Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 413/25.5T8LLE.E1 |  |
OBRAS
URGÊNCIA
INDEMNIZAÇÃO
DIREITO DE RETENÇÃO
II. Na ausência de estipulação, o artigo 1036.º prevê que o locatário se substitua ao senhorio em duas situações: no caso de se tratar de reparações urgentes, depois de constituir aquele em mora, condição da licitude da obra e do direito ao respetivo reembolso; no caso das obras urgentíssimas a que se reporta o n.º 2 do artigo 1036.º, o arrendatário pode intervir sem necessidade de prévia interpelação do senhorio, mas terá que o avisar simultaneamente.
III. O direito à indemnização pela realização de obras no locado pode ainda ser afastado por estipulação das partes, sendo frequente a cláusula pela qual o senhorio pode fazer suas as benfeitorias realizadas pelo arrendatário, sem que tenha de indemnizá-lo da despesa realizada e sem que se lhe reconheça o direito de reter a coisa.
IV. Tal cláusula é válida – cfr. artigo 405.º, n.º 1, do CC – validade não afetada ainda que venha a penalizar o arrendatário, consequência da liberdade de estipulação que o direito reconhece aos contratantes e consequente auto responsabilização pela vinculação aos contratos que firmaram.
V. Tendo o arrendatário procedido a várias obras no locado ao longo da vigência do contrato, sem que alguma vez tenha interpelado o senhorio para as realizar ou sequer o tenha avisado ao tempo da sua execução, independentemente da sua caracterização como obras urgentes ou urgentíssimas, não tem direito ao respetivo reembolso.
VI. Tendo as partes estipulado que “Todas as obras e benfeitorias que venham a ser efetuadas ficarão a fazer parte integrante da moradia, não podendo o arrendatário alegar ou invocar qualquer direito a indemnização ou direito de retenção, após o termo do presente contrato”, as obras realizadas pelo arrendatário na vigência do contrato, independentemente da sua qualificação como benfeitorias necessárias, úteis ou meramente voluptuárias, não concedem direito a indemnização.
(Sumário da Relatora)
Tribunal Judicial da Comarca de Faro
Juízo Central Cível de Faro - Juiz 3
I. Relatório
(…) instaurou contra (…) a presente ação declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, pedindo a final que:
a) fosse “declarada e confirmada a resolução do contrato de arrendamento urbano celebrado entre os Autor e o Réu, na sua redação atual, correspondente ao imóvel melhor identificado no artigo 1º;
b) fosse o Réu condenado a proceder à desocupação do imóvel locado, devendo o mesmo ser entregue ao Autor, livre de pessoas, bens e em boas condições, tal como foi entregue e com os bens que constavam do mesmo aquando do início do arrendamento;
c) fosse o Réu condenado ao pagamento do valor € 1.800,00 mensais até à efetiva desocupação do locado, acrescido de juros de mora até ao cumprimento efetivo, contados da data da citação, e rendas em dívida de Fevereiro de 2024 a Janeiro de 2025 que neste momento perfazem € 11.400,00, e juros vencidos que perfazem a quantia de € 211,29;
Em fundamento alegou, em síntese, que é o dono do imóvel identificado no artigo 1º da petição inicial, o qual deu de arrendamento ao réu, para habitação deste, por contrato celebrado em 02/10/2016, mediante o pagamento da renda mensal de € 950,00.
Mais alegou que o Réu não pagou a renda relativa ao mês de fevereiro de 2024, nem as subsequentes, apesar de interpelado, tendo o demandante procedido à resolução do contrato, efetivada através de notificação judicial avulsa. Resolvido o contrato, o demandado não procedeu à entrega do locado nem ao pagamento das rendas em dívida, o que justifica a presente demanda.
Citado, o réu apresentou contestação, peça na qual alegou que o autor se encontra em confusão quanto às rendas efetivamente pagas. Acrescentou que foram por si efetuadas e custeadas obras que o autor/senhorio se encontrava legalmente obrigado a realizar e custear nos termos do artigo 1074.º do CC, o que ocorreu sempre com a anuência deste, que aceitou deduzir tais valores às rendas que se vencessem posteriormente. Contudo, findos os trabalhos, nunca se disponibilizou para acertar contas com o contestante, motivo pelo qual deixou de pagar as rendas até que se mostrassem compensados os valores expendidos, inexistindo fundamento para a resolução do contrato.
Deduziu ainda pedido reconvencional, pedindo a condenação do autor reconvindo a pagar-lhe o montante € 48.439,43, custo das obras necessárias e urgentes executadas e que àquele competia realizar, devendo ser-lhe reconhecido direito de retenção até satisfação daquele seu reclamado crédito.
O autor replicou e, invocando a cláusula contratual que previa que todas as benfeitorias revertiam a favor do senhorio, sem atribuição ao inquilino dos direitos a indemnização e retenção, concluiu pela improcedência do pedido reconvencional e pediu ainda a condenação do reconvinte como litigante de má fé no pagamento de multa e indemnização a seu favor de valor não inferior a € 5.000,00.
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Realizada a audiência final, foi proferida sentença que decretou como segue:
a) declarou validamente resolvido em 03/01/2025 o contrato de arrendamento celebrado em 02/10/2016 entre o Autor (…), na qualidade de locador, e o Réu (…), na qualidade de locatário, tendo por objeto o prédio urbano sito no Sector 3, Zona 8, (…), Quarteira, freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, inscrita na matriz predial urbana sob artigo (…);
b) condenou o Réu (…) a despejar o prédio locado;
c) condenou o Réu (…) a pagar ao Autor (…) i. as rendas vencidas, respeitantes aos meses de março de 2024 a janeiro de 2025, à razão de € 950,00 por mês, perfazendo a quantia global de € 10.450,00 (dez mil e quatrocentos e cinquenta euros), tudo acrescido de juros moratórios, à taxa legal de juros civis, contados desde o dia 8 de cada mês de renda atrás indicado e sobre o valor mensal indicado para cada um desses meses, até integral e efectivo pagamento; as rendas vencidas, respeitantes ao mês de fevereiro de 2025 e a todos os meses subsequentes até à efetiva entrega do locado, à razão mensal de € 1.800,00 por cada um desses meses;
d) absolveu o Réu (…) do demais peticionado;
e) julgou improcedente a reconvenção deduzida pelo reconvinte (…) e, em consequência, absolveu o reconvindo (…) de todo o peticionado nessa reconvenção;
f) não condenou o Réu/Reconvinte (…) como litigante de má-fé.
