Évora
| 357/21.0T8SSB.E1 |  |
LOCATÁRIO
LOCAÇÃO
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
VALOR DA CAUSA
1. Sendo o valor da ação inferior a metade da alçada da Relação, já que não excede €15.000,00, ao juiz compete definir os trâmites processuais que devem ser seguidos, tendo em conta “a natureza e a complexidade da ação e a necessidade e adequação dos atos ao seu julgamento”, podendo optar entre uma tramitação similar à definida para o processo comum ou avançar diretamente para a audiência final, nos termos da al. g) do citado artigo, consoante a natureza do processo e a sua complexidade.
2. Para que o locatário tenha direito a exigir as consequências decorrentes do alegado incumprimento contratual por parte do locador terá de estar demonstrado que a coisa locada apresentava vício que lhe não permitia realizar cabalmente o fim a que foi destinada, ou carecia de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, só relevando como incumprimento se estiver demonstrado que é de imputar ao locador alguma conduta indevida, e que comunicado eficazmente o defeito e exigida a sua reparação o locador não resolveu o problema.
(Sumário elaborado pela relatora)
Processo n.º 357/21.0T8SSB.E1
Acordam no Tribunal da Relação de Évora,
I. RELATÓRIO:
AA e BB intentou a presente ação de processo comum, contra CC, pedindo a condenação do Réu a pagar-lhe a quantia total de € 9 143,50 (nove mil cento e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos), a título de pagamento das rendas vencidas e ainda dos juros de mora legal à taxa de 4 % (quatro por cento), que computou em €743,50 (setecentos e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos), acrescidos dos que se venham a vencer, até ao momento do integral e efetivo.
O Réu foi citado e deduziu contestação, pedindo a sua absolvição do pedido e deduzindo reconvenção pelo valor de 5.560,50 euros.
O Autor veio exercer o contraditório através de réplica.
Admitida a reconvenção, fixado o valor da ação em 14.704,00 euros, saneado o processo, proferido despacho a que alude o disposto no artigo 593.º, n.º 1 e n.º 2 al. d) do CPC, sem reclamações.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
”Pelo exposto, julgo a presente ação improcedente absolvendo o Réu, CC, do pedido; e julgo a reconvenção parcialmente procedente, condenando o Reconvindo, AA e BB, a devolver ao Reconvinte, CC, a quantia de 1.400,00 euros correspondente à caução do referido contrato de arrendamento, acrescidos dos juros de mora legais civis, a 4% ano, contados desde a data da notificação da reconvenção até efetivo e integral pagamento.
Custas a cargo da ação a cargo do Autor e custas da reconvenção a cargo das Partes na proporção do decaimento.
O valor da ação (incluído o valor da reconvenção): €14.704,00.
Registe e notifique.”
*
Inconformado o Autor interpôs recurso de apelação da sentença final, formulando, após despacho de aperfeiçoamento, as seguintes:
CONCLUSÕES
a) A Sentença Recorrida determina a “presente ação improcedente absolvendo o Réu, CC, do pedido; e julgou a reconvenção parcialmente procedente, condenando o Reconvindo, AA e BB, a devolver ao Reconvinte, CC, a quantia de 1.400,00 euros correspondente à caução do referido contrato de arrendamento, acrescidos dos juros de mora legais civis, a 4% ano, contados desde a data da notificação da reconvenção até efetivo e integral pagamento. Custas a cargo da ação a cargo do Autor e custas da reconvenção a cargo das Partes na proporção do decaimento.
b) O Recorrente discorda da decisão, por entender que nela existiu um flagrante erro de julgamento e uma errónea interpretação e aplicação do direito nomeadamente dos artigos 1031.º, 1032.º, 1033.º a) e d) 1038 alínea h), 1074.º, 1083.º, 1084.º, 805.º todos do Código Civil (doravante CC), artigo 9.º da NRAU, o artigo 596.º, 373.º do CPC
c) Verificando-se uma errónea análise da prova produzida, bem como das consequências jurídicas decorrentes da mesma. Tendo o Tribunal a quo desconsiderado factos essenciais para o bom julgamento da causa.
d) O despacho saneador foi omisso quanto à definição do Objeto do Litigio e a enumeração dos temas de prova nos termos do n.º 1 do artigo 596.º do CPC.
e) A indicação dos temas de prova não é um acto inócuo e desprovido de utilidade. No entanto, o novo CPC adoptou uma solução que passa, já não pela concretização de factos, mas por uma indicação genérica e eventualmente conclusiva da matéria controvertida sobre a qual há-de incidir a instrução da causa, que apenas deve ser balizada pelos limites que decorrem da causa de pedir e das excepções invocadas. Cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto no processo 8994/19.6T8VNG.P1.
f) Nos termos do artigo 195.º do CPC “fora dos casos previstos nos artigos anteriores, a prática de um ato que a lei não admita, bem como a omissão de um ato ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou decisão da causa”.
g) Quer a definição do objeto do litígio, quer a definição dos temas de prova no despacho saneador, são essenciais para o exame e decisão da causa, uma vez que conduzem quer o julgador quer os intervenientes do processo durante a fase de julgamento, momento processual por excelência de definição do exame e decisão da causa.
h) Nos termos do artigo 195.º n.º 2 do CPC Quando um ato tenha de ser anulado, anulam-se também os termos subsequentes que dele dependam absolutamente; a nulidade de uma parte do ato não prejudica as outras partes que dela sejam independentes.”
i) Assim, no caso em apreço é nulo todo o processado posterior ao despacho saneador por omissão da prolação do despacho previsto nos termos do artigo 596.nº1, nos termos do artigo 195.º n,º1 e 2 do CPC.
j) A condenação do Autor, aqui Recorrente, na restituição do valor da caução, é um gravíssimo erro no julgamento, nomeadamente, da errada aplicação das normas jurídicas aos factos, e da consideração e relevância dos mesmos para a boa decisão da causa por parte do Tribunal a quo,
k) A Sentença Recorrida baseia-se na errónea convicção de que o Recorrente incumpriu o contrato de arrendamento por falta de conservação do locado, nomeadamente “respeitantes ao defeito no esquentador, ao mau funcionamento do ar condicionado, ao frio sentido no interior da casa, às humidades e aos bolores no interior da mesma” factos 25, 26, 27 e 28 dos factos provados.
l) Tais “anomalias” são visíveis a olho nu, nomeadamente no que respeita à antiguidade das janelas, portas e eletrodomésticos e quantidade de escadas.
m) O Recorrido bem sabia do estado de conservação do imóvel que contratava tendo o mesmo sido aceite.
n) Pelo que andou mal o tribunal ao considerar que era irrelevante para a boa decisão da causa pronunciar-se sobre as visitas ao imóvel realizadas pelos Recorridos.
