Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 269/03-2 |  |
PARTE COMUM
TERRAÇOS
OBRAS
I - Um terraço de cobertura, ainda que proteja apenas parcialmente alguma das fracções que integram o edifício, é parte comum do mesmo.
II - Como tal, é da responsabilidade dos condóminos, as despesas necessárias à realização das obras de impermeabilização do terraço de cobertura (artº 1424 nº 1 do C.C.)
III - A tal não obsta o facto de no título constitutivo de propriedade horizontal ser afectado o seu uso exclusivo ao condómino cuja fracção lhe está adjacente, pois o que está exclusivamente ao seu serviço é a base que constitui a face superior da placa de cobertura e não esta que na sua função de cobertura serve directamente a fracção inferior e, indirectamente, as demais fracções que se lhe seguem.
PROCESSO Nº 269/03
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A” intentou contra o Condomínio “B”, a presente acção declarativa com processo sumário pedindo que se reconheça que incumbe ao R. a obrigação de proceder à realização de obras de reparação do terraço de cobertura da fracção de que é proprietário no referido bloco.
Alega para tanto e em resumo que o seu apartamento se situa no 7º piso, 5º andar do prédio, tendo por cima o terraço que faz parte do apartamento do piso superior que é um apartamento recuado, apresentando a sua fracção infiltrações de águas pluviais nas fissuras existentes no terraço correspondente ao 8º piso, com o deterioramento do isolamento colocado naquele terraço.
Citado, contestou o administrador do condomínio nos termos de fls. 57 e segs, contrapondo, em resumo, que sendo o referido terraço afecto apenas ao condómino proprietário do último andar, as despesas de conservação e fruição devem ser pagas por aqueles que as utilizam e não pelo condomínio.
Findos os articulados foi proferido despacho convidando o A. a deduzir incidente de intervenção principal provocada do proprietário da fracção que usa o referido terraço.
Deduzido o incidente e admitido o mesmo, veio o chamado contestar nos termos de fls. 105 e segs. por excepção e impugnação, concluindo pela improcedência da acção e requerendo ainda a intervenção dos ante-proprietários da fracção, a qual foi indeferida por despacho de fls. 146 e segs.
Foi dispensada a realização da audiência preliminar e, em seguida, proferido despacho saneador, no qual, a Exmª Juíza, considerando-se habilitada para o efeito, conheceu do mérito da causa e, julgando a acção procedente por provada, reconheceu que incumbe ao proprietário da fracção AQ a realização de obras de conservação e reparação do respectivo terraço que se situa por cima da fracção AK e absolveu o R. Condomínio de todo o peticionado.
Inconformado apelou o chamado, alegando e formulando as seguintes conclusões, após convite da relatora à sintetização das anteriormente apresentadas:
1 - Na sequência do chamamento à acção, no dia 16/2/2001 o recorrente ofereceu o seu próprio articulado. Assim, não lhe é oponível tudo quanto se tenha processado até àquela data que, quanto a si ter-se-ia de repetir ou simplesmente de ser considerado anulado, nos termos do disposto no nº 4 do artº 327º do CPC (à contrário sensu).
2 - O tribunal “a quo” ao não se ter pronunciado sobre as excepções (impugnação do valor da causa e incompetência do tribunal) alegadas e peticionadas pelo recorrente naquele seu articulado, violou sucessivamente o disposto no artº 24º da Lei 3/99 de 13/01 artigos 68º, 108º, 110º nºs 2, 3 e 4 e 111º do CPC e artºs 106º b) da LOTJ; e o disposto nos artigos 312º, 462º/1, 494º a), 288º/1 e 1e), 11º/3 e 265º/2 todos do CPC, constituindo ainda tal comportamento causa tipificada de nulidade do saneador - sentença (cfr. artº 668º nº 1 al. d) do CPC).
3 - Dispõem os artºs 19º e 20º do Regulamento do recorrido Condomínio que os litígios entre condóminos ou entre condóminos e o administrador “serão preferencialmente” resolvidos através de compromisso arbitral.
4 - Ou seja, por força da imposição decorrente da expressão “serão preferencialmente”, o Regulamento do Condomínio obriga, in prima facie, e sempre que exista uma alternativa no recurso a meios jurisdicionais para dirimir aqueles conflitos, que se prefira (...se dê preferência) à via arbitral e, ao invés, se pretira (não que se ignore) a via alternativa, in casu, a judicial, facto que comprovadamente não ocorreu.
