Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1851/12.9TBPTM.E1 |  |
REVOGAÇÃO
FORMA ESCRITA
ABUSO DE DIREITO
1 - A clausula constante do contrato/promessa estabelecendo que “Quaisquer alterações ao presente contrato deverão ser feitas sob a forma escrita subscrita pelos Contratantes, com menção expressa das clausulas alteradas ou suprimidas“, reporta-se apenas à alteração ou supressão de clausulas e não também à possibilidade de uma revogação do contrato.
2 - Constitui abuso de direito a reclamação do reconhecimento de um eventual direito de que, anteriormente, se havia prescindido.
Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
Na acção de condenação com forma ordinária pendente no 3.º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Portimão em que é autora I... e Ré Á... Ld.ª, veio esta demandada interpor recurso da decisão final proferida de fls. 192 a 203, através da qual foi a acção julgada parcialmente procedente por provada e:
a) Declarar resolvido, por acordo entre as partes, o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a autora I... e a ré Á..., Ldª, relativo à fracção autónoma designada pela letra “H”, correspondente ao apartamento nº 104 do 1º piso do edifício “R…”, sito na Rua…, em Portimão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o nº 9817/20081118 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 17683 e um lugar de estacionamento, designados pelo nº 10, na cave;
b) Condenar a ré Á..., Ldª a pagar à autora a quantia de €40.000,00 (quarenta mil euros), correspondente ao sinal entregue; sobre tal quantia são devidos juros de mora, à taxa legal, vencidos desde a data da citação e vincendos, até efectivo e integral pagamento;
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Sustenta a Ré nas conclusões das doutas alegações:A. O nº 1 do artigo 406º do CC estabelece que um contrato apenas pode ser modificado ou extinto por mútuo acordo dos contraentes, não exigindo forma especial para o mútuo consentimento nas modificações ou na extinção.
B. Quando na douta fundamentação o Tribunal a quo afirma “que as partes, segundo resulta do contrato, haviam oportunamente convencionado uma forma de alterar o mesmo, mas não convencionaram sobre a forma de lhe por termo” faz errada interpretação da factualidade assente quanto ao teor do clausulado do contrato, uma incorrecta interpretação do contrato.
C. O número um da cláusula sétima do contrato objecto da acção estabelece que quaisquer alterações ao contrato devem ser feitas por forma escrita subscrita pelos contraentes.
D. O artº 223º do Código Civil estatui que as partes podem estipular uma forma especial para a declaração, presumindo-se, que as partes não se querem vincular senão pela forma convencionada.
E. As partes quiseram sujeitar à forma escrita, subscrita por ambos os Contraentes, quaisquer alterações ao contrato, o que incluiria necessariamente a sua cessação ou rescisão.
F. O Tribunal a quo faz interpretação que colide com a interpretação literal da cláusula.
G. A cessação dos efeitos de um contrato por mútuo consentimento é por definição uma alteração ao contrato.
H. A vontade das partes em sujeitarem a cessação por acordo, também, à forma escrita resultaria sempre de uma interpretação quanto ao resultado na sua forma a minori ad majus.
I. A rescisão do contrato não foi nunca formalizada como impunha o número um da cláusula sétima do contrato.
J. Porque as partes nunca subscreveram documento escrito em que em mútuo consentimento tivessem declarado cessar os efeitos do contrato, o contrato continuou a vincular ambas as partes, nos seus precisos tempos, até ao momento em que a Recorrida entrou em mora, e a Recorrente perdeu interesse no seu cumprimento.
K. O Tribunal a quo interpretou de forma errada o sentido do número um da cláusula sétima do contrato promessa, cujo conteúdo se inclui no ponto de matéria de facto B), conduzindo tal interpretação à violação dos artigos 406º, nº 1 e 223º, nº 1, ambos do Código Civil.
L. A correcta interpretação do contrato e a correcta aplicação dos artigos 406º, nº 1 e 223º, nº 1 do Código Civil, impõem que o contrato não tenha cessado validamente os seus efeitos, por acordo das partes, não podendo a causa da resolução do negócio ser o acordo das partes, devendo a Recorrente deverá ser absolvida de restituir o sinal à Recorrida.
M. Considerando-se a demais factualidade assente, acaba por se impor a procedência do pedido reconvencional.
N. A carta da A. de 4 de Maio de 2011 não pode ter o efeito modificativo ou extintivo do contrato, nem constituiu denúncia válida, nem interpelação, não pondo assim, em causa a vigência do contrato promessa, que continuou a produzir efeitos, para além desta data.
