Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1083/04-2 |  |
NULIDADE DO CONTRATO
II - A falta de escritura pública é motivo de nulidade, invocável a todo o tempo, por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo Tribunal.
III - Um contrato nulo não pode ser denunciado. A denúncia pressupõe um contrato válido.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“B”, advogado, com escritório no ..., em ..., alegando:
O Autor é dono da fracção autónoma, designada pela Letra “...”, do prédio inscrito na CRP de ... sob o nº ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...
Aos 27.12.1994, Autor e Réu celebraram um contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 01.01.1995, para que o segundo ali instalasse o seu escritório e alugou os bens móveis que relaciona, mediante o pagamento da renda de 240.000$00 mensais que, após actualização, em Janeiro de 1997 era de 255.600$00.
Acontece que a partir do mês de Abril de 1996, inclusive, o Réu deixou de liquidar a renda, tendo o Autor insistido para o efeito e ainda para celebrar a necessária escritura pública de arrendamento.
Termina pedindo que seja declarado resolvido o contrato, com a respectiva entrega do espaço e dos móveis, bem como a condenação do Réu a pagar o montante das rendas em dívida, acrescido de juros de mora.
Citado, contestou o Réu, alegando:
Entre o Autor e o Réu havia sido acordado que os aumentos anuais de renda seria encontrado por comum acordo entre as partes e só na falta dele seriam aplicáveis os coeficientes legais.
O espaço cedido encontra-se com várias anomalias, que referencia. Tendo solicitado ao Autor que fosse ao escritório para lhe indicar as deficiências não compareceu.
O contrato de arrendamento é nulo por falta dos requisitos legais e, consequentemente, não pode ser efectuada qualquer actualização de renda.
DEDUZIU O RÉU UM PEDIDO RECONVENCIONAL
Estava o Réu contratualmente autorizado a subarrendar espaços dentro da fracção. E, efectivamente cedeu duas salas, uma pelo preço de 50.000$00 e outra 60.000$00 mensais.
Considerando, porém, o mau estado de conservação da fracção, os sublocatários desinteressaram-se do contrato, motivando os inerentes prejuízos ao Réu. E uma outra sala que pretendia sublocar não teve concretização devido ao mau estado de conservação.
Termina, pedindo:
Que seja julgada provada a excepção suscitada e o Réu absolvido do pedido;
Que seja julgada procedente a reconvenção e o Autor condenado a pagar ao Réu a indemnização de 3.240.000$00.
Respondeu o Autor e contestou o pedido reconvencional, tendo concluído pela sua improcedência.
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Seguiram-se os demais termos processuais e no despacho saneador foi a acção decidida de mérito, tendo sido dados como provados os seguintes factos:***
1 - O Autor é dono da fracção autónoma, designada pela Letra “...” do prédio descrito na CRP de ... sob o número ..., da freguesia de ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., da mesma freguesia.
2 - Autor e Réu celebraram, em 27.12.94 um contrato que intitularam por “arrendamento” subordinado às seguintes cláusulas:
«O 1º dá de arrendamento ao 2º, pelo prazo de um ano, renovável, o seguinte imóvel: Fracção autónoma “...” do artigo ..., constituído pelo 1º andar, com a área de 189,00 m2, com cinco divisões destinadas a escritórios, duas casas de banho e uma cozinha de apoio, bem como um logradouro anexo, com a área de 184,05 m2, localizado no 1º andar do prédio em condomínio denominado ..., sito na ..., em ..., conforme a planta que se junta como Anexo 1, ao presente contrato.
Do arrendamento fazem parte os equipamentos montados na fracção autónoma arrendada, relacionados no Anexo nº 2 ao presente contrato.
O prédio arrendado destina-se a escritórios não lhe podendo ser dado outro fim.
O 1º contraente autoriza o 2º contraente a sublocar escritórios no prédio arrendado, podendo eventualmente instalar divisões amovíveis.
O arrendamento tem início no dia 1 de Janeiro de 1995.
A renda mensal fixada é de 240.000$00 mensais, paga adiantadamente pelo 2º em casa do 1º contraente, ou por cobrança bancária, conforme este o designar.
Em caso de renovação, a renda a pagar será preferencialmente, objecto de actualização por negociação directa entre as partes. Não sendo negociada tal negociação, ou realizada esta não se chegar a acordo em tempo útil, será a actualização feita através do recurso à aplicação dos coeficientes legais anualmente fixados.
O presente contrato será eventual e oportunamente substituído por competente escritura notarial de arrendamento.