5 - Este dever/ter que ser, decorre não só directa e sequencialmente das expressões conjugadas “... serão ...” e “...preferencialmente ...”, mas também da obrigatoriedade decorrente em matéria de compromisso arbitral do artº 1434º nº 1 do C.C. e, por fim, da circunstância do Regulamento do Condomínio remeter a resolução dos casos omissos para as disposições directamente aplicáveis no Código Civil, in casu, para o conceito civilístico de “de preferência”, que o mesmo é dizer do “direito de preferência”.
6 - O tribunal a quo ao decidir conforme descrito no saneador-sentença recorrido, violou, entre outras, as disposições referidas nos artºs 19º e 20º do Regulamento de Condomínio, o nº 1 do artº 143º do C. C. e ainda o disposto sucessivamente nos artºs 288º/1 e), 289º, 494º/j) e 495º do CPC.
7 - Findos os articulados, o tribunal não seleccionou toda a matéria de facto relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito que dever-se-ia considerar controvertida.
8 - Concretamente, omitiu indevidamente o conhecimento da matéria de facto alegada pelo recorrente nos artºs 80º a 83º da contestação e matéria de facto referida in secção 2 II destas alegações, que aqui se dá por integralmente reproduzida para todos os legais efeitos.
9 - Ao agir conforme o descrito, o tribunal a quo, violou o disposto nos artºs 3º, nº 3, 787º/1, 508º a 512º do CPC, com grave prejuízo para os interesses do recorrente, nomeadamente, a sua posição de igualdade quanto ao exercício dos meios de prova por si legal e tempestivamente requeridos e que assim foram ignorados.
10 - O recorrente é o actual proprietário da fracção autónoma designada pela letra AQ, sita no último piso do prédio em causa, ou seja 8º piso e 6º andar e dispõe ao nível do respectivo apartamento, de um terraço com a área de 122,32 m2 que se constitui como a única cobertura (telhado) sobre a fracção autónoma da A. designada pela letra AK que se situa no 7º piso e 5º andar.
11 - Atenta a factualidade anteriormente descrita, o tribunal a quo alicerçou a sua decisão qualificando aquele terraço como “terraço intermédio”. Com o devido respeito pela opinião contrária, tal conceito e qualificação por referência a esta concreta factualidade é inexistente em termos arquitectónicos e de engenharia de construções bem como, in casu, nos diversos instrumentos através dos quais as partes manifestaram a sua vontade: vg. título constitutivo da propriedade horizontal; registo predial; regulamento de condomínio etc.
12 - Ao invés, as partes naqueles instrumentos consignaram que o terraço (tecnicamente designado por “telhado acessível”) é parte comum constituindo-se como a única e última cobertura de um conjunto de fracções do prédio numa área de 122,32 m2, entre as quais sobressai, em primeiro lugar, a da A. e a níveis sucessivamente inferiores, outras fracções. Daí ter sido designado por “terraço de cobertura”.
13 - A inexistência do citado terraço implicaria, ipso factu, que a fracção da A. ficasse a céu aberto com as óbvias consequências para a mesma, para as demais e por último, para o próprio prédio, sobretudo ao nível da segurança, estabilidade e salubridade.
14 - Por último, em sentido contrário ao consignado pelo tribunal a quo, não é correcto nem é factual que o citado terraço se encontre “...encrostado num dos andares do prédio”. Encrostado no prédio encontram-se, isso sim, as varandas. Nada mais, nada menos.
15 - Além disso, o terraço sendo de cobertura como é, ainda que proteja apenas algumas das fracções, nem por isso deixa de ser parte comum e a tal não obsta que no título constitutivo da propriedade horizontal se atribua o seu uso em exclusivo a alguns condóminos.
16 - Compete a todos os condóminos, na proporção das respectivas quotas, a responsabilidade pela realização dos actos de conservação e de reparação que terão de incidir sobre o terraço, os quais beneficiarão e se repercutirão de forma directa e imediata na fracção da A. e mais indirectamente na estrutura de todo o prédio, que o mesmo é dizer, no interesse e benefício dos demais condóminos.
