Évora
| 1372/21.9T8PTM.E1 |  |
DECISÃO SURPRESA
DUPLA DESCRIÇÃO PREDIAL
I. A qualificação jurídica efetuada pelo Tribunal – que enquadra o litígio numa situação de duplicação de descrições prediais – constitui mera operação de subsunção jurídica da factualidade, realizada no exercício do princípio iura novit curia e não constituiu decisão-surpresa, nos termos e para os efeitos do artigo 3.º e 615.º, n.º 1 alínea d) do CPC.
II. Resultando da matéria de facto provada que um prédio descrito na Conservatória do Registo Predial se encontra fisicamente implantado noutro prédio descrito sob outro número, na mesma Conservatória, reportando-se, ambas as descrições, ainda que parcialmente à mesma realidade física, verifica-se uma dupla descrição parcial do mesmo prédio.
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Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:
Relatório:
OCEANBEHAVIOR, LDA., com sede em Cidade 1, propôs a presente ação de processo comum, contra AA e BB, casados e residentes em Local 4 e CC, residente em Local 5, pedindo:
a. a condenação dos RR a reconhecerem que a Autora é dona e legítima proprietária e possuidora do prédio urbano sito em Vale 6, freguesia de Local 5, concelho de Cidade 2, onde a 1.ª Ré vem ocupando parte do mesmo – pequena edificação situada a Sul do prédio;
b. a condenação do 1.º Réu a reconhecer que o seu prédio sito em Vale 6, freguesia de Local 5, concelho de Cidade 2, descrito na CRP de Cidade 2 sob o n.º 2176 e inscrito na respetiva matriz sob o art. Urbano 1553 , com as coordenadas X ... Y ... não é o prédio que a 2.ª R vem ocupando, e nem sequer é contíguo, como o demonstram as coordenadas geográficas que constam da matriz;
c. a condenação da 2.ª Ré a restituir a parte do prédio da A. que abusiva e ilegalmente vêm ocupando, devendo desocupar e entregar, imediatamente, à ora A. a referida parte do prédio que vem ocupando livre de pessoas e de quaisquer bens que se ali se encontrem depositados;
d. a condenação dos RR a pagar à autora uma indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais num montante não inferior a € 15.000, acrescida de uma indemnização de € 200 (duzentos Euros diários) desde a citação da P.I. até efetiva restituição do Imóvel à A., a liquidar em execução de sentença.
e. A condenação dos RR a absterem-se de utilizar qualquer parte do prédio propriedade da Autora e, bem assim, de praticar atos que perturbem a posse e o direito de propriedade da A.
f. e ao ser verificada a inveracidade da escritura de justificação realizada a 8/7/1994 no Cartório Notarial de Cidade 2, deve a mesma ser anulada com todas as subsequentes consequências.
Para o efeito, alegou, em breve síntese que adquiriu por compra, em agosto de 2017 um prédio misto, registado na Conservatória do Registo Predial (doravante CRP) de Cidade 2 sob o n.º 1679 da freguesia de Local 5 que integra um antigo complexo fabril de grandes dimensões que se compõe por uma antiga fábrica de cerâmica, respetivos armazéns e escritórios e que, desde dezembro de 2018 que a 2.ª Ré ocupa, sem autorização da autora, a construção que correspondia aos escritórios da fábrica.
Mais refere que notificou a 2.ª Ré para desocupar o local, tendo tido resposta dos 1.ºs RR que se arrogaram proprietários da referida construção, referindo que o mesmo corresponde ao prédio descrito na CRP de Cidade 2 com o n.º 2176 e inscrito em seu nome e que o entregaram à 2.ª ré para habitar, em regime de comodato.
Termina a Autora dizendo que após pesquisas confirmou que a parte do prédio que os RR ocupam pertence efetivamente ao prédio de que é proprietária e que a descrição mencionada pelos RR se baseou numa escritura de justificação/usucapião baseada em factos que não correspondem à verdade e que, por isso, impugna. Por isso, os RR devem ser condenados a reconhecer que a construção que ocupam pertence à Autora e que têm que a restituir.
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Os Réus contestaram, referindo que o imóvel que ocupam lhes pertence desde 2005, por o terem adquirido por compra aos seus anteriores proprietários, conforme consta do registo da Conservatória e que, em 2018, o cederam à 3.ª Ré que o habita em regime de comodato. Mais referem que reconhecem a Autora como proprietária do prédio identificado na petição inicial, mas não com as confrontações pretendidas, pelo que não ocupam qualquer parte do prédio da Autora.
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Foi realizada audiência prévia, em que se fixou o objeto do litígio, enunciaram-se os temas da prova e determinou-se, entre o mais, a realização de prova pericial.
Após a realização da audiência final foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente, e, em consequência:
a. Condenou os réus AA e esposa, BB e CC a reconhecerem que a Autora OCEANBEHAVIOR, LDA., é dona e legítima proprietária e possuidora do prédio sito em Vale 6, freguesia de Local 5, concelho de Cidade 2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 2 sob o n.º 1679 com as coordenadas GPS 37,162927°, -8,234271˚; e absterem-se de utilizar qualquer parte do prédio ou de perturbar o direito da autora, incluindo a edificação implantada com as coordenadas GPS 37,1627019°; -8.233988˚, que corresponde hoje ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 2 sob o n.º 2176 (ínsito no prédio 1679);
b. Absolveu os réus dos pedidos sob as als. b) da petição inicial;
c. Julgou extinta a instância por inutilidade superveniente da lide no que se refere ao pedido sob a al. c) da petição inicial que visava a ré CC;
d. Absolveu a ré CC do pedido sob a al. d) e condenou os restantes réus na sanção pecuniária compulsória de € 100 (cem euros)/dia, desde o dia seguinte ao trânsito em julgado da decisão até efetiva entrega do edifício à autora, absolvendo-os quanto ao mais;
e. Absolveu os réus da instância relativamente ao pedido sob a al. f) da petição inicial.
f. Absolveu cada uma das partes do pedido de condenação da outra como litigante de má fé.
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Os RR, inconformados com a sentença, interpuseram o presente recurso, finalizando as suas alegações com a formulação das seguintes conclusões:
A. O litígio ora sub judice versa sobre dois imóveis registados na Conservatória do Registo Predial de Cidade 2 (freguesia de Local 5), designadamente, o prédio misto com a descrição nº 1679 (composto por parte urbana artigo 1554 e parte rústica artigo 140-AB) em nome da aqui Autora sociedade Oceanbehavior Lda., e o prédio exclusivamente urbano sob a descrição nº 2176 (artigo urbano 1553) em nome dos aqui 1ºs RR, AA e mulher.
B. Sendo que, advieram aos referidos titulares por contrato de compra e venda, o primeiro, descrição 1679, por escritura pública outorgada em agosto de 2017, e o segundo, descrição 2176, em 2005, muito embora a escritura pública tenha sido outorgada apenas em janeiro de 2019.
C. Os mencionados imóveis, são realidades físicas claramente distintas uma da outra, porquanto:
• Imóvel 1679
- localizado nas coordenadas GPS ..., -...
- misto, área total de 23.800 m2 (atual 24.331 m2), composto por:
- parte rústica artigo matricial 140-AB
- parte urbana artigo matricial 1554, constituído por edifício de 2 pisos, um compartimento no rés do chão, um compartimento no 1º andar e logradouro.
- Afetação: indústria de cerâmica
• Imóvel 2176
- localizado nas coordenadas GPS ..., -...
- Urbano exclusivamente (área 66 m2 + logradouro 20 m2)
- artigo matricial urbano 1553
- edifício térreo, com 3 compartimentos, cozinha, casa de banho, corredor e logradouro.
- Afetação: Habitação (habitado pela 2ª Ré))
D. Do trato sucessivo descrito pela própria Autora na sua petição inicial, alcança-se, nomeadamente, o seguinte:
1. Os imóveis em apreço ambos tiveram a sua remota origem no imóvel pertencente a DD então em 1945 sob a descrição 4661 e composto por “terras de semear com árvores, casas de residência com quatro compartimentos, pocilga, forno de cozer pão e forno de telhas”.
2. Sendo que, ulteriormente, em 1962, esse seu proprietário desanexou-lhe uma parte (o forno de telhas e logradouro) que vendeu a EE, então solteiro, e que este ao registar em seu nome essa parte comprada, a Conservatória atribuiu a descrição sob o nº 9252, com indicação da matriz urbana artigo 1554 (subsequentes outras vendas e inerentes atos registrais, atualmente corresponde à descrição predial sob o nº 1679).
