Évora
| 3069/23.6T8LLE.E1 |  |
PARTE COMUM
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
DELIBERAÇÃO
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
LEGITIMIDADE
LOTEAMENTO URBANO
I. O Autor desta ação, enquanto administrador das partes comuns da AB1 que inclui a zona onde se encontra implementada a moradia da Ré, goza de personalidade judiciária, nos termos do artigo 12.º, alínea e), do Código de Processo Civil, por a questão em disputa se reportar às partes comuns e ter havido deliberação da assembleia geral ordinária de condóminos mandatando-o para a executar, intentando o correspetivo processo judicial.
II. Também é dotado de legitimidade ad causam atento o referido em I., o modo como foi alegada a relação material controvertida e o disposto no artigo 30.º do CPC.
III. Não existe prejudicialidade entre uma ação onde se discute se a obra foi construída na área descoberta de um imóvel, não constando da descrição predial do imóvel que tenha área descoberta, e a impugnação da decisão da conservatória do registo predial que, tendo aceite num primeiro momento o averbamento com a retificação das áreas acrescentando uma área descoberta, num momento posterior, decidiu remeter a questão para «requalificação para recusa», porque a área dos imóveis não fica abrangida pela presunção de titularidade do artigo 7.º do Código do Registo Predial.
IV. O artigo 43.º, n.º 4, do RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16/12, aplica-se aos loteamentos já implementados antes da sua entrada em vigor (artigo 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil) regulando os espaços privados de utilização comum pelos titulares dos lotes resultantes das operações de loteamento, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil.
Tribunal recorrido: Tribunal Judicial Comarca da Faro – Juízo Local Cível de Loulé- J2
Apelante: AA
Apelado: Condomínio das Parte Comuns AB1- Zona Sul
Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de Évora
I – RELATÓRIO
1. PARTES COMUNS DO ALDEAMENTO AB1 – ZONA SUL, SITO NA Rua 1 EM Cidade A, representado pela administradora Bolsa dos Condomínios, Lda., intentou ação declarativa condenatória, sob a forma de processo comum, contra AA, formulando os seguintes pedidos:
«- Ser reconhecido que a ré construiu e ou mantem um anexo em acrescento à zona central e lateral da traseira da aludida moradia [3211], tendo edificado essa área incluindo-a na sua fração e transformando-a em área coberta adicional, sendo que o anexo lateral traseiro foi feito com paredes em alvenaria, com cerca de 5,45mt de comprimento e cerca de 2,70mt de altura, enquanto o anexo central traseiro foi feito com paredes em alvenaria, com cerca de 6,04mt de comprimento e cerca de 2,70mt de altura, alterando a linha arquitetónica do edifício e aumentando a área útil do edifício, e ainda lavrou e abriu uma vala na zona verde comum para passar tubagens, alterando a linha arquitetónica do edifício e aumentando a área útil e coberta do seu edifício, sem autorização da assembleia de condóminos e alteração do projecto da edilidade competente;
- Condenar a Ré à demolição do anexo, tubagens na zona verde comum e demais sinais visíveis daquela obra atrás descritos, retomando a envolvente da moradia 3211 à sua forma original.
- A condenação em multa de 100 € por cada dia que decorra sem que a Ré proceda à demolição e remoção da construção e demais sinais visíveis daquela obra.
- E a condenação por responsabilidade civil extra contratual, por ofensa do Direito e desvalorização da propriedade da Autora no montante de 5.000 €.»
2. Para tanto, alega, em suma, que a Ré é proprietária de uma moradia no Aldeamento AB1 – Zona Sul e que procedeu à construção de um anexo e abriu uma vala ocupando área pertencente às zonas comuns.
Mais alega que a construção de tal anexo altera a linha arquitetónica do edifício e que tais obras foram realizadas sem autorização da assembleia de condóminos.
Apesar de interpelada, a Ré mantém as referidas obras continuando a utilizar, em benefício próprio, aquela área pertencente às zonas comuns e que tal situação viola e desvaloriza o direito de propriedade comum do Autor.
3. Contestou a Ré, invocando por exceção a falta de personalidade judiciária e a ilegitimidade do Autor, e por impugnação, admitiu a construção do referido anexo, mas não que o tenha feito em área pertencente às zonas comuns, por a obra se conter dentro dos limites de um muro que já ali existia e que apenas o fez subir e fechou por meio de uma parede, transformando um espaço que antes era aberto num espaço fechado, tendo as referidas obras sido executadas na sua propriedade e que visaram recuperar a traça original da moradia, sendo que o local onde foi colocado tijolo e caixilharia é igual ao das moradias vizinhas.
Em reconvenção, alega que na memória descritiva do processo de obras consta que as moradias daquele setor/zona terão uma área mínima de 200m2 e um espaço para jardim privativo, não tendo sido feitas cedências ao domínio público.
Sustenta que, por motivos que se desconhecem, na certidão predial apenas consta a área de 104,44m2, estando omissa a diferença até perfazer os 200m2 e que corresponde à área descoberta, tendo assim o anexo sido construído sobre tal área e, por conseguinte, em propriedade própria.
Conclui pedindo a absolvição da instância ou, se assim não se entender, a improcedência da ação e absolvição do pedido.
Reconvindo, pede a condenação do Autor a reconhecer e respeitar o direito de propriedade da Ré, respeitante à referida moradia, com a área total de 200m2, sendo 104,44 m2 de área coberta e 95,56m2 de área descoberta, devendo o mesmo abster-se de praticar atos que impeçam, diminuam e dificultem o gozo e fruição por parte da Ré do seu direito de propriedade.
4. Replicou o Autor, pugnando pela improcedência das exceções.
No mais, sustenta que a Ré não pode alterar a área da sua moradia, porquanto o registo predial tem por base o projeto aprovado, sendo que a mesma apenas tem na sua propriedade a área coberta que se encontra registada.
Concluiu pedindo a improcedência do pedido reconvencional e a condenação da Ré como litigante de má-fé, por esta saber que não tinha autorização da assembleia de condóminos para ocupar zonas comuns e, bem assim, da Câmara Municipal para fazer obras e alterar a linha arquitetónica e, não obstante, escolheu contestar a ação alegando factos dilatórios.
5. Foi realizada Audiência Prévia, tendo sido proferido despacho saneador no qual se conheceu das exceções dilatórias de falta de personalidade judiciária e ilegitimidade, julgando-as improcedentes.
Procedeu, ainda, à identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
6. Em 20-02-2025, em apreciação de requerimento do Autor (ref.ª 13406340) , foi proferido despacho com o seguinte teor (no que ora releva): «O procedimento que corre termos na Conservatória do Registo Predial não configura causa prejudicial, pelo que inexiste fundamento para estes autos aguardarem o decurso do mesmo.
Com efeito, e conforme é jurisprudência assente nos nossos Tribunais Superiores, a presunção decorrente do art. 7.º do CRP apenas se aplica à titularidade do direito e não à área, composição ou limites.»
7. Já em sede de julgamento, e ao abrigo do artigo 141.º do CPC, o tribunal ordenou a realização de perícia tendo como objeto o «levantamento topográfico com vista a apurar a área anteriormente ocupada pela moradia da Ré, antes da execução da referida obra, e bem assim, a área que a referida obra passou a ocupar no terreno», tendo sido apresentado o respetivo relatório pericial que se encontra a fls. 244v a 246v, sem que tenha havido qualquer reclamação das partes.
8. Realizada a audiência de discussão e julgamento, em 04-07-2025, foi proferida sentença, cuja parte dispositiva tem o seguinte teor:
«1) Julgo a acção parcialmente procedente e, consequentemente:
A) Condeno a Ré AA a:
i) demolir a zona lateral do anexo;
ii) remover as tubagens colocadas na vala, cuja área foi integrada no murete referido em 10) dos factos provados;
iii) demolir o murete referido em 10) dos factos provados e a zona frontal do anexo na medida do necessário para que seja restituída às partes comuns a área de 10,72 m2, correspondente à área que excede a área de implantação que consta na planta de construção.
B) Absolvo a Ré do demais peticionado.
2) Julgo a Reconvenção totalmente improcedente.
3) Julgo não haver lugar a condenação da Ré como litigante de má-fé.»
9. A sentença foi notificada às partes por meios eletrónicos em 07-07-2025.
10. Inconformada, em 29-09-2025, apelou a Ré apresentando as seguintes Conclusões (sem negritos ou sublinhados):
«1ª São objecto do presente recurso o despacho saneador, na parte em que julgou improcedentes as excepções dilatórias de falta de personalidade e ilegitimidade invocadas pela Ré, o despacho de 20.02.2025, que julgou não haver causa prejudicial determinante da suspensão da instância, e a sentença que julgou a acção parcialmente procedente.
2ª Em sede de contestação, a Ré/Recorrente expôs que o A. logrou somente demonstrar ser o condomínio das partes comuns do empreendimento AB1, sector 2, zona 5, sendo certo que o imóvel propriedade da R. está inserido na zona 6.
3ª Ademais, sendo incontroverso que um condomínio administra partes comuns, não possui qualquer tipo de poderes quanto às propriedades dos condóminos, pelo que se a R. alterou a linha arquitectónica do seu prédio, se aumentou a sua área útil e se o fez sem alteração do projecto da edilidade competente, só a edilidade é que o poderá avaliar, e não o A.
4ª No despacho saneador entendeu-se que, embora estando o A. inscrito no RNPC como “administração das partes comuns do empreendimento aldeia do mar, sector 2, zona 5”, tal não assume relevância para aferir da sua legitimidade processual, porquanto a sua inscrição nem é obrigatória.
5ª E, considerando serem os espaços verdes e de utilização colectiva zonas comuns, cuja administração cabe ao condomínio, verificando-se o administrador devidamente mandatado pela assembleia para intentar acção no âmbito desses poderes, concluiu que o A. tem personalidade judiciária e legitimidade activa para intentar a presente acção.
6ª Sucede que, no caso vertente, tratando-se de extenso aldeamento, dividido em sectores e estes em diversas zonas, para determinação da legitimidade processual do A. não bastaria a mera alegação de que se trata de um condomínio, havendo que ser demonstrado que se trata do concreto condomínio do sector e zona em que se insere o prédio da Ré/Recorrente – o que não foi feito.
7ª Sendo ou não – e não é –, obrigatória a inscrição do condomínio no RNPC, facto é que a única prova, ainda que indiciária, que o A. apresentou para demonstração da respectiva legitimidade foi documento que não lhe confere poderes para administrar as partes comuns da zona (6) em que se insere o imóvel da Ré/Recorrente.
8ª Ao decidir como decidiu, incorreu o despacho recorrido em erro de julgamento de direito, concretamente do artigo 12.º/e) do CPC.
9ª Acresce ainda que a medida da personalidade judiciária do condomínio coincide com a das funções do administrador, o que significa que, fora do âmbito dos poderes do administrador, o condomínio não tem personalidade judiciária e, portanto, os condóminos deverão agir em juízo em nome próprio.
