Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 5662/22.5T8STB.E1 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
VENDA
PREJUÍZO SÉRIO
(Sumário do Relator)
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
I – Relatório
1. Distribuidora de (…), Lda., com sede na Rua Professor (…), n.º 1, freguesia de Benfica, Lisboa, instaurou contra (…) – Fundo de Investimento Imobiliário (…), com sede na Av. (…), n.º 10, 2º-Dto., Miraflores, Algés, acção especial de notificação para preferência.
Alegou, em resumo: ser arrendatária da fracção autónoma designada pela letra B do prédio urbano sito em (…) ou (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º (…), prédio composto por outras duas fracções autónomas (A e C), propriedade do Réu; o Réu comunicou-lhe a intenção de proceder “à venda conjunta e indissociável dos Imóveis [frações A, B e C] (…) a favor de (…) Portugal, Sociedade Unipessoal Lda.”, tendo a transação projetada o preço de € 14.250.000,00 + IVA”; posteriormente, informou-a do valor unitário de cada uma das fracções, vindo a Autora a comunicar ao Réu que exercia o seu direito de preferência, quanto à fração B, pelo preço determinado pelo Réu (€ 2.700.000,00 + IVA).
Concluiu pedindo, que: i) se reconheça o direito de preferência da Autora limitado à fração B; ii) se reconheça que as frações A, B e C, podem ser vendidas separadamente sem que disso resulte, para o Réu, um prejuízo apreciável; iii) se notifique o Réu nos termos do artigo 1028.º, n.º 2, do CPC para, em 20 dias, celebrar o contrato de compra e venda com a Autora, sob pena da aplicação da tramitação ulterior prevista no referido normativo.
O Réu contestou; excepcionou o erro na forma do processo, argumentou que a preferência teve por objecto a venda conjunta de todas as fracções que integram o imóvel, uma vez que a venda separada das fracções lhe causa prejuízo apreciável e defendeu que a demonstração do prejuízo apreciável, exigida ao vendedor da coisa juntamente com outras por um preço global, não tem aplicação nos arrendamentos comerciais e apenas se aplica aos arrendamentos habitacionais.
Concluiu pela tramitação dos autos na forma de processo comum e, em qualquer caso, pela improcedência da acção.
2. Foi proferido despacho que conheceu da questão do erro na forma do processo julgando-a improcedente, afirmou, no mais, a validade e regularidade da instância, identificou o objeto do litígio e enunciou os temas da prova.
Teve lugar a audiência final e depois foi proferida sentença, assim, concluída a final:
“Julgo a acção procedente, por provada e, em consequência decido:
I - Reconhecer o direito de preferência da Autora limitado à compra da fracção B do prédio urbano sito em (…) ou (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º (…), e inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o artigo matricial (…);
II – Julgar improcedente a oposição deduzida pelo Réu e, em consequência, declarar que inexiste prejuízo apreciável na venda separada das fracções A, B e C do descrito prédio.
III – Condenar o Réu no cumprimento do disposto no artigo 1029.º, n.º 3 (2.ª parte), do Código de Processo Civil, devendo celebrar com a Autora o negócio de compra e venda da fracção B no prazo de 20 dias a contar do trânsito em julgado desta sentença.
3. O Réu recorre da sentença, motiva o recurso e conclui:
A) O facto indicado na alínea a) da lista de factos não provados foi incorretamente julgado pelo Tribunal a quo, o que resulta dos meios de prova juntos aos autos (avaliação das frações do prédio – Documentos n.º 4 e n.º 5 juntos com a Contestação; proposta de compra do imóvel no seu conjunto – Documento n.º 1 junto com a Contestação; e depoimento das testemunhas em audiência, descrito e confirmado na sentença recorrida), requerendo-se, assim e nestes termos, que o Tribunal ad quem revogue o julgamento efetuado pelo Tribunal a quo e, em sua substituição, julgue provado que “o valor do imóvel no seu conjunto é superior à soma do valor de cada uma das frações”.
B) O facto indicado na alínea b) da lista de factos não provados foi incorretamente julgado pelo Tribunal a quo, o que resulta, necessariamente, de outros factos julgados provados requerendo-se, assim e nestes termos, que o Tribunal ad quem julgue provado que “A venda isolada da fração B leva à perda de valor ou desvalorização das restantes duas frações, designadamente da fração C que se encontra devoluta”.
C) O facto indicado na alínea c) da lista de factos não provados foi incorretamente julgado pelo Tribunal a quo, o que resulta dos meios de prova juntos aos autos (contratos celebrados com diversas empresas de mediação imobiliária para venda do imóvel, sem sucesso, e prova testemunhal, reconhecida na sentença recorrida, que confirma que desde o final da pandemia se registou um forte incremento em imobiliário de logística), requerendo-se, assim e nestes termos, que o Tribunal ad quem julgue provado que “a perda do negócio projetado realizar com a empresa (…) faz prever ou perspetivar dificuldade na venda integral do imóvel nos próximos anos”.
D) A prova de que o terceiro potencial adquirente não adquirirá as frações do prédio do Réu, Recorrente, senão em conjunto, isto é, incluindo a fração B de que a Autora Recorrida, é arrendatária comercial, frustrando-se, assim, o negócio projetado, é suficiente para se concluir pela existência de prejuízo apreciável decorrente do exercício do direito de preferência limitado à fração B.
E) É suficiente invocar e provar que o comprador não adquirirá a coisa objeto da preferência sem proceder à compra das demais coisas projetadas vender em conjunto para que se possa concluir pela existência de um prejuízo apreciável, caso a preferência venha a ser exercida apenas sobre a coisa sobre que incide o respetivo direito.
F) O imóvel do Réu, Recorrente, vale mais no seu conjunto do que fracionado, isto é, o todo vale mais do que a soma das partes, pelo que a perda do negócio projetado pelo exercício do direito de preferência da Autora, Recorrida, limitada à fração B de que é arrendatária, constitui um prejuízo apreciável para o Réu, Recorrente.
G) A diferença entre o valor da proposta apresentada ao Réu, Recorrente, e o valor da soma das avaliações de cada uma das frações constitui um valor apreciável que se transformará num prejuízo apreciável caso a Autora, Recorrida, possa exercer o seu direito de preferência apenas em relação à fração de que é arrendatária, ao invés da preferência pelo conjunto das frações que compõem o imóvel do Réu, Recorrente.
H) Os factos, provados, de o Réu, Recorrente, ser um fundo imobiliário que entrará em liquidação em 18 de junho de 2025 e de, em cumprimento da estratégia de desinvestimento, ter colocado os seus ativos, incluindo o imóvel dos autos, no mercado para alienação que se verá frustrada no imediato pelo exercício de direito de preferência limitado à fração B do imóvel dos autos, quando o mesmo poderia ser alienado na sua totalidade de imediato, constitui igualmente um prejuízo apreciável.
