Évora
| 583/23.7T8STC.E2 |  |
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
SENHORIO
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
ERRO
I. Na interpretação de comunicação escrita, o critério de que a declaração vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, deve encontrar no texto do respectivo documento um mínimo de correspondência.
II. Por encontrar no texto correspondência, vale com o sentido intencionado pela declarante, de que se opõe à renovação do contrato de arrendamento para habitação vigente entre si e a declaratária, a carta que aquela enviou e esta recebeu, manifestando a intenção de pôr fim à relação contratual de arrendamento para habitação no dia 1 de Junho próximo, data da respectiva renovação, quando é certo que: entre ambas havia apenas uma relação de arrendamento; esta tinha finalidade habitacional; e o contrato renovava-se no dia 1 de Junho próximo.
III. Consistindo a única divergência do teor da carta com a realidade, no errado número do artigo matricial urbano do imóvel objecto da relação de arrendamento, impunha-se a qualquer declaratário médio colocado na concreta situação da destinatária Ré compreender, a partir do teor da comunicação recebida, que se dirigia à relação de arrendamento que mantinha com a Autora.
Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, Instância Local Cível de Santiago do Cacém
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Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora, sendo
Relator: Ricardo Miranda Peixoto;
1º Adjunto: Maria João Sousa e Faro;
2º Adjunto: Elisabete Valente.
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I. RELATÓRIO
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A.
Na presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum que propuseram contra BADOCA- ACTIVIDADES TURISTICAS, LDA., vieram AA e BB pedir que se:
a) declare válida e eficaz, a oposição deduzida nos termos e efeitos do art.º 1097.º, n.ºs 1 e 3 do CC, pela senhoria, na data de 2 de Março de 2021, à renovação do contrato de arrendamento celebrado com a Ré na data de 1 de Junho de 2014 sobre o prédio urbano registado sob o n.º 3670 da freguesia de ..., concelho de ..., o prédio misto, sito na Localização 1, e inscrito na matriz urbana sob o actual artigo 1264º (anterior 919º) da mesma freguesia e concelho;
b) declare extinto, por caducidade, o contrato de arrendamento celebrado na data 11 de Maio de 2022 e melhor identificado na alínea a);
c) condene a Ré, a entregar o locado, livre de pessoas e bens, e as respectivas chaves aos Autores;
d) condene a Ré a pagar aos Autores as rendas vencidas desde o mês de Maio de 2022, somando, à data da propositura da acção, a quantia de € 5.269,66.
e) condene a Ré a pagar aos Autores, desde a data da citação até à entrega do locado, livre de pessoas e bens, o valor mensal de € 619,96 correspondente ao dobro do valor da renda, na data da propositura da acção, em vigor por cada mês de atraso e/ou na proporção.
Alegaram para o efeito ter adquirido por compra, o prédio correspondente ao artigo matricial 1264º (anterior artigo 919º) que, por contrato de 01.07.2014, fora dado de arrendamento com prazo certo de 1 ano, sucessivamente renovado. A Sociedade Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda., anterior proprietária, entregou à Ré, por mão própria e na data de 02.03.2021, carta/notificação da qual fez constar que se opunha à renovação do contrato a 01.01.2022 e, a 10.11.2022. A Autora mulher, já na qualidade de proprietária do imóvel urbano, remeteu à Ré carta registada com AR, solicitando a entrega do imóvel no prazo de 15 dias, o que esta não fez, continuando a usar o locado até aos dias de hoje.
B.
Contestou a Ré, alegando que:
- o prédio adquirido pelos Autores é misto, sendo composto de uma parte rústica (inscrita na matriz sob o artigo 84, secção J) e de uma parte urbana de dois edifícios de habitação (inscritos na matriz sob os artigos 1284 e 1264), mas o contrato de arrendamento celebrado com a Ré incidiu apenas sobre o artigo 919, actualmente inscrito na matriz urbana sob o artigo 1264 e que é autónomo face ao artigo 1284 (anterior artigo 932);
- a carta datada de 02.03.2021, remetida à Ré, continha a oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado sobre o prédio inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1284, distinto do arrendado à Ré, pelo que esta não respondeu e continuou a cumprir o contrato, pagando as respectivas rendas que com excepção das de Junho a Outubro de 2022, foram aceites;
- só com a citação para a presente acção, a Ré tomou conhecimento dos elementos essenciais da aquisição do imóvel pelos Autores, não tendo recebido comunicação do projecto e das cláusulas da venda por parte da vendedora, pelo que não se verificam os pressupostos do direito de preferência declarado na escritura;
- os pedidos formulados em d) e e) encontram-se em contradição com a causa de pedir e alguns dos outros pedidos formulados, designadamente quando os Autores pretendem que se considere válida a oposição à renovação do contrato e respectiva declaração de extinção por caducidade mas, simultaneamente, pretendem receber as suas rendas.
C.
Por despacho de 11.03.2024 foi designada data de realização da audiência prévia com as seguintes finalidades:
a) Proceder à tentativa de conciliação, nos termos do art.º 591º, nº 1, alínea a) do Código de Processo Civil;
b) Discutir as posições das partes, com vista à delimitação do litígio e suprir insuficiências ou imprecisões na exposição da matéria de facto;
c) Proferir despacho-saneador;
d) Identificar o objecto do litígio e enunciar os temas de prova;
e) Programar os actos a realizar em audiência final.
