Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 89988/20.0YIPRT.E1 |  |
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
ÓNUS DE ALEGAÇÃO E PROVA
Tendo a Autora invocado que o vendedor incumpriu o contrato de mediação imobiliária, impendia sobre a mesma alegar e provar que, durante a vigência do referido contrato, apresentou ao vendedor proposta(s) que correspondia(m) aos pressupostos de venda constante do contrato de mediação e que, ainda assim, o vendedor optou por não vender e celebrar com terceiro um contrato de arrendamento do imóvel.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de ÉVORA
I – RELATÓRIO
LPDP IN MOTION, LD.ª intentou ação especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 269/98, de 01-09, iniciada como injunção, contra AA e BB, pedindo a condenação dos Réus (após aposição da fórmula executória) a pagarem-lhe a quantia de €10.561,83 (correspondendo ao capital de €9.523,50, juros de mora vencidos entre 10-07-2020 a 15-10-2020, no valor de €177,33, bem como outras quantias no valor de €750,00 e taxa de justiça de €102,00), acrescendo ainda juros de mora vincendos até integral pagamento.
Para o efeito alegou, em síntese, que celebrou com os Réus um contrato de mediação imobiliária, que os mesmos incumpriram.
Contestaram os Réus por impugnação, defendendo que nada devem à Autora.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida decisão que julgou a ação totalmente improcedente.
Apelou a Autora, apresentando as seguintes CONCLUSÕES:
«I - O douto Tribunal a quo, na Sentença recorrida, dá improcedência ao pedido deduzido pela Requerente porque faz uma análise dos factos que, com o devido respeito, não confere com a prova produzida.
II – A frustração do negócio visado ao abrigo do contrato de mediação imobiliária deve-se única e meramente aos factos imputáveis ao requerido pois conforme consta da prova testemunhal, bem como a documental, este perdeu interesse na venda do seu imóvel, uma vez que na vigência do contrato de mediação imobiliária onerou o imóvel, transferindo validamente a posse e uso do mesmo ao novo inquilino.
III - Não é verdade, que a Requerente não logrou angariar potenciais compradores, pois estes mesmos apresentaram propostas para a compra do imóvel.
IV - A convicção do tribunal recorrido sobre a veracidade dos factos alegados pela Requerente parte de um pressuposto errado, quando o tribunal desvaloriza tudo alegado e demonstrado pela Requerente, convicto sobre a dúvida da veracidade da versão alegada pela Requerente apenas por causa de um lapso de escrita que, por sua vez, encontra-se em plena contraposição com todo o alegado pela Requerente.
V - Mas desta opção errada, não pode a Requerente sair prejudicada, como resultaria da Sentença ao absolver os Requeridos da totalidade do pedido.
VI - Do depoimento das testemunhas e da prova documental resulta contrariamente ao entendimento da M. Juiz, no que respeita à não angariação de potenciais compradores pela Requerente.
VII - Salvo o devido respeito, entende a Recorrente que a M. Juiz fez uma análise incorrecta da prova produzida daí resultando a absolvição dos Requeridos na totalidade do pedido.
VIII - Neste enquadramento, e salvo o devido respeito, existiu incumprimento do contrato de mediação imobiliária pelos Requeridos, e por, conseguinte, há lugar a comissão devida à Requerente.
IX - Absolver os Requerentes do pagamento do pedido revela-se uma injustiça com a qual não se conforma, devendo este Venerando Tribunal revogar a decisão recorrida, substituindo-a por outra que condena os Requeridos no pedido.
Nestes termos e nos mais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá ser concedido total provimento ao presente recurso, proferindo-se uma decisão que revogue a decisão recorrida, condenando-se os ora Recorridos no pedido.»
Não foi apresentada resposta ao recurso.
