Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1671/02-2 |  |
OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
I - O locador está obrigado à realização de obras de conservação por períodos não superiores a oito anos.
II - Serão de considerar como obras de conservação ordinária, as levadas a cabo pelo locatário, num terraço que serve de cobertura ao locado, por forma a evitar a infiltração de águas pluviais, após ter solicitado ao locador que as realizasse.
III - Valor das obras superiores a 2/3 do rendimento anual do locado.
PROCESSO Nº 1671/02 - 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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A ..., casado, residente na Rua ..., nº ..., em ..., instaurou, na Comarca de Portimão, a presente acção, com processo sumário, contra*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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B ..., viúva, residente na ..., nº ..., em ..., alegando:
O Autor é arrendatário do prédio urbano, sito na Rua ..., nºs ... e Rua ..., nºs ..., em ...
Quanto ao nºs ... da Rua ..., por há 38 anos ter tomado de trespasse o estabelecimento de comidas e bebidas que ali existia e, assim, também o direito ao arrendamento; relativamente aos nºs ...da Rua ..., por lhe ter sido cedido de arrendamento, de forma verbal, por F..., em 1967, para aluguer de quartos (dormidas).
Há mais de 30 anos que os senhorios não procedem a obras de conservação, pelo que o prédio se encontra em estado de degradação, pondo em causa a segurança e salubridade do mesmo, das pessoas e bens que nele estão ou que o frequentam.
O estado de necessidade de obras já foi constatado pelos serviços técnicos da Câmara Municipal de ..., tendo esta entidade notificado os proprietários do imóvel, aos 29.10.99, para proceder à realização das mesmas, no prazo de 30 dias. Tal não aconteceu.
O estado de degradação continuou, passando o imóvel a ameaçar ruína e a pôr em risco a integridade física do Autor e seus familiares, além de não estar apto aos fins para que foi arrendado.
O Autor instaurou uma acção declarativa, na qual formulou o pedido de condenação da Ré a efectuar obras num prazo que fixou em 30 dias. Na pendência da acção, por virtude do Inverno muito chuvoso e prolongado, a água pluvial passou a entrar no edifício, tendo-se visto o Autor na necessidade de proceder a obras de reparação e isolamento num terraço, no decorrer de Março de 2001 e durante 3 semanas, tendo despendido 1.450.000$00.
A “B” tomou conhecimento das obras, tendo visitado o local e não levantou qualquer reserva às mesmas. Porém, não ressarciu o Autor da despesa efectuada.
Termina, pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia que gastou, com juros acrescidos e com início em 19.03.2001 e até integral pagamento.
Citada, contestou a Ré, alegando:
Desconhece que obras foram efectuadas, bem como o seu custo, não tendo assistido às mesmas.
Acresce que, sendo o prédio de construção antiga, caso tenham sido levadas a cabo aquelas que são indicadas pelo Autor, as mesmas não obedecem aos mais elementares regras e princípios de construção, dado o peso adicional considerável que lhe teria sido acrescentado.
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Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.***
Na Primeira Instância foram dados como provados os seguintes factos:
1 - O Autor é o arrendatário do prédio urbano sito na Rua ..., nºs ... e Rua ... nºs... , freguesia e concelho de ..., relativamente ao nº ... da Rua ... por há 38 anos ter tomado de trespasse o estabelecimento de comidas e bebidas que ali existia e, assim também o direito ao arrendamento, relativamente aos nºs ... da Rua ... por lhe ter sido dado de arrendamento, verbalmente, por ... em 1967, para aluguer de quartos (dormidas).
2 - E desde então tem estado na posse dos referidos locais, em virtude dos arrendamentos mencionados, desenvolvendo neles a sua actividade comercial, pagando as respectivas rendas, sendo reconhecido como arrendatário pelo proprietário.
3 - Desses prédios era proprietário B, ...
4 - A renda é de 9.472$00 mensais pelo prédio da Rua ... e 1.850$00 mensais pelo da Rua ...