D.
A audiência prévia realizou-se a 16.05.2024, constando da respectiva acta, entre outras coisas, que:
«(…)
Estando as pessoas presentes para o acto, a Mm.ª Juiz de Direito declarou aberta a presente audiência quando eram 11:05 horas, que vão ser gravadas em sistema H@bilus Media Studio disponível na aplicação informática em uso neste Tribunal.
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Iniciada a diligência foi pela tentada a conciliação, sendo que a mesma não foi possível obter atenta as posições vertidas nos articulados.
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Nessa sequência avançou-se com a diligência em conformidade com o objectivos da presente diligência, finda a mesma a Mm.ª Juiz proferiu o seguinte
DESPACHO
(entre as 11h59m36segs e as 12h04m34segs)
“Resultou da ampla discussão de direito com os ilustres mandatários das partes e que o Tribunal não se apercebeu anteriormente que o pedido formulado pelos Autores poderá conter pedidos substancialmente incompatíveis, o que nos termos do artigo 186.º do C.P.C., determinará a ineptidão da Petição Inicial.
Porque tal eventual vício apenas neste momento foi objecto de discussão e face á sua gravidade notifica-se e concede-se o prazo de 10 dias aos autores para querendo se pronunciarem sobre o mesmo.
Notifique.”
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Do despacho que antecede foram os presentes devidamente notificados. (…)”
E.
Por requerimento de 27.05.2024 (ref.ª 8037817) os Autores declararam desistir do pedido formulado em d) da petição inicial.
F.
Com data de 04.02.2025 foi proferido despacho saneador-sentença que:
- julgou extinto, por desistência, o direito que a Autora pretendia fazer valer através da alínea d) do pedido;
- julgou improcedente a excepção de ineptidão da petição inicial;
- declarou válida e eficaz, a oposição deduzida pela senhoria à renovação do contrato de arrendamento celebrado com a Ré;
- declarou extinto, por caducidade, o contrato de arrendamento celebrado em 1 de Junho de 2014;
- condenou a Ré a entregar à Autores, o locado, livre de pessoas e bens e as respectivas chaves;
- condenou a Ré a pagar à Autores, desde a data da citação até à entrega do locado, livre de pessoas e bens, o valor mensal de € 619,96 correspondente ao dobro do valor da renda, por cada mês de atraso e/ou na proporção.
G.
Inconformada, a Ré recorreu, alegando que o tribunal se esqueceu de facultar às partes a discussão de facto e de direito sobre a matéria de que iria conhecer, a que estava obrigado, de forma imperativa, pelo disposto no art.º 591º, nº 1 alínea b) do Código de Processo Civil, o que constitui nulidade processual geral (art.º 195º do Código de Processo Civil).
Juntas as contra-alegações da Autora / Recorrida e admitido o recurso, foi prolatado acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10.07.2025, que julgou, “… procedente a apelação, declarando nula a decisão recorrida e determinando que o tribunal de 1ª instância dê às partes a faculdade de debaterem de facto e de direito a possibilidade do mérito da causa ser imediatamente conhecido no saneador, seguindo-se a ulterior tramitação processual.”
H.
Baixados os autos à 1ª instância foi proferido o seguinte despacho, a 16.10.2025:
“Em cumprimento do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Évora:
Entendendo o tribunal que os autos permitem, desde já, que se conheça do mérito da causa, não impondo o Código de Processo Civil que este seja conhecida em sede de audiência prévia, face ao valor da acção – cfr. artigo 593º e 595º, n.º 1, do Código de Processo Civil – notifique as partes para querendo se pronunciarem, em cumprimento do disposto no n.º 3, do artigo 3º do Código de Processo Civil.”
I.
Exercido pelas partes o contraditório por requerimentos juntos a 03.11.2025 e 12.11.2025, foi proferido saneador-sentença no dia 12.12.2025 com o seguinte dispositivo:
“Em face das considerações tecidas, julgo procedente por provada a presente acção e, em consequência:
A) Declara-se válida e eficaz, a oposição deduzida pela senhoria à renovação do contrato de arrendamento celebrado com a Ré;
B) Declara-se extinto, por caducidade, o contrato de arrendamento celebrado em 1 de Junho de 2014;
C) Condeno a Ré a entregar à Autores, o locado, livre de pessoas e bens e as respectivas chaves;
D) Condeno a Ré a pagar à Autores, desde a data da citação até à entrega do locado, livre de pessoas e bens, o valor mensal de € 619,96 correspondente ao dobro do valor da renda, por cada mês de atraso e/ou na proporção.”
J.
Inconformada, a Ré recorreu, concluindo as suas alegações nos seguintes termos (transcrição parcial, sem negrito da origem):
“I. Da primeira vez que a Recorrente veio pedir Justiça a esse Tribunal da Relação, decidiu este por douto acórdão de 10/07/25 julgar procedente a apelação, considerando nula a decisão, - e decisão surpresa, por violação do princípio do contraditório, em virtude de a Exma. Senhora Juiz não ter concedido às partes a faculdade de debaterem de facto e de direito a possibilidade da causa ser imediatamente conhecida naquela fase do processo, conforme imperativamente determinado no art.º 591º nº1 alínea b) do Código de Processo Civil.