o) Não obstante, mesmo que se considerasse que seria obrigação do Recorrente a reparação/manutenção dos equipamentos, facto que não foi considerado análise da prova pelo Tribunal a quo, sempre se dirá que a Sentença Recorrida desconsiderou por completo o disposto nos artigos 1032.º, 1033.º alínea a) e d), 1038.º alínea h) todos do Código Civil.
p) O Tribunal a quo fundamenta a legitimidade do Recorrido em resolver o contrato, considerando (erradamente) que o Recorrente conhecia os alegados defeitos do imóvel, o que implicaria o incumprindo o contrato de arrendamento nos termos do artigo 1032.º do CC.
q) Acontece que para o efeito o Recorrente tinha de ser interpelado para cumprir a obrigação de facultar o gozo/uso do imóvel e para a realização de obras ou reparação de anomalias, nos termos do artigo 805°, n.° 1 do Código Civil, interpelação, que é reptícia à luz do disposto no artigo 224º do Código Civil, não foi realizada.
r) Impunha-se que a comunicação em apreço fosse realizada por carta registada com aviso de receção nos termos da cláusula oitava do contrato de arrendamento junto.
s) Além do exposto, não pode o Recorrente aceitar a justificação Tribunal a quo para a fundamentação da sua decisão: “Ora resulta que o autor conhecia dos defeitos da coisa antes da entrega da mesma, o que aliás é comprovado pela vizinhança e pela sucessão de contratos de arrendamento. Assim, o locador de forma consciente, ocultou os vícios do locado ao locatário. Pelo que, mos termos daquele normativo, considera-se que o vício constitui exceção de incumprimento do contrato. Incumprimento esse que legitima o Réu a resolver o contrato por incumprimento do Autor.”
t) O Recorrente somente conheceu das “queixas” do Recorrido aquando da denúncia do contrato a 14 de janeiro de 2019.
u) A ÚNICA vez que foram solicitadas reparações do imóvel foram a 26 de Janeiro, tendo este facto sido considerado provado pelo Tribunal a quo.
v) Dois dias depois o Recorrente recebeu a chave do imóvel, pelo que não teve oportunidade de se pronunciar sobre os alegados defeitos, nem dos reparar.
w) O Recorrido estava obrigado nos termos da alínea h) do 1038.º do Código Civil, a avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa locada, o que não fez.
x) Mesmo que se considerasse tratar-se de uma resolução não se encontram observados os requisitos legais para a comunicação de resolução do contrato de arrendamento. Sendo devido ao Recorrente o valor das rendas correspondentes ao pré-aviso e juros de mora tudo conforme peticionado na ação, e
y) E em consequência, ser declarada total improcedência dos pedidos do Recorrido deduzidos na sua reconvenção.
z) Pelo exposto, a Sentença Recorrida é nula nos termos da alínea b) e d) do artigo 615.º do CPC, devendo ser substituída por outra que considere a presente ação procedente totalmente condenando-se o Recorrido a pagar ao Autor/Recorrente a quantia total de € 9 143,50 (nove mil cento e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos), a título de pagamento das rendas vencidas e ainda dos juros de mora legal à taxa de 4% (quatro por cento), que ao momento [da propositura da ação] se cifram em € 743,50 (setecentos e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos), aos quais devem acrescer os que se venham a vencer, até ao momento do integral e efetivo cumprimento e sempre; Ser o Réu Condenado em Procuradoria Condigna” e totalmente improcedente a Reconvenção apresentada pelo Réu/Recorrido
aa) A errónea indicação dos factos provados, com a omissão dos que supra se indicam inquinou irremediavelmente o teor da Sentença Recorrida.
bb)A qual, reitere-se deverá ser substituída por outra que: por outra que considere a presente ação totalmente procedente condenando-se o Recorrido a pagar ao Autor/Recorrente a quantia total de € 9 143,50 (nove mil cento e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos), a título de pagamento das rendas vencidas e ainda dos juros de mora legal à taxa de 4 %(quatro por cento), que ao momento [da propositura da ação] se cifram em € 743,50 (setecentos e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos), aos quais devem acrescer os que se venham a vencer, até ao momento do integral e efetivo cumprimento e sempre; Ser o Réu Condenado em Procuradoria Condigna” e totalmente improcedente a Reconvenção apresentada pelo Réu/Recorrido.
cc) Neste sentido, o Tribunal a quo, violou a lei substantiva, face ao erro de aplicação do direito com base nos factos dados como provados e não provados, bem como nos que deveria ter, igualmente, considerado.
dd)Em face de todo o exposto, deve o Tribunal ad quem revogar a Sentença Recorrida, substituindo-a por outra que considere a presente ação procedente condenando-se o Recorrido a pagar ao Autor/Recorrente a quantia total de € 9 143,50 (nove mil cento e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos), a título de pagamento das rendas vencidas e ainda dos juros de mora legal à taxa de 4 % (quatro por cento), que ao momento [da propositura da ação] se cifram em € 743,50 (setecentos e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos), aos quais devem acrescer os que se venham a vencer, até ao momento do integral e efetivo cumprimento e sempre; Ser o Réu Condenado em Procuradoria Condigna” e totalmente improcedente a reconvenção apresentada pelo Réu/Recorrido.
Concluiu pedindo que seja:
a) Declarado nulo todo o processado posterior à prolação do despacho saneador, incluindo o julgamento e a sentença; ou
Caso assim não se entenda,
b) Revogada a sentença recorrida nos termos consignados.
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O Apelado contra-alegou, apresentando a seguinte síntese conclusiva:
1. Proferido despacho saneador sem que o juiz fixe o objeto do litígio e enuncie os temas da prova e pretendendo o Autor que o Juiz proceda àquela enunciação, deverá requerer a realização da audiência prévia.
2. É na audiência prévio que podia ao Autor ter reclamado do despacho saneador, cabendo recurso, a final do despacho que se pronuncie sobre essa mesma reclamação.
3. Não tendo o Autor requerido a realização da audiência prévia, e consequentemente, não tendo reclamado do despacho saneador, ficou prejudicada a possibilidade de recurso quanto à nulidade do despacho saneador atenta a ausência da sua alegação na primei a instância.
4. O Juiz pode dispensar a enunciação dos temas da prova e do objeto do litígio ao abrigo do princípio da adequação formal.
5. A Sentença sob sindicância encontra-se devidamente fundamentada de facto e de direito, tendo procedimento à enumeração da matéria de facto que considerou suficientemente provada e não prova, identifica a motivação e os meios de prava tidos em conta na decisão e procede ao enquadramento jurídico aplicável.
6. A matéria de facto dada como provada resulta da prova produzida mormente do depoimento das testemunhas ouvidas em sede audiência de julgamento não havendo lugar à sua alteração.
