melhores cumprimentos,
[…]» .
26. Após, em data não concretamente apurada, os Réus foram contatados, por via telefónica, pela advogada dos interessados DD e EE, no sentido de aferir se o imóvel referido no ponto n.º 2 ainda se encontrava disponível para venda, o que aqueles responderam afirmativamente, tendo a referida mandatária proposto aos Réus a elaboração de um novo acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», entre eles e os interessados DD e EE.
27. Nessa sequência, no dia 04 de janeiro de 2017, foi outorgado um acordo escrito denominado de «contrato-promessa de compra e venda», pelo qual os Réus AA e BB [designados de 1.ºs outorgantes e na qualidade de promitentes vendedores] declararam prometer vender pelo preço de €215.000,00, o prédio urbano, denominado “Torre”, sito no lote ...9, grupo B, em Local 1, inscrito na matriz predial da freguesia ... sob o artigo n.º ...69 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...45, a EE [designada de 2.ª outorgante] e esta declarou prometer comprar o referido prédio.
28. Na sequência do acordo referido no ponto antecedente, no dia 05 de maio de 2017, mediante escritura pública designada de «compra e venda», os Réus declararam vender a DD e EE o imóvel identificado no ponto n.º 2 [e no ponto anterior], pelo montante de €215.000,00, e estes declararam comprar aqueles o mesmo mediante o pagamento da referida quantia.
29. A Autora tomou conhecimento do referido no ponto antecedente, por intermédio de DD e EE.
30. A Autora, perante o referido, através da sua mandatária, no dia 27 de julho de 2019 remeteu aos Réus carta registada, com aviso de receção [recebida por estes em 30 de julho de 2019], com o seguinte teor: «[…] Exmos. Senhores, Os meus melhores cumprimentos. Venho pela presente, em representação da minha constituinte, EMP01..., LDA., Mediadora no contrato de mediação imobiliária em epígrafe referido, em que V. Exas. são Segundos Contratantes na qualidade de proprietários, interpelar V. Exas. para o pagamento da remuneração prevista no nº 2 da Cláusula 5ª do contrato, correspondente a 5% do preço pelo qual o negócio de compra e venda foi concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de 23%. Como é do conhecimento de V. Exas., a venda do imóvel concretizou-se, à revelia da minha constituinte que não foi notificada da data da escritura, nem esteve presente na mesma. Contudo, a venda foi efectuada a clientes angariados pela minha constituinte, Sr. DD e Sra. EE, não existindo dúvidas acerca da obrigação de pagamento da comissão acordada. Não obstante, até à presente data, V. Exas. não efectuaram o pagamento, apesar de já por diversas vezes interpelados pela minha cliente.
Assim, informo que recebi instruções para a cobrança judicial do valor em dívida, €13.222,50 (treze mil, duzentos e vinte e dois euros e cinquenta cêntimos), acrescido de juros de mora, despesas judiciais e honorários de avogado. Com vista a evitar este recurso às vias judiciais, que certamente acarretará maiores despesas para V. Exas., sou a conceder um prazo adicional de 5 (cinco) dias após a recepção desta comunicação para o pagamento voluntário do valor em dívida e para a entrega de um exemplar da escritura pública de compra e venda para que seja cumprida a obrigação da minha constituinte junto do IMPIC. Findo tal prazo, sem mais aviso, intentarei a respectiva acção judicial. Sem outro assunto e momento, atentamente. […]» .
31. Os Réus não deram qualquer resposta à missiva referida no ponto antecedente, nem procederam ao pagamento de qualquer montante à Autora, tendo esta instaurado a presente ação no dia 24-04-2020.
32. O imóvel identificado no ponto n.º 2 estava a ser publicitado noutras agências, aquando da sua publicitação por parte da Autora.
33. Os Réus nunca receberam na sua conta bancária o sinal identificado no ponto n.º 16 e enviado pelos interessados DD e EE.
34. A Autora não forneceu aos Réus uma via do acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto n.º 18, após a assinatura de DD e EE.
35. Os Réus colocaram à venda o imóvel identificado no ponto n.º 2 e aguardavam com ansiedade essa venda, por estarem a viver com dificuldades financeiras, derivadas de um acidente de viação sofrido pelo Réu BB, que ficou impossibilitado de trabalhar durante uma longa temporada.»
