Évora
| 1406/21.7T8SLV-A.E1 |  |
ARRENDAMENTO
RENDA
INDEMNIZAÇÃO
I – Além da hipótese de resolução contratual por falta de pagamento da renda, o direito à indemnização agravada também não se mantém quando exista uma cessação por mútuo acordo entre locador e locatário, a não ser que o acordo assim o preveja, dado que objetivamente a sanção prevista na lei apenas está estruturada para uma hipótese de resolução contratual.
II – No caso, a entrega do locado nove dias antes do seu termo, não configura uma intenção mútua de extinguir a relação contratual e formar tacitamente um acordo de revogação do contrato. Não só não existe qualquer acordo entre as partes, como também inexistem factos concludentes (facta concludentia) que apontem no sentido da cessação por mútuo acordo do contrato de arrendamento.
III - O não pagamento das rendas pelo inquilino, só poderá ser abrangido pela previsão do artigo 787º, nºs 1 e 2, do CC, caso aquele exija do senhorio a passagem de recibos e lhe comunique a recusa do pagamento da renda enquanto não for prestada tal quitação, isto independentemente da faculdade de consignação em depósito do montante das rendas.
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
I - RELATÓRIO
AA instaurou execução ordinária para pagamento de quantia certa contra BB e CC, para obter destes o pagamento da quantia de € 16.621,15, acrescida de juros de mora, calculados à taxa legal, pelo menos desde 21.04.2020, computando os vencidos em € 896,18, e vincendos até integral pagamento, e caso assim não se entenda, deverão considerar-se os juros desde a citação.
Deu à execução o contrato de arrendamento para habitação datado de 01.05.2017, celebrado entre a exequente como senhoria e os executados como arrendatários, acompanhado de notificação através de cartas registadas com aviso de receção, nas quais solicitou aos executados o pagamento das rendas em atraso e a indemnização devida pelo atraso no pagamento de outras rendas.
Por apenso à execução veio o executado deduzir oposição mediante embargos de executado, pedindo que, na sua procedência, a execução seja «restringida, à dívida de três (3) Rendas correspondentes aos meses de dezembro de 2019, (758,62), janeiro 2020 (758,62) e fevereiro 2020 mesmo valor».
Alega, em síntese, que deixou de habitar o imóvel em finais de março de 2020, tendo as chaves sido entregues à exequente em 10.04.2020, terminando o contrato de arrendamento no dia 30 desse mês, pelo que sendo o mês de março o último de ocupação do locado, estando em falta, seria o mês da caução.
Mais alega não assistir à exequente o direito à indemnização agravada, uma vez que o contrato cessou por mútuo acordo das partes e, ademais, pode o executado, ora embargante, recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir aquela depois do cumprimento, sendo que se verifica no Portal das Finanças que a exequente, ora embargada, passou 31 recibos, correspondentes aos meses das rendas, mas o recibo nº 31 foi anulado no ano de 2020, faltando assim emitir o recibo de outubro e novembro do ano de 2019 (rendas já pagas);
A embargada contestou, pugnando pela improcedência dos embargos, contrapondo, em resumo, que de todos os pagamentos efetuados pelos executados foram emitidos os competentes recibos, não podendo o embargante reclamar a falta de recibos de pagamentos não realizados, e ademais o embargante não apresenta os comprovativos dos pagamentos que diz ter efetuado.
Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador tabelar, com subsequente identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou improcedentes os embargos e determinou o prosseguimento da execução.
Inconformado, o embargante apelou do assim decidido, tendo finalizado a respetiva alegação com a formulação das conclusões que se transcrevem:
«1º- O Executado deixou de habitar o imóvel finais de Março de 2020,
2º- Procedeu às limpezas necessárias repondo alguns defeitos, nomeadamente a aquisição de um novo colchão num dos quartos,
3º- Fez cessar os respetivos contratos dos serviços de fornecimento
4º- As chaves do imóvel foi entregue pelo executado à exequente a 10 Abril de 2020, e o contrato terminava 30 de Abril de 2020.
