Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 758/03.5TBLLE.E1 |  |
ALMEIDA SIMÕES
ACÇÃO DE DESPEJO
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
LEGITIMIDADE PASSIVA
I - O NRAU ao estabelecer que a lei nova é aplicável aos contratos firmados ao tempo da lei antiga, tal não significa que a apreciação dos factos ocorridos na vigência da lei antiga seja feita à luz da nova lei, porquanto, se os factos ocorreram no domínio da lei antiga, produzindo os seus efeitos, é-lhes aplicável a lei que então vigorava.
II – Nas acções de despejo, a legitimidade passiva, havendo pluralidade de locatários, segundo o contrato, só se mostra assegurada se todos eles forem demandados, configurando-se, então, situação de litisconsórcio necessário passivo, de modo a que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e mulher “B” demandaram, em 5 de Março de 2003, no Tribunal de …, “C” e mulher “D” e, ainda, “E”, tendo formulado os seguintes pedidos:
a) que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento referente ao rés-do-chão do prédio urbano sito na …, freguesia de …, nos termos do artigo 64° nº 1 al. d) do RAU;
b) que seja decretado o despejo imediato do locado e entregue livre e devoluto aos autores;
c) que os réus sejam condenados a demolir as alterações que fizeram, nomeadamente, as escadas e construções à sua volta e a repor o locado como estava;
d) que os réus sejam condenados no pagamento do montante de 50.000,00 euros, a título de indemnização pelos prejuízos sofridos pelos autores, nomeadamente, desfiguração do prédio, perda do direito de vistas e pelo gozo que os réus tiveram pela ocupação ilícita do prédio dos autores;
e) que os réus sejam condenados no pagamento da quantia de 14.400,00 euros pela utilização e gasto de água que retiraram do prédio dos autores e, ainda, na água que vierem a utilizar.
Alegaram, em síntese, que deram de arrendamento ao réu “C” e a “F”, através de escrito particular datado de 8/07/1985, o mencionado prédio, com a área de 165 m2, para o exercício da actividade de restaurante-bar, tendo sido fixada a renda mensal de 40.000$00, com o valor actual de 466,91 euros.
Decorridos alguns meses, passaram a ser o réu “C” e a mulher “D” os únicos arrendatários.
No ano de 1999/2000, os pagamentos da renda passaram a ser feitos em nome da ré “E”, não tendo os réus “C” e mulher comunicado a cedência da posição contratual.
No contrato de arrendamento ficou a constar cláusula a autorizar os inquilinos a "efectuar todas as obras que acharem necessárias para o bom exercício da sua actividade, desde que não ponham em risco a estrutura do prédio", mas os réus têm feito um uso abusivo da autorização, efectuando no locado diversas obras, sem consentimento, nem conhecimento dos autores, aumentando a área do locado em cerca de mais 277 m2.
Assim: no ano de 1990/91, alcatroaram o terraço/logradouro, numa área de 780 m2, para servir como parque de estacionamento; alteraram o acesso ao restaurante, colocando uma passagem construída com placas de alumínio; nos anos de 1993/94, taparam e fecharam a frente de fachada do prédio com placas de lusalite, vidro e alumínio; construíram sobre a superfície coberta uma chaminé que deita fumo para o 1º andar, local de residência dos autores, quando se deslocam ao Algarve, tapando-lhe as vistas; construíram um barracão em tijolo e cimento, um outro barracão por baixo da escada, até final do prédio e ainda um outro na parte de trás do prédio, este com chaminé em alumínio.
Em Agosto de 2002, quando os autores se deslocaram ao Algarve verificaram que os réus haviam demolido a escada que dava acesso ao 1º andar, construindo uma outra escada diferente e mais pequena.
Todas estas obras alteraram substancialmente o prédio dos autores, tapando as vistas da casa do 1° andar.
No ano de 1992, os réus procederam à abertura de um furo para captação de água, que têm utilizado desde essa altura, sem o consentimento dos autores e sem qualquer pagamento do consumo de água, sendo de 0,60 euros o preço do metro cúbico da água, no concelho de …
O réu “C” contestou, tendo invocado as excepções de ineptidão da petição inicial, nos termos do art. 193° n° 1 al. c) do CPC, por incompatibilidade dos pedidos das alíneas c) e d), a ilegalidade da cumulação dos pedidos, dada a tipificação da acção de despejo constante do art. 56° n" 2 do RAU e, ainda a caducidade do exercício do direito dos autores, em face do disposto no art. 65° do RAU.