17 - Só assim se compreende que o R. Condomínio, em Assembleia Geral de Condóminos de 26 de Janeiro de 1997 - acta nº 12 - tenha deliberado, por unanimidade, que sendo o citado terraço (de cobertura) parte comum, ficasse na esfera da sua responsabilidade, a realização das citadas obras de conservação e reparação.
18 - Tal deliberação mantém-se vigente para todos os demais efeitos, uma vez que nunca foi expressamente objecto de revogação por ulterior assembleia.
19 - Daí que, conforme decorre dos artºs 35º e segs. da contestação deduzida pelo Condomínio, este tenha reconhecido a realização de um conjunto de obras naquele terraço que infelizmente não se mostraram adequadas e suficientes à superação do problema.
20 - No decurso da vida do Condomínio, constata-se que o uso daquele terraço, encontra-se adstrito não só ao recorrente, mas também aos demais condóminos do piso 8º, sendo ainda certo que o administrador dispõe de chave para aceder ao mesmo, aproveitando a sua existência aos demais condóminos ainda que a níveis diferenciados.
21 - É que da mesma maneira que as fundações não servem só o 1º piso mas todo o prédio que nelas se estrutura e através das quais o prédio transmite para o terreno o seu peso...
22 - Também um telhado acessível - vulgo, terraço de cobertura - não serve só o último piso (8º piso) mas todos os pisos que protege (in)directamente - numa perspectiva de cima para baixo, designadamente no que tange a questões de salubridade, segurança, habitabilidade, ao escoamento das águas pluviais, implantação de antenas de TV, que aproveita a outros pisos.
23 - Em suma: O que verdadeiramente está em causa não é a realização de obras de impermeabilização do terraço como face externa da placa, mas isso sim, da própria placa, esta considerada enquanto elemento integrante da textura essencial do prédio e elemento protector de todo o piso inferior que serve de cobertura à fracção da A..
24 - Assim, salvo melhor opinião, entende o recorrente que o tribunal a quo, no saneador-sentença violou o disposto nos artºs 1417º, 1418º e 1421º, nº 1- b) todos do C.C., bem como a vontade das partes soberanamente expressas no título constitutivo, cuja validade e eficácia, sublinhe-se, não constitui objecto litigandi.
Apenas o R. Condomínio contra-alegou nos termos de fls. 225 e segs. concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.Como é sabido, o âmbito dos recursos delimitam-se pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (artº 690º nº 1 do C.P.C.).
Do que delas decorre, verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:
- Nulidade derivada do não conhecimento das excepções arguidas no seu requerimento de intervenção.
- Questão relativa à matéria de facto - omissão de factos relevantes para a boa decisão da causa.
- Questão de direito - saber se cabe ao proprietário da fracção AQ, in casu, o ora apelante, a responsabilidade pelas obras de impermeabilização do terraço.
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São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:1 - O apartamento B-7, a que corresponde a fracção AK, composto por 4 divisões, cozinha, duas casa de banho, dois vestíbulos e dois terraços, com a área de 130,31 m2, sito no prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, designado por Bloco ..., na Urbanização ..., ..., concelho e freguesia de ..., encontra-se descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial sob o nº ... e é propriedade da A. (certidão da C.R.P. junta aos autos a fls. 11 e segs.).
2 - Tal apartamento situa-se no 7º piso, 5º andar, tendo por cima o terraço que faz parte do apartamento do piso superior que, por sua vez, é um apartamento recuado (certidão da C.R.P. junta aos autos a fls. 11 e segs. e acordo das partes).
3 - Conforme acta de Assembleia de Condóminos, realizada em 26/1/97, o condomínio deliberou “que o administrador proceda a obras de conservação ordinária nas partes comuns, terraço de cobertura do 7º piso e 8º piso, designadamente reparação de fendas, pintura nas paredes exteriores (e não interiores como por lapso consta da sentença) e ficando o administrador autorizado a mobilizar verbas da conta poupança-condomínio para pagamento das mesmas reparações ...” (acta da assembleia junta aos autos a fls. 16 e segs.).
4 - As providências tomadas pelo condomínio não solucionaram as infiltrações provocadas pelas fendas e fissuras no terraço do 7º piso (acordo das partes).
