Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 7678/18.7T8STB.E1 |  |
DENÚNCIA DO CONTRATO
(Sumário da Relatora)
Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal
Juízo Local Cível de Setúbal - Juiz 2
I. Relatório
(…) – Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda., com sede social na Estrada Nacional 379, Área Comercial (…) - Loja H – Volta da (…), em Palmela, instaurou contra (…), viúva, e (…), casada, ambas residentes na Av. (…), n.º 29, r/c, Dto., em Setúbal, acção declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, pedindo a final a condenação das demandadas no pagamento da quantia de € 14.145,00 (catorze mil, cento e quarenta e cinco euros), acrescida dos juros de mora à taxa legal de 4% que se venceram desde 27/09/2018 e vincendos até integral e efetivo pagamento.
Para tanto alegou, em síntese, dedicar-se à atividade de mediação imobiliária, no exercício da qual celebrou com as RR contrato de mediação em regime de exclusividade, tendo em vista a venda do imóvel que identificou. No cumprimento do acordo celebrado promoveu a venda do prédio, tendo encontrado interessado no negócio pelo preço pretendido pelas RR, de que lhes deu conhecimento. Não obstante, recusaram-se as demandadas a vender, tendo denunciado ilicitamente o contrato de mediação celebrado com a autora, pelo que é devida a remuneração convencionada.
*
Citadas, as RR apresentaram longa (e repetitiva) contestação, na qual defendem ter denunciado validamente o contrato em data anterior ao surgimento do dito interessado na imediata aquisição do bem sendo que, em todo o caso, não foi por culpa sua que o negócio não se concretizou. Mais alegaram não terem sido informadas no acto da celebração do contrato do conteúdo da cláusula de exclusividade e suas consequências, ónus que recaía sobre a autora, responsável que foi pela elaboração do clausulado, invocando a seu favor o regime decorrente do DL 446/85, de 25 de Outubro.
*
Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador tabelar, com delimitação do objecto do litígio e enunciação dos temas da prova, peças não reclamadas.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença que decretou a total improcedência da acção, com a consequente absolvição das RR do pedido.
Inconformada, apelou a autora e, tendo desenvolvido nas alegações apresentadas as razões da discordância com o decidido, formulou a final as seguintes conclusões:
“A) A decisão da matéria de facto padece de erro de julgamento e de erro na apreciação da prova, não tendo o Tribunal considerado na decisão sobre os provados factos alegados na petição inicial essenciais à boa e justa decisão da causa e sobre os quais foi produzida prova inequívoca.
B) O Tribunal a quo devia ter considerado nos factos provados, por serem importantes à boa decisão da causa, os factos alegados nos artigos 14.º a 20.º da petição inicial, e cuja prova decorre do depoimento prestado pela testemunha (…), prestado a 02/04/2019, e gravado a (…), de min. 15.38 a min. 16.19; de min. 16.27 a min. 17.29; de min 19:40 a min 20:41.
C) Com base no mesmo depoimento, entende-se ainda que devia ter ficado provado o facto vertido na al. c) dos factos não provados, ou seja, que (…) visitou o imóvel na companhia de (…).
D) Devia ainda ter dado como provado, em face do documento de fls. 26 e do depoimento de (…), que o cliente (…) apresentou uma proposta de compra pelo valor de duzentos e trinta mil euros, não se limitando a remeter, como faz na decisão sobre os factos provados e não provados, para o aludido documento (depoimento prestado a 02/04/2019, e gravado a …, de min. …).
E) Ficou comprovado em julgamento, conforme alegado em sede de petição inicial, que as recorridas alteraram o preço da venda durante as visitas em curso, o que inviabilizou a negociação com um interessado que surgiu em fevereiro de 2018.
F) O tribunal também devia ter dado como provado que “na conversa referida em 9) a ré (…) afirmou que iria falar com a mãe” (al. d) factos não provados), com base no depoimento de (…), gravado de min 22:40 a min 22:44): “A dona (…) disse-me que precisava de falar com a mãe e depois que me diria alguma coisa”.
G) Os factos, tal como provados na Sentença recorrida, constituem as recorridas na obrigação de pagamento da remuneração contratualmente acordada ao abrigo do que dispõe o n.º 2 do artigo 19.º, por se não ter concretizado o negócio com (…) por facto exclusivamente imputável às rés.
H) No caso, verifica-se que a recorrente conseguiu que (…) apresentasse uma proposta de compra do imóvel das rés pelo preço de duzentos e trinta mil euros, conforme resulta provado no facto vertido no n.º 12 dos Factos Provados: “No dia 26/09/2018, o cliente (…) assinou o documento intitulado “Proposta de Compra – Modelo 1”, junto a fls. 26, cujo teor se dá por integralmente reproduzido”.