FACTOS NÃO PROVADOS
«a) A Autora não deu conhecimento aos Réus de que os interessados DD e EE tinham assinado o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto n.º 18 dos factos provados, bem como do pagamento do sinal, mencionado no ponto n.º 16 dos factos provados.
b) Na sequência do descrito no ponto n.º 20 dos factos provados, a Ré AA questionou o agente imobiliário da Autora, CC, se os interessados DD e EE já tinham assinado o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto n.º 18 dos factos provados, o que qual respondeu que não.
c) Na sequência do descrito no ponto anterior, a Ré AA comunicou ao agente imobiliário da Autora, CC, que, uma vez que os interessados DD e EE não davam uma garantia que iam mesmo comprar o imóvel identificado no ponto n.º 2 dos factos provados, teriam de o vender às pessoas apresentadas pela agência imobiliária ERA, ao que CC respondeu que ia informar os interessados para não assinarem o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto n.º 18 dos factos provados, porque o imóvel já estava vendido.
d) Após, a receção da carta referida no ponto n.º 25 dos factos provados, os Réus dirigiram-se ao agente imobiliário da Autora – CC – para lhe perguntarem o que significava a referida missiva, uma vez que ele tinha dito que os interessados DD e EE não tinham assinado o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto n.º 18 dos factos provados, tendo CC dito aos mesmos que ia ver o que se passava, dando uma resposta posteriormente, o que nunca ocorreu.
e) Os Réus tomaram apenas conhecimento, no momento constante do ponto n.º 26 dos factos provados, que os interessados DD e EE tinham assinado o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto n.º 18 dos factos provados, e que tinham prestado o sinal.»
C- Do Conhecimento das Questões Colocadas no Recurso
1. Impugnação da decisão de facto
Os Apelantes impugnam o ponto 21 dos factos provados («21. Em data não concretamente apurada, mas entre os dias 03 de dezembro de 2016 e 05 de dezembro de 2016, os Réus desistiram de vender o imóvel identificado no ponto n.º 2 aos interessados DD e EE, uma vez que tinham outro interessado na compra do imóvel [cf. Ponto anterior] – o que comunicaram ao agente imobiliário CC.») pretendendo que a sua redação seja alterada para: «No dia 01 de dezembro de 2016 os Réus desistiram de vender o imóvel identificado no ponto n.º 2 aos interessados DD e EE, uma vez que tinham outro interessado na compra do imóvel [cf. Ponto anterior] – o que comunicaram ao agente imobiliário CC.»)
Basearam a impugnação no depoimento da testemunha CC em relação à data em que a Autora foi contatada pelos Réus comunicando-lhe a desistência da venda tendo como compradores os referidos interessados.
Na sequência do pedido de alteração da redação do ponto 21 dos factos provados, também impugnam a decisão de facto em relação às alínea a), b), e e) dos factos não provados e que se adite aos factos provados que «os interessados e os Réus não contatavam entre si», invocando quanto a este aspeto o testemunho de EE e, ainda, que se adite que «depois de os Réus lhe terem dito que iam vender a outras pessoas, CC não voltou a contactar os Réus.»
Vejamos, então, se deve ser alterada a decisão de facto, considerando que compete à Relação no âmbito dos poderes conferidos pelo artigo 662.º do CPC, desde que preenchidos os requisitos do artigo 640.º do mesmo Código quando a prova tenha sido gravada, reapreciar a decisão de facto, em ordem a formar uma convicção própria com base na análise global e crítica da prova carreada para os autos, à luz do seu valor probatório, mas também das regras da experiência e da plausibilidade, aferindo desse modo da correta valoração dos meios de prova produzidos e dos respetivos ónus de prova, levando em conta a fundamentação da decisão de facto, bem como as razões da discordância invocadas pelas impugnantes.
Quanto ao ponto 21 dos factos provados:
Está em questão apurar em termos probatórios em que dia os Réus deram conhecimento à Autora, através de CC, que desistiam de vender o imóvel aos interessados DD e EE, ou seja, se tal ocorreu entre os dias 03-12-2016 e 05-12-2016, como ficou a constar do ponto 21 dos factos provados, ou no dia 01-12-2016, como pretendem os impugnantes.
Encontra-se não impugnado que os Réus, na qualidade de promitentes-vendedores, assinaram o contrato-promessa em 30-11-2016 (cfr. ponto 20 dos factos provados) e que foi depois de o terem assinado que desistiram do negócio.