I) A circunstância de o Réu, Recorrente, ter tentado arrendar a fração C desde, pelo menos, 2019, como reconhece o Tribunal a quo, e de não ter conseguido, mantendo-se a mesma devoluta e sem perspetiva de arrendamento a curto prazo, como também reconhece o Tribunal a quo, deveria ter sido valorado e permitido a conclusão de que a venda integral do imóvel, incluindo, assim, a referida fração C, seria mais proveitoso para o Réu, Recorrente, do que a venda isolada desta fração que não tem merecido qualquer interesse por parte de potenciais interessados.
J) Também por essa razão, o exercício do direito de preferência limitado à fração B por parte da Autora, Recorrida, mantendo as demais frações do prédio para venda, em particular a referida fração C, que se perspetiva se mantenha devoluta nos próximos tempos, com toda a incerteza sobre venda futura e em que condições, acarreta para o Réu, Recorrente, um prejuízo apreciável.
K) O Réu, Recorrente, demonstrou nos presentes autos o prejuízo apreciável decorrente da venda separada das frações do seu imóvel face à projetada venda conjunta.
Nestes termos, e nos demais de Direito aplicáveis que V. Exas. doutamente suprirão, deverá o presente recurso de apelação ser julgado procedente por provado e, em consequência, ser a sentença do Tribunal a quo revogada, com todas as legais consequências.”
Respondeu a Autora por forma a defender a confirmação da sentença recorrida e requereu a ampliação do âmbito do recurso, segundo as seguintes conclusões:
“(…)
40.ª O Tribunal a quo julgou incorretamente os factos dados como provados sob os n.ºs 21 e 29, tendo em consideração o teor da prova documental junta aos autos pelo próprio Recorrente sob os documentos n.ºs 1, 2 e 3, com a contestação.
41.ª Compulsada a referida prova, verifica-se que a proposta da (…) estava ainda dependente de um despacho/comunicação formal (doc. 1 junto com a contestação), o qual não foi junto aos autos, nem foi apresentada qualquer testemunha que representasse a (…) que tenha confirmado a aludida proposta.
42.ª No documento 2 (junto com a contestação), elaborado pela sociedade gestora do Recorrente, está afirmado que a (…) informou o Recorrente que “a operação de compra ainda carece de aprovação do acionista”.
43.ª Assim, dos docs. 1 e 2 resulta, sem margem para dúvida, que a alegada proposta da (…) não era uma proposta final e definitiva.
44.ª Do documento 3 (junto com a contestação), junto para prova da alegada desistência do negócio por parte da (…), consta que a mesma mantém o interesse na aquisição do imóvel como um todo desde que “as questões de gestão interna do Fundo” (para além do processo de aquisição em discussão com a Recorrida) sejam ultrapassadas.
45.ª Do teor do referido documento decorre que havia outras questões relativas à gestão interna do Recorrente, que até serem resolvidas, obstariam à realização do negócio.
46.ª Deste modo, face à prova documental junta pelo próprio Recorrente, à ausência do referido despacho/comunicação formal da (…) essencial para a conclusão da compra, bem como à ausência de qualquer prova testemunhal por parte desta entidade para saber do seu interesse real, deverá eliminar-se o facto provado sob o número 29, e o facto provado número 21 deverá passar a ter a seguinte redação:
21) No dia 25 de março, a (…) apresentou uma proposta de aquisição, a qual ficou dependente de despacho/comunicação formal.
47.ª O Tribunal a quo julgou incorretamente o facto dado como provado sob o n.º 23, tendo em consideração o teor da prova testemunhal produzida.
48.ª Todas as testemunhas apresentadas afirmaram que, efetivamente, a fração C se encontra devoluta. Todavia, não se apurou quais as razões que subjazem ao facto de essa fração estar devoluta, podendo tal situação resultar da vontade e/ou atuação do próprio Recorrente.
49.ª Deverá ser dado como provado que a procura de arrendatário para a fração C se encontra suspensa, como decorre expressamente do relatório de 30/09/2022 integrado na compilação dos property plans junta aos autos pelo próprio Recorrente (cfr. último relatório dessa compilação, datado de 30/09/2022), bem como da prova testemunhal indicada, a saber, das testemunhas … (sessão de 24/05/2023, a partir do minuto 00:03:50 e, a partir do minuto 00:06:50) e … (sessão de 24/05/2023, a partir do minuto 00:09:01).
50.ª Não tendo sido produzida qualquer prova idónea sobre as razões pelas quais a fração C se encontra devoluta, jamais poderia ter-se dado como provado que a mesma não tem perspetiva de arrendamento a curto prazo e daí poder extrair-se qualquer conclusão em benefício do Recorrente.
51.ª Verifica-se, agora, que a fração C terá sido objeto de arrendamento, com início em dezembro de 2023, pelo que sempre se imporá que o Tribunal ad quem proceda a uma alteração do teor do facto provado sob o n.º 23, refletindo este facto superveniente.
52.ª Em face do exposto, deverá o facto provado sob o número 23 passar a ter o seguinte teor:
23) A fração C encontra-se devoluta, encontrando-se suspenso o processo do seu arrendamento. A fração C foi objeto de arrendamento, o qual se iniciará em dezembro de 2023.
53.ª Alterando-se a matéria de facto nos termos peticionados, tais factos impedem o Tribunal ad quem de dar qualquer razão ao Recorrente no que respeita o seu argumento de que a contratualização da não redução do negócio constitui um prejuízo apreciável, pois não está demonstrado que o negócio apenas estivesse dependente da respetiva formalização.
54.ª Além disso, o argumento e fundamentos do Recorrente de que o prejuízo apreciável decorre da frustração de venda da fração C também ficam prejudicados irremediavelmente.
55.ª De acordo com o relatório de avaliação da (…) avaliadora (junto aos autos com o Requerimento da Autora de 10/01/2023), relativamente às frações A e C, resulta claramente que a venda em separado é objetivamente mais favorável para o Recorrente.
56.ª A (…) avaliadora atribuiu às frações A e C o valor de € 12.444.000,00 e € 2.260.700,00, respetivamente, pelo que só estas duas frações perfazem a quantia de € 14.704.700,00, quando o valor da venda conjunta projetada pelo Recorrente das três frações é de apenas € 14.250.000,00!
57.ª Assim, o valor da venda conjunta projetada pelo Recorrente é inferior em cerca de € 3.850.000,00 ao valor de mercado do imóvel que resulta da avaliação da (…).
58.ª Tendo em consideração a prova documental (relatório de avaliação da …) bem como as declarações das testemunhas (…) e (…), deverá o Tribunal considerar que a venda em separado é mais vantajosa para o Recorrente, mantendo como não provado o facto constante da alínea a) e adicionando aos factos provados um novo facto com a seguinte redação:
“31) O valor do imóvel no seu conjunto é inferior à soma do valor de cada uma das frações.”
Nestes termos e nos melhores de Direito que Vs. Exas. doutamente suprirão:
A. Deverá o Recurso ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se a Sentença recorrida, com todas as legais consequências.