I) O interessado foi encontrado pela autora na vigência do contrato de mediação imobiliária, não podendo produzir efeitos e sendo ineficaz a denúncia feita pela ré (…) por mensagem de correio eletrónico remetida a (…) em 26/08/2018.
J) Por um lado, não sendo lícita a denúncia antecipada do contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, nada obsta a que a imobiliária continue a sua atividade como, no caso, fez, e que culminou, efetivamente, com a obtenção de uma proposta de compra nas condições negociadas com as rés no contrato celebrado.
K) Mesmo que assim se não entendesse, apenas a ré (…) teria denunciado o contrato, mantendo-se o vínculo com a ré (…) e, por conseguinte, a mesma vinculada ao pagamento da remuneração.
L) Mas mesmo que assim se não entendesse, sempre seria de concluir pela ineficácia da denúncia do contrato por força da conduta que as rés adotaram posteriormente ao envio da referida mensagem de correio eletrónico.
Porquanto praticaram atos incompatíveis com a pretendida denúncia/”anulação”, conforme comprovado nos factos julgados provados os números 8), 9), 10) e 11) da douta Sentença e resultante do depoimento de (…), gravado a 02/04/2019, e gravado a (…), minutos 19:40 a 20:41; 21:46 a min 22:44; 22:50 a 23:21; 23:55 a min 24:41; 24:41 a min 24:48;
M) Também a testemunha (…) explicou ao Tribunal que foi às Finanças tratar do assunto das mais-valias, tendo, inclusive, trocado informações telefónicas com a ré (…).
N) Resulta, do exposto, que as rés praticaram atos demonstrativos da intenção de manutenção do contrato de mediação imobiliária e servindo-se dos serviços contratados para lograr interessado na compra do seu imóvel após o envio da mensagem de correio eletrónico a (…) a comunicar a “anulação do contrato”.
O) Ao aceitarem marcar uma visita ao imóvel, discutirem a proposta apresentada e pedirem serviços de natureza fiscal relacionados com a potencial venda, as rés praticaram atos compatíveis com a manutenção do contrato de mediação imobiliária celebrado com a autora e incompatível com a sua anulação comunicada por e-mail em agosto de 2018.
P) Se não pretendessem a manutenção do contrato após 26/08/2018, as rés teriam remetido à autora uma carta registada com aviso de receção, conforme comunicado por (…), o que só vieram a fazer em setembro de 2018, após saberem da proposta de (…) em comprar pelas condições constantes da adenda ao contrato de mediação imobiliária (conforme facto provado no ponto 15) da douta Sentença; depoimento de …, de min 25:25 a min 25:32; min 30:54 a min 32:25 e documento 24 da petição inicial).
Q) O não envio de uma carta registada para a autora após esclarecimentos da testemunha (…) quanto à ineficácia da denúncia comunicada por email e o envio da comunicação registada para a autora apenas em 28/09/2018, de acordo com a indicação da testemunha (…), demonstra que as rés deram sem efeito a comunicação de 26/08/2018, mantendo o contrato em vigor e fazendo crer o mesmo à autora.
R) Com a sua conduta as rés fizeram crer à autora que o contrato se mantinha, só assim se justificando que a autora tenha praticado todos os atos destinados à concretização do negócio com (…) a pedido das rés, designadamente da ré (…) (depoimento de …, de min 32:25 a min 33:14).
S) Pelo que deveria o Tribunal a quo ter considerado que a autora encontrou interessado na concretização do negócio ainda na vigência do contrato.
T) A conduta das rés consubstancia, ademais, abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, ao refutarem a existência de contrato para não pagar a remuneração apesar de terem praticado atos concludentes com a vigência do mesmo, pedindo expressamente serviços à autora no âmbito de uma proposta de venda por esta intermediada.
U) Refuta-se ainda a conclusão do Tribunal de que a autora não terá angariado um verdadeiro interessado na compra, o que defende com o facto de o mesmo nem sequer ter visitado o interior do mesmo, o que, salvo o devido respeito, não é real e decorre do depoimento de (…), de min 19:43 a min 20:11.
V) A proposta apresentada e junta a fls. 26 dos autos é inequívoca quanto ao interesse do referido cliente, que propõe pagar os € 230.000,00 e de imediato, sem recurso a financiamento (tb depoimento de …, de min 24:30 a min 26:54).
W) Pelo que jamais com o fundamento na falta de um efetivo interessado na compra do imóvel poderia o Tribunal a quo ter justificado a improcedência da ação.