5 - Acontece que há mais de 30 anos que os proprietários não procedem a qualquer obra de conservação dos prédios arrendados.
6 - O Autor tem instalado e a funcionar no local um estabelecimento comercial de taberna e arrenda quartos.
7 - Os arrendados têm, pelo menos, 80 anos.
8 - A requerimento do filho do Autor, a Câmara Municipal de ... efectuou vistoria ao nº ... da Rua ..., detectando “inexistente impermeabilização do terraço, manchas de humidade e diversos repasses em diversos compartimentos, fachada com reboco a cair (especialmente na guarda do terraço de cobertura, sita a norte), caixilharias de portas e janelas apodrecidas”, tendo notificado os proprietários, por comunicação datada de 29.10.1999, para proceder à realização das obras, no prazo de 30 dias.
9 - A Ré respondeu à referida notificação nos seguintes termos: “o requerente, ali indicado, jamais foi inquilino de qualquer prédio pertencente a B, sito na Rua ..., n ..., em ..., ou em qualquer outro local, pelo que não lhe reconheço legitimidade para, nessa qualidade, requerer ou exigir o que quer que seja da sempre mencionada B, com todas as consequências que a falta da sua qualidade de arrendatário possam implicar”, e não procedeu a essas obras, sendo que a degradação continua a correr.
10 - Dada a situação referida, o Autor apresentou acção declarativa de condenação com processo ordinário contra a Ré, no Tribunal Judicial de ..., a que foi atribuído o nº ..., entretanto remetido para o Tribunal Judicial de ... por ter entendido ser este o Tribunal competente e, no qual, entre outros, apresentava o pedido de condenar-se a Ré a fazer nos locais arrendados as obras constantes no artigo 24º da p.i. respectiva, fixando-se um prazo não excedente a trinta dias para as efectuar.
11 - Requereu ainda o Autor a notificação judicial avulsa da Ré, a qual teve lugar a 19.01.2000, para proceder às obras mencionadas na vistoria camarária, em 8 dias, sob pena de se constituir definitivamente em mora e ser responsabilizada civil e criminalmente.
12 - Tais obras seriam: picar, endireitar, reforçar, rebocar, pintar e isolar as paredes exteriores e interiores, impermeabilizar o terraço, substituir as redes eléctricas, de águas e esgotos danificadas, desactualizadas ou em mau estado de conservação e as respectivas louças sanitárias, substituir as caixilharias das janelas e, estas naqueles casos em que se justifique.
13 - Entretanto, na pendência daquela acção, devido à chuva, entrou água nos edifícios, pelo terraço.
14 - Em Março de 2001, o Autor procedeu a obras de reparação e isolamento do referido terraço de modo a suprimir as infiltrações de água para o interior do prédio através da sua cobertura.
15 - Para tanto o Autor mandou reparar o pavimento do terraço, não retirando o que lá existia.
16 - Esses trabalhos, importaram em, pelo menos, 771.000$00.
17 - B visitou os locais e verificou a realização das obras, não pondo qualquer reserva ao modo como tinham sido efectuadas, à sua qualidade e aos materiais utilizados.
18 - A Ré não ressarciu o Autor do custo tido com as ditas obras.
19 - O Autor é dono de um prédio na Rua ..., perto do Largo ..., com rés-do-chão, 1º e 2º andares.
20 - Quando o Autor foi para os locados já lá havia um negócio de dormidas, desenvolvido pelo irmão do senhorio, e o Autor não pôs termo a esse negócio.
21 - O Autor afirmou que nem com 7.000.000$00 punha a casa em condições.
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Com base na descrita factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada improcedente.***
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Não concordou o Autor com tal decisão, tendo interposto o respectivo recurso, onde formulou as seguintes CONCLUSÕES:***
1 - A douta sentença recorrida não decidiu correctamente toda a matéria de facto, já que da prova documental e testemunhal produzida resulta, ainda, o constante das conclusões 2, 3, 4 e 5, matéria que deve ser dada como provada.