II. Como se lê neste douto acórdão: “Assim, impõe-se declarar a nulidade da decisão recorrida e determinar a remessa dos autos à primeira instância para cumprimento do procedimento omitido e subsequente tramitação dos autos que pode ou não consistir em nova decisão no saneador e ainda inequivocamente sumariado: “A decisão assim proferida é nula, impondo-se a remessa dos autos ao Tribunal que a proferiu para cumprimento do procedimento omitido e prática dos subsequentes trâmites processuais que podem ou não consistir em nova decisão no saneador.” (…)
III. Tendo sido realizada a audiência prévia em 16/05/24 (aliás, sem que tivesse tratado de todas as finalidades para que fora convocada em 11/03/24), e tendo posteriormente a Exma. Senhora Juiz, de modo surpreendente, resolvido decidir imediatamente do mérito da causa, omitindo o procedimento imperativamente determinado pelo art.º 591º nº1 alínea b) do CPC, restava-lhe, em cumprimento do determinado pelo douto acórdão de 10/07/25, efectivar o procedimento omitido em sede de audiência prévia.
IV. Ao invés, uma vez mais surpreendentemente, a Exma. Senhora Juiz, por despacho de 16/10/25, dispensou a audiência prévia.
V. Por requerimento de 03/11/25, melhor alegou a Recorrente porque entendia que, com todo o respeito, que é muitíssimo, a Exma. Senhora Juiz não cumpria, antes desrespeitava o determinado por esse Tribunal da Relação.
VI. Mesmo se admitida a dispensa da audiência prévia face ao valor da acção, por aplicação do art.º 597º do CPC, sempre o teria de ter sido “…findos os articulados…”.
VII. Dispensar a audiência prévia, depois de há muito findos os articulados, tendo sido convocada e tendo havido lugar a audiência prévia, tendo até sido proferida decisão em saneador/sentença, depois declarada nula, constitui violação frontal do art.º 597º do CPC.
VIII. Ao invés, cumprir o claramente determinado por esse Tribunal da Relação teria sido a Exma. Senhora Juiz, em nova sessão de audiência prévia, efectivar o procedimento omitido em 16/05/24, transmitindo às partes as razões por que entendia conhecer imediatamente do mérito da causa sem necessidade de mais provas e facultando-lhes a discussão de facto e de direito, em concordância ou discordância com essa intenção, tudo conforme estatuído no art.º 591º nº1 alínea b) do CPC.
IX. É agora chegado o momento de a Recorrente se pronunciar sobre a intenção da Exma. Senhora Juiz, duplamente concretizada com as sentenças proferidas em 04/02/25 e 12/12/25, em imediatamente no saneador conhecer do mérito da causa, sem necessidade de mais provas.
X. A este respeito a Recorrente entende que, no caso dos autos, não se verifica a previsão do art.º 595º nº1 alínea b) do CPC.
XI. Porque o estado do processo não permite o conhecimento imediato do mérito da causa sem necessidade de mais provas.
XII. Se os Autores arrolaram três testemunhas a final da sua petição inicial, é porque tencionavam com os respectivos depoimentos provar algo em audiência final.
XIII. Quanto à Ré, ora Recorrente, na sua contestação não só arrolou uma testemunha, como, ademais, requereu o depoimento de parte da A. mulher e a prestação de declarações de parte da Ré, na pessoa do seu sócio-gerente CC.
XIV. E, ainda, no nº 39º da sua contestação, a Ré requereu que os Autores fossem notificados para apresentar dois documentos em seu poder.
XV. Sem prejuízo do alegado supra e das suas legais consequências, a sentença recorrida incorre em erro de julgamento.
XVI. A Exma. Senhora Juiz, debruçando-se sobre a carta da então senhoria Sociedade Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda. de 02/03/21 remetida para a Ré em 30/03/21 e que esta recebeu, entendeu, considerando e aplicando o princípio da boa-fé, que a oposição à renovação do contrato foi válida e juridicamente relevante e eficaz.
XVII. Este erro de julgamento decorre de a Exma. Senhora Juiz ter antes considerado que ”deste modo, a questão que se coloca é a de apurar quais as consequências da errónea identificação do arrendado na comunicação de oposição à renovação do contrato.”
XVIII. A Exma. Juiz, face aquela carta, logo erigiu como pressuposto axiomático o erro de identificação do arrendado como 1284 em vez de 1264.
XIX. Mas, incontestavelmente, a divergência entre a vontade real e a declarada pela então senhoria tanto podia ser o erro quanto à identificação do locado como o erro quanto ao destinatário.
XX. Segunda hipótese que foi como a Ré, de inteira boa-fé, o entendeu, e por muitíssimas boas razões.
XXI. É que, tendo também sido o prédio do art.º 1284 sido arrendado a um veterinário da Ré e podendo estar arrendado a outro inquilino em Março de 2021, e sendo CC, o sócio-gerente da Ré, o interessado comprador da Localização 1, não tinha qualquer sentido fazer caducar um arrendamento à Ré quando o interessado comprador era o seu sócio-gerente, e fazia todo o sentido fazer caducar o arrendamento do outro prédio urbano 1284 a outro inquilino, para a compra e venda ficar livre daquele ónus.
