Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1863/07-2 |  |
DENÚNCIA DO ARRENDAMENTO PELO SENHORIO
DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO
I – Embora o NRAU mantenha em vigor o artigo 107ºdo RAU, tal normativo não é aplicável aos arrendamentos não habitacionais.
II - Nada impede que o senhorio denuncie para habitação própria um contrato de arrendamento para comércio, indústria, exercício de profissão liberal ou outra actividade lícita , excepto nos casos legalmente previstos.
III – O limite temporal previsto na alínea b), do nº 1, do artigo 107º, do RAU só é aplicável aos arrendamentos destinados a habitação.
IV – Para que proceda o despejo com base em o senhorio necessitar do locado para nele instalar a sua habitação, a lei exige a alegação e a prova da necessidade real, efectiva, do prédio para a sua habitação (do senhorio e da sua família se ele tiver família constituída).
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PROCESSO Nº 1863/07 - 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e “B” intentaram contra “C”, a presente acção com processo sumário pedindo que seja declarado denunciado o contrato de arrendamento subsistente entre as AA. e a Ré e cessada a sua vigência no dia 31 de Janeiro de 2004 e a Ré condenada a restituir o dito imóvel às AA., completamente devoluto, livre e desocupado de pessoas e bens "mediante o pagamento pelas AA. da indemnização devida pela desocupação nos termos da lei". PROCESSO Nº 1863/07 - 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Para o efeito alegaram, em resumo, que são proprietárias, em comum e em partes iguais do prédio objecto dos autos, que lhes adveio por legado de “D” e que o adquiriram por sua morte em 19/03/1974 e que a A. “A”, recentemente casada, necessita do prédio para a sua habitação.
Contestou a Ré alegando, em resumo, que a denúncia só se aplica aos arrendamentos habitacionais; que a A. “A” tem casa arrendada em A…, onde vive e que a A. “B” pretende o rés-da-chão para vender à 1ª e não para habitação própria, sendo que as AA. têm casa própria há mais de um ano na cidade de A…, precisamente o 1° andar e sótão do prédio em questão nos autos. Que a Ré locatária permanece no dito rés-do-chão há mais de 30 anos.
Concluiu pela improcedência do pedido.
Foi proferido o despacho saneador em cuja sede foi declarada não escrita a matéria alegada nos art°s 63° a 65° do articulado de fls. 176/196 e julgada improcedente, nos termos de fls. 222/224, a excepção peremptória inominada alegada pela R. na sua contestação e foram seleccionados os factos assentes e controvertidos com a organização a base instrutória.
Inconformada com aqueles despachos, dos mesmos agravou a Ré, alegando e formulando as respectivas conclusões nos termos de fls. 243/251.
As AA. agravadas contra-alegaram nos termos de fls. 265/267, concluindo pela improcedência do recurso.
O Exmº Juiz sustentou a sua decisão a fls. 531 dos autos.
Prosseguindo os autos, foi realizada a audiência de julgamento tendo o tribunal respondido à matéria de facto pela forma constante de fls. 438/444, objecto de reclamação que foi indeferida.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 452 e segs. que julgando a acção parcialmente procedente, julgou procedente por provado o direito à denúncia do contrato de arrendamento, celebrado no ano de 1971 com a Ré relativamente ao prédio sito na Rua … nºs 94 e 96, freguesia de …, cidade de A.. e, em consequência, declarou denunciado o contrato de arrendamento com referência a 30/06/2004.
Mais condenou a Ré no despejo do rés-do-chão, mediante o pagamento pelas AA. à Ré de uma indemnização correspondente a dois anos e seis meses de renda à data do despejo.
Inconformada apelou a Ré alegando e formulando as seguintes conclusões:
1 - A decisão a quo foi proferida com a violação do art° 107° do RAU, art°s 26° n° 4 al. a), 28° e 60° n° 1 do NRAU e 1108° do C.C., pois não respeita o arrendamento que se mantém há mais de 30 anos;
2 - A recorrente mantém-se no locado há mais de 30 anos, como resulta do processo, alínea A) da matéria assente.
