Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2034/10.8TBSTB.E1 |  |
MORA
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
ABUSO DE DIREITO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
Apenas o incumprimento definitivo, que não a simples mora (a qual apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos daí emergentes) constitui causa de resolução do contrato promessa e determina a aplicação do regime estabelecido no nº 2 do art. 442º do C. Civil )restituição do sinal em dobro).
Sendo pressuposto do incumprimento definitivo, a mora só se converte naquele, quando, para além de ter sido inobservado um prazo essencial para a prestação, a prestação não for cumprida em prazo razoavelmente fixado pelo credor ou quando o credor tiver perdido o interesse na prestação, interesse esse apreciado objectivamente.
Mau grado o facto de no contrato promessa escrito apenas se ter estipulado que seria a ré promitente vendedora a marcar a escritura logo após a obtenção da licença de habitação, tendo-se provado que nas negociações, face às preocupações do autor na célere realização do contrato (para reinvestir o capital proveniente da venda da sua moradia e para evitar o pagamento de mais valias), a ré garantiu na altura que a escritura se realizaria no máximo em finais de Fevereiro de 2007, mas que não o fez até essa data, é de considerar que a ré incorreu em mora.
Em face disso e da impossibilidade de obtenção da licença de habitação (uma vez que o prédio se encontrava embargado, por ter sido implantado parcialmente na via pública – situação que apenas veio a ser resolvida em finais de 2009) e uma vez que a possibilidade de reinvestimento do referido capital (para evitar o pagamento de mais valias) terminava em 20.12.2008, tendo o autor adquirido uma moradia, igualmente para a sua habitação, é de considerar como justificada a perda do interesse na prestação e da consequente concretização do negócio, por parte do autor, havendo assim incumprimento definitivo da ré.
Inexiste abuso de direito, relativamente ao direito do autor à resolução do contrato, pelo facto de este ter ocupado a fracção prometida, na medida em que para além de se tratar de uma situação comum nestes casos, situação essa que tem a ver, naturalmente, com a expectativa (de ambas as partes), na realização do negócio, até foi a ré apelante que deu causa ao frustrar dessa expectativa de concretização do negócio.
A indemnização da ré, resultante dessa ocupação apenas poderia ter lugar, não com base no invocado abuso de direito à resolução (o qual em si mesmo não constitui fonte de indemnização) mas sim com base no (não invocado) enriquecimento sem causa, e mesmo aí, sem fundamento, na medida em que o autor foi ocupar a fracção prometida, com o consentimento da ré e na expectativa da realização do negócio, após ter vendido a moradia onde vivia e tendo até de arrendar uma habitação durante algum tempo pelo facto de a fracção não lhe ter sido entregue no prazo acordado.
Sumário do relator
Acordam nesta Secção Cível os juízes do Tribunal da Relação de Évora:
A… intentou, em 07.04.2010, acção declarativa ordinária contra F…, Lda, pedindo:
- que se reconheça a rescisão do contrato promessa de compra e venda aqui posto em crise por culpa exclusiva e impossibilidade de cumprimento devido à conduta dos réus; - que se condenem os réus a restituir em dobro ao autor a quantia por si recebida a título de sinal, acrescida de juros legais, vencidos e vincendos, desde a citação e até efectivo pagamento;
- que se condenem os réus no pagamento do montante de € 1.500,00 a título de dano não patrimonial:
- e que se condenem os réus, por má fé, no pagamento de multa a determinar segundo o prudente arbítrio do Tribunal a favor do autor.
Alegou para tanto e em resumo o seguinte:
Celebrou com a ré, em 06.11.2006, um contrato promessa de compra e venda nos termos do qual prometeu comprar e esta prometeu vender determinada fracção autónoma, pelo preço de € 150.000,00, tendo entregue à ré, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 7.500,00, ficando o remanescente de ser pago no acto da escritura definitiva e tendo ficado convencionado que o local, dia e hora da mesma seriam fixados pela ré, logo que obtivesse a licença de utilização.
No âmbito das negociações, o autor informou a ré da necessidade de reinvestir o capital proveniente da venda da moradia onde habitava para efeito de mais valias em sede de tributação, tendo a ré tranquilizado o autor garantindo que a escritura definitiva se realizaria, no máximo, até finais de Fevereiro de 2007.
O autor vendeu a sua moradia em 20.12.2006, mas a ré só em Abril de 2007 é que lhe entregou a fracção pronta a habitar, o que fez com que o autor tivesse de arrendar um apartamento nesse período para residir.
Não percebendo a razão do atraso na celebração da escritura, o autor veio a saber em Julho de 2008 que, tal se devia ao facto de a obra estar embargada, vindo a ser informado na Câmara Municipal que tal se deveu ao facto de o edifício se encontrar parcialmente implantado em área pública.
Com receio de não poder reinvestir o seu capital para efeito de mais valias em sede de tributação, cujo prazo expirava em 20.12.2008, o autor acabou por comprar e escriturar, em 05.12.2008, a moradia onde agora reside, tendo deixado a fracção prometida em 19.01.2009.
Em 21.01.2009 enviou carta à ré a comunicar a rescisão unilateral do contrato promessa, reclamando o pagamento do dobro do valor entregue a título de sinal, invocando ainda o direito de retenção da fracção prometida vender.
A descrita situação acarretou para o autor danos de natureza não patrimonial que devem ser compensados pelo montante de € 1.500,00.