Em sede de impugnação, defendeu que as obras foram realizadas no âmbito do acordado no contrato de arrendamento.
Entretanto, os autores vieram a fls. 113 desistir do pedido relativamente à ré “D”, por terem sido informados do seu falecimento, desistência homologada a fls. 115.
A ré “E” também contestou, tendo arguido a ilegitimidade do réu “C”, por estar desacompanhado dos herdeiros da mulher e, em sede de impugnação, pugnou pela improcedência da acção, dado que os autores não lhe imputam qualquer responsabilidade, seja contratual ou extracontratual.
Entretanto, os autores requereram a intervenção principal provocada dos herdeiros da ré “D”, incidente que não foi admitido (fls. 221 e seguintes).
E, posteriormente, responderam à contestação dos réus “C” e “E” no sentido da improcedência das excepções invocadas; alegaram, ainda, que, no dia 5 de Agosto de 2003, ocorreu um incêndio que destruiu por completo o locado, bem como as construções que os réus haviam efectuado, incêndio que também atingiu o 1º andar, casa de férias dos autores.
Na audiência preliminar que teve lugar a 24 de Outubro de 2005, os autores vieram dizer que, após o incêndio, que deflagrou a 5 de Agosto de 2003 e que destruiu o estabelecimento objecto dos presentes autos, os réus procederam à sua reconstrução, em finais de 2004, reconstrução que alterou substancialmente o edifício, porquanto mandaram retirar as paredes que sustentavam o estabelecimento na sua parte frontal (fachada), em cimento, sustentando o mesmo em pilares e mantendo no locado a estrutura de alumínio que haviam erguido, voltando a alterar as escadas de acesso ao 1° andar, obras que levaram a cabo sem o conhecimento ou autorização dos autores.
Os réus responderam no sentido da inadmissibilidade do articulado superveniente e invocaram que procederam à reconstrução obedecendo ao projecto aprovado pela Câmara em 1979, com as alterações verificadas em 1983 e 1991.
Em 11 de Novembro de 2005, os autores apresentaram novo articulado superveniente relativo às obras que os réus realizaram no locado, após o incêndio.
Responderam os réus invocando, de novo, a intempestividade do articulado dos autores, que as obras eram do conhecimento dos autores e que foi respeitado o projecto aprovado pela Câmara de … E pediram a condenação dos autores como litigantes de má fé, uma vez que correu termos no Tribunal de … uma acção de despejo com o nº 77/87, na qual foram analisadas as questões respeitantes às rendas e às obras já então efectuadas pelo réu “C”, acção que findou com a absolvição do réu e a condenação do autor como litigante de má fé.
Os articulados supervenientes foram admitidos, através de despacho proferido na audiência preliminar que teve lugar a 16 de Novembro de 2005.
Foi, ainda, proferido despacho saneador a julgar improcedente a excepção de ineptidão da petição inicial, bem como a admitir a cumulação de pedidos, uma vez que as várias pretensões deduzidas pelos autores assentam, para além da violação do disposto no art. 64° n° 1 al. d) do RAU, na violação do seu direito de propriedade, mais concretamente na utilização não autorizada do prédio e prejuízos daí derivados.
Foi ainda julgada improcedente a excepção peremptória de nulidade do contrato de arrendamento que, no entender do senhor juiz, os autores invocaram na petição inicial.
No tocante à invocada excepção de ilegitimidade do réu “D”, por estar desacompanhado dos herdeiros da mulher “D”, também o senhor juiz a julgou improcedente, dado que já houve absolvição da instância relativamente à ré “D” (nota: a desistência foi do pedido e não da instância, conforme se vê do requerimento de fls. 113 e da decisão de fls. 115).
Relegou-se, para final, o conhecimento da excepção de caducidade e procedeu-se também à selecção da matéria de facto relevante.
Realizado julgamento, foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente, declarando resolvido o contrato de arrendamento e condenando os réus a despejar o locado (rés do chão do prédio urbano sito na …, freguesia de …, inscrito na matriz sob o nº 3235), entregando-o aos autores livre e devoluto, bem como a reparar as escadas de acesso ao primeiro andar no estado em que se encontravam antes da demolição.
