Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 627/04-2 |  |
RESIDÊNCIA PERMANENTE
DESPEJO
NECESSIDADE DE CASA PARA HABITAÇÃO
I - Residência permanente é aquela onde se tem, com carácter habitual e estável, centrada a vida familiar, social e economia doméstica.
II - Provando o senhorio que tem avançada idade, achaques de doença, que a casa onde habita se situa a 200 Km daquela que é proprietário, esta situada a 100 metros da residência duma filha que lhe pode prestar assistência, que a casa onde habita não tem água canalizada, que na terra onde tem residido, nem pelo menos perto, vivam familiares, tem motivos para denunciar o contrato de arrendamento com o inquilino visando obter a casa para habitação própria, desde que não haja excepção legal.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A”, residente em ... instaurou, em 11 de Maio de 1998, acção sumária vs. “B”, residente em ..., pedindo que:
a. seja decretada a resolução do contrato de arrendamento relativo ao primeiro andar e a parte do logradouro do prédio sito no Bairro ..., Rua ..., lote ..., em ...;
b. a ré seja condenada a entregar-lhe o referido prédio, livre de pessoas e bens;
ou, quando assim não se entenda, subsidiariamente,
c. a ré seja condenada a despejar o locado, no prazo de seis meses, nos termos do disposto no artigo 70° do R.A.U., mediante o recebimento da respectiva indemnização.
Fundamentou-se, em síntese, na alegação de que:
- do acervo de bens deixados por morte de seu marido, faz parte o prédio urbano sito no Bairro ..., Rua ..., Lote ..., em ..., composto de rés-do-chão e primeiro andar, inscrito na matriz urbana sob o artigo ...;
- o primeiro andar do prédio e metade do logradouro foram dados de arrendamento à ré em 1979, sendo que o valor actual da renda depositado pela inquilina é de Esc.: 2.612$00;
- a ré não habita o locado, tendo a sua casa de morada em ...;
- o arrendado encontra-se abandonado, tendo a ré cedido ilicitamente a um vizinho parte do logradouro;
- a autora necessita do imóvel arrendado para sua habitação permanente, não tendo, na área da comarca do ..., casa própria ou arrendada ha mais de um ano;
- a autora pretende vir viver para ..., onde tem familiares directos que lhe prestarão a assistência que necessita, sendo que a sua actual residência não tem água canalizada.
Contestando e reconvindo, a ré sustentou, em resumo, que:
- o contrato de arrendamento teve início em 1970, sendo que a ré sempre habitou e habita com carácter de estabilidade e permanência o locado, sendo neste que tem organizada toda a sua vida familiar e social, não dispondo de qualquer outra habitação;
- por motivos profissionais, sai de casa muito cedo e regressa pelas 22h30m, passando também períodos em casa do pai, prestando-lhe assistência, devido a doença cardíaca deste;
- não fez qualquer cedência ilícita do arrendado, solicitando apenas a um vizinho que se encarregasse do cão que tem no logradouro;
- além disso, a autora não invoca nenhuma razão ponderosa que a obrigue a mudar de localidade e ir habitar para a área do imóvel locado.
- a ré mandou proceder a obras no prédio, indispensáveis, nas quais despendeu Esc.: 60.928$00, valor cujo pagamento reclama;
- por fim, a ré pede o diferimento da eventual desocupação que venha a ser decretada, pelo tempo máximo legalmente possível, por lhe ser difícil encontrar outra habitação nas condições da actual.
E, concluindo, propugna a improcedência da acção, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento, ou, caso assim não se entenda, a procedência do pedido reconvencional, condenando-se a autora a pagar-lhe uma indemnização no valor de Esc.: 60.928$00, e seja concedido o diferimento de desocupação da habitação.
Respondendo, a autora afirmou, designadamente, que a ré não faz qualquer prova de que as reparações efectuadas sejam da responsabilidade da senhoria, concluindo pela improcedência do pedido reconvencional.
Saneado, condensado e instruído o processo, e após audiência de julgamento, o tribunal de 1ª instância proferiu sentença, decidindo:
" (...) julgo totalmente procedente, por provada, a presente acção e, em consequência,
a) declaro resolvido o contrato de arrendamento que vigora entre a Autora, “A” e a ré, “B” e relativo ao primeiro andar e parte do logradouro do prédio urbano sito no Bairro ..., Rua ..., Lote ..., em ..., inscrito na matriz urbana da freguesia da ... sob o artigo matricial urbano n° ...;
b) condeno a ré a entregar à Autora aquele prédio livre e desocupado;
c) julgo totalmente procedente o pedido reconvencional deduzido nos autos e, em consequência, condeno a Autora a pagar a ré o valor das obras realizadas no arrendado, no montante de Esc.: 60.928$00 (sessenta mil novecentos e vinte e oito escudos), correspondente a € 303,91 (trezentos e três euros e noventa e um cêntimos).".