X) Pelo que o Tribunal deveria ter condenado as rés a pagar a remuneração à autora.
Y) Ao absolver as rés do pedido, o Tribunal a quo faz uma errada aplicação do artigo 19.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro”.
Com os transcritos fundamentos concluiu pela procedência do recurso.
Contra-alegaram as demandadas, defendendo a manutenção do decidido.
*
Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objecto do recurso, são as seguintes as questões submetidas à apreciação deste Tribunal:
i. Indagar da existência de erro no julgamento dos factos:
ii. Decidir da validade e eficácia da denúncia;
iii. Determinar se as Rés actuam em abuso de direito, devendo ser condenadas no pedido formulado.
*
i. impugnação da matéria de facto
A apelante diz ter ocorrido erro de julgamento, porquanto, não se pronunciou o Tribunal sobre os factos por si alegados na petição sob os art.ºs 14.º a 20.º, os quais assumem relevância para a decisão da causa, tendo resultado demonstrados por força do testemunho de (…), nas passagens que identifica, e documentos referenciados na petição.
Com fundamento no mesmo testemunho, alega, deve ainda ter-se por assente i. o alegado em 22.º da petição; ii. que as recorridas alteraram o preço durante as visitas, o que inviabilizou a negociação com um interessado em Fevereiro de 2018; iii. devendo por último ser modificada a decisão no que se refere aos factos constantes das als. c) e d) do elenco dos não provados, os quais resultaram igualmente demonstrados.
No que respeita aos factos, no dizer da apelante indevidamente desconsiderados, que constam dos art.ºs 14. a 20.º da petição, conforme com razão alertam as apeladas, tratando-se de matéria factual que, ainda a dar razão ao impugnante, nenhuma relevância tem para a decisão da causa, vedado está ao Tribunal da Relação proceder à reapreciação da prova em ordem a determinar eventual modificação, a tal obstando o preceituado no art.º 130.º do CPC.
Com efeito, o alegado pela autora nos mencionados artigos da petição nenhuma relevância assumem porquanto, conforme a própria reconhece, a alteração do preço foi por si aceite, tendo dado origem a uma adenda ao contrato, passando a procurar interessado na aquisição pelo novo preço fixado (cfr. o alegado nos art.ºs 19.º e 20.º). Irreleva, portanto, pela mesma razão, que tenha resultado inviabilizada a negociação com o interessado surgido em Fevereiro de 2018 e que não terá aceitado o aumento do preço.
No que respeita ao alegado em 22.º da petição, onde foi alegado que “a autora não recebeu qualquer comunicação das rés no sentido de fazer cessar, fosse por que forma fosse, o contrato de mediação, mantendo a atividade contratada”, e que decorreria igualmente do testemunho prestado pela referida testemunha, tal resulta contrariado pelo teor dos pontos 7. e 15., que não vêm impugnados. Saber se as comunicações efectuadas e a que se reportam estes pontos de facto são válidas e eficazes, é questão central aqui a decidir, respeitando, contudo, à operação de subsunção dos factos ao direito, inexistindo fundamento para a pretendida alteração, que assim se indefere.
Quanto aos factos não provados sob as als. c) e d), ouvidas as testemunhas indicadas pela recorrente, resulta do teor do declarado pelo referido (…), a que a Mm.ª juíza faz menção na motivação, que, tendo-se deslocado ao imóvel com o interessado (…), não o visitaram efectivamente, uma vez que aquele não detinha as chaves, não tendo portanto acesso ao mesmo. Não obstante, a fazer fé no mesmo testemunho – e razão não se vê para dele duvidar apenas nesta parte, quando mereceu credibilidade para dar como provado que não acederam ao seu interior – aquele interessado já conhecia o imóvel de uma visita anterior, promovida por uma outra agência. Deste modo, em ordem a reflectir a prova produzida em audiência, dá-se como provado que “O cliente (…) deslocou-se ao imóvel das rés na companhia do agente (…), não tendo nessa ocasião acedido ao mesmo, mas já o tinha visitado numa ocasião anterior, na companhia do colaborador de uma outra agência imobiliária”.
No que respeita ao ponto 9., tendo o facto em causa sido efectivamente referido pela testemunha indicada, a verdade é que o valor oferecido não correspondia ao preço pedido pelas RR, o que a demandada (…), conforme dá conta o ponto 10., terá lembrado, referindo ainda que não incluía as comissões da autora. Neste contexto, não se vê a utilidade de “ir falar com a Mãe”, tendo em vista a aceitação de uma proposta inferior, e assim terá sido entendido pela própria autora, uma vez que a testemunha (…) logo no dia imediato deu conhecimento de que tinha convencido o cliente a aceitar os € 230.000,00. Deste modo, sendo possível que a Ré (…) tivesse dito que ia falar com a Mãe, não se convenceu o Tribunal de que assim tivesse efectivamente ocorrido nas precisas circunstâncias a que se reporta o facto impugnado, mantendo-se assim o julgamento da 1.ª instância.