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Inconformado, apresentou o Réu o presente recurso e, tendo desenvolvido na alegação que apresentou os fundamentos da sua discordância com o decidido, formulou a final as seguintes conclusões:
“1.ª O Recorrido intentou a presente acção junto do Tribunal a quo pedindo, a final, que (…)
2.ª Em sede de contestação/reconvenção, o Recorrente opôs-se, pedindo que (…)
3.ª Realizada a audiência de discussão e julgamento, considerou o Tribunal a quo:
(…)
4.ª O Tribunal a quo deu como provados os seguintes factos:
(…)
6.ª Acontece que resultaram dados como não provados factos que haviam de ter sido dados como provados, atenta a prova documental e testemunhal abundantemente produzida e que foi, indevidamente, desconsiderada.
7.ª O Tribunal a quo deu como provado que parte das obras indicadas na contestação/reconvenção foram realizadas, mas não considerou provado - como deveria tê-lo feito - que o Recorrido assumiu a responsabilidade pelo pagamento das mesmas.
8.ª O Tribunal a quo descurou em absoluto as declarações de parte do Recorrente e o depoimento da testemunha (...), cujos depoimentos se encontram gravados, respectivamente, nos ficheiros áudio n. Diligencia_413-25.5T8LLE_2025-11-12_10-06-42 de 01:00:05 minutos e áudio n. Diligencia_413-25.5T8LLE_2025-11-12_11-18-17 de 00:22:43 minutos.
9.ª E também ignorou o depoimento da testemunha (...), constante do ficheiro áudio n. Diligência_413-25.5T8LLE_2025-11-12_11-43-05 de 00:11:44 minutos.
10.ª Das declarações prestadas pelo Recorrente e dos depoimentos prestados pelas referidas testemunhas, resulta claramente que o Recorrido sempre soube da realização das obras feitas no locado e assumiu os seus custos, cujo pagamento haveria de ter lugar através de compensação com os valores das rendas.
11.ª O Recorrente e as duas testemunhas ouvidas em audiência depuseram de forma concisa e clara, com conhecimento directo sobre os factos com os quais foram confrontados.
12.ª Atenta a discrepância entre a prova produzida e gravada e os factos dados como não provados, estamos perante um erro notório na apreciação da prova.
13.ª O Tribunal a quo prescindiu da análise crítica da prova gravada em detrimento de juízos de valor e de conceitos pré-concebidos.
14.ª O Meritíssimo juiz ateve-se ao termo genérico de “benfeitoria”, ínsito no contrato de arrendamento para decidir da forma como o fez.
15.ª O Tribunal a quo julgou erradamente a questão levada a julgamento, atendo-se a conceitos jurídicos vagos e imprecisos e preterindo a prova oralmente produzida por via da inquirição das testemunhas e pelas declarações de parte prestadas em audiência.
16.ª Há erro notório na apreciação da prova quando a decisão judicial proferida sobre os factos (provado e não provados) contradiz de forma grosseira e evidente a lógica, as regras da experiência comum e/ou os factos apresentados no texto da própria decisão, como aconteceu in caso.
17.ª Concatenada toda a prova, impunha-se dar como provados todos os factos da matéria dada como não provada.
18.ª O Tribunal devia ter dado como provado que as obras realizadas no locado foram necessárias para tornar o imóvel habitável e, como tal, para que o prédio dado em arrendamento cumprisse o fim para que estava destinado. Habitação do Recorrente.
19.ª E que, em função do custeio dessas obras, da responsabilidade do Recorrido, o Recorrente é credor daquele no valor de € 48.439,43 (quarenta e oito mil e quatrocentos e trinta e nove euros e quarenta e três cêntimos).
20.ª Dando-se como provado que ao Recorrente assiste o direito de retenção sobre o imóvel até integral ressarcimento da quantia que lhe é devida em resultado do crédito acima indicado.
21.ª Requerendo-se a V. Exas. Venerandos Juízes Desembargadores a reapreciação da prova gravada em audiência de julgamento, por forma a considerar como provados todos os factos constantes do item factos não provados.
22.ª E subsumindo-se o direito aos factos que deverão ser dados como provados, que seja proferido Douto Acórdão, substituindo-se a sentença aqui posta em crise”.
Conclui pedindo a revogação da decisão recorrida e sua substituição por outra que absolva o apelante, reconhecendo o crédito deste no valor de € 48.439,43 e, bem assim, o invocado direito de retenção sobre o locado.
O autor/apelado limitou-se a pedir a subida do recurso.
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Resultando do disposto nos art.ºs 635.º n.ºs 2, 1.ª parte, 3, 4 5, e 639.º, n.º 1, do CPCiv. que pelas conclusões se fixa e delimita o objeto do recurso, são as seguintes as questões suscitadas pelo apelante:
i. do erro de julgamento quanto aos factos julgados não provados;
ii. do acordo de compensação e da falta de fundamento resolutivo;
iii. dos direitos do recorrente a ser indemnizado por benfeitorias e a reter o imóvel como garantia do seu crédito;
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i. da impugnação da decisão proferida sobre os factos
O réu e agora apelante diz terem sido mal julgados todos os factos que constam do elenco dos não provados, os quais, diversamente, sustenta terem resultado demonstrados, acusando o julgador em 1ª instância de ter desconsiderado indevidamente o depoimento de parte que prestou e os testemunhos de (...) e (...), nas passagens que identificou e transcreveu, conjugados com a prova documental junta aos autos.
Está em causa a seguinte factualidade:
“1. O Réu pagou as rendas vencidas no mês de fevereiro de 2024 e meses subsequentes.
2. Para além das obras a que se referia a cláusula 2.3 do contrato de arrendamento e indicada no facto provado 4, o imóvel foi objeto de obras necessárias e úteis, que o Autor devia realizar e pagar.
3. Sem prejuízo do que consta na cláusula 2.3 do contrato de arrendamento e indicada no facto provado 4, o Réu realizou e pagou as obras, face à sua urgência e à inação do Autor em realizá-las.