3. Nessa parte por si adquirida (forno de telhas e logradouro), EE viria a desenvolver em fábrica/indústria de cerâmica, que ulteriormente, em 1982, vendeu a FF, e este em 1991 vendeu a GG, e este em 2016 vendeu à firma Dreamore Lda, e esta em 2017 vendeu em 2017 à ora Autora.
4. Sendo que, a parte restante do 4661, ou seja, a parte não desanexada que permaneceu (casas de residência com quatro compartimentos, pocilga e forno de cozer pão) na titularidade do mesmo DD e mulher, veio por estes a ser doada à filha HH estando então esta já casada com o mesmo EE, os quais, em 1994, pretendendo registar, porque a doação tinha sido verbal, celebraram uma escritura de justificação, cujo inerente registo de aquisição deu azo à descrição sob o nº 2176, com o artigo matricial urbano 1553.
5. Subsequentemente, em 2005, EE e mulher celebraram o negócio de venda deste imóvel 2176-1553 com AA (1º Réu), este pagando logo o preço e tomando a posse, mas sem outorgarem de imediato a respetiva escritura de compra e venda, à data outorgando uma procuração à sua advogada para celebrar a escritura quando o comprador pretendesse, o que ocorreu em janeiro de 2019.
6. Ou seja, do trato sucessivo - invocado pela própria Autora – resulta manifestamente que no imóvel atualmente sob o nº 1679 jamais esteve integrado o 2176-1553, tendo este, ao longo do seu histórico, apenas tido três proprietários: inicialmente, o casal DD e sua mulher, depois, o casal EE e sua mulher e, finalmente, AA e sua mulher, aqui 1ºs Réus.
E. Não constitui fundamento válido, para a desconsideração da certidão camarária comprovativa do imóvel 2176 ser anterior a 07/08/1951, o facto de numa foto aérea de 1967 da DGT, esse imóvel, de 66 m2, ali não se visualizar com nitidez.
F. Todavia, se observada a foto atentamente, indicia-se a sua existência, pese embora a fraca qualidade técnica da foto, aliás, destinando-se ao levantamento pela DGT da propriedade rústica e não visando a propriedade urbana.
G. Ademais, uma outra foto, até bem mais antiga, de 1947, mas do Exército, é bem patente a existência de edificação no local do imóvel em apreço.
H. O cadastro geométrico da propriedade insistentemente simplesmente assim invocado pela Autora, refere-se à propriedade rústica, não abarca a urbana, por conseguinte, não pode fazer prova, nem faz, da existência ou não existência de determinada moradia habitacional, como é o caso.
I. A área total do imóvel 1679 da Autora, “cresceu” de 23.800 m2 para 24.331 m2, i.e., aumentou em 531 m2, não por qualquer compra e venda superveniente, mas simplesmente porque a sua extrema sul foi deslocada um pouco mais para sul por força da nova estrada alcatroada um pouco mais a sul do caminho que substituiu.
J. Desta forma, o rústico artigo 140-AB da Autora, que antes ficava apenas a norte do seu urbano artigo 1554, sobre este “saltou”, ocupando o seu sul até a estrada alcatroada, a qual, desta forma, passou a ser a extrema sul do 1679 (composto por essas duas matrizes, rústica e urbana, 140-AB e 1554, respetivamente).
K. E, nesse “crescimento” de área para sul, encontrando-se de permeio o prédio dos RR, a Autora considera-o integrado no seu rústico, e, como tal, reivindicando a sua pertença na presente ação.
L. Sendo que, o Tribunal a quo, veio julgar procedente tal pretensão, mas com fundamento totalmente diverso do da Autora, mas igualmente impróprio, se não mesmo mais, com o devido respeito.
M. Com efeito, o Tribunal a quo veio fundamentar com base em “duplicação de descrições” por partir do pressuposto do prédio urbano dos RR estar ínsito no da Autora, não no rústico, sim no urbano, tese esta que nem à própria Autora ocorrera.
N. Sendo que, na verdade, nem num nem noutro se poderá considerar ínsito, todavia, ainda que se considere, sem conceder, isso por si só, não tem a virtude de transferir a respetiva titularidade dos RR para a Autora.
O. Ora, com base nesta “novidade” do urbano dos RR estar ínsito no urbano da Autora, imediatamente o Tribunal a quo retira estar-se perante a “mesma realidade física ainda que com descrições distintas”, o que não é de todo o caso sub judice, por conseguinte, revelando-se uma decisão manifestamente inadequada.
P. Ora, o prédio urbano dos RR manifestamente não está ínsito no urbano da Autora, são prédios completamente distintos um do outro, realidades físicas completamente distintas, em todos as variáveis (localização, descrição, afetação, trato sucessivo, etc.), aliás, nem a Autora isso minimamente defendeu ao longo do processo.
Q. Aliás, este surpreendente entendimento do Tribunal a quo é inclusivamente contraditório com o facto dado como não provado (antepenúltimo, in pág.15) do teor seguinte:
“Não provado que o artigo matricial 1554 corresponda a todos os edifícios implantados na área do prédio inscrito sob o artigo rústico 140-AB”
R. O que a Autora sempre pugnou foi que o prédio dos RR está integrado no seu rústico, na área a sul da fábrica com extrema à estrada alcatroada, por se encontrar aí, de permeio, pertence-lhe, tese esta que os RR também contestam.
S. Ora, esta decisão do Tribunal a quo constitui uma decisão-surpresa uma vez que que às partes nunca foi dada a oportunidade de se pronunciarem sobre esta questão da duplicação de descrições, o que configura uma nulidade processual.
T. E sendo que, tudo isto foi motivado pelo “crescimento” em 531 m2 da parte rústica da Autora para sul do seu urbano, ali se lhe deparando o prédio dos RR, e, daí, tentando “absorvê-lo”.
U. Pretensão da Autora, recente proprietária do 1679 (adquiriu em 2017), sendo que, ao longo de dezenas e dezenas de anos, nenhum dos que lhe precederam alguma vez invocou tal propriedade sobre o imóvel dos RR.
V. No facto 1 dado como provado, deverá ser eliminada a alusão a FF como proprietário do prédio artigo matricial urbano 1553, porquanto de nenhum elemento dos autos tal se alcança.
W. Os pontos 13 e 14 da matéria de facto provada deverão ser eliminados, porquanto, o artigo 1553 não é rústico para ter que ter marcos, e, como casa habitacional que é, a separação são as suas próprias paredes exteriores.
X. O facto 25 da matéria provada deverá ser alterado para não provado, desde logo, porque dado como não provado que o artigo matricial 1554 corresponde a todos os edifícios implantados na área do prédio com o artigo 140-AB, além das razões atrás aduzidas nas alegações sob a alínea f), que se dão como reproduzidas.
Y. O facto 36 da matéria provada “A confrontação a sul do artigo matricial 1554 é com a estrada”, corresponde à situação antes do crescimento da área para sul, atualmente é o rústico 140-AB que confronta com a estrada, segundo a própria Autora.
Z. O facto 49 da matéria provada deverá ser aletrado de “Por força da posição dos RR… para “Por força da posição da 2ª Ré” uma vez que é o que consta do artigo 108º da p.i. em que se fundamenta este ponto.
AA. O facto 53 da matéria provada (“A venda do imóvel encontra-se condicionada pela reivindicação dos RR”) deverá ser eliminado porque os RR apenas defendem o seu imóvel, o que não interfere com o prédio da Autora, prédio que aliás tem sido objeto de diversos negócios de compra e venda ao longo dos tempos, como consta dos autos, sem que a propriedade dos RR sobre o seu prédio tenha tido alguma vez qualquer interferência.
BB. A Sentença padece de nulidade por omissão de pronúncia uma vez que é totalmente omissa sobre a questão colocada pelos RR (artigos 152º a 155º da Contestação), relativamente à falta de registo da presente ação, e, bem assim, relativamente aos 1ºs RR enquanto terceiros de boa fé na aquisição do prédio 2176.
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A Autora contra-alegou terminando, com as seguintes conclusões, em síntese:
A. A Autora em Agosto de 2017 comprou a sua propriedade.
B. À data toda a propriedade estava devoluta, abandonada e vandalizada.
C. A Autora através dos seus representantes legais, assegurou-se junto das entidades competentes sobre os limites da propriedade.