7. O Acórdão proferido pela primeira instância deverá ser mantido na integra e ser declarado improcedente o recurso interposto pelo Autor.
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II. Questões a decidir.
Como é sabido, o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. artigos 635º, nº 3, e 639º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
Assim, tendo presentes as alegações de recurso, as questões a decidir são as seguintes:
- Das nulidades invocadas;
- Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
- Do incumprimento contratual do contrato de locação por parte do Apelante/senhorio como fundamento de resolução do contrato pelo Apelado/arrendatário.
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III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
1. O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. A 1 de Setembro de 2018 o Autor e o Réu celebraram o “Contrato de Arrendamento para Habitação com Prazo Certo” (doravante contrato de arrendamento), no qual o A. assumiu a posição de senhorio e o R. de Arrendatário;
2. No referido contrato de arrendamento o Autor deu de arrendamento ao Réu o prédio urbano, situado em ..., na Rua ..., ... ... (...), descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...44, inscrito na respetiva matriz sob o art.º ...54 daquela freguesia;
3. Foi estipulada a renda mensal no valor de € 1.400 (mil e quatrocentos euros);
4. O contrato de arrendamento foi celebrado entre as Partes pelo período inicial de 2 (dois) anos, tendo o seu início em 1 de setembro de 2018 e término em 31 de agosto de 2020, sendo o mesmo renovável sucessivamente por períodos de 1 ano;
5. No dia 14 de janeiro de 2019, o Réu comunicou a resolução do contrato de arrendamento celebrado a 1 de setembro de 2018;
6. Naquela comunicação o Réu informou que “no dia 26 de dezembro foi para a sua casa em ... e deparei-me com uma inundação na casa por falta de escoamento de água fluviais, que está tudo entupido de terras (…)”;
7. Alega ainda que pretende extinguir o contrato de arrendamento celebrado a 1 de setembro de 2018, porquanto tem vindo a constatar que “como por e exemplo a contidade de escalas, eletrodomésticos velhos, fuga de água no cano do esquentador, mofo, humidades, janelas velhas, portas velhas, ar condicionado que não funciona corretamente, garagem que não me foi dada o asseso, porque funciona como armazém de pracha do seu filho e amigos, estacionamento um casos para eu arranjar um lugar. e mais algumas coisas mais que me fazer pensar que o valor da renda 1400€ não é só à vista, e não está ajustado.”;
8. A 26 de janeiro de 2019 o Réu remeteu outra comunicação ao Autor, reiterando a informação veiculada no email de dia 14 de janeiro e informando que:
a) As chaves do imóvel seriam enviadas por correio;
b) No imóvel encontravam-se duas garrafas de gás;
c) Procedeu à substituição da fechadura e maçaneta da porta;
d) O valor da nova fechadura era, segundo o Réu, de € 560,50 (quinhentos e sessenta euros e cinquenta cêntimos);
9. Na referida comunicação o Réu solicitou ainda que:
- O Autor proceda à verificação das condições e estado de conservação do imóvel;
- Seja efetuada a devolução do valor de garantia [caução] para uma das duas contas bancárias indicadas;
10. A 4 de fevereiro de 2019, o Autor remeteu ao Réu a missiva, solicitando o pagamento do valor de € 8.400 (oito mil e quatrocentos euros), refentes às rendas correspondentes aos meses de Março, Abril, Maio Junho, Julho e Agosto do ano de 2019, por considerar que a denuncia do Contrato não respeitou o pré-aviso legalmente exigido;
11. A 18 de Fevereiro de 2019 o Réu, através da sua Mandatária, respondeu ao Autor, alegando que o imóvel, objeto do contrato de arrendamento, se encontrava em deficiente estado de conservação, tendo sido, por esse motivo, “…comunicada a resolução do contrato de arrendamento celebrado, a qual se encontra devidamente justificada, procedendo à devida entrega das chaves do imóvel a V. Exa., pelo que não se compreende o pagamento solicitado…”;
12.Por intermédio da aqui Mandatária do Autor, a 17 de dezembro de 2020, fora remetida nova comunicação ao Réu, reiterando a liquidação do montante de € 8.400 (oito mil e quatrocentos euros), refentes às rendas correspondentes aos meses de Março, Abril, Maio Junho, Julho e Agosto do ano de 2019, por considerar que a denuncia do contrato não respeitou o pré-aviso legalmente exigido;
13. Sendo que a referida comunicação não foi recebida pelo Réu;
14. Não obstante, fora também remetida e rececionada pela Mandatária do Réu, tendo-se seguido uma troca de comunicações por essa via;
15. A 28 de Janeiro de 2021, o Autor recebeu, por carta registada, as chaves do imóvel;
16. As partes acordaram que a limpeza do logradouro e jardim seriam da responsabilidade do Réu;
17. O Réu arrendou a referida habitação para servir como casa de praia da família do Réu, a qual pretendia ali passar fins-de-semana e períodos de descanso fora da azáfama de Lisboa, local onde o Réu gere um negócio ligado à área da restauração e onde tem a sua residência permanente;
18. Após a entrega do locado o Autor praticamente deixou de estar acessível ao Réu;
19. Em determinado momento, o Autor simplesmente deixou de atender o telefone;
20. Desde a assinatura do contrato que o Autor prometera enviar os respetivos recibos via e-mail para o Réu, o que também nunca fez, mesmo quando tal lhe foi expressamente solicitado;
21. Desde que entraram na posse do imóvel, o Réu verificou que a fechadura da entrada não se encontrava em condições, o que de imediato reportou ao Autor que lhe respondeu que não se preocupassem, que a fechadura era mesmo assim, e que bastava “dar um jeitinho” para que a mesma funcionasse;
22. Facto é que num final de tarde, quando os Réus regressavam do supermercado, com as compras e desejosos de entrar em casa, foram surpreendidos com o facto de a fechadura simplesmente não funcionar;
23. Após sucessivas tentativas, sem sucesso, foi tentado o contacto com o Autor que não só nunca atendeu o Réu como nunca lhe devolveu a chamada, mostrando-se totalmente indisponível para resolver o problema;
24. Assim, viu-se o Réu obrigado a chamar os serviços das Chaves de ..., com vista a proceder à substituição da fechadura e maçaneta, a expensas suas;
25. Após a ocupação o Réu verificou que o apartamento sofria de diversos problemas de conservação, sendo que o esquentador sofria uma rutura que fazia com este estivesse constantemente a pingar água;
26. O ar condicionado nunca funcionou corretamente, sendo comum desligar-se ou nem sequer ligar de todo;
27.Com a chegada do outono e do tempo mais frio e chuvoso, o Réu começou a identificar infiltrações e sinais bolor um pouco por toda a casa;