5 - Da certidão da Conservatória do Registo Predial consta que “ao nível de cada uma das fracções AP, AQ e AR (situadas no 6º andar - oitavo piso) existe um terraço de cobertura com a área de 122,32 m2 que se destina ao uso exclusivo do condómino da respectiva fracção e, o terraço de cobertura com a área de 335,19 m2, que se destina ao uso exclusivo dos condóminos das fracções AP, AQ e AR, situadas no último piso, o oitavo.
6 - Os terraços referidos em 5 têm acesso exclusivo pelos apartamentos que servem.
7 - O terraço existente na fracção que se situa por cima da do A. cobre apenas parcialmente a fracção desta, já que se trata de um apartamento recuado.
8 - “C” é proprietário da fracção autónoma designada pela letra AQ, composta por três divisões, cozinha, duas casas de banho, um vestíbulo com a área de 106,90 m2.
9 - “C” adquiriu a referida fracção por compra a “D”, por escritura celebrada em 27/5/97.
10 - Este apartamento é o referido em 2 como encontrando-se por cima da A..
Estes os factos.
I - Nas conclusões da sua alegação de recurso, começa o apelante por invocar a nulidade do saneador/sentença (artº 668º nº 1 al. d) do C.P.C.), por não se ter pronunciado sobre as excepções de impugnação do valor da causa e incompetência relativa do tribunal que invocou no articulado que ofereceu na sequência do seu chamamento a juízo.
Compulsado o saneador/sentença recorrido, constata-se que a Exmª Juíza a quo, nada refere, efectivamente, quanto à impugnação do valor da causa formulado pelo apelante no articulado que apresentou e, bem assim, quanto à alegada incompetência relativa, declarando naquele despacho, a competência do Tribunal da Comarca de ... em razão da nacionalidade, da matéria e da hierarquia.
Nos termos do disposto no artº 668º nº 1 al. d) do C.P.C. “é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ...”
Importa pois aquilatar da verificação da invocada nulidade, isto é, se o Juiz deixou de pronunciar-se sobre questões que devia apreciar.
Com vista à apreciação da questão em apreço, importa lembrar o condicionalismo em que se verificou a intervenção processual do ora apelante.
Conforme sumariamente já se referiu no relatório, a presente acção foi proposta pela proprietária da fracção que se situa por baixo da do ora apelante contra o Condomínio do Bloco em que ambas se inserem, o qual, em sede de contestação impugnou o valor da causa, preconizando para ela o valor de Esc. 2.000.001$00, ao invés dos Esc. 500.001$00 oferecidos na petição inicial. E arguiu, desde logo, em função do valor proposto, a incompetência relativa do tribunal da comarca para o julgamento da acção.
Findos os articulados, tendo em vista a resolução do incidente do valor da causa suscitado e após convite formulado à A. para esclarecer “em que elementos se baseou para indicar o valor de 500.001$00”, não obstante considerar “tal questão não ter já qualquer reflexo quanto à competência do tribunal”, convite que não obteve resposta, a Exmª Juíza, após a realização de perícia que entendeu oportuna determinar, proferiu a decisão de fls. 75 fixando à acção o valor de Esc. 2.500.000$00 (cfr. fls. 65 e 66/67).
Tal decisão não foi objecto de impugnação por qualquer das partes.
Foi então que, entendendo verificar-se uma situação de litisconsórcio necessário passivo, a Exmª Juíza convidou a A., ao abrigo do disposto no artº 265º nº 2 in fine do CPC, a suprir a ilegitimidade processual do Condomínio decorrente da ausência na acção do proprietário da fracção superior, o ora apelante, provocando a sua intervenção principal nos autos.
Requerida e deferida a intervenção, veio então o apelante apresentar o articulado de fls. 105/112, nele suscitando o incidente do valor da causa e excepcionando a competência do tribunal nos mesmos termos em que o R. o fizera, declarando, ainda, expressamente, quanto a essa matéria “fazer sua a parte I e II do articulado do Réu ...”.
Ora, dispõe o artº 327º nº 3 do CPC que “O citado pode oferecer o seu articulado ou declarar que faz seus os articulados do autor ou do réu, dentro de prazo igual ao facultado para a contestação, observando-se, com as necessárias adaptações o disposto para a intervenção espontânea”, acrescentando o seu nº 4 que “Se intervier no processo passado o prazo a que se refere o número anterior, tem de aceitar os articulados da parte a que se associa e de todos os actos e termos já processados”.