3 - Situação esta que não permite que o senhorio denuncie o contrato de arrendamento - art° 69° e 107º n° 1 al. b) do DL 321-B/90 de 15/10, regime este que foi mantido pela Lei n° 6/2006 de 27/02, art°s 26° n° 4 al. a), 28° e 60° n° 1 e 1108° e 1110° do C. Civil (BMJ 458,381 - Ac. R. Lx. de 05/09/96).
4 - Está hoje expressamente unificado o regime de denúncia dos arrendamentos pelo senhorio e seu direito potestativo para tal, em todos os arrendamentos para habitação e comércio: a intervenção do tempo em todas as locações está implícita em todos os contratos de locação como resulta do elemento sistemático de hermenêutica da conjugação dos preceitos referidos na cláusula anterior. Desde que o arrendatário se mantenha no local arrendado há 30 anos ou mais nessa qualidade, não pode o senhorio denunciar o contrato de locação.
5 - O senhorio não podia denunciar o contrato quando distribuiu a acção, situação que se mantém. E desconheceu que o que é relevante é o momento em que a decisão produz efeitos e que no momento ainda não chegou. Está na lei.
6 - Deve ser julgado procedente e provado o recurso de Agravo (fls. 231, 243 e 256) pelas razões que constam da minuta de recurso de fls. 243 acrescida das considerações feitas no n° 1 destas alegações - art° 1108° do C.C. e normas sobre locação referidas na terceira conclusão anterior.
7 - A procedência do recurso de agravo tornará porventura inútil o conhecimento da matéria do recurso de apelação. Todavia, e em qualquer caso,
8 - Deve ser julgado procedente e provado o recurso de apelação, porque
9 - A decisão de fls. 452/68 assenta na violação dos seguintes princípios legais que se referem nas conclusões seguintes a começar por:
10 - Violação da estabilidade da instância.
Determina o art° 268° do CPC que "citado o réu, a instância deve manter-se a mesma, quanto às pessoas, ao pedido e à causa de pedir... "
A petição inicial teve vários aperfeiçoamentos. A inicial tinha 29 artigos, a segunda petição 51 artigos e a terceira mais 16 artigos que a segunda.
Ora a causa de pedir diverge substancialmente entre o pedido original e o último aperfeiçoamento: Nesta última (terceira petição inicial aperfeiçoada e documentos que a integram) há um facto novo que é a demolição do prédio e a conveniência, por serem mais baratas, as obras inerentes e consequentes. A conveniência e não a necessidade originariamente invocada.
Está neste aperfeiçoamento a violação da estabilidade da instância.
11 - Violação das regras do ónus da prova:
Estabelece o art° 342° n° 1 do C.C. que "àquele que invocar um direito cabe fazer prova dos factos constitutivos do direito alegado ... "
Estamos em presença de um direito potestativo de denúncia de um arrendamento, direito esse que pressupõe uma necessidade (não apenas uma conveniência = mais barato) que, segundo os tribunais decidem, tem de ser actual, imperiosa exigência e radicada em muitos outros requisitos maioritariamente exigidos. Ora, os recorridos já têm casa (dois pisos no mesmo prédio), a pretendente não tem filhos e não preenche os requisitos que razoavelmente demonstrem a sua necessidade do locado.
12 - Abuso do direito:
Dispõe o art° 334° do C.C. que "é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito"
É o caso, como resulta do processo; até pela ponderação de que o anterior inquilino do primeiro andar, de que as recorridas se livraram já, o obtiveram livre e devoluto, tinha um agregado de cinco pessoas e a recorrente que pretende o locado tem um agregado de duas pessoas; menos de metade das pessoas para muito mais área.
