Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1298/07-3 |  |
JUSTA INDEMNIZAÇÃO
CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS
I – Será justa a indemnização quando esta corresponder ao valor comum do bem expropriado, isto é, ao respectivo valor de mercado ou ainda ao seu valor de compra e venda.
II – Para fixar a justa indemnização, o tribunal deverá debruçar-se sobre os relatórios periciais juntos aos autos e optar por aquele que se apresentar como melhor fundamentado tecnicamente, não sendo aceitável que se decida de uma determinada maneira, porque foi essa a opinião maioritária dos peritos, ou que se dê maior relevância ao laudo dos peritos nomeados pelo juiz, na pressuposição de que estes são mais competentes, isentos ou imparciais do que os indicados pelas partes.
III – Retira-se do nº 1 do art. 25° do Código das Expropriações de 1999 que houve o propósito de enorme exigência na classificação do solo apto para construção, sujeitando-a a requisitos bem precisos, afastando as meras expectativas ou a remota possibilidade de futura edificação.
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PROCESSO Nº 1298/07 - 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Por despacho do Secretário de Estado das Obras Públicas, de … de Dezembro de …, publicado na II série do Diário da República, de .. de Janeiro de …, foi declarada a utilidade pública da expropriação, com carácter urgente, de diversas parcelas de terrenos necessárias à construção do IC4 Lanço Lagos/Alcantarilha e ligação Lagoa/Silves, PROCESSO Nº 1298/07 - 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Entre esses bens inclui-se a parcela nº …, com a área de 1.546 m2, a destacar do prédio rústico sito na freguesia de …, concelho de …, inscrito na matriz predial rústica da freguesia de … sob o art. 101, secção B, e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 01900/130596, pertencente a “A”, casado com “B”.
Realizada a vistoria ad perpetuam rei memoriam, investida na posse a entidade expropriante - E.P. - Estradas de Portugal, E.P.E. - os senhores árbitros, por unanimidade, atribuíram à parcela expropriada o valor de 6.187,00 euros, após a dedução a que se refere o art. 23° nº 4 do Código das Expropriações.
Remetido o processo ao Tribunal Judicial da comarca de …, o senhor Juiz adjudicou a propriedade da referida parcela de terreno, com a área de 1.546 m2, à expropriante Estradas de Portugal.
Notificada a decisão arbitral, dela recorreram os expropriados “A” e mulher (“B”), defendendo ser de 58,5 euros o valor do m2, dada a capacidade edificativa do terreno, e que a desvalorização das parcelas sobrantes deve ser calculada em, pelo menos, 80% e 50%, respectivamente, do valor unitário por m2 adoptado relativamente ao terreno expropriado.
A expropriante Estradas de Portugal respondeu no sentido de que a indemnização deve ser calculada como o foi no laudo arbitral.
Ajuramentados os peritos, apresentaram relatórios de avaliação autónomos.
Os peritos nomeados pelo tribunal e o indicado pela expropriante, não reconhecendo capacidade edificativa à parcela expropriada, avaliaram-na em 6.950,00 (4.50,00 euros/m2), havendo a deduzir a quantia de 276,19 euros, nos termos do art. 23° nº 4 do CE.
O perito indicado pelos expropriados apresentou dois cenários: considerando a aptidão agrícola da parcela, valorou-a em 13.204,00 euros; admitindo o reconhecimento da capacidade edificativa, valorou a parcela em 36.176,00 euros.
O processo prosseguiu, vindo a ser proferida sentença a julgar parcialmente procedente o recurso interposto pelos expropriados, qualificando o terreno como solo "apto para outros fins" e fixando em 13.204,00 euros a indemnização a pagar pela expropriante, a actualizar de acordo com o disposto no art. 24° nº 3 do Código das Expropriações.