28. Verificou-se que as janelas e portas não vedavam corretamente, sendo comum entrar água pelas mesmas, as quais não vedavam o vento e o frio;
29. Em 26 de Dezembro de 2019 o Réu deslocou-se ao locado a fim de ali passar os dias seguintes ao natal e a passagem de ano e onde aguardava a chegada de casais amigos que com eles permaneceriam durante aquela época festiva;
30. Chegado ao locado, o Réu e a sua esposa depararam-se com uma inundação em casa que havia atingido um nível de altitude bastante elevado, chegando ao mobiliário existente, chegando a danificar bens que ali se encontravam;
31. O Réu imediatamente tentou contactar telefonicamente o Autor, uma vez mais, sem sucesso;
32. Para além, da cozinha, a água avançou para outras divisões do arrendado e danificou até os móveis que a absorveram;
33. Tendo o Réu padecido de profunda vergonha perante os seus convidados que se viram a braços com trabalhos de limpeza impossível de um imóvel onde pretendiam descansar e que haviam arrendado para tal efeito;
34. Nem após as inúmeras tentativas de contacto telefónico por parte do Réu, o Autor não devolver os contactos Réu;
35. Após resolução do contrato e de devolução das chaves do locado, o R. solicitou ao A. a devolução da caução no valor de € 1.400,00;
36. O Autor nunca procedeu à devolução daquela quantia;
37. Aquando da troca da fechadura, o Autor e a sua família tiveram de aguardar à porta do locado durante mais de uma hora que a situação que lhes permitia entrar na habitação fosse resolvida;
38. Também, nível da fruição do imóvel, as deficiências dos eletrodomésticos da habitação, bem como, as desconformidades ao nível do conforto e qualidades da casa, causaram desgaste emocional e tristeza ao Autor, que apenas pretendia um local onde pudesse beneficiar de momentos de prazer com os seus;
39. Tal sentimento de impotência, tristeza e até humilhação foram ainda mais intensos quando, pretendendo beneficiar de uma semana de férias acompanhado da família e amigos, viu todos os seus convidados perante um cenário que não esperaria nunca encontrar mesmo em imóvel de muito inferior qualidade;
40. Tal situação gerou profunda vergonha e humilhação ao Autor que viu os seus convidados colocados numa situação sem as condições mínimas de conforto;
41. Tendo sido procurado alojamento alternativo, tal busca foi infrutífera atento o número de convidados e a época natalícia em que se encontravam, o que obrigou a que alguns, os mais chegados, permanecessem em condições de manifesto desconforto, e os outros regressassem a suas casas;
42. O Réu veio posteriormente, à celebração do contrato de arrendamento, a apurar na vizinhança que era pática corrente do Autor, “desaparecer” depois de arrendar a fração;
43. A limpeza do logradouro e jardim cabia ao arrendatário;
44. Limpeza essa que foi sendo realizada pelo R.;
45. Nos termos no n.º 5 da cláusula quarta do contrato de arrendamento: “o inquilino não está autorizado a fazer quaisquer obras no local arrendado sem prévia autorização por escrito do senhorio;
46. O n.º 7 da cláusula quarta do contrato de arrendamento dispõe que “todas as benfeitorias realizadas ficam a fazer parte integrante do local arrendada não podendo, por isso, alegar retenção ou exigir indeminização.”
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III.2. O Tribunal recorrido considerou que com interesse para a decisão da causa não se provou que:
1. O locado foi entregue ao Réu em perfeitas condições de habitabilidade e de conservação, incluindo a porta e a fechadura;
2. As Partes contratualizaram a utilização da garagem;
3. O referido no facto provado 24. custou o valor 560,50 (quinhentos e sessenta euros e cinquenta cêntimos).
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III.3. Das nulidades invocadas.
III.3.1. Alega o Apelante que o despacho saneador foi omisso quanto à definição do objeto do litígio e a enumeração dos temas de prova nos termos do n.º 1 do artigo 596.º do Código de Processo Civil, que quer a definição do objeto do litígio, quer a definição dos temas de prova no despacho saneador, são essenciais para o exame e decisão da causa, uma vez que conduzem quer o julgador quer os intervenientes do processo durante a fase de julgamento, momento processual por excelência de definição do exame e decisão da causa, que , consequentemente, é nulo todo o processado posterior ao despacho saneador por omissão da prolação do despacho previsto nos termos do artigo 596.nº1, nos termos do artigo 195.º n,º1 e 2 do Código de Processo Civil.
Mas não lhe assiste razão.
Na realidade, basta atentar no artigo 597º do Código de Processo Civil para assim concluir.
Sendo o valor da ação inferior a metade da alçada da Relação, já que não excede €15.000,00, ao juiz compete definir os trâmites processuais que devem ser seguidos, tendo em conta “a natureza e a complexidade da ação e a necessidade e adequação dos atos ao seu julgamento”, podendo optar entre uma tramitação similar à definida para o processo comum ou avançar diretamente para a audiência final, nos termos da al. g) do citado artigo, consoante a natureza do processo e a sua complexidade.
No caso, sendo simples a matéria a decidir, e não havendo que dar cumprimento ao contraditório, o Tribunal Recorrido decidiu proferir desde logo despacho de agendamento da audiência final, o qual, de resto, não foi objeto de qualquer reclamação, o que fez no âmbito dos poderes concedidos pelo preceito legal citado.
E ainda que assim não se entendesse, e que se aplicava a forma comum, sempre haveria que entender que se o Autor pretendia reclamar do despacho saneador, cabia-lhe requerer a realização da audiência prévia na qual, aí sim, poderia reclamar do despacho saneador proferido e, a final, recorrer do despacho que viesse a ser proferido nos termos do n.º 3 do artigo 596.º do Código de Processo Civil.
Assim, não tendo o Autor requerido a realização da audiência prévia, mormente com vista à reclamação do despacho saneador por ausência de fixação dos temas da prova e objeto do litígio, sempre lhe estaria vedado vir agora recorrer do despacho saneador uma vez que a possibilidade de recurso se cinge ao despacho que aprecie a reclamação, reclamação essa que não foi apresentada.
Improcede, pois, a arguida nulidade.
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III.3.2. Invoca ainda o Apelante a nulidade da sentença nos termos do disposto no artigo 615º, als. b) e d) do Código de Processo Civil, alegando que não se pronunciou sobre os requisitos essenciais para a fundamentação da sua decisão. Desde logo não emitindo “pronúncia sobre a gravidade dos factos (das anomalias) e suas consequências, que tornavam exigível a continuação do contrato de arrendamento” e “nada dizendo sobre a forma de comunicação e a sua conformidade/desconformidade com os termos legais e contratuais.”