II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A 1.ª instância proferiu a seguinte decisão de facto:
FACTOS PROVADOS
«1. A Requerente é uma sociedade comercial por quotas que se dedica a atividades de Mediação imobiliária, compra, venda e revenda de bens imobiliários;
2. Os Requeridos e a Requerente assinaram um contrato de mediação imobiliária, que também usa a marca Remax in Motion, em 10.07.2018.;
3. De acordo com o estipulado entre a Requerente e ora Requeridos, a Requerente obrigou-se a prestar os serviços de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características do respetivo imóvel, tendentes a conseguir interessado na compra;
4. Em contrapartida, os Requeridos obrigaram-se ao pagamento da remuneração estipulada no valor de 5% do preço pelo qual o negócio de compra e venda do imóvel se concretizasse;
5. O imóvel cuja venda pretendia o Requerido, referido no ponto anterior é a fração autónoma designada pela letra "B" do prédio urbano sito na Estrada ..., ..., B no ..., União de freguesias ... e ..., concelho ..., descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob o número ...36, e inscrito na matriz predial urbana da União de freguesias ... e ..., concelho ..., sob o artigo ...95;
6. A Requerente procedeu à realização de visitas ao imóvel;
7. A Requerente interpelou os Requeridos relativamente ao pagamento dos referidos valores, através da apresentação da fatura n.º ...05;
8. Os Requeridos rescindiram/denunciaram o contrato de mediação imobiliária em maio de 2020 cujos efeitos ficavam efetivados a 10.07.2020.»
FACTOS NÃO PROVADOS
«1. No âmbito da execução do seu objeto social, a Requerente celebrou um Contrato de Mediação Imobiliária, em 10 de julho de 2020;
2. A Requerente angariou compradora antes da rescisão do contrato;
3. A Requerente notificou o Requerido com o seguinte teor: "Exmo. Senhor AA,
No seguimento da sua contraproposta, apresentada e assinada no passado dia 18 de junho de 2020, nos termos da qual V. Exa. aceitou a conclusão do negócio proposto pelos Senhores CC e DD, no valor de 155.000,00€ (cento e cinquenta mil euros), até o dia 10 de julho de 2020, vimos solicitar como segue. Ou seja, para que possamos dar o seguimento devido à mesma, agradecemos que nos envie, por gentileza, o acordo de revogação do Contrato de Arrendamento para fins habitacionais com prazo certo de duração três anos outorgado em 1 de junho de 2020. Mais deve constar do dito acordo, a declaração expressa dos atuais inquilinos que o locado se encontrará devoluto das pessoas e bens pertencentes aos mesmos no dia 10 de julho de 2020. Aguardaremos o mencionado documento com a máxima urgência tendo em consideração o termo do prazo por si imposto. Permanecemos, naturalmente, ao dispor para o que tiver por conveniente. Com os melhores cumprimentos,";
4. Em 18 de junho de 2020 o Requerido veio aceitar a proposta da compradora angariada pela Requerente, com a condição que a respetiva compra e venda teria de se realizar até o dia 10 de julho de 2020;
5. Porém, o Requerido ignorou a notificação enviada, evitando todo e qualquer contacto posterior com a Requerente, desviando-se, por integro, da obrigação contratualmente assumida;
6. Em 12.06.2020., o Requerido tomou conhecimento de uma “proposta de compra – modelo 2 – modelo do proprietário”, inferior ao valor proposto no contrato de mediação;
7. Tal proposta não vinha assinada pelos proponentes e estes não se encontravam devidamente identificados;
8. O Requerido rejeitou tal proposta;
9. O Requerido e sua mulher afirmaram que qualquer contrato de mediação tinha que ter a realização da compra e venda até final do contrato, ou seja 10.07.2020.;
10. Com intenção de “arranjarem motivo” para receberem uma comissão dos requeridos, a Requerente veio mediante correio eletrónico invocar que para a realização do contrato até 10.07.2020., tinham de enviar declaração em como os arrendatários saíam do imóvel;
11. Os Requeridos efetuaram o pagamento do referido valor à Requerente;
12. A Requerente gastou 750,00 euros com a cobrança extrajudicial do valor peticionado.»
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1. O objeto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigos 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC), não estando o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do CPC), consubstancia-se nas seguintes questões:
- Impugnação de decisão de facto
- Mérito da decisão.