4. O autor aceitou deduzir o custo das obras nas rendas que se vencessem futuramente.
5. O Autor nunca se disponibilizou a acertar contas com o Réu.
6. O Réu realizou as obras devido ao aparecimento de humidade nas paredes e nos tetos dos quartos de dormir, com formação de fungos e outros parasitas.
7. Sem prejuízo do que consta na cláusula 2.3 do contrato de arrendamento e indicada no facto provado 4, as obras referidas no facto provado 10. iniciaram-se com a anuência do Autor.
8. Só com as obras referidas no facto provado 10 o imóvel ficou com condições de habitabilidade.
9. As obras referidas no facto provado 10. aumentaram consideravelmente o valor de mercado do imóvel.
10. Em meados de 2022, face ao reaparecimento de humidade em alguns dos quartos, foi necessário fazer uma nova intervenção na moradia.
11. Em 2022 o telhado necessitava de uma reparação minuciosa e as paredes exteriores apresentavam fissuras e desgaste acentuado do revestimento, que urgia reparar.
12. O Réu deu conhecimento da premência da realização dessas reparações ao Autor e este solicitou que fosse o próprio Réu a tratar do assunto e que acertariam as contas mais tarde.
13. Foram efetuadas obras no imóvel referido no facto provado 1, para além das descritas no facto provado 10.
14. Sem prejuízo do que consta no facto provado 11 [as obras acima referidas tiveram um custo concretamente não apurado], o Réu realizou obras que importaram no concreto montante global de 48.439,43 euros.
Para efeitos da apreciação da impugnação importa ter presente que:
- a cláusula 2.3 do contrato, transcrita no ponto 4. dos factos provados, tem o seguinte teor:
“O arrendatário pode tomar posse da moradia em 2 de outubro de 2016 e o senhorio concede-lhe dois meses de carência na renda (meses de outubro e novembro de 2016) para realizar benfeitorias na moradia.”
- o ponto 10 dos factos provados, não impugnado, tem o seguinte teor:
“O Réu efetuou no arrendado diversas obras, o que aconteceu em diferentes ocasiões e no período de 2017 a 2022, abrangendo a substituição dos pavimentos, reparação e isolamento da cobertura do edifício, substituição/reparação de redes de canalização e electricidade, pintura interior e exterior, substituição das janelas e caixilharia com colocação de vidros duplos”.
Foram ouvidos na sua globalidade o depoimento/declarações de parte prestados pelo réu e o depoimento de parte prestado pelo autor, tal como os testemunhos de (...), companheira do primeiro, e (...).
No que se refere ao depoimento de parte do autor, ficou visível desde o início que vinha com o propósito de dizer apenas e só o que lhe convinha, tendo declarado que não sabia da realização de quaisquer obras, reiterando que as rendas não lhe foram pagas, tendo sido enganado pelo réu, que prometia pagar mas não o fazia, dando sucessivas desculpas. Não mereceu, contudo, credibilidade, pois resultou provado sem qualquer dúvida que obras foram executadas, e de vulto -conforme a testemunha (...) referiu, aquando da pintura da casa foram montados andaimes e noutra ocasião estiveram contentores no exterior, indícios de obras que não é possível ignorar- sendo certo ainda que uma neta do autor habita uma casa vizinha do locado. Ora, ainda que, como referiu, o autor raras vezes tenha visitado esta sua familiar na pendência do contrato, não é crível que não lhe tivesse sido por ela dado conhecimento das obras em curso na casa que sabia ser do avô, nem tão pouco que aquele, nas vezes que ali se deslocou, não tenha sequer olhado para a casa, conforme declarou, mas sem convencer, por ser em absoluto contrário às regras da experiência comum.
Por outro lado ainda, e aqui mereceram credibilidade, quer o réu, quer a sua companheira, por ocasião da realização das obras que levaram a efeito motivadas pelo facto das raízes de um pinheiro implantado no logradouro terem invadido os esgotos, árvore que foi necessário arrancar, tiveram necessidade da autorização expressa do autor, que lhes foi concedida. Acresce que ambos referiram, em relato que mereceu credibilidade, que, tendo sido então necessário arrancar as lajes que pavimentavam o referido logradouro, o que os registos fotográficos juntos aos autos comprovam, as peças para a reposição provieram da pedreira do autor, fonte das originais, tornando impossível o por este declarado desconhecimento da realização destas obras.
Todavia, e a despeito do que vem de se referir, já não se convenceu este Coletivo que o autor tivesse assumido o custo das obras realizadas mediante dedução nas rendas que se fossem vencendo. Com efeito, tendo embora a testemunha (...), que era a pessoa que habitualmente contactava o autor, declarado que este, quando era avisado da necessidade de realizar obras, dizia sempre para avançarem, que depois se acertaria, a verdade é que nada, no comportamento assumido pelo réu e pela sua companheira ao longo da vigência do contrato, corrobora esta declaração. Vejamos:
Antes de mais, e conforme o Sr. Juiz fez consignar na decisão recorrida, parece seguro afirmar que, aquando da celebração do contrato, a casa careceria de arranjos, o que se extrai desde logo do texto do acordo, tendo as partes previsto na sua cláusula 2.3 que o arrendatário podia “tomar posse da moradia em 2 de outubro de 2016”, sendo-lhe concedido dois meses de carência de renda para nela “realizar benfeitorias”. Ou seja, estando desde logo prevista a realização pelo arrendatário de “benfeitorias”, o senhorio, ciente de que o imóvel não poderia ser, durante o período estimado de dois meses, plenamente gozado, prescindiu das rendas mas, faz-se notar, não assumiu o custo das obras que iriam ser realizadas. E quanto à efetiva realização de alguns “arranjos” neste período inicial, foi a mesma confirmada pela testemunha Andreia.
Resultou ainda do depoimento de parte do réu, embora este tenha sido muito impreciso quanto à época em que foram executadas as sucessivas obras, e do testemunho mais concretizado da sua companheira, a identificada (...), que logo depois do primeiro inverno que passaram na moradia verificaram que as janelas abriam com facilidade, permitindo a entrada das chuvas, tendo ainda sido notados problemas ao nível da canalização, motivados pela já mencionada introdução de raízes, que entupiam as sanitas, e também da instalação elétrica, ocasionando frequentes “disparos” do disjuntor. Tendo então perguntado ao autor se podiam fazer obras, este concordou, tal como anuiu posteriormente à realização de outros trabalhos para corrigir as humidades que surgiram nas paredes e tetos devido à falta de impermeabilização de um dos terraços e deficiências do telhado.