2 - O estado dos locados punha em causa a segurança e salubridade dos mesmos e, também a dos que o habitam ou frequentam e os transeuntes e punha em causa a utilização dos mesmos atento o fim a que se destinavam.
3 - Os tectos interiores e algumas partes exteriores ameaçavam ruína eminente, caindo pedaços de reboco na via pública, o que põe em causa a integridade física do Autor e de quantos frequentam os locados e os simples transeuntes.
4 - As obras foram orçadas em 1.450.000$00, valor esse que foi pago pelo Autor.
5 - O Autor aceitou o orçamento desse valor por não encontrar quem fizesse as obras mais baratas, com a mesma qualidade e de imediato.
6 - Ao não efectuar durante mais de 30 anos, a Ré colocou-se numa situação de omissão ilícita de efectuar as obras para conservar o prédio e proporcionar ao Autor o gozo da coisa arrendada, atento o fim a que a mesma se destinava e, que é contrapartida do recebimento da renda.
7 - As despesas com o assegurar ao inquilino o gozo da coisa são da responsabilidade do senhorio.
8 - A situação traduzida em cair o reboco na via pública, inundação do corredor e quartos pela água não suportada pelo terraço sem impermeabilização, configura como urgentes as obras feitas para de imediato a fazer cessar.
9 - O critério dos dois terços do rendimento anual do prédio referido na 2ª parte do nº 3, do art. 11º do RAU é subsidiário e, só é de aplicar quando a necessidade das obras não resulte de acções ou omissões ilícitas do senhorio.
10 - Ao não efectuar obras de conservação durante mais de 30 anos, nem as fazendo após vistoria e notificação da Câmara Municipal de ..., nem de notificação judicial avulsa, colocam a Ré numa situação de mora, por omissão ilícita de as efectuar.
11 - A situação referida na conclusão 8ª não permite aguardar a decisão na acção de obras que anteriormente havia sido intentada, nem a demora decorrente do procedimento administrativo referido nos arts. 14º e seguintes do RAU.
12 - O Autor não encontrou nenhum empreiteiro que lhe fizesse as obras, com a mesma qualidade, de imediato e por um valor inferior aos 1.450.000$00 que pagou.
13 - A douta sentença recorrida violou o disposto nos arts. 1022º, 1030º, 1031º, b) e 1036º, nº1 do Código Civil; Art.10º, do D.L, nº 44258, de 31.03.1062; Art.89º, nº 1 do D.L, nº555/99, de 16 de Dezembro; Arts. 9º nº 1, 11º nº 2, alíneas a), b) e) e 2ª parte do nº 3 e 12º, nº1 do RAU.
Deve ser dado provimento ao recurso, condenando-se a Recorrida a pagar o montante despendido pelo Autor e juros acrescidos.
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Contra-alegou a Recorrida, concluindo pela improcedência do recurso.***
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.***
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As conclusões de recurso delimitam o objecto do mesmo - artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil. Haverá, pois, que atentar:***
A - Reapreciação da matéria de facto.
B - Omissão da Ré na realização da obra de impermeabilização do terraço e seu carácter de urgência.
A - REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Antes de mais importa referir que a garantia do chamado duplo grau de jurisdição, em matéria de facto, não subverte o princípio da liberdade de julgamento, estabelecido pelo artigo 655º, do Código de Processo Civil. Todavia, esta liberdade de julgamento não se confunde com um seu poder arbitrário, pois que a mesma terá que assentar numa análise crítica das provas, especificando o Julgador os fundamentos que formaram a sua convicção.