O. Por força do nº 1 da Cláusula Terceira, a escritura deveria ter sido outorgada até ao dia 9 de Julho de 2011, acabando por ser agendada para o dia 9 de Setembro de 2011.
P. A razão desta dilação prende-se com os factos dos pontos Q), R), DD e EE, sendo certo que a A. nunca interpelou a R. para cumprir o prazo que começou a correr no dia 25 de Maio de 2011, não a tendo constituído em mora;
Q. A R. não tendo sido constituída em mora, acabou por proceder ao agendamento da outorga do contrato prometido, nos termos do nº 1 da Cláusula Terceira do contrato promessa. A escritura foi assim agendada para o dia 9 de Setembro de 2011;
R. A A. não facultou à ré os elementos de identificação, conhecimento da liquidação e pagamento do IMT e outros documentos originais que digam respeito à autora, nos termos do n.º 2 da cláusula terceira do contrato-promessa;
S. Para além de não facultar os elementos necessários à escritura, a A. não compareceu no dia, hora e local indicado pela R. para a outorga da escritura pública, pelo que a escritura não foi outorgada;
T. Os contratos devem ser pontualmente cumpridos (artº 406º do CC) e o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação é responsável pelo prejuízo causado ao credor (798º CC), presumindo-se a sua culpa (799º).
U. A A. foi interpelada para cumprir ao ser notificada da data, hora e local da escritura do contrato prometido, nos termos da cláusula terceira do contrato promessa, e ao não comparecer, constituiu-se em mora (artº 805º CC). A R. desde já declara ter perdido interesse no cumprimento da A., tendo entretanto vendido a fracção em causa, a terceiro a preço substancialmente inferior, tornando o incumprimento desta definitivo (artº 808º CC).
V. Nos termos do nº 3 da cláusula sexta do contrato promessa, no caso de incumprimento do contrato por facto imputável à Promitente Compradora, poderá a vendedora denunciar o contrato e fazer seu o sinal entregue. Consequentemente, tendo a A. incumprido o contrato promessa, tendo a R. perdido interesse no seu cumprimento, deverá ser declarada judicialmente a resolução do contrato promessa, por incumprimento imputável à A., sendo esta condenada a indemnizar a R., pelo valor do sinal entregue, ou seja, pelo valor de € 40.000,00.
Termos em que deverá a presente apelação ser julgada totalmente procedente e, em consequência, parcialmente revogada a decisão recorrida e seja:
- absolvida a Ré de todos os pedidos feitos
- declare resolvido o contrato por incumprimento imputável à A., e condene., sendo esta condenada a indemnizar a R., pelo valor do sinal entregue, ou seja, pelo valor de € 40.000,00, bem como no pagamento da totalidade de custas e encargos com todo o processo.
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Por seu turno, a demandante sustenta a bondade da decisão recorrida.São válidos os pressupostos formais da instância.
Tudo visto, cumpre decidir:
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações apresentadas pelos recorrentes (art.684.º n.3, 690.º n.3 e 660.º n.2, todos do Código de Processo Civil), da leitura das doutas alegações da apelante, a questão essencial a dirimir em sede do presente recurso prende-se em saber se, em face da factualidade dada como provada, foi correcta a decisão da ilustre julgadora “a quo” em considerar resolvido o contrato/promessa celebrado entre as partes bem como a decisão condenatória da mesma decorrente.
