Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1133/06-2 |  |
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
INDEMNIZAÇÃO DE PERDAS E DANOS
BENFEITORIA
I – O montante indemnizatório a fixar pela ocupação da área que foi objecto dum contrato nulo, corresponde, em princípio, àquele que as partes haviam fixado como “renda”.
II – Sendo o contrato de arrendamento nulo, não está o “inquilino” obrigado a denunciá-lo, nem o “senhorio” terá direito a exigir qualquer indemnização que não corresponda a uma efectiva ocupação do espaço.
PROCESSO Nº 1133/06
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A, casada e “B”, divorciada, residentes em …, instauraram a presente acção contra*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“C”, mecânico, residente em …, alegando:
As Autoras são proprietárias dum prédio urbano, sito em …, inscrito na matriz sob o artigo …
Em meados de 1994, os pais das Autoras cederam de arrendamento o mencionado prédio ao Réu, mediante a renda mensal de 374,10 €.
Acontece que o locatário deixou de pagar as rendas a partir de Setembro de 2000 e desde Março de 2001 manteve, ininterruptamente, o espaço fechado, até Agosto de 2002, data em que as portas apareceram arrombadas e as Autoras não tiveram outra alternativa que tomar posse do mesmo.
Nunca o Réu contactou com as Autoras a reclamar o locado.
Estão, pois, em dívida rendas no montante de 8.978,40 €.
Ao entrarem no prédio, constataram as Autoras que o mesmo estava totalmente degradado, o que motivou uma despesa de 4.738,58 para arranjá-lo.
Terminam, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e o Réu condenado a pagar às Autoras o montante de 13.716,98 €, acrescido de juros contados a partir da citação e até integral pagamento.
Citado, contestou o Réu, alegando:
As rendas encontram-se liquidadas até Outubro de 2000, inclusive.
Admite ter permanecido no arrendado até Dezembro de 2000, por dificuldade em retirar, até então, o equipamento.
Acontece que, em Agosto de 2000, o Réu teve uma conversa com a autora “B”, onde lhe comunicou que deixaria o locado em Setembro seguinte, face à intenção das Senhorias em aumentar a renda para 498,80 €.
Após ter retirado os seus haveres, o Réu deixou o portão aberto, pois foi assim que o recebeu.
Não compreende o Réu como as Autoras reclamam o pagamento da colocação dum chão novo, pois que o locado era em terra batida.
Embora admita estarem dois meses de renda em dívida, a verdade é que não as pagou por entender que compensavam a baixada de corrente eléctrica que instalou, no valor de 698,32 €, bem como abriu um caminho, onde foram colocadas 50 toneladas de pó de terra e que o senhorio havia assumido o compromisso de pagar em acerto de contas.
DEDUZIU O RÉU UM PEDIDO RECONVENCIONAL, alegando:
Em Janeiro de 1999, pagou 2.669,14 € e falta pagar ainda 1.500,00 € relacionado com a reparação do telhado, pois havia ficado acordado com o senhorio ser o montante descontado nas rendas. Acresce ainda, que devido às deficiências do telhado se danificaram várias coisas do Réu, no valor de 1.500,00 €.
Termina pedindo a improcedência da acção e a procedência da reconvenção.
RESPONDERAM AS AUTORAS, tendo concluído pela improcedência do pedido reconvencional e procedência da acção.
Seguiram-se os posteriores termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.
Na Primeira Instância foram dados como provados os seguintes factos:
1 - 1. No dia 10 de Julho de 1996, por escritura pública lavrada no Cartório Notarial de …, “D” declarou em seu nome próprio e em nome de sua mulher “E” que, por força das suas quotas disponíveis, doavam vários imóveis em comum e partes iguais às filhas de ambos, “B” e sua representada “A”, designadamente o prédio urbano destinado a habitação, sito em …, freguesia da …, concelho de …, composto por três quartos, sala comum, cozinha, despensa, casa de banho, lavabo, garagem, vestíbulo, corredor e marquises e logradouro com uma armazém agrícola, inscrito na respectiva matriz sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° … (alínea A) dos factos assentes).
2. Nessa escritura, “D” declarou, igualmente em seu próprio nome e em nome de sua mulher “E”, que a doação referida em A) correspondia à nua-propriedade, com reserva de usufruto simultâneo e sucessivo até à morte do último (alínea B) dos factos assentes).