O poder atribuído à Relação de modificar a matéria de facto, em resultado da gravação da prova, não atenta contra a liberdade do Juiz na Primeira Instância, pois permite, apenas, reapreciar e corrigir, se for caso disso, uma análise segundo as regras da ciência, da lógica e da experiência, prevenindo o erro do Julgador. Nunca poderá ser esquecido, porém, que existem aspectos no comportamento de quem depõe, que pela sua subtileza, apenas poderão ser perceptíveis num contacto directo, isto é, pelo Juiz na Primeira Instância e que são insusceptíveis de transparecer numa gravação.
Um segundo ponto importa suscitar. A única questão que está em causa nos presentes autos prende-se com a obra de impermeabilização dum terraço, levada a cabo a expensas do Autor. Tudo o mais, como sejam quedas de rebocos, apodrecimento de portas e janelas, possibilidade de ruírem partes do locado, susceptibilidade do estado do locado colocar em perigo a integridade física do Autor, familiares, hóspedes ou transeuntes, tudo isto poderá ser objecto de apreciação numa outra acção que corre seus termos pelo Tribunal Judicial de ... e aludida no número 13 da petição inicial, mas não no presente pleito. Para assim concluir, basta atentar no pedido: “... deve a acção ser julgada procedente e provada e, em consequência, condenar-se a Ré... a pagar ao Autor a quantia de 1.450.000$00 referente ao custo das obras de reparação e impermeabilização do terraço pagas pelo A. e juros acrescidos, vencidos e vincendos.
Aqui chegados, haverá que concluir ser suficiente a matéria de facto dada como provada para fundamentar a sentença. E não poderá pensar-se quanto à existência de um facto com o teor semelhante a serem urgentes as obras levadas a cabo pelo Autor. Tal facto revestiria a natureza de conclusivo...
Embora assim, no desenvolvimento da decisão que será proferida, tecer-se-ão algumas considerações quanto à matéria que foi considerada assente na Primeira Instância e, se necessário, será feita a respectiva alteração.
Postas estas considerações, atentando aos documentos juntos e após ouvida, integralmente, a produção de prova realizada em audiência, debrucemo-nos sob o caso sub judice.
B - OMISSÃO DA RÉ NA REALIZAÇÃO DA OBRA DE
IMPERMEABILIZAÇÃO DO TERRAÇO E SEU CARÁCTER DE URGÊNCIA
IMPERMEABILIZAÇÃO DO TERRAÇO E SEU CARÁCTER DE URGÊNCIA
Face à matéria factual tida por assente, não poderão restar dúvidas de Autor e Ré estarem vinculados por um contrato de arrendamento urbano, tal como dispõe o artigo 1º do RAU: “Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, ..., mediante retribuição”.
Se o primeiro acto do cumprimento do contrato tem que ser visto na entrega do objecto locado por parte do senhorio - conf. artigo 1031º, alínea a), do Código Civil -, a verdade é que sobre este recai uma obrigação positiva: tem que assegurar o gozo do arrendado para os fins a que se destina - alínea b).
Presume-se, que no momento da entrega o locado se encontrava em bom estado de conservação - artigo 1043º, nº 2, do Código Civil - isto para criar a obrigação de o inquilino o restituir nos mesmos moldes - nº 1, do mesmo normativo. Todavia, o arrendamento urbano é um contrato que, normalmente, se prolonga no tempo e, consequentemente, uma outra dúvida não poderá surgir quanto ao locador ser obrigado a efectuar todas as reparações, sejam grandes ou pequenas, ou outras despesas essenciais ou indispensáveis, para que o gozo seja mantido, quer elas resultem do desgaste pelo tempo, caso fortuito ou até de terceiro - artigos 11º, 12º e 13º do RAU e conf. Ac. STJ, de 11 de Fevereiro de 1992, in BMJ 414 - 455.
Ouvida a prova gravada, chegamos à conclusão que o TERRAÇO que é objecto dos presentes autos corresponde ao tradicional TELHADO, pelo que a deficiência dele implica, necessariamente, a entrada das águas pluviais. Não será, pois, de estranhar os depoimentos quando dizem que chovia nas camas; que a água caia no primeiro andar, espalhava-se pelo corredor, pelas escadas e nos quartos, que estragasse mobiliário, que a testemunha F... , hóspede do Autor, tivesse pensado em deixar o espaço, pois quando acordou, às três da madrugada, presenciou o correr da água pela casa...