5º- O Ilustre Tribunal recorrido deveria ter reconhecido quanto direito à indemnização agravada (por falta de pagamento da renda no prazo legal) não assiste à Exequente esse direito, quando existiu, salvo erro de analise jurídica, uma cessação por mútuo acordo entre locador e locatário,
6º- Alterado pelo/a Artigo 2.º do/a Lei n.º 13/2019 - Diário da República n.º 30/2019, Série I de 2019-02-12, em vigor a partir de 2019-02-13 35º-693/21.5T8MMN.E1 Relator: TOMÉ DE CARVALHO Descritores: ARRENDAMENTO URBANO INDEMNIZAÇÃO DO ARRENDATÁRIO RESOLUÇÃO DO ARRENDAMENTO TÍTULO EXECUTIVO Data do Acordão: 12-05-2022 Sumário: 1 – O n.º 1 do artigo 14.º-A do Novo Regime do Arrendamento Urbano, conjugado com a alínea d) do n.º 1 do artigo 703.º do Código de Processo Civil, consagra um título executivo complexo, integrado pelo contrato de arrendamento e pelo comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, com vista à execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário. 2 – Se o exequente vem formular pedido de indemnização agravada a que alude o n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, cabe-lhe alegar, no requerimento executivo, o modo de extinção do vínculo contratual, de molde a afastar a hipótese de resolução do contrato com base em falta de pagamento. 3 – Além da hipótese de resolução contratual por falta de pagamento da renda, o direito à indemnização agravada também não se mantém quando exista uma cessação por mútuo acordo entre locador e locatário, a não ser que o texto do acordo assim o preveja, dado que objetivamente a sanção prevista na lei apenas está estruturada para uma hipótese de resolução contratual. (Sumário do Relator)
7º- A passagem de recibo de quitação é obrigatória para o senhorio e o incumprimento de tal obrigação coloca o mesmo senhorio numa situação de mora, nos termos dos artigos 787º e 813º do Código Civil
8º. O Ilustre Tribunal recorrido deveria ter reconhecido que o Executado, obrigado ao cumprimento pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento, não, assiste também o direito da Exequente à indemnização agravada (por falta de pagamento da renda no prazo legal), assim violando na sua aplicação e interpretação o disposto no Artigo 787.º Cod. Civil,
9º- Artigo 787.º (Direito à quitação)
1. Quem cumpre a obrigação tem o direito de exigir quitação daquele a quem a prestação é feita, devendo a quitação constar de documento autêntico ou autenticado ou ser provida de reconhecimento notarial, se aquele que cumpriu tiver nisso interesse legítimo.
10. O autor do cumprimento pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento.
11º- O Executado verifica no Portal das Finanças que a Exequente passou 31 Recibos, correspondentes aos meses das rendas, mas que o Recibo nº 31 foi anulado no ano de 2020, faltam assim emitir o recibo de Outubro e Novembro do ano de 2019 (rendas já pagas).
12º- O Ilustre Tribunal recorrido, com todo o respeito e salvo erro de entendimento, devia ter verificado as Transferências realizadas no dia 8 de cada Mês cujo valor entrava na conta da Exequente dias depois.
13º- Assim o Executado assume a dívida de três (3) Rendas à data da notificação da execução, correspondentes aos meses de Dezembro de 2019, (758,62), Janeiro 2020 (758,62) e Fevereiro 2020 mesmo valor,
Nestes termos e nos demais de direito, requer-se a V.Ex.ª que julguem o presente recurso procedente e por provado em conformidade com as suas conclusões, Devem os presentes embargos serem julgados procedentes e por provados, e a sua procedência por consequência determinar que a execução, deve ser restringida, à dívida de três (3) Rendas correspondentes aos meses de Dezembro de 2019, (758,62), Janeiro 2020 (758,62) e Fevereiro 2020 mesmo valor, ao abrigo do disposto no Artigo 732.º, nº4 do Cod. Processo Civil».
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – ÂMBITO DO RECURSO
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), a questão essencial decidenda consubstancia-se em saber se são exigíveis as rendas e a indemnização pela mora no pagamento de rendas peticionadas pela exequente/ embargada, relativas ao contrato de arrendamento em causa, ou se apenas são devidas as rendas confessadas pelo executado/embargante.
A resposta à referida questão pressupõe a análise das seguintes subquestões:
- cessação do contrato de arrendamento por mútuo consentimento;
- falta de quitação da exequente.
III – FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. A Exequente é dona e legítima possuidora de uma fração autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao apartamento tipo T3, com lugar de estacionamento na cave, localizada no prédio urbano sito na ..., em ..., da freguesia de ... e ..., concelho de ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 10758 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 11305 da freguesia de ....
2. No dia 01 de maio de 2017, a Exequente deu de arrendamento aos Executados a referida fração melhor descrita supra, para tanto foi celebrado entre as aqui partes, contrato de arrendamento para fins habitacionais e o respetivo imposto de selo pago - Cfr. doc. 3 junto com o requerimento executivo cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
3. O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, com início em 01.05.2017 e termo a 30.04.2018, renovando-se automaticamente, nas mesmas condições e por iguais períodos de tempo.