Mas vejamos a matéria de facto dada como assente:
A – Encontra-se registada a aquisição a favor da ré do direito de propriedade do prédio urbano sito na Rua… em Portimão, denominado “Edifício…”, em regime de propriedade horizontal, inscrito na matriz predial da freguesia de Portimão sob o artigo 17683, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o nº 9817/20081118, da referida freguesia e concelho de Portimão. (A)
B – Autora e ré firmaram, por escrito datada de 04 de Maio de 2010, constante de fls. 34 a 37, que aqui se considera integralmente reproduzido, um acordo denominado “contrato promessa de compra e venda”, no qual a autora prometia comprar e a ré prometia vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma, destinada a habitação, designada provisoriamente como “…”, correspondente à fracção H, apartamento nº 104, sita no 1º piso, com a área de 155,20 m², e um lugar de estacionamento com o nº 10, sito na cave do prédio “…” referido em A), à data em construção. (B)
C – Na data da celebração do referido acordo, a autora entregou, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 40.000 (quarenta mil euros), através do cheque nº … da Caixa…, que a ré recebeu. (C)
D – No nº 1 da cláusula terceira do referido acordo, as partes acordaram que “a escritura de compra e venda será outorgada em Cartório Notarial do distrito de Faro, no prazo de 45 dias a contar da data da emissão da licença de utilização, previsivelmente emitida até 30.09.2010, em dia, hora e local a indicar pela ré, através de carta registada expedida à autora com pelo menos 15 dias de antecedência em relação à data marcada, ou por outro meio idóneo.”. (D)
E – Nos termos do nº 2 da mesma cláusula, a autora declarou obrigar-se a entregar à ré, com a antecedência mínima de 8 dias úteis em relação à data da escritura pública, todos os elementos que a si digam respeito e se mostrem necessários à outorga do acto notarial, nomeadamente o comprovativo de pagamento do IMT e imposto de selo. (E)
F – Em 30 de Setembro de 2010, a construção correspondente à fracção H, apartamento nº 104, destinada a habitação, sita no 1º piso do prédio em regime de propriedade horizontal denominado “…, não estava acabada, nem havia previsão para quando é que a referida licença iria ser emitida pela Câmara Municipal de Portimão, o que apenas poderia suceder após conclusão das obras de construção do prédio e eventual vistoria do edifício. (F)
G – A autora, por diversas ocasiões, entre Julho de 2010 e Abril de 2011, foi contactando a ré, pessoalmente ou por telefone, na pessoa do gerente, Sr. C… e, por vezes, com a filha deste. (G)
H – A ré não procedeu à devolução à autora do montante de € 40.000,00, nem lhe entregou qualquer montante (H).
I – A ré remeteu à autora, que a recebeu, uma carta datada de 22.08.2011, expedida na mesma data, registada com aviso de recepção, o qual foi devolvido à ré, devidamente assinado com a data de 23.08.2011, constante de fls. 46, que aqui se considera integralmente reproduzida, onde é comunicado à autora o agendamento de outorga de escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender, acima identificada, para a data de 09 de Setembro de 2011, pelas 16h00, no Cartório Notarial da Drª B…, sito em Portimão, solicitando o envio de todos os elementos de identificação, conhecimento da liquidação e pagamento do IMT e outros documentos originais que digam respeito à autora, até ao dia 01 de Setembro de 2011, nos termos do nº 2 da cláusula terceira do contrato promessa acima referido. (I)
J – Após a recepção da carta referida na alínea anterior, a autora não facultou à ré os elementos de identificação, conhecimento da liquidação e pagamento do IMT e outros documentos originais que digam respeito à autora, nos termos do nº 2 da cláusula terceira do contrato promessa acima referido. (J)
K – A ré exerce a actividade de agente imobiliário, tendo conhecimento dos procedimentos que são tomados em conta quando o promitente-comprador de um imóvel vai usar o recurso ao financiamento bancário para aquisição de habitação. (K)
L – A autora remeteu uma carta registada à ré, datada de 29.08.2011, recebida por aquela, com o teor de fls. 47, que aqui se considera integralmente reproduzido, na qual a autora refere que a partir de Março de 2011 decidiu que ia comprar outra casa e contactou com a ré para que lhe devolvesse o valor do sinal de € 40.000,00 e, como tal valor não lhe foi entregue, solicita agora à ré a devolução do valor do sinal de € 40.000,00, até ao dia 05.09.2011. (L)
M – Na mesma missiva é dito pela autora que, nessa data de 29.08.2011, lhe foi colocada pela ré a opção de compra do imóvel, estabelecendo a autora que coloca, como condições dessa compra, que o preço máximo seja de € 170.000,00, para compensar o atraso de 17 meses, bem como a resolução pela ré do problema da instalação eléctrica no imóvel.