Considerou-se, na sentença, que é aplicável o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), em face do disposto no artigo 26° nº 1 da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, fundando-se a resolução do contrato de arrendamento no nº 2 do artigo 1083° do Código Civil, por terem os réus procedido à destruição das escadas de acesso ao 1° andar (e posterior reconstrução de outras diferentes), sem que tenham provado que tal fosse necessário ao bom exercício da sua actividade.
Entendeu-se, ainda, que havia caducado o direito de acção, nos termos do artigo 1085° n° 1 do Código Civil, relativamente à utilização da água, não assistindo aos autores direito a qualquer indemnização, uma vez que as restantes obras foram autorizadas.
Inconformado, o réu “C” apelou, tendo os autores recorrido subordinadamente.
Formulou as conclusões que se transcrevem:
a) As escadas pretensamente alteradas pela ora apelante nunca fizeram nem fazem parte integrante do locado.
b) Razão pela qual, a realização de tais obras não se pode subsumir na previsão do n° 2 do art. 1083° do C. Civil
c) Não constituindo essa alteração das escadas, pretensamente, realizada pela apelante, causa suficiente para que os autores possam resolver o contrato de arrendamento e para que o despejo possa ser decretado.
d) O senhor juiz, ao ter decretado o despejo do arrendado, fê-lo em erro sobre um pressuposto de facto, qual seja o de que tais escadas integram o arrendado.
e) Conclusão que não é correcta nem verdadeira, pelo que ao decretar o despejo, o senhor juiz recorrido violou o disposto no n° 2 do art. 1083° do C. Civil que interpretou e aplicou erradamente, ao considerar que a alteração efectuada em tais escadas se subsume, implicitamente, na previsão de tal disposição legal, por exceder o paradigma do nº 1 do art. 1073° do C. Civil.
f) Termos em que, e sem necessidade de mais argumentos, deverá proceder o presente recurso e, consequentemente, revogada a sentença recorrida.
g) Devendo o acórdão a proferir por esse Venerando Tribunal decretar, desde logo, a absolvição da ora apelante do pedido formulado na acção, pois que o estado dos autos permite-lhe, desde já, conhecer do mérito da causa.
h) Ainda que se entenda que as escadas fazem parte do locado, o que, só por mera necessidade de raciocínio se admite, embora sem conceder, também, esse Venerando Tribunal deverá julgar procedente o presente recurso e, consequentemente, revogar a sentença recorrida com a inevitável absolvição da ora apelante do pedido contra ela formulado, o que se requer, desde já, e subsidiariamente.
i) Porquanto, as alterações pretensamente efectuadas pela apelante no traçado, lançamento e dimensão de tais escadas, não alteraram substancialmente a estrutura externa do prédio ou a disposição interior das suas divisões.
j) Nem inviabilizou que a ora apelante, findo o contrato de arrendamento, pudesse repor as escadas no seu estado original, antes de entregar o prédio ao senhorio, o que, aliás, resulta da própria sentença ser possível.
k) Ora, não se verificando, no caso em apreço, nenhuma das duas situações previstas, o senhor juiz recorrido, ainda que tais escadas fossem consideradas parte integrante do locado, não poderia decretar o despejo com tal fundamento.
l) Daqui decorre que, julgado procedente o presente recurso e revogada a sentença na parte que decretou o despejo, deverá, igualmente, ser revogada a sentença recorrida na parte em que condenou a ora apelante a reparar as escadas de acesso ao primeiro andar e colocá-las no estado em que se encontravam antes da demolição.
m) Pois que tal obrigação da ora apelante só se deverá considerar vencida, uma vez findo o contrato de arrendamento, e quando, por via disso, tiver de restituir o locado ao senhorio no estado em que o mesmo se encontrava, aquando da celebração do mesmo.
Por seu turno, os autores apresentaram as conclusões que seguem:
1ª. O presente recurso de apelação vem interposto do acórdão proferido nos autos supra referidos na parte em que julgou não provado a indemnização a pagar pela ré pela utilização indevida quer da água, que fez extrair do subsolo do prédio dos autores, quer indemnização devida pela ampliação do locado sem que exista qualquer contrapartida de pagamento aos autores bem como indemnização pela diminuição de vistas a que tem foram obrigados desde a colocação de reclamos publicitários e chaminés.