10ª Regular o uso das parte comuns não se confunde com a discussão quanto à propriedade das mesmas, discussão esta que compete, exclusivamente, aos condóminos de per si, pois que são os interessados directos no direito de propriedade, de cada um e de todos.
11ª A discussão dos presentes autos, versando sobre a natureza de espaços verdes - que o A. considera serem zonas comuns e que a Ré defende estarem incluídos na sua propriedade, sendo de seu uso individual - não respeita, pelo menos directamente, à actividade própria do condomínio, que se cinge à administração de partes comuns.
12ª Assim sendo, o condomínio não tem personalidade nem capacidade judiciárias, pelo que se impunha, como se impõe, a absolvição da instância.
13ª Ao não decidir neste sentido incorreu o despacho recorrido em erro de julgamento de direito, concretamente do artigo 12.º/e) do CPC e artigos 1430.º, 1436.º/h) e 1437.º/n.º 1, todos do Código Civil.
Sem prescindir,
14ª Insurge-se ainda a ora Recorrente contra o despacho de 20.02.2025, pelo qual o Tribunal a quo entendeu inexistir fundamento para a suspensão da instância, por ter considerado não haver causa prejudicial.
15ª Ora, paralelamente à presente acção, correu procedimento na Conservatória do Registo Predial de Cidade B, a qual, na sequência de pedido para o efeito apresentado pela Recorrente, procedeu à rectificação da área do seu imóvel, bem como da respectiva composição.
16ª Não obstante tal pedido de rectificação haver sido deferido e, em consequência, efectuadas as necessárias alterações/actualizações, certo é que o mesmo (pedido) veio a ser requalificado para recusa, do que a ora Recorrente apresentou recurso hierárquico, o qual se encontra ainda pendente.
17ª A questão das áreas do imóvel da Ré/Recorrente claramente não é indiferente à presente acção, sendo que, caso o recurso hierárquico interposto venha a proceder, como se crê que será, a razão de ser da presente acção falece, pois que ficaria definitivamente averbada a correcção das áreas e composição do imóvel, deixando de existir dúvidas quanto à natureza (individual e privativa) do espaço verde em discussão nos presentes autos.
18ª Dito de outra forma, deixaria de estar em discussão se as obras realizadas pela Ré/Recorrente e sindicadas pelo A. na presente acção o foram em zona comum, ficando a questão definitivamente resolvida e pela negativa.
19ª Importa, ainda, referir que a suspensão da instância não prejudica nenhuma das partes, e permite ainda evitar um dano à Recorrente, decorrente do custo da demolição.
20ª Pelo exposto, afigura-se-nos evidente que a decisão daquele recurso hierárquico pode ser essencial para a decisão nos presentes autos.
21ª Por assim não ter decidido, o despacho recorrido incorreu em erro de julgamento de direito, concretamente do artigo 272.º/n.º 1 do CPC.
Sem prescindir,
22ª Não se conforma, também, a ora Recorrente com a sentença recorrida, que julgou a presente acção parcialmente procedente e, em consequência, a condenou na demolição de zona lateral de anexo, na remoção de tubagens em área integrada em murete, na demolição deste murete e da zona frontal de anexo na medida do necessário à restituição às partes comuns de determinada
área.
23ª A área do prédio da Ré/Recorrente é, e ao contrário do consignado na sentença recorrida, matéria controvertida, dado que o A. alega que o imóvel não possui área descoberta alguma, sendo todas as áreas verdes do empreendimento partes comuns, enquanto a Ré defende ter o seu prédio área descoberta, tanto a norte como a sul da moradia, área descoberta essa que integra a área em que efectuou as obras em discussão nos autos.
24ª Em seu abono, a Ré convoca o constante no alvará, processo de obras e memória descritiva, em que se atesta que os lotes das moradias a construir não seriam inferiores a 200 m2 e que tais moradias teriam todas, sem excepção, jardim privativo.
25ª Deverão, então, ser aditados aos factos provados os seguintes:
“23) No artigo 28º/b) do regulamento do alvará de loteamento prevê-se, para a zona 6, a construção de habitações agrupadas de organização tipo pátio com lotes mínimos de 200 m2.” – docs. nºs. 1 e 2 juntos por requerimento de 19.06.2024 e pág. 50 da certidão emitida pela Câmara Municipal de Cidade C em 08.01.2024;
“24) Todas as moradias do loteamento têm afectas pequenas áreas de terreno que constituem jardim privado individual” - docs. nºs. 1, 2 e 3 juntos por requerimento de 19.06.2024 e fls. 6 e 7 (pontos 1.1 a) e 2.2 e) e 14 (planta de loteamento onde é visível a delimitação do edifício e dos logradouros (T3 41) da certidão emitida pela Câmara Municipal de Cidade C em 09.01.2024;
“25) Nos termos do auto de vistoria nº 147/74, de 19.12.1973, “a edificação foi executada conforme o projeto e está em condições de habitar” – fls. 54 da certidão emitida pela Câmara Municipal de Cidade C em 09.01.2024.
26ª Acresce que, analisada a planta do sector 2, zona 6 – junta, com o n.º 3, no mesmo requerimento de 19.06.2024 –, facilmente se constata que todas as moradias ali implantadas possuem área descoberta (na sua frente e também nas traseiras).
27ª A tese do A. de que todos os espaços verdes são comuns não tem sustento em nenhum dos documentos jutos aos autos, como sejam os juntos pela Ré no seu já mencionado requerimento de 19.06.2024.
28ª Aliás, essa tese mostra-se até contrariada por esses mesmos documentos, como também pelas certidões prediais de outros imóveis sitos na zona 6 do Aldeamento - juntas pela Ré por requerimento de 04.02.2025 (ref.ª Citius 13348599) -, a saber, prédios respectivamente descritos na Conservatória do Registo Predial de Cidade C sob os n.ºs 6704 (moradia n.º 1 do conjunto n.º 8), 4786 (moradia n.º 3 do conjunto 2), 7641 (moradia n.º 7 do conjunto 5) e 7128 (moradia n.º 1do conjunto n.º 13), todos da freguesia de Cidade A, de cuja consulta se atesta que todos eles possuem área coberta e área descoberta.
29ª Por esse motivo, deverá ainda ser aditado aos factos provados o seguinte: “26) As moradias correspondentes aos prédios, respectivamente, descritos na Conservatória do Registo Predial de Cidade C sob os n.ºs 6704, 4786, 7641 e 7128, todos da freguesia de Cidade A e sitos na mesma zona do prédio da Ré, isto é, zona 6 do sector 2 do empreendimento AB1, têm área descoberta (a acrescer à respectiva área coberta).”
30ª A sentença sustenta (pág. 8) que as zonas verdes colectivas são partes comuns para efeitos do artigo 43.º do RJUE, conclusão desmentida pelo alvará de loteamento (págs. 1 a 5 da certidão emitida pela Câmara Municipal de Cidade C em 08.01.2024), em cuja alínea p) claro que as zonas verdes públicas serão transferidas para o domínio público municipal.
31ª Se não existissem espaços verdes públicos o alvará não iria dispor sobre o seu destino: e como o alvará apenas se reporta a zonas verdes e zonas verdes colectivas a única conclusão admissível a retirar, face a esta prescrição do alvará, é que precisamente todas as zonas verdes são pertença do domínio público municipal, e não partes comuns.
32ª Para fundamentação da conclusão alcançada na sentença recorrida, de que as zonas verdes colectivas são partes comuns, baseia-se a Mma. Juiz “a quo” no prescrito no D.L. n.º 448/91, bem como no actual RJUE, o que não faz sentido algum, pois que nem um nem outro são aplicáveis no presente caso.
33ª O loteamento em causa foi aprovado ao abrigo do D.L. n.º 46673, de 29.11.1965, o qual não previa zonas verdes de utilização colectiva. Aliás, não previa zonas verdes algumas. O regime aprovado pelo referido D.L. n.º 46673 veio a ser revisto pelo D.L. n.º 289/73, de 6 de Junho, em que também não há menção alguma a zonas ou espaços verdes. Por seu turno, este diploma veio a ser revogado pelo D.L. n.º 400/84, de 31 de Dezembro, sendo que nele surgem as primeiras referências a espaços verdes, dúvidas, porém, não havendo de que de que os espaços verdes ali tratados eram, ainda, do domínio público, inexistindo em todo aquele diploma qualquer alusão a partes comuns.
34ª É apenas com a publicação do D.L. n.º 448/91, que revogou o D.L. n.º 400/84, que, pela primeira vez na legislação nacional em matéria de loteamentos, se prevêem espaços verdes privados, ou seja, tal previsão ocorre praticamente 25 anos após a emissão do alvará do loteamento em crise nos autos!
35ª E é também essa a primeira vez que, em matéria de loteamentos, é feita remissão para as normas do Código Civil que regem a propriedade horizontal - o que, repete-se, sucedeu quase um quarto de século depois de emitido o alvará -, mais se salientando que, à data, não existia norma expressa no Código Civil aplicável a loteamentos, dado que o artigo 1438.º-A foi aditado pelo D.L. n.º 267/94, de 25 de Outubro.
36ª Desta análise resulta à evidência que, à data da emissão do alvará do loteamento e, bem assim, do alvará de utilização, não havia espaços verdes de natureza comum, pois que, até então e nos anos que se lhes seguiram, todos os espaços verdes eram do domínio público, o que constitui mais um argumento em desfavor da tese da sentença, que procede a uma interpretação do que consta no alvará do loteamento à luz de normais legais que não se lhe aplicam e que vieram alterar, substancialmente, o panorama até então vigente.
37ª Deverá, assim, aditar-se também o seguinte facto: “27) Logo que se verifique não haver deficit de exploração nas infraestruturas e o seu estado de conservação justifique o seu recebimento por parte da Câmara, serão transferidas para o domínio público municipal as infraestruturas referidas na alínea e), bem como, as infraestruturas gerais de apoio a estas e os bens de equipamento de serviços públicos previstos no plano geral ou sectorial de Local D. Igualmente serão cedidos os espaços verdes públicos, devidamente tratados, os parques de estacionamento de automóveis e o mobiliário urbano, respeitantes aos loteamentos que constituem objecto do presente Alvará - alínea p) do alvará de loteamento”.
38ª Na alínea 5) dos factos provados consta que: “A Ré é proprietária do prédio urbano denominado “Moradia n.º2 do conjunto 8”, composto por habitação de rés-do-chão, 1.º e 2.º andares com átrio, vestíbulo, sala comum, 3 quartos, cozinha, 3 casas de banho, arrecadação, escadas, zona de serviço e 5 terraços, inscrito na matriz sob o artigo 1935, da freguesia de Cidade A, concelho de Cidade C, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade C com o n.º 7110/19970620, com a área coberta total de 104,44m2 e sem registo de área descoberta.”
39ª Por a Ré não aceitar a descrição do seu prédio tal como figurava na certidão predial junta
pelo A. com a p.i., promoveu junto da Conservatória do Registo Predial de Cidade B a rectificação das suas áreas e composição.
