Évora
| 56/24.0T8MMN.E1 |  |
RENDA
MORA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
INDEMNIZAÇÃO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
I - Caso a renda não seja paga no primeiro dia útil, pode ainda ser paga nos 8 dias seguintes sem qualquer sanção/indemnização para o inquilino.
II - A partir daqui – decorridos os 8 dias seguintes sem a renda ser paga – o senhorio pode em alternativa exigir (além das rendas em atraso) a indemnização pela mora ou resolver o contrato [art. 1041º, nº 1, do CC].
III - Tendo o senhorio optado pela resolução do contrato, competiria à arrendatária purgar a mora, aplicando-se para o efeito o disposto nos arts. 1084º, nº 3, 1048º, nº 4 e 1042º, nº 1, todos do CC.
IV - No âmbito da ação de despejo, o senhorio tem direito às rendas vencidas até à resolução do contrato de arrendamento, e ainda aos montantes correspondentes a essas rendas até à restituição do imóvel, como indemnização devida pela não restituição findo o contrato.
V - Operada a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, com fundamento na falta de pagamento de rendas, não tem aquele direito à indemnização correspondente a 20% do que for devido, mas tem direito a juros de mora sobre as rendas e montantes referidos em IV, desde a data do respetivo vencimento.
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
I – RELATÓRIO
AA instaurou ação de despejo, sob a forma de processo comum, contra “BB, Lda.”, pedindo que:
a) Seja ordenado o despejo imediato da ré e a entrega ao autor do locado identificado no artigo 1º da petição inicial, totalmente livre e devoluto de pessoas e bens;
b) A ré seja condenada no pagamento ao autor de uma indemnização por ocupação ilícita do locado, que à data da instauração da ação computa em € 2.589,43, correspondente à renda mensal que vinha sendo paga pela ré no valor de € 635,30 e que, a partir de 12.10.2023, deve corresponder ao dobro (€ 1.270,60) por cada mês de atraso na sua restituição, a calcular até à data em que vier a ser efetivamente restituído o locado, acrescida dos juros legais que se vencerem, em relação a cada uma das referidas quantias, a contar do último dia de cada mês que sobrevier até efetivo e integral pagamento.
Alega, em síntese, que:
- Em 29.06.2016 celebrou com a ré um contrato de arrendamento comercial das lojas do rés-do-chão com os nºs de polícia 9 e 13, do prédio sito na Av... 9, 11 e 13 em Local 1, com início na referida data, em contrapartida do pagamento de uma renda mensal no valor de € 600,00, cifrando-se atualmente a renda, por efeito das atualizações legais, na quantia global de € 635,30.
- Houve terceiro atraso no pagamento da renda pela ré, correspondente aos meses de setembro de 2022, cuja renda vencida a 01.08.2022, foi paga em 10.08.2022; outubro de 2022, cuja renda vencida a 01.09.2022, foi paga em 03.10.2022; e abril de 2023, cuja renda vencida a 01.03.2023, foi paga em 09.03.2023.
- O autor comunicou à ré a intenção de resolver o contrato de arrendamento através de carta registada com aviso de receção, enviada em 09.03.2023.
- Apesar daquela comunicação ter sido recebida e até respondida pela ré, que nada alegou que obstasse à produção dos seus efeitos, a mesma não acautelou modificar o seu reiterado incumprimento, incorrendo novamente em mora, no que respeita ao pagamento das seguintes rendas; julho de 2023, vencida a 01.06.2023 e paga em 01.07.2023; agosto de 2023, vencida a 01.07.2023 e paga em 31.07.2023; setembro de 2023, vencida a 01.08.2023 e outubro de 2023, vencida a 01.09.2023, estas duas últimas rendas encontravam-se por pagar à data da comunicação da resolução do contrato, em 12.09.2023.
A ré contestou, contrapondo, em resumo, que apenas em outubro de 2022, julho de 2023 e agosto de 2023, se verificaram mais de oito dias de mora, pelo que não estavam verificadas as condições exigidas pelo disposto no artigo 1083º, nº 3 do CC, para que o autor pudesse operar a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a ré, sendo a mesma nula, não operando a pretendida resolução do contrato de arrendamento, pelo que concluiu pedindo que a ação seja julgada improcedente e o autor condenado por litigância de má-fé, em multa e indemnização no montante de € 4.000,00.
Houve resposta, concluindo o autor pela improcedência do pedido da sua condenação como litigante de má-fé, defendendo a prolação de decisão de mérito no saneador.
Dispensada a realização de audiência prévia, foi proferido saneador sentença que julgou a ação improcedente e absolveu a ré do pedido, condenando ainda a ré nas custas do “incidente” de litigância de má-fé que julgou improcedente.
Inconformado, o autor apelou do assim decidido, finalizando a respetiva a legação com a formulação das conclusões que se transcrevem:
«A. O ora Apelante intentou uma acção de despejo contra a Apelada, com fundamento na constituição da Ré em mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a mesmo contrato (n.º 3 do artigo 1083.º do CC).