In casu, tendo o interveniente oferecido articulado próprio dentro do prazo que lhe foi facultado são-lhe aplicáveis os trâmites da intervenção principal espontânea, o que impõe que o Juiz no saneador, não obstante ter admitido o chamamento, aprecie a legitimidade da intervenção (artº 324º nº 1) e, não sendo rejeitada, conheça das questões suscitadas pelo interveniente no seu articulado, como manda o artº 510º do C.P.C., seguindo-se a ulterior tramitação processual com a organização (ou não) do despacho de condensação.
Deste modo, quem deduza a intervenção principal em articulado próprio, sendo a intervenção passiva como no caso do apelante, não é obrigado a aceitar nada do que se tenha passado na acção, salvo a petição inicial (cfr. artºs 323º, 324º e 327º do C.P.C.).
Ora, compulsado o despacho saneador verifica-se que, efectivamente, a Exmª Juíza omitiu pronúncia relativamente àquelas duas questões suscitadas pelo interveniente - impugnação do valor da causa e incompetência do tribunal - nos mesmos termos em que foram invocadas pelo R. Condomínio.
Certamente que tal omissão ficou a dever-se ao facto de tais questões já terem sido anteriormente decididas - o valor da causa por forma expressa no despacho de fls. 75 e a incompetência indirectamente, ao pronunciar-se a fls. 65 pela sua irrelevância naquele momento.
Porém, pelas razões supra expostas, tais questões suscitadas pelo interveniente deveriam ter sido objecto de apreciação.
Não o tendo sido, verifica-se a nulidade da sentença nos termos do artº 668º nº 1 al. d) do C.P.C..
Constando, porém, dos autos, os necessários elementos para a sua decisão não deixará este Tribunal de delas conhecer nos termos do artº 715º nº 1 do C.P.C..
O interveniente suscitou o incidente do valor da causa defendendo que o mesmo deve ser fixado em 3.000.001$00 ao invés do oferecido pela A. de 500.001$00 remetendo para os artºs 1º a 5º da contestação do R. Condomínio que fez integralmente seus.
As posições defendidas pelas partes foram objecto de apreciação pelo tribunal a quo que entendendo ser o valor da acção o da utilidade económica do pedido, isto é, o correspondente ao custo provável das obras, ordenou a realização de arbitramento com vista à sua determinação, tudo nos termos dos artºs 306º, 310º, 317º e 318º do C.P.C. - cfr. despacho de fls. 66/67.
Realizada a perícia, o Exmº Juiz proferiu a decisão de fls. 75 fixando à causa o valor de Esc. 2.500.000$00.
Tal decisão não foi objecto de impugnação pelas partes primitivas.
Ora, não invocando o apelante interveniente na sua contestação, qualquer outro fundamento para além dos invocados pelo R. Condomínio na respectiva contestação, a que aderiu, não se vê razão para não se aceitar o valor fixado pelo Exmº Juiz, com cujos fundamentos se concorda e aqui se dão por reproduzidos.
Assim sendo, de passo que se julga procedente a arguida nulidade da sentença por omissão de pronúncia relativamente ao valor da causa, conhecendo-se da questão nos termos do artº 715º, nº 1 do C.P.C., mantém-se o valor fixado à causa pela decisão de fls. 75 em Esc. 2.500.000$00 (€ 12.469,95).
Relativamente à 2ª questão, igualmente omissa na decisão recorrida e que importa conhecer nos mesmos termos da anterior, não tem qualquer pertinência a invocada incompetência relativa do tribunal em função do valor formulado pelo interveniente na sua contestação sendo que, em face da extinção do tribunal de círculo, independentemente do julgamento se processar ou não com intervenção do tribunal colectivo nos termos da lei processual, o tribunal competente para a preparação do processo é o tribunal de competência especializada cível a que foi distribuído - cfr. artºs 94 e 106 da LOTJ.
In casu, é também, em função do valor fixado, o competente para o respectivo julgamento.
Nos termos expostos, procedentes embora, as conclusões 1ª e 2ª relativamente à nulidade invocada julga-se improcedente a excepção de incompetência do tribunal invocada e mantém-se o valor já fixado à causa no despacho de fls. 75.