40ª Esse seu pedido foi deferido (sem prejuízo da já relatada requalificação para recusa pendente de recurso) e, em consequência, alterada a respectiva composição e confrontações para o seguinte: “Edifício para habitação, de rés do chão, 1º e 2º andares com átrio, vestíbulo, sala e 3 quartos - norte, sul, nascente e poente - "Praia Longa - Sociedade de Empreendimentos Turísticos e Imobiliários, S.A." - com a área total de 175,04m2, sendo 32,38m2 a norte e 33,55m2 a sul, no qual diz respetivo logradouro.”
41ª Já quanto às suas áreas, presentemente figura a área total de 175,04 m2, a área coberta de 109,11 m2 e a área descoberta de 65,93 m2 – v.g certidão junta por requerimento de 19.02.2025 do A. (ref.ª Citius 13406340).
42ª O facto constante da alínea 5) dos factos provados deverá, pois, ser alterado para que do mesmo passe a constar: “A Ré é proprietária do prédio urbano denominado “Moradia 2 do conjunto 8 – AB1”, composto por edifício para habitação, de rés do chão, 1.º e 2.º andares com átrio, vestíbulo, sala e 3 quartos - norte, sul, nascente e poente - "Praia Longa - Sociedade de Empreendimentos Turísticos e Imobiliários, S.A." - com a área total de 175,04m2, sendo 32,38m2 a norte e 33,55m2 a sul, inscrito na matriz sob o artigo 1935.º, da freguesia de Cidade A, concelho de Cidade C, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade C com o n.º 7110/19970620, com a área total de 175,04 m2, sendo a área coberta de 109,11 m2 e a área descoberta de 65,93 m2.”
43ª Igualmente se não pode concordar com o teor do facto 16) dos factos provados, pois que revela ter sido totalmente ignorada a planta topográfica junta pela Recorrente (por requerimento de 28.01.2025), a qual inclusive instruiu o supra abordado pedido de rectificação das áreas do seu prédio.
44ª A planta em causa, além de não ter sido alvo de impugnação, representa desenho técnico detalhado com, especialmente, indicação das medições feitas pelo competente técnico especializado, a qual deveria ter sido valorada em conformidade.
45ª Posto isto, deverá o mencionado facto 16) ser alterado para o seguinte: “16) Na planta da moradia referida em 5), que consta no projecto de construção, a implantação da edificação da moradia da Ré tem a área de 109,11 m2 e a configuração que constam da planta topográfica junta por requerimento de 28.01.2025, que aqui se dá por reproduzida.”
46ª Mais deverão ser dados como não provados os factos constantes das alíneas 20), 21) e 22), na medida em que em cada um deles foi dado como provado que os anexos e murete construídos pela Ré pertencem às zonas verdes, já se sabendo que na sentença recorrida se entendeu que todas as zonas verdes são partes comuns.
47ª É, no entanto, patente que à data da emissão do alvará do loteamento as zonas verdes eram do domínio público, conclusão a que facilmente se chega observado o próprio alvará, a legislação então vigente e, ainda, a evolução legislativa na matéria – tudo conforme supra analisado com maior pormenor e para que, portanto, se remete.
48ª Assim, por representarem violação do previsto no alvará e projecto de obras e por derivarem de uma interpretação manifestamente incorrecta da natureza das zonas verdes, devem ser retirados dos factos provados e dados como não provados os seguintes:
“20) A área ocupada pela zona lateral do anexo construído pela Ré para além dos muretes que existiam, segundo o alvará de loteamento e projecto de construção, pertence às zonas verdes.
21) Com a construção do murete referido em 10) a Ré integrou no seu prédio área que, segundo o alvará de loteamento e projecto de construção, pertence às zonas verdes.
22) Toda a parte lateral do anexo ocupa área pertencente às zonas verdes.”
49ª Por seu turno, deverá ser dado como provado o facto dado como não provado na alínea b), que assim reza: “A parte lateral do anexo foi edificada de raiz em terreno propriedade da Ré.”
50ª E devê-lo-á ser com base: (i) no constante do processo de obras e da memória descritiva, em que expressamente consta a área mínima dos lotes correspondentes às moradias a edificar (200 m2), que todas elas teriam zonas verdes privativas e que não foram feitas cedências para o domínio público, (ii) na planta da zona 6 do sector 2, em que se atesta que todas as moradias teriam logradouro na sua frente e nas suas traseiras, (iii) na inexistência de documentação alguma, ou qualquer outra prova, de que aquela planta foi alterada ou de que as obras não foram efectuadas de acordo com o regulamento e a memória descritiva e justificativa do alvará de loteamento S/N67 e/ou com o registado no processo de obras n.º 761/71, (iv) no descrito nas certidões prediais de outros imóveis sitos na mesma zona e que comprovam que as moradias possuem área descoberta e (v) na certidão actualizada do prédio da Ré/Recorrente que o descreve como sendo composto, também, por área descoberta, expressamente constando a existência de um logradouro a norte e um outro a sul.
51ª Do mesmo modo que, e pelos mesmo motivos, não poderia ter sido dado como não provado o facto ínsito na alínea f) dos factos não provados, a saber: “Para além da área coberta registada de 104,44m2 o prédio da Ré tem 95,56m2 de área descoberta.”
52ª O qual deverá ser dado como provado, com as necessárias correcções em face do registo do imóvel, nos seguintes termos: “Para além da área coberta registada de 109,11 m2 o prédio da Ré tem 65,93 m2 de área descoberta.”
53ª Aditada e alterada a matéria de facto conforme ora propugnado, temos que, necessariamente, deverá ser revogada a sentença recorrida e, em consequência, a Ré absolvida de todos os pedidos.
54ª De facto, não ficou, de modo algum, provado que o anexo, murete e tubagens em crise nos autos hajam sido construídos em partes comuns, como não se provou que todos os espaços verdes constituem partes comuns.
55ª Desde logo, e apesar de se poder aceitar a tese – não aplicável, contudo, ao caso concreto – defendida na sentença recorrida de que é possível que zonas verdes afectas a moradias tenham a natureza de partes comuns, a verdade é que, no caso vertente, nada assim o indica, designadamente face à inexistência de título constitutivo que determine nesse sentido.
56ª Ademais, e ao contrário do afirmado na sentença em crise, consta do projecto que os espaços verdes estão divididos em zonas de duas naturezas: zonas verdes colectivas e zonas verdes privativas e individuais.
57ª Depois, não seguimos, de todo, a interpretação feita pelo Tribunal “a quo” do disposto no artigo 43.º/n.º 1 do RJUE, sendo certo que o mesmo não tem aplicação alguma aos presentes autos – conforme supra examinado, para que se remete, por questões de economia processual.
58ª Seguidamente, não podemos deixar de realçar que a perícia realizada nos autos, em que a sentença recorrida se ancora, nada acrescenta quanto à área descoberta do prédio da Recorrente, nela não tendo sido avaliada/determinada a sua (in)existência, bem como que (inexplicavelmente) foi totalmente ignorada planta topográfica contendo discriminação das áreas do mesmo prédio.
59ª Finalmente, não é verdadeiro que os espaços verdes privativos não tenham sido levados a registo. Foram-no, ao menos, quanto a todas aqueloutras moradias supra identificadas, bem como o foram quanto ao prédio da Ré, nas circunstâncias acima descritas.
60ª Em suma, resulta à evidência que aqueles anexo/murete/tubagens se acham em zona (logradouro) de uso individual da Ré e pertencente ao seu prédio – assim o constando do respectivo registo predial.
61ª E por assim ser, não carecia a Ré de autorização do condomínio para proceder à sua construção.
62ª Acresce que, e por se tratar de obras realizadas no prédio da Ré, e exclusivamente neste, carece o A. de legitimidade para a presente acção, pois que a mesma se circunscreve à administração das partes comuns.
63ª Não estando em causa partes comuns, mas antes a propriedade privada da Ré, o condomínio carece de legitimidade para atacar o que quer que seja quanto à obra que entendeu levar a cabo no seu prédio.
64ª Nesta conformidade, e por violação do disposto nos artigos 1430.º/n.º 1, 1436.º/n.º 1/h) e 1437.º, todos do Código Civil, deverá a sentença recorrida ser revogada e, em consequência, a Ré absolvida de todos os pedidos.
Sem prescindir,
65ª Mas mesmo que se considere que o prédio da Recorrente não possui logradouros (na sua frente e traseiras) – o que não se aceita e por mera hipótese de raciocínio se coloca –, o que implicaria que as obras em discussão nos presentes autos não tivessem sido feitas no seu prédio, ainda assim carece o condomínio de legitimidade para a presente acção.
66ª Ao contrário do entendido na sentença, os espaços verdes do Aldeamento não possuem a natureza de partes comuns, antes pertencendo ao domínio público do município - remetendo-se para tudo quanto à matéria já alegado, e que aqui se dá por integralmente reproduzido -, concluindo-se que no alvará do loteamento não se previram quaisquer espaços verdes com a natureza de partes comuns.
67ª O que, também, afasta a legitimidade do condomínio, pois que a mesma se circunscreve à administração das partes comuns, tal como imposto pelos artigos 1430.º/n.º 1 e 1436.º/n.º 1/h) do Código Civil.
68ª Nesta conformidade, e por violação do disposto nos artigos 1430.º/n.º 1, 1436.º/n.º 1/h) e 1437.º, todos do Código Civil, deverá a sentença recorrida ser revogada e, em consequência, a Recorrente absolvida de todos os pedidos.
Sem prescindir,
69ª No caso de se entender estar o A. a agir no âmbito das suas atribuições e, assim, ter legitimidade para a presente acção – o que não se concede e por mera cautela de patrocínio se coloca -, deverá, ainda, em decorrência do supra exposto, com a consequente e necessária absolvição da Ré de todos os pedidos, ser a reconvenção julgada totalmente procedente.
TERMOS EM QUE, deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se:
a) O despacho saneador, na parte em que julgou improcedentes as excepções dilatórias de falta de personalidade e ilegitimidade invocadas pela Ré, devendo ser substituído por outro que julgue as mencionadas excepções procedentes e, em consequência, absolva a Ré da instância;
Sem prescindir,
b) O despacho de 20.02.2025, que julgou não ser causa prejudicial o recurso hierárquico pendente do despacho da Conservatória do Registo Predial de Cidade B de requalificação para recusa do pedido de rectificação (deferido e averbado) das áreas do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade C sob o n.º 7110/Cidade A, devendo ser substituído por outro que, por existência de causa prejudicial, determine a suspensão da instância;
Sem prescindir,
c) A sentença de 07.07.2025, que julgou a acção parcialmente procedente, devendo ser substituída por outra que absolva a Ré de todos os pedidos;
Subsidiariamente, no caso de se entender possuir o A. legitimidade para a presente acção,
d) A sentença de 07.07.2025, que julgou a reconvenção improcedente, devendo ser substituída
por outra que a julgue totalmente procedente.»
10. O Autor respondeu ao recurso, apresentando as seguintes Conclusões:
«1- O registo da sentença data de 04/07/2025.
2- A Ré interpõe recurso da sentença em 29/09/2025.
3- O prazo para recurso é de 30 dias.
4- O qual havia terminado em 19/09/2025.
