Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1954/04-3 |  |
ELEMENTOS ESSENCIAIS DO NEGÓCIO
A data de realização da escritura e a identificação do interessado comprador são elementos essenciais que terão que ser comunicados ao preferente.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
*
I – Relatório*
“A” intentou no tribunal judicial da comarca de … acção com processo sumário contra “B”, “C”, “D” e “E”, pedindo que lhe seja reconhecido o direito de preferência relativo ao prédio urbano, sito na … nº …, em …, …, inscrito na matriz sob o art. 863 e descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o nº 01512 e se declare transmitido para o Autor o direito de propriedade sobre o identificado imóvel, substituindo-se este ao R “E” e, ainda, que se declare a anulação de todos e quaisquer actos de registo que sobre o mesmo imóvel tenham incidido.
O A fundamenta o seu pedido invocando a sua qualidade de arrendatário do aludido prédio e o disposto no art. 47º do DL 321-B/90 de 15 de Outubro.
Os RR, “B”, “C”, “D” e mulher contestaram, alegando não serem já proprietários do prédio e requereram nos termos dos arts. 320 do CPC e seguintes a intervenção principal de “F” na qualidade de compradores do imóvel.
Os RR invocaram ainda a excepção da caducidade do direito invocado e a sua ilegitimidade, porquanto a acção deveria ter sido intentada contra a herança nos termos do art. 6º do CPC.
Os RR contestaram também, por impugnação, pedindo no final a procedência das excepções deduzidas e a sua absolvição do pedido.
Por seu turno, o R. “E” contestou por excepção, invocando a prescrição do direito que o A pretende exercer e, no mais impugnou também a petição inicial, pedindo a procedência da excepção e a sua absolvição do pedido.
O A respondeu às contestações deduzidas contrariando as excepções suscitadas, pugnando pelo alegado na sua petição inicial e pelo indeferimento da intervenção provocada de “F”.
A fls. 133 e segs. o Autor veio requerer a intervenção principal provocada da “G”.
Por despacho de fls. 142 e segs. não foi admitida a intervenção principal provocada de “F”.
Foi, no entanto, admitida o pedido de intervenção principal da “G”.
A fls. 155 dos autos, a chamada declarou fazer seus os articulados apresentados pelos RR, “B”, “C” e “D” e mulher.
Seguiu-se o despacho saneador, no qual foi julgado parte ilegítima a “G”, bem como os RR “B”, “C”, “D” e mulher.
Seleccionaram-se os factos assentes e os controversos, que integraram a Base Instrutória.
Procedeu-se a julgamento e após a decisão sobre a matéria de facto que integrava a Base Instrutória, foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente e absolveu o R “E” do pedido.
O A não se conformou com esta decisão e apelou para este Tribunal da Relação.
- Nas suas alegações de recurso conclui:
1- O recorrente é titular de um direito legal de preferência sobre a compra e venda do prédio urbano dos autos, atenta a sua qualidade de arrendatário do mesmo.
2- Por escritura pública no dia 27/12/1994, “B”, “C”, “D” e mulher venderam o prédio acima referido ao recorrido “E”.
3- Por carta datada de 11/8/1994 os vendedores, deram conhecimento ao recorrente da intenção de venda do imóvel dos autos, bem como do preço a liquidar na data da realização da escritura, todavia não lhe comunicaram alguns dos elementos essenciais do negócio, como sejam a previsível data da escritura e a identidade do comprador.
4- Só no dia 21.01.99, o recorrente teve conhecimento da data da realização da escritura e a confirmação de que o “E” era o adquirente do imóvel e seu actual senhorio;
5- A comunicação da previsível data de realização da escritura era da maior relevância à formação da vontade do preferente uma vez que à mesma estava associado o momento do pagamento do preço.
6- É que no caso dos autos a escritura só veio a realizar-se 4 meses e meio depois de o recorrente ter recebido a comunicação aludida em C).