Para tanto, foi dado como apurado:
1. Por despacho do Secretário de Estado das Obras Públicas nº … (2ª série), de … Dezembro de … (publicado no Diário da República, II série, n, de -… de Janeiro de …) foi declarada a utilidade pública, com carácter de urgência, da expropriação das parcelas de terreno necessárias à execução da obra do IC4 - Lagos/ Alcantarilha - lanço Lagoa/ Alcantarilha, ligação Lagoa/Silves, aditamento, entre as quais se contava a parcela que a seguir se enumera:
- Parcela n.º …: 1546 m2, a confrontar de Norte e Poente com a área já expropriada, de Sul com parcela remanescente e de Nascente com parcela …, a destacar do prédio misto sito no lugar de … na freguesia de …, concelho de …, descrito na ficha n. ° 1900 da Conservatória do Registo Predial de … e inscrito na matriz predial rústica sob art. 101, secção B e quanto à parte urbana sob os arts. 815.°, 816.° e 843.°;
2. O prédio referido em 1. (com a área de 162.630 m2 a confrontar de Norte e Poente com …, de Sul com … e outro e de Nascente com … e outro, mas do qual já havia sido desanexado o prédio com o nº 2297/240902) encontra-se registado a favor do expropriado na mencionada ficha da Conservatória do Registo Predial de … pela inscrição 0-2, apresentação 05/270397;
3. No dia 9 de Abril de 2003 foi realizada a vistoria ad perpetuam rei memoriam;
4. Em Março de 2003 (o auto não faz referência ao dia), a expropriante tomou posse administrativa das parcelas em causa;
5. A parcela n.º … tinha as seguintes características: - área de 1546 m2, distando cerca de 150 m do …;
-configuração poligonal irregular, regossolos psamíticos não húmidos (Rg) com capacidade de uso C;
- ocupação com pomar de citrino plantado no compasso de 6.00 m x 2.00 m, com cerca de 5 anos de idade, dispondo de sistema de rega gota-a-gota e com bom aspecto vegetativo;
- sem árvores dispersas, construções ou outras benfeitorias;
- com caminho rústico de terra batida sem quaisquer infra-estruturas urbanísticas, embora pudesse dispor de energia eléctrica em baixa tensão designadamente através da parcela …;
- as redes de distribuição de água domiciliária e a rede fixa de serviço telefónico situam-se a cerca de 150 m e a rede e saneamento a cerca de 1200 m da parcela;
- de acordo com PDM de … aprovado pela assembleia municipal em 28 de Dezembro de 1993 e ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros n.º …, de …, publicado no DR, I série B, n.º …, de 10 de Maio de …, a parcela está integrada numa mancha classificada como "zona de recursos naturais e equilíbrio ambiental - área de interesse agrícola" na qual vigora o regime de proibição genérica de edificação dispersa;
- No entanto, são autorizadas na parcela as construções previstas na alínea a) do art. 26.° do Regulamento do PDM que se destinem à valorização da empresa agrícola como tal, incluindo a habitação do proprietário ou do titular dos direitos de exploração e de trabalhadores desde que satisfeitos determinados requisitos e condicionalismos;
6. No prédio, a Norte da parcela, existem dois edifícios destinados à habitação servidos por água e energia com ligação às respectivas redes gerais,
7. Em prédios próximos da parcela existem habitações, algumas delas rurais e antigas e em estado de conservação deficiente.
Os expropriados e a expropriante apelaram, tendo os primeiros concluído:
1ª. Os recorrentes defendem que deverá ser atribuída uma indemnização pela reduzida mas efectiva capacidade edificativa que o PDM de … expressamente confere à parcela expropriada (componente indemnizatória que foi igualmente ponderada pelo perito Eng. C… P…, a cuja relatório pericial a sentença recorrida aderiu). Esta efectiva aptidão edificativa da parcela resulta do PDM, das infra-estruturas urbanísticas que servem a parcela e o prédio em que esta se integra e da imediata envolvente desta parcela - uma zona infra-estruturada e edificada (a parcela situa-se a 150 m. do núcleo urbano do … numa zona de construção dispersa).
2a. A não atribuição de qualquer indemnização pela capacidade edificativa da parcela expropriada face ao PDM de … deveu-se ao facto de o Tribunal recorrido ter incorrido em evidentes lapsos quanto aos factos e ao Direito aplicável, de que se destacam os seguintes: (i) a sentença recorrida considerou erroneamente que a parcela se integra numa zona onde vigora uma proibição genérica de edificação dispersa - cfr. n° 2.2.3. da sentença recorrida, a fls. 523, (ii) a sentença recorrida não considerou, como devia, as infra-estruturas urbanísticas que servem a parcela expropriada, o prédio em que esta se integra e a imediata envolvente urbana da parcela e (iii) a sentença recorrida ignorou a envolvente edificada da parcela, designadamente a sua proximidade ao núcleo urbano do … (150 m., como foi dado por assente - cfr. n° 2.1 da sentença recorrida, a fls. 521), as diversas moradias construídas nesta zona e os próprios edifícios existentes no prédio em que se integra a parcela.
3ª. A muito próxima ou efectiva aptidão edificativa da parcela expropriada é um factor decisivo na indemnização a fixar, independentemente da sua classificação como solo apto para a construção ou para outros fins, pois, em qualquer caso, é sempre uma das circunstâncias objectivas a atender no cálculo indemnizatório, mesmo que se trate de solos 'para outros fins' (art. 27°, nº 3, do Código das Expropriações).
4ª. A capacidade edificativa da parcela expropriada face ao PDM de …
4ª.1 Como se atesta pelos factos dados como provados na sentença recorrida (nº 6, travessão 7 e 8, fls. 521-522 dos autos), o art. 28° do PDM, por remissão para o art. 27°, a), e para o art. 37°, permite expressamente que no tipo de espaço em que se integra a parcela possam ser promovidas i. construções para a habitação do proprietário da exploração agrícola [art. 27°, al. a)]; ii. construções para a habitação dos titulares dos direitos de exploração da empresa agrícola existente no terreno [art. 27°, al. a)]; iii. construções para a habitação dos trabalhadores permanentes da exploração agrícola existente no terreno [art. 27°, al. a)]; iv. construção de unidades hoteleiras, nas condições do art. 37° (art. 28°, n" 2).