XXII. Assim, o lapso/erro daquela carta de 02/03/21 teria sido, conforme de boa-fé o entendeu a Ré, não o da identificação do arrendado, mas antes o de ter sido remetida à destinatária BADOCA, LDA. em vez de ao inquilino do art.º 1284.
XXIII. A Ré não pode ser penalizada por erro na declaração da Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda., de que esta é exclusivamente responsável.
XXIV. Sibi imputat, e só a ela competiria supri-lo mediante nova comunicação, agora perfeitamente inequívoca, o que não fez.
XXV. Pelo que o contrato de arrendamento, sendo inválido e ineficaz aquela comunicação de 02/03/21, se renovou, subsiste e continua vigente, não só até Novembro de 2023 mas até à presente data recebendo DD as respectivas rendas.
XXVI. Ao obstar à sua realização, proferindo imediatamente duas miméticas decisões de mérito, sem facultar às partes em audiência prévia a discussão de facto e de direito da questão e sem que o estado do processo não necessitasse de mais provas, violou a Exma. Senhora Juiz o disposto nos art.ºs 591º nº1 alínea b), 595º nº 1 alínea b) e 597º do CPC.”
Pugnou pela revogação da sentença recorrida com a baixa do processo à primeira instância e o prosseguimento dos autos.
K.
A Autora / Recorrida respondeu ao recurso da Ré, concluindo:
“a) Atendendo às conclusões do recurso, resulta que a Recorrente se limita, por um lado, a contestar a decisão de dispensa da audiência prévia com imediata prolação de decisão sobre o mérito da causa e por outro lado, a invocar factos que não foram levados ao probatório.
b) Assim, o âmbito do recurso apresentado circunscreve-se às questões levadas às conclusões, não podendo o Tribunal “ad quem”, salvo o devido respeito e melhor opinião, conhecer de questão que delas não conste, neste sentido, vide, entre muitos outros, o Acórdão do STJ de 06/06/2018, proferido no processo nº 4691/16.2T8LSB.L1.S1, op. cit.
c) Não constanto das conclusões ou sequer das alegações do recurso apresentado, os concretos pontos de facto que a Recorrente considera incorretamente julgados e a decisão que no seu entender, devia ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, não foi cumprido o ónus de impugnação que se lhe impunha, não sendo admissível despacho de convite ao aperfeiçoamento das conclusões (nº 1 do art.º 640º do CPC), neste sentido, vide, o Acórdão do TRL de 23/05/2024, proferido no processo nº 1556/18.7T8CSC.L1-2 e o Acórdão do STJ de 25/03/21, proferido no processo nº 756/14.3TBPTM.L1.S1, op. cit.
d) Assim, deve ser rejeitada a impugnação da matéria de facto, permanecendo a matéria de facto dada como provada no douto Despacho Saneador-Sentença fixada definitivamente na ordem jurídica, o que se requer a V. Exas.
e) A Recorrente notificada para o efeito, em vez de tentar demonstrar a existência de questões de facto que tivessem de ser objeto de prova, impedindo a decisão imediata, optou por defender a realização da audiência prévia, uma vez que esta já havia sido convocada anteriormente.
f) Sucede que, foi o próprio Acórdão desse TRE proferido nos presentes autos, que referiu expressamente que os trâmites processuais subsequentes, podem consistir em decisão no saneador (al. b) do art.º 595º do CPC).
g) Pelo que, salvo melhor entendimento, por tudo o exposto, nenhuma censura pode ser assacada ao douto Despacho Saneador-Sentença recorrido.
h) Assim, o douto Despacho recorrido preconizou uma adequada interpretação das disposições legais aplicáveis, não merecendo qualquer censura e devendo permanecer na ordem jurídica, o que se requer a V. Exas.”
L.
Admitido o recurso com o modo de subida e o efeito próprios, colheram-se os vistos dos Ex.mos Srs. Juízes Desembargadores Adjuntos.
M.
Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da Recorrente, sem prejuízo da possibilidade da sua ampliação a requerimento dos Recorridos (art.ºs 635º, n.º 4, 636º e 639º, n.ºs 1 e 2 do CPC). Não é, assim, possível conhecer de questões nelas não contidas, salvo se forem do conhecimento oficioso (art.º 608º, n.º 2, parte final, ex vi do art.º 663º, n.º 2, parte final, ambos do CPC).
Também está vedado o conhecimento de questões novas (que não tenham sido objecto de apreciação na decisão recorrida), uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de questões prévias judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente confirmação, anulação, alteração e/ou revogação.
No caso vertente, são as seguintes as questões suscitadas pelo recurso:
1. Qual a relevância processual da invocação, nas alegações de recurso, da violação do disposto no artigo 597º do CPC pelo despacho proferido pela Sr. Juíza de 1ª Instância no dia 16.10.2025, dispensando a realização da audiência prévia;
2. Se é inválida e ineficaz a comunicação datada de 02.03.2021, remetida pela Sociedade Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda. à Ré, em 30.03.2021, opondo-se à renovação de contrato de arrendamento para habitação.