7- E da comunicação que lhe foi dirigida não era possível prever que, exercendo o direito de preferência, teria o prazo de 4 meses e meio para pagar o preço da compra e venda projectada.
8- Por outro lado a identificação do potencial adquirente do imóvel também era um elemento essencial para o arrendatário, ora recorrente, preferir, tendo em conta que a relação arrendatícia é uma relação intuito personae.
9- Tendo em vista a data da entrada da presente acção – 26.01.99 – e comparando com a data do conhecimento efectivo e integral de todos os elementos essenciais da compra e venda, conclui-se que o direito do Autor, ora recorrente, não havia caducado.
10- Não houve violação do disposto no art. 1410 do CC, uma vez que preferente dispõe de 6 meses, desde a data do conhecimento efectivo de todos os elementos essenciais do negócio, para intentar a respectiva acção de preferência.
11- Ao estatuir que o direito do recorrente havia caducado à data da instauração da acção, a douta sentença interpretou mal os factos assentes e violou o disposto nos arts. 47 nº 1 do RAU e arts. 416 a 418 do CC.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir:
II- Fundamentação:
- Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1- Por escritura pública exarada em 27/1/94, no 1º Cartório Notarial de …, os RR. “B”, “C”, “D” e mulher …, venderam, pelo preço de três milhões de escudos, ao R. “E”, um prédio urbano composto de casa de rés do chão e logradouro, sito na …, nº …, em …, freguesia de …, concelho de …, inscrito na matriz sob o art. 863 e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 01512 ;
2- O prédio supra descrito era habitado pelo Autor e sua mulher, que o tomou de arrendamento em 1961, por contrato verbal a “H” e, que foi participado à Repartição de Finanças de …;
3- Em Fevereiro de 1995, o A recebeu uma carta do R “E” a comunicar-lhe que havia adquirido o imóvel;
4- Em 28.06.95, o Autor efectuou uma notificação judicial avulsa ao Réu “E” para que este lhe comprovasse a sua qualidade de senhorio e proprietário do imóvel, facultando cópia da escritura de compra, sob pena de passar a depositar a renda na Caixa Geral de Depósitos à ordem do Sr. Juiz de Direito.
5- A notificação foi levada a efeito em 18/7/95;
6- O Autor passou a depositar, até à data da entrada em Juízo da petição inicial, o valor das rendas na Caixa Geral de Depósitos;
7- Em 21.01.99 o Autor recebeu uma carta do R. “E”, a comunicar-lhe que havia adquirido o imóvel dos autos;
8- O prédio supra referido fazia parte da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de “H”;
9- O R “E” registou a sua aquisição do prédio dos autos em 16 de Junho de 1995, na respectiva Conservatória;
10- Por carta datada de 11.08.94 e enviada ao Autor, “B”, na qualidade de cabeça de casal da “G”, deu-lhe conhecimento da intenção de venda do imóvel dos autos, do preço de venda e de que este último deveria ser pago integralmente no acto de celebração da respectiva escritura;
11- Na carta supra referida era indicado como preço de venda a quantia de esc. 3.000.000$00;
12- Em resposta à carta supra referida, o Autor apresentou uma proposta de compra do prédio dos autos pelo valor de esc. 2.000.000$00, conforme documento junto a fls. 122 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
13- No dia 22.01.99 o Autor obteve na Conservatória do Registo Predial de … cópia da descrição do imóvel, bem como o registo a favor do R “E” e do pedido que deu lugar a tal registo;
14- Só em 21.01.99 teve o Autor conhecimento da data da realização da escritura.
O apelante, no caso em apreço, considera que o obrigado à preferência devia comunicar-lhe a data previsível da escritura pública e a identidade do comprador.