2. Impugnação da decisão de facto
A Apelante discorda da sentença, pedindo a sua revogação, alegando logo na conclusão I. que a sentença recorrida «faz uma análise dos factos que, com o devido respeito, não confere com a prova produzida», imputando à 1.ª instância um pré-juízo quanto à análise da prova - que sempre menciona nas conclusões de forma genérica, como testemunhal e documental – por na oposição ter sido alegado erradamente a data da celebração do contrato de mediação, aduzindo ao longo das conclusões que ocorreu «uma análise incorreta da prova» (cfr. conclusões IV, VI, VII).
A discordância quanto à decisão de facto visa a impugnação da mesma em sede de recurso em ordem a permitir um duplo grau de jurisdição na apreciação da prova produzida na 1.ª instância.
A Apelante nunca refere que pretende impugnar a decisão de facto. Contudo, entende-se que a finalidade do recurso é essencialmente essa, já que faz assentar o pedido de revogação da sentença na alegação de ter ocorrido uma incorreta valoração da prova.
Todavia, a impugnação da decisão de facto encontra-se sujeita a requisitos específicos, que correspondem a ónus da impugnante, sob pena de rejeição da impugnação.
Esses requisitos da impugnação da decisão sobre a matéria de facto constam do artigo 640.º do CPC, ao estipular:
“1.Quando seja impugnada a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2. No caso previso na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o recurso, sem prejuízo de proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
(…)”
Vejamos, então, se a Apelante cumpriu esses requisitos, considerando o teor das conclusões de recurso.
Quanto aos concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados não consta das conclusões de recurso qualquer menção a concretos pontos de facto incorretamente julgados, sejam em sentido positivo (provados) ou negativo (não provado). Logo, não se encontra cabalmente preenchido o requisito da alínea a), do n.º 1, do artigo 640.º do CPC.
Porém, no ponto III das conclusões do recurso menciona a Apelante que discorda que se tenha dado como não provado que a Apelante tenha angariado potenciais compradores, o que remete, ainda que implicitamente, para o ponto 2 dos factos não provados.
Situação que merece melhor análise infra.
Quanto aos concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, também não resulta das conclusões de recurso a concretização dos meios de prova em que se baseia a impugnação, pois é sempre mencionado de forma genérica a prova testemunhal e/ou documental.
Assim, também não se encontra cabalmente preenchido o requisito previsto na alínea b), do n.º 1, do artigo 640.º do CPC.
Quanto ao requisito da alínea c), n.º 1, do mesmo preceito, ou seja, a impugnante tem de concretizar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, também nas conclusões de recurso apenas se consegue extrair da conclusão VI que a Apelante discorda do «entendimento da M. Juiz, no que respeita à angariação de potenciais compradores pela Requerente», subentendendo-se que será o oposto dado como provado, mas na verdade sem que a Apelante o diga de forma concreta o que deveria ter sido dado como provado.
Assim, também o requisito da alínea c), do n.º 1, do artigo 640.º do CPC não se encontra cabalmente cumprido.
O que determinaria, em face da lei, a rejeição da impugnação da decisão de facto.
É sabido que o STJ tem mantido alguma flexibilidade na análise do cumprimento dos pressupostos do referido artigo 640.º do CPC, sobretudo quando o corpo da alegação permite, de alguma forma, colmatar as lacunas da alegação em sede conclusões.[1]
Temos para nós, e salvo o devido respeito por opinião contrária, que o limite dessa interpretação favorável ao impugnante, que não cumpriu ou cumpriu deficientemente os ónus previstos na lei, deve ser ponderado em face dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, levando em conta o primado da procura da justiça material, prevalecendo a substância sobre a forma, mas sempre com escorreito cumprimento do princípio do contraditório (que deve ser assegurado em todo o processado, incluindo obviamente a fase de recurso - artigo 3.º, n.º 3, do CPC), sem descurar o princípio da autorresponsabilização das partes, assaz exigente nestas matérias como decorre do estipulado no artigo 640.º do CPC.