Os 2º e 3º réus são sócios e gerentes da 1ª ré, sendo a sua conduta dolosa e ilícita pelo que são também responsáveis pelos actos ilícitos que obstaram à emissão da licença de utilização
Citados, contestaram e reconviram os réus, defendendo-se por impugnação, alegando em resumo o seguinte:
Os contactos e conversações prévias ao contrato promessa foram feitos com uma agência imobiliária.
O lapso relativo à implantação parcial do prédio na via pública apenas foi detectado aquando da vistoria realizada com vista à obtenção da licença de habitação, tendo havido desde logo esforços de todas as partes envolvidas para se solucionar o problema, com a alteração do projecto e a compensação do Município, sendo que tudo isso foi devidamente explicado aos promitentes compradores, tendo sido garantida ao autor a obtenção da referida licença, o que veio a suceder em 23.09.2009.
A ré sempre confiou que o autor viesse a efectivar a compra, tendo este quebrado injustificadamente o vínculo obrigacional, pelo que tem direito a fazer sua a quantia entregue a título de sinal.
Pela concessão de empréstimo do valor do preço acordado para aquisição ou pelo arrendamento de uma habitação com as mesmas características, o autor teria de pagar pelo menos € 600,00 mensais.
Em resultado da utilização da fracção pelo autor durante 22 meses, a ré teve que proceder a reparações e substituições, no que despendeu mais de € 13.200,00.
E concluíram pedindo, para além da improcedência da acção, que o autor fosse condenado a reconhecer que perdeu o sinal a favor da ré F…, em virtude da rescisão unilateral e definitiva do contrato promessa e ainda a pagar à mesma ré a quantia de € 13.200,00.
Replicou o autor, reafirmando a sua posição e concluindo no sentido da improcedência da reconvenção.
Admitido o pedido reconvencional, foi proferido despacho saneador e foram elaborados os factos assentes e a base instrutória, após o que, instruído o processo, teve lugar a audiência de julgamento.
Seguidamente, foi proferida sentença, nos termos da qual a acção foi julgada parcialmente procedente e improcedente a reconvenção:
- declarando-se resolvido o contrato promessa celebrado entre o autor e a ré F…;
- condenando-se esta ré no pagamento da quantia de € 15.000,00, correspondente ao sinal em dobro, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, desde 21.01.2009, até integral pagamento;
- absolvendo-se a ré do pagamento da indemnização de € 1.500,00 a título de danos morais;
- absolvendo-se a ré do pedido de condenação por litigância de má fé; - absolvendo-se os réus B… e F… dos pedidos contra eles formulados;
- e absolvendo o autor dos pedidos reconvencionais.
Inconformada, interpôs a ré F… o presente recurso de apelação, em cujas alegações, pedindo a revogação da sentença e a sua substituição por outra que declare que houve incumprimento definitivo do contrato promessa por parte do autor e que este seja condenado a reconhecer que perdeu o sinal a favor da ré e ainda a pagar à ré uma quantia, a fixar em execução de sentença, pela ocupação e uso da habitação prometida comprar, pelo período de 22 meses, calculada eventualmente com base no valor de uma prestação mensal de um contrato de mútuo para € 150.000,00 ou no valor mensal de uso da referida habitação no mercado de arrendamento, apresentou as seguintes conclusões:
a) O rés-do-chão prometido vender é um T2, tem uma área de 150 m2, com uma sala com quase 50 m2 com lareira, dois quartos e cozinha com mais de 13 m2 cada, duas casas de banho e hall, situado em Aires, Palmela, perto da Estação Ferroviária (facto 15 da FF).
b) Os factos devem ser avaliados e valorados segundo parâmetros da lógica do homem médio e das regras da experiência comum.
c) O Tribunal deu como não provados os quesitos 34, 35 e 36, por entender que as testemunhas não eram peritas em questões bancárias e em mercado do arrendamento, o que traduz um juízo de valor completamente errado.
d) Devia o Tribunal “a quo” dar como provados os quesitos 34, 35 e 36, nesta medida e dimensão:
- (Quesito 34) Provado que se o A. tivesse solicitado junto de qualquer Banco um empréstimo de € 150.000 para adquirir a habitação, entregaria ao banco uma prestação mensal não concretamente apurada.
- (Quesito 35) Provado que se o A. tivesse arrendado uma habitação com as características da habitação dos autos, teria pago uma renda mensal não concretamente apurada.
- (Quesito 36) Provado que a habitação em causa tem um valor de uso no mercado do arrendamento de montante não concretamente apurado.
e) Não o fazendo o Tribunal “a quo”" violou a norma do artigo 653º, nº 2 do CPC.
f) Só o incumprimento definitivo do contrato-promessa confere ao credor o direito à sua resolução. A mora só se converte em incumprimento definitivo, após ocorrer o disposto no artigo 801º do CC.
g) Não há incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da Ré - ora recorrente e, assim parece, não chega a haver mora no cumprimento.
h) Com efeito, nos termos do contrato-promessa em análise “a escritura pública de compra e venda será celebrada em local, dia e hora a fixar pelo promitente vendedor, logo após a obtenção da licença de utilização”.
i) O autor, ora recorrido, nunca interpelou a ré, judicial ou extrajudicialmente, para realizar a escritura definitiva, marcando-lhe prazo peremptório.
j) O autor não perdeu o interesse no cumprimento.
k) Devia o Tribunal “a quo”' ter declarado o incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte do autor, com as consequências legais daí decorrentes.