Finalmente, insurge-se a apelante contra o facto de no ponto 12. o Tribunal se ter limitado a remeter para o documento de fls. 26, antes devendo considerar-se assente que o referido cliente (…) apresentou uma proposta de compra pelo valor de duzentos trinta mil euros.
A este respeito, e conforme consta da motivação elaborada em ordem a justificar a decisão proferida no que respeita aos pontos 8) a 15), “o Tribunal atendeu aos documentos junta a fls. 24 e 24vs, correspondente à comunicação remetida pela Idealista remetendo o contacto do cliente para a autora, a fls. 26 a 27, correspondente ao documento denominado «Proposta de Compra – Modelo 1 assinado pelo referido (…), a fls. 27vs a 28vs, correspondentes às comunicações remetidas pelo agente (…) à ré em setembro de 2018, nas quais é, no essencial, mencionada a existência de um interessado na aquisição do imóvel e que está disposto a oferecer o valor de € 230.000,00 (…)”.
Assim tendo dado por assente que o referido (…) subscreveu a minuta em causa, acrescentou-se posteriormente, embora quiçá menos correctamente em sede de enquadramento jurídico dos factos: “Quanto a esta matéria o Tribunal considerou ainda o depoimento da testemunha (…), que explicou, de forma congruente e espontânea, que entrou em contacto com o referido cliente francês em Setembro de 2018 e que o mesmo manifestou interesse na aquisição do imóvel, aceitando a final o preço. Mais referiu que comunicou a proposta à ré (…), que lhe transmitiu que o valor pretendido para si era de € 230.000,00 e lhe solicitou informação sobre as mais-valias. Referiu, ainda, que depois desse contacto a ré deixou de lhe atender qualquer telefonema, em virtude do que, subsequentemente, transmitiu-lhe, nos termos das comunicações juntas ao processo, que o cliente aceitava pagar o valor de € 230.000,00, e que, em consequência da ausência de resposta imediata das rés, o negócio não prosseguiu porque o cliente tinha urgência, pretendendo realizar o negócio nos próximos dias, e encontrava-se a negociar com outras quintas. Ponderou, outrossim, o depoimento da testemunha (…) que, enquanto funcionária administrativa, confirmou a receção do contacto do cliente (…) e explicou que na sequência das negociações com o referido cliente a testemunha (…) lhe solicitou que obtivesse informação relativa às mais-valias que as rés teriam que suportar no caso de o negócio ser concretizado, e que para tanto nessa altura falou telefonicamente com a ré (…) porque precisou de elementos adicionais para obter a informação solicitado, ao que mesma se prontificou”.
À luz dos testemunhos assim referenciados, ponderou-se de seguida que a manifestação de interesse por banda do cliente interessado não era reveladora de que o negócio estivesse em condições de ser efectivamente concretizado, considerando o facto de não ter visitado o prédio, que viu apenas da via pública, circunstância tida como “claramente indiciadora” de que a sua vontade não era definitiva e séria, apontando-se ainda a circunstância de a proposta não conter os dados do proponente, como seria normal caso existisse uma real intenção e o mesmo estivesse disposto a realizar a escritura de imediato, como alegado, pois os dados pessoais seriam sempre essenciais para dar início ao procedimento junto do notário.
Acrescentou-se, por fim, não se ter apurado que “o cliente procedeu à entrega de qualquer quantia monetária para reserva do imóvel – cheque caução, como previsto na proposta, que expressamente prevê como condições de validade a entrega de um cheque caução, que ficará à guarda da mediadora, a fim de garantir o interesse efectivo na concretização do negócio. Sendo certo ainda que das comunicações remetidas pela autora à ré (…) resulta que o interesse do cliente no imóvel das rés era relativo, na medida em que se encontrava a negociar outras propriedades, pelo que, na ausência da apresentação dessa caução, nada garante que o mesmo viesse a concretizar efectivamente o negócio para aquisição do prédio em concreto”.