Mas se se aceita sem dificuldade que a realização das obras tenha sido comunicada ao autor e este a elas não se tenha oposto ou até concordado, subsistiu dúvida sobre se foram previamente autorizadas, dúvida que persistiu e se agudizou quando se considere o teor da mensagem que lhe foi enviada pela testemunha (...) em 11 de maio de 2022. Atentando no seu teor verifica-se que, tendo claramente como objetivo principal dar conta de um erro na transferência, “aproveitou para informar” que com as últimas chuvas tinham tido infiltrações em casa, motivo pelo qual “nas duas últimas semanas” haviam procedido “à recuperação de todas as fachadas, telhado e alpendres”, tendo ainda pintado toda a casa.
As obras a que a testemunha se refere na mensagem foram efetivamente realizadas, como se conclui pela análise dos registos fotográficos juntos e orçamento apresentado por (...) em 10 de maio de 2022, no valor de € 15.300,00 acrescido de IVA, se considerarmos o extenso, ou antes € 7.850,00 quando se atente no numeral, tendo sido este último de resto o valor reclamado pelo réu (cfr. artigo 45º da contestação, na sua al. a). Impressiona todavia que trabalhos desta dimensão, aqui estando contemplada a recuperação e pintura de toda a moradia, com reposição das telhas danificadas e tratamento de todo o telhado, bem como a recuperação das fachadas, incluindo envernizamento dos tetos das varandas, tenham sido comunicados apenas após a sua realização e aproveitando uma mensagem claramente motivada por um outro assunto, sendo ainda completamente omissa quanto à circunstância de o seu custo dever ser suportado pelo senhorio.
Acresce que todo o comportamento assumido pelo réu ao longo do contrato desmente a existência de um acordo com o autor nesse sentido. Não passou despercebido ao Coletivo o facto de o depoente, quando se referiu à circunstância do autor ter disponibilizado pedra da sua pedreira para repor o pavimento exterior, danificado pelo arrancamento do pinheiro, ter mencionado que este até lhe tinha dito que “não precisava pagar”, denunciando ser sua intenção fazê-lo, o que contraria de forma clara a asserção de que seria o senhorio a suportar o custo dos trabalhos,
De realçar ainda o facto de nem uma única das faturas juntas ter sido emitida em nome do réu, mas antes de sociedades terceiras relacionadas com a companheira, conforme o próprio reconheceu, o que revela não ter sido sua intenção apresentá-las ao autor, conforme reconheceu que não foram.
Acresce que, conforme também reconheceu nas declarações que prestou, nunca o réu ou a sua companheira, pessoa que contactava o autor, a este deu conta do teor dos orçamentos que foram juntos aos auto, de quanto haviam gasto ou sequer o interpelaram para saber quando se iniciariam os descontos na renda e por que montantes, contrariando a versão trazida aos autos no sentido da existência de um acordo, que nenhum elemento probatório consistente sustenta.
Dir-se-á que custa aceitar que um arrendatário tenha despendido somas tão importantes nunca casa que não lhe pertence sem se ter assegurado que o senhorio custeasse pelo menos uma parte das obras, tanto mais que havia subscrito contrato nos termos do qual as benfeitorias revertiam por inteiro a favor deste. Impressiona ainda que grande parte dos trabalhos orçamentados respeitem a melhoramentos, como a instalação de ar condicionado ou abertura de portas onde antes existiam janelas, que nem sequer se podem qualificar de necessários para assegurar a realização do fim contratualmente fixado, mas a verdade é que a escassa prova produzida não só não apoiou a alegada existência do acordo nesse sentido, como, ao invés, a contrariou, daí que os nucleares factos não provados 4 e 12 como tal se devem manter.
Do mesmo modo não foi produzida prova que confirmasse o alegado em 1 dos factos não provados, tendo a testemunha (...) declarado a este respeito ter dado conta de que, a dada altura, o autor estava em confusão quanto aos montantes pagos, confessando que até a própria e o réu se encontravam um pouco “perdidos”, o que é manifestamente insuficiente para que se modifique a resposta dada ao facto em causa.
No que se refere ao ponto 2, para lá do seu teor eminentemente conclusivo -sem especificação das obras feitas não é possível caracterizá-las como úteis ou necessárias - a parte final do facto aqui vertido, como decorre do que se deixou já dito, não resultou demonstrado.
No que respeita ao ponto 3, para lá do facto de não se ter provado quem efetivamente suportou o custo das obras - a testemunha (...), evasiva quando instada a explicar por que motivo os recibos foram todos emitidos em nome de pessoas coletivas, declarou que não tinham na altura possibilidades de custear os trabalhos faturados, deixando por dizer se as ditas sociedades foram ou não depois reembolsadas destes dispêndios - não resultou provado que o réu tenha interpelado o autor para realizar tais obras e este se tenha mantido inerte; ao invés, pelo menos no que respeita aos trabalhos executados em 2022, o que resulta da mensagem a que se fez alusão foi que a iniciativa partiu do réu e da companheira, que só “a posteriori” comunicaram a sua execução.
Quanto ao facto vertido em 5, considerando que o antecedente mereceu resposta de não provado, resulta evidente que se não havia qualquer acordo (ou tanto não se provou) para um acerto de contas, o autor não tinha que se disponibilizar para o efeito, pelo que se mantém a resposta negativa.
No que respeita ao ponto 6., para além das declarações do réu, ainda que pouco precisas quanto à cronologia das obras, que referiu a existência de água a correr do ponto de luz na cozinha, a testemunha (...) confirmou a entrada das águas da chuva através das janelas que, disse, abriam com facilidade, sendo incontornável que as fotos juntas refletem a existência de humidades nos tetos e paredes, com descolamento da tinta.