2a. Entendeu o Mmo Juiz lia quo" que tendo em conta o art. 26° nº 1 da Lei 6/2006, de 27/02, o regime legal aplicável ao caso dos autos é o que decorre do NRAU.
3a. O contrato de arrendamento objecto dos presentes autos, celebrado em 1985, a presente acção foi intentada no ano de 2003 e referente a factos anteriores, pelo que a lei que vigore no momento em que são praticados os factos, nos termos do art. 142° nº 1 do CPC.
4ª. A forma de processo aplicável determina-se pela lei vigente à data em que a acção é proposta ou seja 2003.
5a. No art. 12° do CC vigora o princípio da não retroactividade da lei nova, porém mesmo quando a lei atribui eficácia retroactiva, como se poderá entender a nova lei do arrendamento NRAU, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
6a. A presente acção deu entrada em 2003 e reporta-se a factos anteriores a essa data, pelo que a lei a aplicar não deverá ser a do NRAU mas sim a lei aplicável nessa data.
7ª. Os factos dados como provados resulta que os autores deram de arrendamento o rés-do-chão de um prédio com a área de 165 m2 e que sem qualquer autorização dos autores aqui apelantes a ré tem vindo a aumentar o locado tendo actualmente a área de 490,86.
8a. O direito à indemnização quer pelo aumento do locado quer pela perda ou diminuição de vistas, quer ainda pela utilização de água, não caducou.
9a. Em 2004, devido a um incêndio que destruiu o restaurante existente no locado, a ré voltou a reconstruir o locado, demolindo a fachada do prédio e aumentando o locado.
10a. As obras de ampliação ocorreram em 2004 e sem a autorização dos autores.
11ª. Os autores, em tempo peticionaram pela indemnização dessas obras, pelo que não pode o direito ter caducado.
12ª. Não se enquadra dentro dos normais parâmetros da publicitação da actividade comercial a colocação de reclamos luminosos colocados ao nível do 1º andar e tiver um comprimento de 12,25m por 4 metros de altura no centro e a restante 2 metros, que impedem toda a visibilidade de frente apenas permitindo a lateral.
13a. O referido reclamo publicitário foi ali colocado na sequência de um incêndio que ocorreu em 2004 e após a instauração da presente acção, na qual já os autores reclamavam pela tapagem de vista pelo anterior reclamo luminoso que era de dimensão muito inferior ao que depois a ré ali fez instalar.
14a. O direito dos autores de serem indemnizados pela perda de vistas a quem têm sido sujeitos não caducou, tendo em atenção que o reclamo publicitário em apreço foi ali colocado em 2004.
15ª. Entende o Mmo juiz “a quo” que a demolição da parede de suporte da fachada, apesar de alterar de forma substancial a estrutura externa do prédio mas, porque não põe em risco a estrutura do prédio ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado não é motivo suficiente para resolver o contrato.
16ª. A intenção dos apelados quando autorizaram as obras necessárias ao bom exercício da actividade do fim do locado, tinha em vista facilitar a utilização do locado e de pequenas obras, que o mesmo tivesse de vir sofrer para ser adequado ao exercício do fim do presente arrendamento, ou seja, restaurante e bar.
17ª. No entanto, a apelante actuou com nítida má fé e fez um uso abusivo da autorização para obras, que consta da cláusula 3a do contrato de arrendamento.
18ª. Ora no que concerne à primeira das condições (colocar em risco a estrutura do prédio), só é possível interpretar se tivermos em mente que aquilo que se pretende proteger é, não o risco de ruir da estrutura, uma vez que esta já está protegida por lei, mas sim a salvaguarda da traça e da fachada do prédio.
19ª. Quanto à segunda condição, era ainda necessário que as obras a efectuar pelos réus/apelados fossem necessárias ao bom funcionamento da actividade a destruição da parede de suporte da fachada do prédio, entre outras obras, não podem ser consideradas como necessárias para o funcionamento do estabelecimento.
20ª. A actuação da ré foi pois ilícita e ilegítima, excedeu os usos e costumes e fim social, desta forma excedido manifestamente os limites impostos pela boa fé contratual ou pelo fim económico do seu direito.