D. Quando a Autora ia iniciar as obras de demolição deparou-se com os antigos escritórios ocupados pela 2.ª Ré.
E. A edificação que os R.R. ocupam estava e está dentro dos limites da propriedade da A. de acordo com o cadastro geométrico da propriedade rústica, plantas de localização da CM de Cidade 2, marcos no local, levantamento topográfico, descrição na conservatória e inscrições matriciais;
F. A edificação que os R.R. ocupam não se encontrava nem se encontra representada em nenhum cadastro/plantas como sendo uma propriedade independente da propriedade
G. A edificação que os R.R. ocupam confinava e confina parede com parede com as demais construções da propriedade da A.;
H. A escritura de justificação realizada por EE foi realizada apenas para conseguir um título, visto que os denominados “doadores” eram vivos à data da justificação.
I. Só com a escritura de justificação é que conseguiram abrir uma nova descrição dando a entender que era um outro prédio.
J. A criação fictícia do prédio n.º 2176 na conservatória, com recurso à dita escritura de justificação por parte de EE nunca se traduziu em qualquer alteração / actualização do cadastro geométrico da propriedade rústica ou de qualquer outro cadastro / planta / documento legal delimitador de propriedades que permitisse identificar o prédio ocupado pelos R.R. como um alegado prédio distinto.
K. A edificação ocupada pelos R.R. (desabitada, devoluta e vandalizada) não tinha em si afixado nenhum documento informando qualquer transeunte que o mesmo tinha sido objecto de escritura de justificação (ilegal) em 1994 por EE.
L. A dita edificação não tinha igualmente em si afixado nenhum documento informando qualquer transeunte que AA, embora alegue ter comprado a edificação em 2005 a EE, ainda não tinha sequer efectuado escritura de compra e venda (já que a mesma só ocorreu em 2019).
M. Como poderia a A. estar de má-fé ao comprar algo que, com todo o respaldo legal (v.g. toda a documentação que o sustenta), comprova ser seu?
N. A resposta é óbvia, era impossível. Não havia qualquer documentação ou evidências públicas de que tal edificação seria, alegadamente, uma edificação não pertencente à propriedade da A.. Até porque, como se demonstrou, não o é, logo não poderia haver tais evidências legais.
O. A Autora efetuou a compra da sua propriedade na convicção / assunção natural, lógica e óbvia que qualquer comprador faria, de que todas aquelas edificações, que se inserem dentro dos limites legalmente definidos da propriedade que estava a comprar (conforme toda a documentação legal), lhe pertencem.
P. Convicção essa que, no decurso do presente processo, fica inclusivamente provada como correta.
Q. Razões óbvias pelas quais se demonstra cabalmente que a A. sempre esteve e está de boa fé, pretendendo apenas reaver aquilo que é legitimamente seu, por direito, sendo infundadas, injustificadas e absurdas as alegações feitas pelos R.R. de que a A. estaria de má-fé.
R. Não havia sequer forma de saber ou adivinhar rocambolesca situação, pois como provado, toda esta situação trata-se de um esquema / artimanha engendrada por EE, com a actual continuidade por parte de AA.
S. O objectivo dos envolvidos com uma ilegal escritura de justificação (e com uma posterior escritura de compra e venda 14 anos após alegarem ter-se dado a venda na prática), é a tentativa de se apoderaram de algo que não lhes pertence e daí poderem extrair benefícios e lucrar com aqueles que viessem a ser os futuros e legítimos proprietários, como é a actualmente o caso da A., na expectativa de que tais futuros proprietários se vissem forçados a comprar-lhes o pseudo-prédio para que pudessem usufruir na plenitude da propriedade que julgavam ter comprado por inteiro logo de início.
T. Pelo que, se em 1947 havia construções (nomeadamente a construção vizinha) que não se verificavam existir na suposta fotografia de 1958 mas que hoje em dia ainda existem, então, necessariamente, a dita fotografia de 1958 terá que ser na verdade anterior a 1947 e dever-se-á reconhecer que, por parte da CM de Cidade 2, deverá ter havido algum lapso na identificação do ano a que respeita a fotografia em questão, facto ao qual a A. é, naturalmente, totalmente alheia.
U. Não obstante este esclarecimento, tal facto nada altera o já provado e demonstrado pela A. ao longo de todo o processo, pois a dita construção ocupada pelos R.R., quer com base na fotografia de 1947 apresentada pelo CIGeoE , quer com base na fotografia de 1967 apresentada pela DGT, não existia em nenhum dos períodos.
V. Sem prejuízo de todo o referido, a fotografia que se pensava ser de 1958 mas que deverá ser anterior a 1947, continua a ser válida em tudo o que já foi concluído com base nela, principalmente em relação à temática da estrada.
W. É que, vê-se assim que a dita estrada é, inclusive, anterior a 1947 e que delimitava a sul, a propriedade da Autora, não tendo ali nunca havido nenhuma outra propriedade ou qualquer separação entre a propriedade da Autora e a edificação que os R.R. ocupam (também propriedade da Autora).
X. Fica uma vez mais demonstrado e provado que os R.R., movidos por má-fé e na tentativa desesperada de continuarem a apropriar-se ilegalmente de propriedade que não é sua, faltam descaradamente com a verdade e inventam situações / construções inexistentes. Em rigor, mentem recorrentemente, como se tem demonstrado.
Y. Os R.R. são, demonstrada e provadamente, os únicos que, desde o início, têm agido com absoluta má-fé ao tentar apropriar-se de propriedade que não é deles, mesmo perante avassaladoras provas.
Z. Bem andou o tribunal a quo, pois viu claramente o que se passava, em que o denominado prédio dos Réus está geograficamente inserido no prédio da Autora.
AA. O prédio que os RR arrogam como sendo seu não consta da descrição 1679, uma vez que constitui uma coisa diferente de “um edifício de dois pisos destinado a indústria de cerâmica e logradouro” – correspondendo antes a “edifício térreo destinado a habitação, com logradouro” a forma como está descrito o prédio n.º 2176.
BB. Verificando-se assim uma dupla descrição predial de prédios, o prédio n.º 2176 (que os RR reivindicam) está fisicamente integrado no 1679.
CC. Existe duplicação de descrições prediais, independentemente de o prédio não estar rigorosamente descrito da mesma forma nas duas descrições diferentes.
DD. Logo a ação foi julgada corretamente procedente por provada, reconhecendo a Autora como dona e legítima proprietária e possuidora do prédio sito em Vale 6, freguesia de Local 5, concelho de Cidade 2, sob a descrição 1679 da Conservatória do Registo Predial de Cidade 2 (coordenadas GPS 37,162927, 8,234271) e absterem-se de utilizar qualquer parte do prédio ou perturbar o direito da Autora, incluindo a edificação implantada com as coordenadas GPS 37,1627019; 8,233988, que corresponde hoje ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 2 sob o n.º 2176 (ínsito no prédio 1679).
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O recurso foi recebido.
Colhidos os Vistos legais, cumpre decidir.