Em relação ao momento em que os promitentes-compradores assinaram o contrato-promessa de compra e venda modificado, que lhe foi enviado por e-mail de 02-12-2016 e devolvido para a Ré por e-mail de 05-12-2016 (cfr. docs. 10 e 13 da p.i.), decorre dos factos provados sob os n.ºs 14 a 17, que esse momento se situou entre os dias 02-12-2016 e 05-12-2016, ou seja, entre o momento em que lhe foi enviado por e-mail o contrato-promessa modificado e o momento em que o remeteram assinado à Autora documentando também a transferência do sinal ocorrida no dia 03-12-2016 (cfr. doc. 12 da p.i que documenta o pedido e a realização da transferência nessa data).
Sendo assim, para efeitos de apreciação da impugnação do ponto 21 dos factos provados, o que cabe apurar é tão só se a comunicação da desistência da celebração do negócio de venda do imóvel ao referidos promitentes-compradores por parte dos Réus à Autora, ocorreu antes ou depois dos referidos interessados terem assinado o contrato-promessa.
O tribunal a quo considerou que as declarações de parte da Ré e o testemunho de CC não eram coincidentes nesse ponto, porquanto a Ré declarou que, em momento que não conseguiu precisar mas depois dela e o Réu terem assinado o contrato-promessa, perguntou à testemunha se os interessados já tinham assinado o contrato-promessa e este disse-lhe que não, enquanto a testemunha referiu que informou os Réus que os promitentes-compradores já tinham assinado o contrato-promessa, mas que os Réus persistiram na desistência do negócio.
Tendo o tribunal recorrido considerado que, em face das regras da experiência comum, «(…) que tal desistência terá ocorrido entre os dias 03 e 05 de dezembro de 2016, pois que se tivesse ocorrido nos dias 01 e 02 de dezembro de 2016, com certeza os interessados DD e EE seriam avisados e já não teriam realizado no dia 03 de dezembro de 2016 a transferência do sinal para a Autora – conforme decorre do documento bancário de fls. 33 [essa desistência, por outro lado, não poderá ter ocorrido no dia 06 de dezembro 2016 e em diante, tendo por referência que nesse dia os interessados DD e EE já tinham remetido um email para a Autora a pedir a devolução do sinal – cf. emails de fls. 35 – sob a designação de docs. n.ºs 14 e 15 na petição inicial].»
Auditados estes meios de prova e os documentos juntos aos autos, formámos convicção semelhante à do tribunal recorrido quanto ao facto da comunicação da desistência por parte dos Réus ter ocorrido entre os referidos dias 03 e 05 de dezembro de 2016 e não no dia 01-12-2016 como afirmado pela testemunha CC.
Disse este que no dia seguinte à assinatura dos promitentes-vendedores, situando tal facto no dia 01-12-2016, os Réus vieram ter com ele comunicando-lhe que já não queriam vender a DD e EE mas a um outro interessado que queria comprar imediatamente, apresentado por outra imobiliária.
Só que esta declaração é inconsistente com o facto do contrato-promessa na sua versão final, assinada pelos promitentes-vendedores em 30-11-2016, ter sido enviada aos promitentes-compradores em 02-12-2016 para estes o assinarem. Se a Autora soube antes do envio que os vendedores tinham desistido, porque enviar-lhe o contrato-promessa modificado para colher a assinatura dos promitentes-compradores?
Mais à frente no depoimento desta testemunha surge nova incongruência quando disse que o contrato-promessa foi enviado para os promitentes-compradores num momento em que eles já tinha feito a transferência para a conta clientes da Autora. Ora, a transferência data de 03-12-2016. Sendo assim, nesta versão, o contrato-promessa teria sido enviado posteriormente a esta data, ou seja, depois do referido dia 01-12-2016 e até depois do dia 03-12-2016, o que colide com o teor do doc. 10 da p.i. donde decorre que o envio do contrato-promessa foi feito através do e-mail enviado em 02-12-2016 (cfr. ponto 14 dos factos provados).
Ainda mais à frente, a testemunha refere o procedimento (algo incompreensível, diga-se) quanto à assinatura e rubrica do contrato-promessa por parte dos promitentes-compradores, acabando por dizer que o contrato-promessa foi assinado pelos promitentes-compradores no dia em que lhe foi enviado por e-mail, ou seja, dia 02-12-2016, mas de seguida diz que o sinal foi transferido para a conta da Autora dois dias antes da assinatura do contrato, o que volta a contradizer o que anteriormente dito quanto ao dia da assinatura do contrato-promessa e quanto ao dia da transferência do sinal.