13 - Colisão de direitos:
Manda a lei - art° 335° do C. Civil: 1 - havendo colisão de direitos iguais ou da mesma espécie, devem os titulares ceder na medida da necessidade para que todos produzam igualmente o seu efeito, sem maior detrimento para qualquer das partes. 2 - se os direitos forem desiguais ou de espécie diferente, prevalece o que deva considerar-se superior.
ln casu, a colisão é entre o direito efectivo de habitação que no fundo é uma necessidade e o direito potestativo a pôr termo aquela habitação por conveniência de quem não tem necessidade de habitação, confronto entre necessidade e comodidade.
14 - Direitos de locação em caso de arrendamento para fins não habitacionais:
Dispõe o art° 1108° do C. Civil que "as regras da presente subsecção aplicam-se aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais .... Está unificado o regime de denúncia dos arrendamentos, sejam de que natureza forem. Já assim era, segundo a melhor interpretação do art° 107° do RAU. Mas, no regime legal anterior havia sempre que atender ao momento em que deva produzir efeitos qualquer denúncia por parte do locador. E esse momento ainda hoje (Fevereiro de 2008) não chegou - o que obriga a respeitar o diploma, o que o Mmº Juiz da instância não fez.
15 - Restrições legalmente opostas a arrendamento que mantém há mais de 30 anos - art° 107° do RAU e art°s 26° n° 4 al. a), 28° e 60° n° 1 do NRAU.
A situação actual, em que ainda não produziu efeitos o despejo decretado em 1ª instância, é a descrita nas precedentes 2ª e 3ª conclusões. Há que a respeitar o que não fez o Mmº Juiz da 1ª instância.
16 - Como resulta inequivocamente do processo, as recorridas não provaram a necessidade actual, séria e objectiva que lhes era exigível e os tribunais sempre reclamam em acções deste tipo.
17 - O processo abunda em infracções à legalidade exigida pelo art° 203° da CRP e não pode ser considerado como um modelo de respeito pela equidade imposta pelo art° 20° - 4 da C.R.P.
Termos em que, e invocando sempre o douto suprimento se espera a revogação do decidido na 1ª instância.
As apeladas contra-alegaram nos termos de fls. 506 e segs, concluindo pela improcedência do recurso.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Como é sabido, o âmbito do recurso delimita-se pelas conclusões da alegação do recorrente, abrangendo apenas as questões aí contidas (art°s 6840 nº 3 e 690 nº 1 do CPC).
Antes, porém, de procedermos à apreciação dos recursos de agravo e apelação interpostos, importa enunciar, para melhor enquadramento, os factos que foram tidos por provados na 1ª instância e que são os seguintes:
1 - Em data indeterminada, há mais de 30 anos, por acordo verbal, “D”, acordou com a Ré ceder a esta o gozo do rés-do-chão sito na Rua …, nºs 94 e 96, em A…
2 - Mediante pagamento da Ré àquele, de quantia pecuniária que actualmente é de € 205,31, por ano.
3 - As AA. adquiriram esse prédio por testamento de “D”, falecido em 19/03/1974.
4 - Esse prédio está descrito na C.R.P. de … sob o n° 03332/160201 a favor de ambas as AA., em partes iguais.
5 - O prédio supra referido compõe-se de R/C, 1° andar, águas furtadas e logradouro, tendo 102 m2 de área coberta e 30 m2 de área descoberta.
6 - Com excepção do prédio sito na R. … nºs 94 e 96 em A… as AA. não são donas de qualquer outro prédio no concelho de A…
7 - O 1° andar e sótão desse prédio estão actualmente e desde Maio de 2000 desabitados.
8 - O 1° andar do prédio tem cerca de 70 m2 de superfície.
9 - Tem uma divisão com 11,45 m2, com uma janela e uma porta para um terraço.
10 - Uma divisão com 12,97 m2, com uma janela.
11 - Uma divisão com 6,45 m2 com uma fresta.
12 - Uma divisão com 11,65 m2 com uma porta para um terraço.
13 - Uma cozinha com 10m2, com uma porta para um terraço.
14 - Um quarto de banho com 4,20 m2, sem janela.