B. Conforme julgado provado (factos 4 e 7), a Apelada efectuou os seguintes pagamentos por conta de rendas: (i) Setembro de 2022: vencida a 01/08/2022 e paga em 10/08/2022; (ii) Outubro de 2022: vencida a 01/09/2022 e paga em 03/10/2022; (iii) Abril de 2023: vencida a 01/03/2023 e paga em 09/03/2023; (iv) Julho de 2023: vencida a 01/06/2023 e paga em 01/07/2023; e (v) Agosto de 2023: vencida a 01/07/2023 e paga em 31/07/2023.
C. Sucede, porém, não ter o Tribunal a quo considerado existir mora no pagamento das rendas referentes aos meses de Setembro de 2022 e Abril de 2023, porquanto entendeu que as rendas podem ser pagas até ao dia 16 de cada mês sem consequências legais, na medida em que as partes acordaram que a mora só se verifica após o dia 8 de cada mês.
D. Ora, no que respeita ao facto 3 dado como provado, constata-se que da cláusula 3ª do contrato de arrendamento comercial celebrado entre as partes resulta claramente que a renda vence-se no dia 1 do mês anterior a que respeita, que pode ser paga (sem consequências) até ao dia 8 e que, se não for paga até ao dia 8, a arrendatária fica obrigada ao pagamento da indemnização legal.
E. Do exposto conclui-se que as Partes limitaram-se a reproduzir o regime jurídico previsto na lei aplicável ao tema do pagamento das rendas, em concreto, o artigo 1041º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil, que refere que o arrendatário deve pagar uma indemnização em caso de mora, excepto se pagar a renda até ao oitavo dia após o início da mora
F. Tendo presente as regras de interpretação e integração das declarações negociais, assentes na “teoria da impressão do destinatário” e sabendo que o n.º 2 do artigo 1041.º do CC refere ser possível «cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo», é comumente aceite (e prática!) no mercado do arrendamento, quer pelos senhorios, quer pelos arrendatários, que “a renda é paga até ao dia 8”, pelo que, salvo o devido respeito, a interpretação vertida na douta sentença recorrida não faz qualquer sentido, não tendo qualquer correspondência com o texto da cláusula 3ª do contrato de arrendamento dos autos.
G. Considerando que o Tribunal a quo reconhece na sentença recorrida que a renda vence-se no dia 1 do mês anterior a que respeita e que «uma vez vencida a renda, o arrendatário dispõe do prazo de oito dias nos quais, ainda que em mora, o pagamento produz a cessação à indemnização ou resolução do contrato – artigo 1041.º, n.º 2 do Código Civil», então, não faz qualquer sentido interpretar o contrato no sentido de que a mora relevante só acontece a partir do dia 17 de cada mês, quando, ainda para mais e como se referiu, o próprio contrato refere que a mora relevante sucede a partir do dia 9 de cada mês, ao referir que a partir desse dia há lugar ao pagamento da indemnização legal nos termos do artigo 1041º, n.º 1 do Código Civil.
H. Com efeito, tanto a doutrina como a jurisprudência consideram que, da compatibilização dos artigos 1075.º, n.º 2, 1041.º, n.º 2, e 1083.º, n.º 4, do Código Civil, ressalta que só existe mora com consequências na relação contratual estabelecida com o senhorio, se o arrendatário não purgar a mora até ao termo dos 8 dias a contar do seu começo, sendo que somente a partir do 9.º dia após a data do vencimento da renda sem que o arrendatário efetue o respetivo pagamento, é que se considera que entra em mora relevante
I. No caso em apreço, as Partes mais não fizeram do que estipular precisamente isto, ao acordarem que a mora relevante acontece depois do dia 8 de cada mês, daí terem referido na cláusula 3ª do contrato dos autos, por um lado, que a renda vence-se no dia 1 e, por outro lado, que caso seja paga depois do dia 8, a Arrendatária fica obrigada a pagar a indemnização legal (tendo referido expressamente no texto da cláusula 3ª o artigo 1041º nº 1 do CC), ou seja a mora relevante tem início no dia 9 de cada mês!
J. Resulta também evidente que, ao acordarem que a renda pode ser paga até ao dia 8 de cada mês, sendo devida indemnização apenas se for paga após o dia 8, as Partes limitaram-se a reproduzir o regime legal do vencimento/mora/indemnização, ou seja, se a arrendatária pagar até ao dia 8, embora pague após a data de vencimento, a mora não é relevante, não estando sujeita a qualquer indemnização!
K. De resto, se assim não fosse, ou seja, seguindo o raciocínio da Mta. Juíza do Tribunal a quo ao referir que está «explícito no contrato celebrado entre as partes e no âmbito precisamente da sua autonomia privada que a mora só se verifica após o dia 8 de cada mês», então não faria sentido as partes terem estipulado que, se a renda for paga depois do dia 8, haverá lugar ao pagamento da indemnização legal prevista no artigo 1041º, n.º 1 do Código Civil!!??