Sem prescindir, e a título subsidiário,
B. Caso este Tribunal entenda alterar total ou parcialmente a matéria de facto e/ou acolher algum dos argumentos que fundamentam o Recurso, então, requer-se a alteração da matéria de facto nos termos peticionados, daí se extraindo as necessárias conclusões em termos de Direito”.
Admitido o recurso e observados os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II - Objeto do recurso
Considerando que o objeto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso (artigos 635.º, n.º 4 e 608.º, n.º 2 e 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), que nos recursos se apreciam questões e não razões ou argumentos e que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido, importa decidir:
- no recurso da Ré: (i) a impugnação da decisão de facto, (ii) se a prova de que o potencial comprador só compraria o prédio em conjunto, não o fazendo de outro modo, basta para se concluir pela existência de prejuízo apreciável, (iii) se a venda em separado das fracções do imóvel causa ao Réu um prejuízo apreciável.
- no recurso da Autora: (i) a impugnação da decisão de facto; (ii) procedendo a esta, as suas implicações na solução de direito.
III. Fundamentação
1. Factos
1.1. A decisão recorrida julgou assim os factos:
Provado:
1) A Autora é uma sociedade comercial cujo objeto consiste no comércio por grosso de livros, revistas e jornais.
2) O Réu é um fundo de investimento imobiliário fechado, registado na CMVM com o código (…), originariamente constituído em 17/05/2001, como (…) – Fundo de Investimento Imobiliário (…), tendo sido objeto de transformação em 18/06/2017.
3) O Réu é proprietário de três fracções autónomas, designadas pelas letras A, B e C, que compõem o prédio urbano sito em (…) ou (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º (…), e inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o artigo matricial (…).
4) No dia 1 de julho de 2008 Autora e Réu celebraram um contrato-promessa de arrendamento não habitacional da área total de 6.023 m2, correspondente à soma de 5.402 m2 de armazém e 621 m2 de escritórios.
5) No dia 01/03/2012, a Autora e o Réu – respetivamente inquilina e senhorio – celebraram um contrato de arrendamento não habitacional com prazo certo, relativamente à fracção autónoma designada pela letra B.
6) Nos termos da cláusula segunda do referido Contrato de Arrendamento, as partes acordaram o início de vigência do mesmo em 1 de janeiro de 2010 e termo em 31 de maio de 2013, sendo automaticamente renovado por períodos sucessivos de um ano.
7) Contrato esse que, em 11/04/2014, foi objeto de um primeiro aditamento, em que foi prorrogado o prazo inicial do Contrato de Arrendamento por dois anos.
8) Em 22/02/2021, foi realizado, entre as partes, um segundo aditamento ao mencionado contrato de arrendamento, nos termos do qual as partes acordaram prorrogar o prazo do contrato por um período adicional de 2 anos, passando o mesmo a ter, assim, o seu termo no dia 31 de maio de 2023, passando a ser automaticamente renovável por períodos de três anos, salvo oposição à renovação por uma das partes com uma antecedência mínima de 12 meses, ao invés de 180 dias.
9) No dia 30/03/2022, a sociedade comercial (…) Portugal, Unipessoal, Lda., na qualidade de procuradora do Réu, enviou à Autora uma carta onde constam, designadamente, os seguintes dizeres:[1]
“(…) … – Fundo de Investimento Imobiliário …, na qualidade de proprietário (o Vendedor) das fracções autónomas abaixo melhor identificadas e doravante designadas por Imóveis vem, pela presente, comunicar as V. Exas. a intenção do Vendedor de proceder à venda conjunta e indissociável dos Imóveis a favor de (…) Portugal, Sociedade Unipessoal, Lda., (a Compradora)
Imóveis:
Fracções autónomas designadas pelas letras A, B e C pertencentes ao prédio urbano sito em (…) ou (…)
(…)
No termos do disposto no artigo 1091.º do Código Civil, na actual redacção, gozam V. Exas., na qualidade de arrendatários da Fracção B supra identificada há mais de 2 (dois) anos, do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento da mesma. Para efeito do direito de preferência enquanto arrendatária da referida Fracção, nos termos e ao abrigo do artigo 416.º e no n.º 4 do artigo 1091.º do Código Civil, informamos das principais cláusulas do projecto de compra e venda (a “Transacção Projectada”):
1. Preço:
O preço global da Transacção Projectada é de € 14.250.000,00 + IVA (Renúncia à Isenção de IVA) (o Preço).
2. Condições de pagamento:
(…)
6. Demais Condições do Negócio:
Sendo o objecto da Transacção Projectada a totalidade das fracções de que o Vendedor é proprietário (fracções autónomas designadas pelas letras A, B e C) expressamos o entendimento do Vendedor de que existe prejuízo apreciável em caso de separação do objecto do negócio, nos termos do artigo 417.º do Código Civil, uma vez que a Transacção Projectada, ficaria sem efeito, sofrendo o vendedor, para além dos danos emergentes relativos aos custos incorridos, os lucros cessantes resultantes da não conclusão do negócio, especialmente tendo em consideração a inexistência de procura no mercado para a compra de fracções isoladas para fins não habitacionais (em contraposição à procura existente neste mercado específico para múltiplas fracções com oferta variada num mesmo edifício). Neste contexto, o exercício do direito de preferência parcial – relativo apenas à Fracção de que V. Exas. são arrendatários – representa um prejuízo sério para o vendedor, razão pela qual o direito de preferência de que V. Exas. são titulares deverá ser exercido sobre a totalidade das fracções de que o Vendedor é proprietário.
O prazo para exercício da preferência, nos termos antecedentes, é de 30 (trinta) dias (…)”.
10) Em resposta, a Autora, por carta datada de 19/04/2022, solicitou ao Réu que lhe fossem enviados determinados elementos que considerava necessários e essenciais sobre a transação projectada, designadamente: os preços atribuídos a cada uma das fracções; e, a demonstração da alegada existência de “prejuízo apreciável” em caso de venda separada.
11) Em resposta, a (…) respondeu por carta datada de 28/04/2022 e recebida em 29/04/2022, informando, designadamente: o preço atribuído a cada uma das frações: Fracção A € 9.485.000,00 + IVA; Fracção B € 2.700.000,00 + IVA; Fracção C 2.065.000,00 + IVA; reiterando que o vendedor apenas pretendia vender os imóveis em conjunto, uma vez que a venda em separado consubstanciaria um prejuízo importante e apreciável, na medida em que a projetada compra e venda ficaria sem efeito (pois o comprador perderia o interesse em prosseguir com a transação projetada face à desvalorização daí decorrente) e o valor global dos ativos depreciar-se-ia significativamente para o Fundo.
12) A Autora, através de carta datada de 27/05/2022, comunicou ao Réu, que exercia o seu direito de preferência, adquirindo a fracção B de que é arrendatária, pelo preço determinado pelo Réu, de € 2.700.000,00 + IVA, e nas demais condições definidas pelo vendedor relativamente às condições de pagamento e data da escritura.