Ainda mais à frente, a testemunha volta a dizer que no dia seguinte àquele em que iam fazer a transferência do sinal para o promitentes-vendedores, estes lhe comunicaram que não queria vender a casa e que tinham outro comprador, reiterando que pensava que tinha sido no dia 01-12-2016.
Ora tendo a transferência do sinal ocorrido em 03-12-2016, o dia seguinte não pode ser o dia 01-12-2016, data que a testemunha refere no início do depoimento como tendo sido o dia em que a Ré o informou da desistência.
Em termos de análise crítica deste depoimento o que sobressaí é sua inconsistência quanto ao momento em que os Réus comunicaram que desistiram da venda aos interessados correlacionado com a data em que os promitentes-compradores assinaram o contrato-promessa.
Ficando até a dúvida quanto ao dia em que a testemunha considera que os promitentes-compradores assinaram o contrato-promessa, pois, aparentemente, constrói todo o seu raciocínio com base no facto da assinatura das duas partes ter ocorrido no dia 30-11-2016, embora reconheça que houve alterações posteriores à redação do contrato-promessa e que a assinatura dos promitentes-compradores da versão final do contrato-promessa ocorreu na sequência do envio do e-mail de 02-12-2016.
Todavia, sublinha-se que mesmo fazendo fé na tese da testemunha quanto ao momento da assinatura do contrato-promessa ter ocorrido no dia 30-11-2016 pelas duas partes, ainda assim, é contraditório com a afirmação da transferência do sinal ter ocorrido antes dessa data, quando a prova indica precisamente o contrário.
Ou seja, deste depoimento percebe-se que houve alterações à redação inicial do contrato-promessa e que, em determinado momento, já tinha sido feita a transferência do sinal e os promitentes-compradores ainda tinham de assinar a versão final do contrato-promessa e que terá sido nesse intermeio, mas depois de já ter sido enviada a versão final aos promitentes-compradores, que os Réus desistiram da venda àqueles compradores.
Mas, seguramente, o que não se pode retirar em termos probatórios deste depoimento é que, em 01-12-2016, os Réus comunicaram à Autora que desistiam do negócio.
Por outro lado, as declarações de parte da Ré ao evidenciarem que também não conseguiu concretizar num dia certo a conversa que teve com a testemunha, permite que se tenha como acertado o modo como o tribunal a quo formou a sua convicção quanto ao facto em apreciação, ou seja, que retire as ilações de facto que retirou dos documentos juntos aos autos mormente interpretados à luz das regras da experiência comum e da normalidade das coisa (cfr. artigos 349.º e 351.º do Código Civil).
Acresce que a testemunha EE no seu depoimento disse que só enviaram o sinal depois de terem recebido a versão do contrato-promessa com a inclusão de uma cláusula referente à concessão do empréstimo bancário, o que vem corroborar o facto do contrato-promessa na sua versão final, ou seja, a que emergiu do fim das negociações, ter sido assinado em momento consentâneo e contemporâneo com a transferência do sinal, portanto no intervalo de tempo mencionado no ponto 21 dos factos provados.
Ponderando todos estes meios de prova, corrobora-se plenamente a conclusão alcançada pelo tribunal a quo e que plasmou na redação do ponto 21 dos factos provados, improcedendo a impugnação em relação a este ponto.
Quanto à impugnação das alíneas a), b) e e) dos factos não provados: («a) A Autora não deu conhecimento aos Réus de que os interessados DD e EE tinham assinado o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto n.º 18 dos factos provados, bem como do pagamento do sinal, mencionado no ponto n.º 16 dos factos provados.
b) Na sequência do descrito no ponto n.º 20 dos factos provados, a Ré AA questionou o agente imobiliário da Autora, CC, se os interessados DD e EE já tinham assinado o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto n.º 18 dos factos provados, o que qual respondeu que não.
e) Os Réus tomaram apenas conhecimento, no momento constante do ponto n.º 26 dos factos provados, que os interessados DD e EE tinham assinado o acordo designado de «contrato promessa de compra e venda», referido no ponto n.º 18 dos factos provados, e que tinham prestado o sinal.»), consta da fundamentação da decisão de facto que tal matéria foi dada como não provada em face da análise que o tribunal recorrido fez das declarações de parte dos Réus e do depoimento da testemunha CC, assim concluindo que foram dados como «(…) não provados os factos constantes sob as als. a) e e) [os factos constantes sob als. b), c) e d) também foram dados como não provados, atento o exposto supra e que não foram confirmados pela testemunha CC, mostrando-se as declarações de parte dos Réus, per si , insuficientes para dar os mesmos como provados].»