5- Mesmo considerando as dilações processuais legalmente previstas, o prazo daí decorrente terminaria antes da apresentação do recurso apresentado pela Ré.
6- Tendo o recurso sido apresentado no dia 29/09/2025, com a faculdade permitida no artigo 139.º CPC.
7- Tendo o recurso sido apresentado no dia 10/07/2025, é, pelo acima exposto, extemporâneo e por isso deve ser indeferido, cfr. 642.º n.º 2 a) CPC.
8- O artigo 43º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro (que estabelece o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação) tem aplicação a loteamentos já implementados à data da respectiva entrada em vigor.
9- De acordo com os nºs 1 e 4 do preceito aludido em I, os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada previstos nos projectos de loteamento constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420º a 1438º-A do Código Civil.
10- A remissão contida no nº 4 do mencionado artigo 43º é restrita aos artigos 1420º a 1438º-A do Código Civil, não incluindo a globalidade do regime aplicável à propriedade horizontal, designadamente, não abrange os artigos 1417º, 1418º e 1419º do Código Civil, respeitantes ao título constitutivo da propriedade horizontal.
11- Donde, a inexistência de um título constitutivo da propriedade horizontal não afasta a aplicação do disposto nos arts. 1420º a 1438º-A do Código Civil, por força do artigo 43º, nº 4 do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, nomeadamente, no que respeita à personalidade judiciária do condomínio constituído para administrar as partes comuns relativamente às acções destinadas a exigir o cumprimento pelos proprietários da obrigação de contribuírem para as despesas necessárias à conservação e fruição daquelas partes comuns, nos termos do artigo 12º, al. e) do Código de Processo Civil e artigos 1437º, nºs 1 e 2, 1424º e 1436º, nº 1, al. f), do Código Civil.
12- Citando entre outros, o Ac. TRE de 05.11.2020, proc. 3152/18.0T8LLE-A.E1, também disponível em www.dgsi.pt “Para efeitos de aplicação do regime legal atinente à propriedade horizontal, considera-se condomínio a realidade decorrente de operação de loteamento (cfr. arts. 1438.º-A do Código Civil e art. 43.º, n.º4 do DL. n.º 555/99, de 16/10”, sendo que a inexistência de um título constitutivo da propriedade horizontal não afasta, por isso, a aplicação do disposto no art. 1420.º a 1438.º-A do Código Civil, ex vi art. 43.º, n.º4 do RJUE.
13- O procedimento que corre termos na Conservatória do Registo Predial não configura causa prejudicial, pelo que inexiste fundamento para estes autos aguardarem o decurso do mesmo.
14- Com efeito, e conforme é jurisprudência assente nos nossos Tribunais Superiores, a presunção decorrente do art. 7.º do CRP apenas se aplica à titularidade do direito e não à área, composição ou limites.
15- Ainda assim se dirá que a Ré se abstém de informar que após reclamação do condomínio, aqui Autor/Recorrido, a alteração da área que efectuou na conservatória de Cidade B foi requalificado para recusa.
16- Pelo que não existindo prejudicialidade, no sentido em que a causa dos autos não tem relação com a outra, para efeito de suspensão desta - cfr. art.º 272º nº1 do CPC.
17- Pela perícia efectuada sob a ordem do tribunal a quo, a mesma confirmou, após consulta e confrontação dos projectos aprovados, que a Ré, não só não tem área descoberta como construiu além a área previamente aprovada pela edilidade.
18- Não existe escritura de doação gratuita a favor do município das zonas verdes, sendo a mesma obrigatória para produzir efeitos.
19- Os equipamentos estão registados predialmente a favor da sociedade Praia Longa SA.
20- Através da transação judicial no processo 433/2000 que correu termos no 3.º juízo cível do Tribunal de Cidade C, aquela sociedade aceitou que esses equipamentos e a zona verde ficassem, por força desse documento, comuns.
21- Aliás o empreendimento desde a sua criação que oferecia aos compradores das frações diversas infra estruturas e equipamentos para uso colectivo, como zonas verdes, piscinas, campos de ténis, mini golfe, etc…
22- E que os proprietários sempre as usaram por terem sido construídas para o uso comum.
23- Com efeitos todas as infra estruturas e equipamentos são partes integrantes do loteamento, apenas existindo para que os proprietários delas se sirvam.
24- Nunca a Camara Municipal de Cidade C, aceitou ou sequer entendeu a área interior do loteamento como pública, nunca fez nele alguma despesa, previsão ou intervenção.
25- Em face do falecimento do argumentário da ré, supra, nunca poderia ter sido aceite o pedido reconvencional.
Nestes termos, devem Vossas Excelências rejeitar totalmente o recurso e, em consequência, manter na íntegra, a douta decisão recorrida (…).»
11. O recurso foi admitido nos termos do despacho proferido em 06-11-2025, tendo o tribunal a quo considerado que foi interposto tempestivamente.
II- FUNDAMENTAÇÃO
A. Objeto do Recurso
Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigos 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC), não estando o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do CPC), no caso, impõe-se apreciar:
1. Questão prévia: da tempestividade da interposição da apelação
2. Recurso interposto do despacho saneador: capacidade judiciária e legitimidade ad causam do Autor;
3. Recurso interposto do despacho de 20-02-2025: (in)existência de causa prejudicial
4. Recurso da sentença: impugnação da decisão de facto; apreciação do mérito do julgado.
B- De Facto
A 1.ª instância proferiu a seguinte decisão de facto:
Factos Provados
«1) O Autor constituiu-se como condomínio das partes comuns do Empreendimento AB1 – zona sul, Zona 5 e 6, sito na Rua 1 em Local D, na freguesia de Cidade A, concelho de Cidade C.
2) O Autor encontra-se registado como entidade equiparada a pessoa colectiva da “Administração das Partes Comuns do Empreendimento AB1, Sector 2 Zona 5 e 6”, com o CAE 68321, a que foi atribuído o NIPC ....
3) O empreendimento AB1 corresponde a um loteamento inserido no Alvará de Loteamento sem número de 67, emitido em 22 de Novembro de 1967 em nome de AB2 Sociedade Financeira de Turismo, S.A.R.L., composto por vários sectores, com projectos urbanísticos autónomos, no qual se incluída a zona 6 do Sector 2.
4) Na respectiva memória descritiva e justificativa, previa-se vir a construir no Sector 2 um conjunto de construções, do tipo vulgarmente chamado de aldeamento turístico, constituído por conjuntos habitacionais, moradias unifamiliares, apartamentos envolvidos por zona ajardinada, arruamentos, associado a equipamentos como piscinas, parques de estacionamento, parque infantil, campos de ténis, restaurante/bar e infraestruturas como sistema de rega, redes de esgotos, rede de água, vedações, portões e rede eléctrica, entre outros.
5) A Ré é proprietária do prédio urbano denominado “Moradia n.º2 do conjunto 8”, composto por habitação de rés-do-chão, 1.º e 2.º andares com átrio, vestíbulo, sala comum, 3 quartos, cozinha, 3 casas de banho, arrecadação, escadas, zona de serviço e 5 terraços, inscrito na matriz sob o artigo 1935, da freguesia de Cidade A, concelho de Cidade C, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade C com o n.º 7110/19970620, com a área coberta total de 104,44m2 e sem registo de área descoberta.
6) A moradia da Ré encontra-se inserida no empreendimento AB1 com o número interno 3211.
7) O prédio/moradia da Ré tem a configuração que consta na planta de fls. 245, que aqui se dá por integralmente reproduzida.
8) A parte traseira da moradia era delimitada por dois muretes, conforme fotografia de fls. 17 verso, documento 6 da petição inicial, e que aqui se dá por reproduzida.
9) A Ré procedeu à construção de um anexo em alvenaria na traseira da sua moradia, fazendo um acrescento à zona central, com paredes de cerca de 5,45m de comprimento e cerca de 2,70m de altura, e à zona lateral, com paredes de cerca de 6,04m de comprimento e cerca de 2,70m de altura, criando área coberta adicional.
10) Além do referido em 9), na zona verde, no lado exterior dos muretes existentes, a Ré procedeu à abertura de uma vala para passar tubagens e construiu um novo murete integrando a área da referida vala no lado interior do mesmo.
11) Uma parte da parede lateral da zona central, referida em 9), foi edificada sobre a parede do murete ali já existente e outra parte foi construída para além do limite exterior do mesmo, tendo a parte frontal dessa zona central avançado parcialmente para além dos limites dos muretes que ali existiam.
12) A Ré efectuou as obras referidas em 9) e 10) sem autorização do condomínio.
13) No dia 10 de Junho de 2023 teve lugar Assembleia Geral Ordinária de Condóminos da Administração das Partes Comuns da AB1, com o NIF ..., tendo sido lavrada a Acta n.º15.
14) A Ré fez-se representar na Assembleia referida em 13) por BB.
15) Na Acta n.º15 consta“1. (…) Passou-se à seguinte ordem de trabalhos:
C. Informação sobre as notificações judiciais das fracções 3211, 2911 e 2710 e deliberação
sobre processos judiciais a intentar para a reconstituição da forma original/demolição/remoção de obras novas;
A Administração efectuou o resumo sobre as obras ilegais que deram origem as notificações avulsas intentadas pelo Dr. CC em representação da Administração das Partes Comuns da AB1 para remoção das referidas construções feitas de forma ilegal. Mais informou que no caso da moradia 3211, a mesma efectuou construções nas partes comuns do Aldeamento, tendo o mesmo acontecido com a moradia 2911. No caso da moradia 2710, tratou-se da vedação de rede colocada nas paredes comuns do Aldeamento.
Nos dois primeiros casos, contactamos os proprietários sendo que os mesmos não aceitaram remover as construções de forma voluntária. (…)
O presidente da mesa da Assembleia Geral usou da palavra para falar sobre o assunto, considerando ser inadmissível que este tipo de situações aconteçam no condómino de forma abusiva, pois estão a ser ocupadas áreas comuns que são de todos e todas as melhorias devem ser pedidas à Câmara Municipal de Cidade C e pedir autorização previamente a Administração do Condomínio AB1.
O proprietário do 3211 pediu a palavra para referir que mandou a Administração os pedidos de autorização para realização de obras da Câmara Municipal e informou as alterações e que não compreende a situação judicial.
Após discussão foi colocado à votação a deliberação sobre processos judiciais a intentar para a reconstituição da forma original/demolição/remoção das obras novas, tendo a Assembleia Geral aprovado por maioria, com os votos contra das fracções (…)3211 (…)”.
(…) 4. Eleição da Administração para o exercício de 2023
A Bolsa de Condomínios Lda. manifestou a sua disponibilidade para dar continuidade à Administração do condomínio. Não havendo mais propostas e posto a votação foi reeleita por maioria, com os votos contra das frações 3210 e 3211 e zero abstenções, a Bolsa dos Condomínios com o NIF ... para a Administração do Condomínio no ano de 2023 com o à qual são conferidos poderes para movimentar a débito e a crédito a respetiva conta bancária.
Passou-se de seguida ao quinto ponto da ordem de trabalhos (…).”.