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Questões a decidir:
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), são as seguintes as questões a apreciar:
i. Da nulidade da sentença por decisão surpresa e omissão de pronúncia;
ii. Da admissão do recurso quanto à impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
iii. Da alteração da matéria de facto considerada provada e não provada;
iv. Da existência de duplicação de descrições prediais relativamente aos prédios de que Autora e RR se arrogam proprietários;
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Fundamentação:
1. Dos factos:
1. Factos considerados provados na sentença:
1. Os primeiros Réus figuram no registo como proprietários de um prédio urbano sito em Vale 6, na freguesia de Local 5, concelho de Cidade 2, inscrito na matriz sob o artigo 1553.º (desde 1971), como tendo 86 m2 área do terreno e 66 m2 de área bruta de construção, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 2 sob o n.º 2176 (desde 23 de setembro de 1994), inscrito em seu nome desde 9 de janeiro de 2019, aquisição por compra a HH e EE, da mesma data, estes representados por procuradora (procuração de setembro de 2005 por via da qual foram dados poderes a II para vender o prédio descrito sob o n.º 2176, de Albufeira, a quem lhe convier, pelo preço de € 20 000), pelo preço declarado de € 20 000 que disseram já ter recebido. Essa foi a data que o réu considerou oportuna para adquirir o prédio. O prédio 2176 está descrito como prédio edifício térreo com 3 compartimentos, cozinha, casa de banho, corredor e logradouro, a confrontar do norte, nascente e poente com GG e do sul com caminho. O prédio sob o art. 1153.º está nas Finanças em nome dos réus desde 9 de janeiro de 2019. Antes, junto das Finanças, o sujeito passivo foi FF e antes EE - docs. 1, 2 e 3; fls. 15 v./180 v./265 (arts. 1.º, 2.º, 21.º, 85.º da petição inicial e art. 5.º do Código de Processo Civil; art. 18.º da contestação)
2. No dia 8 de julho de 1994, HH e EE outorgaram escritura de justificação notarial alegando uma doação a este de mais de 25 anos do prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art. 1553.º e não descrito na Conservatória – fls. 55 v. (art. 22.º da petição inicial)
3. A 3 de fevereiro de 2004, EE pediu junto do Presidente da Câmara Municipal de Cidade 2 a emissão de certidão em como o prédio inscrito na matriz sob o art. 1153.º, intitulando-se como seu dono, foi construído antes da entrada em vigor do DL n.º 38382, de 7 de agosto de 1951, a qual veio a ser emitida a 13 de setembro de 2004 – fls. 272/305 (art. 5.º do Código de Processo Civil)
4. Foi arquivado junto à escritura de compra e venda, uma certidão camarária comprovativa de que o prédio urbano foi construído antes da entrada em vigor do Decreto Lei n.º 38382 de 07 de agosto de 1951 e da escritura consta que foi junta certidão camarária de que o prédio urbano (…) foi contruído antes da entrada em vigor do decreto-Lei n.º 38382, de 07 de agosto de 1951, não sendo exigível a licença de utilização (…) - doc. 3 (arts. 23.º e 24.º da petição inicial)
5. O prédio sob o art. 1553.º está implantado no prédio rústico inscrito na matriz predial rústica sob o art. 140.º, secção AB (confrontando assim do norte, sul, nascente e poente com a autora): o prédio 1553.º tem as seguintes coordenadas: 37,1627019°; -8.233988˚ – fls. 469/509 (art. 25.º da petição inicial)
6. Tem idade aproximada de 53 anos (já consta da cobertura aérea de 1969, mas não da de 1967), em 2024, em razoável estado de conservação. A construção de que os 1ºs Réus se arrogam proprietários não é anterior a 1951 – doc. 32/ fls. 450 (arts. 81.º e 82.º da petição inicial)
7. Com base num artigo matricial já registado, com o número 1553.º, EE registou a seu favor um imóvel até então omisso na conservatória que se insere dentro dos limites definidos do prédio de que GG era proprietário e que refere confrontar com GG de norte, nascente e poente e a sul com a estrada (art. 69.º da petição inicial)
8. Por outro lado, para justificar o ato de usucapião e proceder à inscrição do prédio na conservatória, os justificantes alegaram que o artigo matricial 1553.º lhes tinha sido doado por DD e JJ (os antigos proprietários do prédio misto n.º 1679, e que são pais da Sra. HH, a que quem precisamente haviam adquirido o prédio no qual erigiram todo o complexo fabril) havia mais de 25 anos, não tendo a doação sido titulada por escritura pública (art. 73.º da petição inicial)
9. A 23 de setembro de 1994, é efetuado o registo na Conservatória do ato de aquisição por usucapião a favor de EE, resultando no prédio descrito sob o n.º 2176 na Conservatória de Cidade 2 - docs. 2 e 31 (art. 75.º da petição inicial)
10. O primeiro réu viveu nessa edificação durante alguns anos com a companheira KK e as filhas desta e depois a filha do casal, LL, e depois só as filhas, isto desde 2005 e até 2010 (arts. 21.º, 25.º e 28.º da contestação)
11. Seguiu-se então um período de tempo em que o imóvel ficou desabitado, tendo sofrido alguns atos de vandalismo (art. 29.º da contestação)
12. Em 15/12/2018, os 1.ºs Réus celebraram um contrato de comodato, sobre o aludido prédio, com a 2.ª Ré, onde o 1. Réu se arroga “… dono e legitimo proprietário de um prédio urbano, destinado à habitação, com vários compartimentos, situado em Vale 6, freguesia de Local 5, concelho de Cidade 2, com a inscrição cadastral urbana sob o artigo n.º 1553, da freguesia da Local 5 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 2 sob o n.º 2176” – doc. 14, fls. 35 v. (arts. 3.º, 20.º, 22.º e 76.º da petição inicial)
13. O prédio com o artigo matricial 1553.º não consta de quaisquer plantas nem quaisquer delimitações físicas (marcos) desse prédio dentro do prédio de que é proprietária a A. (art. 77.º da petição inicial)
14. Verifica-se não haver qualquer separação física, além de uma parede, entre os edifícios que correspondem os prédios sob o artigo 1553.º e 1554.º (art. 80.º da petição inicial)
15. A parte do imóvel que os réus dizem ser seu representa uma pequena construção, com cerca de 80 m2, que em tempos serviu de escritório à fábrica de cerâmica que ali operava e também casa de habitação de EE e do encarregado, a qual se insere dentro dos limites do imóvel da A. (art. 86.º da petição inicial)
16. A ora A. não deu qualquer autorização à 2.ª R para que esta ocupasse a referida parte do imóvel, após os meses de outubro/novembro de 2018 (arts. 87.º e 90.º da petição inicial)
17. Através de notificação judicial avulsa, requerida pela A., a 2.ª R. foi notificada, em 22 de maio de 2019, para desocupar e entregar, imediatamente, a parte do prédio urbano que vem ocupando sita no interior do prédio acima identificado, livre de pessoas e de quaisquer bens que ali se encontrassem depositados, abster-se de utilizar qualquer parte do prédio propriedade da ora Requerente, retirar todos os bens de sua propriedade que se encontrassem depositados no interior do prédio e abster- se, de futuro, de praticar atos que perturbem a posse e o direito de propriedade da Requerente (art. 92.º da petição inicial). Entretanto, ausentou-se do local.
18. Já os 1.º R.R. , na sequência da notificação judicial avulsa efetuada à 2.ª R. dirigiu uma missiva à ora A. onde se arroga proprietário do local ocupado pela 1.ª R., apelidando tal local de “ minha casa”, atribuindo-lhe identificação registral (2176/19940923 CRP de Cidade 2) e matricial ( 1553 Freguesia de Local 5 ) - doc.2 (art. 94.º da petição inicial)
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19. A Autora é dona e legítima proprietária do prédio misto sito em Vale 6, freguesia de Local 5, concelho de Cidade 2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 2 sob o número 1679 da freguesia de Paderne e inscrito na matriz predial sob o artigo urbano 1554.º e sob o artigo rústico 140.º, da secção AB, da mesma freguesia, perante a apresentação n.º 991 de 18/08/2017, com as coordenadas GPS: ...°, -...˚ - cf. docs. 4, 5, 6 e 7 e fls. 469 (art. 4.º da petição inicial)
20. O prédio está descrito desde 1992, resultando da anexação dos prédios n.º 1587 e 1655: registado a favor de GG por compra a FF (2 de março de 1992) a 10 de abril de 1991; registado a favor de MM, divorciada, por venda judicial (19 de dezembro de 200; registado a favor de “Dreamore” por compra (5 de dezembro de 2016); registado a favor de “Springideas” (29 de março de 2017, depois cancelada); registado a favor da autora por aquisição por compra (18 de agosto de 2017) – fls. 27 (doc. 12), fls. 44 v./125; o prédio 1587 esteve descrito desde 1992 e foi anexado ao 1655, formando o 1679, tendo sido inutilizado – fls. 104 (art. 5.º do Código de Processo Civil)
21. Antes, de vários prédios, o inscrito sob o art. 1554.º foi adquirido por FF a EE e mulher (28 de maio de 1982 – fls. 42)
22. Aquando da aquisição por GG é feita referência ao prédio n.º 9252, de Cidade 2, o qual veio a ser extratado do com o n.º 1655 (art. 1554.º
23. O prédio atrás identificado é caracterizado no registo como cultura arvense. Edifício de 2 pisos destinado a indústria de cerâmica, com 1 compartimento no rés-do-chão, 1 compartimento no 1.º andar e logradouro. Área total: 23 800 m2, a confrontar do norte com NN, do nascente com OO e PP, do poente com GG, QQ e RR, e do sul, com a estrada (atualmente designada por R. Vale de Cidade 1 ou Rua Vale 6 – doc. 7, 8 e 9. O prédio rústico sob o art. 140.º da secção AB, , corresponde a “cultura arvense” e tem a área total inscrita de 23800 m2 (inscrito na matriz no ano de 1986); o artigo urbano – art. 1554.º (inscrito na matriz no ano de 1971) corresponde a todo o complexo fabril “armazéns e atividade industrial” e tem a área inscrita de 10880 m2 (área total do terreno): o prédio 1554 é constituído por uma fábrica com idade aproximada de 57 anos, em ruínas; e um armazém com uma área de 165 m2, posterior a 1969 e anterior a 2006, em ruínas, com um espaço amplo, instalações sanitárias e dois compartimentos – fls. 127/128/129/484/562 (art. 5.º da petição inicial)
24. O prédio n.º 1587 (de onde provém o 1679), esteve descrito e depois inutilizado por ter sido totalmente anexado. Daí, ainda consta a aquisição a favor de GG por compra a FF – fls. 49 v.