13) A Autora enviou nova comunicação à (…), em 02/06/2022, reiterando o exercício do direito de preferência quanto à aquisição da fracção B e solicitando, ao abrigo do disposto no artigo 805.º, n.º 1, do Código Civil, que fosse informada sobre o dia e hora exatos e o Cartório Notarial em que seria outorgada a escritura pública de compra e venda da mencionada fracção B.
14) Em resposta, a (…) disse, através de comunicação datada de 07/06/2022, que nunca a Autora fora notificada para o exercício do direito de preferência na aquisição da fracção B, mas antes para a compra conjunta das três frações em causa, pelo que considerava que o direito de preferência não havia sido exercido.
15) Nessa sequência, a Autora, por carta datada de 15/06/2022, reiterou a sua intenção em adquirir, por força do exercício do seu direito legal de preferência, a mencionada fracção B, mais informando que, em face da sua comunicação de 02/06/2022, o vendedor estava já em mora, pelo que deveria proceder de imediato à marcação da escritura pública.
16) O Réu iniciou a sua atividade, enquanto Fundo de Investimento Imobiliário Fechado de Subscrição particular, em 18 de junho de 2017 e teve a sua duração inicial fixada em dois anos, suscetível de ser prorrogada por uma ou mais vezes por períodos não superiores ao período inicial.
17) Ao longo dos anos, tem vindo a ser prorrogado o prazo de duração do Réu, para possibilitar a execução de uma política de desinvestimento.
18) Em 18 de maio de 2022, a assembleia de participantes do Réu deliberou, uma vez mais, a prorrogação da sua duração por um período adicional de 2 (dois) anos, ou seja, até 18 de junho de 2025, data em que entrará em liquidação, caso os participantes não decidam prorrogar o seu prazo de duração.
19) Em cumprimento da estratégia de desinvestimento, o Réu colocou o referido imóvel, à semelhança dos demais activos por si detidos, no mercado para alienação.
20) No dia 25 de março de 2022 o Réu recebeu uma proposta de compra integral do imóvel, isto é, o conjunto de todas as suas três fracções, a qual foi apresentada pela empresa (…), pelo preço de € 14.250.000,00 acrescido de IVA.
21) No dia 29 de março de 2022, o Réu aceitou a referida proposta apresentada pela empresa (…), ficando, apenas, por formalizar a acordada alienação.
22) Desde o final da sua construção, em julho de 2008, e até ao arrendamento da fracção A pela empresa (…), que se iniciou em setembro de 2018, o Imóvel só teve um inquilino na fração B arrendado à Autora desde julho de 2008, com exceção de um arrendamento por dezasseis meses na fração C (entre maio de 2010 e agosto de 2011) e outro na fração A por um período de seis meses e meio (entre março de 2011 e setembro de 2011).
23) A fracção C encontra-se devoluta, sem perspectiva de arrendamento a curto prazo.
24) Por relatório datado de 14/04/2022, a avaliadora (…), estimou o valor total das fracções autónomas que integram o imóvel em € 12.982.000,00, correspondente à soma do valor de € 8.615.000,00 da fracção A, com o valor de € 2.481.000,00 da fracção B e com o valor de € 1.886.000,00 da fracção C.
25) Por relatório datado de 14/04/2022, a avaliadora (…) estimou o valor total das frações autónomas que integram o imóvel em € 13.049.000,00, correspondente à soma do valor de € 8.825.400,00 da fracção A, com o valor de € 2.418.300,00 da fracção B e com o valor de € 1.805.300,00 da fracção C.
26) O Réu, nos últimos dois anos, contratou diversas empresas de mediação imobiliária a operar em Portugal para que promovessem a venda integral do imóvel, sendo a proposta apresentada pela empresa (…) a única que recebeu em Janeiro de 2022.
27) Durante os anos de 2019, 2020, 2021 e 2022, as referidas empresas de mediação imobiliária enviaram informação comercial sobre o Imóvel do Réu a cerca de 40 entidades distintas, tendo todas elas se escusado a apresentar qualquer proposta de aquisição do imóvel, com exceção da empresa (…), S.L., que em julho de 2019 apresentou uma proposta de compra do imóvel, pelo preço de € 6.500.000,00, que foi liminarmente rejeitada em razão da diferença face ao valor de mercado do imóvel.
28) A estratégia de venda adoptada foi de venda conjunta das fracções, tendo sido desse modo que foi publicitado o imóvel e apresentado aos investidores institucionais.
29) Caso a fracção B seja adquirida pela Autora, a compradora (…) não prosseguirá com o negócio que celebrou com o Réu.
30) Após início da pandemia Covid-19, registou-se um forte incremento no investimento em imobiliário de industrial e logística.
Não provado:
a) O valor do imóvel no seu conjunto é superior à soma do valor de cada uma das suas fracções.
b) A venda isolada da fracção B leva à perda de valor ou desvalorização das restantes duas fracções, designadamente da fracção C que se encontra devoluta.
c) Perdendo o negócio com a (…), o Réu não conseguirá vender integralmente o imóvel nos próximos anos.
1.2. A impugnação da matéria de facto
Impugnação da Recorrente
1.2.1. Com fundamento nos documentos n.ºs 1 (email designado por proposta), 4 e 5 (relatórios de avaliação a que se reportam os pontos 24 e 25 dos factos provados) juntos com a contestação, nos documentos denominados “property plan” elaborados pela empresa CBRE, mediadora imobiliária, juntos por requerimento de 25-01-2023 e no depoimento da testemunha (…), considera a Recorrente que se prova o seguinte facto julgado não provado:
“O valor do imóvel no seu conjunto é superior à soma do valor de cada uma das suas fracções” [alínea a) dos factos não provados].
A decisão recorrida, depois de considerar que os depoimentos das testemunhas (…), (…) e (…) confirmaram a tese da Recorrente, na parte em que este defende que “a venda isolada das fracções poderá afectar o seu valor, em particular da C que ficaria dependente do seu arrendamento, e o facto do imóvel seu conjunto valer mais do que cada uma das suas fracções”, julgou não provado o facto impugnado por entender, em resumo, que: i) “a venda do imóvel sempre e só foi tentada em conjunto” não havendo razões objectivas para concluir “que a venda individual é difícil e diminui o valor do imóvel”; ii) “o imóvel nunca foi avaliado no seu conjunto” e os “depoimentos testemunhais (…) não são suficientes para que se possa concluir que o valor do imóvel no seu conjunto é superior à soma do valor de cada uma das fracções”.
Apreciando.