3. “B” declarou que aceitava a doação nos termos exarados em seu próprio nome e em nome de “A” (alínea C) dos factos assentes).
4. Por escrito de 15 de Setembro de 1995, a que chamaram "Contrato de arrendamento amigável", “D” declarou dar de arrendamento a “C” o armazém com a área útil de 160 m2 situado no …, freguesia da …, concelho de … (alínea D) dos factos assentes).
5. O prazo de duração do arrendamento seria de 5 anos com início em 1/11/1995 a 1/10/2000, sendo as suas prorrogações de 3 anos, salvo regime especial, no caso de não ser denunciado no seu termo (alínea E) dos factos assentes).
6. Tendo sido convencionada a renda mensal de Esc. 75.000$00 (alínea F) dos factos assentes).
7. “D” faleceu em 18 de Maio de 1998 (documento de fls. 108).
8. “E” faleceu no dia 4/11/1999 (documento de fls. 111).
9. O réu manteve-se no armazém, pelo menos, até final de Dezembro de 2000 (alínea G) dos factos assentes).
10. Pagou as rendas convencionadas até ao mês de Setembro de 2000 (alínea H) dos factos assentes).
11. Em Agosto de 2002, existiam manchas de óleo no chão, quer no interior, quer no exterior do armazém, em virtude do réu ali exercer a sua profissão de mecânico (alínea I) dos factos assentes).
12. O réu abandonou definitivamente o armazém (resposta ao artigo 3° da base instrutória).
13. Tirou as suas coisas do armazém (resposta ao artigo 15° da base instrutória).
14. Deixou junto ao portão de entrada um compressor (resposta ao artigo 16° da base instrutória).
15. Dois bidões (resposta ao artigo 17° da base instrutória).
16. E um reclamo luminoso (resposta ao artigo 18° da base instrutória).
17. O que sucedeu devido a não ter transporte para os levar (resposta ao artigo 19° da base instrutória).
18. O compressor era do Sr. F… (resposta ao artigo 20° da base instrutória).
19. O filho da dona do "Café …" teve conhecimento de que o armazém se encontrava devoluto (resposta ao artigo 24° da base instrutória).
20. O chão do armazém foi pago pelo réu que ali o aplicou (resposta ao artigo 27° da base instrutória).
21. Não havia electricidade (resposta ao artigo 29° da base instrutória).
22. A baixada da luz eléctrica, que se encontra no armazém, foi solicitada pelo réu à EDP (resposta ao artigo 30° da base instrutória).
23. O réu efectuou também um caminho de acesso ao armazém no qual empregou pó de pedra (resposta ao artigo 32° da base instrutória).
24. Em Janeiro de 1999 o réu reparou o telhado do armazém que, devido a um vendaval, foi pelo ar (resposta ao artigo 34° da base instrutória).
25. O telhado do armazém foi pelo ar de outras vezes (resposta ao artigo 39° da base instrutória).
26. Causou estragos nas ferramentas que lá se encontravam (resposta ao artigo 40° da base instrutória).
Com base em tal factualidade, na Primeira Instância foi decidido:
O – Julgar parcialmente procedente a acção e o Réu condenado a pagar às Autoras o montante de 1.122,30 €, acrescido de juros a partir da citação e até integral pagamento;
B – Julgar parcialmente procedente o pedido reconvencional e as Autoras condenadas a pagarem ao Réu o que se vier a apurar em execução de sentença e relacionado com o arranjo do telhado em Janeiro de 1999.
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Com tal posição não concordaram as Autoras, tendo interposto o respectivo recurso, onde formularam as seguintes CONCLUSÕES:1 - Em meados de 1994, os pais das AA., ora apelantes deram de arrendamento ao R., ora apelado e este aceitou, pela renda mensal de 75.000$00, actualmente correspondentes a 374,10 Euros, o armazém existente no logradouro do prédio identificado.
2 - Nessa conformidade, o R., ora apelado manteve-se no arrendado até Março de 2001, tendo sempre pago a sua renda mensal de Euros 374,10 até ao mês de Setembro de 2000.
3 - O apelado além de se ter mantido no locado desde Setembro de 2000 até Março de 2001 sem pagar as respectivas rendas, que nessa altura já ascendiam a uma dívida no valor de Euros 2.618,70.