25. O complexo fabril abrangia uma edificação que serviu de escritórios da fábrica e de casa de habitação (construção mais próxima da estrada) e que corresponde hoje ao art. 1553.º, contíguo ao edifício da autora – doc. 9 e fls. 511 (arts. 6.º, 15.º, 16.º, 79.º da petição inicial)
26. Antes da compra do prédio, a A., na pessoa de seus legais representantes, tratou de se assegurar que o imóvel tinha os seus limites claramente definidos, não só em termos legais (obtendo, para além das cadernetas e certidão predial, o cadastro predial e levantamento topográfico), mas, também, físicos o que logrou conseguir fazendo visitas com verificação dos marcos existentes - docs. 10 e 11 (art. 8.º da petição inicial)
27. A A. assegurou-se e confirmou, tal como resulta das plantas cadastrais, cadastro geométrico da propriedade, documentação predial e matricial e levantamento topográfico, que os limites do seu terreno estavam claramente definidos e que a sua propriedade confronta a sul com a estrada (art. 9.º da petição inicial)
28. Aquando da aquisição pela autora, a casa correspondente ao art. 1553.º tinha as janelas degradadas e estava desabitada – fotografias juntas a 11 de julho de 2022 (art. 10.º da petição inicial)
29. O prédio rústico inscrito sob o art. 140.º, da secção AB, tem 12920 m2, é constituído por uma parcela de terreno com forma regular (v. fotografias de fls. 482) e tem todos os seus limites definidos, confrontando a sul com a estrada – fls. 482 (art. 11.º da petição inicial)
30. No prédio, a Autora pretende construir uma moradia com a área aproximada de 1.600m2 (a desenvolver-se em 2 pisos), piscina e campo de ténis, cujo projeto se encontra em licenciamento junto das entidades competentes, tendo o projeto de arquitetura sido já aprovado pela Câmara Municipal de Cidade 2 ou poderá vir a vender o prédio – fls. 487 (arts. 12.º e 13.º da petição inicial)
31. Em março de 2019, quando profissionais contratados pela aqui Autora iam dar início a alguns trabalhos de limpeza, movimentação de terras e demolição parcial da construção existente no prédio identificado em 4.º, verificaram que a 2.ª Ré estava a ocupar a casa correspondente ao art. 1553.º (art. 14.º da petição inicial)
32. A ora Autora não deu autorização à 2.ª Ré para que esta ocupasse o imóvel, sendo que a notificou judicialmente para desocupar, o prédio, deixando-o livre e devoluto de pessoas e bens, sob pena de lhe vir a ser reclamada indemnização como forma de reparar os prejuízos decorrentes da privação do imóvel - doc. 13. A segunda ré já não reside na casa – fls. 592 v. (art. 17.º da petição inicial)
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33. Conforme descrição do prédio sob o n.º 4661 da Conservatória de Cidade 2, o mesmo àquela data era composto por um assentamento de terras, que por sua vez se compunha por terras de semear com diferentes árvores e casas de residência com quatro compartimentos, pocilga, forno de cozer pão e forno de telhas, em ruínas e confronta de nascente com SS, de norte com TT, de poente com UU e VV e de sul com WW, sendo atravessado por uma estrada – doc.18 (art. 30.º da petição inicial)
34. A descrição 9252 contém como sendo um “Prédio Urbano que serve de forno de telha e ladrilho, com um logradouro com área aproximada de 10.000m2, no sítio de Vale 6 ou Vale Cidade 1, da freguesia de Local 5, a confrontar de nascente com SS e XX, de norte com TT, de poente com UU e VV e de sul com estrada. Artigo matricial n.º 1554 - doc. 20 (art. 34.º da petição inicial)
35. Foi nesta descrição 9252 que EE, ao longo dos anos seguintes, edificou um complexo fabril (arts. 35.º e 37.º da petição inicial)
36. A confrontação a sul, do artigo matricial 1554.º é com a estrada (art. 38.º da petição inicial)
37. A construção localiza-se na parte sul do complexo fabril de que é proprietária a A., e tal complexo fabril (descrição n.º 1679 com os artigos matriciais urbano n.º 1554 e rústico n.º 140 da secção AB), por sua vez, tem como única confrontação a sul, a estrada (arts. 39.º a 41.º da petição inicial)
38. Aos 28 dias de maio de 1982, no cartório notarial de Cidade 2, foi assinada escritura de compra e venda, entre, vendedor, EE e mulher, YY, casados no regime de comunhão geral de bens e, comprador, FF, solteiro, maior, relativa, entre outros, ao, prédio urbano situado em Vale 6, da freguesia de Local 5, referida, destinado a industria de cerâmica, o qual tem anexado a si um barreiro para extração de barro ou saibro, a confrontar, no todo, do nascente com SS e XX, norte com TT, poente com UU e VV e sul com WW, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 2 sob o número 9252, e inscrito na respetiva matriz sob o artigo urbano 1554.º, e sob o artigo rústico 1697.º - doc.21 (arts. 42.º a 47.º e 52.º a 54.º da petição inicial)
39. A 10 de abril de 1991, no cartório notarial da Cidade 3, foi assinada a escritura de compra e venda, entre vendedor FF e, comprador, GG e mulher, o “prédio urbano sito em Vale 6 ou Vale Cidade 1, na freguesia de Local 5, concelho de Albufeira sob o n.º 9252, e inscrito na matriz predial urbana no artigo 1554.º - doc.22/fls. 44 v. (art. 48.º da petição inicial)
40. A 12 de dezembro de 1991, no cartório notarial da Cidade 3, foi assinada a escritura de compra e venda, entre, vendedor, FF e, comprador, GG e mulher, o “prédio rústico sito em Vale 6 ou Vale Cidade 1, freguesia de Local 5, com área de 12.920 metros quadrados, a confrontar do norte com prédio 128-A, do sul com estrada, do nascente com prédio 141 e 142, digo oito, Secção AB, do sul com estrada, do nascente com prédios 141 e 142 Secção AB e poente com prédio 153 AB, atualmente omisso na Conservatória do Registo Predial de Cidade 2 e inscrito na matriz sob o artigo 140 Secção AB” - doc.23, fls. 38 (art. 49.º da petição inicial)
41. Em 2 de março de 1992, GG procede à inscrição, na conservatória, da sua aquisição do Prédio Rústico que estava omisso na mesma (docs. 24 e 25) mas que já constava na matriz sob o número 1697, a que lhe é atribuído o número 1587, sendo descrito como “Prédio Rústico – Vale 6 – Cultura Arvense. 12 920m2. Norte – NN, Sul – Estrada; Nascente – OO e ZZ; Poente – GG, QQ e AAA. Artigo 140.º – Secção AB” – fls. 50 (art. 51.º da petição inicial)
42. A 11 de junho de 1992, GG procede ao registo a seu favor, na Conservatória, do Prédio Urbano a descrição 9252. Este prédio é neste dia extratado sob o número de descrição 1655, passando assim a ser este o seu novo número na conservatória - docs. 26 e 27 (art. 59.º da petição inicial)
43. O prédio urbano descrito sob o n.º 1655 é descrito como “edifício urbano destinado a indústria de cerâmica de dois pisos e logradouro com um compartimento no primeiro andar e outro no rés-do-chão – 10.880m2 – Norte, TT; Sul, estrada; Nascente SS e XX, Poente UU e VV – Artigo n.º 1554” – docs. 26 e 27 (arts. 59.º e 60.º da petição inicial)
44. No mesmo dia 11 de junho de 1992, GG requereu a anexação da descrição 1655 com o rústico 1587. A anexação foi aprovada no dia 16 de julho de 1992, tendo sido formado o Prédio Misto com a atual descrição n.º 1679, que incorpora os antes referidas descrições 1655 e 1587) - docs. 27 e 28 (art. 62.º da petição inicial)
45. O prédio com a descrição sob o n.º 1679 tem a seguinte descrição: “Prédio Misto – Vale 6 – Cultura Arvense. Edifício de 2 pisos destinado a indústria de cerâmica, com 1 compartimento no rés-do-chão, 1 compartimento no 1º andar e logradouro. 23 800m2. Norte – NN; Sul – estrada; Nascente – OO e PP; Poente – GG, QQ e AAA” - doc.29 (art. 63.º da petição inicial).