Nas conclusões 3ª a 6ª da sua alegação insurge-se o apelante contra a decisão recorrida na parte em que julgou improcedente a excepção dilatória de preterição do tribunal arbitral, argumentando com a expressão contida nos artºs 19 e 20 do Regulamento do Condomínio de que os litígios entre condóminos ou entre condóminos e o administrador “serão preferencialmente” resolvidos através de compromisso arbitral.
Mas não tem razão o apelante.
Subscrevemos inteiramente os fundamentos constantes da sentença recorrida que bem apreciou a questão em apreço concluindo, como não podia deixar de ser, pela sua improcedência.
Por isso e afigurando-se despiciendo aqui proferir quaisquer outros considerandos, nos termos do disposto no artº 713º nº 5 do CPC, para eles se remete o apelante.
II - Aqui chegados, importa agora apreciar o recurso do apelante no que respeita ao julgamento de facto e, com base nele, o de direito efectuado na sentença recorrida.
Desde logo e no que respeita à matéria de facto, considera o apelante que o tribunal decidiu sem estar na posse de todos os elementos necessários a uma decisão conscienciosa.
Refere-se, concretamente, à matéria por si alegada nos artºs 80 a 83 da contestação e secção 2 II das alegações que por ser relevante para a decisão da causa segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito deveria considerar-se controvertida.
A fim de apreciar da reclamação da selecção da matéria de facto dada como assente importa apurar, antes de mais, qual a concreta questão de direito que se coloca nos autos.
Decorre ela, como já se referiu, da necessidade de se determinar a quem cabe a responsabilidade da reparação terraço existente ao nível da fracção do apelante que serve de cobertura parcial da fracção da A., por forma a que não se verifiquem infiltrações.
Com base nos factos que considerou provados, entendeu a Exmª Juíza recorrida que “o terraço situado no andar recuado de “C” não se caracteriza como terraço de cobertura nos termos e para os efeitos do artº 1421º nº 1 al. b) do C.C.” isto porque “o terraço do apartamento do R. “C”, que é um apartamento recuado, é um terraço intermédio, incrustado num dos andares do prédio e que dá cobertura apenas a uma parte deste que não se situa ao nível do último pavimento”.
E, entendendo também não se verificar o caso da al. 2) do artº 1421º, concluiu a Exmª Juíza que “terá que se considerar o referido terraço contíguo à fracção AQ como propriedade exclusiva de tal fracção, como deflui do nº 2 al. b) do artº 1421º à contrário e, como tal cabe ao respectivo proprietário proceder e suportar as despesas relativas a actos de conservação e reparação da mesma”
Afigura-se-nos que não tem razão a Exmª Juíza.
Dispõe o artº 1421º do C.C. que são comuns entre outras as seguintes partes do edifício: o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção (als. a) e b)).
E nos termos do seu nº 2 al. e) presumem-se ainda comuns, em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Como resulta da letra da lei, o artº 1421º do C.C. distingue as partes do edifício em propriedade horizontal que a lei imperativamente considera comuns a todos os condóminos das partes que considera presuntivamente comuns, ou seja, que podem entrar naquela comunhão mas não obrigatoriamente.
O carácter imperativo do nº 1 do preceito em apreço deriva, naturalmente, da existência de partes ou coisas do edifício que ou são suas partes integrantes pertencendo à sua própria estrutura, ou são indispensáveis à utilização normal de cada fracção pelo respectivo condómino. Por isso é vedado aos condóminos convencionar que qualquer das partes do edifício referidas no citado nº 1, fique a pertencer exclusivamente a uma das fracções autónomas.
Aquela indicação não tem carácter taxativo como resulta da redacção da al. e) do nº 2 ao dispor em relação às partes presuntivamente comuns - em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Como refere o Cons. Aragão Seia “As partes comuns não necessitam de ser especificadas no título constitutivo da propriedade horizontal. Conhecem-se por exclusão de partes, pois que as partes privadas, pertencentes aos condóminos - as fracções - carecem de ser especificadas no título por forma a ficarem devidamente individualizadas, indicando-se o valor de cada uma expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio - artº 1418º. O que não esteja especificado no título como tal, não pode constituir propriedade privada” (“Propriedade Horizontal”, Almedina, p. 65).