l) Declarando o contrário, o Tribunal “a quo” violou as normas dos artigos 442°, 801°, 804° e 805º se verificasse a simples mora, e 808°, todos do CC.
m) O autor outorgou um contrato-promessa com a ré, ocupou a habitação prometida comprar, nela se instalou com a família e ali passou a viver, ininterruptamente, dormindo e pernoitando, confeccionando e consumindo as suas refeições, recebendo os seus amigos e familiares e toda a sua correspondência, durante 22 meses, pediu alterações na habitação e instalação/aplicação de materiais.
n) Comportando desta maneira, o autor criou na ré a convicção e expectativa de que iria cumprir o contrato.
o) Resolvendo o autor sem mais o contrato, com fundamento de que não queria pagar uma mais-valia relativa a uma venda por si feita dois anos antes, que não havia licença de habitação, que o prédio tinha sido erradamente implantado, sem que viesse provar dolo por parte da ré, o autor exerceu abusivamente o seu direito de resolução, na modalidade de venire contra factum proprium.
p) São pressupostos desta modalidade de abuso do direito - venire contra factum proprium - a existência dum comportamento anterior do agente susceptível de basear uma situação objectiva de confiança, a imputabilidade das duas condutas (anterior e actual) ao agente, a boa fé do lesado (confiante) e o nexo causal entre a situação objectiva de confiança e o “investimento” que nela assentou.
q) O abuso de direito é de conhecimento oficioso (ver Ac. do STJ citado).
r) Devia o Tribunal “a quo” ter declarado que o autor agiu com manifesto abuso de direito e feito naufragar a pretensão deste.
s) Não o fazendo o Tribunal “a quo” violou a norma do artigo 334º do CC e 660º, nº 2 in fine, do CPC.
t) O autor e família solicitaram mudar-se para a fracção prometida vender e a ré consentiu porque havia uma expectativa legítima de aquisição da fracção pelo autor. Nem outro raciocínio se impõe pelas regras da lógica e da experiência comum.
u) O autor e família usaram a habitação prometida vender durante 22 meses, com o consentimento da ré, porque a ré tinha a expectativa do cumprimento do contrato.
v) Impõe-se também pelas regras da lógica e da experiência comum afirmar que o autor foi usar uma habitação acabada de construir, totalmente nova, e que depois de 22 meses de a usar o que deixou foi uma habitação em 2ª mão.
w) O autor e sua família usaram a habitação prometida vender, as loiças sanitárias, novos equipamentos de cozinha, tais como fogão, armários, etc.
x) O uso, mesmo que normal, não se compadece com o tempo, e 22 meses depois, a promoção da venda da fracção em 2ª mão implicava, no mínimo, novas loiças sanitárias, novos equipamentos de cozinha, anulação das alterações pedidas pelo Autor, novo chão e uma pintura geral.
y) O pedido indemnizatório da ré vem na sequência do abuso de direito perpetado pelo autor ao incumprir definitivamente do contrato-promessa, e no facto de ter usado de uma habitação – a seu pedido – às custas da ré.
z) E ainda porque o cidadão comum paga por ter uma habitação, seja sua, seja arrendada.
aa) O autor – rompendo com o contrato – tornou-se responsável pelos prejuízos que causou à ré.
bb) Tinha o Tribunal “a quo” o dever de condenar o autor em quantia que ressarcisse a ré pelos 22 meses que aquele e sua família usaram a habitação prometida comprar.
cc) Declarando o pedido reconvencional da ré improcedente, o Tribunal “a quo” violou as mais elementares normas de justiça e concretamente a norma do artigo 798º do CC.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Em face do conteúdo das conclusões das alegações da apelante, enquanto delimitadoras do objecto do recurso /art. 685º-A do CPC), são as seguintes as questões de que cumpre conhecer:
- alteração da matéria de facto;
- incumprimento definitivo;
- abuso de direito;
- procedência do pedido indemnizatório da ré.
Factualidade dada por provada na 1ª instância:
1) Por documento escrito datado de 06.11.2006 e subscrito pelo autor e 1ª ré, na pessoa do 2º réu, sob a epígrafe “Contrato de Compra e Venda”, acordou-se que:
“Primeiro Outorgante (1ª R) é dono e legítimo proprietário da fracção autónoma designada pela letra “A” que corresponde ao Rés do chão esquerdo, destinado a habitação do prédio sito em Monte do Olival,…, em Aires, faz parte integrante da respectiva fracção a garagem nº 1 na cave e a arrecadação designada pela letra A no sótão, ambas no mesmo edifício da respectiva fracção, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o nº 9117, Freguesia de Palmela, concelho de Palmela, ainda omisso na matriz predial urbana, com o alvará de construção nº 10/2006 emitido pela Câmara Municipal de Palmela 3m 13.01.2006” (cláusula 1ª). “Pelo presente contrato de promessa de compra e venda, o primeiro outorgante (2ª R) promete vendeu ao segundo outorgante (A) e este promete comprar, o andar identificado na cláusula anterior, livre de ónus e desonerado de qualquer encargo hipotecário” (cláusula 2ª). “O preço da promitente venda é de EURO: 150,000,00 (cento e cinquenta mil euros), que o segundo outorgante que o segundo outorgante pagará ao primeiro outorgante nas seguintes condições: No acto da assinatura do presente contrato, como sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante entrega ao primeiro outorgante a importância de 7.500,00 € (sete mil e quinhentos euros), valor que esta último declara ter recebido e da qual dá a respectiva quitação; O restante preço em dívida, ou seja a quantia de 142.500,00 € (cento e quarenta e dois mil e quinhentos euros) serão pagos no acto da outorga da escritura de compra e venda da fracção objecto do presente contrato (cláusula 3ª). “A escritura pública de compra e venda será celebrada em local, dia e hora a fixar pelo promitente vendedor, logo após a obtenção da licença de utilização” (cláusula 4ª). “O primeiro outorgante comunicará ao segundo o local, dia e hora da escritura pública de compra e venda” (cláusula 5ª, nº 1).
