Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 487/05-2 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
INTERPRETAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO
Sendo controvertido o tipo de contrato celebrado entre as partes, não pode proferir-se decisão tomando como base unicamente o “título” dado pelas partes no documento subscrito e que o formalizou.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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I - Relatório*
“A” intentou no Tribunal Judicial de … acção de simples apreciação com processo sumário contra, “B”, pedindo que se declare que o contrato de arrendamento relativo ao rés do chão do prédio urbano sito nas …, nº … freguesia de …, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. 126, celebrado entre A e R em 1 de Outubro de 1999 não é de duração limitada, mas de renovação automática nos termos gerais e, consequentemente, declarar-se também a nulidade da denúncia do referido contrato feita pela R mediante a notificação judicial avulsa nº …
O A fundamenta o seu pedido no facto de o arrendamento referido ter sido acordado pelo período inicial de cinco anos, com previsão da sua renovação ou prorrogação nos termos legais.
A R contestou, por impugnação, alegando fundamentalmente que o A. sabia perfeitamente que quando celebrou o contrato de arrendamento, o estava a fazer unicamente pelo período de 5 anos, limitando assim a duração do contrato e sabia que o contrato era de duração limitada, até porque, foi essa a condição da Ré e também pelo facto de o contrato assinado ser um contrato tipo da Associação de Proprietários de …
A R termina o seu articulado pedindo a improcedência da acção e a condenação do A, como litigante de má fé.
O A respondeu à contestação, negando que da sua parte haja litigância de má fé, considerando antes que quem litiga de má fé é a Ré e, por isso, pede a condenação desta em multa.
Seguiu-se o despacho saneador-sentença, que conhecendo do mérito, julgou a acção improcedente e absolveu a R do pedido.
O A não se conformou com esta decisão e apelou para este Tribunal.
Nas suas alegações de recurso o apelante conclui:
- 1- O Tribunal recorrido considerou que o contrato de arrendamento celebrado entre o apelante e a apelada é de duração limitada.
2- Fundamentou tal conclusão no teor do documento junto a fls. 8 principalmente no título que nele foi aposto:” Contrato de Arrendamento Urbano de Duração Limitada (Art.98º do RAU).
3- Sucede que o texto do referido documento não consta qualquer cláusula donde resulte a efectiva vontade das partes em celebrar um contrato de arrendamento de duração limitada,
4- Pelo que, não estando cumprido o art. 98 nº 1 do RAU, obrigatoriamente há que considerar que o contrato de arrendamento não foi celebrado ao abrigo do regime essencial ali previsto.
5- Por outro lado, a invocação na douta sentença do disposto no art. 236 do CC, para concluir que “as partes pretenderam celebrar o contrato de arrendamento dos autos no regime especial previsto no art. 98º do RAU não é também isenta de crítica.
6- É que por um lado, o apelante não tem no contrato apenas a posição de declaratário, mas também de declarante: ele próprio também declarou aceitar o arrendamento e assumiu as obrigações inerentes à sua posição de arrendatário.
7- Por outro lado, o tribunal recorrido apenas considerou a figura do declaratário normal, colocado na posição do A; não atendeu ao art. 236º nº 2 do CC.
8- É que, se, in casu, a apelada porventura soubesse, à data da assinatura do contrato, que o apelado não pretendia celebrar um contrato de arrendamento de duração limitada e, ainda assim, o tivesse assinado, então o arrendamento ajustado entre as partes não é de duração limitada.
9- Sucede que o tribunal recorrido decidiu sobre o mérito da causa logo após os articulados, sem que tenha havido oportunidade de provar nos autos a vontade real de cada um dos declarantes e se essa vontade foi reciprocamente conhecida.
Termos em que
Deve a presente apelação merecer provimento, revogando-se a sentença e:
- a) declarar-se que o contrato de arrendamento celebrado entre o apelante e apelada não é de duração limitada, mas de renovação automática nos termos gerais;
b) declarar-se, em consequência, a nulidade da denúncia do referido contrato feita pela R mediante a notificação judicial avulsa nº …;
c) Caso assim não se entenda, ordenar-se o prosseguimento dos autos para efeitos de prova dos factos alegados na petição inicial.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II - Fundamentação:
A sentença recorrida teve como base a seguinte factualidade:
- 1- Em escrito datado de 01 de Outubro de 1999, foi posto em título o seguinte :
“ Contrato de Arrendamento Urbano de Duração Limitada
( Art. 98 do R. A. U. “- doc. de fls. 8.)
2- No mesmo escrito, a R, na qualidade de proprietária, declarou conceder ao A, mediante retribuição e segundo o regime de renda livre, o gozo temporário do r/c do prédio urbano sito nas … nº …, freguesia de …, em …, inscrito na matriz sob o art. 126;
3- Aí se acrescentando: “ O arrendamento é pelo prazo de cinco anos, que começa no dia 1 de Outubro de 1999 e termina no dia 30 de Setembro de 2004 e será renovado ou prorrogado nos casos impostos por lei”.