No entanto, quando se analise o orçamento datado de 1/12/2018[2], subscrito pelo legal representante da sociedade (...), Unipessoal, Lda., conclusão a que se chega pelo facto do valor da fatura emitida em 08/12/2018 corresponder ao valor orçamentado, verifica-se que parte dos trabalhos que dele constam, tais como partir guarda fatos, abrir até ao nível do chão as janelas dos quartos, colocação de azulejos em todas as paredes dos Wc´s, fornecimento e montagem de tetos falsos em pladur para a cozinha e Wc´s não surge justificada pelas anomalias que declararam ter verificado. Daí que, procedendo em parte a impugnação deduzida, se dê como assente, restritivamente, que:
6. O Réu realizou alguns dos trabalhos orçamentados devido ao aparecimento de humidade nas paredes e nos tetos dos quartos de dormir, com formação de fungos.
No que se refere ao ponto 7 temos como seguro, considerando a prova produzida e a que se fez referência, que, no que se refere ao arrancamento do pinheiro, motivado pela necessidade de resolver o problema da introdução das raízes na canalização, e realização dos trabalhos de reparação da mesma, o autor deles teve necessário conhecimento, tendo anuído à sua realização, e tanto assim que até acedeu a fornecer as lajes para repavimentação do logradouro. Quanto ao mais, sabemos que só posteriormente tomou conhecimento das obras que tiveram lugar em Maio de 2022, sendo certo que não foi feita prova de que tenha concordado com a realização das demais antes do seu início.
Deste modo, e na parcial procedência da impugnação no que respeita a este ponto em concreto, dá-se como assente que:
7. O autor anuiu ao arrancamento de um pinheiro que se encontrava implantado no logradouro e cujas raízes se introduziam na canalização e na realização dos trabalhos de reparação da mesma.
No que se refere ao ponto 8, sendo a nosso ver indesmentível que com a realização das avultadas e dispendiosas obras levadas a cabo pelo réu o imóvel viu melhoradas as suas condições de habitabilidade, já não ficou de todo demonstrado que sem elas não as tivesse -seria com certeza menos confortável e até esteticamente menos agradável, mas daqui não resulta que não reunisse condições de habitabilidade. Mantém-se, portanto, a resposta negativa dada ao ponto 8.
Quanto ao ponto 9, desconsiderando o advérbio consideravelmente, que se desconhece se traduz um incremento de 10% ou 50%, resulta das regras da experiência comum, autorizadas presunções judiciárias de que o juiz pode lançar mão (cfr. artigos 349.º e 351.º do CC) que a aplicação de tetos falsos, o envernizamento de tetos, a aplicação de azulejos e substituição das louças nas casas de banho, a aplicação de nova caixilharia e reposição/recuperação das pedras de soleira, a par da reparação do telhado, recuperação das paredes e pintura interior e exterior, incluindo das portas, devido a sua dimensão e custo, valorizam necessariamente o imóvel. Termos em que, procedendo nesta parte a impugnação, se dá como assente quanto consta do ponto 9, eliminando-se o advérbio consideravelmente.
Quanto ao ponto 10, atendendo aos registos fotográficos juntos, testemunho de (...) e atentando no facto de, efetivamente, o telhado carecer de intervenção, como resulta do orçamento apresentado e fotos posteriores, dá-se como provado que
10. Em meados de 2022 surgiram humidades em alguns dos quartos, tendo o réu decidido proceder a uma nova intervenção na moradia.
Em sequência, e com fundamento nos mesmos elementos probatórios, dá-se como provado que:
11. Em 2022 o telhado apresentava algumas telhas em falta e outras encontravam-se partidas, existindo fissuras nas paredes exteriores.
Quanto ao ponto 12, o teor da mensagem enviada ao autor pela companheira do réu, cuja autoria e envio foram pela própria confirmados, é esclarecedora quanto ao facto de as coisas não se terem passado conforme o alegado, pelo que se mantém o facto como não provado.
No que concerne aos pontos 13 e 14, a verdade é que a prova produzida não permite a alteração da decisão proferida. Vejamos:
Não tendo o réu, no seu depoimento, conseguido ser rigoroso quanto aos trabalhos efetivamente executados e tendo a companheira feito uma descrição que se harmoniza com a decisão proferida, dos documentos juntos nada resulta que permita a alteração pretendida.
Encontra-se junto um orçamento não datado, no valor de € 15.750,00 sem IVA, da responsabilidade da sociedade unipessoal (...), Lda. (apesar de não se identificar a assinatura, é idêntica à aposta no orçamento a que acima se fez referência no valor de € 8.570,00 e que se harmoniza com a fatura emitida por esta sociedade, o que permite a inferência). Desconhece-se, no entanto, se tais trabalhos terão sido todos executados, uma vez que as faturas juntas pelo réu, nos valores de € 4.278,76, datada de 28/03/2019, e € 3.505,50, com data de 05/11/2019, não atingem aquele valor e referem apenas “trabalhos de reparação e pintura”, sem qualquer discriminação.
A mesma sociedade emitiu, conforme se referiu já, o orçamento datado de 08/12/2018, sendo possível fazer a correspondência com a fatura, no mesmo valor, com data de emissão de 08/12/2018, mas os trabalhos orçamentados estão contidos no ponto 10 dos factos provados, à semelhança dos faturados posteriormente pela mesma sociedade - cfr. fatura datada de 04/12/2020, no valor de € 1.850,00.
Mostra-se ainda junto um orçamento da responsabilidade de (...), no valor de € 7.036,76, sobre o qual acresce IVA, com data de Abril de 2019, contemplando “janelas, porta da sala de abrir, alteração de janelas para portas e rolos blackout”. No entanto não foi junta fatura relativa a estes trabalhos, sendo que a única emitida pelo mesmo (...), com data de 25/12/2018, no valor de € 4.000,00, incluindo Iva à taxa de 23% (curiosamente, ou não, o valor do sinal inicial previsto naquele orçamento, emitido com data posterior), diz respeito ao fornecimento e montagem de vidro.
Ouvido em audiência, o referido (...) recordava-se de ter realizado trabalhos na moradia a pedido do réu, sabendo que tinham sido pagos sem que, todavia, tivesse podido especificar quais os trabalhos efetuados e montantes envolvidos.
Finalmente, foi pelo autor junto o orçamento relativo aos trabalhos de reparação e pintura do telhado e paredes exteriores. Ora, tendo este coletivo ficado convencido que os trabalhos em causa foram efetivamente realizados, já não se provou quem os executou, se o autor do orçamento ou outro, quais os valores efetivamente faturados e pagos, e por quem.
Resulta do exposto que a prova convocada pelo apelante não permite a alteração da decisão dos pontos impugnados e agora sob apreciação, que por isso se mantém.