Perante tal circunstancialismo também aqui não poderão restar dúvidas: as obras do TERRAÇO/COBERTURA DO PRÉDIO eram da responsabilidade do senhorio, sendo de considerá-las como de conservação ordinária, por força do artigo 11º, nºs 1 e 2 do RAU.
Ora, compulsados os autos, que encontramos nós?
Que sendo o Autor inquilino dos prédios há mais de trinta anos, nunca os senhorios ali efectuaram quaisquer obras. E, se os prédios arrendados têm mais de oitenta anos, bem se compreende como delas necessitarão...
Se atentarmos a folhas 4 dos autos, encontramos uma carta dirigida pelo Autor ao então proprietário, por óbito do qual se abriu a herança ora Ré, datada de 04 de Dezembro de 1986, na qual se referia ao TERRAÇO, dizendo que o mesmo permitia infiltrações e solicitava a sua reparação. Nada fez ele nem os seus herdeiros e, entretanto, decorreram 14 anos e seis meses, até à data da presente acção em juízo.
Ouvida a prova gravada, constatamos que um indivíduo chamado F..., que através do depoimento de parte prestado pela cabeça-de-casal, F..., não poderá haver a mínima hesitação que o reconhece como filho do Autor - pese, embora, a forma como pretende iludi-lo, mas que nem através duma gravação consegue disfarçar - continua nos nossos ouvidos um “POIS” na fase final do seu depoimento... - por diversas vezes contacta com a cabeça-de-casal, solicitando a reparação do terraço - veja-se o depoimento da cabeça-de-casal e da testemunha F... - Porém ... nada é feito.
F ... recorre à Câmara Municipal, solicitando a intimação dos Herdeiros de ..., para fazerem obras no prédio. Isto em 13 de Agosto de 1999. Como já acima deixamos exarado, a cabeça-de-casal sabe perfeitamente quem é o subscritor do pedido endereçado à Autarquia. E, sendo o Autor seu inquilino há 40 anos, por certo que não desconhecia aquilo que é relatado pela testemunha F...: que o Autor mal sabe escrever o nome, continua a guardar o dinheiro em casa em vez de o depositar num Banco... Embora assim, ao ser a Ré notificada pela Câmara para proceder à impermeabilização do terraço (continuamos a dizer que só este interessa aos presentes autos), que posição toma a cabeça-de-casal? Que F... não é nem nunca foi seu inquilino, pelo que não lhe reconhece legitimidade para solicitar obras. Não deixará de, formalmente, ser correcta a posição da Ré, mas... só formalmente.
Entretanto a água continua a entrar para dentro do locado. Será urgente pôr fim à situação? Talvez não, pois a Ré vê a urgência ou não das obras de impermeabilização do terraço, conforme chova ou faça sol - confronte-se o alegado no nº 16 da contestação: “tanto mais que a época das chuvas justamente acabara”. Porém, já estamos no ano de 1999 e a primeira carta data de 13 anos antes, pelo que muitas “épocas de chuva” já passaram!
Atentando ao tempo decorrido e ter passado mais um Inverno com as águas pluviais a entrar dentro de casa, qualquer pessoa normal não deixará de pensar que impermeabilizar o terraço tem que ser vista como uma obra de conservação ordinária e urgente. Mas não deixará de pensar também na resposta que será obtida por parte da Ré, pois tal pensamento assenta numa experiência, de experiência feita: elas não iriam ocorrer!