L. Note-se que, se a interpretação correta correspondesse à vertida na douta sentença recorrida, então, sempre que a renda fosse paga entre os dias 9 e 16 de cada mês, não haveria lugar ao pagamento de qualquer indemnização, contrariando de forma clara o que vem expressamente acordado pelas Partes no texto da cláusula 3ª do contrato!
M. Finalmente, no documento n.º 8 junto com a PI, resulta claro que a própria Ré aqui Recorrida, tem presente e aceita que a mora relevante acontece a partir do dia 9 de cada mês
N. Assim, ao contrário do entendimento do Tribunal a quo, houve mora no pagamento das rendas referentes aos meses de Setembro de 2022 – vencida em 01/08/2022 e paga em 10/08/2022 – e Abril de 2023 – vencida em 01/03/2023 e paga em 09/03/2023.
O. E verificando-se cumpridos os requisitos legais para a resolução do contrato de arrendamento com fundamento no n.º 4 do artigo 1083.º do CC, nomeadamente, o envio atempado da comunicação de intenção de resolução naqueles termos, enviada pelo ora Apelante em 09/03/2023 (facto 5), nada obsta à eficácia da mesma.
P. Pelo que, ao subscrever aquela posição, a Meritíssima Juiz a quo produziu uma decisão manifestamente ilegal, violando o disposto nos artigos 236.º, 238.º, n.º 1 do artigo 405.º e 1041.º, todos do Código Civil.
TERMOS EM QUE
se requer a revogação da douta sentença proferida, devendo ser substituída por outra que julgue a mora no pagamento das rendas referentes aos meses de Setembro de 2022 e Abril de 2023, ordenando o despejo imediato da Apelada e entrega ao Autor do locado objecto dos presentes autos, totalmente livre e devoluto de pessoas e bens, por ter ocorrido em 12/09/2023 a resolução lícita do contrato de arrendamento, designadamente nos termos do artigo1083º n.º 4 e 1084º n.º 2 do CC e artigo 9º n.º 7 do NRAU, com fundamento na constituição da Apelada em mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a mesmo contrato, condenando ainda a Apelada:
1) No pagamento de uma indemnização por ocupação ilícita ao Autor, correspondente à renda mensal que vinha sendo paga pela Apelada no valor de € 635,30 (seiscentos e trinta e cinco euros e trinta cêntimos) e que, a partir de 12/10/2023, deve corresponder ao dobro (€ 1.270,60) por cada mês de atraso na sua restituição (artigo 1045.º, n.º 2 do C.C.), a calcular até à data em que vier a ser efectivamente restituído o locado, acrescida dos juros legais que se vencerem, em relação a cada uma das referidas quantias, a contar do último dia de cada mês que sobrevier até efetivo e integral pagamento;
2) Nas custas e demais encargos da presente ação.
Com o que se fará a costumada JUSTIÇA!»
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – ÂMBITO DO RECURSO
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), a questão essencial a decidir é a de saber se, ao invés do decidido, ocorreu mora da ré no pagamento das rendas que permitisse ao autor resolver o contrato de arrendamento, com a consequente desocupação do locado pela ré e o pagamento de uma indemnização ao autor pela ocupação posterior à resolução do contrato.
III – FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
A 1ª instância considerou provados os seguintes factos1:
1. O Autor é proprietário do prédio urbano em propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, sito na Av... 9, 11 e 13, em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Local 1 sob o n.º 3717 da freguesia de Local 1 e inscrito na matriz predial urbana com o artigo 210.º da mesma freguesia. (cfr. Certidão Permanente do Registo Predial e Caderneta Predial juntas sob os Docs. n.º 1 e 2 com a petição inicial)
2. Em 29/06/2016, o Autor celebrou com a Ré um acordo denominado «Contrato de Arrendamento Comercial» das lojas do Rés-do-chão com os n.ºs de polícia 9 e 13 do Prédio identificado em 1., por prazo indeterminado, com início naquela data, em contrapartida do pagamento de uma renda mensal no valor de € 600,00 (seiscentos euros), cifrando-se actualmente a renda, por efeito das actualizações legais, na quantia global de € 635,30 (seiscentos e trinta e cinco euros e trinta cêntimos). (cf. Doc. n.º 3 junto com a petição inicial).
3. Do acordo denominado «Contrato de Arrendamento comercial» referido em 2., consta entre o mais na cláusula 3.ª que a renda se vence «no 1.º dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, sendo paga por depósito ou transferência bancária para o IBAN .... da Caixa Geral de Depósitos do primeiro outorgante até ao dia oito do mês anterior àquele a que a renda disser respeito. O atraso no pagamento das rendas (pagamento após o dia 8 de cada mês) implicará um agravamento de 50% (cinquenta por cento), sobre o valor devido, nos termos da legislação em vigor (cfr. artigo 1041.º do Código Civil)».