N – A autora anexou à referida carta datada de 29.08.2011, uma carta datada de 04.05.2011, assinada por si própria, com o título “cancelamento de contrato promessa de compra e venda”, com o teor de fls. 49, que aqui se considera integralmente reproduzido, em que refere “visto que até à data não está concluída a construção, solicito a devolução do sinal entregue na data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, no valor de € 40.000,00, acrescidos de juros de 1% ao mês desde a data do contrato promessa até à data da devolução, para compensar os prejuízos de rendas pagas e não aquisição de outro imóvel. O sinal deverá ser devolvido no prazo de uma semana.”. (N)
O – Por deliberação de 25.05.2011, foi emitido pelo Presidente da Câmara Municipal de Portimão, o alvará de autorização parcial de utilização nº 92/11, em nome da ré, que titula a aprovação da autorização parcial de utilização do edifício habitacional referido em A), para ser utilizado como habitação, autorização condicionada à apresentação do certificado de instalação eléctrica pela CERTIEL e do Relatório de Medição Acústica por entidade acreditada, no prazo de 90 dias a contar da data de emissão desse alvará. (O)
P – Em reunião da Câmara Municipal de Portimão de 19.10.2011, foi deliberado autorizar a prorrogação da autorização de utilização parcial por mais 90 dias. (P)
Q – Em 25 de Maio de 2011, a ré tinha conhecimento de que a autora necessitava de recorrer ao financiamento bancário para a aquisição da fracção. (Q)
R – Em 25.05.2011, a fracção autónoma prometida vender carecia do equipamento de iluminação. (R)
S – A autora tinha como objectivo outorgar a escritura de compra e venda o mais rápido possível, uma vez que ambicionava estar a residir definitivamente na fracção prometida vender até finais de Dezembro de 2010. (1º)
T – Uma vez que residia num pequeno T0 arrendado, com condições reduzidas de conforto. (2º)
U – A ré fez crer à autora que até Dezembro de 2010 iriam outorgar a escritura de compra e venda da fracção. (3º)
V – A partir de Setembro de 2010, a ré não prestou à autora quaisquer esclarecimentos ou justificações pela derrapagem no prazo para finalização das obras. (4º)
W – Em Abril de 2011, a autora foi informada pela instituição bancária…, onde pretendia realizar o crédito à habitação, que o banco só poderia conceder o crédito com o “spread” à taxa de 3,6% e não à taxa inicialmente acordada em Abril de 2010, de 1,7720%. (6º)
X – Também a taxa de juro, inicialmente fixada em 2,5% era, em Abril de 2011, agravada para cinco pontos percentuais. (7º)
Y – Dessa forma, o pagamento da prestação mensal ao banco, inicialmente calculada em cerca de € 400,00, passaria a ser de cerca de € 900,00. (8º)
Z – Em 04 de Maio de 2011, a autora reuniu com o gerente da ré, Sr. C…, entregando-lhe, em mão, a carta datada de 04.05.2011 referida na alínea N). (9º)
AA – Nessa ocasião, o gerente da ré comprometeu-se a restituir à autora o montante de € 40.000,00 que esta tinha pago a título de sinal. (10º)
BB – Até à data de 09.09.2011, a ré não entregou à autora os documentos identificativos da fracção prometida vender, necessários para a liquidação e pagamento do IMT e imposto de selo, e necessários para diligenciar, junto da instituição financeira de crédito, a finalização do processo de financiamento bancário à autora para aquisição da fracção. (11º)
CC – A escritura de compra e venda não foi outorgada. (13º)
DD – Em momento não concretamente apurado, a ré comprometeu-se a fornecer alguns móveis: um móvel para o quarto suite com 3 gavetões de 30 cm, uma prateleira superior, um varão inferior, com duas portas, com acabamento em Teka; prateleiras para a despensa – 3 unidades com 40 cm de profundidade, sendo a primeira colocada a 120 cm do pavimento. (18º)
EE – Com data de 28.06.2011, foi elaborado orçamento para a instalação eléctrica pela empresa N…, Ldª. (21º)
FF – A autora não compareceu, no dia 09 de Setembro de 2011, no Cartório Notarial da Drª B… (25º)
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Conforme decorre do disposto no art. 552.º n. 1 d) do CPCivil, é na petição inicial que o A. deve expor os factos essenciais que constituem a causa de pedir e as razões de direito que servem de fundamento à acção, sendo de anotar que a causa petendi é o facto jurídico de que decorre a pretensão que o autor deduz em juízo (Prof. Castro Mendes, Direito Processual Civil, 1980, vol I, pg. 72).Se atentarmos no petitório constante de fls. 4 a 59, constatamos que a pretensão deduzida, embora referenciando um contrato/promessa celebrado entre A. e Ré em 4 de Maio de 2010 (doc.de fls. 34 a 37 – art. 410.º do CCivil), assenta, por um lado, num acordo de vontades firmado pelas partes em 4 de Maio de 2011 através do qual, após acordo rescisório do negócio, a demandada restituiria à A. a quantia que por esta lhe havia sido entregue a título de sinal no montante de € 40.000,00 e, por outro, no incumprimento de tal acordo.