Nesta perspetiva, não será de rejeitar a impugnação da decisão de facto se, apesar das deficiências da impugnação, ainda assim for possível identificar com segurança a matéria de facto impugnada, o juízo censório sobre ela incidente em termos probatórios e o sentido da pretendida decisão em face da prova produzida, sendo, outrossim, de rejeitar, quando a impugnação se acantona em meros juízos de valor e de direito que se prendem exclusivamente com o mérito do decidido ainda que invocados a propósito ou em interligação com a decisão de facto.[2]
Dito isto, no caso, é possível interpretar a conclusão III do recurso quando menciona «Não é verdade, que a Requerente não logrou angariar potenciais compradores, pois estes mesmos apresentaram propostas para compra do imóvel», retomando a mesma ideia na conclusão VI, no sentido de manifestar a sua discordância com o facto não provado 2, onde consta «A Requerente angariou clientes antes da rescisão do contrato».
Sendo que no corpo da alegação, embora sempre se reportando aos «factos não provados 2 a 10», a Apelante alega que os mesmos devem ser dados como provados.
Compreende-se a alegação em conjunto quantos aos factos não provados 2 a 10 por os pontos não provados 3 a 10 corresponderem ao desdobramento em termos de concretização do ponto 2 dos factos não provados que tem teor conclusivo.
Também a menção dos elementos probatórios que, no entender da Apelante, contrariam a decisão de facto quanto aos pontos 2 a 10 dos factos não provados, são mencionados de forma não especificada em relação a cada ponto por a análise também ser feita dessa forma, abarcando, assim, toda a factualidade dos pontos 2 a 10.
Resultando da própria fundamentação da decisão de facto que os pontos 2 a 10 dos factos não provados também foram alvo de apreciação conjunta, quando ali se escreveu:
«A não prova dos factos não provados de 2. a 10. adveio da falta da junção ao processo da missiva referida em 3.; na dúvida suscitada sobre o que pudesse resultar do documento 4 (quatro) junto com a Oposição devido à ausência de assinaturas dos potenciais compradores e às assinaturas do Requerido porquanto terá escrito que ia falar com o Advogado, colocando cruz em rejeito e terá assinado após escrever “so aceito mediação da Remax tem que compreender a compra e venda até ao dia 10 julho de 2020 inclusive”. Acresce que a parte final do mesmo documento, que não integra a proposta e está datilografada está carimbada e rubricada pela Requerente, pelo que não se pode imputar o aí escrito ao Requerido.»
Tudo visto e ponderado, afigura-se-nos claro que a Apelante discorda da decisão de facto em relação aos pontos 2 a 10 dos factos não provados, defendendo que deveriam ter sido dados como provados, com base na alegação confessória inscrita na oposição dos Réus, depoimento da testemunha que arrolou (EE) e documentos juntos nos autos, mormente documento 4 junto com a oposição (fls. 11v-12) e documentos de fls. 15-21v.
Constatando-se, assim, qual seja o objeto da impugnação e os respetivos fundamentos, ainda que não tenha sido dado cabal cumprimento aos ónus previstos no artigo 640.º do CPC, como acima referido, considera-se que numa ótica de salvaguarda do duplo grau de jurisdição, se deve apreciar a impugnação da decisão de facto em relação aos pontos 2 a 10 dos factos não provados com base nos fundamentos invocados pela Apelante.
Vejamos, então.