2) A ré não entregou ao autor a casa pronta a habitar no mês de Dezembro de 2006, pelo facto de a mesma não se encontrar pronta.
3) As partes não celebraram até finais de Fevereiro de 2007 o contrato referido nas cláusulas 4ª e 5ª do acordo referido em 1).
4) Só em Abril de 2007 é que a ré entregou ao autor a fracção pronta e habitável.
5) Tendo, desde aquela data (Abril de 2007), o autor e o seu agregado familiar ali passado a viver, ininterruptamente, dormindo e pernoitando, confeccionando e consumindo as suas refeições, recebendo os seus amigos e familiares e toda a sua correspondência.
6) O autor solicitou ao réu uma rápida resolução do facto de não dispor de licença de habitação, tendo-lhe o réu assegurado que já se encontrava a tratar daquela questão na Câmara, e que por isso, estaria para breve a realização da escritura.
7) Em 19 de Janeiro de 2009,o autor juntamente com o respectivo agregado familiar procedeu à mudança, deixando a fracção objecto do contrato supra referido livre e desembaraçada de pessoas e bens.
8) Após, o réu trocou fechadura da porta, ali impedindo o acesso do autor.
9) Em 21.09.2009, o mandatário do autor enviou uma carta à 1ª ré, e esta recebeu, onde refere que: “(…) Assim, e porquanto a escritura pública da fracção a vós prometida comprar não se realizou por culpa que aos meus constituintes não pode ser imputada e nem para tanto contribuíram com a sua conduta, não lhes resta outra alternativa que pôr termo ao contrato promessa de compra e venda por vós outorgado, com fundamento em justa causa por incumprimento da vossa parte, incumprimento esse que resulta da prática, por vós, de acto ilícito e doloso, bem sabendo pois bem sabiam que a ocupação e implantação de parte do edifício em terreno público teria como consequência, em primeira linha, o embargo da obra. (…) Assim, e pretendendo os meus constituintes rescindir e rescindem o contrato em causa, nos termos expostos, não podem deixar de reclamar a devolução do montante de € 7.500,00 por eles pagos a título de sinal, acrescido de igual montante pela vossa culpa no incumprimento, cfr. art. 442º do CC. Mantendo os meus constituintes um direito de crédito sobre V. Exas., o qual se consubstancia no incumprimento culposo da vossa parte, e tendo operado a tradição da fracção para os mesmos por efeito da entrega das chaves e consequente detenção da posse por usos e habitação, beneficiam os mesmos do direito de retenção da referida fracção até integral pagamento dos montantes aqui reclamados” (al. I).
10) O prédio só ficou pronto a ser habitado em finais do mês de Março de 2007.
11) O prédio ocupou uma parte da via pública.
12) Por escritura pública datada de 12.10.2007, a 1ª ré declarou vender a S… e esta declarou comprar a fracção autónoma designada pela letra “B” correspondente ao rés do chão direito, destinado a habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em Aires, lote número 6, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o número nove mil cento e setenta e três da dita freguesia, afecto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição F, inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o artigo 12136, constando da mesma que o primeiro outorgante, F…, na qualidade de sócio gerente e com poderes para o acto da F… Limitada, declarou que: “Que a construção (titulada pelo alvará de licença de construção número 10/2006), pela sua representada feita no prédio atrás referido, foi concluída e não está embargada. Que a sua representada não foi notificada: a) Da apreensão do alvará de construção; b) Do indeferimento do pedido de licença de utilização; c) Da notificação para o pagamento das taxas devidas. Que o pedido da licença foi entregue e recebido na Câmara Municipal de Palmela, em 8 de Agosto de 2007, portanto há mais de cinquenta dias”. E conta ainda: “Arquivo: (…) Pedido de vistoria para a emissão do alvará de licença de utilização, entregue na Câmara Municipal de Palmela em 8 de Agosto de 2007”.
13) A 1ª ré tem licença de habitação/utilização para o prédio em questão desde Abril de 2010.
14) O autor pediu que a ré fizesse alterações na sala, essencialmente na parte eléctrica, o que a ré fez, tendo para tanto instalado, pelo menos, tubos e caixas para instalação eléctrica sob o pavimento da sala.
15) O rés-do-chão prometido vender é um T2, tem uma área de 150 m2,com uma sala com quase 50m2 com lareira, dois quartos e cozinha com mais de 13 m2 cada, duas casas de banho e hall, situado em Aires, Palmela, perto da Estação Ferroviária.
16) No âmbito das negociações encetadas ente autor e ré, antes da conclusão do acordo referido em 1), o autor havia informado a ré da necessidade premente que teria de reinvestir o capital que proviesse da venda da moradia onde habitava com o seu agregado familiar, para efeitos de mais valias em sede de tributação.