Não há, assim, necessidade de aferir se houve ou não incumprimento do referido contrato/promessa mas apenas saber se é ou não legal o acordo estabelecido que resolveu o mencionado negócio.
Um primeiro aspecto que importa conferir respeita ao próprio clausulado do contrato/promessa onde na clausula sétima n. 1 se estabelece que “Quaisquer alterações ao presente contrato deverão ser feitas sob a forma escrita subscrita pelos Contratante, com menção expressa das clausulas alteradas ou suprimidas“.
Não se torna difícil concluir, como aliás o faz a douta sentença recorrida, que a forma como tal clausula se encontra redigida, face ao preceituado nos art. 236.º, 238.º e 239.º do CCivil não abrange senão a alteração ou supressão de clausulas, portanto, com evidente exclusão da possibilidade de uma revogação do contrato.
Assim, mesmo considerando à luz do disposto no art. 221.º do CCivil que o contrato/promessa em discussão se encontrava sujeito à forma escrita, importa considerar a interpretação a conferir ao preceituado no n.2 onde se estabelece que “ As estipulações posteriores ao documento só estão sujeitas à forma legal prescrita para a declaração se as razões da exigência especial da lei lhes forem aplicáveis “.
A este propósito, PLima e AVarela (CCivil anotado, vol I, pg.212, opinam que “ Não são abrangidas pela razão da exigência da forma clausulas como as que fixam o lugar ou o tempo do cumprimento da obrigação, a forma do cumprimento ou a quitação do próprio pagamento ”, entendimento este que encontra perfeita aplicação ao caso concreto uma vez que, sem qualquer contorno que suscite dúvidas, encontra-se provado que:
N – A autora anexou à referida carta datada de 29.08.2011, uma carta datada de 04.05.2011, assinada por si própria, com o título “cancelamento de contrato promessa de compra e venda”, com o teor de fls. 49, que aqui se considera integralmente reproduzido, em que refere “visto que até à data não está concluída a construção, solicito a devolução do sinal entregue na data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, no valor de € 40.000,00, acrescidos de juros de 1% ao mês desde a data do contrato promessa até à data da devolução, para compensar os prejuízos de rendas pagas e não aquisição de outro imóvel. O sinal deverá ser devolvido no prazo de uma semana.”. (N)
Z – Em 04 de Maio de 2011, a autora reuniu com o gerente da ré, Sr. C…, entregando-lhe, em mão, a carta datada de 04.05.2011 referida na alínea N). (9º)
AA – Nessa ocasião, o gerente da ré comprometeu-se a restituir à autora o montante de € 40.000,00 que esta tinha pago a título de sinal. (10º)
Por força do contexto inequívoco agora explanado constituiria uma manifesta inutilidade sujeitar o acordo revogatório à forma escrita[1], entendimento este que, a não ser aceite, faria redundar a atitude Ré num evidente abuso de direito quando na presente acção reclama o reconhecimento de um eventual direito de que, anteriormente, havia prescindido. Parafraseando o Prof. Mota Pinto, in Teoria Geral do Negócio Jurídico, “ . . será verdadeiramente escandaloso, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (art.º 334.º), a arguição da nulidade, com fundamento em vício de forma, por um contraente que a provocou . . “.
Assim sendo, como atrás já se evidenciou, perde toda e qualquer razão de ser lançar à discussão o problema da culpa quanto à não celebração do contrato prometido, e também quanto ao pedido reconvencional formulado pela demandada, pela simples razão de que as partes acordaram inequivocamente na resolução por mútuo acordo do contrato/promessa oportunamente celebrado.
Em face do exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando a douta sentença recorrida.
Custas pela demandada.
Notifique e Registe.
Évora, 30 de Janeiro de 2014
Sérgio Abrantes Mendes
Luís Mata Ribeiro
Sílvio José de Sousa
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[1] Vd, a este propósito, o Ac. STJ de 26.09.1996 in CJSTJ, tomo III, pg.14 onde se acha referenciada vasta doutrina sobre a matéria, condizente com a posição agora assumida.Luís Mata Ribeiro
Sílvio José de Sousa
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