As partes juntaram aos autos relatórios de avaliação relativos ao valor (unitário) das fracções; dos relatórios juntos aos autos pela Recorrente dão conta os factos provados sob os números 24) e 25); a Recorrida, por sua vez, juntou aos autos (req. de 10-1-2023) um relatório de avaliação elaborado, em 31-10-2022, por (…) sociedade de avaliações, o qual atribuiu à fracção C (devoluta) o valor de mercado de € 2.260.700,00 e à fracção A o valor de mercado de € 12.444.000,00 [este relatório não teve por objecto a avaliação da fracção B]; nenhum destes relatórios teve por objecto a avaliação do imóvel como um todo e o valor que deles resulta para o imóvel [do dois primeiros que avaliaram as três fracções] é a mera soma aritmética dos valores atribuídos às fracções.
Os designados property plan (juntos pela Recorrente em 25/1/2023), elaborados pela sociedade (…), mediação imobiliária, são “estimativas de preço” [cfr. depoimento de (…), director de áreas transacionais na (…), (minutos 19:40-19:45)] e, de qualquer forma, o método de estimativa deles constantes – “Análise de preço de referência de venda. Método de capitalização: - Consiste no apuramento do valor das fracções mediante o quociente entre a renda anual potencial capitalizada com uma taxa de remuneração adequada ao nível do risco de investimento (yield), face às condições gerais do mercado imobiliário no momento da avaliação” – é idêntico ao usado nos relatórios de avaliação supra referidos, ou seja, estimam o valor das fracções (com base no seu rendimento potencial) e atribuem ao imóvel o valor que resulta da soma aritmética destas avaliações.
A proposta de compra da empresa … [ponto 20 dos factos provados] reporta-se, é certo, a uma preço global do imóvel [€ 14.250.000], mas não passa disto mesmo, isto é, de uma manifestação de vontade de adquirir o imóvel por um determinado preço (a ela tornaremos na análise da questão de direito) o que podendo concorrer (o preço da compra e venda) para a avaliação de um determinado imóvel, não constitui uma avaliação, são realidade diferentes e, assim, insuscetíveis de comparação.
O depoimento da testemunha (…) versou sobre as vantagens da venda conjunta das fracções, atento o perfil dos investidores potenciais interessados neste tipo de activos [grandes armazéns de logística], em comparação com a venda isolada das fracções, a qual reduz, segundo a testemunha, o leque de potenciais compradores, mas não se deteve, em concreto, sobre o valor do imóvel no seu conjunto.
Do que tudo resulta, haver sido produzida prova sobre o valor de mercado das fracções, isoladamente, mas inexistir nos autos qualquer prova (avaliação) do valor do imóvel no seu conjunto (enquanto unidade física e económica).
Não se demonstra, pois, um dos pressupostos – o valor do imóvel no seu conjunto – da comparação – “o valor do imóvel no seu conjunto é superior à soma do valor de cada uma das suas fracções” – que a matéria impugnada encerra, pelo que esta não se demonstra.
A prova produzida não impõe decisão diversa quanto à matéria da alínea a) dos factos não provados.
A impugnação, nesta parte, improcede.
1.2.2. Com fundamento no depoimento da testemunha (…) considera a Recorrente que se prova o seguinte facto julgado não provado:
“b) A venda isolada da fracção B leva à perda de valor ou desvalorização das restantes duas fracções, designadamente da fracção C que se encontra devoluta”.
A questão agora colocada constitui, se bem vemos, uma outra forma de colocar o problema anterior: é mais vantajoso vender o imóvel no seu conjunto, seja porque vendido em conjunto o imóvel tem mais valor [alínea a)], seja porque a venda isolada de uma fracção desvaloriza as restantes (o imóvel no seu conjunto) [alínea b)].
Relevam, pois, as considerações supra, o que resumido significa a inexistência de prova do valor do imóvel no seu conjunto obsta, por definição, a que se apreendam eventuais desvalorizações decorrentes da venda isolada das suas fracções; acresce que o depoimento da testemunha (…), apesar de toda a experiência e saber que demonstrou na área das transacções de grandes superfícies, não encerra nenhum contributo útil para a formação de uma opinião sobre esta matéria, isto é, dele não decorre qualquer indicação concreta do valor das fracções, de uma delas ou de todas em conjunto; pelo contrário, afirmou: “não estou devidamente habilitado para fazer avaliações” [minutos 17:40 a 17:45 do depoimento].
A prova produzida não impõe decisão diversa da decisão recorrida quanto a esta matéria.
A impugnação, nesta parte, improcede.
1.2.3. Com fundamento nos factos provados sob os pontos 19), 23), 26), 27) e 30) supra e nos “meios de prova que permitiram o seu julgamento”, a Recorrente impugna a matéria que consta na alínea c) dos factos não provados – “c) Perdendo o negócio com a (…) o Réu não conseguirá vender integralmente o imóvel nos próximos anos” – por forma a defender que se prova o seguinte:
“A perda do negócio projetado realizar com a empresa (…) faz prever ou perspetivar dificuldade na venda integral do imóvel nos próximos anos”.
A impugnação da matéria de facto está sujeita aos ónus mencionados no artigo 640.º do Código de Processo Civil (CPC), que, na parte que para os autos releva, dispõe:
“1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: (…)
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; (…)”.
No caso, a Recorrente não indica os concretos meios de prova que servem de fundamento à impugnação; considera que os factos provados que discrimina [pontos 19), 23), 26), 27) e 30)] e os meios de prova que justificaram a sua demonstração servem para julgar provado o concreto facto que impugna.
Ora, por menor rigor formal que se tenha na apreciação dos ónus da impugnação da matéria de facto, parece-nos que uma tal metodologia remissiva e, ademais genérica - toda a prova que fundamenta outras respostas encontradas para a decisão de facto -, não cumpre minimamente a obrigatoriedade de concretização dos meios de prova.
Assim, rejeita-se a impugnação quanto a esta matéria.
Impugnação da Recorrida (ampliação do âmbito do recurso)
1.2.4. Com fundamento nos documentos 1 a 3, juntos com a contestação, considera a Recorrida que deverá ser eliminada a matéria constante no ponto 29 do factos provados – “29) Caso a fracção B seja adquirida pela Autora, a compradora (…) não prosseguirá com o negócio que celebrou com o Réu” – e alterada a redacção do ponto 21) dos factos provados por forma a constar: 21) No dia 25 de março, a (…) apresentou uma proposta de aquisição, a qual ficou dependente de despacho / comunicação formal.
A decisão recorrida justificou as respostas: i) com a prova documental junta aos autos – a “proposta da (…), a decisão da Ré e comunicações”; ii) em relação aos factos 16 a 29, “em especial o depoimento da testemunha (…) – gestor do Réu – que vai ao encontro da prova documental existente nos autos (…). Por fim, referiu que o negócio com a (…) frustrou-se, por esta só ter interesse na compra do imóvel na sua totalidade”; iii) e quanto “à prova dos mesmos factos, mas em particular o factos 26 a 29”, no depoimento “da testemunha (…) – gestor da (…)” e da “testemunha (…) – da (…) mediação imobiliária que tem contrato de prestação de serviços com a (…)”.