Parece oportuno referir, a propósito do valor probatório do documento assinado pelo identificado (…), que a força probatória conferida pelo n.º 2 do artigo 376.º do Código Civil aos documentos particulares cuja autoria não foi impugnada só vale nas relações entre as partes. Daqui decorre que os documentos particulares escritos e assinados ou só assinados por terceiros não gozam de idêntica força probatória, sendo livremente apreciados pelo Tribunal (cfr. acórdãos do STJ de 28/5/2009, na Revista n.º 1843/08 -2.ª Secção, de 19/10/2004, no processo 05B492, e de 13/7/1004, no processo 04B2302, todos acessíveis em www.dgsi.pt). Nestes termos, nada obstava, pois, a que, tendo embora sido dado como assente que o documento foi subscrito pelo identificado cliente, fosse a consistência da dita proposta posta em causa, como foi.
A este respeito, já se afastou que o cliente não tivesse visitado o imóvel. Por outro lado, não é rigorosa a afirmação de que constava do texto da proposta como condição de validade da mesma a entrega de um cheque caução, constando tão-somente do impresso (antigo, pois faz ainda referência ao revogado DL 211/2004) que “A fim de garantir o interesse efectivo na concretização do negócio, o proponente entregará um cheque de caução que ficará à guarda da mediadora, conforme o n.º 1 do art.º 17.º do DL 211/2004”, o que não tem o mesmo significado. De todo o modo faz-se notar que efectivamente não foi feita prova nos autos da entrega de cheque desta natureza ou outra, cuja existência naturalmente conferiria consistência à proposta assinada.
Acresce que a circunstância de o documento conter apenas e só o nome do proponente, sem referência a qualquer outro elemento identificativo, e, bem assim, o facto de ter sido subscrita apenas dois dias antes da recepção da missiva a que se refere o ponto 15., permite fazer duvidar de que traduza uma real e efectiva vontade de celebrar o negócio nos dias imediatos, tendo ainda ficado por explicar o motivo pelo qual o cliente, que “andava a negociar outras quintas”, veio apressadamente a subscrever a proposta de aquisição do imóvel pertencente às RR, precisamente na agência autora, quando até era do seu conhecimento que esta nem sequer tinha acesso ao prédio, e tanto assim que o visitara por intermédio de uma outra agência. Faz-se ainda notar que sem que o cliente tivesse mantido qualquer contacto com as vendedoras, formula-se a exigência de celebração de escritura imediata, sem referência a quaisquer outras condições de contratação naturalmente relevantes, como é o caso do prazo de entrega do imóvel vendido.
No assinalado contexto, porque o testemunho prestado pelo referido (...), claramente interessado no desfecho da causa, não logrou esclarecer cabalmente os apontados aspectos, afigurando-se que as apontadas objecções confirmam o julgamento feito na 1.ª instância, mantém-se nos seus precisos termos a factualidade constante do ponto 12.
*
II. Fundamentação
De facto
Estabilizada, é a seguinte a factualidade a considerar:
1. A autora é uma sociedade comercial que tem por objeto social a mediação imobiliária e administração de imóveis por conta de outrem.
2. Encontra-se registado a favor das rés, sem determinação de parte ou de direito, o prédio urbano destinado a habitação sito na Rua (…), em (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º (…) da freguesia de Palmela, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…) da referida freguesia.
3. No dia 13/05/2016, autora e rés formalizaram um contrato denominado por «Contrato de Mediação Imobiliária», tendo por objeto a venda do prédio referido em 2), cujo teor se dá por reproduzido, no qual constam, além de outras, as seguintes cláusulas:
a. Cláusula 2.ª (Identificação do Negócio)
«N.º 1 – A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de € 200.000,00».
b. Cláusula 4. ª (Regime de Contratação)
«N.º 1 – Os segundos contratantes contratam a Mediadora em regime de Exclusividade.
«… só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação durante o respetivo período de vigência, ficando os segundos outorgantes obrigados a pagar a comissão acordada caso violem esta obrigação de exclusividade».
c. Cláusula 6. ª (Remuneração)
«N.º 1 – A Remuneração será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio pelo presente contrato, e também, uma vez que o contrato é celebrado em regime de exclusividade, caso o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário.
N.º 2 – O segundo contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
1. A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, sendo que o valor da comissão nunca poderá ser inferior a 5.000,00. Ao valor da comissão acresce IVA à taxa legal em vigor.»
d. Cláusula 9.ª (Prazo e Duração do Contrato)
«O presente contrato tem uma validade de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes, através de carta registada com aviso de receção, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.»
4. Na execução do contrato, a autora publicitou o imóvel, designadamente no portal da (…), em folhetos e revistas da (…), através de publicação de anúncios no jornal expresso e em diversas plataformas informáticas.
