Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2411/08-2 |  |
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
INCUMPRIMENTO DE CONTRATO PROMESSA
I – Para além dos factos especificados e dos provados na base instrutória, nada obsta a que o juiz considere ainda os factos que resultem provados por documentos, como se extrai do n° 3 do artigo 659° do Código de Processo Civil, no âmbito da indagação oficiosa de factos não alegados pelas partes, desde que instrumentais e que resultem da instrução e discussão da causa - artigo 264° n° 2 CPC.
II – Se o promitente-vendedor nunca lhe facultou os seus documentos de identificação necessários para a marcação da escritura, entrou em situação de incumprimento, por omissão do envio dos documentos necessários à marcação da escritura.
Numa situação destas, o autor, a quem competia marcar a escritura, devia ter feito uma interpelação admonitória intimando o réu a fornecer-lhe os elementos de identificação necessários à escritura, com a fixação de um termo peremptório.
III - A execução específica é inviável, não só quando o bem objecto do contrato final pereceu, mas também quando sofreu tal deterioração ou modificação que haja de ser considerado um aliud.
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PROCESSO Nº 2411/08-2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” instaurou, em 3 de Abril de 2003, uma acção contra “B”, tendo alegado: PROCESSO Nº 2411/08-2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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1. O réu é proprietário de um prédio rústico sito em …, freguesia de …, concelho de …, com 8200 metros quadrados de área, inscrito na matriz predial sob o artigo 218 da Secção AA, descrito na Conservatória do Registo Predial de … com o n.º 2238/890517 e inscrito a favor do réu pela ap. 16/890511.
2 . No prédio supra descrito está ainda em fase de construção um edifício composto de cave, r/chão e 1º andar.
3. No dia 12 de Dezembro de 1991, o autor e o réu celebraram um contrato-promessa de compra e venda em que aquele prometeu comprar e este prometeu vender o prédio e o edifício supra referidos, pelo preço de 25.000.000$00.
4. Vencidos os prazos estabelecidos no contrato-promessa celebrado, tentou o autor tentou, por diversas vezes, que o réu se disponibilizasse a celebrar a escritura pública de compra e venda.
5. Escritura essa que o réu sempre se negou a celebrar.
6. O autor nem sequer chegou a marcar aquela escritura porque o réu nunca lhe facultou os seus documentos de identificação, necessários para a marcação.
7. O réu não cumpriu aquilo a que se comprometera no contrato referido em 3.
8. O referido contrato expressamente prevê a possibilidade do recurso à execução específica do contrato, nos termos do artigo 8300 do Código Civil.
Findou a pedir que seja emitida sentença que produza os efeitos do contrato prometido, ficando esta a valer como seu título constitutivo.
O réu “B” contestou, mas a contestação não foi admitida, por ter sido apresentada fora de prazo.
Agravou - o recurso foi admitido com subida diferida - a defender que a contestação foi apresentada em tempo, pedindo a revogação do despacho que não admitiu a contestação, por extemporaneidade.
O processo prosseguiu, foram declarados confessados os factos articulados pelo autor, nos termos do artigo 484° nº 1 do CPC, e foi depois proferida sentença a julgar a acção improcedente e a absolver o réu do pedido.
Vem assim fundada a parte decisória: ... a conduta do réu apresenta-se como susceptível de desencadear o incumprimento definitivo da sua parte e as consequências jurídicas que a este se associam - de entre as quais não consta a possibilidade de recurso à execução especifica que, como dissemos, pressupõe simples mora no cumprimento (o que se compreende, uma vez que a possibilidade de recurso à execução especifica visa tutelar as legítimas expectativas do contraente disposto a cumprir; e aqui pergunta-se: que expectativas tem ainda o autor, ao fim de 17 anos, quanto à celebração do contrato prometido? E se as tinha prementes, dignas de tutela, porque esperou 12 anos para intentar a presente acção?).