Assim, a prova que fundamenta a impugnação (os documentos) corresponde parcialmente à prova que concorreu para as respostas (documentos e depoimentos inclusive confirmativos dos documentos) mas, por parcial, não a esgota.
Segundo o artigo 662.º, n.º 1, do CPC, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa, constituindo, aliás, ónus do impugnante, de acordo com o artigo 640.º, n.º 1, alínea b), especificar os concretos meios de prova que imponham sobre os pontos da matéria de facto impugnados decisão diversa da recorrida.
Não basta, pois, que os meios de prova que fundamentam a impugnação tornem possível a solução preconizada pelo impugnante, sendo necessário que a imponham.
Impor decisão diversa não é sinónimo, a nosso ver, de permitir decisão diversa, entendimento que resulta não só da interpretação literal ou linguística do preceito mas também da sua teleologia ou causa-função, uma vez que, já o escrevemos no Ac. desta Relação de 23/11/2017 (proc. n.º 7334/16.0T8STB.E1), “a impugnação da matéria de facto não visa derrogar o princípio da livre apreciação das provas pelo juiz, consagrado, entre outros, no artigo 607.º, n.º 5, CPC e, assim, a (re)apreciação da prova na 2ª instância, deve conciliar-se com este princípio, o que significa que a impugnação da matéria de facto não se basta com a simples evocação de uma convicção probatória formada pelo impugnante que divirja da ajuizada em 1ª instância, é necessário a especificação de concretos meios probatórios que imponham decisão diversa da decisão recorrida (artigo 640.º, n.º 1, alínea b), do CPC), o que não se verifica quando o fundamento da impugnação consiste numa avaliação diferente da prova produzida a propósito do facto impugnado”.
No caso dos autos, a divergência centra-se na valoração da prova, ou seja, a Recorrida visa a substituição da convicção de julgador pela convicção que ela própria adquiriu por via da leitura e interpretação dos documentos 1 a 3 juntos com a contestação - “proposta da (…), decisão da Ré e comunicações”; não se questionando a liberdade da Recorrida formar uma convicção própria sobre a prova e até de seccionar esta por forma a reter aquela que melhor se ajusta à defesa dos seus interesses, há-de concordar-se, que uma tal convicção, em si, é irrelevante para impor a alteração que preconiza, uma vez que a convicção não é prova produzida, mas tão só uma das suas possíveis leituras.
Depois, a prova que fundamenta a impugnação corresponde parcialmente à prova que concorreu para as respostas impugnadas mas não a esgota; assim, e admitindo por mera necessidade de raciocínio, o que nos basta, que dos documentos que fundamentam a impugnação resulta, como possível, a solução que a Recorrida preconiza, não a impõe, precisamente porque as respostas tiveram uma motivação mais abrangente que, na parte não questionada, permanece incólume.
Acresce, de qualquer modo, que as declaração negocial constante da designada “proposta” que constitui o documento n.º 1, junto com a contestação – “Nesse sentido, e, tendo por base a informação também recolhida e conhecida pelo vendedor relativamente ao estado de conservação do imóvel, temos a apresentar uma proposta revista no valor de € 14.250.000,00” – aliás, contextualizada e corroborada pelo depoimento da testemunha … (gestor do Recorrente), justifica a resposta encontrada para o ponto 21 dos factos provados e que a respeito do ponto 29 dos factos provados, a impugnação é omissa quanto aos concretos meios de prova que impõem a decisão (eliminação) que preconiza.
A prova produzida não impõe decisão diversa da recorrida quanto aos pontos 21) e 29) dos factos provados.
A impugnação, nesta parte, improcede.
1.2.5. Com fundamento no documento junto aos autos com as alegações de recurso e nos depoimentos das testemunhas (…) e (…), a Recorrida impugna o ponto 23 dos factos provados – “23) A fracção C encontra-se devoluta, sem perspectiva de arrendamento a curto prazo” – considerando que se prova o seguinte:
23) A fração C encontra-se devoluta, encontrando-se suspenso o processo do seu arrendamento. A fração C foi objeto de arrendamento, o qual se iniciará em dezembro de 2023.
A redacção proposta parece-nos ambígua; a fracção não pode, a um mesmo tempo, estar devoluta e arrendada ou estar suspenso o arrendamento e ter sido arrendada; dizendo uma coisa e o seu contrário, a referida redação não releva para – ao invés, embaraça - a solução de direito.
Por irrelevante para a solução de direito, a impugnação improcede.
1.2.6. Com fundamento no relatório de avaliação da (…) avaliadora, junto aos por requerimento de 10/1/2023 – supra referido em 1.2.1. – e nos depoimentos das testemunhas (…) e (…), pretende a Recorrida que se adite aos factos provados o seguinte: “O valor do imóvel no seu conjunto é inferior à soma do valor de cada uma das frações”.
Pretensão que coloca dificuldades similares às equacionadas no ponto 1.2.1. supra, ou seja, por opção das partes – que poderiam ter requerido a realização de prova pericial ou obtido avaliação do imóvel no seu conjunto e não o fizerem – foi produzida prova sobre o valor de mercado de cada uma fracções, isoladamente [no caso do relatório de avaliação em que se apoia a impugnação foram (apenas) avaliadas as fracções A e C, conforme referido supra em 1.2.1.], mas o imóvel como um todo não foi avaliado.
Ora, a afirmação que a matéria a aditar encerra – “o valor do imóvel no seu conjunto é inferior à soma do valor de cada uma das frações” – supõe a demonstração de dois pressupostos: “i) o valor do imóvel no seu conjunto, ii) a soma do valor de cada uma das frações”.
A prova produzida dá a conhecer este último e é omissa quanto ao primeiro; em resultado, o facto (complexo, dir-se-á) não se prova.
A prova produzida não impõe o aditamento aos factos provados preconizado pela Recorrida.
A impugnação improcede.
Improcedendo as impugnações da decisão de facto, resta analisar as demais questões colocadas no recurso da Autora à luz dos factos provados em 1ª instância.
2. Direito
A decisão recorrida depois de considerar que a Recorrente não provou, como lhe incumbia, o prejuízo apreciável com a venda isolada da fracção autónoma, designada pela letra B, do prédio urbano sito em (…) ou (…), em confronto com a venda conjunta de todas as fracções que integram o imóvel (A, B e C), reconheceu à Recorrida o direito de preferência limitado à compra da fracção B.
A Recorrente não converge com a decisão por duas ordens de razões: i) a prova de que o potencial comprador só compraria o prédio em conjunto, não o fazendo de outro modo, basta para se concluir pela existência de prejuízo apreciável e paralisar o exercício do direito de preferência limitado do direito [cls. D) e E)]; ii) o prejuízo apreciável mostra-se, no caso, demonstrado, porquanto o imóvel vale mais no seu conjunto do que fracionado [cls. F)], o valor da proposta de compra é superior ao valor da soma das avaliações de cada uma das frações [cls. G], a frustração da venda colide com a estratégia de desinvestimento do Recorrente com vista à sua liquidação em 18 de junho de 2025 [cls. H], a venda da fracção C, devoluta por falta de interessados em arrendá-la, é mais fácil em conjunto com as demais fracções [cls. I) e J)].