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II. FUNDAMENTAÇÃO
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A. De facto
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Reprodução integral dos factos provados do saneador-sentença sob recurso (sem itálico da origem):
“A) Na Conservatória do Registo Predial de ..., está descrito sob o n.º 3670 da freguesia de ..., Concelho de ..., o prédio misto, sito na Localização 1, composto de uma parte rústica inscrita na matriz sob o artigo 86º da secção J e dois urbanos inscritos na matriz predial urbana sob os artigos 1264 e 1284.
B) O prédio urbano inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1264 proveio do anterior 919.
C) O prédio identificado em A) encontra-se inscrito a favor dos Autores pela AP. 3279, de 2022/08/30, que o adquiriram por escritura de compra e venda à Agro-pecuária da Caeirinha, Lda. em 30-08-2022.
D) Em de 01 de Junho de 2014, entre o então proprietário DD e a Ré, foi celebrado, por documento particular, um contrato de arrendamento com prazo certo de 1 ano, renovável automaticamente, do prédio inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 919.
E) O fim destinava-se para a habitação da segunda Outorgante.
F) A renda mensal era de € 300,00, paga por transferência bancária, sujeita aos aumentos anuais publicados no Diário da República.
G) Por carta que a anterior proprietária Sociedade Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda., remeteu à Ré em 30-03-2021, datada de 2-03-2021 e que esta recebeu, declarou aquela que “vem esta sociedade na qualidade de proprietária avisar formalmente a sua decisão se de opor à renovação do contrato de arrendamento para fins habitacionais do prédio urbano destinado a habitação na Localização 1, União de freguesias de ..., inscrito na matriz predial urbana sob o n.º 1284. (…) Atenta a última redacção do artigo 1096º, n.º1, do Código Civil e a disposição transitória da Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro, o referido contrato encontra-se a vigorar um período de renovação de três anos, contando-se o seu inicio em 1 de Junho de 2019 e termo a 1 de Junho de 2022.. Em virtude da OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO o contrato terá o seu termo em 1 de Junho de 2022, pelo que deverá até lá ser habitação entregue à Senhoria livre de pessoas e bens".
H) Na data de 20 de Junho de 2022, a sociedade Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda., remeteu para a Ré uma carta registada, em que refere “Em virtude da Oposição à Renovação, recebida e aceite, o contrato chegou ao seu termo em 1 de Junho de 2022 pelo que a última renda devida foi a respeitante a Maio de 2022. (…) Vimos informar que já devolvemos o pagamento que certamente, por lapso nos chegou em Junho corrente, solicitando que informem os vossos serviços de contabilidade para que não ocorra mais nenhum pagamento que não será aceite ".
I) Por carta datada de 1 de Julho de 2022, remetida pela Ré à Agro-pecuária da Caerinha Lda., declarou esta que “Acusamos a carta de V. Exas de 20 de Junho de 2022, a cujo teor prestámos a melhor atenção. 1. Em 1 de Junho de 2014 foi celebrado um contrato de arrendamento para habitação do prédio inscrito na matriz urbana sob o n.º 919. 2. Ao invés do afirmado por V. Exas., não recebemos nenhuma carta dessa sociedade que se opusesse à renovação desse contrato sob o prédio inscrito actualmente na matriz sob o artigo 1264 (anterior 919). 3. Assim, sendo, inequivocamente, o referido contrato de arrendamento continua plenamente vidente, e o seu previsto termo, pela renovação operada, ocorrerá em 1 de Junho de 2025. 4. Pelo que se mantém a nossa obrigação de pagamento de renda, que continuaremos, como sempre, pontualmente a liquidar.”
J) Com a data de 10 de Novembro de 2022, a Autora mulher, na qualidade de legítima proprietária do imóvel urbano remeteu para a Ré, a carta registada com AR com o seguinte teor: "Ora, tendo em consideração que o contrato de arrendamento celebrado entre a anterior proprietária do prédio, a sociedade comercial denominada "Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda. e a sociedade Comercial denominada "BADOCA - Actividades Turísticas, LDA." referente ao edifício inscrito na matriz sob o art.1264, acima referido, cessou no dia 01 de Junho de 2022, conforme documentação que tenho na minha posse, a sociedade vossa representada não tem legitimidade para continuar a ocupar o referido edifício" (…) Nestes termos, serve a presente missiva para solicitar à vossa representada, a sociedade "BADOCA - Actividades Turísticas, LDA." que, no prazo de 15 (quinze) dias após a recepção da presente, proceda à entrega do imóvel livre e devoluto de pessoas e bens e das chaves que poderão ser remetidas por correio registado".
K) A Ré não entregou, até à presente data, o locado.
L) A Ré continua a usar o locado.
M) Até pelo menos o mês de Novembro de 2023, a Ré continuou a proceder ao pagamento da quantia de € 305,00 para uma conta com o ... em nome de DD.”