21ª. A ré actuou com abuso de direito, porque com as suas actividades e obras excessivas e não autorizadas, alterou radical e substancialmente o prédio e apossando-se, ilegitimamente, do que não lhe estava locado, constituíram uma clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante (in Prof. Vaz Serra) que é a defesa da propriedade privada.
22ª. A ré bem sabia que apenas lhe tinha sido cedido o gozo de 165m2 e que a renda que paga é a referente a 165m2, no entanto goza e usufrui de um locado de 490,86m2 à custa do património e do imóvel propriedade dos autores, sem que para tal pague a renda e o valor que é devido por tal espaço.
23a, A ré/apelada está a enriquecer à custa dos autores que sem o consentimento destes aumentou o locado e usufrui desse aumento à custa do património imobiliários dos autores pois que nada lhes paga pela fruição e gozo do espaço que ilicitamente utiliza.
24ª. Entendeu o Mmo juiz que as inovações efectuadas pela ré, há muito que os autores perderam o direito de resolver o contrato com esse fundamento e como tal caducou também o direito a pedir indemnização por essas acções, ora, alterações supra referidas foram efectuadas em 2004, na sequência do incêndio, pelo que não se entende como tal direito possa também ele ter caducado.
25ª. Quer pelo instituto do enriquecimento sem causa quer pela inovação de obra efectuada pela ré em 2004, entendem os autores/apelantes que o direito não caducou e que como tal têm direito a ser indemnizados pelos elevados prejuízos que desde então têm vindo a sofrer com as acções ilícitas da ré.
26ª. No que concerne à extracção captação de água de furo efectuado em prédio dos autores e do consumo de água pela ré, tendo em conta os factos provados e a contínua utilização da água captada em prédio dos autores, sem nada pagar aos autores, está a enriquecer, ilicitamente, porque sem a sua autorização e porque capta agua que bem sabe não lhe pertencer, e como tal deverá restituir aquilo com que injustificadamente se locupletou.
27a. A ré deverá indemnizar os autores pelo valor de água que não pagou e que usufruiu sem qualquer justificativo, uma vez que lhe foi arrendado um espaço (rés-do-chão) com todas as condições de habitabilidade inclusive o acesso á rede pública de água.
28ª. A conduta da ré é manifesto o abuso de direito e a má fé, e como tal é legitimo aos autores o direito a pedir as indemnização pelas condutas da ré em tapar as vistas, consumir água e utilização, gozo e fruição de quase o triplo da área locada sem respectivo aumento do valor da renda, não só não caducou, como permite, além da resolução do contrato de arrendamento, o pagamento de uma indemnização que não deverá ser estipulada em montante inferior e 50.000,00 euros 14.000,00 euros pelo consumo de água.
29ª. O Mmo Juiz "a quo" não teve em conta o facto dado como provado de que em 2004 a ré na sequência de um incêndio reconstruiu novamente o locado, ampliando-o.
30ª. Aliás a ampliação do locado e os factos dados como provados que têm como base legal, além dos testemunhos, a perícia realizada ao locado, referem-se ao locado após a reconstrução devido ao incêndio de 2004, tendo a perícia sido realizada em 23/05/2007, o locado já havia sofrido o incêndio e já havia sido reconstruído.
31ª. A reconstrução e ampliação do locado em 2004 a ré voltou a inovar essa inovação foi alegada em tempo, pelos autores e como tal deverá ter como consequência a existência de um novo direito a reclamar a indemnização pelo uso e fruição abusivo do espaço locado, bem como a reclamar a existência do direito a indemnização pela diminuição de vistas ou consumo ilícito de água.
32a. O enriquecimento sem causa que a ré tem tido quer com ampliação do locado e com o consumo de água, captada em solo propriedade dos autores, sem nada pagar aos autores como contrapartida, outra deveria de ter sido a decisão no sentido de indemnizar os autores pelos danos patrimoniais sofridos.
33a. Atentos os motivos supra referidos, deverá, apenas nesta parte, ser revogada a sentença recorrida, e em consequência julgar-se que não caducou o direito dos autores e indemnizá-los pelos danos sofridos com a conduta da ré.