Como é sabido, as decisões proferidas sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo deverão ser sempre fundamentadas (n.º 1 do art.º 154.º do Código de Processo Civil) o que, de resto, consubstancia um imperativo constitucional (art.º 205.º n.º 1 da Constituição da República Portuguesa).
Assim, as sentenças e os despachos não fundamentados ou em que é omitida pronúncia sobre que questões que devessem ser apreciadas, padecem de nulidade (artigos 613.º n.º 3 e 615.º n.º 1 als. b) e d)).
A sentença, como ato jurisdicional, pode atentar contra as regras próprias da sua elaboração e estruturação ou contra o conteúdo e limites do poder à sombra da qual é decretada, e então torna-se passível de nulidade, nos termos do artigo 615º do CPC.
A este respeito, estipula-se no apontado normativo, sob a epígrafe de “Causas de nulidade da sentença” que:
“1 - É nula a sentença quando:
a) (…);
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) (…) ;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) (…)”
O vício previsto na alínea b) é um vício formal, em sentido lato, traduzido em error in procedendo ou erro de atividade que afeta a validade da sentença que não se confunde motivação deficiente, medíocre ou errada. O que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afeta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade[1].
Por falta absoluta de motivação deve entender-se a ausência total de fundamentos de direito e de facto.
Por seu turno, a nulidade prevista na al. d) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC reconduz-se a um vício de conteúdo[2], ou seja, vício que enferma a própria decisão judicial em si, nos fundamentos, na decisão, ou nos raciocínios lógicos que os ligam, verificando-se quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento e terá de ser aferida, tendo em consideração o disposto no art.º 608.º, n.º 2 do CPC.
A causa da nulidade a que se refere este preceito relaciona-se com a inobservância do disposto na segunda parte do n.º 2 do art.º 608.º do mesmo diploma e visa sancionar o desrespeito, pelo julgador, do comando contido na parte final deste normativo, nos termos da qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, com exceção daquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, não podendo ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação não significa considerar todos os argumentos que, segundo as várias vias, à partida plausíveis, de solução do pleito, as partes tenham deduzido ou o próprio juiz possa inicialmente ter admitido: por um lado, através da prova, foi feita a triagem entre as soluções que deixaram de poder ser consideradas e aquelas a que a discussão jurídica ficou reduzida ; por outro lado, o juiz não está sujeito às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas (art.º 664.º) e, uma vez motivadamente tomada determinada orientação, as restantes que as partes hajam defendido, nomeadamente nas suas alegações de direito, não têm de ser separadamente analisadas”[3].
In casu, como decorre da decisão recorrida, o Tribunal Recorrido não deixou de enunciar os fundamentos a que se fez referência ou de se pronunciar sobre as questões colocada pelas partes, tendo referido expressamente os vícios do arrendado que, no seu entender permitiam considerar o contrato não cumprido por parte do locador, legitimando o Réu a resolver o contrato com esse fundamento, e a inacessibilidade do Autor na vigência do contrato de arrendamento quando o Réu precisava de contactar com ele, nomeadamente para o efeito de comunicar as anomalias que iam ocorrendo no locado.
Note-se que tal não significa que se acolha a fundamentação, o que mais adiante caberá averiguar.
E não restam dúvidas de que o Autor não concorda com a fundamentação da sentença nos pontos salientados. Sucede que tal não constitui fundamento de nulidade da sentença, antes se prendendo com o mérito do recurso em apreciação.
Desatende-se, pois, a arguição das nulidades em apreço.
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III.4. Da impugnação da matéria de facto.
A Apelante entende Tribunal a quo efetuou uma errada interpretação e valoração da prova produzida, pretendendo ver alterados os factos provados n.º18, 19, 23, 31, 34 e 42 para não provados, o facto não provado 1 para provado, e ampliar a matéria assente, por forma a considerar demonstrado que “o Réu visitou o imóvel antes da celebração do contrato de arrendamento”, que o “réu não comunicou as alegadas anomalias ao Autor” e que “o Autor somente teve conhecimento das anomalias invocadas através das comunicações escritas a si dirigidas (email de dia 14 de janeiro e carta de 26 de janeiro”.
Manifestou ainda o entendimento segundo o qual deveria ter sido considerado provado que as partes estabeleceram forma de comunicação formal nos termos do contrato de arrendamento, conforme consta da cláusula 8 do contrato de arrendamento.
Tendo o Recorrente cumprido formalmente os ónus impostos pelo artigo 640º, nº 1, do Código de Processo Civil – especificou os concretos pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados, indicou os elementos probatórios que, no seu entender, conduzem à alteração daqueles ponto nos termos por ele propugnados, e concretizou a decisão que no seu entender deveria sobre ele ter sido proferida, nada obsta ao conhecimento da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, nos termos do artigo 662º do Código de Processo Civil.
Tarefa que cumpre realizar tendo presente que por força dos princípios da utilidade, da economia e da celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objeto da impugnação for(em) insuscetível(eis) de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter(em) relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe ser inútil (artigos. 2º, n.º 1 e 130º, ambos do C.P.C.).
E que nos termos do artigo 607º, nº 5 do Código de Processo Civil o «juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto», de forma consentânea com o disposto no Código Civil, designadamente nos seus artigos 389º (para a prova pericial), e 396º (para a prova testemunhal), sendo que a «livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes» (II parte, do nº 5 do artigo 607º do Código de Processo Civil).
Procedeu-se à audição da totalidade da prova gravada em audiência, e à conjugação da mesma com o teor da prova documental junta aos autos.
E da concatenação de toda a prova assim produzida, concluímos que assiste, ao menos, em parte, razão ao ora Apelante.
Vejamos porquê.
No que respeita aos factos provados sob os ns.18, 19, 23, 31 e 34, afigura-se que a prova produzida apenas permite concluir que a inacessibilidade do Autor aí mencionada apenas se refere a contactos telefónicos, porquanto a prova produzida não permite concluir que o Autor não recebesse comunicações escritas, designadamente por mail, e especialmente, por carta registada com aviso de receção, resultando até da prova que recebeu as comunicações escritas que resultam dos factos provados.
De resto, a forma de comunicação através de carta registada com aviso de receção foi convencionada na cláusula Nona do contrato.
Deste modo, afigura-se-nos que deve proceder, embora em parte - já que como resulta da motivação da sentença recorrida, se demonstrou a dificuldade de contacto telefónico -a impugnação apresentada pelo Apelante, de forma a restringir a referida inacessibilidade aos contactos telefónicos.
Consequentemente, elimina-se o ponto 18, adita-se ao facto 23. A expressão “de contacto telefónico” a seguir a “Após sucessivas tentativas”, mantendo-se, no mais, os factos em causa.