Procede assim, apenas parcialmente e nos termos vindos de expor, a impugnação deduzida contra a decisão proferida sobre a matéria de facto.
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II. Fundamentação
De facto
Estabilizada, é a seguinte a factualidade a atender, provada e não provada:
1. O Autor é proprietário da moradia, destinada a habitação, sito no Sector 3, Zona 8, (...), Quarteira, freguesia de (...), concelho de Loulé, inscrita na matriz predial urbana sob artigo (...), com a licença de habitabilidade n.º 255, emitida pela Câmara Municipal de Loulé, em 16/06/1986.
2. Por escrito denominado “contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais”, celebrado em 2/10/2016, entre o Autor, na qualidade de Senhorio, e o Réu, na qualidade de Arrendatário, as partes acordaram que o primeiro cedia ao segundo o gozo do prédio referido em 1. para fins habitacionais, mediante o pagamento da renda mensal de 950,00 euros, a ser paga por transferência bancária até ao 8 de cada mês e sujeita a atualizações anuais de acordo com o coeficiente legal de aumento das rendas – cfr. documento junto com a petição inicial e que aqui se dá por reproduzido.
3. No contrato acima referido as partes estipularam que o arrendamento seria feito pelo prazo de 5 anos, com início em 02/10/2016 e termo em 30/09/2021, sujeito a renovações por sucessivos períodos de um ano, se não fosse denunciado por escrito com a antecedência de 90 dias relativamente ao termo do contrato ou de cada renovação.
4. No contrato acima referido, consta sob a cláusula 2.3 o seguinte:
«O arrendatário pode tomar posse da moradia em 2 de outubro de 2016 e o senhorio concede-lhe dois meses de carência na renda (meses de outubro e novembro de 2016) para realizar benfeitorias na moradia.»
5. No contrato acima referido, consta sob a cláusula 6 o seguinte:
«6.1 O arrendatário não poderá realizar quaisquer obras na moradia sem autorização prévia escrita do senhorio, aqui se considerando obras de grande porte ou que alterem a fachada e/ou estrutura da mesma.
6.2 Todas as obras e benfeitorias que venham a ser efectuadas ficarão a fazer parte integrante da moradia não podendo o arrendatário alegar ou invocar qualquer direito a indemnização ou direito de retenção, após o termo do presente contrato.»
6. No contrato acima referido consta sob a cláusula 11.1 o seguinte:
«O Arrendatário declara que aceita este contrato nos termos clausulados e que a moradia, objecto do mesmo, satisfaz cabalmente o fim a que se destina, pelo que os contraentes se declaram absolutamente esclarecidos do conteúdo e alcance do presente contrato, sendo de livre e espontânea vontade assinado nos seus exactos termos e no integral respeito pelo princípio da boa-fé.»
7. O Réu não pagou a renda relativa ao mês de fevereiro de 2024, vencida a 08/02/2024, nem as rendas subsequentes, com exceção de um pagamento efetuado em 29/11/2024 no valor de 950 euros.
8. Por comunicação efetuada ao Réu em 03/01/2025, através de notificação judicial avulsa, que teve o n.º 3448/24.1T8LLE do Juízo Local Cível de Loulé-Juiz 1, o Autor declarou que resolvia o contrato de arrendamento com fundamento no n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil, comunicando ao Réu ainda que considerava em dívida a quantia de 10.450,00 euros respeitante às rendas dos meses de fevereiro a dezembro de 2024, acrescida do valor das rendas vencidas após a resolução sem que ocorra a devolução do locado, interpelando-o ao pagamento e ainda para proceder à entrega do locado - cfr. documento junto com a petição, que aqui se dá por reproduzido.
9. Notificado nos termos acima descritos, o Réu não entregou o locado, nem pagou qualquer outra quantia ao Autor.
10. O Réu efetuou no arrendado diversas obras, o que aconteceu em diferentes ocasiões e no período de 2017 a 2022, abrangendo a substituição dos pavimentos, reparação e isolamento da cobertura do edifício, substituição/reparação de redes de canalização e eletricidade, pintura interior e exterior, substituição das janelas e caixilharia com colocação de vidros duplos.
10. a) O Réu realizou alguns dos trabalhos orçamentados devido ao aparecimento de humidade nas paredes e nos tetos dos quartos de dormir, com formação de fungos.
10. b) O autor anuiu ao arrancamento de um pinheiro que se encontrava implantado no logradouro e cujas raízes se introduziam na canalização e na realização dos trabalhos de reparação da mesma.
10. c) Em meados de 2022 surgiram humidades em alguns dos quartos, tendo o réu decidido proceder a uma nova intervenção na moradia.
10. d) Em 2022 o telhado apresentava algumas telhas em falta e outras encontravam-se partidas, existindo fissuras nas paredes exteriores.
11. As obras referidas nos pontos anteriores tiveram um custo global concretamente não apurado.
12. As obras referidas no facto provado 10. aumentaram o valor de mercado do imóvel.
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Não se provou que:
1. Sem prejuízo do pagamento efetuado em 29/11/2024 e referido no facto provado 7, o Réu tenha pago as rendas vencidas no mês de fevereiro de 2024 e meses subsequentes.
2. Para além das obras a que se referia a cláusula 2.3 do contrato de arrendamento e indicada no facto provado 4, o imóvel tenha sido objeto de obras necessárias e úteis, que o Autor devia realizar e pagar.
3. Sem prejuízo do que consta na cláusula 2.3 do contrato de arrendamento e indicada no facto provado 4, o Réu tenha realizado e pago as obras, face à sua urgência e à inação do Autor em realizá-las.
4. O Autor tenha aceitado deduzir o custo das obras nas rendas que se vencessem futuramente.
5. O Autor nunca se tenha disponibilizado a acertar contas com o Réu.
6. e 7. Eliminados.
8. Só com as obras referidas no facto provado 10 o imóvel tenha adquirido condições de habitabilidade
9., 10. e 11. Eliminados.
12. O Réu tenha dado conhecimento da premência da realização dessas reparações ao Autor e este solicitou que fosse o próprio Réu a tratar do assunto e que acertariam as contas mais tarde.