4. A Ré procedeu aos seguintes pagamentos ao Autor por conta de renda(s):
Renda de Setembro de 2022: vencida a 01/08/2022 e paga em 10/08/2022;
- Renda de Outubro de 2022: vencida a 01/09/2022 e paga em 03/10/2022;
- Renda de Abril de 2023: vencida a 01/03/2023 e paga em 09/03/2023. (cfr. comprovativos de depósito que se juntam sob os Docs. n.º 4 a 6 da petição inicial).
5. O Autor em 09/03/2023 enviou carta registada com aviso de receção à Ré com o seguinte teor:
«Exma. Gerência de
BB, Lda.
Av... 13
... Local 1
Local 1, 09 de Março de 2023
Registada com
Aviso de receção
Assunto: Resolução do Contrato de Arrendamento do n.º 13 da Av... em Local 1 (artigo urbano 210.º R/C) / Artigo 1083.º n.º4 e n.º6 do Código Civil
Exmos. Senhores,
Com referência ao contrato de arrendamento em epígrafe, na qualidade de Senhorio, venho comunicar a V. Exas de acordo com o n.º6 do artigo 1083.º do Código Civil, será minha intenção por fim ao contrato de arrendamento do qual a V/ sociedade é Arrendatária, nos termos do n.º4 do artigo 1083.º do Código Civil.
Mais informo, pela renda em mora devida até ao dia 8 de março de 2023, de acordo com o número 2 do Contrato de Arrendamento celebrado com os Senhores, deverá ser paga a respectiva indemnização de acordo com o n.º1 do artigo 1041.º do Código Civil.
Com os melhores cumprimentos,
AA» (cf. Doc. n.º 7 junto com a petição inicial e confissão da Ré)
6. A comunicação referida em 5. foi recebida pela Ré, tendo esta por seu turno enviado ao Autor missiva com o seguinte teor:
«Exmo. Senhor
AA
Av.... 11
... Local 1
Assunto: resolução sem fundamento – contrato de arrendamento em vigor
Local 1, 2 de novembro de 2023
Exmo. Senhor,
Acusamos a receção da sua carta à qual agora respondemos, penitenciando-nos pelo atraso; infelizmente, só agora nos foi possível responder.
Após a análise cuidadosa dos argumentos e fundamentos invocados, cumpre-nos dizer o seguinte:
A alegada resolução do arrendamento em vigor é destituída de fundamentos legais que a sustentem.
Na realidade, são alegadas moras referentes às rendas dos meses de setembro e outubro do ano de 2022, bem como de abril de 2023, cujo direito se encontra caducado à data da S/comunicação.
Sucede, a renda referente ao mês de novembro foi paga em tempo, designadamente, em 8/10/2023.
Todas as rendas anteriores se encontram regularizadas.
A Signatária foi submetida a uma intervenção cirúrgica no passado período de verão, não desmentindo algumas dificuldades resultantes do sucedido;
Contudo, lamenta a posição insustentável por parte do proprietário e senhorio, consubstanciando atos ilegítimos e ilícitos que muito têm perturbado o normal funcionamento da atividade da arrendatária, por força da pressão e do assédio que aquele vem exercendo sobre a arrendatária, na pessoa da Sr.ª D. CC, legal representante da “BB, Lda.”.
Sucede, a arrendatária investiu muito dinheiro no estabelecimento comercial sito na Av... 9 e 13, pelo que, se afiguram lamentáveis, os atos que têm vindo a ser praticados com um único propósito: findar o arrendamento, e/ou conduzir a arrendatária a deslocar para outro local, a sua atividade.
Ora,
Pretendemos retomar o normal funcionamento, bem como restabelecer uma relação saudável em torno do vínculo existente; se assim não for, não deixaremos de reclamar os nossos direitos, sem sede própria, o que, sinceramente, pretendemos evitar.
Gratos pela atenção.
Melhores cumprimentos
A Gerente (CC)
BB, Lda.» (cf. documento n.º8 junto com a petição inicial)
7. A Ré procedeu aos seguintes pagamentos de rendas ao Autor:
- Renda de Julho de 2023: vencida a 01/06/2023 e paga em 01/07/2023. (Doc. n.º 9 e admitido por acordo)
- Renda de Agosto de 2023: vencida a 01/07/2023 e paga em 31/07/2023. (Doc. n.º 10 e admitido por acordo)
8. Em 12/09/2023 veio o Autor comunicar à Ré a resolução do acordo denominado «contrato de arrendamento» que celebrou com esta, por contacto pessoal através da Agente de Execução DD. (cfr. certidão de notificação pessoal junta sob o Doc. n.º 11 na petição inicial)
9. A Ré efectuou pagamento, por referência às rendas de Julho de 2023 em 1.7.2023. (cf. documento n.º9 junto com a petição inicial)
10. A Autora em 19.10.2023 enviou à Ré email através do seu Mandatário com o seguinte teor:
Exma. Senhora
D. CC
Ilustre Gerente da BB, Lda.
Fomos mandatados pelo Exmo. Senhor Eng. AA, no sentido de instaurar o procedimento especial de despejo com vista à desocupação imediata do imóvel sito na Av... 9 e 13 em Local 1.