4 - A partir de Março de 2001, o apelado abandonou definitivamente o locado, o qual manteve sempre fechado e nunca tendo sido entregue a respectiva chave a quem de direito, nem rescindido o contrato de arrendamento sub judice pelo que, salvo melhor opinião, se manteve em vigor.
5 - Ainda assim o apelado nunca apareceu ou reclamou o locado, pelo sempre se dirá que até à tomada da posse pelas apelantes do dito locado em Agosto de 2002, eram devidas as rendas desde Setembro de 2000 até Agosto de 2002, à razão de € 374,10 por mês.
6 - Disposição que não foi respeitada pelo apelado, razão pela qual se entende o contrato de arrendamento se manteve válido até Agosto de 2002, bem como é devido o respectivo pagamento das rendas até àquele período - Cfr. art° 68° do DI. 321-B/90, de 15.10 e art° 68° do Código Civil, à contrário e art° 20° do DI. 321-B/90 de 15.10.
7 - Apenas se condenou o réu na restituição correspondente ao valor das rendas que se venceram em Outubro, Novembro e Dezembro de 2000, ou seja, 225.000$00 (75.000$00X3) ou 1.122,30.
8 - Devendo o apelado ser condenado no remanescente do pagamento correspondente ao valor das rendas, isto é, € 7.856,10 (€ 8.978,40 - € 1.122,30 = € 7.856,10).
9 - Deverá ainda o apelado ser condenado no pagamento de € 4.738,58, a título de despesas a efectuar no locado, para o repor na situação inicial, isto é, deve o apelado ser condenado também a pagar uma indemnização pelos prejuízos causados no imóvel, o que foi ignorado pelo tribunal a quo - ao contrário do disposto no 4° do DI. n° 321-B/90 de 15.10 e no art° 483 ° do Código Civil.
10 - Indevidamente, condenaram-se as apelantes a pagar ao apelado a indemnização que cubra o valor da reparação que este realizou em Janeiro de 1999 no telhado do armazém subjudice.
11 - Pois, deveria ter sido autorizado ao apelado pelos senhorios a realização da obra mediante orçamento aprovado - o que não foi comunicado às apelantes,
12- Mas ao que se sabe foi comunicado aos pais das apelantes no ano de 1999 e o valor da reparação do telhado foi directamente descontado nas rendas a pagar pelo apelado, o que no mínimo duplica o pedido deste sobre o mesmo objecto.
13 - Ainda que assim não se entenda, sempre se dirá que tal reparação consistiu unicamente na reposição das chapas no telhado - Conforme depoimento da testemunha F…
Termos em que,
… deve ser dado provimento à presente apelação e, em consequência, revogada a sentença recorrida e, em sua substituição, deverá ser proferido acórdão que condene o ora apelado nos termos peticionados.
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Não foram apresentadas contra-alegações.*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.*
As conclusões de recurso limitam o objecto do mesmo – artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.Haverá, assim, que atentar nas seguintes questões:
A – Montante de “rendas” em dívida;
B – Indemnização por prejuízos causados no locado;
C – Valor de benfeitorias levadas a cabo pelo Réu.
A – MONTANTE DE “RENDAS” EM DÍVIDA
Invocam as Autoras um contrato de arrendamento urbano para fins industriais, celebrado no dia 15 de Setembro de 1995.
Como bem se diz na sentença recorrida, vigorava na altura o artigo 7º, nº 2, alínea b) do RAU, que impunha ter tal contrato de ser celebrado por escritura pública. Ora, como assim não ocorreu, o mesmo haverá que ser considerado nulo, por força do disposto no artigo 220º, do Código Civil, nulidade que compete ao Tribunal declarar oficiosamente, nos termos do artigo 286º do mesmo Diploma, cuja consequência é a restituição de tudo o que houver sido prestado – artigo 289º.
É Jurisprudência corrente – remetemos para a citada na sentença recorrida – que o montante indemnizatório a fixar pela ocupação da área que foi objecto do contrato nulo, corresponderá, em princípio, àquele que as partes haviam fixado como “renda”.
Pois bem, resulta da matéria factual que o Réu ocupou a área até Dezembro de 2000, tendo deixado de pagar a “renda” a partir de Setembro de 2000. Estão, pois, em dívida três meses.