Em relação às alíneas a) e b), dos factos não provados, tal matéria teve-se, e bem, como não provada considerando que foi produzida prova contraditória sobre esta matéria proveniente das declarações de parte da Ré e do testemunho de CC, não tendo, por isso, sido obtida a suficiente segurança em termos probatórios para de ter tal factualidade como provada.
Quanto à alínea e) dos factos não provados também não nos merece qualquer reserva o acerto da decisão de facto, porquanto não foi carreada para os autos prova segura sobre o momento os Réus tomaram conhecimento que os interessados tinham assinado o contrato-promessa referido no ponto 18 dos factos provados.
Em relação ao aditamento pretendido («os interessados e os Réus não contatavam entre si»), o mesmo não tem qualquer interesse para a decisão da causa considerando a existência de um contrato de mediação imobiliária, aferindo-se a responsabilidade das partes outorgantes desse contrato em razão da sua atuação no cumprimento ao contrato, sendo que no contrato de mediação imobiliária junto aos autos não existe qualquer cláusula que crie a obrigação da Autora potenciar o contato direito entre interessados na compra e os vendedores na fase da angariação dos clientes e celebração do contrato-promessa de compra e venda.
Em relação ao aditamento pretendido («depois de os Réus lhe terem dito que iam vender a outras pessoas, CC não voltou a contactar os Réus.» também este facto não tem qualquer interesse para a decisão da causa por se situar em momento posterior ao relevante para a decisão da questão em apreço, ou seja, após a assinatura do contrato-promessa e desistência dos Réus em venderem aos interessados angariados pela Autora.
Em face de todo o exposto, improcede a impugnação da decisão de facto, mantendo-se inalterada a decisão de facto saída do julgamento e plasmada na sentença recorrida.
2. Direito da Autora a receber a remuneração prevista no contrato de mediação imobiliária.
Em sede de direito, os Recorrentes vêm defender que a Autora incumpriu o contrato de mediação imobiliária e, com base nessa invocação, defendem que não assiste à Autora o direito de receber a remuneração pela angariação dos clientes que, posteriormente, vieram a adquirir o imóvel.
O contrato celebrado entre as partes com base no qual a Autora formula a sua pretensão corresponde a um contrato de mediação imobiliária, regido pela Lei n.º 15/2013, de 08-02, que veio conformar a disciplina constante do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26-06 (transpôs para a ordem jurídica nacional a Diretiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12-12-2006, relativa aos serviços no mercado interno), posteriormente alterada pelo Decreto-Lei n.º 102/2017, de 23-08 (alteração esta não aplicável ao contrato dos autos por o mesmo ter sido celebrado em 11-11-2016 - cfr. artigo 12.º deste último diploma).
Como se refere e analisa na sentença recorrida, para a qual remetemos por razões de economia processual, em face do clausulado acertado pelas partes no documento 4 junto com a p.i., «O contrato de mediação pode definir-se como o contrato pelo qual uma das partes [o mediador] se obriga a promover, de modo imparcial e independente, a aproximação de duas ou mais pessoas [o comitente/solicitante e os solicitados], com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição por parte do comitente [neste sentido, Carlos Lacerda Barata, Contrato de Mediação, in Estudos do Instituto de Direito do Consumo, Vol. I, Almedina, 2002, p. 192].
A mediação assume-se como uma prestação de serviços, a que se aplicam, adaptadamente, as regras do contrato de mandato, conforme prescreve o art. 1156.º do C.C..»
Pacificamente na doutrina e na jurisprudência tem sido entendido que estamos perante um contrato de mediação imobiliária, caraterizado como contrato bilateral, sinalagmático, oneroso e formal, quando se verifiquem os seguintes requisitos:
i) A prática de atos pelo mediador com o fito da celebração de um negócio jurídico entre comitente e terceiro, traduzindo-se tal atividade numa obrigação de meios e não de resultado;
ii) A atuação do mediador é dotada de autonomia e independência, ou seja, o mediador tem como objetivo encontrar um interessado e aproximar as partes[3], mas não atua, nem contrata em nome do comitente, não participando juridicamente com a sua vontade na celebração do contrato visado pelo comitente;
iii) O direito ao recebimento da retribuição paga pelo comitente se o negócio se concretizar;
iv) A existência de uma relação de causalidade entre a atividade do mediador e o negócio celebrado.