4a.2 A sentença recorrida não valorizou/indemnizou esta expressa capacidade edificativa da parcela com fundamento na 'proibição genérica de construção dispersa' a que se refere o art. 28° do PDM de … e por ter constatado que no prédio em que se integra a parcela já existiam construções de habitação e apoio à actividade agrícola (pág. 4 da Sentença, n° 2.2.3, fl. 523 dos autos).
4a.3 A 'proibição genérica de construção dispersa' a que se refere o art. 28° do Regulamento do PDM de …:
4a.3.1 A parcela expropriada encontra-se integrada numa zona classificada no PDM como «zona de recursos naturais e equilíbrio ambiental - área de interesse agrícola», à qual se aplica o art. 28° do respectivo Regulamento e, por remissão expressa deste, também o disposto no art. 41 ° (bem como os arts. 27°, a., e 37°). Sublinhe-se que, apesar da terminologia utilizada no PDM para este tipo de solos, esta parcela não está integrada na Reserva Agrícola Nacional ou na Reserva Ecológica Nacional e é o próprio PDM a permitir a construção neste tipo de espaços (supra, conclusão 4a.1).
4a.3.2 Dos arts. 28° e 41 ° do PDM não resulta que neste tipo de solos não se possa construir:
a. De facto, se é certo que o art. 28° manda aplicar o regime da 'proibição genérica de construção dispersa' a que se refere o art. 41 ° do PDM, não menos certo é que é o próprio art. 28° a excepcionar desse regime as construções a que se referem os arts. 27°, a), e 37°, as quais são expressamente autorizadas neste tipo de solos (crfr., supra, conclusão 4a.1).
b. O que resulta do art. 28° do Regulamento do PDM de …, ao contrário do que entendeu o Tribunal recorrido, é uma proibição genérica de construção dispersa e não uma proibição absoluta de construção;
c. Por ser uma proibição genérica e não uma proibição absoluta, é que o próprio Regulamento do PDM exclui dessa proibição determinados tipos de construção. De facto, não só o art. 41 ° excepciona dessa proibição genérica de edificação dispersa o disposto no art. 28°, como é este mesmo art. 28° a permitir expressamente a edificação nos termos dos arts. 27°, a), e 37° (construções para habitação e construção de unidades hoteleiras cfr., supra, conclusão 4a.1)
d. Confirmando expressamente que a 'proibição genérica de construção dispersa' não se aplica, neste tipo de espaços, às unidades hoteleiras, bastará invocar, para além do próprio art. 28°, o regime do art. 37°, cuja epígrafe é, precisamente, "Localização de unidades hoteleiras isoladas", isto é, como aí se refere, "fora das zonas de ocupação urbanística e das áreas de aptidão turística".
e. Confirmando também esta potencialidade edificativa, as respostas aos quesitos 7 e 8 dos expropriados no Acórdão Arbitral, a fls. 53 dos autos, onde os senhores árbitros admitiram expressamente a possibilidade de serem erigidas estas construções ou edifícios nesta categoria de espaços em que se integra a parcela expropriada.
4ª.3.3 Deste modo, a necessária conclusão de que o Tribunal a quo não interpretou adequadamente este regime do PDM, pois, ao contrário do que considerou, quanto a este tipo de construção (arts. 27°, a., e 37° - habitação e de unidades hoteleiras) não existe qualquer proibição genérica de edificação dispersa no tipo de espaços em que se integra a parcela expropriada. Para além desta conclusão resultar directamente da lei, importa registar ainda que a construção na parcela expropriada nunca seria 'construção dispersa', pois, relembre-se, esta parcela situa-se a 150 m. de um núcleo urbano e na sua envolvente (designadamente no próprio prédio em que se integra) existem já edifícios destinados a habitação e a outros fins.
4ª.4 Como se referiu, o Tribunal recorrido, sem aduzir qualquer fundamento legal para o efeito, entendeu ainda que o facto de existirem 2 moradias e 1 armazém com uma área coberta total de 261 m2 impede a construção nesse prédio de outros edifícios.
4ª.4.1 Este entendimento não pode proceder, pois, para além de o PDM de … permitir expressamente a construção habitacional e hoteleira no tipo de espaços em que se integra a parcela expropriada, em parte alguma daquele Plano se estabelece um limite como o que o Tribunal considerou.
4ª.4.2 O Tribunal não terá considerado a área total deste prédio (162.630 m2) e que, para além dos 261 m2 de área coberta existentes neste prédio, existem ainda mais de 162.000 m2 de terreno sem qualquer construção. Relembre-se, ainda, a este propósito, que o próprio PDM permite a construção de moradias unifamiliares em parcelas de terreno com menos de 250 m2 (art. 21°, n° 6), não havendo qualquer elemento deste Plano de onde se possa inferir que nesta parcela com 1.546 m2 não pudesse ser construída uma moradia, como acontece na sua envolvente. Aliás, o que se retira do PDM de … é, na verdade, uma expressa capacidade edificativa, que o Tribunal recorrido não poderia ter deixado de ponderar na fixação da justa indemnização devida aos Expropriados.