34a. Termos em que deverá proceder o presente recurso, condenando-se a ré no pagamento de uma indemnização aos autores em valor não inferior a 64.000,00 euros.
Os Exmºs Desembargadores Adjuntos tiveram visto nos autos.
São os seguintes os factos que a 1ª instância deu como provados, que se consideram assentes, dado que não se mostram impugnados, nem existe razão para os alterar, nos termos do artigo 712° n° 1 do Código de Processo Civil:
1. Por acordo escrito, datado de 08 de Julho de 1985, os autores cederam ao réu “C” e a “F” o gozo temporário do rés-do-chão do prédio urbano sito na …, freguesia de …, inscrito na matriz sob o nº 3235, para o exercício da actividade de restaurante/bar mediante o pagamento de uma contrapartida mensal no valor de 199,52 euros.
2. No acordo ficou exarado, na cláusula 3 que os autores autorizam os inquilinos a efectuar todas as obras que acharem necessárias para o bom exercício da sua actividade, desde que não ponham em risco a estrutura do prédio, sendo estas feitas à custa dos arrendatários, prescindindo estes de qualquer indemnização que venham a efectuar em virtude das referidas obras.
3. Em Março de 2003 a contrapartida mensal paga pelo gozo do prédio era de 466,91 euros.
4. Passados uns meses o réu “C” e “D” passaram a gozar do locado.
5. Em 1999 a ré “E” passou a pagar a contrapartida mensal, passando a ser emitidos em seu nome os recibos.
6. Os autores viviam na Alemanha e a partir de 1993 passaram a viver no concelho de …
7. Em 1990 os réus alcatroaram o logradouro existente em frente ao locado para servir como parque de estacionamento.
8. E colocaram no acesso ao locado uma passagem construída com placas de alumínio com cerca de 3,5 m coberta por um toldo.
9. Em 1993 os réus taparam e fecharam a frente e fachada do locado que dava para o terraço e logradouro, com placas de lusalite, vidro e alumínio de cor castanha.
10. Por cima colocaram uma chaminé em chapa que deita fumo.
11. Os réus edificaram uma construção na parte de trás do prédio, onde existe uma caixa de esgotos, em chapa de zinco, com uma porta, com a área de 30m2 (largura 2m por comprimento 15 m), onde foi colocado um gradeamento com uma porta de ferro.
12. Os réus colocaram uma chaminé de alumínio nesta construção.
13. As escadas que davam acesso ao 1º andar eram de mármore branco e preto, possuíam dois patamares com largura superior a 2,5m, eram ladeadas por um corrimão com grade de ferro forjado trabalhada e tinham a configuração de um ângulo de 360 graus.
14. As escadas iniciavam com dois pilares e num deles estava instalada a campainha para o 1º andar.
15. Foram demolidas as escadas existentes no prédio, arrancado o corrimão, os pilares e a campainha e no seu lugar foram construídas outras escadas que configuram um ângulo recto.
16. Por baixo e à volta das escadas os réus construíram um prolongamento em alumínio castanho e chapa com 7m de comprimento e 1, 7m de largura.
17. Entre Maio e Setembro de 2002 os réus colocaram no telhado de zinco uma chaminé com 2m de altura, aparelhos de ar condicionado, condutas do ar, reclamo a produtos "…" e suporte de reclamo luminoso com os dizeres "…" com a área de 3,5m de altura por 1 2m de comprimento.
18. Os réus passaram a utilizar uma construção de cimento existente no logradouro do prédio dos autores.
19. Em Agosto de 1992 os réus pediram uma licença para abertura de um furo para captação da água subterrânea existente no prédio dos autores.
20. Foi permitida a utilização de um volume de 200m3 de água.
21. Os réus utilizam a água desde 1992 sem autorização dos autores e sem lhes pagarem qualquer contrapartida.
22. O preço do m3 de água no concelho de … é de 0,60 euros.
23. Os autores quando se deslocam ao Algarve pernoitam no 1º andar do prédio.
24. Em Agosto de 2002 os autores constataram que haviam sido demolidos 8 degraus das escadas de acesso ao 1º andar.
25. Em Agosto de 2003 ocorreu um incêndio no locado que destruiu o material existente no seu interior e construções efectuadas, designadamente a estrutura em alumínio.