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No que concerne ao ponto 42. dos factos provados, entendemos que o mesmo não traduz qualquer facto, já que do mesmo não se retira qual o conhecimento, razão de ciência, da “vizinhança” (expressão que não se encontra concretizada em qualquer pessoa que resida nas proximidades do local) acerca das relações do Autor com eventuais anteriores arrendatários, nem o significado da expressão “desaparecer”, se se refere a contactos telefónicos, a outro tipo de contactos, a deslocação geográfica…, sendo certo que “aparecer” não se encontra entre as obrigações do locador.
E assim, torna-se tal facto absolutamente infundado e irrelevante para a decisão da causa, pelo que se elimina tal facto do elenco dos provados.
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No que concerne ao facto não provado vertido no ponto 1, basta atentar nos factos referidos nos pontos 6 e 7, 21 a 30, bem como à circunstância de não resultar demonstrada a data em que tais anomalias tiveram origem para considerar que não pode dar-se como provado que o locado foi entregue ao Réu em perfeitas condições de habitabilidade e de conservação, incluindo a porta e a fechadura.
O que basta para que se julgue improcedente a impugnação neste ponto.
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Pretende o Apelante que se considere provado que “réu não comunicou as alegadas anomalias ao Autor” e que “o Autor somente teve conhecimento das anomalias invocadas através das comunicações escritas a si dirigidas (email de dia 14 de janeiro e carta de 26 de janeiro”.
Trata-se, porém, de factos absolutamente irrelevantes para a boa decisão da causa, pois que as comunicações recebidas pelo Autor constam já dos factos provados sob os pontos 6, 7 e 8, sendo que segundo as regras do ónus da prova, apenas ao Réu aproveitaria demonstrar comunicação anterior, o que, como resulta dos factos provados, não logrou fazer.
Pelo exposto se indefere, nesta parte, a impugnação.
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No que concerne ao teor da cláusula oitava do contrato importa referir que a celebração do mesmo se encontra já nos factos provados, que o documento foi junto à petição inicial, pelo que deverá ser tido em conta nos termos do disposto no artigo 607º, n.º 3 do Código de Processo Civil, desnecessário sendo, pois, que todo o conteúdo conste dos factos provados.
Assim, por irrelevante se indefere nesta parte a impugnação.
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Em suma, procede apenas em parte este segmento recursivo, e consequentemente, eliminam-se os pontos 18 e 42, adita-se ao facto 23. a expressão “de contacto telefónico” a seguir a “Após sucessivas tentativas”, mantendo-se, no mais, os factos em causa.
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III.5. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA.
O quadro fáctico relevante com vista à subsequente subsunção jurídica é sensivelmente diferente daquele que serviu de base à prolação da sentença recorrida, por força das alterações agora decididas em sede de impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Cumpre, então, verificar se a solução de direito dada ao caso pelo Tribunal Recorrido é a adequada tendo por base a matéria de facto agora definitivamente dada por assente.
Provou-se que o Réu comunicou a 14 de janeiro de 2019 a resolução do contrato, comunicação que reiterou a 26 de janeiro, sendo que a 28 de janeiro de 2021 o Autor recebeu as chaves do imóvel.
Assim, a questão essencial a decidir passa por aferir se a pretendida resolução do contrato por parte do Réu, na qualidade de arrendatário, assentou em fundamentos legalmente sustentados e, consequentemente, suscetíveis de determinar a improcedência do primeiro pedido formulado pelo Autor, ora recorrente, tal como entendeu a decisão recorrida.
Não vem controvertida a relação contratual celebrada entre as partes – como se referiu na sentença recorrida em termos que sufragamos, entre Autor e Réu foi celebrado um contrato de arrendamento de uma habitação, moradia, para descanso de fins de semana e férias do réu, sita na vila ... - nos artigos 1022.º do Código Civil e em, mais concretamente, às regras do 1108.º e seguintes do Código Civil.
Definidos os contornos do contrato em termos adequados na sentença recorrida, não cuidaremos aqui de repetir tal definição, apenas havendo a destacar, por de interesse para a decisão do recurso, que os deveres de pagar a retribuição e de proporcionar o gozo da coisa encontram-se numa relação sinalagmática, havendo reciprocidade e interdependência entre estas duas prestações.
Quanto à cessação, o artigo 1079.º do Código Civil prevê que o mesmo cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
Com relevo para o caso em apreciação, há que ter em conta que esta forma de extinção unilateral do contrato só é admitida nos casos expressamente previstos no artigo 432.º, n.º 1 do Código Civil, isto é, se fundada na lei ou em convenção.
Em matéria de resolução do contrato de arrendamento urbano dispõe o artigo 1083.º, n.º 1 do Código Civil que, qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte, mais prescrevendo o seguinte:
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução pelo senhorio:
a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3 a 5 do artigo seguinte.
4 - É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte.
5 - É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
6 – (…)».
Assim, a resolução dispõe de um regime geral (432.º a 436.º) e diversas concretizações esparsas; é unilateral; é dita retroativa; exige uma permissão específica, legal ou convencional; requer, dentro dessa permissão, uma justificação: é vinculada[4].
Constitui um direito potestativo: o que assista a uma das partes de, “perante um incumprimento, uma impossibilidade ou uma alteração das circunstâncias, invocar o sucedido e manifestar a vontade de pôr termo ao contrato. Como alternativa: a resolução pode advir da concretização de uma cláusula resolutória, inserida, pelas partes, no contrato, para a eventualidade de ocorrer o facto justificante. Em qualquer dos casos, a resolução depende da livre vontade de quem, dela, se queira prevalecer e, ainda, da verificação do facto que dê lugar ao direito potestativo de o fazer.
Assim, em regra, o facto fundamento de resolução terá de ser alegado e demonstrado pela parte interessada em extinguir a relação contratual, razão pela qual o exercício do direito de resolução é vinculado e não discricionário. Tal exige que o fundamento resolutivo seja atual, ou seja, o fundamento resolutivo invocado tem de verificar-se no momento da comunicação resolutiva.”[5]
Como se refere no Acórdão da Relação de Guimarães de 15.09.2022[6]:
Deste modo, para além do facto fundamento de resolução ter de ser alegado e demonstrado pela parte interessada em extinguir a relação contratual, a pretensão do resolvente só deverá ser atendida quando, depois da ocorrência do facto que serve de fundamento ao exercício do seu direito, no caso concreto e de acordo com os parâmetros da boa-fé, se torne insustentável ou não possa ser razoavelmente exigível que ele continue a cumprir o programa contratual inicialmente acordado. O que significa que não é qualquer facto que poderá justificar o direito legal de resolução: é necessário que ele seja suficientemente importante e suficientemente grave para determinar o fim do contrato (10).”