Sendo que esse nexo de causalidade para conferir o direito de remuneração à mediadora, como se lê no Ac. da Relação de Coimbra de 09-09-2004, «(…) não exige que a sua actividade, com vista à consecução do negócio, seja contínua e ininterrupta, no sentido de que tenha participado em todas as tentativas até à sua fase conclusiva, antes sendo apenas necessário que ela indique a pessoa disposta a fazer o negócio e consiga a sua adesão à celebração deste; e competindo ao comitente a prova de factos interruptivos de tal nexo.»[4], o que também se encontra reiterado, entre outos, no Ac. da Relação de Lisboa de 22-02-2022[5].
Acrescentando-se, como é referido na sentença, citando doutrina conceituada sobre a questão, que «(…) a actividade do mediador deve ter contribuído de forma decisiva ou importante para a conclusão do contrato, não tendo, porém, que ser a única causa.»[6]
Sendo que em relação ao ónus de prova, como é dito no último aresto citado, «3– Incumbe ao mediador o ónus de provar que a celebração do contrato visado resultou da sua actividade, enquanto facto constitutivo do seu direito à retribuição.»
No caso dos autos, o contrato de mediação imobiliária celebrado pelas partes, em 11-11-2016, era simples (sem cláusula de exclusividade) e teve como objeto obrigar-se a Autora a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra, desenvolvendo, para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis, pelo preço de €229.000,00, para a aquisição do prédio urbano, destinado à habitação, propriedade dos Réus AA e BB, sito na Urbanização 1, Lote 1, Torre, Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...45 e inscrito na matriz predial urbana com o artigo n.º ...69, tendo estes, por sua vez, se obrigado a pagar àquela, no caso de conseguir um interessado na aquisição que celebrasse o negócio de compra e venda com os comitentes/vendedores, pagarem-lhe a quantia de 5%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescida de I.V.A. à taxa legal de 23% (cfr. artigos 2.º, n.º 1 e 2, 16.º, n.º 1, 19.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013).
A Autora diligenciou de acordo com a obrigação assumida e logrou encontrar interessados na aquisição nos moldes que os donos do imóvel aceitaram plasmando tal acordo num contrato-promessa de compra e venda, tendo a Autora tido uma intervenção decisiva, ou, pelo menos, importante, para a celebração do negócio que os comitentes pretendiam realizar, angariando os clientes, mostrando o imóvel e aproximando as partes em relação aos termos do negócio da celebrar (cfr. factos provados sob os pontos 5 a 19).
Por outro lado, a não concretização de negócio foi alheia à atuação da Autora, pois foram os Réus que desistiram do negócio (cfr. ponto 21 dos factos provados).
Ora, tendo sido estes mesmos clientes que, posteriormente, vieram a adquirir o imóvel na sequência dos acontecimentos descritos nos pontos 26 a 28, não ocorre como pretendem os recorrentes a interrupção do nexo de causalidade entre a atividade da mediadora e o negócio celebrado (compra e venda), porquanto foi por estes interessados já terem sido antes angariados pela Autora que determinou de forma decisiva a concretização do negócio que antes se tinha gorado por razões imputáveis aos vendedores.
A intervenção da mandatária dos interessados desbloqueou a situação, é certo, mas a atividade de angariação e de aproximação da partes para a celebração do negócio foi exclusivamente decorrente da atividade de mediação desenvolvida pela Autora.
Assim sendo, logrou a Autora demonstrar os factos constitutivos do direito ao recebimento da remuneração pela sua atividade (artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil) ao provar que a celebração do contrato de compra e venda do imóvel dos Réus aos compradores DD e EE resultou da sua atividade de mediação.
Ao invés, os Réus não lograram provar os factos modificativos, impeditivos ou extintivos desse direito (artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil), porquanto não provaram qualquer facto relevante em termos de interrupção do nexo causal entre a atividade da mediadora e a celebração da compra e venda.
Deste modo, nenhuma censura merece a sentença recorrida ao concluir: «(…) a atividade desenvolvida pela Autora mediadora traduziu-se num benefício e foi causal do negócio celebrado entre os interessados DD e EE e os Réus».