4ª.5 Demonstrada a capacidade edificativa que o PDM reconhece a esta parcela e a inexistência de qualquer impedimento legal ao seu aproveitamento urbanístico, a parcela deve ser considerada e avaliada como "solo apto para a construção", nos termos do art. 25°, n° 2, c), do Código das Expropriações, pois é a própria Administração Pública que reconhece essa aptidão edificativa a este terreno. Nestes precisos termos, os Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto, de 17.10.2002, Processo nº 0231137 e de 25.02.2002, Processo nº 0151675 (www.dgsi.pt).
4a.6 Deste modo, a interpretação do art. 25°, nº 2, do Código das Expropriações no sentido de que não são indemnizáveis como solos aptos para construção aqueles solos que gozam de uma expressa capacidade edificativa conferida pelo PDM é inconstitucional por violação do princípio da igualdade dos cidadãos na repartição dos encargos públicos, do direito de propriedade privada, do direito a uma justa indemnização e do princípio da proporcionalidade (arts. 13°, 266° e 62° da Constituição).
4a.7 De qualquer modo, ainda que se entendesse que este facto (a permissão de construção pelo PDM) não é suficiente para qualificar esta parcela como 'solo apto para a construção' - o que em mera hipótese se pondera -, avaliando-se então este terreno como 'solo para outros fins', essa capacidade edificativa seria sempre uma das circunstâncias objectivas a atender no cálculo indemnizatório (art. 27°, n° 3, do Código das Expropriações). Foi nestes precisos termos que, com trânsito em julgado, se decidiu na própria sentença recorrida (cfr. ponto 2.2.3, 2° parágrafo, a fl. 523 e a jurisprudência citada na nota 1 da pág. 4 das Alegações dos Expropriados de 22.03.2007, designadamente os Acórdãos do Tribunal Constitucional, nº, 131/88, de 08.06.1988, BMJ 378/168, e n° 52/90, de 07.03.1990, BMJ 395/91 - citados na pág. 6 das referidas alegações).
4ª.8 Assim, porque o relatório de avaliação do perito Eng. C… P… é a única avaliação pericial constante dos autos que ponderou adequadamente a capacidade edificativa permitida no PDM, é o valor aí prescrito que deve ser sancionado (fls. 314-315 e fls. 322 dos autos).
5ª. Para além da capacidade edificativa atribuída pelo PDM de …, a muito próxima ou efectiva capacidade edificativa desta parcela resulta ainda de outros critérios e factos demonstrados nos autos, designadamente das infra-estruturas urbanísticas que servem (i) a parcela expropriada, (ii) o prédio em que se integra ou que (iii) se situam a cerca de 150 m. da parcela.
5ª.1 Os factos dados como provados na sentença recorrida conexos com esta questão são os que constam do seu n° 6, travessões 1, 5 e 6, e no seu nº 7, fls. 521-522 dos autos. Para além destes, porque relevantes e demonstrados nos autos, importa ainda atender aos 2 factos descritos no n" 20, pág. 17, das alegações dos expropriados de 22.03.2007, suportados pelos meios probatórios aí referidos.
5ª.2 Deste modo, atendendo a todos os factos relevantes, importa concluir que a indemnização da parcela expropriada como solo apto para construção resulta ainda do art. 25°, nº 2, a) do Código das Expropriações, sendo certo que (i) nas expropriações parciais, como é o caso, para aferir do grau de infra-estruturação urbanística deve atender-se ao prédio em que a parcela se integra e não, isoladamente, à parcela expropriada (cfr., neste exacto sentido, as referências jurisprudenciais citadas no doc. 10 das alegações dos expropriados de 04.07.2006 e o já citado Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 17.10 .2002, processo nº 0231137, in www.dgsi.pt), e que (ii) o referido art. 25°, n° 2, a), do Código das Expropriações, não exige que o terreno seja servido por todas as infra-estruturas para que possa ser classificado como solo 'apto para a construção' (cfr., neste exacto sentido, as referências jurisprudenciais citadas no doc. 7 junto às alegações dos expropriados de 04.07.2006).