5. Recebeu e respondeu a pedidos de contacto de potenciais clientes interessados no prédio das rés.
6. A 18/02/2018 o preço de venda do imóvel referido na cláusula 2.ª foi alterado para € 230.000,00, valor que já englobava o montante da comissão de 5 % acordada na cláusula 6.ª.
7. A 26/08/2018, a ré (…) enviou ao agente (…) uma mensagem de correio eletrónico com o seguinte teor:
«Serve o presente para proceder à anulação de qualquer tipo de vínculo contratual estabelecido com a (…). Solicito confirmação de receção do presente e-mail».
8. No dia 21/09/2018 a autora, na execução do contrato referido em 3., entrou em contacto com um cliente interessado no prédio das rés, pretendendo visitá-lo.
8 a) O cliente (…) deslocou-se ao imóvel das rés na companhia do agente (…), não tendo nessa ocasião acedido ao mesmo, tendo-o visitado numa ocasião anterior, na companhia de colaborador de uma outra agência imobiliária.
9. No dia 25/09/2018 o agente (…) transmitiu à ré (…) que o cliente angariado aceitava adquirir o prédio referido em 2) pelo valor de € 225.000,00.
10. A ré (…) informou que o valor da venda era € 230.000,00, ao qual acrescia a comissão da autora.
11. A solicitação da ré (…) a autora obteve e transmitiu-lhe informação sobre o pagamento de mais-valias.
12. No dia 26/09/2018, o cliente (…) assinou o documento intitulado «Proposta de Compra – Modelo 1», junto a fls. 26, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
13. No dia 26/09/2018, pelas 19:34, o agente (…) enviou email à ré (…) com o seguinte teor:
«Boa Tarde D. (…),
Na impossibilidade de falar consigo, nem pessoalmente nem por telefone, apesar de me ter dito para lhe ligar, comunico pelo presente que consegui convencer o Cliente a comprar a quinta pelo valor de € 230.000,00, a pronto pagamento e que o mesmo pode realizar a escritura de imediato.
Agradeço que me informe da Vossa disponibilidade para que agende num Cartório ou Conservatória a realização do ato que titule a venda.
Grato pela atenção e desde já aguardando resposta, fico ao seu dispor.
Melhores cumprimentos»
14. No dia 27/09/2018, às 01:47, o agente (…) enviou email à ré (…) com o seguinte teor:
«Boa noite D. (…),
Não me atendeu as chamadas nem me respondeu ao email. Eu estive até agora com o cliente, que aguarda a sua resposta porque quer tomar uma decisão. Ele viu outras quintas, quer ir-se embora e deixar o assunto fechado.
A minha assistente, (…), passou o dia a pedir informações nas finanças e foi a um contabilista, para saber como se processa o pagamento das mais-valias, transmitiu-lhe a informação e eu não sei o que podemos fazer mais.
Ontem disse-me que já só pretendia vender por € 230.000,00, mais a nossa comissão, quando fui verificar o email que me enviou em que dizia pretender vender por € 215.000,00 acrescido da nossa comissão. Reenviei-lhe para a situar e também não me respondeu. Sinceramente não consigo entender o que pretende!
Aguardo com expectativa a sua resposta.
M. Cumprimentos,
(…) – (…) UP».
15. No dia 28/09/2018 a autora recebeu carta subscrita pela ré (…), na qual figura como assunto «Rescisão de Contrato», a solicitar fosse cancelada qualquer atividade de publicidade e de mediação relativa ao contrato referido em 3).
16. O prédio referido em 2), em 26/09/2018, 08/10/2018 e 29/10/2018, encontrava-se a ser publicitado no site da imobiliária «Casa (…)», nas duas primeiras datas pelo preço de € 230.000,00 e, na última, pelo preço de € 245.000,00.
17. O prédio referido em 2) não foi vendido até à presente data.
*
Factos Não Provados
Não resultaram provados quaisquer outros factos, não tendo ficado demonstrado, designadamente, que:
a) a autora aceitou o fim do contrato em 26.08.2019.
b) o agente (…), na chamada telefónica de 25 de Setembro, reconheceu que já não havia contrato.
c) o cliente (…) visitou o interior do imóvel das rés na companhia do agente (…).
d) na conversa referida em 9) a ré (…) afirmou que iria falar com a mãe.
e) o prédio estava a ser publicitado no site «Casa (…)» sem autorização e sem o conhecimento das rés.
*
De Direito
Da denúncia do contrato e do direito da autora à remuneração
O acordo de mediação pode ser definido como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à conclusão de determinado negócio entre elas, mediante remuneração”[1].