16) Na planta da moradia referida em 5), que consta no projecto de construção, a implantação da edificação da moradia da Ré tem a área de 104,44m2 e a configuração que consta a fls. 245, que aqui se dá por reproduzido.
17) O anexo construído pela Ré tem a área total de 12,13 m2.
18) Com a realização da obra a moradia da Ré passou a ter uma área de implantação de 115,16m2.
19) O espaço existente na parte traseira/alçado posterior do prédio da Ré e dos prédios contíguos, para além dos limites que constam nas plantas do alvará de loteamento, actualmente é composto por relva, árvores e passeios.
20) A área ocupada pela zona lateral do anexo construído pela Ré para além dos muretes que existiam, segundo o alvará de loteamento e projecto de construção, pertence às zonas verdes.
21) Com a construção do murete referido em 10) a Ré integrou no seu prédio área que segundo o alvará de loteamento e projecto de construção, pertence às zonas verdes.
22) Toda a parte lateral do anexo ocupa área pertencente às zonas verdes.»
Factos Não Provados
«a) A Ré apenas fez subir o muro que existia na zona frontal do anexo e fechou-o por meio de parede.
b) A parte lateral do anexo foi edificada de raiz em terreno propriedade da Ré.
c) Os trabalhos não tiveram conteúdo inovatório e visaram recuperar a traça original da moradia.
d) O local onde foi colocado tijolo e caixilharia é igual ao das moradias vizinhas.
f) Para além da área coberta registada de 104,44m2 o prédio da Ré tem 95,56m2 de área descoberta.»
C. Do Conhecimento das questões suscitadas nos recursos
1. Questão prévia: da tempestividade da interposição da apelação
Alega o Recorrido que o recurso de apelação foi interposto extemporaneamente por o prazo ser de 30 dias; o registo da sentença datar de 04-07-2025 e o recurso ter sido interposto em 29-09-2025, tendo o prazo terminado em 19-09-2025.
No despacho de admissão do recurso, que não vincula o tribunal ad quem (artigo 641.º, n.º 5, do CPC), considerou a 1.ª instância que o recurso é tempestivo por a notificação da sentença ter sido enviada em 07-07-2025, considerando-se as partes notificadas, em 10-07-2025, nos termos do artigo 248.º do CPC, pelo que o terminus do prazo de 30 dias, com a suspensão durante as férias judiciais de verão, terminou em 25-09-2025, ou seja, no 2.º dia útil posterior ao termo do prazo, mostrando-se paga a multa prevista no artigo 139.º, n.º 5, alínea a), do CPC.
Nada há a censurar à decisão tomada que levou em conta as normas legais aplicáveis.
Referindo-se que, no caso, a impugnação da decisão de facto não se baseia na prova gravada, pelo que não se aplica o acrescento do n.º 7 do artigo 638.º do CPC, sendo que, por outro lado, a impugnação das decisões interlocutórias não autónomas por serem interpostas com a sentença final (artigo 644.º, n.º 3, do CPC) beneficiam do prazo de recurso aplicável a esta.
Assim sendo, o recurso de apelação foi interposto tempestivamente.
2. Recurso interposto do despacho saneador: falta de personalidade judiciária e legitimidade ad causam do Autor
Considerando o disposto no artigo 660.º do CPC, importa apreciar de imediato a impugnação desta decisão interlocutória juntamente com a sentença final por estarem em causa pressupostos processuais, com interferência na apreciação de mérito, caso sejam estas exceções dilatórias julgadas procedentes (artigo 278.º, n.º 1, alíneas c) e d), do CPC).
No despacho saneador foram julgadas improcedentes «as excepções dilatórias de falta personalidade e ilegitimidade invocadas pelas Ré – artigos 12º, al. e) do Código de Processo Civil e 1438.º-A do Código Civil e arts. 1430.º, 1426.º, alínea h) e 1437.º, nº 1, todos do Código Civil.»
Insurge-se a Apelante contra o assim decidido, defendendo, em suma, que o Autor não goza de personalidade judiciária para a presente ação porque o artigo 12.º, alínea e), do CPC (extensão da personalidade judiciária ao condomínio) não é aplicável por o Autor não ser administrador da zona 6 onde se situa a moradia da recorrente, logo a presente ação não se insere no âmbito dos poderes do administrador e, por outro lado, também é parte ilegítima, pela mesma razão, a que acresce o facto da zona onde foi implantada a construção em causa nos autos (zona verde) fazer parte da sua propriedade e não das zonas comuns do condomínio.
Analisando a questão e a fundamentação do despacho recorrido e da Apelante, não nos merece qualquer censura o decidido.
A personalidade judiciária traduz-se na possibilidade de demandar ou ser demandado em qualquer providência de tutela jurisdicional (artigo 11.º, n.º 1, do CPC), acrescentando o n.º 2 do mesmo artigo, em sintonia com o princípio da correspondência ou equiparação, que tem personalidade judiciária quem tiver personalidade jurídica.
Existem, contudo, exceções, pois há entidades que não gozam de personalidade jurídica mas é-lhe conferida personalidade judiciária. É o caso do condomínio como decorre do artigo 12.º, alínea e), do CPC.
É inquestionável que o Autor se encontra inscrito no RNPC como administrador de condomínio e quanto à sua natureza jurídica consta do referido registo que é equiparado a pessoa coletiva (doc. 16 da p.i.).
Ora, no caso, e quanto à alegada falta de personalidade judiciária do Autor por não ser também administrador da zona 6, os autos revelam à saciedade que a administração engloba a referida zona 6.
Aliás, o Autor intenta a ação como « Condomínio das Partes Comuns do Aldeamento da AB1 – zona sul» (sem especificação do número da zona).
Remete-se para a Ata n.º 15, datada de 10-06-2023, referente à Assembleia Geral Ordinária de Condóminos das Partes Comuns da AB1 donde se extraí que frações da zona 6 também se encontram incluídas nessa administração, constando expressamente na mesma a referência ao imóvel da Ré («3211 Vila»), tendo estado presente na assembleia um representante da Ré. Por isso, a referência a setor 2, zona 5, no registo nacional das pessoas coletivas não retrata a realidade existente.
Como referido, a extensão de atribuição de personalidade judiciária ao condomínio encontra-se prevista no artigo 12.º, alínea e), do CPC e remete para o direito substantivo, ou seja, mormente, para o regime dos artigos 1430.º, 1436.º e 1437.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.
A intervenção judiciária do Autor surge na qualidade de entidade representativa de todos os proprietários no que concerne às deliberações da assembleia de condóminos sobre as partes comuns e foi mandatado pelos mesmos nos termos que constam daquela Ata n.º 15. E, especificamente, consta desta Ata que o Autor foi mandatado para agir judicialmente contra alguns condóminos, incluindo a da fração 3211, para «reconstituição da forma original/demolição/remoção de obras novas».
Estão, pois, preenchidos os requisitos de ordem adjetiva e substantiva para concluir pela personalidade judiciária do Autor nesta ação considerando a causa de pedir e pedidos formulados na mesma.
Quando à legitimidade ad causam, enquanto pressuposto processual (não substantiva, pois essa afere-se aquando da análise de mérito), a questão tem de ser decidida em conformidade com o disposto no artigo 30.º do CPC.
No despacho recorrido decidiu-se a exceção improcedente exatamente por via da aplicação deste preceito em confronto com o modo como o Autor alegou a relação jurídica controvertida.
É inquestionável que o Autor alegou de forma fundamentada os factos que enformam a causa de pedir desta ação e os correspondentes pedidos, assentando toda a alegação na violação, por parte da Ré, dos direitos dos proprietários (condomínios), por ter erigido obra nova em zona comum, sem autorização da assembleia de condóminos. É o quanto basta para se lhe reconhecer legitimidade ad causam para esta ação.
Nestes termos, improcede o recurso da decisão interlocutória em apreciação, mantendo-se a mesma.
3. Recurso interposto do despacho de 20-02-2025: (in)existência de causa prejudicial
Insurge-se a Apelante contra o despacho proferido em 20-02-2025, supra transcrito, defendendo que existe causa prejudicial entre esta ação e a impugnação que deduziu à decisão da conservatória do registo predial que, após admitir a retificação do registo, determinou a «requalificação para recusa», tendo a ora Recorrente apresentado recurso hierárquico, que se encontra ainda pendente.
Como decorre dos autos, foi o Autor quem suscitou a questão do adiamento da audiência para se aguardar a conclusão da impugnação interposta pela Ré em relação à decisão da conservatória do registo predial de ... que, reconhecendo o erro em que incorreu ao aceitar o averbamento ao registo predial do imóvel em causa nos autos, retificando a área do mesmo «passando de 104,44m2 (cobertura total) para 175,04m2 (coberta se 109,11m2 e descoberta/logradouro de 65,93m2», remeteu posteriormente a questão para «eventual requalificação para recusa».
A Ré nada disse em relação a este requerimento, tendo-lhe o mesmo sido comunicado nos termos do artigo 221.º do CPC pela parte que o apresentou nos autos.
A decisão foi, como se disse, de indeferimento do requerido mantendo-se a data designada para a audiência de julgamento.
Apesar da Ré não se ter pronunciado sobre esta questão, a decisão proferida é objetivamente desfavorável aos seus interesses (critério material)1, pelo que, não tendo havido aceitação expressa ou tácita da decisão (cfr. artigo 632.º do CPC), se entende que a Ré tem legitimidade para interpor recurso, nos termos em que o fez.
Em relação ao disposto no artigo 660.º do CPC, entende-se que também se deve conhecer da impugnação de imediato, porque a ser julgada procedente a existência de causa prejudicial, verifica-se uma interferência imediata no desenrolar da lide, ou seja, está em causa a eventual suspensão da instância, com reflexos no processado que foi praticado após o despacho recorrido, incluindo a prolação da sentença.
Importa, pois, conhecer de imediato do objeto deste recurso.
Defende a Apelante nas conclusões 14.ª a 21.ª que a «decisão daquele recurso hierárquico pode ser essencial para a decisão nos presentes autos», pelo que o «despacho recorrido incorreu em erro de julgamento de direito, concretamente do artigo 272º/nº 1 do CPC».
Este normativo estipula que «O tribunal pode ordenar a suspensão quando a decisão da causa estiver dependente de outra já proposta ou quando ocorrer outro motivo justificado.»
Como já referia Alberto dos Reis, «Uma causa é prejudicial em relação a outra quando a decisão da primeira pode destruir o fundamento ou a razão de ser da segunda».2
Na situação que nos ocupa nenhum desses requisitos se verifica. Desde logo, a presente ação é anterior à impugnação da decisão da conservatória do registo predial e da respetiva impugnação via recurso hierárquico, pois esta ação foi intentada em 17-11-2023 e o despacho objeto de impugnação hierárquica só foi proferido em 23-01-2025. Por conseguinte, a eventual relação de prejudicialidade, a existir, sempre teria de afetar a tramitação da segunda causa e não desta que é anterior.