Não o queremos fazer sem antes a informar do seguinte:
1. A resolução do contrato foi eficazmente entregue a v. Exas por contacto pessoal e Agente de Execução em 12.09.2023, cessando nessa data o contrato de arrendamento.
2. Volvido mais de um mês, ainda não foi desocupado e restituído o imóvel ao nosso Cliente, sendo devida indemnização por ocupação ilícita, no mínimo correspondente ao dobro do valor da renda.
3. Acresce que, se incumprimento já havia há muito capaz de fundamentar a resolução do contrato, o nosso Cliente deixou de receber quaisquer rendas a partir de 31.07.2023.
4. Assim, caso não seja voluntariamente entregue o imóvel até final da próxima semana, irá ser instaurado o processo judicial para despejo, bem como para pagamento das rendas em atraso e juros e da indemnização até à entrega efectiva.
5. A responsabilidade não ficará, nesse caso, limitada à empresa que, caso não disponha de bens, será objecto de requerimento de insolvência, a qualificar como culposa, com responsabilidade pessoal dos seus gerentes, em face da inércia em entregarem o imóvel causando o agravamento da dívida.
Aguardando um contacto, logo que possível, para entrega do imóvel até 27.10.2023, sob pena de ser instaurada a ação, subscrevemo-nos atentamente.»
(cf. Doc. n.º 12 junto com a petição inicial)
11. A Ré continua a ocupar o locado.
12. A renda até Dezembro de 2022 era no valor de € 622,84 (seiscentos e vinte e dois euros e oitenta e quatro euros) passando a ser a partir da renda do mês de Janeiro de 2023, no valor de € 635,30 (seiscentos e trinta e cinco euros e trinta cêntimos) (cfr. comunicação de actualização de renda junta sob o Doc. n.º 13 na petição inicial)
13. Após a comunicação enviada em 12/09/2023 referida em 8., deram entrada na conta bancária do Autor, sem qualquer identificação do depositante ou indicação a que é que se referiam os seguintes montantes:
- € 829,83: depósito (não identificado) na conta do Autor, efectuado em 31/10/2023 (cfr. Doc. n.º 14 junto com a petição inicial);
- € 635,20: depósito (não identificado) na conta do Autor, efectuado em 07/11/2023 (cfr. Doc. n.º 15 junto com a petição inicial); e
- € 635,30: transferência a crédito na conta do Autor, realizada em 11/12/2023, com a proveniência de “EE” (cfr. Doc. n.º 16 junto com a petição inicial).
- € 635,30: transferência a crédito na conta do Autor, realizada em 08/01/2024, com a proveniência de “EE” (cfr. Doc. n.º 17 junto com a petição inicial).
14. É actual gerente da Ré, CC, residente na ..., ... Local 2. (cfr. Doc. n.º 19 junto com a petição inicial)
E foram considerados não provados os seguintes factos:
a) A gerente da Ré, CC, após interpelada pelo Autor, informou-o, por contacto telefónico, que iria deixar o locado no Domingo seguinte, dia 22/10/2023.
b) A Ré na pessoa da sua gerente quando instada a assinar um Auto de Entrega do locado, recusou-se a fazê-lo e a entregar o locado.
c) Com a presente ação a Ré incorreu em despesas e obrigou o seu gerente e serviço administrativo a deslocarem-se a Local 2 ao escritório dos seus advogados, a despenderem várias horas de trabalho na recolha de elementos documentais e probatórios e deslocações ao Tribunal.
d) A presente ação de despejo causou à Ré prejuízos reputacionais e perda de clientela na localidade de Local 1.
O DIREITO
Da válida resolução do contrato de arrendamento
O nº 4 do art. 1048º do Código Civil2 estabelece que, ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos nºs 3 e 4 do artigo 1084º do CC.
Por sua vez, dispõe o nº 3 do art. 1083º do CC que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a 3 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte.
Por fim, o nº 2 do art. 1084º do CC estabelece que a resolução, pelo senhorio, quando fundada em causa prevista nos n.ºs 3 e 4 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário, operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida, estipulando o nº 3 que a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do nº 3 do artigo 1083º, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de 1 mês.
Na decisão recorrida entendeu-se não existir mora no pagamento das rendas referentes aos meses de setembro de 2022 e abril de 2023, lendo-se na mesma:
«Está explicito no contrato celebrado entre as partes e no âmbito precisamente da sua autonomia privada que a mora só se verifica após o dia 8 de cada mês, pelo que o Autor não pode ignorar que, na resolução do contrato de arrendamento operada no dia 12 de Setembro de 2023 através da notificação pessoal executada por agente de execução não estavam verificados os requisitos expressamente exigidos pela lei para o efeito.
Importa atentar na diferença entre o momento do vencimento, o prazo de cumprimento e a mora relevante para efeitos de resolução do contrato.
Isto é, o nascimento da obrigação → Prazo de cumprimento/mora → Mora para resolução.