Para as eventuais questões emergentes do presente contrato é válido o foro da Comarca de ..., com expressa renúncia a qualquer outro.
No omisso regerá a lei em vigor.
..., 27 de Dezembro de 1994».
3 - O Réu ocupa, mediante retribuição o local referido em 1, relativamente ao qual só foi emitida licença camarária de utilização em 15.01.97.
4 - A escritura pública referida em 2 não foi outorgada.
5 - No local referido em 1 e 2, o Réu instalou um seu escritório para o exercício da actividade de advocacia.
6 - Em Janeiro de 1996, o Autor comunicou ao Réu que a renda referida em 2 era aumentada para 248.800$00, por carta recebida pelo Réu.
7 - Em Janeiro de 1997, o Autor comunicou, nos mesmos termos que a renda referida em 2 e 6 era aumentada para 255.600$00, por carta recebida pelo Réu.
8 - Desde Abril de 1996, inclusive, o Réu deixou de pagar ao Autor a quantia mensal acordada, como contrapartida da utilização da posição referida em 1 e do aluguer dos móveis a que se refere o facto nº 2.
9 - O Autor enviou ao Réu a carta de folhas 14, a qual foi por este recebida.
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Perante tal factualidade, foi a acção julgada parcialmente procedente e condenou o Réu a entregar ao Autor a fracção autónoma e a pagar-lhe o montante de 2.844.480$00, acrescida de juros de mora desde 11.04.97, bem como do montante de 240.000$00, desde Abril de 1997, inclusive, até efectiva entrega.***
Julgou improcedente o pedido reconvencional.
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Com tal decisão não concordou o Réu, que interpôs o respectivo recurso, onde formulou as seguintes CONCLUSÕES:***
1 - o Mmº Juiz a quo não poderia julgar a presente acção no saneador.
2 - São vários os factos controvertidos.
3 - Foi o Réu que denunciou o contrato de arrendamento invocando incumprimento por parte do Autor.
4 - Não poderia o contrato ser declarado nulo oficiosamente.
5 - Cuja nulidade é imputável ao Autor e aproveita ao Réu que requereu a sua nulidade.
6 - Violou assim a douta sentença o disposto nos artigos 7º, 8º, 9º, do R.A.U. e o disposto nos artigos 1031º e 1032º do C. Civil, bem como o disposto nos artigos 494º, 510º e 668º do C.P.C.
Deve a sentença ser revogada e substituída por outra que julgue procedente a Reconvenção ou, se assim não se entender, deve ser revogada e substituída por despacho com elaboração da especificação e questionário.
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Contra-alegou o Apelado, concluindo pela improcedência do recurso.***
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.***
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O Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano, entrou em vigor 30 dias após a sua publicação, tal como consta do seu artigo 2º.***
Sendo assim, estava há muito vigente, no dia 27 de Dezembro de 1994, data em que foi subscrito o documento intitulado de “Contrato de Arrendamento”, junto aos autos.
Atentando neste documento, constatamos que o ora Apelado, na qualidade de senhorio, cedeu ao ora Apelante, na qualidade de inquilino, a fracção autónoma dum imóvel, bem como algum equipamento nela instalado, destinando-se o espaço a nele funcionarem escritórios.
Provado está que no espaço foi instalado pelo Réu o seu escritório de advocacia, isto é, uma profissão liberal, pelo que a formalidade legal para alicerçar o contrato teria que ser constar de escritura pública - artigo 7º, nº 2, alínea b), do R.A.U.
E os outorgantes, quando subscreveram o documento de 27.12.94, tinham plena consciência da necessidade da escritura, pois que o exararam.
Sabiam, consequentemente, que estavam a celebrar um contrato nulo, por vício de forma - artigo 81º, alínea f), do Código do Notariado (ou pelo menos o Réu tinha a obrigação de saber). Ora, por força do normativamente disposto no artigo 286º do Código Civil: “A nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal”.
E, qual o efeito da declaração de nulidade? Responde o artigo 289º, n º 1, do mesmo Diploma: “... a declaração de nulidade ... tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.
Daqui se inferem, imediatamente, as seguintes conclusões:
O tomador do espaço tem que restituí-lo a quem lho cedeu;
Como não pode restituir em espécie o tempo que o ocupou, terá que entregar ao cedente o valor correspondente. E que valor é este? O que foi pelas partes combinado ou tacitamente aceite.