Não poderão as Autoras pretender ressarcir-se de todo um período ocorrido desde Dezembro de 2000 até que reocuparam o espaço, depois de ter sido abandonado pelo Réu (atente-se que as Autoras residem nos Estados Unidos). Nem teria o Réu a obrigação de denunciar um contrato nulo … nem terão as Autoras direito a qualquer “renda”, pois nenhuma importância lhes é devida, caso não corresponda a ocupação …
B – INDEMNIZAÇÃO POR PREJUÍZOS CAUSADOS NO LOCADO
Atentemos na matéria factual.
Em Agosto de 2002, existiam manchas de óleo no chão, quer no interior, quer no exterior do armazém, em virtude do réu ali exercer a sua profissão de mecânico;
O chão do armazém foi pago pelo réu que ali o aplicou.
Também aqui seguiremos o entendimento perfilhado pelo Exmº Juiz na Primeira Instância. O Réu aplicou e pagou o chão do armazém. Quando ali deixou de exercer a actividade de mecânico, no mesmo existiam algumas manchas de óleo. Poderiam, eventualmente as Autoras ter requerido que o Réu fosse condenado a destruir o chão que aplicou a fim de restituir o espaço tal como o havia recebido. Agora beneficiar do mesmo e pretender uma indemnização por ali existirem manchas de óleo, será um autêntico abuso de direito, nos termos do artigo 334º, do Código Civil.
Quanto às manchas existentes no exterior do armazém há que formular o seguinte raciocínio.
Quando subscreveram o documento que denominaram de “contrato de arrendamento amigável” o “senhorio” tinha perfeito conhecimento que no espaço se destinava a uma oficina e, tanto assim, que na cláusula sexta foi exarado “O inquilino não pode despejar óleos nem gasolina no Terreno”. Porém, já era inimaginável que tivesse sido exarado que o Réu não poderia provocar qualquer mancha de óleo ou de gasolina no terreno! Decorria isto da própria utilização normal.
As Autoras não invocam qualquer dano por impregnação do terreno com substâncias eventualmente tóxicas (óleo ou combustíveis), mas simples manchas, que desaparecerão com o decorrer de chuvas pluviais ou com uma mera cobertura de terra. Bastará atentar nas fotografias juntas aos autos para constatarmos as dimensões de tais manchas. E isto sem querermos entrar na questão suscitada na sentença de as aludidas manchas estarem situadas ou não no caminho construído pelo Réu, para acesso ao armazém.
Também aqui falece a pretensão das Autoras pois assentaria num abuso de direito, tal como as manchas no interior, como acima deixamos referido.
C – VALOR DE BENFEITORIAS LEVADAS A CABO PELO RÉU
Ao formular o seu pedido reconvencional, o Réu alegou que em Janeiro de 1999, o telhado do armazém ficou danificado devido a uma intempérie.
Custeou a reparação do mesmo, cujo preço foi descontado nas “rendas”. Todavia que ainda estava em dívida a quantia de 1.500 € correspondente ao seu próprio trabalho.
Por haver sido impugnada tal alegação, foi tal matéria levada à base instrutória, constituindo o quesito 37º: “Falta pagar mão-de-obra no montante de 1.500 €?”.
Recebeu tal quesito a resposta: “não provado”.
O Tribunal só poderá relegar a liquidação para execução de sentença “Se não houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade …” artigo 661º, do Código de Processo Civil. Ora perante a resposta dada, o que temos é que o Autor do pedido reconvencional não provou que algo era devido e não que algum montante lhe era efectivamente devido, mas ainda indefinido. E sobre ele recaía o ónus da prova, nos termos do artigo 342º, nº 1, do Código Civil.
DECISÃO
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em revogar parcialmente a sentença proferida na Primeira Instância e, consequentemente:
A - Mantém-se a condenação do Réu a pagar às Autoras o montante de 1.222,30 €, correspondente à indemnização pelos três meses que ocupou o armazém, com juros acrescidos, à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento;
B – Mantém-se a absolvição do Réu quanto ao pedido de indemnização por prejuízos causados no chão do imóvel ou área circundante;
C – Revoga-se a sentença na parte em que condenou as Autoras a pagarem ao Réu uma indemnização pelo arranjo do telhado do armazém, pois que de tal pedido vão as mesma absolvidas.
Custas na proporção.
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Évora, 28.09.2006
Évora, 28.09.2006