4. A renda mensal inicial era no valor de € 750,00, sendo que a partir de 01.01.2019 passou para € 759,00, a pagar por transferência bancária para o IBAN..., até ao dia 8 do mês a que disser respeito, sob penalidade de acréscimo de 50%, quando efetuado após aquela data.
5. O local arrendado era destinado exclusivamente à habitação dos arrendatários, ora Executados e respetivo agregado familiar, não lhe podendo ser dado outro uso ou fim.
6. Os Executados deixaram de pagar algumas rendas e outras foram depositadas após o dia 8 de cada mês a que diziam respeito, designadamente:
a) RENDAS DO ANO DE 2017 PAGAS APÓS O DIA 8: Julho – 10.07.2017; Setembro – 11.09.2017; Outubro – 10.10.2017; Novembro – 22.11.2017; Dezembro – 22.12.2017
b) RENDAS DO ANO DE 2018 PAGAS APÓS O DIA 8; Janeiro – 09.01.2018; Fevereiro – 09.02.2018; Março – 09.03.2018; Abril – 16.04.2018; Maio – 22.05.2018; Junho - 15.06.2018; Julho – 20.07.2018; Agosto – 23.08.2018; Setembro – 14.09.2018; Outubro – 23.10.2018; Novembro – 23.11.2018; Dezembro – 28.12.2018
c) RENDAS DO ANO DE 2019 PAGAS APÓS O DIA 8: Janeiro – 28.01.2019; Fevereiro e Março – 19.03.2018; Abril – 03.05.2019; Maio – 12.06.2019; Junho - 19.08.2019; Julho – 23.09.2019; Agosto – 25.10.2019; Setembro – 25.11.2019; Outubro – 09.01.2019
Novembro – Em falta
Dezembro – Em falta
d) RENDAS DO ANO DE 2020:
- Janeiro – Em falta
Processo: 1406/21.7T8SLV-A
7. A Exequente enviou ao Executado a carta datada de 07.06.2019 – cfr. doc. 4 junto com o requerimento executivo cujo teor se dá por integralmente reproduzido – a qual veio devolvida, com a indicação "Mudou-se", pese embora a mesma tenha sido enviada para a morada constante e convencionada no âmbito do aludido contrato de arrendamento, para o que nunca foi comunicada qualquer alteração.
8. No dia 21.04.2020 os Executados procederam à entrega do locado à ora Exequente.
9. A Exequente enviou ao Executado a carta registadas com AR datada de 16.03.2021 – cfr. doc. 12 junto com o requerimento executivo cujo teor se dá por integralmente reproduzido – a qual veio devolvida, com a indicação "Mudou-se" em 18.03.21.
10. Uma vez que as quantias em falta não foram pagas, a Exequente enviou nova carta, registada com AR ao Executado datada de 10.05.2021 – cfr. doc. 21 junto com o requerimento executivo cujo teor aqui se dá por reproduzido - a qual veio devolvida com a indicação "Não reclamado" em 20.05.21.
11. Os Executados não procederam ao pagamento das quantias em causa.
12. O imóvel em causa tem Certificado Energético.
Não foram considerados factos não provados.
O DIREITO
Dispõe o nº 1 do artigo 14.º-A do Novo Regime do Arrendamento Urbano [NRAU], aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, aditado pela Lei nº 31/2012, de 14 de agosto, que «[o] contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário».
Este preceito, conjugado com a alínea d) do n.º 1 do artigo 703.º do Código de Processo Civil consagra um título executivo complexo, integrado pelo contrato de arrendamento e pelo comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, com vista à execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário1.
Sumariou-se no acórdão da Relação de Coimbra de 26.02.20192: «Se, em execução para pagamento de quantia certa, tendo como título executivo composto o contrato de arrendamento urbano e o comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida (art.º 14.º-A do NRAU), o exequente vem formular pedido de indemnização agravada a que alude o art.º 1041.º, n.º 1, do CCiv., cabe-lhe alegar, no requerimento executivo, o modo de extinção do vínculo contratual, de molde a afastar a hipótese de resolução do contrato com base em falta de pagamento».
E foi justamente o que fez a exequente, podendo ler-se no requerimento executivo:
«5- (…), eis que começou a verificar-se falta de pagamentos de rendas e, quando pagas, eram sempre depositadas tardiamente, ou seja, após o dia 8 de cada mês a que diziam respeito, pelo que por cartas datadas de 07.06.2019 tentou a aqui Exequente advertir os Executados de tal situação, cartas essas que estes não receberam e as quais vieram devolvidas, com a indicação "Mudou-se", pese embora as mesmas tenham sido enviadas para as moradas constantes e convencionadas no âmbito do aludido contrato de arrendamento, para o que nunca foi comunicada qualquer alteração - Cfr. doc.s 4 a 11 que ora se juntam e se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos.