Inconforme, a ré apresenta-se a recorrer, sustentando que "deve ser revogada a Sentença recorrida" , em vista do que produziu conclusões do teor seguinte:
A) Os factos dados por provadas na base instrutória, nomeadamente os constantes das, supra, alíneas A), B), C) e D) [1] não são conclusivos no sentido de provar cabalmente que, no lapso tempo a que se reporta a presente acção, se verificava a falta de residência da apelante em relação ao locado despejando, ou seja, ao 1º andar do imóvel sito no lote ... da Rua... Bairro ..., em ...;
B) A contraditar tais factos, estão os que constam das alíneas S), T e U) [2] da base instrutória, que demonstram que a apelante não votou nunca o locado ao abandono, nem o mesmo estava a degradar-se em cada dia que passava, pois que esta procedeu nele a várias reparações para o preservar e dotar do mínimo de conforto;
C) Os factos constantes das alíneas B), C) e S) [3] reportam-se ao este geral de conservação do imóvel e não ao locado despejando, sendo que o mau estado de conservação do prédio é de imputar ao seu proprietário, ou seja, à Apelante (sic);
D) No período a que se reporta a presente acção, a falta de residência da apelante do locado despejando foi motivada pela doença de seu pai, cuja prova foi feita nos autos., sendo que os factos constantes das alíneas O), P), Q) e R) [4] integram a excepção ao fundamento de falta de residência permanente (previsto na alínea I do n° 1 do art. 64º do R.A.U.) prevista no nº 2, alínea a) do art. 64º do R.A.U. (sic);
E) A denúncia para habitação própria tem, além dos constantes nos art. 69º, nº 1, alínea) (sic) e art. 71º do R.A.U., por base como requisito essencial o facto de a necessidade que invocar ter que ser premente, imediata, pontual e actual;
F) A apelada não cuidou provar que a necessidade que invocou era premente, imediata, actual e pontual, pelo que, analisada que fosse a pretensão da apelada quanto à denúncia para habitação própria esta não estava cabalmente demonstrada quanto à efectiva precisão de casa;
G) No caso vertente, e em relação ao lapso de tempo a que a presente acção se reporta, as ausências que a apelante fez do locado estão longe de configurar o abandono do mesmo por parte dela, estão abrangidas pela excepção prevista no n° 1, alínea a), do art. 64º do R.A.U..
De sua vez, contra-alegando, a autora formulou as seguintes conclusões:
I – Provou-se sobejamente que o locado estava: abandonado; a degradar-se em cada dia que passa; a precisar de obras; a ser utilizado apenas uma parte do seu logradouro por um terceiro que ali guardava lenha e um cão;
II - A falta de residência permanente da inquilina no locado, bem como a sua cedência ilícita da posição contratual, são motivo legal e suficiente para que o contrato de arrendamento seja declarado resolvido;
III - A sentença é inequívoca e tem suporte legal nas alíneas i) e f) do n° 1 do artigo 64º do R.A.U. - D. L. n° 321-B/90, de 15 de Outubro.
Corridos estão os legais vistos.