6ª. Para além da solução edificativa que resulta do PDM e das infra-estruturas urbanísticas que servem a parcela, o prédio em que se integra e a sua envolvente próxima, importa ainda atender a que a parcela se situa numa zona urbanisticamente infra-estruturada e edificada, a 150 m. de um núcleo urbano, numa zona caracterizada por uma efectiva vivência e envolvência urbanas, pelo que também por essa razão a necessária consideração de uma muito próxima ou efectiva aptidão edificativa
6ª.1 Os factos dados como provados na sentença recorrida conexos com esta questão são os que constam no seu nº 6, travessões 1 e 6, e no seu n° 8, fls. 521-522 dos autos, sendo certo que o facto deste n° 8 deve ser adequadamente entendido, por referência ao doc. 1 junto pelos expropriados às suas alegações de 22.03.2007 (isto é, se, como se diz na sentença, algumas destas construções na envolvente são "rurais e antigas", outras são vivendas de luxo, como se atesta naquele doc. 1, pág. 2, e nas fotografias juntas aos quesitos apresentados pelos expropriados na arbitragem, fls. 61 a 64 dos autos). Para além destes, porque relevantes e demonstrados nos autos, remete-se este douto Tribunal para os 3 factos descritos no nº 25, pág. 20, das alegações dos expropriados de 22.03.2007, com o suporte probatório aí referido).
6a.2 Esta conclusão é ainda imposta pelo regime indemnizatório previsto no art. 12, do Código das Expropriações, que, relevando a envolvente do solo expropriado, visa, precisamente, em nome dos princípios constitucionais da igualdade dos cidadãos na repartição dos encargos públicos (art. 13 ° da Constituição), da proporcionalidade (art. 266°, n" 2 da Constituição) e da justa indemnização (art. 62° da Constituição), evitar que situações estruturalmente idênticas sejam objecto de tratamento diferenciado. Neste exacto sentido, a fim de evitar desnecessárias repetições, remete-se este douto Tribunal para as referências jurisprudenciais que se deixaram referidas no doc. 8 das alegações dos expropriados, de 04.07.2006 e, ainda, para os Acórdãos do Tribunal Constitucional nºs. 114/2005 (sobre este Acórdão remete-se para o que se deixou escrito na nota 13, pág. 22, das alegações dos expropriados de 22.03.2007), 234/2007, 239/2007 e 276/2007, www.tribunalconstitucional.pt.
7ª. Assim, constam dos autos factos suficientes para classificar e indemnizar a parcela como 'solo apto para construção' ou, pelo menos, considerar a sua 'muito próxima ou efectiva capacidade edificativa', desconsiderada pelo Tribunal recorrido por erro nos pressupostos quantos aos factos e ao Direito aplicável. Esta conclusão é reforçada pelo facto de a parcela expropriada não estar integrada na Reserva Agrícola Nacional nem na Reserva Ecológica Nacional. De facto, conforme se referiu, de acordo com a jurisprudência do Tribunal Constitucional, não é exigível uma efectiva capacidade urbanística/edificativa, sendo suficiente, atendendo ao princípio da igualdade dos cidadãos perante os encargos públicos, que essa capacidade possa ser tida como 'muito próxima' (no mesmo sentido, o referido art. 26°, n° 12, do Código das Expropriações).
8ª. Caso este douto Tribunal considere que dos autos não constam todos os elementos essenciais à fixação da justa indemnização devida aos expropriados de acordo com os parâmetros e princípios que se deixaram expostos, deverá o mesmo fazer uso do regime estabelecido no art. 712°, n° 4, do CPC, isto é, anular a sentença recorrida e determinar a ampliação da matéria de facto sobre esses mesmos pontos. Refira-se que esta foi a decisão tomada por este douto Tribunal e Secção num outro processo expropriativo em que se discute a indemnização devida pela expropriação de uma outra parcela do mesmo prédio da que se discute nestes autos (cfr. Acórdão de 24.05.2007, processo n° 2626/06-3, aqui junto, por mera comodidade, como doc. 1).
A expropriante formulou as seguintes conclusões:
1ª. De acordo com a vistoria ad perpetuam rei memoriam, a "parcela é servida por caminho rústico de terra batida e não dispõe de qualquer das infra-estruturas urbanísticas".
2a. A parcela não pode deixar de ser considerada como solo para outros fins.
3ª. Como referem e bem os Srs. Peritos do Tribunal e da expropriante, signatários do relatório maioritário, a parcela de terreno objecto da presente expropriação é apenas servida por caminho rústico de terra batida. Não existindo à data da vistoria ad perpetuam rei memoriam quaisquer árvores dispersas, benfeitorias ou construções.
4a. A sentença de que ora se recorre acolheu o relatório minoritário, ao contrário da Jurisprudência constante, entre muitos outros, do Acórdão da Relação de Lisboa de 28/10/2002, no processo n.° 7081/02-8, que vai no sentido de considerar que a indemnização por expropriação deve aderir aos laudos e relatórios dos peritos escolhidos pelo tribunal, quando haja disparidade entre eles e os da parte, por oferecerem melhores garantias de imparcialidade.
5ª. A margem bruta é o valor monetário da produção agrícola bruta, deduzida dos principais custos específicos proporcionais, correspondentes à produção em questão.