Resulta agora claro do texto legal – cfr. art.º 19.º, n.º 1 da Lei 15/2013, de 8/2, que veio estabelecer o regime jurídico da actividade de mediação imobiliária –, que a remuneração a pagar pelo mediado só é devida, em regra, com a “conclusão e perfeição do negócio visado” ou com a “celebração do contrato promessa” quando as partes assim o tenham previsto. Quando as partes tenham acordado a celebração do contrato em regime de exclusividade, é ainda devida a remuneração quando o negócio se não concretize “por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”, conforme estatui o n.º 2 do preceito.
Considerou-se na sentença recorrida, sem oposição das partes nesta sede de recurso, que entre A. e RR foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, nos termos do qual a primeira se obrigou a promover a venda do imóvel pertencente às demandadas por um preço pré-determinado, tendo clausulado que essa actividade seria desenvolvida em regime de exclusividade e correspondendo a retribuição devida a 5% do preço da venda.
Entendeu-se ainda na sentença recorrida que as apeladas haviam denunciado ilicitamente o contrato, não sendo, no entanto, devedoras da remuneração porque o interessado na aquisição só surgiu depois do contrato ter cessado os seus efeitos, sendo que, para além do mais, não se provou que o cliente angariado pela autora tivesse um real interesse na aquisição.
A recorrente insurge-se contra este entendimento, sustentando que a denúncia feita pela ré (…) através da mensagem de correio electrónico remetida a (…) em 26/8/2018 é ineficaz, não tendo produzido quaisquer efeitos; a entender-se diversamente, sempre a ré (…) se manteve vinculada e, consequentemente obrigada ao pagamento da remuneração; não é lícita a denúncia do contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, pelo que à autora era permitido continuar a sua actividade; as RR adoptaram um comportamento concludente no sentido da manutenção do vínculo; encontrou um real interessado na celebração do negócio durante a vigência do contrato, tendo portanto direito à remuneração.
Prévia (e prejudicial) à apreciação da regularidade formal da declaração de denúncia é a questão de saber se a lei permite às partes no contrato de mediação celebrado com exclusividade que lhe ponha termo mediante denúncia. Trata-se de questão controversa, dividindo doutrina e jurisprudência.
A cessação por vontade exclusiva de uma das partes e imotivada, ou seja, sem necessidade de invocação de fundamento – a denúncia em sentido próprio – foi admitida designadamente nos arestos do TRC de 3/11/2015, no processo 115257/14.5YIPRT, e de 28/5/2019, no processo 46310/18.1YIPRT.C1, ambos em www.dgsi.pt)[3].
Em sentido contrário, observa a nosso ver com razão Higina Castelo[4] que, sendo a denúncia um instituto genericamente aceite nos contratos de execução duradoura e por tempo indeterminado, tal não é o caso dos contratos de mediação imobiliária, que se encontram sempre sujeitos a um prazo: no caso de as partes o não fixarem, funciona a regra supletiva de 180 dias previsto no n.º 3 do art.º 16.º do RJAMI. Deste modo, a não ser aceite pela contraparte a declaração de cessação – caso em que o contrato cessaria por revogação assente em mútuo consenso – mantém-se o vínculo e as partes permanecem adstritas às obrigações dele decorrentes.
Ademais, tendo sido estipulada cláusula de exclusividade, impõe-se considerar o regime que emerge do art.º 19.º, n.º 2, do mesmo regime, que associa àquela o efeito próprio de uma cláusula de irrevogabilidade. Por assim ser, afigura-se ter razão a citada autora quando defende que o contrato de mediação com uma tal cláusula tem de ser respeitado durante o prazo convencionado, sendo portanto de rejeitar a possibilidade de cessação por decisão unilateral do cliente, que na prática retiraria à cláusula de exclusividade a sua eficácia, pois bastar-lhe-ia denunciar o contrato de mediação sempre que quisesse celebrar contrato com interessado angariado por outra mediadora (cfr., neste mesmo sentido, acórdãos do TRL de 10/5/2016, no processo 2119/13.9TJLSB.L1; de 17/10/2017, no processo 2809/15.1T8CSC.L1-1; de 5/6/2018, no processo 85/17.0T8VFX.L1-7; e do TRP de 26/5/2019, processo 142/18.6T8MCN.1, todos acessíveis em www.dgsi.pt).
Assim tendo concluído que ao contrato de mediação exclusivo, conforme era o caso dos autos, não pode o cliente pôr termo unilateralmente sem causa justificativa[5], a missiva enviada pela apelada (…) ao angariador em 26/8/2018, à qual se refere o ponto 7. dos factos provados, para lá de não ter respeitado a forma prescrita no contrato celebrado, não tendo sido aceite pela autora é ineficaz, não produzindo efeitos, nada obstando, portanto, a que a mediadora continuasse a promover, conforme ocorreu, a venda do prédio.