É a seguinte a matéria de facto provada, como tal considerada na sentença:
1. Em Março de 1970, “C” deu de arrendamento a “D”, para habitação, o primeiro andar e parte do logradouro do prédio urbano sito no Bairro ..., Rua ..., lote ..., em ..., inscrito na matriz urbana da freguesia da ..., sob o artigo ... – cfr. al. A) dos factos assentes;
2. O rés-do-chão e logradouro restante foi dado de arrendamento a “E” em data posterior – cfr. al. B);
3. A posição de arrendatário foi transmitida “B” por divórcio – cfr. al. C);
4. A renda actual é de Esc.: 2.612$00 (dois mil seiscentos e doze escudos) – cfr. al. D);
5. “C” faleceu em 04 de Março de 1998, no estado de casado com “A” – cfr. al. E);
6. Por escritura de 21 de Abril de 1998, lavrada de fls. 23 a 23v° do livro de notas para escrituras diversas n° 3-F do Cartório Notarial ..., “A” e “F” foram habilitadas como únicas herdeiras de “C” – cfr. al. F);
7. “A” residia com o marido em ... – cfr. al. G);
8. “F”, filha de “C”, tem a sua vida familiar organizada em ... – cfr. al. H);
9. Por escrito particular, com assinatura reconhecida presencialmente em 27 de Julho de 1998, “F” deu o seu consentimento a que “A” exerça o direito de resolução ou de denúncia relativamente ao arrendado referido em A) – cfr. al. I);
10. “A” nasceu em 28 de Outubro de 1917 – cfr. al. J);
11. “E” nasceu em 14 de Dezembro de 1926 – cfr. al. L);
12. O locado encontra-se abandonado – cfr. resposta ao art. 6° da base instrutória;
13. E a degradar-se em cada dia que passa – cfr. resp. art. 7°;
14. E a precisar de obras de conservação – cfr. resp. art. 8°;
15. Apenas um vizinho, de nome “G”, utiliza a parte do logradouro arrendado à ré, onde guarda lenha e um cão – cfr. resp. art. 9°;
16. A Autora não tem, na área do concelho da ..., da comarca do ..., casa própria ou arrendada há mais de um ano - cfr. resp. art. 11°;
17. E nunca usou da faculdade de denúncia para habitação – cfr. resp. art. 12°;
18. A casa de ... não tem água canalizada – cfr. resp. art. 13°;
19. Em ..., a Autora não tem familiares directos que lhe dêem apoio, quer para os habituais achaques da doença, quer para os problemas inerentes à sua idade – cfr. resp. art. 14°;
20. “F” disponibilizou-se para lhe prestar assistência – cfr. resp. art. 15°;
21. A distância entre ... e ... é superior a 200 quilómetros – cfr. resp.art. 18°;
22. “F” vive a 100 metros do prédio referido em A) – cfr. resp. art. 19°;
23. A ré trabalha como auxiliar de educação numa escola fora da localidade de ... – cfr. resp.art. 21°;
24. O pai da ré, até ao seu falecimento, residiu em ... – cfr. resp. art. 22°;
25. O pai da ré era pessoa doente, precisando, por vezes, de assistência – cfr. resp. art. 23°;
26. A ré era filha única e o pai não tinha mais ninguém que lhe pudesse prestar assistência quando dela necessitava – cfr. resp. art. 24°;
27. Nem o pai, nem a ré tinham meios para contratar uma pessoa que prestasse assistência àquele, sempre que dela necessitava, sendo a ré a prestá-la quando necessária – cfr. resp. art. 25°;
28. A ré permanecia na casa do pai, para lhe prestar assistência, sempre que o mesmo dela estava necessitado – cfr. resp. art. 26°;
29. O arrendado é uma construção muito antiga, que não é sujeita a quaisquer obras no exterior há muitos anos, apresentando as paredes exteriores muito degradadas, a denunciar falta de impermeabilização – cfr. resp. art. 27°;
30. A ré mandou arranjar o telhado na zona da sala, o forro e o tecto, bem como substituir os elementos podres da porta da cozinha, pintar as portas de todas as divisões interiores da casa, substituir os canos de água que, na casa de banho, estão ligados às torneiras e pintar todas as paredes das diversas divisões do locado – cfr. resp. art. 28°;
31. Nestas reparações, a ré despendeu, em material e mão-de-obra, a importância de Esc.: 60.928$00 (sessenta mil novecentos e vinte e oito escudos) – cfr. resp. art. 29°.
Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, na medida em que - pela positiva (i. é, todas as questões delas constantes) e pela negativa (i. é, apenas essas questões, ainda que, eventualmente, outras constem em alegação) - constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo de o tribunal ad quem poder – ou dever – apreciar questões cujo conhecimento lhe cumpra ex officio [5] .
De outra via, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todas as razões, considerações ou argumentos produzidos pelas partes, mas apenas – e com liberdade no respeitante à perscrutação, exegese e aplicação das regras de direito – de todas as "questões" suscitadas e pertinentes, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função dos sujeitos, da pretensão e da causa petendi aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras [6] .
Ademais, enquanto meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novorum, i. é, a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo [7] .
Propugna a apelante, numa primeira ordem de considerações, que a matéria provada não permite suportar a conclusão normativa, que a decisão de 1ª instância sufragou, de falta de residência permanente.