6a. As margens brutas, padrão de referência publicadas pelo Ministério da Agricultura mais recentes e mais próximas do ano da declaração de utilidade pública, para o Algarve e para os citrinos (cfr. anexo 1, folha 3) apresenta um valor de máximo de 2.813,00 euros por hectare, ou seja, cerca de 2.000,00 euros abaixo do indicado pelo perito.
7a. Para efeito de se apurar um rendimento ou perda deste, como o caso em questão, deverá obrigatoriamente ser considerada a margem líquida (M.L. = Margem Bruta - despesas variáveis e despesas fixas) e deverão, também, ser consideradas e deduzidas as rendas e amortizações, que são despesas fixas.
8ª. Para se obterem os rendimentos efectivos ou possíveis com os quais se chegará ao valor do solo, como é referido pelo Sr. Perito do relatório minoritário, embora não o tenha feito, é necessário obter o rendimento médio e perpetuá-lo.
9ª. O Sr. Perito subscritor do relatório minoritário calcula o valor do pomar e calcula o valor do solo através da produtividade desse mesmo pomar, ou seja, duplica valores, sendo que para o cálculo do valor do solo através do rendimento que não se pode dissociar, não se podendo obter uma produção de laranjas e os proveitos destas se se não plantarem laranjas.
10ª. A forma de cálculo usada pelo perito minoritário é usada em termos técnicos para a análise de investimentos através do valor líquido actualizado, mas de longe se poderá traduzir desta forma o valor do solo, porque esta fórmula prevê um período de tempo e o valor do solo pelo método do rendimento deverá ser obtido numa projecção perpétua.
11ª. Por fim, é referido no ponto 2.2.6 da douta sentença ora recorrida que não colhe o definido no n.º 4 do art. 23° do CE, com base na justificação dos votos de vencido do acórdão do tribunal constitucional n.º 422/2004, o que no entender da expropriante viola o previsto no CE.
Os Exmºs Desembargadores Adjuntos tiveram visto nos autos.
De acordo com as conclusões apresentadas nas duas apelações, que delimitam, como é regra, o objecto dos respectivos recursos, são três, essencialmente, as questões a decidir:
- classificação do terreno;
- montante da indemnização;
- dedução ao valor do bem, conforme o n° 4 do art. 23° do Código das Expropriações.
Vejamos, então:
Como tem sido exaustivamente repetido, o processo expropriativo tem como fim último estimar a justa indemnização, pressuposto constitucional incontornável que representa uma das emergências do princípio geral, ínsito na estrutura do Estado de direito, do ressarcimento dos actos lesivos dos direitos e dos danos causados a outrem, direito à indemnização que é, afinal de contas, um direito de natureza análoga aos direitos, liberdades e garantias.
Estando consagrado constitucionalmente o direito de propriedade privada (art. 62° n" 1 da CRP), a privação desta por acto de autoridade administrativa e por motivo de utilidade pública impõe à entidade expropriante o pagamento de indemnização adequada, tendo esta de corresponder a um pecuniário que remova os danos patrimoniais resultantes da expropriação.
Como salienta Fernando Alves Correia, o dano patrimonial suportado pelo expropriado é ressarcido de uma forma integral e justa, se a indemnização corresponder ao valor comum do bem expropriado, ou, por outras palavras, ao respectivo valor de mercado ou ainda ao seu valor de compra e venda. Este critério de valor venal ou de justo preço, isto é, a quantia que teria sido paga pelo bem expropriado se tivesse sido objecto de um livre contrato de compra e venda é seguido pela quase generalidade dos ordenamentos jurídicos (cf. As Garantias do Particular na Expropriação por Utilidade Pública, pg. 129).
No entanto, a determinação em concreto da indemnização justa é, por norma, de grande dificuldade para os tribunais, pois a avaliação de terrenos traduz-se numa questão de ordem e base predominantemente técnica, técnico-agrária ou técnico-construtiva, de conhecimentos especializados, que os juízes, por regra, não dominam.
Dificuldade acrescida quando há dissenso na perícia, como sucede in casu.
Desde logo, no que respeita à classificação do solo, sendo sabido que a capacidade edificativa aumenta significativamente o seu valor de mercado.
Ao tratar da classificação dos solos, para efeitos do cálculo da indemnização, estabelece o nº 1 do art. 25° do Código das Expropriações de 1999 que o solo pode ser classificado como "apto para a construção" ou "para outros fins", entrando na primeira categoria o que reúna as condições enunciadas em alguma das alíneas do nº 2:
a) o que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;
b) o que dispõe apenas de parte das infra-estruturas referidas na alínea anterior, mas se integra em núcleo urbano existente;
c) o que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas na alínea a);
d) o que, não estando abrangido pelo disposto nas anteriores, possui, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública, desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere o nº 5 do artigo 10°.
Os demais solos, isto é, os que não se encontrem em qualquer dessas situações, consideram-se "solo para outros fins" (cf. nº 3 do mesmo artigo).
Retira-se da norma em causa que houve o propósito de enorme exigência na classificação do solo apto para construção, sujeitando-a a requisitos bem precisos, afastando as meras expectativas ou a remota possibilidade de futura edificação.