6 - Tal situação, quer por falta de pagamento das rendas, quer pelo atraso no pagamento das mesmas persistiu e no dia 21.04.2020 os Executados procederam à entrega do locado à ora Exequente.
7 -No entanto, ficaram em falta os seguintes pagamentos:
a) RENDAS DO ANO DE ... PAGAS APÓS O DIA 8 - Julho – 10.07.2017; Setembro – 11.09.2017; Outubro – 10.10.2017; Novembro – 22.11.2017; Dezembro – 22.12.2017 =O que se traduz num acréscimo de € 375,00 x 5 meses = € 1.875,00 (mil oitocentos e setenta e cinco euros);
b) RENDAS DO ANO DE 2018 PAGAS APÓS O DIA 8 - Janeiro – 09.01.2018; Fevereiro – 09.02.2018; Março – 09.03.2018; Abril – 16.04.2018; Maio – 22.05.2018; Junho - 15.06.2018; Julho – 20.07.2018; Agosto – 23.08.2018; Setembro – 14.09.2018; Outubro – 23.10.2018; Novembro – 23.11.2018; Dezembro – 28.12.2018 = O que se traduz num acréscimo de € 375,00 x 12 meses = € 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros);
c) RENDAS DO ANO DE 2019 PAGAS APÓS O DIA 8 - Janeiro – 28.01.2019; Fevereiro e Março – 19.03.2018; Abril – 03.05.2019; Maio – 12.06.2019; Junho - 19.08.2019; Julho – 23.09.2019; Agosto – 25.10.2019; Setembro – 25.11.2019; Outubro – 09.01.2020; Novembro – Em falta; Dezembro – Em falta; O que se traduz num acréscimo de € 379,50 x 12 meses = € 4.554,00 quatro mil quinhentos e cinquenta e quatro euros) ao que acrescem as rendas de Novembro e Dezembro no montante de € 1.518,00 (mil quinhentos e dezoito euros);
d) RENDAS DO ANO DE 2020 PAGAS APÓS O DIA 8 - Janeiro – Em falta; Fevereiro – Em falta; Março – Em falta = O que se traduz num acréscimo de € 379,50 x 3 meses = € 1.138,50 (mil cento e trinta e oito euros e cinquenta cêntimos) ao que acrescem as rendas de Janeiro, Fevereiro e Março no montante de € 2.277,00 (dois mil duzentos e setenta e sete euros); Totalizando o montante global por liquidar para com a exequente de 16.621,15€ (dezasseis mil seiscentos e vinte e um mil euros e quinze cêntimos).
7 - Apesar de interpelados, por diversas vezes, no sentido de procederem aos pagamentos das quantias em dívida, os ora executados desconsideraram por completo todas as interpelações.
8 - Tendo sido interpelados para os aludidos pagamentos, através de cartas registadas com AR datadas de 16.03.2021, as quais foram devolvidas com a indicação "Mudou-se" em 18.03.21 e 29.03.21 - Cfr. doc.s 12 a 20 que ora se juntam e se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos.
9 - Em virtude das referidas comunicações, os ora executados mantiveram em não proceder ao pagamento das quantias em falta e supra discriminadas.
10 -Assim, remeteu a aqui Exequente novas cartas, registadas com AR aos Executados datadas de 10.05.2021, as quais foram devolvidas com a indicação "Não reclamado" e "Mudou-se/Recusado na morada indicada" em 20.05.21 e 11.05.21 - Cfr. doc.s 21 a 29 que ora se juntam e se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos.
11 - Não obstante terem desocupado o locado, de pessoas e bens e procedido à entrega do mesmo em 21.04.2020, os executados não regularizaram os montantes em dívida referentes às rendas já vencidas e penalizações não pagas.»
E foi também isto que a exequente fez constar nas missivas enviadas aos executados em 07.06.20193 e 16.03.20214.
Ao invés do defendido pelo executado/recorrente, a factualidade apurada não permite de modo algum sustentar uma cessação do contrato por acordo das partes.
Com efeito, o que sucedeu foi que os executados procederam à entrega do locado à exequente no dia 21.04.20205, ou seja, nove dias antes do termo do contrato, o que não revela minimamente – bem pelo contrário - uma intenção mútua de extinguir a relação contratual e formar tacitamente um acordo de revogação do contrato6.