Previamente imposta referenciar que a Apelante não impugna o facto provado 1, o que questiona é o segmento da fundamentação quanto a esse facto no qual ficou escrito que tendo o contrato em causa nos autos sido assinado em 10-07-2018 e não em 10-07-2020, como alegado pela Opoente, tal circunstância «faz duvidar, desde logo, da veracidade da versão dos factos alegados pela Requerente.»
É evidente que a afirmação se revela excessiva, uma vez que não se poderia afastar a existência de uma mero lapso de escrita a revelar no contexto do próprio requerimento injuntivo, porquanto no mesmo consta como data do contrato «10-07-2018», o «Período a que se refere: 10-07-2018 a 15-10-2020», ainda que, contraditoriamente, tivesse sido alegada no ponto 2. do mesmo requerimento injuntivo a data de «10-07-2020» como sendo a da celebração, sendo pedidos juros de mora vencidos desde esta data (ponto 20 do requerimento injuntivo).
De qualquer modo, o que revela na apreciação é se o juízo valorativo subjacente ao ponto 1 dos factos provados veio a contaminar a apreciação da restante prova em sentido desfavorável à ora Apelante, pois é essa a alegação que se encontra nas conclusões IV e V.
Não descortinamos, porém, que a Apelante tenha qualquer razão, pois toda a restante fundamentação da decisão de facto (factos provados e não provados) se abstraiu por completo dessa questão e nada mais é mencionado nesse sentido.
Ademais, a fundamentação quanto à decisão de facto baseia-se na análise, interpretação e valoração da prova documental junta aos autos, acrescida da menção da falta de prova documental sobre a matéria dada como não provada.
Acresce que a questão essencial controvertida não se reportava à data da contratação entre as partes, o que também, por essa razão, nenhuma influência poderia ter na decisão de facto a questão da alegação errada da data do contrato por parte da ora Apelante.
Assim sendo, não se vislumbra na fundamentação da decisão de facto que a apreciação que o Tribunal a quo fez quanto ao ponto 1 dos factos provados tenha qualquer influência do juízo valorativo que incidiu sobre a demais matéria de facto controvertida.
Vejamos, então, a impugnação em relação aos pontos 2 a 10 dos factos não provados.
Alega a Apelante que ocorreu erro de julgamento por ter sido dado como não provado que a Requerente tenha angariado clientes antes da rescisão do contrato.
A rescisão/denúncia do contrato de mediação ocorreu em maio de 2022 com efeitos a 10-07-2022.
Portanto, o período em causa situa-se entre 10-07-2018 e 10-07-2022.
A Apelante defende que a angariação de clientes nesse período se encontra confessada no artigo 8.º da oposição, onde foi alegado o seguinte:
«Sucede, que toma o requerido conhecimento de uma “proposta de compra – modelo 2 – modelo do proprietário”. (doc. 4).»
Sucede que os Requeridos também alegaram de seguida:
«9.º
O requerido em 12/6/2020, toma conhecimento de tal proposta, inferior ao valor proposto no contrato de mediação e quando o contrato de mediação já havia sido rescindido com efeitos a 10/07/2020.10.º
Estranhou o requerido tal proposta, pois não vinha assinada pelos proponentes, e aqueles não estavam devidamente identificados.11.º
Além do mais as condições não eram aceitáveis e o requerido rejeitou tal proposta e juntou motivações que foram assinadas e carimbadas pela requerente. (doc. 4).12.º
Além do mais, o requerido e a sua mulher afirmaram que qualquer contrato de mediação tinha que ter a realização da compra e venda até final da data do contrato, ou seja, 10/07/2020 (doc. 4).»Ademais, no artigo 17.º, alínea d) da oposição impugnaram expressamente os artigos 8.º e 9.º do requerimento injuntivo.
Assim, a alegação dos Requeridos não tem caráter confessório em relação à angariação de clientes pela ora Apelante, pois o que é aceite é que foi apresentada uma proposta com determinadas caraterísticas que levantaram alguma suspeição aos Requeridos inclusivamente sobre a veracidade da mesma, nomeadamente por não vir assinada pelos proponentes, os mesmos não estarem devidamente identificados e a proposta surgir quando o contrato de mediação já tinha sido denunciado.