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B. De direito
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Da regularidade do processado subsequente ao acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10.07.2025
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Alega a Recorrente, nas conclusões IV a VIII das alegações de recurso, que:
- a dispensa de realização da audiência prévia por despacho de 16.10.2025, depois de há muito findos os articulados, de ter sido convocada e de ter havido lugar a audiência prévia, subsequentemente à declaração de nulidade do saneador/sentença proferido a 04.02.2025, constitui violação frontal do art.º 597º do CPC; e
- foi claramente determinado pelo Tribunal da Relação de Évora para “…em nova sessão de audiência prévia, efectivar o procedimento omitido em 16/05/24, transmitindo às partes as razões por que entendia conhecer imediatamente do mérito da causa sem necessidade de mais provas e facultando-lhes a discussão de facto e de direito, em concordância ou discordância com essa intenção, tudo conforme estatuído no art.º 591º nº1 alínea b) do CPC.”
Apreciando, importa recordar que o dispositivo do acórdão proferido por este Tribunal da Relação de Évora a 10.07.2025, julgou, “…procedente a apelação, declarando nula a decisão recorrida e determinando que o tribunal de 1ª instância dê às partes a faculdade de debaterem de facto e de direito a possibilidade do mérito da causa ser imediatamente conhecido no saneador, seguindo-se a ulterior tramitação processual.” (sublinhado nosso).
Não foi imposto à Sr.ª Juíza de 1ª instância que “…em nova sessão de audiência prévia, efectivasse o procedimento omitido em 16/05/24, transmitindo às partes as razões por que entendia conhecer imediatamente do mérito da causa sem necessidade de mais provas…” como alega o Recorrente (sublinhado nosso).
Independentemente da discordância da Recorrente quanto ao processado adoptado pela Sr.ª Juíza no despacho proferido no dia 16.10.2025, este proporcionou o exercício do contraditório prévio que lhe foi determinado pelo tribunal ad quem, cuja omissão foi a razão da anulação do saneador-sentença proferido no dia 04.02.2025.
Inexiste, por isso, incumprimento da decisão proferida pelo tribunal superior.
No que respeita à violação do preceituado no art.º 597º do CPC, a Recorrente não alegou que a putativa irregularidade processual cometida com a prolação do despacho de 16.10.2025 constitui uma nulidade por influir no exame ou na decisão a causa, como lhe incumbiria, ao abrigo do disposto n.º 1 do art.º 195º do CPC, caso pretendesse valer-se do alegado desrespeito pela norma do art.º 597º para alterar o curso do processado praticado pela 1ª instância.
Não se tratando de nulidade do conhecimento oficioso, nem tendo sido arguida nos 10 dias subsequentes à notificação do despacho de 16.10.2025, encontra-se sanada a eventual irregularidade praticada pela 1ª instância (cfr. artigos 199º, n.º 1 e 196º “a contrario”, ambos do CPC.
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Da validade e eficácia da comunicação de oposição à renovação
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Debruçando-nos, agora, sobre as razões esgrimidas no recurso interposto pela Ré contra o saneador-sentença proferido no dia 12.12.2025, podemos condensá-las nos dois seguintes pontos:
i.
Não se verifica a condição prevista pelo n.º 1 do art.º 595º para a prolação de saneador-sentença porque o estado do processo não permite o conhecimento imediato do mérito da causa sem necessidade de produzir mais prova, constituída por: três testemunhas arroladas pela Autora, uma testemunha arrolada pela Ré, depoimento de parte da A. mulher e declarações de parte da Ré, na pessoa do seu sócio-gerente CC, requeridos pela Ré e, ainda, dois documentos em poder dos Autores cuja junção foi requerida pela Ré no art.º 39º da contestação.
ii.
A sentença recorrida incorre em erro de julgamento quando considera que “a questão que se coloca é a de apurar quais as consequências da errónea identificação do arrendado na comunicação de oposição à renovação do contrato”, na medida em que a Ré entendeu, na sua boa-fé, que o lapso/erro da carta de 02.03.2021 teria sido, não o da identificação do arrendado como pressupôs a sentença recorrida, mas o de ter sido remetida à destinatária BADOCA, LDA. em vez de ao inquilino do art.º 1284.
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i. Da necessidade de produzir prova
Começando pelo primeiro fundamento apresentado, verificamos que a Recorrente sustenta a necessidade de produção dos meios de prova arrolados pelas partes nos seus articulados, mas não indica factos dos articulados da acção, sejam da p.i. ou da sua contestação, carentes de demonstração com vista à decisão das questões que a presente lide coloca ao tribunal.
Na verdade, como veremos na exposição subsequente, a matéria de facto em que a Recorrente estriba o invocado erro de julgamento (ii.) não se encontra alegada na contestação da Ré, nem em qualquer outro articulado junto até ao encerramento da produção de prova.
Por outro lado, os meios de prova documental a que faz referência no artigo 39º da sua contestação destinar-se-iam, segundo o que aí alega a própria Ré, a demonstrar o enquadramento e as circunstâncias do exercício do direito de preferência pela Autora, questão que, como bem refere a parte final da fundamentação do saneador-sentença recorrido, é totalmente alheia ao objecto da presente lide.
Por fim, a Ré não impugna a matéria de facto considerada provada pelo saneador-sentença recorrido.