46. A confrontação do prédio descrito na conservatória de Cidade 2 sob o número 1679 refere que confronta, a sul, com a estrada, o que corresponde, precisamente, com a confrontação que foi identificada nas transmissões anteriores e que corresponde com todas as plantas cadastrais existentes, levantamento topográfico e respetivos marcos (art. 64.º da petição inicial)
47. Quando GG adquiriu o prédio descrito sob o n.º 1679 (prédio misto que inclui a parte urbana e rústica), já a fábrica havia deixado de operar havia cerca de 2 ou 3 anos (art. 67.º da petição inicial)
48. A A. adquiriu o imóvel identificado com objetivos comerciais - construção de uma moradia com cerca de 1.600m2, com piscina e campo de ténis, com o objetivo de ali desenvolver a atividade de alojamento local, uma das suas atividades comerciais, sem prejuízo, igualmente, da possibilidade de venda do imóvel livre de quaisquer ónus, pessoas ou bens (art. 107.º da petição inicial)
49. Por força da posição dos réus, a A. está impedida de dar início aos trabalhos que projetou para o imóvel (art. 108.º da petição inicial)
50. Projetos estes que foram o único móbil para a compra do imóvel (art. 109.º da petição inicial)
51. Desde dezembro de 2018 que a A. pretende dar início aos trabalhos, nomeadamente movimentação de terras, modelação do terreno, demolições, limpeza e preparação do prédio para construção (art. 110.º da petição inicial)
52. Chegou inclusive a A. a ter os profissionais contratados no terreno para dar início aos trabalhos de demolição, o que se gorou por força da ocupação da 2.ª R, como explanado supra (art. 111.º da petição inicial)
53. A venda do imóvel encontra-se condicionada pela reivindicação dos réus (art. 114.º da petição inicial)
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1. Factos dados como Não Provados, na sentença:
a. A segunda ré ocupe o prédio inscrito na matriz sob o art. 1553.º;
b. A 6 de abril de 1945, tenha havido a transmissão de 20 de fevereiro de 1945 ao Sr. DD, casado com JJ, inscrita no Livro de Inscrições de Transmissão daquela conservatória - Livro G2, fls 126, art 1358 doc. 16/17 (arts. 28.º e 29.º da petição inicial)
c. Aos 26 de abril de 1962, EE, solteiro, maior, também morador no sítio de Vale 6, tenha comprado a DD e mulher, por escritura assinada nessa data e pelo preço de 5.000 escudos, um prédio urbano que serve de forno de telha e ladrilho, com um logradouro, no sítio de Vale 6, que, segundo a referida escritura, confronta de nascente com SS e XX, de norte com TT, poente com UU e VV e de sul com WW, e que estaria inscrito na matriz predial sob o artigo mil cento e oitenta e cinco, com valor matricial corrigido de 3.888 escudos.
d. Tenha sido na escritura referido que o prédio objeto de transmissão é parte da parte urbana do descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 2, sob o n.º 4661, a fls 151- v.º do Livro B-12 – doc.19 (art. 31.º da petição inicial)
e. De acordo com o descrito na escritura referida no número anterior, resulte então uma desanexação por transmissão de parte do prédio n.º 4661 (art. 32.º da petição inicial)
f. Deste prédio tenha sido desanexado o então descrito sob o número 9252, conforme doc. 19, referente à descrição do prédio com o número 4661, e doc.20, respeitante à descrição do prédio com o n.º 9252. A inscrição desta desanexação e assim primeira inscrição do prédio 9252 deu-se em 6 de junho de 1976, embora a escritura seja de 1962 (art. 33.º da petição inicial)
g. Que o artigo matricial 1554.º corresponda a todos os edifícios implantados na área do prédio inscrito sob o art. 140.º, secção AB (art. 36.º da petição inicial)
h. Que a 2.ª Ré se mantenha na posse de parte do imóvel (art. 93.º da petição inicial)
i. Que o réu tenha pago € 20 000 pela aquisição do prédio que declarou comprar (art. 16.º da contestação)
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1. Apreciação do Recurso:
1. Da nulidade da sentença: decisão surpresa e omissão de pronúncia.
Da alegada decisão surpresa:
Sustentam os Recorrentes que o Tribunal a quo ao julgar procedente a pretensão da Autora com fundamento na existência de duplicação de descrições prediais - por partir do pressuposto que o prédio urbano dos RR está integrado no prédio da Autora - proferiu decisão-surpresa, porquanto tal questão não foi invocado pela autora, não tendo, por isso, os RR oportunidade de se pronunciarem sobre a mesma, o que configura uma nulidade processual, por violação do princípio do contraditório.
Cumpre apreciar e decidir:
A prolação de decisão surpresa, com violação do princípio do contraditório consagrado no art. 3.º, n.º 3 do Código de Processo Civil, pode consubstanciar nulidade da sentença, por excesso de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1 alínea d) do mesmo diploma, entendendo-se que o vício procedimental decorrente da omissão de audição prévia das partes é consumido pela nulidade da própria decisão. (Cfr. entre outros, o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 22 de maio de 2025, proferido no Proc. n.º 2726/24.4T8ENT-A.E1)1
Na sentença recorrida verificou-se que tanto a Autora como os primeiros Réus adquiriram, por compra, os prédios que identificam, encontrando-se os mesmos registados a seu favor, respetivamente sob os n.ºs 1679 e 2176, beneficiando, assim, ambos, em princípio, da presunção prevista no artigo 7.º do Código do Registo Predial.
Mais se consignou na decisão recorrida que: “(…) existe uma dupla descrição parcial de prédios, o prédio n.º 2176 (que os réus reivindicam) está fisicamente integrado no 1679. Existe duplicação de descrições prediais, independentemente de o prédio não estar rigorosamente descrito da mesma forma nas duas descrições diferentes, se se provou reconduzirem-se à mesma realidade física (…).”
Nessa medida, foi convocado o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, do Supremo Tribunal de Justiça, n.º 1/20172, de 23 de Fevereiro de 2016, segundo o qual, “Verificando-se uma dupla descrição, total ou parcial, do mesmo prédio, nenhum dos titulares registais poderá invocar a seu favor a presunção que resulta do artigo 7.º do Código do Registo Predial, devendo o conflito ser resolvido com a aplicação exclusiva dos princípios e das regras de direito substantivo, a não ser que se demonstre a fraude de quem invoca uma das presunções.”
Concluiu-se, assim, pela existência de duplicação parcial de descrições e pela integração da edificação ocupada pelos RR no prédio da Autora.
Ora, analisados os articulados, verifica-se que tal enquadramento jurídico não constitui qualquer questão nova introduzida pelo Tribunal.
Com efeito, na petição inicial, a autora alegou que a 2.ª ré ocupava parte do seu prédio (14.º), designadamente (15.º) uma pequena construção, que faz parte integrante do prédio misto descrito sob o número 1679 da freguesia de Local 5, da Autora (….), correspondente (16.º) à construção mais a sul de todo o complexo fabril de que é proprietária a Autora. Em coerência com tal alegação a Autora formulou, na alínea e), o pedido de condenação dos RR a absterem-se se utilizar qualquer parte do prédio da Autora e de perturbar o respetivo direito de propriedade.
Por sua vez, na contestação os RR impugnaram tal pretensão e sustentaram que a Autora pretendia aumentar ilicitamente a área da sua propriedade, absorvendo a parcela em que se encontra implantada a casa dos RR. (Cfr. artigos 96.º e 97.º).