Ora a declaração confessória, como prescreve o artigo 357.º, n.º 1, do Código Civil, «deve ser inequívoca, salvo se a lei o dispensar», caraterística que tanto se aplica à confissão judicial como extrajudicial (artigo 356.º do Código Civil).
A alegação dos Requeridos supra transcrita não é inequivocamente confessória quanto à angariação de clientes por parte da Requerente (pelo contrário até a impugnam), no fundo, apenas confessam que receberam a proposta que enforma o documento 4 junto com a oposição, pelo que o facto se teve, e bem, por impugnado.
Alega a Apelante que também errou o julgador a quo por não ter valorado o documento 4 como um acordo sobre a existência de uma proposta para compra e venda do imóvel, invocando que o Requerido assinou o documento e não suscitou a falsidade da sua assinatura, e que até juntou o documento aos autos.
Ora, convenhamos, que não é isso que está em causa na valoração probatória do documento 4. Os Requeridos nem sequer contestam a existência do documento, o conhecimento que tiveram do mesmo e a assinatura nela aposta como pertencente ao Requerido.
O que está em causa é se ,na base da elaboração daquele documento, existia uma real e efetiva proposta, prova essa que impendia sobre a Requerente por ser facto constitutivo do direito que vem reclamar em juízo (artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil).
O Tribunal a quo considerou que não, pelas razões supra transcritas, sem que mereça, a nosso ver, qualquer censura.
Efetivamente, a proposta não se encontra assinada pelos proponentes, os documentos de fls. 15 e 16, apresentados como correspondendo à proposta para aquisição da moradia por parte dos mesmos proponentes, também não se encontram assinados pelos mesmos, sendo que também não prestaram depoimento em sede de julgamento, pelo que bem andou o Tribunal a quo ao não dar valor probatório ao documento 4 e aos documentos de fls. 15 e 16 como correspondendo a uma efetiva proposta de aquisição do imóvel.
Em relação à factualidade do ponto 3 dos factos não provados, alega a Apelante que também errou o Tribunal a quo por a falta da junção da missiva ali referida (comunicação feita pela Requerente ao Requerido em relação relativa à mencionada proposta de aquisição) dever ser suprida pela aceitação dos Requeridos constante do artigo 13.º da oposição onde alegaram: «Com a intenção de “arranjarem motivo” para receberem a comissão dos requeridos, vieram com correio eletrónico invocar que para a realização do contrato até ao dia 10/7/2020, tinham que enviar declaração em como os arrendatários saíam do imóvel.»
A alegação dos Requeridos reporta-se a uma comunicação eletrónica que os mesmos aceitam ter recebido, mas não confessam que a missiva seja aquela que foi ficou inscrita no ponto 3 dos factos não provados ou, no limite, sendo-o, que corresponda a uma proposta efetiva de aquisição do imóvel. Veja-se, assim, que os Requeridos impugnaram a alegação do artigo 13.º do requerimento injuntivo (cfr. artigo 17.º, alínea g) da oposição).
Assim sendo, atento o disposto nos artigos 356.º e 357.º do Código Civil, o facto não podia ter-se como provado por confissão.
De qualquer modo, impendia sobre a Requerente a junção da missiva (artigos 342.º, n.º 1, do Código Civil), não se descortinado razão para a não junção de tal documento já que, segundo a mesma, foi por ela produzido.
Finalmente, alega a Apelante que não foi valorado devidamente o depoimento da testemunha EE no que concerne à existência de propostas de compra e venda do imóvel, depoimento que deveria ter sido conjugado com os documentos de fls. 15 e 16 que correspondem às propostas apresentadas por parte da colaboradora na mediação, bem como no que respeita ao segmento do depoimento em que a testemunha declarou que o Requerente desistiu da conclusão da venda do imóvel na vigência do contrato de mediação, tendo, ao invés, celebrado um contrato de arrendamento como decorre dos documentos de fls. 17 e 19.