26. Desde 1985 que os réus utilizam o logradouro para servir refeições e como estacionamento.
27. O rés-do-chão cedido tinha uma área de, pelo menos, 165 m2.
28. Em frente existia um logradouro com a área de 1000 m2.
29. Os réus alcatroaram o logradouro numa área de 580 m2.
30. O prédio era constituído por estrutura de betão armado, com paredes em alvenaria rebocadas a argamassa de cimento e areia e pintadas de branco, com excepção de um soco em pedra calcária no alçado principal.
31. A chaminé referida em 10., em parte, diminui as vistas a quem esteja no 1º andar.
32. Os réus edificaram uma arrecadação no espaço existente a seguir às escadas de acesso ao 1º andar no alçado lateral direito.
33. A arrecadação é o vestiário dos trabalhadores da ré.
34. A arrecadação é de tijolo e cimento, coberta por uma placa de zinco e tem duas portas.
35. A chaminé referida em 12., em parte, diminui as vistas a quem esteja no 1º andar.
36. Essa chaminé foi construída por ter sido levantada uma parede na extrema sul do prédio vizinho que tapou uma saída de ar da cozinha.
37. A demolição das escadas foi realizada pelos réus sem conhecimento ou autorização dos autores.
38. As escadas que foram colocadas tinham os degraus inclinados.
39. O que dificulta o acesso ao 1º andar.
40. Essas escadas referidas em 15. tinham uma inclinação e orientação diferente das anteriores.
41. Foi retirado um patamar que existia nas escadas.
42. A escada com a configuração descrita em 13. permitia o transporte de objectos de grande dimensão para o primeiro andar.
43. O referido em 17., em parte, diminuiu as vistas de quem se encontrava no 1º andar.
44. A área coberta do rés-do-chão passou a ser de 490,86 m2.
45. A construção referida em 11. foi realizada há mais de 10 anos.
46. A chaminé referida em 12. foi colocada há mais de 5 anos.
47. A chaminé, os aparelhos de ar condicionado e as condutas de ar referidos em 17. foram colocados há mais de 10 anos.
48. E o reclamo há mais de 6 anos e o suporte há mais de 8 anos.
49. Os autores tiveram conhecimento das construções e obras referidas em 38. a 41. no ano em que estas foram realizadas.
50. E desde 1992 têm conhecimento da existência do furo e que os réus utilizam a respectiva água.
51. Na sequência do incêndio referido em 25., em finais de 2004 os réus retiraram a parede de suporte da fachada do prédio.
52. Alargaram as escadas de acesso ao 1º andar.
53. Na sequência do incêndio os réus, na parte do alçado principal, realizaram uma nova construção que, na parte inferior, é de alvenaria revestida a material cerâmico e na parte superior tem janelas em alumínio e estrutura metálica revestida a madeira e com material cerâmico colado.
54. E colocaram um painel publicitário com os dizeres "…" e a figura de um …, com 2 metros de altura nas extremidades e 4 metros de altura no centro por 12,25 m de comprimento, que tapa a frente do 1º andar.
55. As obras referidas em 44. a 47. foram realizadas sem autorização dos autores.
56. E não estão de acordo com o projecto inicial nem foram licenciadas pela Câmara Municipal de …
57. Os autores tiveram conhecimento das obras referidas em 44. e 45. no Verão de 2005.
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De acordo com as conclusões formuladas nas apelações principal e subordinada, mostra-se suscitada a resolução das seguintes questões:
- lei aplicável;
- fundamento para a resolução do contrato de arrendamento;
- reparação das escadas de acesso ao primeiro andar, repondo-as no estado em que se encontravam antes da demolição;
- indemnização devida aos autores.
Importa, ainda, apreciar a questão da legitimidade passiva, por se tratar de excepção dilatória de conhecimento oficioso.
As partes foram ouvidas sobre esta matéria.
A lei aplicável:
A sentença recorrida entendeu que é aplicável o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) , aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, por força do artigo 26° nº 1 deste diploma, ao dispor que os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n° 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a ser submetidos ao NRAU.
Mas não se crê que assim seja.
Ao estabelecer a lei nova que é aplicável aos contratos firmados ao tempo da lei antiga, tal não significa que a apreciação dos factos ocorridos na vigência da lei antiga seja feita à luz da nova lei, porquanto, se os factos ocorreram no domínio da lei antiga, produzindo os seus efeitos, é-lhes aplicável a lei que então vigorava.