Recaindo sobre o locador a obrigação de entregar ao locatário a coisa locada, e a de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada, tendo em conta o fim a que ela se destina (artigo 1031º Código Civil), nos termos do artigo o artigo 1032º do Código Civil considera-se não cumprido o contrato de locação quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador.
A imputação de tal incumprimento ao locador depende do momento temporal em que surja o referido defeito da coisa locada:
a) se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega, é responsável o locador a não ser que prove que desconhecia o defeito sem culpa;
b) se o defeito surgir posteriormente à entrega, é responsável o locador se tiver atuado com culpa.
Tal como escreve Elsa Sequeira Santos, em anotação a tal preceito legal, citada no Acórdão da Relação do Porto de 05.12.2023[7]:
“ o vício da coisa só releva como incumprimento quando se possa imputar ao locador alguma conduta indevida. O vício da coisa causado por um caso fortuito ou por terceiro não será gerador de incumprimento.
Essa imputação ao locador será possível se ele conhecia, ou desconhecia culposamente, o vício, e não fez dele menção ao locatário aquando da entrega da coisa, e ainda quando o defeito foi causado posteriormente por culpa do locador.”
Pode ler-se no referido Acórdão, em termos que aqui seguimos de perto:
“Aquele preceito legal deve ser articulado com o artigo 1033º do Código Civil que consagra os casos de irresponsabilidade do locador, segundo o qual o disposto no artigo 1032º não é aplicável (o locador não pode ser responsabilizado), nos seguintes casos:
a) se o locatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa;
b) se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente reconhecível, a não ser que o locador tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para o ocultar;
c) se o defeito for da responsabilidade do locatário;
d) se este não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria.(…)
Como defende Almeida Costa, no âmbito do cumprimento parcial ou defeituoso, releva o princípio da boa-fé no cumprimento dos contratos, consagrado no artigo 762º, n.º 2, e a possibilidade de recurso ao abuso do direito, nos termos do artigo 334º, donde “resulta a exigência de uma apreciação da gravidade da falta, que não pode mostrar-se insignificante, bem como se impõe a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do exceptiens e o exercício da excepção.
Seria contrário à boa-fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que está adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torna necessário para garantir o seu direito”.
Em particular no âmbito da locação, este mesmo Autor, depois de chamar a atenção para o facto de a ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das prestações aflorar a propósito da redução da renda se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa, conclui nos seguintes termos: “O recurso do arrendatário a este instituto, se existe cumprimento defeituoso ou parcial pelo senhorio, apenas o dispensa de pagar a renda correspondente à falta verificada.”[6](…)
Tal como esclarece Ana Afonso, “os vícios posteriores à entrega ficam a cargo do devedor, salvo se tiverem surgido por facto imputável ao locador. Segundo Menezes Cordeiro, 2014:49, a culpa do locador não se presume, tendo o locatário de provar que o locador causou o vício ou que o locador, ciente do processo que ocasionaria o vício, não avisou o locatário.”[7] (…)
“Sempre que a coisa locada não revista a qualidade normal das coisas do mesmo género ou não esteja em conformidade com o convencionado entre as partes (ou assegurado pelo locador), verificar-se-á uma hipótese de cumprimento defeituoso que faz surgir os mecanismos de reação correspondentes conforme as características da hipótese de incumprimento (pedido de reparação, recusa da prestação, redução do preço, resolução e indemnização).”[8]”
Por conseguinte, para que o locatário tivessem direito a exigir as consequências decorrentes do alegado incumprimento contratual por parte do locador e teria de estar demonstrado que a coisa locada apresentava vício que lhe não permitia realizar cabalmente o fim a que foi destinada, ou carecia de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, só relevando como incumprimento se estivesse demonstrado que era de imputar ao locador alguma conduta indevida, e que comunicado eficazmente o defeito e exigida a sua reparação os locadores não tivessem resolvido o problema, o que, ressalvado o muito e devido respeito por entendimento diverso, não ficou suficientemente demonstrado.
No caso dos autos, estão em causa, como resulta dos factos provados, além do mais, problemas em eletrodomésticos, que não dizem respeito, em rigor ao locado em si - o esquentador sofria uma rutura que fazia com este estivesse constantemente a pingar água; o ar condicionado nunca funcionou corretamente, sendo comum desligar-se ou nem sequer ligar de todo.
Desconhece-se a extensão dos danos que originavam tais problemas, mas não pode excluir-se que fossem de molde a inviabilizar uma reparação simples, e seguramente não se demonstrou que não permitissem realizar cabalmente o fim a que o locado se destinava, ou o fizesse carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador.
Certo é que não se demonstrou a que se deviam, que já existissem no momento em que o locado foi cedido, ou que o Autor os conhecesse.
Também o problema da chave foi resolvido, não podendo falar-se em privação do imóvel por via do mesmo.
E perante a falta de comunicação escrita nos termos acordados, não pode concluir-se que o senhorio não tivesse tomado medidas para lhes assegurar esse gozo do locado, designadamente reparando os vícios, que lhes poderiam ser imputáveis, depois de eficazmente comunicados.
Quanto ao bolor e a infiltrações, certo é que as mesmas apenas se verificaram com a chegada do Outono, facto que, conjugado com a circunstância de a casa ser destinada pelo Autor a fins de semana e férias não permite excluir que não possa dever-se a períodos em que o locado permaneceu fechado sem arejamento.
Certo é que, tal como os problemas anteriores, não se demonstrou a que se deviam, que já existissem no momento em que o locado foi cedido, ou que o Autor os conhecesse.
As janelas e portas seguramente já existiam no momento em que o contrato foi celebrado, sendo certo que o Ré sabia que não arrendou uma casa nova, desconhecendo-se se as mesmas não passariam a vedar caso tivessem sido objeto de arranjo, ou que tais circunstâncias fossem do conhecimento do Autor.
E quanto à inundação ocorrida em dezembro, cabe referir que essa não existia no momento da celebração do contrato, não se tendo apurado as causas da mesma, o que impede que possa configurar incumprimento do contrato pelo locador, não podendo, perante a falta de demonstração das referidas causas, descartar-se a possibilidade de ter ficado a dever-se a facto fortuito, ou até a facto de terceiro.
Para além disso, entendemos, pois, que não foi feita prova pelo Réu de que tais defeitos, fossem ou não atribuíveis a culpa do locador, fossem estruturais, assumissem as características de vícios que permitissem considerar não cumprido o contrato de locação, quer porque não impediam o fim a que a coisa locada se destinava (habitacional), quer porque não lhe retiravam as qualidades necessárias a esse fim.
E, em qualquer dos casos, o Réu também não logrou provar que o locado necessitasse de obras cuja reparação tivesse solicitado atempada e eficazmente do Apelante em devido tempo e que este não tivesse promovido, impedindo-o de habitar a casa, de ocupar os respetivos aposentos e de os utilizar.