EE foi ouvido como testemunha, declarando que é consultor imobiliário da REMAX in Motion, exercendo há 15 anos essa profissão na zona do imóvel.
Foi nessa qualidade que colaborou na elaboração do contrato de mediação mobiliária (como consta do documento 1 junto com a oposição à injunção) e realizou várias vistas ao imóvel com potenciais clientes, sempre combinadas com o, então, inquilino (FF), que saiu do imóvel durante a mediação (não soube dizer a data).
A testemunha foi confrontada com o documento 3 da oposição (denúncia do contrato de mediação) e disse que nada sabia sobre o mesmo.
Foi confrontado com o documento 4 e limitou-se a dizer que conhece a proposta e que o Requerido desistiu de vender a casa assim frustrando a possibilidade de conclusão da mediação e que até tinha arranjado duas propostas, a referida nos autos e de uma outra pessoa de nome GG, não sabendo o valor dessa proposta.
Na análise deste depoimento destaca-se o seu caráter vago e muito pouco espontâneo. A testemunha, na verdade, não tinha conhecimento concreto das propostas que mencionou terem sido apresentadas aos Requeridos. Centrou o depoimento numa só ideia: o Requerido desistiu da venda e optou por arrendar o imóvel e, dessa forma, frustrou (leia-se, incumpriu) o contrato de mediação imobiliária.
A valia probatória deste depoimento, por essas razões, é reduzida, no que concerne à questão controvertida.
Vejamos agora o que de concreto resulta em termos probatórios do documento 4 junto com a oposição.
O documento vem intitulado como proposta de compra – modelo 2- modelo do proprietário tendo o Requerido tido conhecimento do mesmo em 12-06-2020 como consta do documento e os Requeridos não negam, constando do mesmo a assinatura do Requerido.
O documento menciona que há dois interessados na aquisição do imóvel pelo valor de €155.000,00, indicando os respetivos nomes (CC e DD), não se encontrando assinado por estes.
No dito documento está aposto: «Vou falar com o Advogado», com data de «12-06-2020» e assinado pelo Requerido.
Seguidamente, com a data «18-02-2020», também assinado pelo Requerido, consta que, após reflexão do proprietário, a proposta é rejeitada e mais foi escrito que a mediação da REMAX só era aceite se a compra e venda fosse até ao dia 10 de julho de 2020, inclusive.
Convém mencionar que é percetível que a data aposta «18-02-2020» enferma de erro de escrita, que é manifesto em face da alegação da Requerente que menciona que foi em 18-06-2020 que tal declaração foi assinada (cfr. artigos 12 do requerimento injuntivo e artigo 29.º do corpo da alegação de recurso da Apelante).
Por outro lado, encontra-se provado que o contrato de mediação imobiliária foi denunciado pelos Requeridos em maio de 2020 (cfr. ponto 8 dos factos provados).
Ou seja, quando a proposta foi apresentada já o contrato de mediação imobiliária tinha sido denunciado ainda que os efeitos ainda não se tivessem produzido, pelo que é compreensível que o Requerido necessitasse de assistência jurídica.
Posteriormente, vem a rejeitar a proposta (pelas razões já antes mencionadas), mantendo, contudo, a obrigação de vender até à data em que os efeitos da denúncia se operavam.
Negociação que obviamente não correspondia à proposta apresentada, porquanto em relação a essa não há qualquer dúvida que foi rejeitada.
Ora, a ora Apelante não demonstrou nos autos que tivesse apresentado durante a vigência do contrato de mediação mobiliária qualquer proposta que correspondesse aos pressupostos de venda que constam do contrato de mediação, ou seja, que tivesse angariado um comprador que estivesse disponível para pagar o valor de venda que ali consta (€165.000,00) e que a escritura de compra e venda fosse celebrada até ao dia 10-07-2020.