13. Tenham sido efetuadas obras no imóvel referido no facto provado 1., para além das descritas no facto provado 10.
14. Sem prejuízo do que consta no facto provado 11, o Réu tenha realizado obras que importaram no concreto montante global de 48.439,43 euros.
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De Direito
Do acordo de compensação e da falta de fundamento resolutivo
O autor veio a juízo pedir que o tribunal declarasse a licitude da resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo do Réu, com fundamento na falta de pagamento das rendas.
O Réu defendeu-se, alegando ter realizado obras urgentes e necessárias no locado, tendo acordado com o autor que o custo das mesmas seria deduzido às rendas. Porque o autor nunca se disponibilizou para o efeito, passou a compensar as rendas que se iam vencendo com o crédito que resulta das benfeitorias efetuadas, inexistindo portanto fundamento para a resolução do contrato.
Assim expostas as posições das partes, cabe agora apreciar os fundamentos recursivos.
Não se mostra controvertido que autor e réu celebraram contrato de arrendamento, nos termos do qual o primeiro cedeu ao segundo, para habitação deste e da sua família, o imóvel identificado no acordo que reduziram a escrito, mediante o pagamento da renda mensal de € 950,00 (cfr. artigos 1022.º, 1023.º, 1067.º, todos do Código Civil[3]).
O acordo celebrado, que iniciou a sua vigência em 2 de Outubro de 2016, vigoraria pelo período inicial de 5 anos, renovando-se automaticamente por períodos de 1 ano, caso não fosse denunciado por qualquer das partes (cfr. artigo 1095.º), dele resultando como obrigações essenciais, para o senhorio, facultar o gozo do locado para o fim a que se destina (artigo 1031.º, alínea b), para o arrendatário a de pagar a pontualmente a renda fixada (alínea a) do artigo 1038.º).
Resulta do disposto no artigo 1079.º que o contrato de arrendamento urbano cessa, dentre as demais causas ali elencadas, pela resolução.
Constituindo o pontual pagamento das rendas, conforme se deixou já referido, a obrigação essencial a que, pela celebração do contrato e como contrapartida do gozo do locado, o arrendatário fica vinculado, a sua violação constitui, sem surpresa, fundamento resolutivo, concedendo ao senhorio o direito potestativo a resolver o contrato quando, para o que aqui releva, “ocorra mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública” (artigo 1083.º, n.º 3).
A resolução pode ser efetivada judicial ou extrajudicialmente, nos termos dos artigos 1080.º, 1084.º, n.ºs 1 e 2, e ainda artigos 14.º e 15º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. Em todo o caso, procedendo o senhorio à resolução extrajudicial do contrato, nem por isso deixa o invocado fundamento resolutivo de estar sujeito ao escrutínio judicial sempre que, instaurada subsequente ação, o arrendatário deduza oposição.
Provou-se nos autos que o Réu não procedeu ao pagamento da renda vencida em fevereiro de 2024, nem das que se venceram subsequentemente, com exceção de um pagamento no valor de €950 efetuado em 29/11/2024 que, conforme acertadamente se considerou na decisão recorrida e, de resto, não vem impugnado no recurso, foi imputado na dívida mais antiga. Remanescendo assim em mora as rendas vencidas posteriormente, verifica-se que à data em que o R. foi notificado da declaração resolutiva encontravam-se em mora rendas relativas a um período superior a três meses, integrando a previsão do antes citado n.º 3 do artigo 1083.º.
Mas terá o crédito do autor sido extinto por compensação, nos termos de acordo antes celebrado com o senhorio, conforme pretende o apelante?
A resposta é negativa, desde logo porque não foi feita prova da existência de um tal acordo.
Depois, ainda a admitir, o que não é de todo consensual, a possibilidade de fazer operar a compensação do crédito por benfeitorias realizadas no locado com rendas não pagas[4], o réu e aqui recorrente também não logrou provar a existência de um contra crédito de que fosse titular.
O artigo 1074.º prevê expressamente que cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato. Tal norma não é, contudo, imperativa, admitindo estipulação em contrário (cfr. n.º 1).
Estipula-se no n.º 2 que “O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio”, excetuadas “as situações previstas no artigo 1036.º e no artigo 22.º-A do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto” (cfr. o n.º 3 do preceito).
O artigo 1036.º, norma para que remete aquela última disposição, atina às “Reparações ou outras despesas urgentes”. Segundo a disciplina aqui estabelecida, “Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas e outras, pela sua urgência, se não compadecerem com delongas de procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso” (vide n.º 1). Mas se estiverem em causa as chamadas reparações ou obras urgentíssimas - aquelas que não consentem qualquer dilação - o locador pode realizá-las a sua expensas, aqui também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo.
Da conjugação das parcialmente transcritas disposições legais resulta que, cabendo ao senhorio a realização das obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, destinadas a manter o locado em condições de realizar o fim a que se destina, pode, ainda assim, e mesmo não havendo estipulação em contrário, o arrendatário substituir-se àquele. A intervenção do locatário encontra-se prevista em duas situações: no caso de se tratar de reparações urgentes, depois de constituir o senhorio em mora, condição da licitude da obra e do direito ao respetivo reembolso; no caso das obras urgentíssimas a que se reporta o n.º 2 do artigo 1036.º, pode intervir sem necessidade de prévia interpelação do senhorio, mas terá que o avisar simultaneamente.
Voltando agora ao caso dos autos, revisitando a cláusula 6. do acordo celebrado, nos seus pontos 1 e 2, dela consta que o arrendatário não poderia “realizar quaisquer obras na moradia sem autorização prévia escrita do senhorio, aqui se considerando obras de grande porte ou que alterem a fachada e/ou estrutura da mesma.” Ou seja, pese embora a formulação genérica do 1º segmento da estipulação, parece que a necessidade de prévia autorização escrita só atingia obras de alteração da fachada e/ou da estrutura da moradia.
Interpretando a cláusula em questão, dela não resulta, a nosso ver, que o senhorio aqui apelado não estivesse obrigado a fazer as obras de manutenção e conservação do locado em ordem a garantir a sua aptidão para o fim contratualmente fixado, tendo naturalmente em consideração as condições em que o imóvel se encontrava à data da celebração do contrato e que as partes declararam “satisfazer cabalmente o fim a que se destina” (cfr. o teor da cláusula 11.1 – ponto 6 dos factos assentes).