No 1.º dia útil temos o vencimento da obrigação → até ao 8.º dia de calendário corre o prazo para cumprimento; após o 8.º dia (temos a mora) → e, por fim após 16.º dia de calendário mora relevante para efeitos de resolução contratual.
Importa assim no caso dos autos apurar o momento da mora de cada mês e, subsequentemente, por referência a cada mês, o momento da mora relevante (oito dias a contar do termo do prazo do credor para cumprir a obrigação)
A interpretação textual do artigo 1083.º, n.º 4 do Código Civil permite assim concluir que no caso dos autos por referência ao mês de Setembro de 2022 em que a renda se apresenta vencida a 01/08/2022 e paga pela Ré ao Autor no dia 10/08/2022 e por referência ao mês de Abril de 2023 vencida em 01/03/2023 e paga no dia 09/03/2023 não houve mora superior a 8 dias nos suprarreferidos meses.
Isto porquanto até dia 08 conforme se aludiu supra não se verifica mora. A mora superior a 8 dias a que alude o artigo 1083.º, n.º 4 do Código Civil apenas se verifica por referência aos meses de outubro, julho e agosto.
Da leitura atenta do contrato de arrendamento celebrado pelas partes constata-se que Autor e Ré estabeleceram, claramente, enquanto momentos diferentes: momento da constituição da obrigação da renda e, após, o prazo para a ré cumprir. A mora só surge, assim, depois do termo do prazo para a ré cumprir e nos casos de Setembro e Abril a ré cumpriu em mora, é certo, mas não foi após os 8 dias de mora que o artigo 1083.º, n.º 4 do Código Civil exige (para efeitos de resolução contratual).»
Não podemos subscrever o entendimento da decisão recorrida, o qual assenta numa interpretação incorreta do que as partes estipularam na cláusula 3ª do contrato de arrendamento, segundo a qual “[a] renda mensal é de seiscentos euros, (…), com vencimento no 1.º dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, sendo paga por depósito ou transferência bancária para o IBAN .... da Caixa Geral de Depósitos do primeiro outorgante até ao dia oito do mês anterior àquele a que a renda disser respeito. O atraso no pagamento das rendas (pagamento após o dia 8 de cada mês) implicará um agravamento de 50% (cinquenta por cento), sobre o valor devido, nos termos da legislação em vigor (cfr. artigo 1041.º do Código Civil)».
Resulta claramente da transcrita cláusula 3ª que a renda se vence no dia 1 do mês anterior a que respeita, podendo ser paga - sem consequências - até ao dia 8 e que, não o sendo até esse dia, a arrendatária fica obrigada ao pagamento da indemnização legal.
No essencial, as partes limitaram-se a reproduzir o regime jurídico previsto na lei aplicável ao pagamento da renda, designadamente, o art. 1041º, nºs 1 e 2 do CC, que dispõe que o arrendatário deve pagar uma indemnização em caso de mora, exceto se pagar a renda até ao oitavo dia após o início da mora.
Com efeito, a interpretação da referida cláusula implica analisar todo o conjunto de direitos e deveres estabelecidos entre as partes, por um lado, e atender a todos os elementos que, coadjuvando a declaração de vontade das partes, auxiliem a descoberta da sua vontade real, por outro lado.
Deve, pois, ter-se em conta o critério previsto no artigo 236º, nº 1 e 2, do CC, que consagra a teoria da impressão do destinatário: o sentido das declarações negociais será aquele que possa ser deduzido por um declaratário normal colocado na posição do declaratário real, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
Tratando-se de negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artigo 238º, nº 1, do CC).
Como elementos essenciais, haverá a considerar na interpretação «a letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e costumes por ela recebidos»3 .
Assim, não é correto interpretar a referida cláusula 3ª, no sentido de que a mora relevante só acontece a partir do dia 17 de cada mês, quando nessa mesma cláusula se diz, preto no branco, que «o atraso no pagamento das rendas (pagamento após o dia 8 de cada mês) implicará um agravamento de 50% (cinquenta por cento), sobre o valor devido, nos termos da legislação em vigor (cfr. artigo 1041.º do Código Civil)».
In casu, não resultando dos autos que tenha havido qualquer pagamento, nos termos dos arts. 1041º e 1042º do CC, importa saber como contabilizar os oito dias a que se reporta o art. 1041º, nº 2, e o art. 1083º, nº 4, do CC.
Uma primeira tese defende que a constituição do locatário em mora, para efeitos do disposto no artigo 1083º, nº 4, do CC se inicia «a partir do 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que (a renda) diga respeito», tal como resulta do artigo 1075º, nº 2, do mesmo Código.
Assim se pronunciou Gravato de Morais4, para quem a não realização da prestação na data fixada gera a constituição do devedor em mora – mora ex re.
Também Menezes Leitão defende que o prazo previsto no artigo 1041º, nº 2, do CC não tem como fim a dilatação do prazo previsto no artigo 1083º, nº 4, do CC e o mesmo valendo para o n.º 3 do mesmo preceito. Segundo este autor «é manifesto que os prazos coincidem e não se somam»5.