17) A ré tranquilizou na altura o autor sobre esta questão, garantindo que seria rápida a obtenção da licença de utilização em falta e que, por isso, a escritura definitiva se iria realizar, no máximo, em finais de Fevereiro de 2007. 18) Autor e ré acordam que a escritura se realizaria a tempo de o autor poder reinvestir o capital adquirido com a venda de uma moradia.
19) O autor vendeu a moradia em que habitava dado que tinha a expectativa de adquirir a fracção objecto do contrato referido em 1).
20) O autor teve de arrendar uma habitação dado que a fracção não foi entregue no prazo acordado.
21) A ré afirmou que o problema que atrasava a realização da escritura era de fácil resolução.
22) Em altura que não se pode precisar, mas que se situa entre finais de 2007 e inícios de 2008, o autor em conversa com outros promitentes compradores acerca da falta de licença de utilização, teve conhecimento de que as escrituras não se poderiam vir a realizar, porquanto a obra se encontrava embargada, e, consequentemente, a Câmara não emitia a licença de utilização.
23) Estranhando aquela informação, o autor dirigiu-se à Câmara Municipal de Palmela com vista a obter esclarecimento correcto sobre a situação da obra e do prédio.
24) Tendo ali sido informado de que parte do edifício se encontrava implantado em área pública, destinada a passeios para peões.
25) E que essa ocupação da área pública tinha permitido um acréscimo de ares útil nas fracções.
26) Devido ao protelamento do acto de celebração da escritura, o autor receou a não concretização da aquisição da fracção.
27) O autor receou que perderia a possibilidade de reinvestir o capital para efeitos de mais valias em sede de tributação, uma vez que o prazo expirava em 20.12.2008.
28) O autor foi à Câmara Municipal informar-se sobre o processo de concessão de licença de utilização.
29) Apressadamente, por ver o prazo de reinvestimento a esgotar-se e não querendo sujeitar-se ao pagamento de mais valias, o autor comprou e escriturou em 5.12.2008 a moradia em que agora reside.
30) Toda esta situação tem criado uma grande instabilidade emocional, desgaste, nervosismo e receio no autor.
31) O autor apreciava a fracção em causa nos autos e ficou triste por sair desse espaço.
32) O autor sente-se enganado, já que o réu não pretende proceder à devolução do sinal em dobro.
33) Foi solicitada uma vistoria ao imóvel embargado.
34) Com a vistoria foi então verificado um lapso na implantação do edifício, o qual ocupou uma pequena parte da via pública.
35) A 1ª ré e a Câmara Municipal de Palmela acordaram que a solução do problema seria uma alteração ao projecto e compensar o Município, o que aconteceu.
36) A ré sugeriu, em alternativa, a celebração imediata da escritura sem licença de utilização, ou que se esperasse pela obtenção da licença.
37) A 1ª ré garantiu sempre aos promitentes compradores e ao autor que a obtenção da licença seria um assunto de fácil resolução.
38) Todo o processo de alteração ao projecto com vista à obtenção de licença de habitação/utilização foi despachado favoravelmente em sessão de Câmara de 23.09.2009.
39) O autor solicitou a instalação/aplicação de diversos materiais antes de passar a residir na fracção em causa nos autos.
40) Após a saída do autor e pela sua família da fracção em causa nos autos, a ré procedeu a obras de beneficiação geral, tendo sido feita a pintura daquele espaço.
41) A pintura ascendeu a € 1.963,00.
42) À data do acordo referido em 1) o autor desconhecia acerca do embargo da obra.
43) O autor não pretendia arrendar uma qualquer fracção com as características da habitação dos autos.
44) O autor quando desocupou a casa deixou a sala em bom estado de conservação e limpeza.
Quanto à alteração da matéria de facto:
Questiona a ré apelante as respostas negativas dadas aos quesitos 34º, 35º e 36ºda base instrutória, nos quais se perguntava:
34: Se o A. tivesse solicitado junto de qualquer Banco um empréstimo de € 150.000 para adquirir a habitação, entregaria ao banco uma prestação mensal superior a € 600 por mês?
35: Se o A. tivesse arrendado uma habitação com as características da habitação dos autos, teria pago uma renda muito superior a € 600?
36: A habitação em causa tem um valor de uso no mercado do arrendamento de montante nunca inferior a € 600?
Isto, porquanto tais respostas se basearam no facto de o tribunal entender que as testemunhas ouvidas não eram peritas em questões bancárias e em mercado do arrendamento - o que traduz um juízo de valor completamente errado.
E assim, segundo a ré apelante, o tribunal deveria ter dado tais quesitos não como não provados mas sim como parcialmente provados, nos seguintes termos:
Quesito 34: Provado que se o A. tivesse solicitado junto de qualquer Banco um empréstimo de € 150.000 para adquirir a habitação, entregaria ao banco uma prestação mensal não concretamente apurada.
Quesito 35: Provado que se o A. tivesse arrendado uma habitação com as características da habitação dos autos, teria pago uma renda mensal não concretamente apurada.
Quesito 36: Provado que a habitação em causa tem um valor de uso no mercado do arrendamento de montante não concretamente apurado.
Conforme se alcança da respectiva motivação, o tribunal justificou as respostas negativas a tais quesitos no seguintes termos:
“Relativamente a esta matéria não pode merecer convencimento a prova produzida em audiência. Com efeito, as testemunhas ouvidas limitaram-se a manifestar o seu entendimento subjectivo sobre o valor de rendas ou de empréstimos concedidos por entidades bancárias. Por um lado, não revelaram qualquer conhecimento objectivo do funcionamento do mercado de arrendamento (não é essa sua área). Por outro, não é revelador de ter conhecimento válido sobre uma matéria fazer alusão a casos que supostamente são semelhantes aos dos autos.