Instaurou o Autor a acção destinada a obrigar a Ré a que outras obras fossem feitas e que corre seus termos. Todavia, quanto ao terraço, houve necessidade de proceder à sua urgente reparação. E a mora dos Senhorios não data de 14 dias, ou 14 meses, mas sim de 14 anos!... Mas se assim não fosse entendido, sempre se diria que tendo as obras de impermeabilização do terraço ocorrido em Março de 2000, conforme resulta dos factos dados como provados, já estava ultrapassado o prazo concedido para o início das mesmas, como resulta da certidão de notificação judicial avulsa, datada de 19 de Janeiro de 2000 - prazo concedido para o início da obra 8 dias -.
Diz o artigo 1036º, nº 1, do Código Civil: “Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações..., pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso”. E, quanto à urgência, atente-se ao facto tido como provado, sob o número 13.
Procedeu o Autor às obras. Tem direito a ser reembolsado. Mas qual o custo das obras?
Ouvida a prova constatamos:
- No seu depoimento de parte, o Autor refere ter pago 1.450.000$00;
- A testemunha F... diz ter visto o Autor pagar o custo da obra, lembrando-se que o montante era de cerca 1.500.000$00, que foi liquidado em dinheiro, pois o Autor nunca teve cheques, nem sabe escrever, fazendo apenas o seu nome; E mais sabe que foram pedidos vários orçamentos e a obra foi entregue àquele que fez o preço mais barato e se comprometia a fazer a obra mais rapidamente;
- A testemunha F..., que vive no prédio há dez anos, tem conhecimento que o custo da obra ascendeu a cerca de 1.500.000$00;
- A testemunha F..., apresentada pela Ré, foi ver a obra já depois de concluída, na companhia da cabeça-de-casal. Aceita que o custo terá ascendido a 800.000$00;
- A testemunha F..., apresentada pela Ré, em finais de 1999, apresentou à Ré um orçamento para impermeabilização do terraço, no montante de 800.000$00. Refere, porém, um ponto que terá de ser tomados em devida nota. Afirma que se apresentasse o orçamento à data da realização da obra, o mesmo seria mais elevado.
Perante estes depoimentos, quais os que demonstram maior razão de ciência? Aqueles que desconhecem a forma como a obra foi feita - pois a viram já concluída - ou aqueles que assistiram à mesma e que tiveram conhecimento do montante pago? A conclusão é por demais evidente!
Pode, agora, a Ré entender que o custo foi muito elevado. Pode, agora, a Ré dizer que tinha quem lhe fizesse as obras por um preço inferior - e este até podia ser gratuito!!!... - mas a prova é que o custo das obras ascendeu a 1.450.000$00 e não poderá fixar-se, tal como fez a Primeira Instância, que o custo da obra importou, pelo menos, em 771.000$00, isto por ter sido o facto alegado no número 26 da contestação: “O A. não poderia ter gasto nas obras que diz ter feito, mais do que 771.000$00”.
Finalmente, vejamos o que nos diz o artigo 11º, nº 3, do RAU: “São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano”.
Se não há dúvida que o montante da obra ultrapassa o limite dos 2/3 do rendimento - basta atentar na renda - a verdade é que as obras tiveram a sua origem numa omissão ilícita dos senhorios, pois não deram cumprimento, ao longo dos anos, do que dispõe o artigo 9º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei nº 38.382, de 07 de Agosto de 1951, que determina que as edificações existentes deverão ser reparadas e beneficiadas pelo menos uma vez em cada período de oito anos, período este que passou a ser aceite pelo próprio RAU, no seu artigo 9º, nº 1, quando diz que só podem ser objecto de arrendamento os edifícios ou fracções quando o senhorio estiver na posse dum atestado de vistoria, passada pela autoridade municipal, há menos de oito anos.
Logo, não poderá servir tal preceito legal, para considerar as obras de conservação extraordinária.
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DECISÃO***
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em conceder provimento ao recurso e, consequentemente, se revoga a sentença proferida na Primeira Instância e se condena a Ré a pagar ao Autor o montante de 7.232,57 €, acrescido de juros legais, com início em 01 de Junho de 2001 e até integral pagamento.
Custas pela Apelada.
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Évora, 12.12.2002