E importa salientar que caso o Apelante/autor tivesse ficado privado da utilização de algum espaço do locado, poderia ter recorrido à redução proporcional do pagamento da renda mensal, mas sempre na estrita medida das limitações no uso do locado que se apurasse terem existido.
Face à matéria de facto dada como provada, temos de concluir que o Réu não logrou provar, conforme lhe competia, os factos integradores do alegado incumprimento do contrato por parte do locador, o qual invocou como fundamento da resolução do contrato – os factos invocados não alicerçam o direito à resolução do contrato
Como se viu, sendo o exercício do direito de resolução vinculado e não discricionário, o facto fundamento de resolução terá de ser alegado e demonstrado pela parte interessada em extinguir a relação contratual, o que não sucedeu no caso em análise.
Não obstante, mesmo na hipótese de se considerar que os factos eram suficientemente graves, julgamos que a resolução do contrato com fundamento nos mesmos sempre careceria de ser convertida em incumprimento definitivo através da prévia fixação ao Autor de um prazo razoável para reparar os alegados defeitos, findo o qual, caso não fosse feita, é que a mora do autor/recorrente seria passível de ser convertida em incumprimento definitivo da obrigação prevista no artigo 1031.º, al. b) Código Civil e, eventualmente, vir a fundamentar a legítima resolução operada pelo Réu, desde que se viesse também a concluir que a omissão pelo senhorio de obras que a ele caibam comprometia a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato (artigo 1083.º, n.º 5 Código Civil), sendo que as comunicações havidas não traduzem.
Os factos provados não são, pois, aptos a justificar o exercício do direito legal de resolução do contrato celebrado com o Autor/Recorrente nos termos conjugados dos artigos 802.º, n.º 1, 808.º, n.º 1, 1079.º e 1083.º, n.ºs 1 e 5 do Código Civil – a resolução comunicada configura o exercício indevido de um direito que não assistia ao ora Recorrido, pelo que deve equiparar-se à denúncia unilateral pelo arrendatário.
Nos termos do n.º 3 do art. 1098.º do Código Civil, somente decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato, pode o arrendatário denunciá-lo a todo o tempo, devendo, para todos os efeitos, remeter comunicação com a antecedência mínima legal de 120 (cento e vinte) dias, se o prazo do contrato for superior a um ano.
Assim, tendo sido o contrato de arrendamento celebrado entre as Partes a 1 de setembro de 2018, pelo o prazo de 2 (dois) anos, o Réu somente poderia ter denunciado o mesmo a partir de 30 de abril de 2019, mediante a comunicação com a antecedência mínima de 120 (cento e vinte dias), ou seja, com efeitos a 31 de agosto de 2019.
Sendo que o n.º 6 do artigo 1098.º do CC, dispõem que a inobservância da antecedência prevista não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com esta viva em economia comum há mais de um ano.
Com efeito, no caso em apreço, não se encontram verificados os factos que integram qualquer uma das exceções previstas na parte final do número 6 do artigo 1098.º do CC.
Concluindo-se assim que o Réu denunciou o contrato de arrendamento para habitação com prazo certo a 14 de janeiro de 2019, somente 5 (cinco) meses após o início do mesmo, tendo, desta forma, incumprido com a previsão legal constante no n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil.
Sendo a cominação legal de tal incumprimento a obrigação do pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, ou seja, o pagamento das rendas correspondentes Fevereiro, Março, Abril, Maio, Junho, Julho e Agosto de 2019.
A título de caução, o Réu liquidou o montante de € 1400 (mil e quatrocentos euros), valor que foi imputado ao pagamento da renda do mês de Fevereiro, vencida em Janeiro de 2019.
Pelo que, permanece em dívida o montante de € 8.400 (oito mil e quatrocentos euros) correspondentes às rendas de Março, Abril, Maio, Junho, Julho e Agosto de 2019, vencidas de Fevereiro a Julho respetivamente, e não pagas.
Não tendo o Réu liquidado as rendas vencidas, pese embora a interpelação para o pagamento das mesmas, nos termos do 805.º do Código Civil.
Ao abrigo do artigo 806.º do Código Civil, nas obrigações pecuniárias a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora (cfr. n.º 1 do artigo 806.º do Código Civil).
Sendo os juros devidos correspondem aos juros legais nos termos do n.º 2 do artigo 806.º e n.º1 do artigo 559.º, ambos do Código Civil, fixados em 4% (quatro por cento), conforme dispõe a Portaria nº 291/03, de 08.04.2003.
Pelo que, ao montante do valor em dívida referente às rendas acresce o montante de € 743,50 (setecentos e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos) a título de juros vencidos até à data de 02 de julho de 2021, aos quais devem acrescer os juros que se vencerão até integral e efetivo pagamento.
Impõe-se, consequentemente, a procedência da apelação.
***
IV. DECISÃO:
Em razão do antes exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Évora em julgar totalmente procedente o recurso de apelação interposto pelo Apelante/Autor, e, em consequência, revogando a sentença recorrida, decidem julgar:
a) a ação procedente e condenar o Réu a pagar ao Autor/Recorrente a quantia total de € 9 143,50 (nove mil cento e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos), a título de pagamento das rendas vencidas e ainda dos juros de mora legal à taxa de 4 % (quatro por cento), que ao momento [da propositura da ação] se cifram em € 743,50 (setecentos e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos), aos quais devem acrescer os que se venham a vencer, até ao momento do integral e efetivo cumprimento.
b) A reconvenção improcedente, absolvendo o Autor do respetivo pedido
*
Custas a cargo do Apelado, que ficou vencido.
Notifique e registe.
*
Évora, 12-09-2024
Ana Pessoa
Mário Branco Coelho
Maria João Sousa e Faro
__________________________________________________
[1] Cf. Acórdão do STJ, 02.6.2016, processo 781/11.6TBMTJ.L1.S1, consultável em www.dgsi.pt.
[2] Na enumeração de CASTRO MENDES, Direito Processual Civil, III, 1980, pp. 302 a 306
[3] Alberto dos Reis, CPC Anotado, V, pp. 143.
[4] Cf. António Menezes Cordeiro, Código Civil Comentado, Coord. António Menezes Cordeiro, II - Das Obrigações em Geral, Faculdade de Direito Universidade de Lisboa, Almedina, 2021, pg. 250.
[5] Autor e obra citados na nota anterior, pg. 267.
[6] Proferido no âmbito do processo n.º 534/20.0T8VCT.G1, acessível em www.dgsi.pt.
[7] Proferido no âmbito do processo n.º 236/22.3T8PRT.P1, acessível em www.dgsi.pt.