Como podem garantir as testemunhas que não conhecem o mercado de arrendamento que poderia ser cobrada uma renda de € 600? Como é que as testemunhas conseguem chegar a essa valor? Com base em que elementos? Na verdade, as testemunhas limitaram-se a avançar, de forma pouco reflectida, com um número.
Quanto ao valor do empréstimo bancário, valem os considerandos tidos anteriormente. A prova deste facto não seria fácil. Teríamos de ter em consideração que os valores dos empréstimos são altamente variáveis e estão sujeitos a uma série de condicionantes.
Ora, as testemunhas revelaram desconhecer quais os factores que influem na concessão dos empréstimos, também não podendo servir de razão de ciência a ocorrência de casos semelhantes na família. Impõe-se, também aqui, que se a convicção das testemunhas esteja baseada em factos objectivos, ou que exerçam a sua profissão no ramo imobiliário.”
Desde já se diga que se nos afigura assistir inteira razão à ré apelante.
Isto, atendendo ao teor da referida motivação, conjugada com as presunções resultantes da experiência comum, e sem necessidade sequer de aceder aos depoimentos das testemunhas inquiridas à matéria dos quesitos em questão, depoimentos esses que, de resto, não foram invocados com referência aos depoimentos gravados, nos termos do disposto na al. a) do nº 1 do art. 712º do CPC, com referência ao disposto no nº 2 do art. 685º-B do mesmo diploma.
Com efeito, conforme resulta claramente da referida motivação, as testemunhas inquiridas à matéria dos quesitos em análise apenas não lograram convencer o tribunal dos valores (superiores ou nunca inferiores a € 600,00 mensais) que eram perguntados nos quesitos, relativamente à prestação a pagar por um empréstimo correspondente ao valor do preço da fracção que foi acordado no contrato promessa e relativamente ao valor da renda ou de uso no mercado de arrendamento, estando em causa uma habitação idêntica.
Agora uma coisa é certa. Pelo que claramente resulta da motivação, é evidente que as testemunhas ouvidas sobre a matéria em questão se pronunciaram no sentido da necessidade de pagamento de uma prestação por parte de quem pedir um empréstimo correspondente ao valor do preço ou no sentido de uma casa idêntica, colocada no mercado de arrendamento, produzir uma determinada renda ou rendimento.
Trata-se, aliás de uma prova que resulta da experiência comum, constituindo até factualidade que é pública e notória.
Assim, e conforme se depreende da motivação, o tribunal “a quo” apenas não ficou convencido relativamente aos valores que em concreto eram perguntados.
E daí que, conforme pretende a ré apelante os quesitos em análise devessem ser dados como provados com excepção dos valores perguntados, valores esses que deveriam ser tidos como não concretamente apurados.
Procedem assim, nesta parte e nesta conformidade, as conclusões das alegações da ré apelante.
Nestes termos, desde já se acorda em alterar as respostas negativas dadas aos quesitos 34º, 35º e 36º nos seguintes termos:
Quesito 34: Provado apenas que se o A. tivesse solicitado junto de qualquer Banco um empréstimo de € 150.000 para adquirir a habitação, entregaria ao banco uma prestação mensal não concretamente apurada.
Quesito 35: Provado apenas que se o A. tivesse arrendado uma habitação com as características da habitação dos autos, teria pago uma renda mensal não concretamente apurada.
Quesito 36: Provado apenas que a habitação em causa tem um valor de uso no mercado do arrendamento de montante não concretamente apurado.
E, em consequência, desde já se acorda em aditar à matéria de facto dada por provada, os seguintes factos:
45) Se o autor tivesse solicitado junto de qualquer Banco um empréstimo de € 150.000 para adquirir a habitação, entregaria ao banco uma prestação mensal não concretamente apurada.
46) Se o autor tivesse arrendado uma habitação com as características da habitação dos autos, teria pago uma renda mensal não concretamente apurada.
47) A habitação em causa tem um valor de uso no mercado do arrendamento de montante não concretamente apurado.
Quanto à questão do incumprimento definitivo:
Conforme se alcança da sentença recorrida, o tribunal “a quo” considerou que assistia ao autor o direito à resolução do contrato promessa, na medida em que o mesmo deixou de ter interesse na celebração da escritura, estando-se assim perante uma situação de incumprimento definitivo.
Todavia, segundo a ré apelante, sendo que só o incumprimento definitivo do contrato promessa confere ao credor o direito à resolução, tendo ficado estipulado que a escritura de compra e venda seria celebrada em local, dia e hora a fixar pelo promitente vendedor, logo após a obtenção da licença de utilização, o autor nunca a interpelou para realização da escritura, marcando-lhe prazo para o efeito – e daí que o tribunal devesse declarar imputável ao autor o incumprimento definitivo do contrato promessa.
Conforme defende o apelante, em conformidade aliás, com o que se considerou na sentença recorrida, e bem assim em consonância com a jurisprudência dominante, apenas o incumprimento definitivo, que não a simples mora, constitui causa de resolução do contrato promessa e determina o regime estabelecido no nº 2 do art. 442º do C. Civil (restituição do sinal em dobro), sendo que a simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor em resultado dessa mesma mora, nos termos do disposto no nº 1 do art. 804º do C. Civil (vide entre muitos outros o acórdão do STJ de 27.05.2010, em que é relator Pereira da Silva, in www.dgsi.pt).