Na verdade, todos os terrenos são susceptíveis, em princípio, de neles ser erguida uma edificação, mas não é permitida - ou não deve ser permitida - a construção desregrada (o direito de propriedade não é um direito absoluto), pela necessidade imperiosa de ordenamento do território e de preservação de determinadas áreas naturais, reservadas ou não à agricultura.
O terreno expropriado encontra-se integrado, conforme o PDM de …, numa mancha classificada como Zona de Recursos Naturais e Equilíbrio Ambiental - Área de Interesse Agrícola, na qual vigora o regime de proibição genérica de edificação dispersa constante do art. 41 ° do Regulamento do PDM, podendo apenas ser autorizadas as construções que se destinam à valorização da empresa agrícola como tal, incluindo a habitação do proprietário ou do titular dos direitos de exploração e de trabalhadores permanentes da exploração, bem como a construção de unidades hoteleiras nas condições previstas no art. 37° do mesmo Regulamento (cf. artigos 28° e 27° al. a) do Regulamento do PDM de …).
Assim, a regra é a da proibição genérica de qualquer construção e só em casos excepcionais podem ser admitidas edificações: quando esteja em causa, especificamente, a valorização da empresa agrícola e nos casos de implantação de unidade hoteleira isolada, nos condicionalismos fixados no art. 37° do Regulamento do PDM.
Ora, não se mostra comprovado - e nem sequer vem alegado - qualquer motivo justificativo para edificação no terreno expropriado de construção destinada a valorização de empresa agrícola, tanto mais que o prédio rústico de onde foi desanexada a parcela expropriada já possui dois edifícios destinados a habitação.
Também não impressiona que em prédios rústicos das redondezas existam habitações, dado que não se mostra apurado - e não foi alegado - que tais construções tenham sido admitidas após a aprovação do PDM de …
No tocante à construção de unidade hoteleira isolada, nada nos autos permite aceitar a sua viabilidade.
Deste modo, haverá que concluir que a parcela expropriada foi correctamente qualificada, na sentença recorrida, como "solo para outros fins".
Feita a classificação do terreno, importa agora determinar o valor indemnizatório.
De igual modo, neste particular aspecto há divergências dos peritos na avaliação da parcela expropriada, pelo que se torna imprescindível que o tribunal tenha possibilidade de optar, na decisão, entre as avaliações que apresentarem melhor fundamento técnico.
Não sendo aceitável que se decida de uma determinada maneira, porque foi essa a opinião maioritária dos peritos, ou que se dê maior relevância ao laudo dos peritos nomeados pelo juiz, na pressuposição de que estes são mais competentes, isentos ou imparciais do que os indicados pelas partes.
Assim:
Conforme está apurado e consta do auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam, a parcela de terreno objecto de expropriação tem a área de 1546 m2 e estava ocupada, na altura da DUP, com um pomar de citrinos plantado no compasso de 6.00 x 2.00, com cerca de 5 anos de idade, dispondo de sistema de rega gota-a-gota e com bom aspecto vegetativo.
No laudo arbitral consideraram-se os seguintes valores:
1. taxa de capitalização de 4%
2. ciclo de produção de 30 anos
3. idade do pomar igual a 5 anos
4. preço do quilograma de laranja no produtor igual a 0,27 euros
5. encargos de preparação do terreno por hectare igual a 3.242,19 euros
6. encargos de instalação por hectare igual a 4.987,98 euros
7. encargos com sistema de rega por hectare igual a 2.992,79 euros
8. encargos médios anuais do 3° ao 6° ano igual a 1.097,36 euros
9. encargos médios anuais do 7° ao 14° ano igual a 3.092,55 euros
10. encargos médios anuais do 15° ao 30° ano igual a 3.990,38 euros
11. produções médias anuais do 3 ° ao 6° ano igual a 10.000 kg
12. produções médias anuais do 7° ao 14° ano igual a 19.000 kg
13. produções médias anuais do 15° ao 25° ano igual a 26.000 kg
14. produções médias anuais do 25° ao 30° ano igual a 19.000 kg,
o que corresponde o valor por hectare de 41.673,91 euros, donde resulta, por arredondamento, o valor de 4,17 euros por metro quadrado, resultando para a totalidade da parcela o montante de 6.442,79 euros (havendo a deduzir a importância de 255,90 euros, por aplicação do n° 4 do art. 23° do C.E.).
No relatório de avaliação subscrito maioritariamente, foram apresentados os seguintes valores:
Produção do pomar (valor médio) 30.000 kg
Preço 0,30 €/kg
Despesas efectivas 75%
Taxa de capitalização 5%
Cálculos:
Relativos à exploração do pomar
30.000,00 x 0,30 euros 9.000,00 €
0,75 x 9.000,00 6.750,00 €
Rendimento 2.250,00 €
Valor do rendimento anual: 2.250,00/0,05 = 45.000,00 €/ha
a que corresponde um valor unitário de 4,50 euros/m2, sendo o valor do terreno de 6.950,00 euros (1.546,00 m2 x 4,50 euros), havendo a deduzir a importância de 276,19 euros, por aplicação do n° 4 do art. 23° do C.E ..