Trata-se, por isso, de uma alegação genérica e sem conteúdo útil, infundada nos seus pressupostos.
ii. Do erro de julgamento
Vem a Ré sustentar, nas alegações de recurso, que entendeu, na sua boa-fé, que o lapso/erro da carta de 02.03.2021 seria, não o da identificação do arrendado como pressupôs a sentença recorrida, mas o de ter a carta sido remetida à destinatária BADOCA, LDA., em vez de ao inquilino do art.º 1284.
Argumentou, para tanto que o prédio do art.º 1284 tinha estado arrendado a um veterinário da Ré, podendo manter-se arrendado a outro inquilino em Março de 2021 e, sendo CC o sócio-gerente da Ré, não tinha qualquer sentido fazer caducar o arrendamento à Ré quando este sócio-gerente era o interessado comprador da Localização 1.
Sucede que a Ré / Recorrente funda este argumento em factos novos, não alegados no articulado que em momento processual devido juntou aos autos.
Percorrida a contestação da Ré, nada consta sobre:
- o pretérito arrendamento do prédio do art.º 1284 a um veterinário da Ré;
- a manutenção de uma relação de arrendamento sobre o mesmo prédio, à data em que recebeu a carta remetida a 30.03.2021 pela Sociedade Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda.;
- o interesse do sócio-gerente da Ré em comprar a herdade da Azenha de Baixo; ou que
- ficou convicta de que a referida carta remetida ao destinatário BADOCA, LDA. seria, afinal, dirigida ao arrendatário (suposto) do artigo urbano 1284.
O que a Ré singelamente alegou a respeito do recebimento da carta, foi que nesta se identifica o prédio inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1284, distinto e autónomo do objecto do contrato de arrendamento vigente com a R. e, por isso, não respondeu, nem tinha que responder, continuando a pagar as rendas através de transferências bancárias para DD (cfr. artigos 11º a 14º da contestação).
Uma vez que a sentença só pode fundar-se nos factos alegados pelas partes até ao momento do encerramento da discussão contraditória em primeira instância, está vedado à Recorrente alegar no recurso facto novos, de que a decisão recorrida não podia ter conhecido, a não ser que as partes estejam de acordo, exista confissão (artºs. 264.º e 265.º do Código de Processo Civil), ou estejamos perante os factos a que alude o art.º 5º, n.º 2 do Código de Processo Civil, o que não acontece no caso em apreço (neste sentido, entre outros, v. o recente acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10.03.2026, relatado pela Juíza Desembargadora Alexandra Rocha no processo n.º 1219/22.9T8LRS-A.L1-7).1
Por tal razão, o elencado conjunto de argumentos fácticos propostos pela Recorrente não tem cabimento em sede do presente recurso, impondo-se avaliar a bondade do saneador-sentença recorrido exclusivamente à luz dos factos que as partes alegaram até ao momento em que foi proferido, o se fará de imediato.
Como resulta dos supra elencados factos provados, a decisão recorrida considerou, efectivamente, a factualidade relevante alegada pela Ré a propósito da carta em análise, transcrevendo o conteúdo da mesma, do qual consta a errada indicação do número do prédio arrendado - artigo “1284”, em vez de “1264” – e considerando provado que a Ré não entregou o locado, continuando a usá-lo e procedendo ao pagamento da quantia das rendas na conta bancária em nome de DD pelo menos até Novembro de 2023 (cfr. factos provados G, K, L e M). Resulta ainda dos factos provados A, B e D que os prédios 1264 e 1284 são distintos e que o prédio arrendado à Ré é o 1264.
É, portando, com base nestes e não noutros factos, que decorrerá a ponderação do alegado erro de julgamento da decisão recorrida.
Sobre a relevância do erro na identificação do prédio, contido na carta datada de 02.03.2021, remetida pela Sociedade Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda. à Ré em 30.03.2021, consta da fundamentação do saneador-sentença de 1ª instância que:
“…a questão que se coloca é a de apurar quais as consequências da errónea identificação do arrendado na comunicação da oposição à renovação do contrato.
Não se pode afirmar, sem mais, que trata de um mero lapso de escrita, considerando que a propriedade onde se insere o locado é composto por dois prédios urbanos inscritos na matriz predial urbana sob os artigos 1264 e 1284.
No entanto, não emana dos autos que a Ré tivesse qualquer relação com o prédio inscrito na matriz predial sob o artigo 1284.
E, assim sendo, considerando os princípios gerais de direito, designadamente, o princípio da boa-fé, parece-nos que o erro na identificação do locado identificado pelo artigo da inscrição na matriz não seria suficiente para colocar em causa a comunicação efectuada de oposição à renovação do contrato. (…)
Ora, tendo a Ré recebido a comunicação de oposição à renovação do contrato em 2021 e nada tendo dito ou feito, parecer-nos-ia contrário aos princípios da boa-fé invocar, em Julho de 2022 e agora na demanda, o erro na identificação do artigo matricial do locado para invocar a desconformidade de tal notificação. Efectivamente, não nos parece suscitar qualquer dúvida que na data em que a Ré recebeu a comunicação de oposição à renovação, bem sabia a que relação contratual aquele se dirigia, sendo a conduta adoptada atentatória do princípio da boa fé e lisura na execução – e extinção – dos contratos.