No entanto, ainda a admitir que algumas das obras realizadas constituíam obrigação do autor e integravam o conceito de obras urgentes ou até urgentíssimas, nos termos dos antes citados artigos 1074.º e 1036.º - o que não está efetivamente demonstrado -, não logrou o R. fazer prova de que constituíra aquele previamente mora, quanto às primeiras, ou lhe comunicou sequer a realização dos trabalhos ao tempo da sua execução (a mensagem enviada em maio de 2022, para além do facto de não se reportar a obras urgentíssimas, dá conta das mesmas, que perduraram ao longo de duas semanas, se mostrarem concluídas), pelo que não tem direito ao respetivo reembolso.
Por outro lado, a considerar que a realização de obras se encontrava genericamente autorizada, isto no pressuposto de que não alteraram a fachada ou a estrutura da moradia, sempre valeria a renúncia expressa na cláusula 6.2 do acordo celebrado, nos termos da qual as obras e benfeitorias realizadas ficariam a fazer parte integrante da moradia “não podendo o arrendatário alegar ou invocar qualquer direito a indemnização ou direito de retenção”.
Face à transcrita redação, parece não oferecer dúvida ter o réu renunciado ao direito a indemnização pelas benfeitorias realizadas, bem como ao seu levantamento, se possível, e eventual direito de retenção. Tal cláusula é válida[5], validade que não vem sequer questionada, a impor a conclusão de que o apelante não tem direito a ser indemnizado pelas benfeitorias realizadas, independentemente da sua caracterização como necessárias, úteis ou meramente voluptuárias[6].
Não tendo sido reconhecido o contra crédito invocado pelo réu subsiste a dívida das rendas e, consequentemente, o fundamento para a resolução do contrato. Tal como foi decidido na decisão recorrida e aqui se confirma.
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iii. dos direitos do recorrente a ser indemnizado por benfeitorias e a reter o imóvel como garantia do seu crédito
O réu insiste em via reconvencional que lhe assiste o direito a ser indemnizado pelas benfeitorias e consequente direito de retenção sobre o locado como garantia da satisfação deste seu crédito.
Conforme explica o STJ, no acórdão de 03/11/2025 (processo n.º 762/21.1T8GMR.C1.S1, acessível em www.dgsi.pt), do contrato de arrendamento pode nascer para o senhorio a obrigação de indemnizar o arrendatário por benfeitorias que este haja realizado no imóvel.
A regra, como ali se refere, “é a da proibição de realização pelo arrendatário de benfeitorias, que resulta, de modo expresso, da sua obrigação de restituir a coisa no estado em que a recebeu (artigo 1043.º/1, do CCivil). Mas mesmo quando, no arrendamento urbano, a lei lhe autoriza pequenas deteriorações lícitas para conforto e comodidade, ela impõe a sua reparação pelo arrendatário, antes da restituição do prédio (artigo 1073.º/1/2, do CCivil)”.
Pode, no entanto, o arrendatário realizar obras lícitas, porque as partes estipularam que as obras de conservação ficariam a seu cargo, ou porque foram autorizados expressamente a realizar melhoramentos (estando em causa obras urgentes ou urgentíssimas o arrendatário tem ainda direito a reembolso se observados os antes analisados pressupostos – cfr. artigo 1036.º, n.ºs 1 e 2).
Mas, como se alerta no mesmo aresto, mesmo estando em causa, em todas as referidas hipóteses, obras lícitas, a autorização não garante o reembolso, dada a equiparação do arrendatário ao possuidor de má fé, sejam as benfeitorias úteis, necessárias ou simplesmente voluptuárias (artigos 216.º, n.ºs 1 e 2, 1046.º, 2ª parte, 1273.º e 1275.º).
Por outro lado, e como se verifica no caso em apreço, o direito à indemnização pode ser afastado por estipulação das partes, sendo frequente e, como vimos, válida, a cláusula pela qual o senhorio pode fazer suas as benfeitorias realizadas pelo arrendatário, sem que tenha de indemnizá-lo da despesa realizada e sem que se lhe reconheça o direito de reter a coisa – cfr. artigo 405.º, n.º 1.
Pese embora a estipulação possa vir a penalizar duramente uma das partes, daqui não resulta afetada a sua validade, consequência da liberdade de estipulação que o direito reconhece aos contratantes e consequente auto responsabilização pela vinculação aos contratos que firmaram. Assinale-se ainda, uma vez mais, que o apelante em parte alguma questiona a validade da cláusula, designadamente mediante a invocação de alguma perturbação da sua vontade.
Em suma, e como decorre dos fundamentos que sustentam a decisão de manter a resolução do contrato, o apelante não tem direito a ser indemnizado pelas obras realizadas, o que determina a confirmação da sentença recorrida, também no segmento em que julgou improcedente o pedido reconvencional.
Improcedentes todos os fundamentos do recurso, resta confirmar a sentença recorrida.
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III. Decisão
Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente o recurso apresentado pelo réu, confirmando a sentença recorrida.
As custas recaem sobre o apelante, que decaiu (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCiv.).
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Évora, 02 de Junho de 2026
Maria Domingas Simões
Vítor Sequinho dos Santos
Anabela Raimundo Fialho
Sumário: (…)
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[1] 1.º Adjunto: Sr. Juiz Desembargador Vítor Sequinho dos Santos;
2.º Adjunto: Sr.ª Juíza Desembargadora Anabela Raimundo Fialho.
[2] Não nos referimos ao documento pelo seu número uma vez que, lamentavelmente, ainda que os Ils. mandatários, nas peças apresentadas, identifiquem os documentos por números, na plataforma os documentos não surgem numerados.
[3] Diploma a que pertencerão as demais disposições legais que vierem a ser citadas sem menção da sua origem.
[4] V. o acórdão do STJ de 25/10/2011, processo 23239/08.6YYLSB.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt
[5] Cfr. nesse mesmo sentido os acórdãos do STJ de 03/11/2025, processo n.º 762/21.1T8GMR.C1.S1. e do TRL de 06/11/2013, processo n.º 1946/11.6TJLSB-A.L1-7, ambos acessíveis em www.dgsi.pt.
[6] Tornando muito difícil compreender a decisão do réu em realizar obras de tal dimensão e custo sem qualquer garantia de reembolso e muito menos a posterior radical decisão de deixar de pagar as rendas.