Assim, é manifesto que, para haver incumprimento definitivo, terá que haver mora, mora essa que apenas se converte em incumprimento definitivo, nos termos do disposto no nº 1 do art. 808º do C. Civil.
Face ao estabelecido nesta disposição, e conforme tem sido entendido na jurisprudência, para além da situação de não ter sido observado um prazo fixo que seja essencial para a prestação, a mora apenas se converte em incumprimento definitivo no caso de a prestação não ser cumprida em prazo razoavelmente fixado pelo credor ou no caso de, em consequência da mora, o credor ter perdido o interesse que tinha na prestação (vide, para além do já citado, os acórdãos do STJ de 02-02-2006, em que é relator Araújo de Barros, de 27.05.2010, em que é relator Cardoso de Albuquerque e de 15.03.12, em que é relator Gabriel Catarino, todos www.dgsi.pt).
Considera a apelante que, para além de não chegar a haver sequer mora no cumprimento, inexiste da sua parte incumprimento definitivo do contrato, uma vez que, para além de o autor não ter perdido o interesse no cumprimento, o autor não chegou a interpelar a ré, judicial ou extra-judicialmente, para a realização da escritura pública, marcando-lhe prazo peremptório.
É certo que, conforme se alcança da factualidade provada, no contrato promessa sub judice apenas ficou estipulado que a escritura de compra e venda seria celebrada “em local, dia e hora a fixar pelo promitente vendedor, logo após a obtenção da licença de utilização” e que a mesma seria marcada pela ré que, comunicaria ao autor “o local, dia e hora da escritura pública de compra e venda” (vide nº 1 dos factos provados).
E da mesma forma também é certo que não se provou (nem foi sequer alegado) que o autor tivesse pedido judicialmente a fixação de prazo para a realização da escritura ou que tivesse interpelado a ré para a realização da escritura, marcando-lhe prazo para o efeito.
Todavia, também se provou que, tendo o contrato promessa sido celebrado em 06.11.2006, no âmbito das respectivas negociações, a ré foi informada pelo autor da necessidade premente que teria de reinvestir o capital que proviesse da venda da moradia onde habitava com o seu agregado familiar, para efeitos de mais valias em sede de tributação, tendo-se provado ainda que a ré tranquilizou na altura o autor sobre esta questão, garantindo que seria rápida a obtenção da licença de utilização em falta e que, por isso, a escritura definitiva se iria realizar, no máximo, em finais de Fevereiro de 2007.
E, para além disso, ainda se provou que tendo sido acordado entre autor e ré que a escritura se realizaria a tempo de o autor poder reinvestir o capital adquirido com a venda de uma moradia, e tendo o autor vendido a moradia em que habitava face à expectativa da aquisição da fracção prometida, o autor teria que reinvestir o capital dessa venda para efeitos de mais valias, em sede de tributação, até 20.12.2008.
Desta forma haveremos de considerar que se provou que as partes acordaram, ainda que verbalmente, que a escritura se realizaria impreterivelmente até 20.12.2008, ou seja, a tempo de o autor, para não pagar mais valias, poder reinvestir o capital adquirido com a venda da moradia que habitava.
Aliás, ainda se provou que, numa primeira fase, até foi acordado que a escritura se realizaria até finais de Fevereiro de 2007.
Desta forma e não tendo a ré procedido à marcação da escritura, quer até finais de Fevereiro de 2007, e mesmo até 20.12.2008, é manifesto que a ré incorreu em mora.
Conforme se alcança da sentença recorrida, o tribunal considerou ter havido incumprimento definitivo da ré em virtude de o autor ter perdido o interesse na celebração da escritura, ou seja, o interesse na realização da prestação, por parte da ré – entendimento contra o qual se manifesta a ré apelante.
Nos termos do nº 2 do art. 808º do C. Civil, a perda do interesse na prestação, enquanto causa do incumprimento definitivo, tem que ser apreciada objectivamente.
Assim tal perda de interesse não poderá assentar na simples vontade ou mera apreciação subjectiva do credor, devendo antes ser apreciada na perspectiva do bonus pater familiae, através da ponderação global do caso, tendo-se em linha de conta a duração da mora, o comportamento do devedor e a posição subjectiva do credor, designadamente as utilidades que a prestação tinha para ele (vide os dois acórdãos do STJ de 27.05.2010).
In casu, é a nosso ver manifesto que a ré apelante não cumpriu com a sua obrigação de marcar a escritura não só no prazo acordado como também não o fez em prazo razoável ou mesmo no prazo adequado à salvaguarda dos legítimos interesses do autor (relativos ao não pagamento de mais valias), interesses esses que eram do seu conhecimento.
Com efeito uma vez que, tendo o contrato promessa sido celebrado em 06.11.2006, a ré garantiu que a escritura se realizaria até finais de Fevereiro, sabendo ainda que a escritura, teria que ter lugar a tempo de evitar o pagamento de mais valias, sendo que o respectivo prazo expirava em 20.12.2008.
Esse foi, de resto um dos pressupostos da realização do contrato promessa, que foi objecto das respectivas negociações, uma vez que se provou que (nºs 16 e 17 dos factos provados) “no âmbito das negociações encetadas ente autor e ré, antes da conclusão do acordo referido em 1), o autor havia informado a ré da necessidade premente que teria de reinvestir o capital que proviesse da venda da moradia onde habitava com o seu agregado familiar, para efeitos de mais valias em sede de tributação. A ré tranquilizou na altura o autor sobre esta questão, garantindo que seria rápida a obtenção da licença de utilização em falta e que, por isso, a escritura definitiva se iria realizar, no máximo, em finais de Fevereiro de 2007”.