Assim sendo, entendemos, que a oposição à renovação do contrato com observância das formalidades legais aplicáveis, é válida e juridicamente relevante e eficaz, não obstante a arrendado ser erroneamente identificado no número de inscrição na matriz, razão pela qual de julga o mesmo extinto com fundamento em caducidade.”
Estamos de acordo com o entendimento da sentença de 1ª instância quando considera que, tendo a Ré recebido uma carta a si dirigida e tendo por remetente Sociedade Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda., manifestando a intenção de pôr fim a uma relação contratual de arrendamento para habitação, quando é certo que havia entre ambas uma relação de arrendamento com essa finalidade, consistindo a única divergência do teor da carta com a realidade, no errado número do artigo matricial urbano do imóvel objecto da relação de arrendamento, se impunha a qualquer contraente colocado nas concretas condições da Ré, em obediência ao princípio da boa-fé no cumprimento do contrato de arrendamento, o dever de esclarecer junto da senhoria se a carta respeitava efectivamente ao contrato de arrendamento havido entre ambas que tinha por objecto o artigo urbano 1.264º e não 1.284º como declarado na carta.
Mais: a carta identifica uma outra circunstância de facto que, conjugada com as supramencionadas, não deixa, em nosso entendimento, dúvida de que se reporta ao contrato existente entre respectivas remetente e destinatária, na medida em que apresenta como data do início e renovação, o dia 1 de Junho, em que passou a vigorar o contrato celebrado pela Ré, conforme resulta do facto provado D).
Deste modo, afigura-se-nos que o erro referente ao número do artigo matricial urbano do prédio dado de arrendamento, de que padece a carta remetida à Ré, é um lapso que transparece do teor da própria comunicação entendida como um todo e não privou a Ré, nem privaria qualquer declaratário médio colocado na sua concreta situação de destinatária, de compreender que se dirigia à relação de arrendamento que mantinha com a Autora.
A interpretação da declaração negocial rege-se pelas disposições dos artºs 236º a 239º do C. Civil, sendo que, o critério da impressão do declaratário (valer a declaração com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante – art.º 236º, n.º 1) deve, no caso, ser conjugado com o disposto no nº 1 do art.º 238º relativamente aos negócios formais, nos termos do qual a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento.
Como refere CARLOS ALBERTO DA MOTA PINTO “[s]erão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efetivo, teria tomado em conta. A título exemplificativo, M. de Andrade refere: « os termos do negócio; os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento); a finalidade prosseguida pelo declarante; as negociações prévias; as precedentes relações negociais entre as partes; os hábitos do declarante (de linguagem e outros); os usos da prática (…). Ao lado destas circunstâncias podem assinalar-se outras, designadamente, os modos de conduta por que, posteriormente, se prestou a observância ao negócio concluído».” (in “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª edição, Coimbra, 1990, págs. 450 e 451).
Consagra-se uma doutrina objetivista – a teoria da impressão do declaratário – com duas exceções de natureza subjetivista: os casos em que não pode ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (art. 236.º, n.º 1, 2.ª parte), ou os casos em que o declaratário conhece a vontade real do declarante (art. 236.º, n.º 2)”.
Pelas razões supra enunciadas, a declaração em apreço cumpre este duplo pressuposto, na medida em que não só contém em si elementos que permitem identificar correctamente o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, como o real sentido visado pelo declarante seria apreendido por um declaratário normal, medianamente instruído e diligente, colocado na posição da Ré, em face do comportamento do declarante.
Razão pela qual se subscreve a conclusão da sentença de 1ª instância, no sentido de que, não obstante o erro de identificação do número de inscrição na matriz do locado, a oposição à renovação do contrato remetida pela Sociedade Agro-Pecuária da Caeirinha, Lda. em 30.03.2021, recebida pela Ré, cumpre todas as obrigações legais a que estava sujeita, sendo válida e juridicamente relevante e eficaz.
Operou, por isso, a extinção do contrato por caducidade, na data do termo contratual nela indicada.
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Não havendo, nos termos balizados pelas conclusões das alegações recursivas da Ré, outras questões a conhecer no âmbito do presente recurso, nem resultando da sentença recorrida erro na aplicação do direito aos factos, impõe-se confirmar a decisão recorrida.
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Custas
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Não havendo norma que preveja isenção (art. 4º, n.º 2 do RCP), o presente recurso está sujeito a custas (art.º 607º, n.º 6, ex vi do art.º 663º, n.º 2, ambos do CPC).
No critério definido pelos artigos 527º, n.ºs 1 e 2 e 607º, n.º 6, ambos do CPC, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos e das custas de parte assenta no critério do vencimento ou decaimento na causa, ou, não havendo vencimento, no critério do proveito.
No caso, a Ré / Recorrente não obteve vencimento no recurso.
Assim, devem as custas do presente recurso ser suportadas pela Recorrente.
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III. DECISÃO
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Nestes termos, acordam os Juízes Desembargadores que compõem o coletivo da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em:
1.
Julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
2.
Condenar a Recorrente nas custas do recurso.
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Notifique.
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Évora, d.c.s.
Os Juízes Desembargadores:
Ricardo Miranda Peixoto;
Maria João Sousa e Faro; e
Elisabete Valente.
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1. Disponível na ligação:
https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/97657d805ee076ea80258dbe003edeae?OpenDocument↩︎