Por seu turno, o perito minoritário (indicado pelos expropriados), perfilhou o entendimento de que a indemnização deve atender às seguintes componentes, dado que a propriedade estava ocupada por um pomar em muito bom estado vegetativo e a entrar em plena produção:
- valor do terreno
- valor do pomar
O valor do terreno, escreveu o senhor perito, é, essencialmente, uma função directa do "rendimento/produção" que o mesmo proporciona, podendo este "rendimento/produção” ser entendido como um fluxo financeiro, um usufruto ou qualquer outro factor que possa ser definido por utilidade.
No caso de um terreno com aptidão para a cultura de citrinos, o valor do mesmo, determinado pelo método do rendimento, deverá ser determinado pela capitalização, à taxa adequada, do rendimento médio periódico produzido.
A cultura de citrinos não proporciona rendimentos constantes anuais, ou perpétuos, mas sim um fluxo financeiro variável ao longo do ciclo de vida da cultura, que se caracteriza por um período inicial de investimento de 4 a 5 anos, em que os fluxos são negativos, e por um período posterior de plena produção, que se mantém constante durante um período de 30 a 35 anos, em que os fluxos, ou diferença entre receitas e encargos, são positivos.
Por ter este carácter variável no rendimento anual, para a determinação de um rendimento médio anual que permita o cálculo do valor do terreno, é necessário proceder à Anualização do Rendimento, isto é, a transformação de um rendimento anual variável de um determinado prédio, num rendimento constante.
E sobre o valor do pomar, escreveu: o valor do pomar determinado pelo método do rendimento resulta da actualização dos fluxos de caixa obtidos com a exploração do pomar até ao fim do ciclo de vida que, no máximo, face ao nível de intensificação, se deverá situar nos 35 anos.
Em consequência, determinou assim o valor do pomar:
- ciclo de vida do pomar 30 anos
- produtividade (ton/ha/ano) 30
- valor de venda unitário (euros/kg) 0,30
- receitas (euros/ha/ano) 9.000
- encargos (euros/ha/ano) 4.250
Encontrando depois, por cálculo - consistindo na actualização para o presente dos rendimentos futuros, de 30 anos - o valor de 73.019,00 euros/ha (o que significa, dada a área expropriada, o valor de 11.288,70 euros).
Quanto ao valor do terreno, considerou os seguintes parâmetros:
- ciclo de vida do pomar 35 anos
- ano cruzeiro 5 anos
- produtividade (ton/ha/ano) 30 anos
- valor de venda unitário médio (euros/kg) 0,275
- custos de instalação do pomar (euros/ano) 10.000
- receitas no ano cruzeiro (euros/ha/ano) 9.000
- encargos até ao ano cruzeiro (euros/ha/ano) 2.000
- encargos após ano cruzeiro (euros/ha/ano) 4.250
Encontrando depois, por cálculo, o valor residual do terreno, após a vida útil do pomar, em 12.390,00 euros/ha (o que significa, dada a área expropriada, o valor de 1.915,50 euros).
Donde a fixação, em 13.204,00 euros, do valor indemnizatório.
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* *
Do que acaba de ser visto resulta que o relatório do perito minoritário encontra-se melhor fundamentado, no sentido da explicitação e demonstração pormenorizada dos valores encontrados, pelo que se acolhe o valor indicado por esse perito como sendo o justo valor da parcela expropriada, classificada que foi como solo apto para outros fins. * *
Haverá, no entanto, que deduzir a esse valor o montante de 510,00 euros, nos termos do n° 4 do art. 23° do CE, norma que não padece de inconstitucionalidade (cf. acórdãos do TC de 16.6.2004, in DR II, de 4.11.2004, de 4.11.2004, in DR II, de 14.12.2004, e de 12.11.2004, in DR II, de 10.1.2005)
Deste modo, o valor da indemnização a pagar pela expropriante aos expropriados é de 12.694,00 euros.
Por todo o exposto, julgando improcedente a apelação dos expropriados e parcialmente procedente a apelação da expropriante, acorda-se em revogar a sentença na parte em que não deu cumprimento ao disposto no n° 4 do art. 23° do Código das Expropriações, fixando-se em 12.694,00 euros o valor da indemnização devida pela expropriação da parcela de terreno identificada nos autos, a actualizar nos termos do art. 24° nºs 1 e 2 do Código das Expropriações, tendo-se em conta o que a este propósito ficou definido no acórdão de uniformização de jurisprudência do STJ n° 7/2001, de 12.07.2001 (in DR I-A, de 21-10.2001).
Custas na proporção do decaimento.
Évora, 14 de Fevereiro 2008