De qualquer modo, e mais substancialmente, a decisão que venha a ser proferida naquele recurso hierárquico apenas se reporta à existência de um alegado erro no registo das áreas constante da descrição predial referente ao imóvel da Ré.
Mesmo que tal recurso venha a ser procedente, e como bem se refere no despacho recorrido, em nada altera o fundamento ou razão desta ação, dada a finalidade e eficácia do registo predial que se circunscreve, «essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário» (artigo 1.º do Código do Registo Predial – C.R.Predial), sendo condição de eficácia dos atos sujeitos a registo relativamente a terceiros (artigo 5.º, n.º 1) ou, eventualmente, a condicionar a eficácia entre as próprias partes (artigo 4.º, n.º 2).
Assim, a presunção prevista no artigo 7.º do C. R. Predial apenas tem o alcance ali previsto, ou seja, «O registo definitivo constituiu presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define».
O que significa, como refere Isabel Pereira Mendes, que «A presunção registral actua relevantemente em relação ao facto inscrito e aos sujeitos e objeto da relação jurídica dele emergente».3
Consequentemente, e em relação às áreas dos imóveis que constam da descrição predial, existe entendimento doutrinário e jurisprudencial consensualizado que as mesmas não ficam abrangidas pela referida presunção, por se reportarem aos elementos de identificação do prédio, não podendo o nosso sistema de registo (de natureza essencialmente declarativa e não constitutiva), que não se baseia num sistema de base topográfica4, garantir que os limites ou áreas constantes da descrição correspondem à realidade, acabando por os elementos de identificação do imóvel terem a finalidade de identificação física, económica e fiscal do imóvel.
Serve tudo o que sendo dito para se concluir que a decisão que venha a ser tomada em relação ao recurso hierárquico, mesmo sendo favorável à impugnante, ora Recorrente, por apenas incidir sobre a questão da retificação do averbamento à área do prédio, não destrói os fundamentos (causa de pedir e pedidos) desta ação e a necessidade de proferir uma sentença com efeitos de caso julgado (artigos 619.º a 621.º do CPC).
Por conseguinte, improcede o recurso, mantendo-se o despacho interlocutório recorrido.
4. Recurso da sentença
1. impugnação da decisão de facto
4.1.1.Nas conclusões 22.ª e seguintes do recurso (ainda que entrelaçando questões de facto com questões de direito), a Apelante impugna a decisão de facto restringindo os meios de prova que convoca apenas à prova documental.
Sem tal poder condicionar a sindicabilidade deste tribunal superior porquanto na apreciação da impugnação não se encontra restringindo aos meios de prova invocados pelo recorrente, uma vez que a prova deve ser globalmente apreciada de modo a formar-se um juízo crítico e valorativo sobre a mesma (cfr. artigo 607.º, n.º 4 e 5, do CPC, conjugado com o artigo 663.º, n.º 2, do mesmo CPC).
Se em relação à prova testemunhal (a cuja audição se procedeu) a prova não se revelou essencial para a decisão de facto (como aliás, se fez notar na fundamentação da decisão de facto em sede de 1.ª instância), já assim não é assim em relação à prova pericial (relatório e esclarecimentos do Sr. Perito prestados em sede de julgamento) que, como infra melhor se concretizará, constituiu um meio de prova relevantíssimo para a aferição da factualidade provada, cuja força probatória é livremente fixada pelo tribunal (artigo 389.º do Código Civil).
Com base nestes pressupostos, e no âmbito dos poderes conferidos pelos artigos 640.º e 662.º do CPC, procede-se de seguida à impugnação da decisão e facto em ordem a formar uma convicção própria com base na análise global e crítica da prova carreada para os autos, à luz do seu valor probatório, mas também das regras da experiência e da plausibilidade, aferindo desse modo da correta valoração dos meios de prova produzidos e dos respetivos ónus de prova, levando em conta a fundamentação da decisão de facto, bem como as razões da discordância invocadas pela impugnante.
4.1.2. A impugnação da decisão de facto abrange: o aditamento de determinada factualidade sob os n.ºs 23 a 27; alteração da redação dos pontos 5 e 16 dos factos provados; darem-se como não provados os pontos 20, 21 2 22 dos factos provados; dar-se como provada a alínea b) dos factos não provados; dar-se como provado e com correções a alínea f) dos factos não provados.
Analisando.
Aditamento à factualidade provada constante dos pontos 23 a 27, com a seguinte redação:
“23) No artigo 28º/b) do regulamento do alvará de loteamento prevê-se, para a zona 6, a construção de habitações agrupadas de organização tipo pátio com lotes mínimos de 200 m2.” (meios de prova: docs. nºs. 1 e 2 juntos por requerimento de 19.06.2024 e pág. 50 da certidão emitida pela Câmara Municipal de Cidade C em 08.01.2024);
“24) Todas as moradias do loteamento têm afectas pequenas áreas de terreno que constituem jardim privado individual” (meios de prova: docs. nºs. 1, 2 e 3 juntos por requerimento de 19.06.2024 e fls. 6 e 7 (pontos 1.1 a) e 2.2 e) e 14 (planta de loteamento onde é visível a delimitação do edifício e dos logradouros (T3 41) da certidão emitida pela Câmara Municipal de Cidade C em 09.01.2024);
“25) Nos termos do auto de vistoria nº 147/74, de 19.12.1973, “a edificação foi executada conforme o projeto e está em condições de habitar”(meios de prova: fls. 54 da certidão emitida pela Câmara Municipal de Cidade C em 09.01.2024);
“26) As moradias correspondentes aos prédios, respectivamente, descritos na Conservatória do Registo Predial de Cidade C sob os n.ºs 6704, 4786, 7641 e 7128, todos da freguesia de Cidade A e sitos na mesma zona do prédio da Ré, isto é, zona 6 do sector 2 do empreendimento AB1, têm área descoberta (a acrescer à respectiva área coberta).”(meios de prova: planta do sector 2, zona 6, junta com o n.º 3 do requerimento de 19.06.2024 e certidões juntas com o requerimento de 04.02.2025);
“27) Logo que se verifique não haver deficit de exploração nas infraestruturas e o seu estado de conservação justifique o seu recebimento por parte da Câmara, serão transferidas para o domínio público municipal as infraestruturas referidas na alínea e), bem como, as infraestruturas gerais de apoio a estas e os bens de equipamento de serviços públicos previstos no plano geral ou sectorial de Local D. Igualmente serão cedidos os espaços verdes públicos, devidamente tratados, os parques de estacionamento de automóveis e o mobiliário urbano, respeitantes aos loteamentos que constituem objecto do presente Alvará - alínea p) do alvará de loteamento”. (meios de prova: emissão do alvará do loteamento e alvará de utilização já supra referidos).
O que está em causa no requerido aditamento, por um lado, é saber se a Ré logrou provar, em face dos documentos que refere, que o alvará de loteamento para a zona 6, onde se situa a sua moradia, previa que as habitações como a sua seriam implementadas em lotes com um mínimo de 200m2; e, por outro lado, que estava previsto que todas as moradias têm afetas áreas de terreno que constituem jardim privado individual e, ainda, que a edificação foi executada conforme o projeto como certificado pela Câmara Municipal de Cidade C (Câmara Municipal).
Analisando minuciosamente todos os documentos juntos aos autos, não se pode concluir em conformidade com a pretensão da ora Recorrente enunciada no requerido aditamento.
Efetivamente, o acervo documental junto aos autos no que concerne ao loteamento comprova que o mesmo sofreu alterações desde a sua conceção até ao momento da execução, nomeadamente no que diz respeito à edificação da zona 6 onde se situa a moradia da Ré.
Reporta-se a Apelante ao artigo 28º/b do regulamento do alvará de loteamento para acentuar que a área dos lotes da zona 6 tinha uma área, no mínimo, de 200m2 e jardins privados individuais (doc. 1 do requerimento de 19-06-2024- fls. 49-55v).
Este documento tem data de dezembro de 1967 e foi subscrito pelo urbanista (Prof. Eng. DD).
Através do requerimento de 04-02-2025 (fls. 74 e ss) a Ré juntou vários documentos, incluindo o alvará emitido pela Câmara Municipal datado de 22-11-1967, decorrendo do seu teor que a concessão do alvará está condicionada a determinados pressupostos não prescindindo da entrega de «projetos definitivos» (fls. 76) em várias matérias; prevendo a possibilidade da AB2, com a concordância da Câmara Municipal, «serem revistos os planos de urbanização de zonas ou sub-zonas» (fls. 77). Também juntou a memória descritiva e justificativa do «Sector 2», no qual se inclui a zona 6, com data de junho de 1967 e revisão datada de dezembro desse ano (fls. 81-84, 129-145), e com a mesma data, o Regulamento dos Loteamentos, incluindo a zona 6 (fls. 90-97).
A fls. 148-159 encontra-se junta uma certidão camarária datada de 17-11-1971 onde consta a declaração do engenheiro civil responsável, certificando terem sido cumpridas na execução da sub-zona 2.6 da AB2, «as normas técnicas gerais e especiais de construção, bem como as disposições regulamentares aplicáveis», encontrando-se anexados vários documentos, relevando especialmente para o efeito que nos ocupa, um documento (fls. 155-159) datado de 02-09-1971, concernente à memória descritiva do «Sector 2 Zona 6», no qual se refere que ocorreram alterações em relação ao projeto apresentado em julho e novembro de 1969, aí se dizendo que o projeto inicial previa várias hipóteses de construção, descrevendo, então, o que afinal foi construído. Na descrição da tipologia das habitações referem-se as moradias (T1, T2, T3), estando escrito a fls. 158 o seguinte: «Praticamente todas as habitações beneficiam de espaços exteriores privativos (…); «Os espaços entre os grupos de habitações serão arborizados (…).»
É inequívoco que este documento, emitido com as alterações ao projeto inicial, revela que as versões iniciais do projeto de aldeamento apresentado pela AB2 datado de 1969 não foi o que exatamente veio a ser executado, pois ocorreram alterações incluindo no número de habitações que foram construídas. O que, naturalmente, interferiu com o volume da área edificada e, plausivelmente, com a área de alguns lotes.
Por isso, quando a Apelante se centra nos documentos anteriores a 1971 para defender que a área dos lotes do Sector 2, zona 6, tinha, no mínimo, 200m2 e jardins privativos, esquece que existem alterações posteriores ao projeto que revelam que houve alterações no numero de habitações, o que suscita séria dúvida sobre a área que acabou por constituir os diferentes lotes. Ademais, o referido documento ao mencionar que «praticamente» todos as habitações beneficiavam de espaços exteriores privados, obviamente que suscita a dúvida se a moradia da Apelante foi uma das que beneficiou desse tipo de espaço.
Ou seja, os documentos que a Apelante refere como provando aquilo que quer aditar, afinal de contas não revelam de modo seguro que assim seja.
A Apelante também juntou aos autos um levantamento topográfico e respetivas plantas que mandou fazer por sua conta e risco à margem destes autos, onde consta que as moradias da zona 6, incluindo a sua têm uma área descoberta privativa (na frente e traseiras).