Não se mostra assim aplicável ao caso, o decidido no acórdão desta Relação de 12.05.20227, invocado pelo recorrente, de que «além da hipótese de resolução contratual por falta de pagamento da renda, o direito à indemnização agravada também não se mantém quando exista uma cessação por mútuo acordo entre locador e locatário, a não ser que o texto do acordo assim o preveja, (…).»
Ora, no caso, não só não existe qualquer acordo entre as partes, como também inexistem factos concludentes (facta concludentia) que apontem no sentido da cessação por mútuo acordo do contrato de arrendamento.
Invoca também o recorrente a falta de quitação, pelo que o Tribunal a quo «deveria ter reconhecido que o Executado, obrigado ao cumprimento pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento, não, assiste também o direito da Exequente à indemnização agravada (por falta de pagamento da renda no prazo legal), assim violando na sua aplicação e interpretação o disposto no Artigo 787.º Cod. Civil».
Mas não tem razão o recorrente.
No âmbito do contrato de locação, entre a obrigação de pagamento da renda, que impende sobre o inquilino [art. 1038.º, al. a), do CC] e a obrigação de quitação desse pagamento, que recai sobre o senhorio [art. 787.º, nº 1, do CC] não há correspetividade ou interdependência. A obrigação de pagamento de renda é a contrapartida pela cedência de gozo do locado [art. 1022.º do CCC]. Por isso, a falta de oportuna entrega do recibo de quitação não justifica a recusa de pagamento da renda, com base na exceção de não cumprimento do contrato8.
A não emissão de recibo pode justificar a recusa do pagamento de renda, mas com base na exceção prevista no nº 2 do artigo 787º do CC, enquanto modo de tutela da posição jurídica do devedor9.
Porém, o não pagamento das rendas pelo inquilino em face da omissão do recibo está necessariamente sujeito a determinados requisitos.
Como se sumariou no acórdão da Relação de Lisboa de 03.10.201310, «[o] não pagamento das rendas pelo inquilino, só poderá ser abrangido pela previsão do artigo 787º nºs 1 e 2 do Código Civil, caso aquele exija do senhorio a passagem de recibos e lhe comunique a recusa do pagamento da renda enquanto não for prestada tal quitação, isto independentemente da faculdade de consignação em depósito do montante das rendas».
Nenhum destes requisitos se mostra verificado no caso vertente, desde logo porque o executado nem sequer alegou ter exigido a entrega de qualquer recibo relativo a renda que tivesse pago e, ademais, não tinha a exequente de passar recibo de rendas não recebidas.
Relativamente ao alegado na conclusão 12ª, de que o Tribunal recorrido «devia ter verificado as Transferências realizadas no dia 8 de cada Mês cujo valor entrava na conta da Exequente dias depois», resta apenas dizer que face ao que se mostra provado no ponto 6 dos factos provados, que não foi objeto de impugnação pelo recorrido, o Tribunal a quo analisou o que tinha de analisar, sendo certo que era ao recorrente que cabia alegar e provar que as ditas transferências foram efetuadas no devido tempo.
Por conseguinte, o recurso improcede.
Sumário:
(…)
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente, sem prejuízo do apoio judiciário concedido.
*
Évora, 30 de janeiro de 2025
Manuel Bargado (relator)
Ricardo Miranda Peixoto
Francisco Xavier
(documento com assinaturas eletrónicas)
1. Cfr., inter alia, o acórdão desta Relação de 12.05.2022, proc. 693/21.5T8MMN.E1, in www.dgsi.pt.↩︎
2. Proc. 4798/17.9T8CBR-D.C1, in www.dgsi.pt.↩︎
3. Docs. 7 e 8 juntos com o requerimento executivo.↩︎
4. Docs. 12 e 16 juntos com o requerimento executivo.↩︎
5. Cfr. ponto 8 dos factos provados↩︎
6. No acórdão da Relação do Porto de 21.11.2024, proc. 359/23.1T8PVZ.P1, in www.dgsi.pt., perante factualidade substancialmente diversa da dos presentes autos, considerou-se a existência de atos concludentes da intenção mútua de extinguir a relação contratual, o que no caso em apreço, como se viu, não se afigura possível.↩︎
7. Proc. 693/21.5T8MMN.E1, in www.dgsi.pt.↩︎
8. Cfr. acórdão da Relação de Lisboa, de 12,07.2018, proc. 1296/16.1T8LRS.L1-6, in www.dgsi.pt.↩︎
9. Cfr. acórdão da Relação do Porto de 16-5-2023, proc. 2767/21.3T8STS.P1, in www.dgsi.pt.↩︎
10. Proc. 6836/11.0YYLSB-A.L1, in www.dgsi.pt.↩︎