Posto isto, afigura-se-nos que, nesta fase, já não é viável o recurso à execução especifica do contrato-promessa, antes assistindo ao autor, face ao incumprimento definitivo do réu, o direito à resolução do contrato e a uma indemnização por perdas e danos decorrentes de tal incumprimento - o que não vem aqui peticionado.
Pelo que, necessariamente, tem de improceder o pedido do autor.
Inconformado, o autor apelou, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
1ª. O Tribunal "a quo" considera erroneamente que num contrato-promessa bilateral basta um dos promitentes perder o interesse para que esteja inviabilizada a execução específica.
2a. E ignora que os dois promitentes são simultaneamente devedores e credores na mesma relação jurídica.
3a. Por isso não retira a douta sentença recorrida a conclusão lógica dos factos dados como provados.
4a. Os factos provados sustentam que o apelado sempre se esquivou ao cumprimento da sua parte no acordo.
5ª. E a própria existência desta acção, entre outros constitui facto que demonstra que o apelante ainda não perdeu o interesse no cumprimento do contrato.
6a Pelo que fez o Tribunal "a quo" uma interpretação errada dos artigos 808° e 83° do Código Civil.
7ª. Termos em que a decisão recorrida deve ser revogada e, em consequência, ser a acção julgada procedente, por provada.
O réu contra-alegou a pugnar pela confirmação da sentença.
Os Exmºs Desembargadores Adjuntos tiveram visto nos autos.
De acordo com o disposto no artigo 710° n° 1, 2a parte, do Código de Processo Civil, deve conhecer-se, em primeiro lugar, a apelação, uma vez que a apreciação do agravo do apelado só ocorrerá se a sentença não for confirmada.
Vejamos, então:
Na sentença, foram dados como provados, por confissão, os factos articulados pelo autor na petição inicial, considerando-se ainda assente:
- O edifício referido já se encontra totalmente construído, sendo composto por casa de morada de dois pisos, com sete divisões assoalhadas, cozinha, terraço, piscina e logradouro.
- Tal edifício encontra-se inscrito na matriz sob o artigo (provisório) 4667.
A senhora juiz não referiu a razão de ter dado como provados outros factos, para além dos articulados pelo autor na petição inicial, mas, compulsados os autos, verifica-se que a prova desses factos resulta do teor dos documentos juntos pelo réu (maxime prova fotográfica de fls. 68 a 85) e do teor da descrição de fls. 203 da Conservatória do Registo Predial de …, da qual consta, relativamente ao prédio rústico "…", em razão da Av.01-Ap.42/20060621 - misto - terra de cultura com amendoeiras, alfarrobeiras, oliveiras e casas de morada de dois pisos, com sete divisões assoalhadas, cozinha, terraço, piscina e logradouro - v-v. 50.000,00 eur - artigos 218 sec. AA rústico e 4667 prov. urbano.
Pode atender-se a estes factos?
Não tendo havido contestação, a lei considera que o réu confessou os factos alegados pelo autor na petição inicial, ficcionando que são verdadeiros, dispensando o autor da prova dos mesmos factos.
Mas tal não obsta a que o juiz considere ainda, neste caso, os factos que resultem provados por documentos, como se extrai do n° 3 do artigo 659° do Código de Processo Civil, no âmbito da indagação oficiosa de factos não alegados pelas partes, desde que instrumentais e que resultem da instrução e discussão da causa artigo 264° n° 2 CPC.
Ora, o conhecimento do estado em que se encontra a construção realizada no prédio rústico sito no …, na actualidade, é relevante para a boa decisão da causa e a respectiva prova encontra fundamento na presunção de verdade do registo, compaginada com a prova fotográfica junta aos autos pelo réu, e não impugnada pelo autor.
Deste modo, o acervo dos factos considerados provados consiste nos que foram articulados pelo autor, bem como os que a 1ª instância aditou, anteriormente transcritos.
Cabe agora determinar se há lugar à execução específica.