Resulta, pois, claramente dos articulados que a questão submetida à apreciação do Tribunal consistia em determinar se a edificação ocupada pelos RR integrava ou não o prédio da Autora e tendo ambas as partes os prédios registados na Conservatória do Registo Predial a seu favor, entendeu o tribunal ser de apreciar e decidir se ambas as descrições se reportavam ou não, total ou parcialmente, à mesma realidade física.
A qualificação jurídica efetuada pelo Tribunal – que enquadra a situação como duplicação de descrições prediais – constitui mera operação de subsunção jurídica da factualidade alegada e controvertida, realizada no exercício do princípio iura novit curia e não configura introdução de questão nova, nem alteração do objeto do litígio.
Não há, por isso, qualquer decisão – surpresa já que a solução jurídica adotada pelo tribunal constituiu consequência jurídica da factualidade adquirida nos autos, sendo previsível para os sujeitos processuais a qualificação efetuada pelo Tribunal (Cfr. Acórdão do STJ de 27-09-2011, proc. n.º 2005/03.0TVLSB.L1.S1)3,
Em suma, o tribunal limitou-se a apreciar e decidir a questão que lhe foi submetida, a qual foi objeto de contraditório nos articulados e sobre a qual incidiu a prova produzida em julgamento, posteriormente valorada na sentença, mostrando-se respeitado o princípio do contraditório e da igualdade substancial das partes e não se verifica violação de qualquer preceito legal, designadamente do disposto nos artigos 13.º e 20.º da CRP, artigos 3.º, n.º 3 e 4.º e 615.º, n.º 1 alínea d) do CPC.
Improcede, assim, a nulidade invocada.
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Da nulidade da sentença por omissão de pronúncia
Propugnam os Recorrentes que a Sentença padece de nulidade por omissão de pronúncia uma vez que é totalmente omissa sobre a questão colocada pelos RR nos artigos 152º a 155º da Contestação, relativa à falta de registo da presente ação, e, bem assim, relativamente aos 1ºs RR enquanto terceiros de boa fé na aquisição do prédio 2176.
Cumpre apreciar e decidir:
Nos termos do artigo 615.º, n.º 1 alínea d) do CPC é nula a sentença em que juiz deixe de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar (omissão de pronúncia).
É jurisprudência4 pacífica que o dever de decidir tem por referência as questões suscitadas e bem assim as questões de conhecimento oficioso, mas que não obriga a que o Tribunal se pronuncie sobre todos os argumentos. As questões sobre as quais o juiz se deve pronunciar encontram-se explicitadas no artigo 608.º, n.º 2 do CPC que prescreve que o juiz deve conhecer “todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.".
Nos artigos 152.º a 155.º da contestação foi alegado, em síntese, que a presente ação não foi levada a registo e que os 1.º Réus seriam terceiros de boa-fé, beneficiando da proteção conferida pelo artigo 291.º do Código Civil, mesmo na hipótese de se tratar de venda de bem alheio, no caso de proceder a anulação da escritura de justificação , por usucapião, deduzido sob a alínea f) do petitório.
Analisada a sentença, verifica-se que o Tribunal a quo não se pronunciou expressamente sobre estas matérias. Porém, também não tinha que o fazer por terem as mesmas ficado prejudicadas pela solução dada ao litígio.
Com efeito, a invocada proteção decorrente do artigo 291.º do Código Civil pressupõe como requisito essencial a declaração e nulidade ou anulação de negócio jurídico relativo a bens imóveis. Ora, no caso concreto, a Autora formulou pedido de declaração de nulidade da escritura de justificação que esteve origem da descrição predial 2167, tendo os RR sido absolvidos da instância quanto a este pedido por ilegitimidade passiva decorrente da falta de intervenção dos outorgantes da referida escritura. Ou seja, não houve apreciação de mérito quanto à invalidade do negócio, não foi declarada qualquer nulidade ou anulação e manteve-se incólume, no processo, a validade formal do ato notarial em causa e da venda subsequente. Assim sendo, não se verifica o pressuposto essencial da aplicação do artigo 291.º do Código Civil e a questão da eventual proteção dos RR como terceiros de boa-fé fica necessariamente prejudicada, não impondo ao Tribunal pronúncia autónoma sobre a mesma.
Do mesmo modo, a alegada falta de registo da ação apenas assumiria relevância no âmbito da aplicação daquele regime jurídico, designadamente quanto à oponibilidade a terceiros de eventual declaração de invalidade, questão que igualmente ficou prejudicada pela ausência de apreciação da nulidade do negócio.
Em conclusão, não se verifica nulidade da sentença por omissão de pronúncia, nos termos e para os efeitos do artigo 615.º, n.º 1 alínea d) do CPC.
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Da admissão do recurso sobre a decisão de facto
Os recorrentes pretendem a alteração da decisão da matéria de facto constante da sentença
Nos termos do artigo 640.º, n.º 1 e 2 do CPC, quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, incumbe ao recorrente, sob pena de rejeição, o ónus de especificar:
a. os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b. a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre cada um desses pontos.
c. os concretos meios de prova que, no seu entender, impõem decisão diversa da recorrida, com indicação exata das passagens da gravação relevantes, quando a prova tenha sido gravada;
Estes ónus são de cumprimento cumulativo e devem resultar, quanto à identificação dos pontos impugnados, das conclusões das alegações, nos termos conjugados dos artigos 639.º e 640.º do CPC, sob pena de rejeição imediata nessa parte como constitui jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça5.
Quanto ao requisito previsto na alínea a), os Recorrentes identificaram expressamente, nas conclusões, os factos provados sob os pontos 1), 13) e 14) 25), 36), 49) e 53) como incorretamente julgados;
Embora em sede de alegações manifestem discordância relativamente a outros factos não os concretizam nas conclusões, pelo que apenas se considera cumprido o ónus quanto aos pontos expressamente indicados.
Relativamente ao requisito da alínea b), verifica-se que:
- Quanto aos factos 1), 13), 14) e 53) os recorrentes pretendem a respetiva eliminação;
- Quanto ao facto 25) propugnam que o mesmo seja dado como não provado;
- Quanto aos factos 36) e 49) pedem a alteração para a redação que indicam;
No que se refere ao cumprimento do ónus mencionado em c) (indicação dos meios de prova):
Os Recorrentes defendem que os meios de prova que sustentaram os pontos dos factos 1), 25) e 36) não o fazem. Todavia no que respeita aos pontos 13) e 14), 49) e 53) os Recorrentes não indicam - nem em sede de motivação das alegações, nem em sede de conclusões – concretos meios de prova de onde resulte decisão diversa, limitando-se a manifestar discordância com a valoração efetuada pelo Tribunal. Com efeito:
- Quanto aos pontos 13) e 14) invocam considerações de ordem genérica (“não é normal, não é comum, nunca visto (…)”.
- Quanto ao ponto 49), alegam apenas desconformidade, com o artigo 108.º da petição inicial;
- Quanto ao ponto 53) afirmam que “nenhuma prova foi feita” quando resulta da motivação da decisão de facto que a prova dos factos resultou da conjugação da prova realizada, designadamente declarações de parte, prova testemunhal e documental.
Assim, por incumprimento do ónus previsto na alínea c) do n.º 1 do artigo 640.º do CPC, a impugnação da matéria de facto é rejeitada quanto aos pontos 13), 14), 49) e 53).
Mostrando-se cumpridos os ónus essenciais previstos no artigo 640.º, n.º 1 e 2, do CPC, quanto à impugnação dos pontos 1), 25) e 36) admite-se a impugnação da decisão sobre esta matéria de facto, exclusivamente quanto a estes pontos, passando-se à respetiva apreciação.
*
3.2.3. Da impugnação da decisão de facto
i. Facto provado constante do ponto 1):
No ponto 1) dos factos provados consignou-se, além do mais que:
“(…) O prédio sob o art. 1153.º está nas Finanças em nome dos réus desde 9 de janeiro de 2019. Antes, junto das Finanças, o sujeito passivo foi FF e antes EE.”.
Sustentam os Recorrentes que FF nunca foi titular do referido prédio e que de nenhum documento dos autos consta tal situação.
Da motivação da decisão da matéria de facto resulta que o Tribunal se baseou na análise conjugada de prova documental e testemunhal, designadamente no documento junto a fls. 266 verso, intitulado “imposto municipal sobre imóveis – Detalhe histórico de prédio urbano” no qual se identifica o artigo 1553 e se menciona como sujeito passivo FF.