O que está conforme ao nº 2 do artigo 12° do Código Civil: ainda que seja atribuída eficácia retroactiva à nova lei, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
No caso dos autos, a acção foi proposta na vigência do RAU aprovado pelo Dec. Lei 321-B/90, de 15 de Outubro, tendo todos os factos alegados ocorrido antes da entrada em vigor do NRAU (26 de Junho de 2006), incluindo os factos que os autores invocaram nos articulados supervenientes, pelo que são aplicáveis as normas da lei antiga, isto é, o RAU aprovado pelo Dec. Lei 321- B/90, de 15 de Outubro.
A legitimidade:
A presente acção vem configurada como acção de despejo, regulada nos artigos 55° e seguintes do RAU, através da qual os autores pretendem a cessação (resolução) de um contrato de arrendamento comercial que os autores celebraram, em 8 de Julho de 1985, com o réu “C” e com “F”.
O contrato em causa é o que se mostra junto a fls. 30 e que o senhor juiz, no saneador, entendeu não sofrer de invalidade.
A legitimidade processual, na acção de despejo, afere-se pela posição que as partes ocupam na relação material controvertida, tal como é configurada pelo autor.
E, se o desiderato da acção de despejo consiste, fundamentalmente, na resolução do contrato de arrendamento, os sujeitos da relação jurídica de arrendamento são os que ocupam, segundo o contrato, as posições de senhorio e de inquilino.
Pelo que a legitimidade passiva, havendo pluralidade de locatários, segundo o contrato, só se mostra assegurada se todos eles forem demandados, configurando-se, então, situação de litisconsórcio necessário passivo, de modo a que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal - art. 28° nº 2 do CPC.
No caso, a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo.
No entanto, na acção de despejo a que os autos se referem, foram demandados “C”, a mulher deste, “D” e “E”, mas não foi demandado o outro locatário, “F”.
Quanto à ré “D”, conforme se viu, houve desistência do pedido, com decisão homologatória transitada.
Mas nenhum fundamento existe para estar afastado da lide o outro locatário, “F”.
É certo que se deu como provado que, passados uns meses (supõe-se que após a celebração do contrato), os réus “C” e “D” passaram a gozar o locado e que, em 1999, a ré Sociedade passou a pagar a renda, sendo emitidos em seu nome os recibos (cf. 4. e 5. supra), mas daqui não é lícito retirar que houve modificação do contrato de arrendamento, que tenha havido trespasse ou, sequer, locação do estabelecimento comercial.
Também não alegaram os autores que pretendiam limitar os efeitos da resolução do contrato aos réus da acção.
Assim sendo, é inquestionável que, não tendo os autores demandado o locatário “F”, não se mostra assegurada a legitimidade passiva, por preterição de litisconsórcio necessário.
No saneador, o senhor juiz decidiu que o réu “C” era parte legítima, mesmo desacompanhado dos herdeiros da ré “D”, mas não se pronunciou sobre a questão do litisconsórcio necessário, limitando-se à afirmação tabelar as partes são legítimas (cf. fls. 329).
A legitimidade processual, como se sabe, constitui excepção dilatória de conhecimento oficioso (arts. 494° al. e) e 495° do CPC), cuja decisão, no saneador, em termos genéricos, não forma caso julgado formal.
Na verdade, a actual redacção do nº 3 do art. 510° do Código de Processo Civil veio rejeitar claramente o que ficara decidido pelo assento de 1 de Fevereiro de 1963 (BMJ 124-414), sendo ainda de atentar que os assentos deixaram de desempenhar a função que lhes era destinada pelo art. 2° do Código Civil, consistindo a sua actual força apenas a do precedente persuasivo.
Assim, em face do que se deixou explanado, não se mostra assegurada a legitimidade passiva, por preterição de litisconsórcio necessário, o que obsta a que se conheça do mérito da causa - artigo 493° n° 2 do CPC -, sendo que a excepção não pode ser suprida em sede de recurso.
Ficando prejudicado, consequentemente, o julgamento das duas apelações.
Ante todo o exposto, acorda-se em revogar a sentença recorrida, absolvendo-se os réus da instância.
Custas pelos autores.
Évora, 28.04.2010