O valor probatório deste documento particular é diminuto porque não foi sustentado em juízo por quem o elaborou (a não impugnação pela parte contrária apenas significa que o documento existe com aquele teor – cfr. artigos 373.º, n.º 1, e 376.º, do Código Civil) e, sobretudo, porque contraria outros documentos relevantes juntos aos autos.
Desde logo, a descrição predial do seu imóvel não menciona que exista uma área descoberta, o que não sendo uma prova definitiva da sua inexistência, evidencia que, na altura, em que foi feito o registo, presumivelmente de acordo com o alvará do loteamento e com o edificado naquele lote, aquele imóvel não tinha uma área descoberta.
Sendo que foi a própria Apelante que documentou nos autos cópias de certidões prediais de outras moradias, situadas na mesma zona 6, uma delas até ao lado da sua, que se encontram descritas no registo predial como possuindo zona descoberta. E a questão que se coloca não pode ser apenas aquela que a Apelante suscita, ou seja, que há um erro na descrição predial do seu imóvel ao não mencionar a existência de área descoberta, porque é igualmente possível que não exista qualquer erro por efetivamente as moradias terem áreas diferentes, tendo umas, mas não outras, áreas descobertas. Relembre-se a memória descritiva de 1971 acima referida e a inequívoca menção que nem todas têm espaços exteriores privativos.
Acresce que a peritagem levada a cabo por ordem do tribunal a quo socorreu-se da planta da edificação existente na Câmara de Cidade C (cfr. fls. 245) e da mesma apenas consta a área edificada que corresponde à área que consta da descrição predial, com uma ligeira diferença - a planta e a descrição mencionam 104,44m2 e o realmente edificado é de 103,03m2 -, que o Sr. Perito esclareceu em julgamento não ser inusual, bastando que na execução do projeto haja um pequeno desajustamento nas medições e o executado.
A Ré não reclamou do resultado da peritagem, nem pediu uma segunda peritagem, pelo que aceitou como correto o teor do relatório pericial.
Assim, está provado que, com a implantação da obra que a Ré levou a cabo com a área de 12,13m2, a área edificada (coberta) passou a ser de 115,16m2.
Ora esta área difere da área que a Ré menciona na contestação como sendo a área total (200m2) e a coberta (104.44m2), sendo que em relação à área descoberta que a Ré diz na contestação ser de 95,56m2 não existe prova que tal área de facto pertença ao seu imóvel.
Não deixa de se sublinhar que, quando a Ré pediu a retificação do registo predial, apresentou outras áreas, dizendo que a área total era de 175,04m2, a coberta de 109,11m2 e a descoberta de 65,93m2.
Não se entende sequer a razão para esta alteração. Mas um dado é seguro, a área efetivamente edificada (coberta) aproxima-se mais da que consta na descrição predial (com a ligeira diferença referida pelo Sr. Perito) do que aquela que menciona no pedido de retificação do registo.
Em suma, o aditamento peticionado dos pontos 23, 24, 25 e 26 não pode proceder.
Em relação ao ponto 27, não está em causa que conste do alvará do loteamento na versão de 22-11-1967, o que se pretende aditar (fls. 79). Mas não se pode deixar de considerar que resulta do estrito teor literal do que ali consta escrito que a Câmara Municipal previu a possibilidade de transferência para o domínio público de determinadas infraestruturas, bens e equipamentos de serviços públicos, espaços verdes públicos, parque de estacionamento automóveis e mobiliário urbano, mas reportando-se a acontecimentos futuros. Nos autos não existe prova segura em relação à verificação dessas circunstâncias e se efetivamente sucedeu essa transferência nos moldes ali referidos. Aliás, o que as testemunhas mencionaram (e todas têm conhecimento direito dos factos, por serem proprietários/moradores ou por ali trabalharem) foi que o condomínio do Aldeamento é que cuida, zela e administra a zonas verdes e que os custos são pagos pelos moradores.
O que corresponde ao que vem descrito no doc. 15 da pi. (fls. 7v-14), ou seja, na Ata n.º 15 da Assembleia Geral Ordinária de Condóminos da Administração das Partes Comuns da AB1, realizada em 10-06-2023, onde consta a Ré como condómina, representada naquela assembleia pelo seu pai, e onde foi discutido e aprovado o relatório e contas do exercício de 2022. Constando da mesma Ata uma referências aos serviços de jardinagem, a problemas com a manutenção dessas zonas, contratação de nova empresa de manutenção e contribuição na provisão orçamental de todas as frações mediante a respetiva permilagem (fls. 12 do documento). O que evidencia à saciedade que os espaços ajardinados do Aldeamento estão sob administração dos moradores, indiciando que são privativos do Aldeamento, ou seja, que fazem parte das zonas comuns do condomínio (sem prejuízo do que melhor abaixo se mencionará sobre o aspeto jurídico desta questão).
O que tudo visto, justifica que não se adite o referido ponto 27.
Alteração da redação dos pontos 5 e 16 dos factos provados
Defende a Apelante que, em relação a estes factos dados como provados, seja alterada a sua redação e que passe a dar-se como provado:
«5. A Ré é proprietária do prédio urbano denominado “Moradia 2 do conjunto 8 – AB1”, composto por edifício para habitação, de rés do chão, 1.º e 2.º andares com átrio, vestíbulo, sala e 3 quartos - norte, sul, nascente e poente - "Praia Longa - Sociedade de Empreendimentos Turísticos e Imobiliários, S.A." - com a área total de 175,04m2, sendo 32,38m2 a norte e 33,55m2 a sul, inscrito na matriz sob o artigo 1935.º, da freguesia de Cidade A, concelho de Cidade C, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade C com o n.º 7110/19970620, com a área total de 175,04 m2, sendo a área coberta de 109,11 m2 e a área descoberta de 65,93 m2.»
«16) Na planta da moradia referida em 5), que consta no projecto de construção, a implantação da edificação da moradia da Ré tem a área de 109,11 m2 e a configuração que constam da planta topográfica junta por requerimento de 28.01.2025, que aqui se dá por reproduzida.»
Considera a Apelante que, em relação ao ponto 5 não houve acordo das partes (ao contrário do referido na sentença), e em relação aos meios de prova, convoca para justificar a alteração da redação destes pontos, a certidão do registo predial que juntou em 19-02-2025 contendo a atualização das áreas do prédio, bem como a planta topográfica junta aos autos em 28-01-2025.
O tribunal a quo deu a matéria dos pontos 5 e 16 como provada, considerando, em relação ao ponto 5, o acordo das partes e a certidão predial junta com a p.i. (fls. 16), e quanto ao ponto 16 o que consta do relatório pericial elaborado com base na certidão camarária da planta da edificação existente na Câmara de Cidade C (cfr. fls. 245).
Analisando a questão, é inquestionável que a certidão predial junta com a p.i. como documento autêntico que é, tem a força probatória prevista no artigo 371.º do Código Civil, mas limitada aos factos praticados/percecionados pela autoridade pública (não abrangendo a descrição física do prédio). Tal como a certidão predial junta onde constam as áreas retificadas.
É neste sentido que o facto provado 5 pode ser lido e tido em conta.
Todavia, e como já dito, a presunção que emana dessas certidões é apenas a que resulta do artigo 7.º do C.R. Predial, ou seja, referente à titularidade do direito. Quanto às áreas nenhuma delas faz prova plena das mesmas. Sabendo-se, contudo, que as áreas que constam do averbamento à descrição inicial não se podem considerar como definitivamente averbadas.
Ou seja, de acordo com o teor da certidão predial junta com a p.i. o teor do facto provado 5 não merece qualquer censura, pois limita-se a dar como provado o teor da certidão predial inicialmente lavrada, não podendo prevalecer a retificação porque a mesma não se encontra aceite de forma definitiva pela conservatória do registo predial e não há notícia do desfecho do recurso hierárquico sobre o despacho que ordenou a «requalificação para recusa».
Quanto à questão da área do imóvel, já antes justificamos as razões pela quais o levantamento topográfico levado a cabo pela Ré cede em termos probatórios perante o relatório pericial junto aos autos, que assenta na planta camarária e na mediação realizada in loco pelo Sr. Perito, sem questionamento da Ré.
Assim sendo, não pode proceder o pedido de alteração dos pontos 5 e 16 dos factos provados, improcedendo a impugnação da decisão de facto quanto aos mesmos.
Darem-se como não provados os pontos 20, 21 e 22 dos factos provados
Defende a Apelante que existe erro de julgamento quanto a esta factualidade porque, no seu entender, e de acordo com o alvará de loteamento, as zonas verdes eram (são) do domínio público.
Já antes referimos que dos documentos invocados pela ora Apelante não se pode extrair em termos probatórios que as zonas verdes integram o domínio público.
Sendo que, em relação a estes pontos de facto provados, o que está em causa é saber se a área ocupada pela construção nova executada pela Ré corresponde à zona verde do Aldeamento.
Ora, tendo-se apurado que a moradia da Ré não tem um espaço privativo ajardinado contíguo à edificação (nem na frente, nem na traseira) e que os espaços verdes contíguos às habitações são geridas e administradas pelo condomínio como zonas comuns, e foi esse tipo de espaço que a nova construção utilizou parcialmente, não se descortina o referido erro de julgamento.
Improcede, pois, a impugnação da decisão de facto quanto a estes pontos de facto.
Dar-se como provada a alínea b) dos factos não provados
Defende a Apelante que a factualidade desta alínea se provou.
Esta matéria tem como contraponto os factos dados como provados nos factos provados 20 a 22.
A improcedência da impugnação em relação a estes pontos de facto determina, sob pena de contradição, que se tenha dado como não provada a matéria desta alínea b).
Nestes termos, também improcede este segmento da impugnação da decisão de facto.
Dar-se como provado e com correções a alínea f) dos factos não provados
Defende a Apelante que ficou provado que o seu prédio é composto por uma área coberta e outra descoberta, pelo que a redação da alínea f) deve ser modificada e passar a constar dos factos provados com a seguinte redação: «Para além da área coberta registada de 109,11 m2 o prédio da Ré tem 65,93 m2 de área descoberta.», invocando a documentação que já antes mencionada na impugnação da decisão de facto (veja-se a conclusão 50.ª).
Pelas razões já sobreditas, mormente quando se analisou o pedido de aditamento de matéria de facto, bem como a impugnação em relação aos pontos 5 e 16 dos factos provados, esta matéria não se encontra provada nos autos, pelo que improcede este segmento da impugnação da decisão de facto.
2. Do mérito da sentença
Em termos de direito importa analisar a aplicação ao casos dos autos do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12 (doravante, RJUE), que estabelece o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, pois consta de forma clara na conclusão 32.ª que a Apelante defende que não é aplicável, contrariamente, aliás, a toda a defesa apresentada pela Ré nos autos até à apresentação do recurso, pois nunca tinha sequer aflorado, muito menos afirmado de forma categórica, a não aplicação deste diploma legal.