Vejamos, no entanto, o que se passou:
Por carta datada de 11.08.94 e enviada ao Autor, “B”, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de “H”, deu-lhe conhecimento da intenção de venda do imóvel autos, do preço de venda e de que este último deveria ser pago integralmente no acto de celebração da respectiva escritura, tudo conforme a aludida carta junto a fls. 121;
Nessa carta era indicado o preço de venda do imóvel dos autos de esc. 3.000.000$00;
Em resposta a essa carta, o A através da sua carta inserida a fls. 122 apresentou uma proposta de compra do prédio dos autos pelo valor de esc. 2.000.000$00.
Como é sabido, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda com as cláusulas essenciais correspondentes e que são determinativas e condicionantes da vontade do titular em preferir ou não.
É, aliás, o que dispõe o art 416 do CC.
No caso em apreço, o obrigado à preferência limitou-se a indicar o preço de venda e que o seu pagamento era para ser feito no acto da escritura.
O Apelante considera como essencial, que lhe fosse também comunicado a data previsível da escritura e a identidade do comprador.
A sentença recorrida a respeito da indicação da data previsível da escritura, reconheceu que embora esse elemento fosse importante, por se prender com disponibilidade de dinheiro, concluiu que o art. 416 do CC não alude a esse elemento, por considerar que “ não é natural nem exigível que o dono do imóvel e o terceiro interessado na sua aquisição tenha aprazado já dia para a realização da escritura”.
Não concordamos, com esta posição, porquanto há que atender sempre ao circunstancialismo específico do negócio, como aqui acontece, porquanto estamos perante um direito de preferência do arrendatário (art. 47 nº 1 do RAU) e pode ser importante saber da disponibilidade ou não do dinheiro (uma coisa é saber que se tem um prazo de oito dias para entregar os 3.000 contos, outra coisa é ter um prazo de quatro meses e meio para o fazer, como aqui aconteceu).
Isto para dizer que o prazo de pagamento pode ser determinante da vontade do A em preferir.
E sendo assim, não repugna considerar que, sendo o pagamento do preço da venda a realizar no acto da escritura, era importante para o titular do direito de preferência saber a data previsível da escritura.
Portanto, no caso em apreço, a indicação da data previsível da escritura constitui também elemento essencial do contrato.
Acresce ainda, que o obrigado à preferência não comunicou a identidade do comprador, que aqui se revela também elemento essencial, uma vez que estamos perante um contrato de arrendamento, em que o novo senhorio, por exemplo, até pode estar em condições de vir a denunciar o contrato (cfr. a este respeito o Ac. do STJ de 15/5/1984, BMJ 337, 348).
A respeito destes elementos do contrato, é curioso notar a preocupação do R “E”, na sua comunicação que fez ao A a 20.01.99, junta a fls. 46, em que além de indicar o preço da venda, identifica o comprador e indica a data e lugar da realização da escritura.
Portanto, consideramos, no caso em apreço, que o obrigado à preferência deveria ter comunicado ao A, a data previsível da escritura e a identidade do comprador, porque, como vimos, se revelam também elementos essenciais do contrato.
Trata-se de um ónus a cargo da R. “B”, conforme lhe era imposto pelo citado art. 416 do CC, aplicável ex vi do art. 49 do RAU, que, como se viu, não foi observado.
Ora, tendo o A conhecimento da realização da escritura em 21.01.1999, dúvidas não existem, atenta a data da propositura da acção (26.01.1999), que o seu direito de preferência não estava caducado. (cfr. art. 1410 nº 1 do CC).
E constando dos autos o conhecimento do depósito do preço a fls. 55, no montante de esc. 3.050.000$00, nada obsta ao reconhecimento do direito de preferência a favor do Autor.
III-Decisão :
Nestes termos e considerando o exposto, os Juízes desta Relação acordam em julgar procedente a apelação e, revogando a sentença recorrida, julgam a acção procedente reconhecendo ao A o direito de preferência na aquisição do prédio identificado nos autos, com efeitos a partir da data da alienação aqui em causa, reconhecendo-o como dono do identificado prédio, ordenando-se também o cancelamento de todos os registos que sobre o imóvel entretanto tenham sido lavrados.
Custas pelos RR.
Évora, 25.11.04