Ora, a residência permanente é a casa em que o inquilino tem centrada ou sediada a sua vida familiar e social e a sua economia doméstica, o que significa que será a casa que, com carácter habitual, estável, regular e duradoiro (e, portanto, não acidental, transitório, irregular ou temporário) afecta às normais satisfações das necessidades habitacionais e domésticas, aí tendo organizado e instalado o seu lar, de forma que constitua o centro da toma das suas refeições, do seu descanso e de dormida, do convívio e relacionamento com familiares, amigos e conhecidos, do recebimento da sua correspondência [8] .
Vale isto por dizer que, tendo sido contratualizado o fim de habitação, o inquilino deverá adoptar, no decurso do respectivo relacionamento locatício, e segundo as regras da boa fé [9] , um comportamento, relativamente à unidade habitacional, correspondente ao projecto negocial de efectiva afectação à satisfação das necessidades normais e comuns, de acordo com o seu próprio grau de vida, que a habitação e a organização da sua vida pessoal, familiar e doméstica, em termos referenciáveis ao lar, implica.
E, para que se verifique falta de residência permanente, não será sequer requisito que o inquilino habite outra casa, própria ou alheia [10] .
No caso sob espécie, o que se provou, a título de relacionamento da inquilina com a casa arrendada, foi que a casa se encontra abandonada, em degradação a cada dia que passa e a carecer de obras de conservação, “apenas” parte do logradouro vindo sendo utilizada por um vizinho, para guardar lenha e um cão [11] .
Estes factos, correspondem, afinal e essencialmente, ao alegado pela autora, na petição inicial, então como contraponto a que a ré tinha a casa de morada instalada em ..., onde fazia as suas refeições, recebia os amigos, pernoitava e dormia e onde tinha instalado um telefone em seu nome [12] .
Ou seja, e embora não da forma mais rigorosa ou perfeita do ponto de vista do exercitar do ónus de afirmação (que, aliás, também não foi solicitada, oportunamente, a aperfeiçoar), a autora, no contexto da petição inicial, e ao nível interpretativo das suas declarações expressas, alegou abandono (i.é, desamparo, desistência) da inquilina e, bem assim, o seu desinteresse relativamente à casa, na medida em que a única ligação como de utilização do arrendado existia apenas por parte de um terceiro (e não da própria inquilina), que vinha usando parte do logradouro.
Assim, do contexto do provado é viável concluir que nenhuma utilização vem sendo – obviamente, tomando como referencia a introdução do feito em juízo - dada à casa pela inquilina habitacional, na medida em que “apenas um vizinho (...) utiliza a parte do logradouro arrendado à Ré”.
Aliás, resulta dos próprios documentos apresentados pela ré para sustentar o seu pedido reconvencional, que as obras que levou a efeito ocorreram entre 1994 e 1995, ou seja, em datas significativamente anteriores à da instauração da acção (11.5.1998), e, portanto, não significantes na perspectiva de descaracterizar uma falta de ligação da ré ao prédio para fins de satisfação da suas necessidades habitacionais regulares e comuns.
Portanto, do ponto de vista de uma composição dos interesses em termos materiais, a prova adquirida nos autos habilita a considerar suficientemente caracterizada a falta de residência permanente da ré, de forma a conferir-se-lhe eficácia para efeitos resolutórios.
Esta eficácia, no entanto, poderá ser paralisada, designadamente – e restringindo-nos aos termos interessantes à causa, face ao alegado pela ré – em caso de força maior ou de doença [13] .
Naturalmente que preside a este regime excepcional uma ideia de que a falta de residência permanente se torne compreensível, aceitável e explicável em razão de factores normalmente imprevisíveis e exteriores à pessoa do locatário ou inerentes a um seu estado de doença ou de doença de pessoa a quem deva assistência, e que, na ponderação dos interesses envolvidos, tornem justificável a falta de residência [14] .
Ora, o que resultou provado a este respeito [15] , se permite concluir por um estado de doença do pai da ré, filha única, e ambos com recursos insuficientes para recorrer a serviços assistenciais a prestar por terceiros, não permite concluir pela indispensabilidade de uma permanência em continuidade na residência do pai, pois tal só acontecia sempre que o pai “dela (i. é, assistência) estava necessitado”, o que inculca uma situação de indispensabilidade de prestação de assistência sem as apontadas características.
Vale isto por dizer que, em relação às circunstâncias peculiares da conformação do caso concreto, não resultou provado um estado de doença legitimante de deslocação, em permanência e continuidade, da ré, do seu arrendado para casa do progenitor, de forma que não se mostra suficientemente caracterizada uma situação de excepção com o conteúdo legalmente relevante para afastar a resolução.