Perante tal elemento documental, não procede a afirmação de que inexistiria qualquer documento comprovativo da situação descrita.
A impugnação improcede nesta parte.
ii. Facto provado constantes do ponto 25):
O facto 25) Tem o seguinte teor:
“O complexo fabril abrangia uma edificação que serviu de escritórios da fábrica e de casa de habitação (construção mais próxima da estrada) e que corresponde hoje ao art. 1553.º, contíguo ao edifício da autora – doc. 9 e fls. 511 (arts. 6.º, 15.º, 16.º, 79.º da petição inicial)”
Sustentam os Recorrentes que o facto deve ser dado como não provado atento o antepenúltimo facto dado como não provado que diz o seguinte:
- Que o artigo matricial 1554.º corresponda a todos os edifícios implantados na área do prédio inscrito sob o art. 140.º, secção AB (art. 36.º da petição inicial)
Da mera leitura destes dois factos não resulta qualquer contradição lógica. O facto 25) refere-se à integração histórica de determinada edificação no complexo fabril, enquanto o facto não provado reporta-se à correspondência integral entre o artigo urbano 1554 e todos os edifícios implantados na área do prédio rústico 140.
Tratam-se de realidades distintas, não sendo a prova de uma incompatível com a não prova da outra.
Limitam-se os recorrentes a reiterar a sua versão dos factos, sem demonstrar que os meios probatórios indicados pelo Tribunal não consentiam a resposta dada ao ponto 25).
Improcede, assim, também nesta parte a impugnação.
iv. Facto provado constantes do ponto 36):
Tem o seguinte teor:
“A confrontação a sul, do artigo matricial 1554.º é com a estrada (art. 38.º da petição inicial)”.
Os recorrentes pretendem que o facto seja escrito no passado “era com a estrada”. Para o efeito, invocam que é a própria Autora que, no artigo 52.º da Petição inicial diz que “o seu prédio rústico 140-AB localizava-se a norte do seu prédio urbano 1554.”.
O facto reproduz a situação descrita na petição inicial e que o tribunal considerou demonstrada. A alegação constante do art. 52.º da petição inicial, em si, não contraria o facto dado como provado, pelo que também, nesta parte, improcede a impugnação.
Face a todo o exposto, conclui-se pela improcedência total da impugnação da decisão da matéria de facto.
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3.2.4. Da duplicação de descrições prediais
Ainda que a duplicação de descrições prediais não constitua, em si mesma, uma questão autónoma do recurso, importa apreciar o argumento dos recorrentes no sentido de inexistir qualquer sobreposição entre os prédios.
Com a presente ação pretende a Autora, além do mais, o reconhecimento de que é proprietária do prédio descrito na CRP de Cidade 2 sob o n.º 1679 e que os RR sejam impedidos de utilizar parte desse prédio, designadamente uma pequena construção que identifica como correspondendo aos escritórios da fábrica de cerâmica que operava no prédio.
Os RR contestaram sustentando que o prédio que utilizam lhes pertence e que corresponde ao registado na mesma Conservatória sob o n.º 2176.
A sentença recorrida concluiu existir duplicação parcial de descrições prediais, entendendo que o prédio descrito sob o n.º 2176, inscrito em nome dos RR, corresponde, na realidade e fisicamente, a uma parte do prédio descrito na mesma Conservatória sob o n.º 1679, inscrito a favor da autora. Com base nesse enquadramento foi convocado o entendimento fixado no já mencionado Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 1/2017 segundo o qual “Verificando-se uma dupla descrição, total ou parcial, do mesmo prédio, nenhum dos titulares registais poderá invocar a seu favor a presunção que resulta do artigo 7.º do Código do Registo Predial, devendo o conflito ser resolvido com a aplicação exclusiva dos princípios e das regras de direito substantivo, a não ser que se demonstre a fraude de quem invoca uma das presunções.”.
Os recorrentes insurgem-se quanto ao facto de se considerar haver uma duplicação de registos sobre o mesmo prédio, afirmando que os referidos prédios são realidades físicas distintas (conclusão C e P) e que, por isso deve ser revogada a decisão sob recurso no que tange às alíneas a) e c) do dispositivo.
Todavia, da matéria de facto provada resulta, designadamente, que:
- o prédio registado sob o n.º 2176 e que corresponde ao 1553 da matriz “está implantado no prédio rústico inscrito na matriz predial sob o artigo 140, sessão AB” ( facto 5) o qual corresponde ao prédio da Autora registado na CRP sob o n.º 1679;
- não existem delimitações físicas autónomas que individualizem qualquer parcela independente dentro desse prédio (facto 13))
- a única separação existente entre os edifícios correspondentes aos artigos 53 e 54 corresponde a uma parede. (facto 14)
- O complexo fabril existente no prédio da Autora integrava uma edificação que serviu de escritórios de fábrica e de casa de habitação e que corresponde hoje ao artigo 1553.º da matriz. (facto 25)
- A confrontação do prédio descrito na conservatória de Cidade 2 sob o número 1679 refere que confronta, a sul, com a estrada, o que corresponde, precisamente, com a confrontação que foi identificada nas transmissões anteriores e que corresponde com todas as plantas cadastrais existentes, levantamento topográfico e respetivos marcos (facto 46)).
Deste conjunto de factos resulta que o prédio registado na CRP sob o n.º 2176 e inscrito em nome dos RR encontra-se fisicamente integrado no prédio registado na CRP sob o n.º 1679, pertencente à Autora.
Nestas circunstâncias, como bem se concluiu na sentença recorrida, a existência simultânea das descrições prediais n.º 1679 e 2176 traduz uma sobreposição parcial de descrições prediais, por ambas se reportarem, ainda que parcialmente, à mesma realidade física.
Assente a existência de dupla descrição (parcial) do mesmo prédio, bem andou a sentença, o que aliás não é posto em causa no recurso, em apreciar o litígio, à luz do entendimento fixado no referido Acórdão de Uniformização de jurisprudência n.º 1/2017, de 23 de fevereiro de 2016 (Relator Conselheiro Júlio Gomes).
Em suma, os recorrentes não lograram pôr em crise a sentença recorrida, motivo pelo qual deve a mesma ser confirmada.
*
3.2.5. Das custas
Na improcedência da apelação, as respetivas custas serão suportadas pelos Recorrentes, nos termos do disposto no artigo 527.º, n.º 1 e 2 do CPC, sem prejuízo do apoio judiciário concedido.
*
Decisão
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
• Registe e notifique.
Évora, 12 de março de 2026
Susana Ferrão da Costa Cabral (Relatora)
Ricardo Manuel Neto Miranda Peixoto (1.º Adjunto)
Maria Adelaide Domingos (2.ª Adjunta)
(documento com assinaturas eletrónicas)
______________________________________
1. Acessível in
https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/d19c2da7f4e16c8280258ca6002ef373?OpenDocument↩︎
2. Acessível in https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/acordao-supremo-tribunal-justica/1-2017-106509198.↩︎
3. Acessível in
https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/f462157142267ee180257921004c5d7a?OpenDocument↩︎
4. Cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09/01/2024 (Nuno Gonçalves, proc. n.º 21/21.0YFLSB), “Constitui jurisprudência pacífica que a omissão de pronúncia existe quando o tribunal deixa, em absoluto, de apreciar e decidir as questões que lhe são colocadas, e não quando deixa de apreciar argumentos, considerações, raciocínios, ou razões invocados pela parte em sustentação do seu ponto de vista quanto à apreciação e decisão dessas questões.”, acessível in:
https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/e4147f7504c91d0880258aa0003bc7ab?OpenDocument↩︎
5. Conforme se decidiu, entre outros no Acórdão de 15-09-2022 (Processo n.º 556/19.4T8PNF.P1.S1) acessível in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/3154e74675439783802588bf003fd253?OpenDocument.
“III - Os ónus ínsitos nas als. a) e c) do n.º 1 do art. 640.º do CPC, cuja falta impõe a imediata rejeição do recurso sem necessidade de prévio convite ao recorrente, constituem um ónus primário, o qual deve ser satisfeito, não apenas no corpo das alegações, mas também nas conclusões da alegação. E pela simples razão de que tais ónus têm por função delimitar o objecto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto.”. –↩︎