Sendo ineficaz a declaração de denúncia, tal significa que as RR clientes continuavam vinculadas à obrigação de pagar a remuneração fixada se, para o que aqui releva, durante o prazo de vigência do acordo de mediação, cujo termo ocorreria apenas em Novembro de 2018, a empresa mediadora lhes apresentasse pessoa interessada, disposta e pronta a celebrar o contrato visado, não se celebrando o mesmo por causa àquelas imputável, regime consagrado no citado n.º 2 do art.º 19.º[6].
Impõe assim a lei à mediadora que faça prova nos autos, enquanto facto constitutivo do seu direito à remuneração (cfr. artigo 342.º, n.º 1, do CC), que angariou um cliente “genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação”[7], ou seja, que encontrou, fruto da sua actividade, “um destinatário para o negócio, uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização (v.g. preço, (in) existência de contrato promessa, montante do sinal, momento da celebração do contrato visado)[8], não se concretizando o negócio por causa em exclusivo imputável ao cliente.
Ora, no caso dos autos, e conforme se acentuou na decisão recorrida, não logrou a autora fazer prova de que o cliente angariado satisfazia estes requisitos, não bastando para tal a mera subscrição da proposta a que se refere 12., quando se encontra incompletamente preenchida, dela não constando sequer os elementos de identificação do proponente. Sabe-se, pelo teor da mensagem enviada à ré (…) na madrugada do dia 27, na qual se refere que o cliente aguardava resposta por querer tomar uma decisão, já que tinha visto outras quintas e queria ir embora com o assunto fechado, que tinha muita pressa, mas tal não justifica que a proposta não tivesse sido totalmente preenchida, nem tão pouco que dela não conste a menção à entrega de um cheque garantia que, nos termos da minuta, assegurava o efectivo interesse do proponente.
Nestes termos, não tendo a autora e aqui recorrente logrado fazer prova de um pressuposto essencial do seu direito à remuneração, impõe-se sufragar o juízo de improcedência da acção, afastando a imputação de abuso de direito nos termos do art.º 344.º do CC que, de resto, foi invocado a propósito da actuação das apeladas após o envio da mensagem a que se refere o ponto 7. para sustentar que se tratava de comportamento concludente no sentido de manter o contrato em vigor, questão cujo conhecimento resultou prejudicado.
*
III. Decisão
Acordam os juízes da 2.ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente o recurso, mantendo a decisão recorrida.
Custas a cargo da recorrente.
*
Sumário:
(…)
Évora, 05 de Dezembro de 2019
Maria Domingas Alves Simões
Vítor Sequinho dos Santos
Mário Rodrigues da Silva
__________________________________________________
[1] Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, Revista de Direito Comercial, disponível on-line em https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/596cd1a6cd0f68fd3589dd22/1500303787254/2017-08.pdf.
[2] Sendo também defendida por Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”.
[3] Sendo também defendida por Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”.
[4] “Contrato de Mediação Imobiliária”, Verbo Jurídico, acessível em https://www.verbojuridico.net/ficheiros/doutrina/comercial/higinacastelo_mediacaoimobiliaria.pdf
[5] O que é questão diversa de saber se o cliente pode livremente recusar-se a celebrar o contrato projectado com o interessado angariado pelo mediador exclusivo, sendo neste caso a resposta afirmativa. Assinalando justamente a diferença, esclarece-se no acórdão do TRL de 10/5/2016, no processo 2119/13.9TJLSB.L1, em www.dgsi.pt., que o cliente pode livremente desistir da celebração do contrato visado, o que não pode, sem pagar a remuneração do mediador, é pôr fim ao contrato de mediação antes do seu aprazado termo, por declaração unilateral e imotivada.
[6] Sendo o entendimento expresso aquele que vem defendido pela autora/recorrente, fica por explicar por que motivo, tendo recusado aceitar a denúncia do contrato feita pela ré Cláudia mediante o envio de mensagem electrónica (cfr. ponto 7), veio a considerar o contrato cessado face à recepção da missiva referida em 15., denúncia também ela imotivada e recepcionada escassos 2 dias depois da subscrição da proposta, aceitando que o contrato, cuja vigência se estendia até Novembro, tivesse o seu termo antecipado, tendo dado entrada da presente acção em juízo logo em Outubro de 2018.
[7] Higina Castelo, “Contrato de Mediação Imobiliária”, cit.
[8] Do acórdão deste TRE de 22/3/2018, processo 7439/16.8T8STB.E1, em www.dgsi.pt.