Acresce que a única proposta conhecida dos Requeridos a que se reporta o aludido documento 4, não só foi rejeitada, como os Requeridos suscitaram na oposição dúvida sobre a seriedade e efetividade da mesma.
É certo que os Requeridos celebraram contrato de arrendamento do imóvel durante a vigência do contrato de mediação, mais concretamente, em 01-06-2020 (cfr. doc. junto em sede de julgamento), mas após a denúncia do mesmo.
Este facto só seria relevante se a Apelante tivesse provado que, durante o decurso do contrato de mediação, angariou um comprador para o imóvel pelo preço que consta do contrato de mediação e que a venda se concretizasse até 10-07-2020, e que, ainda, assim, os Requeridos não quiserem vender, e, ao invés, decidiram arrendar o imóvel.
Ónus de prova que incidia sobre a mesma, nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil.
Ónus que, em face da prova produzida, não ficou logrou cumprir, pelo que a factualidade referente à angariação de compradores para o imóvel nos termos que constam do contrato de mediação imobiliária, e durante a vigência do contrato de mediação, não ficou provada.
Nestes termos, nada há a censurar à decisão de facto e respetiva fundamentação em relação aos pontos 2 a 10 dos factos não provados.
Sublinhando-se que não se analisa per se cada um desses pontos, porquanto a Apelante também não apresentou uma impugnação concretizada e especificada em relação a cada um deles.
Em conclusão, improcede na totalidade a impugnação da decisão de facto.
No que concerne ao mérito da decisão, constata-se que os pressupostos em que a assenta o pedido de revogação da sentença residem no pedido de procedência da impugnação/alteração da decisão de facto, que não vingou, pelas razões acima expostas.
Não resultando da análise jurídica que fazemos da sentença qualquer razão para dela discordarmos, nem se afigurar existir qualquer questão que imponha conhecimento oficioso, resta julgar a apelação totalmente improcedente e confirmar a sentença recorrida.
3. Custas
Dado o decaimento, as custas ficam a cargo da Apelante (artigo 527.º do CPC), sendo a taxa de justiça do recurso fixada pela tabela referida no n.º 2 do artigo 6.º do RCP.
IV- DECISÃO
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas nos termos sobreditos.
Évora, 13-10-2022
Maria Adelaide Domingos (Relatora)
José Lúcio (1.º Adjunto)
Manuel Bargado (2.º Adjunto)
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[1] Veja-se neste sentido, o Ac. STJ, de 21-06-2022, proc. n.º 644/20.4T8LRA.C1.S1 (Jorge Arcanjo), em www.dgi.pt
Em sentido oposto, veja-se o Ac. do STJ, de 15-09-2022, proc. n.º 556/19.4T8PNF.P1.S1 (Fernando Baptista), em www.dgsi.pt
[2] Veja-se o Ac. do STJ, de 15-09-2022, proc. n.º 1613/14.9TBVFXX1.S1 (Ana Paula Lobo), que a propósito desta questão afirmou: «Em suma, a rejeição do recurso em sede de impugnação da decisão de facto, ao abrigo do artigo 640.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, só deve ocorrer quando dos termos em que a pretensão recursória vem formulada não resulte a identificação dos juízos probatórios visados, o sentido da pretendida decisão a proferir sobre eles nem a indicação dos concretos meios de prova para tal convocados, o que é bem diferente do que seria já uma envolvência no plano da apreciação do mérito sobre o invocado erro de julgamento. Com efeito, uma coisa é a definição do objecto da impugnação deduzida e do alcance da alteração pretendida, bem como a indicação dos meios probatórios convocados, garantidas pela mencionada disposição legal; coisa diversa são as razões ou argumentos probatórios aduzidos nesse âmbito, seja qual for a sua densidade ou coerência, a apreciar, portanto, em sede de mérito.»