Dum contrato nulo não podem ser retirados direitos e deveres, como pretende o Apelante. A lei é expressa: A nulidade tem efeitos retroactivos! E, daí, que também não se entende como é que o Réu, na sua contestação, alegue a nulidade do contrato e, simultaneamente, que o denunciou com efeitos a partir de 31 de Maio de 1997. Denunciar um contrato nulo é algo de incompreensível: só poderá ser denunciado uma situação validamente existente!
Segundo o Réu, a acção não poderia ser julgada desde logo no saneador, face à existência de factos controvertidos. Salvo o devido respeito só um conduz à solução jurídica: a nulidade do contrato, por vício de forma, confessada por ambas as partes.
Discutir se a fracção apresentava defeitos (a porta da rua não abria, chovia lá dentro, pavimento apodrecido, levantado e manchado, paredes negras, estalagmites no tecto - pensamos que o Réu deveria querer referir-se a estalactites, pois são estas que pendem do tecto para o chão, ao passo que as estalagmites formam-se a partir do chão em direcção ao tecto... - mau funcionamento de casas de banho - motivador de cheiros insuportáveis -, impossibilidade de sublocação) e não estava licenciada - o que se estranha é que o Réu, mesmo assim a tenha utilizado ... - não podem sustentar qualquer pedido indemnizatório. O contrato é nulo ab initio e cada uma das partes deve restituir o que recebeu em espécie ou, se tal não for possível, compensar em dinheiro. Não há, pois, que invocar disposições legais aplicáveis a contratos validamente celebrados! E dizer o Réu que o Tribunal não podia declarar a nulidade oficiosamente, é ir contra lei expressa...
Não podendo falar-se em “renda”, pois não deparamos com um arrendamento, a verdade é que foi acordado um valor a pagar pelo Réu face à ocupação do espaço constituído pela fracção que é objecto do presente pleito. E o documento que subscreveram a titular tal ocupação dizia que, no futuro, aquele valor poderia ser aumentado por acordo das partes.
Se é certo que o Autor dirigiu ao Réu cartas com aumentos, a verdade é que não deparamos com qualquer resposta do Réu no sentido de aceitá-los. Todavia, confessa o Réu na sua contestação:
A importância que pagou, inicialmente, pela ocupação da fracção foi de 240.000$00 mensais. Porém, a partir de Janeiro de 1996, aceitou, tacitamente, que a aludida contraprestação fosse actualizada para 248.800$00, pois que sem oposição passou a liquidar este montante até Março de 1996, inclusive, data a partir da qual nada mais liquidou.
Pensamos, pois, que a indemnização a pagar deveria ter por base esta última verba e não a inicial, tal como se exarou na sentença. Embora assim, o Autor aceitou os 240.000$00. Será esta verba mantida Relação, pois trata-se dum direito disponível e o Autor renunciou a ele. Se aludimos à questão é tão somente para que não passe despercebida...
O Réu diz que havia “denunciado” o contrato em 10.04.97. Todavia, esqueceu-se de alegar que já havia restituído a fracção ao Autor. E tal motiva que o tribunal desconheça se tal ocorreu ou não. Daí que a Primeira Instância tenha condenado no pagamento das prestações vencidas desde Abril de 1996 até Março de 1997, ambos inclusive e nas que se terão vencido desde então até entrega efectiva. Se o Réu entregou, efectivamente, a fracção, em Abril de 1997, nada mais terá a pagar. Se tal não ocorreu, terá que acrescer o respectivo montante mensal, à razão de 240.000$00. A decisão não oferece qualquer dúvida, inclusivamente se vier a ser base para qualquer execução.
Aqui chegados, teremos que proceder ao cálculo indemnizatório.
Sendo a prestação de 240.000$00 e não tendo sido liquidadas as compreendidas entre Abril de 1996 e Março de 1997, estaria em débito 2.880.000$00.
Como o Réu teria entregado mais 35.520$00, do que era devido nos meses anteriores, operando-se a compensação, a dívida fica reduzida a 2.844.480$00. E sobre esta quantia, acrescerão juros legais desde a data da citação - 11.04.97 - até integral pagamento.
Acrescerão as eventuais prestações vencidas desde Abril de 1997 e até à data da entrega efectiva da fracção e à razão de 240.000$00 mensais.
DECISÃO
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em negar provimento ao recurso e mantém-se integralmente a sentença proferida na Primeira Instância, esclarecendo, todavia, que na restituição estão englobados os equipamentos instalados na fracção e que constam da lista de folhas 9.
Custas pelo Apelante.
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Évora, 23.09.04
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Évora, 23.09.04