A Apelante invoca a legislação vigente à data do loteamento (final dos anos sessenta, princípios do ano setenta do século passado) e os diplomas que se sucederam nas décadas seguintes até à entrada em vigor do RJUE, para concluir que só com o Decreto-Lei n.º 448/91, de 29-1, revogado pelo RJUE, a legislação previu a existência de espaços verdes privados e daí partir para a conclusão que as zonas verdes do AB1 não constituem partes comuns do mesmo, pertencendo, antes, ao domínio público.
Em consequência, para além de concluir que tal determina a falta de legitimidade substantiva do condomínio para esta ação, também concluiu que a mesma deve naufragar por violação do disposto nos artigos 1430.º. n.º 1, 1436.º, n.º 1, alínea h), e 1437.º do Código Civil.
É evidente que estamos perante um loteamento projetado e executado à luz de regime jurídico então vigente, pelo que toda a documentação junta aos autos referente ao mesmo reflete, como não poderia deixar de ser, o panorama jurídico da altura, em que a realidade dos loteamentos apenas veio a ser plasmada em letra de lei em 1965 (Decreto n.º 46.673, de 29-11-1965) e, ainda assim, apenas na perspetiva de intervenção das câmaras municipais nas operações de loteamento em ordem a suster comportamentos especulativos e ações desordenadas em termos de ordenamento do território.
Toda a subsequente legislação foi introduzindo alterações ao diploma inicial com aperfeiçoamento em termos da noção de «loteamento» e regras administrativas para a sua aprovação e controle em termos de execução do projetado (o fito sempre foi o de conter a divisão do território e alteração da natureza dos prédios por via dos loteamentos e controlar a edificação clandestina) sendo que o Decreto-Lei n.º 448/91, de 29-11, constituiu um marco legislativo significativo nessa matéria porque visou harmonizar o regime jurídico dos loteamentos urbanos com novas orientações em termos de política de urbanismo e ocupação dos solos.
Até que, finalmente, aquele diploma foi revogado e entrou em vigor o regime atual, ainda que tenha vindo a sofrer alterações, ou seja, o referido RJEU.5
A aplicação do regime atual ao caso dos loteamentos aprovados no passado e, mormente, ao loteamento em causa nestes autos, foi decidida no Acórdão desta Relação de Évora proferido em 09-02-20236, que, com a devia vénia, passamos a transcrever no pertinente segmento:
«DL n.º 448/91, de 29 de novembro, aprovando o regime jurídico dos loteamentos urbanos. No respetivo preâmbulo consta o seguinte:
«Uma das grandes preocupações do presente diploma foi proporcionar um conjunto de instrumentos que possam contribuir para a melhoria da qualidade de vida das populações residentes nas urbanizações resultantes de operações de loteamento.» Nesta senda, o artigo 15.º contemplava a seguinte redação:
Terrenos para espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas e equipamentos
1 - As parcelas de terreno destinadas a espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos ou os parâmetros para o dimensionamento de tais parcelas são os que estiverem definidos nos planos municipais de ordenamento do território ou, quando os planos não os tiverem definido, os constantes da portaria a que se refere o artigo 45.º.
2 – (…)
3 - Os espaços verdes privados constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil.
Revogando aquele regime jurídico, seguiu-se então o DL n.º 555/99, de 16 de dezembro, que estabelece o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), diploma atualmente em vigor.
Operações de loteamento, nos termos do RJUE, são as ações que tenham por objeto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento – cfr. artigo 2.º, alínea i), do RJUE.
O artigo 43.º/4, do RJEU, reiterando o regime que resultava já do anterior diploma, determina que os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil.
Trata-se de disciplina normativa que se enquadra na previsão do artigo 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do CC, relativa à aplicação das leis no tempo, nos termos da qual quando dispuser diretamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor. Por força deste regime legal, quer o artigo 15.º do RJLU aprovado pelo DL n.º 448/91, de 29/11, quer o artigo 43.º/4, do RJUE aprovado pelo DL n.º 555/99, de 16/12, se aplicam aos loteamentos já implementados, regulando os espaços privados de utilização comum pelos titulares dos lotes resultantes das operações de loteamento. Assim se logrou prosseguir a pretendida e anunciada “melhoria da qualidade de vida das populações residentes nas urbanizações resultantes de operações de loteamento” – cfr. preâmbulo do DL n.º 448/91, de 29/11.
Deste modo, ao conjunto urbanístico denominado (…) aplica-se o regime atinente aos direitos e encargos dos condóminos, entendidos como os proprietários dos lotes que beneficiam dessas partes comuns (artigos 1420.º a 1429.º-A do CC) e à administração das partes comuns do edifício, entendido como lotes (artigos 1430.º a 1438.º-A do CC). É que, nos termos do disposto no artigo 1438.º-A do CC, o regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetadas ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que os compõem.
Se bem que não se trate da constituição da propriedade horizontal, não lhe sendo aplicável o regime notarial da sua constituição, certo é que a lei estabelece o aproveitamento de um regime legal pré-definido que já deu mostras de idoneidade na resolução dos litígios surgidos entre privados no aproveitamento das zonas comuns. A inexistência de um título constitutivo da propriedade horizontal não afasta, por isso, a aplicação do disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do CC, ex vi do artigo 43.º/4, do RJUE.
O DL n.º 267/94, de 25/10 alterou o regime da propriedade horizontal constante do Código Civil e o Código do Registo Predial. Fez constar do seu preâmbulo, designadamente, que se decidiu estender o âmbito de incidência do instituto, por forma a ser possível submeter ao respetivo regime conjuntos de edifícios. Salvaguardou-se, porém, a interdependência das frações ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio. Então, aditou ao Código Civil o artigo 1438.º-A, supratranscrito. Em consonância com tal regime legal, o DL n.º 555/99 fez incluir no artigo 43.º/4 o artigo 1438.º-A do Código Civil.»
No mesmo sentido, reportando-se igualmente a uma situação de loteamento, veja-se o sumário do Acórdão desta Relação de Évora de 08-06-20177:
«I - Os projetos de loteamento podem prever a existência de diversas infraestruturas integradas no projeto que permanecem integradas na propriedade privada, como partes comuns.
II - A estas partes comuns é aplicável o disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A, do Código Civil, por força do artigo 43.º do RJUE.
III - Tal remissão não implica a constituição de uma situação de propriedade horizontal na globalidade do regime, mas apenas o «aproveitamento de um regime legal pré-definido» em algumas das suas dimensões.
Também os contributos da doutrina vão no mesmo sentido, referindo Fernanda Oliveira, Maria Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs:
«O n.º 4 do artigo em anotação [43.º do RJEU] determina que constituem partes comuns dos lotes resultantes das operações de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos que, de acordo com o loteamento, devem revestir natureza privada. Determina expressamente a este propósito, o mesmo número, que essas partes comuns sejam regidas pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do CC. Não se trata verdadeiramente de constituição de uma situação de propriedade horizontal, não lhe sendo aplicável, desde logo, o regime notarial da sua constituição, mas apenas do aproveitamento de um regime legal pré-definido que já deu mostras de idoneidade na resolução dos litígios surgidos entre privados no aproveitamento das zonas comuns’’ (Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação Anotado, 3.ª ed., Almedina, Coimbra, 2012: 374/375 (…).»8
Também foi este o entendimento seguido na sentença sem que nos mereça qualquer censura.
Concluindo-se, pois, que o regime do RJEU é aplicável ao caso dos autos, por via do artigo 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil, e, consequentemente, por aplicação do artigo 43.º, n.ºs 1 e 4 do RJEU, os espaços qualificados como zonas verdes, são partes comuns regendo-se pelo disposto nos artigos 1430.º a 1438.º-A, do Código Civil.
Donde também decorre que a sentença não violou os preceitos legais referidos pela Apelante, devendo a mesma ser confirmada nos seus precisos termos.
Improcedem, pois, as conclusões da Apelação em sentido oposto, incluindo as referentes à improcedência da reconvenção.
Em suma, o recurso da sentença e das decisões interlocutórias, improcede totalmente.
Dado o decaimento, as custas ficam a cargo da Apelante (artigo 527.º do CPC), sendo a taxa de justiça do recurso fixada pela tabela referida no n.º 2 do artigo 6.º do RCP.
III- DECISÃO
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida bem como os despachos interlocutórios impugnados com a mesma.
Custas nos termos sobreditos.
Évora, 26-02-2026
Maria Adelaide Domingos (Relatora)
Ricardo Miranda Pereira (1.º Adjunto)
Maria João Sousa e Faro (2.ª Adjunta)
___________________________________
1. Cfr. ABRANTES GERALDES, et. al., Código de Processo Civil, Vol. I, Almedina, 2018, p. 756 (1).↩︎
2. Comentário ao Código de Processo Civil, Vol. 3.º, Coimbra Editora, 1946, p. 268.↩︎
3. Código de Registo predial, Anotado e Comentado, Almedina, 17.ª ed., p. 178.↩︎
4. Como faz notar MOUTEIRA GUERREIRO, Noções de Direito Registral (Predial e Comercial), 2.ª ed., 1994, p. 178, «o nosso sistema (como outros, v.g. o espanhol e o brasileiro) não possui o suporte de uma base topográfica», «poderá mesmo dar-se o caso (evidentemente grave) de se chegar a descrever um prédio inexistente ou de se repetir uma descrição anteriormente aberta». «Não acontece assim, em outras paragens (v.g. no sistema alemão ou suíço) onde o prédio só pode ser descrito depois de um processo destinado a assegurar a sua correspondência com os dados cadastrais». «Estes são, de facto, os únicos que podem acreditar a existência e os elementos físicos do prédio».↩︎
5. Sobre a evolução histórica do regime dos loteamentos, que seguimos de perto, veja-se VIRGÍLIO FÉLIX MACHADO, O loteamento e o registo predial, in Julgar n.º 51, set-dez. 2023, pp. 219-239, maxime pp. 221-223.↩︎
6. Proferido no proc. n.º 775/15.2T8OLH-A.E1 (Isabel de Matos Peixoto Imaginário), em www.dgsi.pt. Nestes processo estava em litígio a decisão sobre a «reclamação com vista a ser declarada a exclusão da massa insolvente do lote de terreno composto de zonas ajardinadas, parques de estacionamento, passeios e arruamentos, com a área de 52.861 m2, denominado “(…), Sub-Zona 4.3.1.”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade C sob o n.º (…), da freguesia de Cidade A, já que são espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias, de natureza privada, dos prédios sucessivamente desanexados dos prédios descritos na mesma Conservatória sob os números (…) e (…), os quais constituem no seu conjunto o loteamento denominado “(…)”, Sub-Zona 4.3.1. Mais foi peticionado o cancelamento do registo de apreensão em favor da massa insolvente.»↩︎
7. Ac. TRE, de 08-06-2017, proc. n.º1353/12.3TBLLE.E1 (Manuel Bargado), em www.dgsi.pt. Reproduz-se neste aresto, o decidido em sentido semelhante no Acórdão da Relação de Lisboa de 12-12-2013, proferido no proc. n.º 2292/10.8TBOER- A.L1-8 (Luís Correia de Mendonça), in www.dgsi.pt.↩︎
8. Apud Ac. Relação de Évora referido na nota antecedente.↩︎