Aderindo a este entendimento, lê-se em Albertina Pedroso6: «Considerando que em face do referido n.º 2, o legislador lhe concede este prazo acrescido de oito dias para fazer cessar a mora em que se encontra, sem as consequências a que alude o n.º 1 do artigo 1041.º do CC, devemos concluir que só existe mora relevante do arrendatário, ou seja, mora com consequências na relação contratual estabelecida com o senhorio, se este não proceder ao pagamento da renda até ao termo dos oito dias a contar do seu começo, dispondo desse prazo para purgar a mora sem que daí advenha qualquer consequência pelo incumprimento do pagamento pontual da renda no dia do respectivo vencimento.
Portanto, estabelece o legislador que só depois de decorrido este prazo, ou seja, somente a partir do 9.º dia após a data do vencimento da renda sem que o arrendatário efectue o respectivo pagamento, é que se considera que o mesmo entra em mora relevante, leia-se mora com consequências na vida do contrato de arrendamento».
De acordo com este entendimento, a consequência é a de que o senhorio só poderá resolver o contrato com base na falta de pagamento das rendas a partir do 9º dia de mora.
Uma segunda tese defende que, ao considerar-se juridicamente irrelevantes os oito dias a que se refere o artigo 1041º, nº 2 do CC, só se conta o prazo a que se refere o artigo 1083º, n. 4, do mesmo Código, findo esse período de tempo, o que significa que o senhorio só poderá resolver o contrato com base na falta de pagamento das rendas a partir do 17º dia de mora7.
Está provado que a ré realizou os seguintes pagamentos por conta de rendas: (i) Setembro de 2022: vencida a 01/08/2022 e paga em 10/08/2022; (ii) Outubro de 2022: vencida a 01/09/2022 e paga em 03/10/2022; (iii) Abril de 2023: vencida a 01/03/2023 e paga em 09/03/2023; (iv) Julho de 2023: vencida a 01/06/2023 e paga em 01/07/2023; e (v) Agosto de 2023: vencida a 01/07/2023 e paga em 31/07/2023 [pontos 4 e 7 dos factos provados].
Aderindo à primeira tese, claramente maioritária, e que entendemos ser a que corresponde à intenção do legislador, constata-se, ao invés do que se entendeu na decisão recorrida, ter havido também mora no pagamento de todas as referidas rendas, inclusive as rendas referentes aos meses de Setembro de 2022, vencida a 01.08.2022 e paga em 10.08.2022, e Abril de 2023, vencida a 01.03.2023.
E porque assim é, mostram-se cumpridos os requisitos legais para a resolução do contrato de arrendamento com fundamento no nº 4 do art. 1083º do CC, designadamente, o envio atempado da comunicação de intenção de resolução naqueles termos, enviada pelo autor à ré em 09.03.2023 [ponto 5 dos factos provados].
Da indemnização
Pede o autor/recorrente que seja decretado o despejo da ré do locado e a mesma «condenada no pagamento ao autor de uma indemnização por ocupação ilícita do locado, que à data da instauração da ação computa em € 2.589,43, correspondente à renda mensal que vinha sendo paga pela ré no valor de € 635,30 e que, a partir de 12.10.2023, deve corresponder ao dobro (€ 1.270,60) por cada mês de atraso na sua restituição, a calcular até à data em que vier a ser efetivamente restituído o locado, acrescida dos juros legais que se vencerem, em relação a cada uma das referidas quantias, a contar do último dia de cada mês que sobrevier até efetivo e integral pagamento».
No âmbito do contrato de arrendamento, o arrendatário constitui-se em mora se não paga a renda no dia do vencimento (art. 1039º, nº 1, do CCiv), mas pode fazer cessar a mora se pagar a renda nos 8 dias seguintes (art. 1041º, nº 2, do CCiv).
Porém, se o arrendatário não fizer cessar a mora nos 8 dias seguintes a contar do seu começo, o senhorio tem o direito de lhe exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (art. 1041º, nº 1, do CC).
Significa isto que o senhorio apenas pode exigir, além do valor das rendas, a indemnização igual a 20% - e não 50%8 como diz o autor - do que for devido se não resolver o contrato com base na falta de pagamento das rendas. Se resolver o contrato com fundamento na falta de pagamento de rendas não tem direito à indemnização correspondente a 20% do que for devido, sendo este o único significado da ressalva constante da parte final do nº 1 do artigo 1041º do CC.
Em todo o caso, como se lê no Ac. do TRG de 24.11.20229, não resulta da norma do nº 1 do artigo 1041º do CC «que o senhorio não tem direito a qualquer indemnização pela mora se optar pela resolução do contrato, mas apenas que não tem direito à indemnização correspondente a 20% do que for devido. Se é afastada uma regra especial, a situação recai no âmbito da regra geral.