Segundo o artigo 417.º, n.º 1, do CC, “se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável”.
A preferência (convencional) é acordada para a hipótese de venda de determinada coisa (artigo 414.º do CC) e vendida esta juntamente com outra ou outras, por um preço global, o preferente pode exercer o direito sobre a totalidade do negócio; trata-se, porém de um direito e não de uma obrigação, ou seja, mesmo na venda da coisa objeto do pacto juntamente com outras, o preferente mantém o direito de preferir nela pagando o preço que proporcionalmente lhe for atribuído, salvo se o obrigado demonstrar que a separação lhe causa prejuízo apreciável.
O prejuízo apreciável aqui em vista não é, a nosso ver, o que, para a coisa ou coisas, resulta da separação, mas o que resulta, da separação, para a economia do negócio. E isto porque “estipulado o pacto de preferência em relação a uma coisa, que o obrigado pretende alienar juntamente com outra ou outras, é de supor que ela possa ser alienada separadamente”[2], ou seja, é de admitir que a venda da coisa separada das demais, para além de legalmente possível, se haja de fazer sem detrimento de qualquer delas.
Pressuposta a separabilidade da coisa, o prejuízo apreciável suscetível de conceder ao obrigado o direito de opor ao preferente o exercício do direito sobre a globalidade do negócio há-de resultar dos interesses expressos no próprio negócio.
A “preferência real confere, ao preferente, um aproveitamento da coisa que se traduz em poder exigir que, a tanto por tanto, um negócio acordado com terceiro seja preferencialmente concluído com ele.”[3]
Esta ideia de tanto por tanto, ou seja, de igualdade de condições que limita a liberdade de disposição dos bens de que se é proprietário, na dimensão da escolha do comprador, é estruturante do direito de preferência; se o preferente não acompanhar as condições oferecidas por um outro contraente, não se duvidará que o obrigado à preferência readquire total liberdade para, nas mesmas condições, alienar o bem ao terceiro interessado.
A possibilidade que a lei confere ao obrigado à preferência de se opor à separação das coisas se daí lhe resultar prejuízo apreciável é uma manifestação deste princípio; exige-se que o preferente acompanhe as condições oferecidas pelo terceiro interessado. Envolvendo a separação das coisas, vendidas em conjunto, prejuízo apreciável para os interesses do obrigado, pode este opor-se à separação delas e o preferente terá que exercer o seu direito em relação a todas elas, tal como o projeta fazer o terceiro interessado.
Assim, Antunes Varela: “o obrigado pode, contudo, opor-se à separação das coisas, se ela envolver um prejuízo apreciável dos seus interesses; nesse caso, o titular da preferência terá que exercer o seu direito, se não o quiser perder, relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global que houver sido fixado.”[4]
Os interesses do obrigado à preferência constituem a pedra de toque para determinação do prejuízo apreciável relevante para efeitos da sua vinculação à venda separada da coisa e se, por via da separação, resultarem consideravelmente preteridos, o obrigado à preferência recupera a liberdade da escolha do comprador na alienação dos bens de que é proprietário, por falência da igualdade de condições – tanto por tanto – estruturante do direito de preferência.
Este regime é aplicável às preferências legais e, entre elas, à preferência conferida aos arrendatários na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo das especificidades próprias do arrendamento para fins habitacionais [alínea a) do n.º 1 e n.º 5 do 1091.º do Código Civil].
Feitas esta considerações, de índole geral e sem olvidar os fins não habitacionais do arrendamento causal da preferência [pontos 4) e 5) dos factos provados], vejamos as questões colocadas no recurso.
2.1. Se a prova de que o potencial comprador só compraria o prédio em conjunto, não o fazendo de outro modo, basta para se concluir pela existência de prejuízo apreciável
Considera a Recorrente que o prejuízo apreciável se realiza com a prova de que o potencial comprador só compraria o prédio em conjunto, não o fazendo de outro modo [cls. D) e E)] e feita esta demonstração, como no caso veio a ocorrer [ponto 29) dos factos provados], demonstrado fica o prejuízo apreciável com a venda separada das fracções.
Remetidos estamos, pois, para a densificação do conceito prejuízo apreciável (artigo 417.º, n.º 1, última parte, do CC), conceito indeterminado, “parte movediça” do ordenamento jurídico, que se justifica “(…) ou para permitir a adaptação da norma à complexidade da matéria a regular, às particularidades do caso (…) ou para facultar uma espécie de osmose entre as máximas ético-sociais e o Direito (…) o Direito (…) ou, enfim, para permitir uma «individualização» da solução (…)”[5], mas sempre carecerá de “concretização (…) por forma mediatizada, ou seja, pelo recurso a subprincípios e valorações (…) já dotados de conteúdo factual-descritivo.”[6]
É o caminho que nos propomos percorrer.
Os números 1, alínea a) e 5 a 7 do artigo 1091.º do Código Civil (na redacção da Lei n.º 64/2018, de 29/10) estabelecem o seguinte:
“1 - O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes; (…)
5 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, sem prejuízo das especificidades, em caso de arrendamento para fins habitacionais, previstas nos números seguintes.
6 - No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417.º, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.
7 - Quando seja aplicável o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 417.º, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo. (…)”.
À preferência legal do arrendatário aplica-se, com as necessárias adaptações, a disciplina dos artigos 416.º a 418.º, do Código Civil, relativa às preferências convencionais e o regime da acção de preferência prevista no artigo 1410.º do mesmo Código, sem prejuízo das especificidades previstas para o arrendamento com fins habitacionais.
Entre estas especificidades contam-se a que regem a actuação do obrigado à preferência quando, em caso de venda da coisa juntamente com outras, por um preço global, exija que a preferência abranja o conjunto das coisas vendidas, situação em que a comunicação para o exercício da preferência deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo [n.º 7].
Deste regime retira-se, com relevo para os autos, se bem vemos, um efeito e um elemento interpretativo; o efeito: em caso de exercício de preferência por arrendatário não habitacional aplica-se, com as necessárias adaptações, mas sem especificidades, a disciplina prevista nos referidos artigos 416.º a 418.º; o elemento interpretativo: na preferência do arrendatário para fins não habitacionais, a mera contratualização da não redução do negócio constitui fundamento do prejuízo apreciável previsto na última parte do artigo 417.º, n.º 1, do Código Civil (a especificidade exige, por definição, uma regra geral com sentido distinto, isto é, se o legislador não admitisse, em regra, que a mera contratualização da não redução do negócio, comporta um prejuízo sério para o obrigado à preferência na venda da coisa juntamente com outras, a especificidade prevista para os arrendamentos habitacionais seria escusada e não passaria de letra morta).