Referem, agora, os Recorrentes para imputar à Autora incumprimento contratual, que, em 02-02-2016, enviaram aos interessados um contrato-promessa contra a sua vontade comunicada em 01-12-2016, não informando os interessados que já não pretendiam vender-lhes o imóvel, recebendo, ademais, o sinal que os mesmos prestaram, imputando-lhes, desse modo, uma conduta que denota falta de correção, imprudência e negligência.
Alegando, ademais, que só vieram a saber a partir de 13-12-2016 que os interessados tinham assinado o contrato-promessa, tendo perdido a confiança na Autora, tornando-se-lhes inegável a subsistência do vínculo contratual, que reconhecem nunca terem formalmente comunicado à Autora por escrito para porem fim ao contrato.
Ora, os factos provados não evidenciaram que a Autora tenha agido nos termos referidos pelos Réus, nem que se lhe possa imputar qualquer incumprimento contratual.
Desde logo, porque os Réus não lograram provar que a Autora atuou nos termos mencionados pelos Réus, o que decorre da improcedência da impugnação da decisão de facto.
Efetivamente, o que resultou provado foi que os Réus desistiram de celebrar o contrato de compra e venda como os interessados angariados pela Autora numa fase em que o contrato-promessa, já assinado pelo Réus, se encontrava no poder dos interessados para o assinaram, tendo os mesmos não só procedido à assinatura do mesmo, como transferiram o sinal referido no contrato-promessa precisamente na janela temporal em que os Réus decidiram desistir do negócio.
Ora, esta atuação dos Réus não pode ser transformada numa censura ético-jurídica traduzida em incumprimento contratual por parte da Autora, ou abuso de direito como os recorrentes chegam a mencionar, por ter enviado o contrato-promessa aos interessados de acordo com as condições aceites pelos Réus e aceite a transferência do sinal, que posteriormente devolveu quando se logrou o prosseguimento da negociação.
Sendo que a propósito da transferência do sinal para a conta da Autora, não decorre do contrato-promessa a proibição do sinal ser previamente depositado na conta da mediadora; o que resulta da cláusula terceira n.º 2, alínea a), é que a quitação só é dada quando o valor entrar na conta bancária dos promitentes vendedores, ou seja, o facto da mediadora ter recebido na sua conta bancária a transferência do sinal em nada prejudica os comitentes, nem os interessados, bastando apenas que a mediadora fizesse chegar à conta bancária dos comitentes o respetivo valor, considerando-se apenas nesse momento dada a respetiva quitação.
Não se vislumbrando, pois, que haja qualquer conduta imprudente ou negligente da Autora quando assim atuou (envio do contrato-promessa para os interessados assinarem em conformidade com o contratualizado e recebimento do sinal na sua conta).
Nem tão pouco quando não diligenciou pelo estabelecimento de contatos diretos entre os interessados e os Réus, porquanto a essência do contrato de mediação é o de angariação de interessados e a aproximando as vontades das partes tendentes à celebração do negócio e não ao estabelecimento de contato direito entre os interessados e os comitentes. Sendo que no contrato do mediação também não resultava tal obrigação para a mediadora.
Por todas estas razões, também não se entende que se verifique o alegado abuso de poderes de representação por parte da mediadora Autora uma vez que os factos provados evidenciam que agiu em conformidade com os interesses dos comitentes; nem a Autora logrou provar o inverso.
Finalmente, importa referir que os Réus nunca resolveram por incumprimento o contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora (cfr. artigo 808.º do Código Civil), apesar do mesmo se renovar automaticamente por períodos sucessivos de seis meses (cfr. cláusula 8.ª), nem tão pouco o denunciaram nos termos da parte final da mesma cláusula 8.ª.
Donde, a invocação da inexigibilidade da subsistência do referido contrato não tem arrimo na conduta dos Réus e apenas visa eximirem-se à responsabilidade do pagamento da remuneração devida à Autora.
Consequentemente, nenhuma censura merece a sentença recorrida quando condenou os Réus a pagarem à Autora a remuneração prevista no contrato de mediação imobiliária em causa nos autos.
3. Da taxa de juros
Insurgem os Recorrentes quanto à condenação em juros de mora vencidos no montante de €1.570,76, contados desde 06-05-2017 (data da celebração do contrato de compra e venda) até 24-04-2020 (data de entrada da p.i.).
Tal condenação assentou na aplicação do artigo 805.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil, tendo o tribunal a quo considerado que a obrigação tinha prazo certo.
Mas tal raciocínio não pode ser corroborado.
Com efeito, nos termos do artigo 804.º, n.º 2, do Código Civil: «O devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido», prescrevendo o n.º 1 do artigo 805.º do mesmo Código Civil que: «O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir».