Ora, analisando o título constitutivo do edifício em causa, verifica-se que, efectivamente o terraço em apreço - terraço de cobertura com a área de 122,32 m2 - não consta da descrição da fracção AQ do apelante como a ela pertencente, mas que lhe foi destinado para o seu uso exclusivo.
Na economia de tudo o que se disse, terá de se concluir que tal terraço é parte comum, sendo certo, aliás, que nem tal qualificação foi posta em causa por qualquer das partes nos seus articulados.
Não se pode aceitar o entendimento defendido pela Exmª Juíza de que o terraço em causa não é um terraço de cobertura no sentido expresso na al. b) do preceito em análise por se “tratar de um terraço intermédio, incrustado num dos andares do prédio e que dá cobertura apenas a uma parte deste que não se situa ao nível do último pavimento”.
É que, o facto de não cobrir totalmente a fracção inferior mas apenas em 122,32 m2, não deixa de ser a cobertura dessa exacta parte, sendo que não se trata de “um terraço intermédio incrustado num dos vários andares do prédio”, como na situação em apreço no Ac. do STJ citado na sentença, mas de espaço contíguo ou adjacente à última fracção do edifício que, por sua vez, tem também uma cobertura, o outro terraço superior que também lhe está afectado, bem como aos restantes condóminos desse último piso.
O último piso do edifício é sem dúvida aquele onde se situam as fracções AP, AQ (a do apelante) e AR - o oitavo piso (6º andar). Ao nível desse andar situa-se o terraço em causa, bem como os afectados no título aos proprietários das duas outras fracções situadas nesse último andar, que cobrem as fracções que se situam no andar imediatamente inferior. São estes cobertos quer pelas áreas das fracções singulares, quer pelos terraços que lhes estão contíguos.
Na verdade, tanto os terraços contíguos às fracções do último piso, como o que as cobre (configurando-se como o telhado destas), revestem interesse colectivo já que são indiscutível e objectivamente necessários à estrutura do edifício em si.
Citando de novo o Cons. Aragão Seia, “Os terraços de cobertura que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar, por servirem de cobertura, por exemplo, a uma garagem ou a um estabelecimento, como ao nível de qualquer outro ou até do último piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estão afectados ao uso exclusivo de um condómino, são parte comum”. E mais adiante “A placa de cobertura da fracção que subjaz ao telhado, faz, pois, parte da estrutura do prédio, sendo parte comum do edifício bem como as placas de cimento que separam, no sentido horizontal, uma fracção autónoma das demais. Mas o revestimento interior das placas, em cada fracção pertence ao respectivo condómino” (ob. cit. p. 74 e 77)
É que, como esclarece noutro ponto, constando de uma alínea autónoma, a al. b) do nº 1, o telhado e os terraços de cobertura, poderia parecer à primeira vista que não fazem parte da estrutura do prédio. Mas não é assim, pois são coberturas de parte ou da totalidade do prédio, não sendo os terraços mais do que pavimentos de cobertura devidamente impermeabilizados.
O facto de se encontrarem discriminados deve-se à circunstância de se querer fazer realçar que podem ser destinados ao uso exclusivo de qualquer fracção, sem que isso os faça perder a natureza de comuns” (ob. cit. p. 73) - cfr. ainda Acs. R.P. de 2/7/91 CJ T. IV, p. 231; da R. Lx. de 23/3/82, T. II, p. 173; de 29/6/89 CJ T. III p. 159 e de 21/1/97, CJ T. I, p. 102.
Do exposto se conclui pois, que o terraço em causa é um terraço de cobertura nos termos previstos na al. b) do nº 1 do artº 1421º do C.C. pelo que é parte comum.
Importa agora determinar a quem cabe a responsabilidade da realização das obras em causa - as necessárias a evitar infiltrações na fracção da A. apelada -, se aos condóminos em proporção do valor das suas fracções, se ao proprietário apelante.
No que se refere aos encargos de conservação e fruição, rege o artº 1424º do C.C. que no seu nº 1 estabelece que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”. E no seu nº 3 que “as despesas relativas (...) às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem”.
No que respeita às partes comuns, o nº 1 do preceito em análise estabelece, com carácter supletivo, o regime da repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício em proporção do valor relativo das fracções fixado no título constitutivo da propriedade horizontal.