Improcedem, por conseguinte, as conclusões da apelante, no sentido de não haver fundamento adequado para que se decrete a resolução.
Por outro lado:
A pretensão de denúncia foi formulada pela autora em contexto de subsidiariedade, ou seja, apenas para o caso de improcedência da pretensão resolutória.
Como esta tem condições de procedência, prejudicado fica o conhecimento das conclusões da apelante respeitantes à denúncia.
Sem embargo, e se porventura fosse de entender que a pretensão de resolução não procederia, sempre a de denúncia se mostraria fundada, por isso que emergiu provado que a autora é comproprietária do prédio locado, não tem, na área deste, outra casa própria ou arrendada, nunca usou de faculdade de denúncia, e a sua necessidade de utilizar o prédio para fins habitacionais resulta, em termos de estabilidade, actualidade, imediatividade e premência, da circunstância de viver, em avançada idade e com habituais achaques de doença (o que é realidade diversa da velhice), numa casa não dotada de água canalizada, sem familiares directos que lhe prestem apoio, o qual, no entanto, lhe poderá ser prestado por pessoa que vive a cem metros do prédio arrendado (e a cerca de duzentos quilómetros da sua actual residência, em Proença-a-Velha) e já se disponibilizou para o efeito [16] .
Mas, como acima se disse, na procedência do fundamento de resolução, e como causa bastante para conduzir à extinção da relação locatícia, perde relevo, para efeitos decisórios, o conhecimento do pedido subsidiário de denúncia, pelo que há lugar à manutenção do decidido em 1ª instância, mediante o decretamento da resolução, com as inerentes consequências restitutórias do locado, e à procedência do pedido reconvencional, aliás, nem sequer erigido em thema decidendum em via recursal.
Nesta conformidade, acorda-se, nesta Relação, em negar provimento à apelação, em consequência se confirmando a sentença recorrida.
Custas pela apelante, sem prejuízo de apoio judiciário de que beneficie.
Évora, 22 de Junho de 2004
______________________________
[1] Referências estas formuladas pela apelante relativamente à enunciação constante na parte inicial da sua própria alegação e, afinal, correspondentes, respectivamente, aos pontos 12., 13., 14. e 15. do enunciado, supra, dos factos provados.
[2] No mesmo contexto da nota imediatamente anterior, trata-se de referências reportáveis, respectivamente, aos pontos 29. a 31. do enunciado de factos provados.
[3] Entendidas estas referências, nos termos que resultam de ambas as notas anteriores.
[4] Também ainda na decorrência resultante do contexto das notas antecedentes, estas referências respeitam aos pontos 25., 26., 27. e 28. do enunciado da matéria de facto.
[5] Cfr. art. 684º, nº 3, e 690º Cód. Proc. Civ.. Cfr., também, Col. Jur. STJ, I, 3, pp. 81 e pp. 84; e IV, 2, pp. 86.
[6] Cfr. art. 713º, nº 2, 660º, nº 2, e 664º Cód. Proc. Civ.; cfr., ainda, Rod. Bastos, Notas ao CPCiv., III, pp. 247; e STJ, 11.1.2000, BMJ, 493, pp. 385.
[7] Cfr., v. g., Col. Jur. STJ, I, 2, pp. 62; Col. Jur., XX, 5, pp. 98.
[8] Cfr., inter alia, Aragão Seia, Arr. Urbano, Anot. E Coment., 4º ed., pp. 359, e A. Pais de Sousa, Anot. Ao Reg. Arr. Urbano, 6ª ed., pp. 217.
[9] Cfr. art. 762º, nº 2, Cód. Civil.
[10] Cfr. art. 64º, nº 1, al. I), 2ª parte, Reg. Arrend. Urbano (Dec.-Lei nº 321-B/90, 15.Out.).
[11] Cfr. os já citados pontos 12 a 15 do enunciado da matéria de facto.
[12] Matéria esta que, estando na base da organização dos artigos 1º a 5º da base instrutória, mereceu respostas de “não provado”.
[13] Cfr. art. 64º, nº 2, al. a), Reg. Arrend. Urbano (Dec.-Lei nº 321-B/90, 15.Out.).
[14] Cfr. A. Varela, RLJ, ano 116º, pp. 220.
[15] Cfr. os já referidos pontos 25 a 28 do enunciado da matéria de facto.
[16] Cfr. art. 69º e 71º Reg. Arrend. Urbano (Dec.-Lei nº 321-B/90, 15.Out.).