A este propósito lê-se em Aragão Seia10 que «em acção de despejo, o senhorio pode cumular o pedido de despejo com o pedido acessório de juros moratórios – arts. 804º e 806º, do Cód. Civil – sobre as rendas vencidas, desde a data da citação, e sobre as rendas vincendas, desde o respectivo vencimento, em ambos os casos até efectiva desocupação do arrendado. Esses juros destinam-se a ressarci-lo pelo prejuízo que sofre com a falta de pagamento das rendas no momento próprio e com a continuação da ocupação do locado».
Em suma, o autor recorrente tem apenas direito ao pagamento de uma indemnização por ocupação ilícita, correspondente à renda mensal no valor de € 635,30 por cada mês de atraso na sua restituição (artigo 1045º, nº 2 do CC), a calcular até à data da restituição, acrescida dos juros legais que se vencerem, a contar do último dia de cada mês que sobrevier até efetivo e integral pagamento.
Haverá ainda que atender ao facto de após a resolução do contrato operada pelo autor, em 12.09.2023, terem dado entrada na conta bancária do autor, sem qualquer identificação do depositante ou indicação a que a que respeitavam, os montantes de € 829,83, depósito efetuado em 31.10.2023; € 635,20, depósito efetuado em 07.11.2023; € 635,30, transferência realizada em 11.12.2023; e € 635,30, transferência realizada em 08.01.2024 [ponto 13 dos factos provados].
Trata-se de depósitos e transferência que, apesar de carecerem de qualquer tipo de descritivo, o autor presume terem sido efetuados por ordem da ré, atendendo aos valores em causa, «aceitando-os por conta das rendas vencidas (Setembro e parte de Outubro de 2023, até ao dia 12) e da indemnização por ocupação ilícita» [artigo 23º da petição inicial].
Por conseguinte, o recurso procede parcialmente.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar a apelação parcialmente procedente, alterando, em consequência, a sentença recorrida, nos seguintes termos:
a) Condena-se a ré a despejar as lojas do rés-do-chão com os n.ºs de polícia 9 e 13 do prédio sito na Av... 9, 11 e 13, em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Local 1 sob o n.º 3717 da freguesia de Local 1 e inscrito na matriz predial urbana com o artigo 210.º da mesma freguesia, restituindo-as ao autor, livre e desocupadas de pessoas e bens.
b) Condena-se a ré no pagamento de uma indemnização ao autor pela ocupação do locado, correspondente à renda mensal no valor de € 635,30, a partir de 12.10.2023 – descontados os montantes referidos no ponto 13 dos factos provados - e por cada mês de atraso na sua restituição, até à data em que esta se venha a efetivar, acrescida dos juros legais vencidos e vincendos, à taxa legal.
c) Absolve-se a ré do restante pedido
Custas aqui e na 1ª instância a cargo do autor e da ré na proporção do respetivo decaimento.
*
Évora, 22 de maio de 2025
Manuel Bargado (Relator)
Ricardo Miranda Peixoto
Susana Cabral
(documento com assinaturas eletrónicas)
Nota: Por Acórdão de 25/06/2025 (acessível em https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/703e00c243c25be880258cc20045c46a) e na sequência de pedido de reforma, foi alterada a alínea b) do dispositivo nos seguintes termos:
“Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em deferir o pedido de reforma do Acórdão proferido em 22.05.2025 e, em consequência, alteram a alínea b) do seu dispositivo, que passa a ter a seguinte redação:
«b) Condena-se a ré no pagamento de uma indemnização ao autor pela ocupação do locado, correspondente ao dobro da renda mensal, ou seja, € 1.270,60 [€ 635,30 x 2], a partir de 12.10.2023 – descontados os montantes referidos no ponto 13 dos factos provados - e por cada mês de atraso na sua restituição, até à data em que esta se venha a efetivar, acrescida dos juros legais vencidos e vincendos, à taxa legal.»”
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1. Mantém-se a redação e numeração constante da sentença.↩︎
2. Doravante CC.↩︎
3. Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, 3ª ed., p. 416. Ver também E. Santos Júnior, Sobre a Teoria da Interpretação dos Negócios Jurídicos, pp.146 e ss..↩︎
4. In Falta de pagamento da renda no Arrendamento Urbano, Almedina, 2010, p. 51.↩︎
5. Arrendamento Urbano, 8.ª edição, Almedina, p. 143.↩︎
6. A resolução do contrato de arrendamento no novo e novíssimo regime do arrendamento urbano, Revista Julgar, n.º 19, pp. 54-55.↩︎
7. Neste sentido, Maria Olinda Garcia, Regime substantivo e processual, 2.ª edição, Coimbra Editora, p. 33.↩︎
8. Era esta a indemnização prevista no art. 1014º, nº 1, antes da redação dada pela Lei nº 13/2019, de 12.02.↩︎
9. Proc. 629/21.3T8CHV.G1, in www.dgsi.pt.↩︎
10. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado, 4ª edição, Almedina, 1998, p. 194; no mesmo sentido veja-se o Ac. do TRL de 23.01.2024, proc. 551/21.3T8MFR.L1-7, in www.dgsi.pt.↩︎