E, para além disso ainda se provou que (nºs 18, 19 e 27) “Autor e ré acordam que a escritura se realizaria a tempo de o autor poder reinvestir o capital adquirido com a venda de uma moradia. O autor vendeu a moradia em que habitava dado que tinha a expectativa de adquirir a fracção objecto do contrato referido em 1). O autor receou que perderia a possibilidade de reinvestir o capital para efeitos de mais valias em sede de tributação, uma vez que o prazo expirava em 20.12.2008”.
Ora o certo é que com esta data a chegar, sem que a ré procedesse à realização da escritura, e sabendo o autor do embargo da obra, é de aceitar como absolutamente sustentada a perda do interesse na realização da prestação ou seja, do interesse na realização do contrato prometido, por parte do autor.
Daí que, compreensivelmente, para evitar o pagamento de mais valias, o autor tivesse adquirido a moradia onde agora reside, em 05.12.2008 (poucos dias antes daquele prazo), assim perdendo o interesse na aquisição da fracção prometida, sendo que ainda se provou que só muito mais tarde, em 23.09.2009, é que foi despachada favoravelmente a alteração ao projecto, ou seja, só nessa data é que o prédio ficou em condições de lhe ser levantado o embargo (de onde resultaria a possibilidade de emissão da licença de utilização e, como tal, de celebração da escritura prometida).
Desta forma, bem esteve o tribunal “a quo” ao considerar ter havido incumprimento definitivo da ré apelante em virtude de o autor ter perdido o interesse na prestação daquela, improcedendo assim, nesta parte, as conclusões do recurso.
Quanto ao abuso de direito:
Defende a apelante que o autor, ao resolver o contrato, com o fundamento de não querer pagar mais valias, o fez com abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium e que o tribunal devia ter declarado que o autor agiu com manifesto abuso de direito.
Isto, e no essencial, pelo facto de ter ocupado a fracção prometida, criando na ré a convicção e a expectativa do cumprimento do contrato promessa.
Todavia, sem qualquer razão.
Para além de se tratar de questão que só agora foi suscitada, a apelante acaba desde logo por entrar em contradição, ao defender, por um lado que não foi ela a incumprir mas sim o autor e, por outro lado ao invocar o abuso de direito de resolução do contrato promessa.
Com efeito, ou bem que aceita o seu incumprimento definitivo, defendendo nesse caso que o direito do autor à consequente resolução do contrato promessa está eivado de abuso de direito, ou bem que defende, como acaba por defender (ainda que, sem razão, pelo que acima se expôs) a inexistência de incumprimento da sua parte e, como tal, a ausência de fundamento para a resolução.
Acresce que, e independentemente de o abuso de direito constituir ou não questão de conhecimento oficioso, a ocupação da fracção prometida e a expectativa da realização do negócio prometido, jamais poderiam constituir causa do invocado abuso de direito à resolução.
Com efeito a ocupação (tradição) da fracção prometida, para além de ter tido lugar (obviamente, até porque nada se alegou em contrário) com o acordo da ré, não deixa de constituir uma situação bem comum nestas situações, situação essa que tem a ver, naturalmente, com a expectativa (de ambas as partes), na realização do negócio. Para além disso, se, in casu, alguém deu causa ao frustrar dessa expectativa de concretização do negócio prometido, esse alguém foi a ré apelante, pelas razões supra apontadas, sendo que o autor até acabou por entregar a fracção à ré.
Improcedem assim também nesta parte as conclusões do recurso.
Quanto à procedência do pedido indemnizatório da ré:
Defende a ré apelante que o seu pedido de indemnização, deve ser julgado procedente, devendo o autor ser condenado a ressarci-la pelos 22 meses em que ele e a sua família usaram a fracção prometida.
Isto, invocando, por um lado, o abuso de direito e, por outro lado, o rompimento do contrato por parte do autor.
Todavia, sem razão.
Desde logo face à inexistência de invocado abuso de direito, o qual de resto não seria só por si fonte de responsabilidade civil (contratual ou extra-contratual).
Quanto ao rompimento do contrato (responsabilidade contratual), face ao supra exposto, é manifesta a falta de razão da apelante, na medida em que, como vimos, foi ela a incumprir o contrato.
De resto, conforme já supra referido, a ocupação da fracção teve lugar com o consentimento da ré e na expectativa da concretização do negócio, concretização essa que não teve lugar precisamente em resultado do incumprimento da apelante.
Quando muito, o que se poderia questionar (o que não foi questionado) seria a possibilidade de indemnização com base no enriquecimento sem causa.
Mas mesmo aí, a nosso ver, sem fundamento, na medida em que o autor foi ocupar a fracção prometida, com o consentimento da ré e na expectativa da realização do negócio, repete-se, e após ter vendido a moradia onde vivia, tendo até de arrendar uma habitação durante algum tempo pelo facto de a fracção não lhe ter sido entregue no prazo acordado.
Improcedem assim também nesta parte as conclusões do recurso.
Termos em que se acorda em negar provimento à apelação e em confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante:
Évora, 13.09.2012
Acácio Luís Jesus Neves
Bernardo Domingues
Silva Rato