A mera contratualização da não redução do negócio comporta, na valoração implícita da lei, um prejuízo sério que o obrigado à preferência, no arrendamento não habitacional, pode invocar para obstar à separação da coisa na venda juntamente com outras por um preço global.
Assim, Agostinho Cardoso Guedes ao ensinar que o prejuízo apreciável previsto no artigo 417.º, n.º 1, do Código Civil pode resultar de várias situações: “primeiro, a separação das coisas causa dano material a alguma delas; segundo, cada coisa vale mais em conjunto com as outras do que valeria individualmente; terceiro, o exercício do direito de preferência apenas em relação a coisa sujeita à preferência impedirá a alienação das restantes coisas ao terceiro.”[7]
Salvo o caso dos arrendamentos com fins habitacionais, o obrigado à preferência tem o direito de – é-lhe lícito – exigir que a preferência incida sobre a totalidade das coisas objecto do negócio projectado se a venda em separado da coisa (objecto originário da preferência) impedir a concretização do negócio.
E embora se imponha “sempre uma sindicância, no sentido de se verificar se os valores prosseguidos pela lei estão a ser concretizados no terreno ou se há abuso de direito (…)”[8], à parte disto, demonstrando o obrigado à preferência, em arrendamento para fins não habitacionais, que o potencial comprador só compraria o prédio em conjunto, não o fazendo de outro modo, demonstra o prejuízo apreciável previsto no artigo 417.º, n.º 1, do Código Civil.
No caso, prova-se que a (…) propôs à Recorrente a compra integral do imóvel, isto é, do conjunto das três fracções que o integram, pelo preço de € 14.250.000,00 acrescido de IVA (ponto 20 dos factos provados) e que o negócio se frustrará caso a fracção B seja adquirida pela Autora (ponto 29 dos factos provados); prova-se ainda que a Recorrente deu conhecimento à Recorrida do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato, informando-a de que o direito de preferência deveria ser exercido sobre os imóveis no conjunto, e que, após outras missivas entre ambas havidas, a Recorrida comunicou à Recorrente, exercer o direito de preferência relativamente à fracção B de que é arrendatária [pontos 9 a 12 dos factos provados].
Daqui duas ilações relevantes: i) o negócio proposto pela (…) frustrar-se-á em caso de venda separada das fracções; ii) a Recorrida não pretende exercer o direito de preferência na venda dos imóveis em conjunto.
Caraterizado se mostra o prejuízo apreciável para a Recorrente com a frustração do negócio com a (…), assistindo-lhe o direito de exigir que a preferência abranja todas as fracções, negócio que a Recorrida não pretende realizar.
Acresce, que no concreto caso dos autos, a Recorrente demonstrou razões fundadas para celebrar o negócio (venda conjunta) proposto pela (…); no âmbito da politica de desinvestimento, decorrente do seu procedimento de liquidação, colocou à venda vários activos, entre eles o imóvel a que os autos se reportam, contratou diversas empresas de mediação mobiliária as quais, entre 2019 e 2022, enviaram informação comercial sobre o imóvel (conjunto das fracções) a cerca de 40 entidades distintas, com sucesso relativo, uma vez que, para além da proposta da (…), apenas havia recebido uma outra, em Julho de 2019 pelo preço de € 6.500.000,00; o preço oferecido pela … [€ 14.250.000,00] é significativamente superior à soma das avaliações das fracções [€ 12.982.000,00 e € 13.049.000,00] que tiveram lugar em momento posterior à proposta da … [pontos 16 a 20 e 24 a 28 dos factos provados].
As particularidades do caso concreto, em especial a falta de interessados no negócio ao longo dos anos de 2019 a 2021 e a potencial venda agora (2022) por valor significativamente superior à soma dos valores de mercado atribuídos às fracções (cerca de € 1.200.000,00, relativamente à melhor avaliação) revela, a nosso ver, que a Recorrente, abrindo mão do negócio proposto pela (…), suportará um prejuízo apreciável e, assim, que lhe é lícito opor-se à venda separada das fracções, ao invés do pretendido pela Recorrida.
Solução que observa, a nosso ver, a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça expressa no acórdão de 20/06/2013, citado pela decisão recorrida, não só porque como no aresto se afirma “a determinação do prejuízo apreciável para o obrigado à preferência, terá de ser analisado caso a caso, ou seja, tal prejuízo deverá ser avaliado no caso concreto por parte do juiz, sob pena de a parte final do n.º 1 do artigo 417.º relacionada com a proteção dispensada ao sujeito passivo (…) perder grande parte do seu efeito útil”[9], mas sobretudo porque as particularidades do caso do autos se distanciam claramente daquele que aí foi julgado.
Em conclusão, salvo o exercício disfuncional do direito que, no caso, não se configura, vendida a coisa, objeto de preferência legal decorrente de arrendamento não habitacional, juntamente com outras por um preço global, constitui prejuízo apreciável para efeitos do exercício da preferência da coisa em separado, a demonstração pelo obrigado que deixaria de realizar o negócio (da globalidade).[10]
Havendo sido outro o entendimento da decisão recorrida, resta revogá-la e julgar a acção improcedente.
Procede o recurso.
3. Custas
Vencida no recurso, incumbe à Recorrida o pagamento das custas (artigo 527.º, n.º 1, do CPC).
Sumário (artigo 663.º, n.º 7, do CPC): (…)
IV. Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, na procedência do recurso, em revogar a sentença recorrida e em julgar improcedente a acção.
Custas pela Recorrida.
Évora, 10-10-2024
Francisco Matos
Vítor Sequinho dos Santos
José Manuel Tomé de Carvalho
__________________________________________________
[1] Suprimiu-se aqui a “imagem” do documento que consta na origem por se considerar incorrecta, apesar de eventualmente mais expedita ou cómoda, a reprodução de provas documentais na discriminação dos factos provados, atenta a estrutura da sentença prevista nos números 3 e 4 do artigo 607.º do CPC, de acordo com a qual o juiz discrimina os factos que considera provados e não provados os quais não se confundem – não devem confundir-se – com os meios de prova destinados à sua demonstração.
[2] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, vol. I, 4ª ed., pág. 393.
[3] Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, II Direito das Obrigações, Tomo II, 2010, pág. 483.
[4] Das Obrigações em geral, 3ª ed., vol. 1º, pág. 284.
[5] João Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, págs. 113-114.
[6] Ibidem, pág. 308.
[7] António Agostinho Cardoso da Conceição, O exercício do direito de preferência, pág. 567, cit. pela decisão recorrida.
[8] Menezes Cordeiro, Ob. cit., pág. 506.
[9] Ac. STJ de 20/06/2013 (proc. n.º 1043/10.1TVLSB.L1.S1), disponível em www.dgsi.pt
[10] Neste sentido o Ac. desta Relação de 12-06-2019 (proc. n.º 45/17.1T8MRA.E1), em que serviu de Relator o ora relator e de 1º Adjunto o agora 2º Adjunto, disponível em www.dgsi.pt