Não havendo deliberação em contrário, as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dele. Isto é, consagrou a lei neste caso, que as despesas de conservação e fruição devem ser pagas por aqueles que exclusivamente tiverem o gozo dessas coisas.
Importa então averiguar se, in casu, o apelante tem o gozo exclusivo do terraço em causa para efeitos de responsabilização das reparações em causa.
Adianta-se desde já que, a nosso ver, a resposta é negativa.
Com efeito, nem sequer cuidando agora de averiguar se outros condóminos têm acesso aos terraços quando querem, ou se o administrador dispõe da chave de acesso para o fazer quando entende, tudo como alega o apelante na matéria que reclama dever ser sujeita a prova, o certo é que o terraço (adjacente à sua fracção) que este usufrui, por afectação do título não se confunde com a placa de cobertura que cobre parcialmente (122,32 m2) a fracção da A. apelada.
O facto de tal terraço ser utilizado pelo condómino da fracção a que está adjacente, não significa que esteja ao seu serviço exclusivo pois servindo de cobertura parcial à fracção da A. faz parte do “esqueleto” do prédio que suporta as fracções que o constituem e, por conseguinte, ao serviço de todos os outros condóminos.
O que o apelante usufrui é a parte superior que reveste a placa de cobertura do terraço, é a base a que tem acesso.
Com efeito, não se concebe o edifício sem a placa de cobertura que serve de tecto (parcial) à fracção da A.. Sem tal placa, como todas as outras que horizontalmente separam as várias fracções, o edifício não subsistiria.
Terá pois de se concluir que o terraço enquanto placa de cobertura parcial da fracção da A. e, indirectamente, das outras fracções inferiores, serve todos os condóminos e, por conseguinte, terá de se lhe aplicar o regime de responsabilidade pelas despesas previsto no nº 1 do citado artº 1424º do C.C. (cfr. Acs. da R.Lx. de 7/5/85 CJ T.III, p. 143 e de 29/6/89 T. III, p. 159).
Mas, entenda-se, só estarão a cargo do condomínio as despesas de reparação da placa e as decorrentes da sua execução desde que não resultem de acto imputável ao apelante, o que na verdade não decorre da matéria de facto provada nem sequer foi alegado.
O que aliás, resulta dos factos provados é que foi deliberado pela assembleia de condóminos, por unanimidade, que “o administrador proceda à obras de conservação ordinária nas partes comuns, terraços de cobertura do 7º piso e 8º piso, designadamente reparação de fendas, pintura nas paredes exteriores e ficando o administrador autorizado a mobilizar verbas da conta poupança-condomínio para pagamento das mesmas reparações” (ponto 3) e que não obstante “As providências tomadas pelo condomínio, não solucionaram as infiltrações provocadas pelas fendas e fissuras no terraço do 7º piso” (ponto 4).
São pois as obras de reparação de tais fendas e fissuras a fim de impedir infiltrações na fracção da A. apelada que são da responsabilidade do condomínio, devendo ser custeadas pelos condóminos na proporção do valor das respectivas fracções.
Do exposto podem retirar-se as seguintes conclusões:
I - Um terraço de cobertura, ainda que proteja apenas parcialmente alguma das fracções que integram o edifício, é parte comum do mesmo.
II - Como tal, é da responsabilidade dos condóminos, as despesas necessárias à realização das obras de impermeabilização do terraço de cobertura (artº 1424 nº 1 do C.C.).
III - A tal não obsta o facto de no título constitutivo de propriedade horizontal ser afectado o seu uso exclusivo ao condómino cuja fracção lhe está adjacente, pois o que está exclusivamente ao seu serviço é a base que constitui a face superior da placa de cobertura e não esta que na sua função de cobertura serve directamente a fracção inferior e, indirectamente, as demais fracções que se lhe seguem.
Procedem, pois, as conclusões da alegação do apelante impondo-se a revogação da sentença recorrida.
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DECISÃONesta conformidade, acordam os Juizes desta Relação em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogando a sentença recorrida, decidem:
- Reconhecer que incumbe ao R. Condomínio “B” a realização das obras de conservação e reparação do terraço adjacente à fracção AQ que se situa por cima da fracção AK, por forma a impedir infiltrações.
- Absolver o interveniente, ora apelante, do pedido.
Custas pelo R. Condomínio.
Évora, 12.02.04