4- E ainda: “ A renda é da quantia de 25.000$00 por mês, actualizável nos termos permitidos por lei e deverá ser paga na comarca a que o prédio pertence, em casa do senhorio ou, noutro local que este vier a indicar por escrito, no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior aquele a que respeita - doc. citado;
5- No fim do referido escrito, A e R apuseram a sua assinatura nos lugares aí reservados ao senhorio e inquilino;
6- A 4 de Agosto de 2003, foi neste Tribunal elaborada certidão, da qual consta que naquela mesma data, em cumprimento do ordenado nos autos de notificação judicial avulsa nº …, em que era requerente a ora R, “B”, foi o ora A “A”, notificado de que não convinha à aí requerente a renovação do contrato de arrendamento celebrado entre ambos a 1 de Outubro de 1999, pelo que pretendia denunciá-lo para o termo do prazo em curso - doc. de fls. 2 e 3 dos autos.
Conforme decorre das precedentes conclusões de recurso – que delimitam o objecto do recurso, (arts. 683 nº 2 e 3 e 690 nº 1 do CPC) o que está em causa é saber se o contrato de arrendamento que as partes celebraram em 1 de Outubro de 1999 e que se encontra junto a fls. 8 destes autos é de duração limitada, ou se se trata de um contrato com renovação obrigatória nos termos gerais do art. 1054 nº 1 do CC.
Como é sabido, o negócio jurídico é o instrumento e a expressão da autonomia e liberdade negocial das partes, estabilizado no consenso, quando fecharam o negócio, que não veio a sofrer qualquer modificação posterior, comumente aceite (art. 406 do CC).
Isto para dizer que, o caso judicando, antes de qualquer subsunção normativista ou formatada, reclama a verificação do facto, ou seja a interpretação do exacto consenso negocial a que se chegou, no conteúdo fixado, nos efeitos previstos e previsíveis pelas partes, ao tempo da formulação escrita das vontades correspectivas.
A forma do negócio jurídico, além de outras razões, permite a formulação mais precisa e completa da vontade das partes.
Nos negócios formais não pode a declaração de vontade valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso ( art. 238 nº 1 do CC)- doutrina que se identifica com a regra geral de interpretação da lei como dispõe o art. 9º -2 e com a interpretação do testamento, conforme ao artigo 2187º- 2 do CC.
As partes deram uma formulação à sua vontade, querem que esta valha de acordo com a sua manifestação (e não com o sentido objectivo da teoria da impressão do destinatário) desde que minimamente reflectido no texto, para que se precise bem, e se saiba comprovadamente o que querem.
Tudo isto para dizer que, no caso em apreço, antes de mais há que indagar o real sentido da vontade das partes, para que se precise bem, e se saiba, como se disse, comprovadamente o que querem.
Não obstante o documento - impresso conter em epígrafe “contrato de duração limitada” tal pode não corresponder aquilo que as partes realmente quiseram.
Tanto mais, que existe matéria alegada pelas partes, que depois de submetida ao teste probatório, nos pode permitir saber qual a real vontade das partes quando subscreveram o referido contrato de arrendamento.
O A. na sua petição inicial alega nomeadamente sob o art. 4º que “o arrendamento foi acordado pelo período inicial de cinco anos, com previsão da sua renovação ou prorrogação nos termos legais”.
A esta alegação respondeu a Ré nomeadamente, sob o art. 7º referindo que o “A. sabia perfeitamente, que quando celebrou o contrato de arrendamento, o estava a fazer unicamente pelo período de cinco anos limitando, assim, a duração do contrato” e sob o art. 8 da contestação a Ré alega “mais sabia o A., que o contrato em questão era de duração limitada, até, porque foi essa a condição da Ré e também pelo facto de o contrato assinado ser um contrato tipo, edição da Associação de Proprietários de …
Trata-se de matéria alegada e relacionada precisamente com a vontade das partes e que necessita de ser comprovada.
É, por isso, que consideramos que não se podia conhecer de mérito, sem que primeiro aquela matéria alegada pelas partes relativa à real vontade das partes, fosse submetida ao confronto probatório.
Procedem, deste modo, as conclusões do recorrente, nomeadamente quando pugnam pelo prosseguimento dos autos com vista à indagação da real vontade das partes relativamente à duração do contrato de arrendamento aqui em causa.
III - Decisão:
Nestes termos e considerando o exposto, os Juízes desta Relação acordam em conceder provimento ao recurso e, revogando o saneador-sentença, ordenam o prosseguimento dos autos a fim de se proceder à selecção dos factos assentes e os controversos supra referidos, que integrarão a base instrutória a elaborar para o efeito.
Custas pela parte vencida a final
Évora, 05.05.2005