«Há, porém, mora do devedor, independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo» (n.º 2, alínea a) do citado artigo 805.º).
Por último, «Na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora» (artigo 806.º, n.º 1, do Código Civil).
De acordo com o citado regime legal, a regra prevista no n.º 1 do artigo 805.º do Código Civil, que prescreve que o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir, é excecionada, mormente pelo n.º 2 alínea a), do mesmo preceito, quando, independentemente de interpretação, a obrigação tiver prazo certo.
A obrigação a que se refere o n.º 2, alínea a), do artigo 805.º do Código Civil é aquela que de antemão tenha efetivamente um prazo certo, ou seja, tem de existir previamente a fixação do lapso de tempo calendarizado de modo a tornar inequívoco o momento exato (dia) em que o devedor deve cumprir.
O que é diverso de estar previsto ou referido o cumprimento por reporte a um evento ou acontecimento, determinável, mas não determinado.
Como se refere no Ac. RC, de 10-07-2014[7]:
«II – Não corresponde à fixação de um prazo certo, não dispensando a interpelação, a referência a um evento ou acontecimento, determinável mas não determinado (do tipo: pagar no final de todos os trabalhos), quando a este evento se não siga a efectiva fixação de um prazo passível de determinação pelo calendário.»
No caso, no contrato de mediação imobiliária não foi fixado um prazo certo para o pagamento da remuneração como se pode concluir da leitura das cláusulas 5.ª , n.º 3 do contrato de mediação imobiliária, onde ficou escrito: «3- O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições, 50% após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.»- cfr. facto provado 3.
Ou seja, o pagamento da remuneração da mediadora fixou indexado a um acontecimento determinável, mas não determinado em termos de dia. Assim, a remuneração será devida, em parte, quando for celebrado o contrato-promessa e, noutra parte, quando for celebração do contrato definitivo, mas nada é dito sobre quando ocorrerão esses dois acontecimentos.
Por conseguinte, não estamos perante uma obrigação com prazo certo, sendo inaplicável a alínea a) do n.º 2 do artigo 805.º do Código Civil, vencendo juros moratórios a obrigação dos devedores após haver interpelação, no caso, judicial para cumprir, o que apenas se verificou com a citação dos Réus, aplicando-se, consequentemente, o n.º 1 do artigo 805.º do Código Civil.
Nesta parte, procede a apelação.
4. Responsabilidade por custas
Dado o recíproco decaimento, as custas ficam a cargo dos apelantes e da apelada na proporção do vencimento (artigo 527.º do CPC), sendo a taxa de justiça do recurso fixada pela tabela referida no n.º 2 do artigo 6.º do RCP.
III- DECISÃO
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar parcialmente procedente a apelação, revogando a sentença recorrida na parte referente à condenação em juros de mora vencidos nos termos do dispositivo, condenando, antes os Réus, no pagamento de juros vencidos e vincendos desde a citação até efetivo e integral pagamento, à taxa legal de 4%, confirmando-se a sentença no demais decidido.
Custas nos termos sobreditos.
Évora, 07-11-2024
Maria Adelaide Domingos (Relatora)
Manuel Bargado (1.º Adjunto)
Ana Pessoa (2.ª Adjunta)
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[1] Omitiu-se a transcrição do depoimento da testemunha considerando que, nos termos do n.º 1 do artigo 639.º do CPC, as Conclusões do recurso não suportam tal reprodução.
[2] Idem.
[3] Cfr. Ac. RC, proferido em 03-11-2015, processo n.º 115257/14.5YIPRT.C1 (Jorge Arcanjo), disponível em www.dgsi.pt.
[4] Proferido no proc. n.º 1421/12.1TBTNV.C1 (Carlos Moreira), em www.dgsi.pt
[5] Proferido no proc. n.º 1020/19.7T8CSC.L1-7 (Micaela de Sousa), em www.dgsi.pt
[6] HIGINA ORVALHO CARVALHO, Contrato de Mediação, Almedina, 2014, pp. 298 e 410.
No mesmo sentido, cfr., ainda, Ac. RL, de 30-06-2020, no proc. n.º 2450/18.7T8TVD.L1-7 (Cristina Silva Maximiano), em www.dgsi-pt
[7] Proferido no proc. n.º 3120/10.0T2OVR.C1 (Teles Pereira), em www.dgsi.pt