Não oferece dúvida que as partes celebraram um contrato-promessa de compra e venda, consistindo este, como se sabe, na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (art. 4010 do CC), dizendo-se contrato prometido aquele cuja realização se pretende.
Ou seja, o contrato-promessa é um contrato preliminar pelo qual as partes se obrigam a celebrar, no futuro, um outro contrato; trata-se de um acordo preliminar complexo, cujo objecto se consubstancia numa convenção futura, em regra de natureza obrigacional, que gera um vínculo de prestação de facto, com a particularidade de consistir na emissão de declarações negociais (cf. Galvão Teles, Dtº das Obrigações, pg. 14).
É um contrato que não se basta a si mesmo, antes tendo de forçosamente caracterizar-se pela referência a um outro, aquele de que constitui acto preparatório ou instrumental; realmente, não há puros contratos-promessa, mas antes e sempre, por definição, contratos-promessa de um qualquer negócio (cf. Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, pg. 70).
No caso sub iuditio, o réu prometeu vender ao autor - e este prometeu adquirir ao réu - um prédio rústico, no qual estava a ser construída -uma moradia; mais acordaram, no que agora importa, no preço a pagar e que a escritura seria marcada exclusivamente pelo autor e nessa altura pago o preço.
No entanto, o autor nunca marcou a escritura, como lhe competia, uma vez que o réu nunca lhe facultou os seus documentos de identificação necessários para a marcação.
Entrou, assim, o réu em situação de incumprimento, por omissão do envio dos documentos necessários à marcação da escritura, mas o autor, a quem competia marcar a escritura, não provou ter feito uma interpelação admonitória intimando o réu a fornecer-lhe os elementos de identificação necessários à escritura, com a fixação de um termo peremptório.
De notar que, a este propósito nada ficou a constar do contrato-promessa, designadamente, a fixação de prazo para o réu disponibilizar a documentação indispensável ao agendamento da escritura, mas apenas que cabia ao autor, exclusivamente, a marcação da escritura.
Por outro lado, tendo sido celebrado o contrato-promessa de compra e venda, em 12 de Dezembro de 1991, desconhece-se que diligências concretas efectuou o autor, durante todos estes anos, (a acção foi intentada em Abril de 2003) para obter do réu os elementos necessários para a marcação e subsequente outorga da escritura.
De qualquer modo, as partes vincularam-se à celebração de um futuro contrato definitivo, com um determinado conteúdo, indicado no contrato-promessa.
O contrato definitivo não se realizou, pelos motivos já vistos, pretendendo agora o autor/apelante a prolação de sentença constitutiva que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, nos termos do n 1 do artigo 8300 do Código Civil.
Ora, dado o tempo decorrido entre a celebração do contrato-promessa de compra e venda e a actualidade, o objecto do contrato-promessa não existe com a configuração que lhe foi dada pelas partes: já não há um prédio em construção, mas um prédio integralmente construído, com as características acima assinaladas, o que torna inviável o cumprimento-execução.
Ou seja, o contrato definitivo já não é possível, uma vez que a coisa prometida vender deixou de ter existência física com as características individualizadas no contrato-promessa.
Na verdade, a execução específica é inviável, não só quando o bem objecto do contrato final pereceu, mas também quando sofreu tal deterioração ou modificação que haja de ser considerado um aliud.
A inviabilidade desta tutela especifica não prejudica o direito de indemnização do credor que a este caiba por culpa in contrahendo ou incumprimento obrigacional, se estiverem preenchidos os requisitos ou pressupostos de uma ou outra dessas responsabilidades, mas esta não é questão que se suscite no âmbito do presente recurso.
Por todo o exposto, julgando improcedente a apelação, acorda-se em confirmar a sentença recorrida, o que obsta ao conhecimento do agravo.
Custas da apelação a cargo do autor, não sendo devidas custas pelo agravo.
Évora, 3 Dezembro 2008