15 - Tem canalização na cozinha e no quarto de banho.
16 - O acesso ao 1° andar é feito por vestíbulo a partir da porta da rua com não menos de 1 m2 que dá para uma escada.
17 - O 1° andar é composto por duas divisões que podem ser usadas como quartos e uma outra mais pequena do que aquelas, cozinha, quarto de banho e corredor.
18 - É ainda composto por uma sala e um terraço virado para a rua da frente e parte lateral do prédio, ao qual se acede por essa sala.
19 - O pavimento de todas as divisões é de madeira sem placa.
20 - O sótão tem cerca de 75 m2.
21 - Existe no sótão uma divisão com 9,55 m2, com uma janela.
22 - Uma divisão com 9,74 m2 com uma fresta.
23 - Uma divisão com 10,39 m2, com uma fresta.
24 - Uma divisão com 9,68 m2, com uma janela.
25 - O tecto do sótão é, em parte, em declive e tem uma altura de 2,44 metros ao centro, e uma extremidade com 0,80 m de altura e a outra extremidade com 1,49 m de altura.
26 - O sótão é composto por três divisões que podem ser usadas como quartos e por um hall.
27 - Tem ainda outra divisão com altura de 1,21 m na extremidade mais alta e 0,80 m na extremidade mais baixa.
28 - O rés-do-chão tem duas divisões, separadas em parte por uma divisória, com 11,65 m de comprimento e a largura de 2,75 num extremo e 2,68 no outro extremo.
29 - Tem outra divisão usada como escritório, com o comprimento de 6,08 metros numa parede e a largura de 2,69 metros no outro extremo.
30 - Tem ainda outra divisão com o comprimento de 4,18 metros numa parede e 4,03 metros noutra parede e a largura de 2,58 metros num extremo e 2,52 metros no outro extremo.
31 - Tem um quarto de banho com o comprimento de 2,52 metros numa parede e de 2,48 metros noutra e a largura de 1,53 metros num extremo e 1,49 metros no outro extremo.
32 - O rés-do-chão não tem cozinha.
33 - As AA. consentem na realização de obras para tomar habitável o R/C desse prédio ..
34 - O custo da realização de obras para tornar habitável o prédio é mais reduzido se este for completamente demolido e depois reconstruído.
35 - Só se consegue realizar essas obras se o rés-do-chão se mantiver desocupado durante a realização das obras.
36 - Actualmente não há qualquer projecto de construção aprovado para qualquer parte do prédio referido em A e D da matéria de facto assente.
37 - A A. “A” casou em 19/02/2002 com “E”.
38 - A A. “A” e o marido “E” não têm filhos.
39 - Desde final de 2002 a A. “A” vive com o marido em casa de habitação sita na Rua …, n° 22 em A…
40 - Casa essa que foi tomada de arrendamento por “E” quando era solteiro.
41 - Esse arrendamento destinado a habitação, foi celebrado pelo prazo de 5 anos que se completam em Abril de 2006, mediante pagamento de renda anual de Esc. 720.000$00 (€ 3.591,34)
42 - Essa casa fica no centro da cidade de A…
43 - A A. “A” já fez um acordo que lhe permite habitar uma moradia com nove assoalhadas, sita na Travessa …, n° 11 em A…
Estes os factos.
Cumprindo apreciar os recursos interpostos pela ordem da sua interposição (art° 710° n01 do CPC), começar-se-á, naturalmente, pelo
AGRAVO de fls. 229/230:
Cabe, antes de mais, referir que tendo o presente agravo sido alegado a fls. 243/251 dos autos, a Ré, nas alegações da sua apelação apresentadas a fls. 484 e segs. e 539 e segs, estas na sequência do convite que lhe foi formulado a fls. 536, nelas reproduziu também as conclusões apresentadas no referido agravo, fazendo-lhes, porém, acrescentar outros considerandos, requerendo, nas conclusões da apelação que "Deve ser julgado procedente e provado o recurso de Agravo (fls. 231, 243 e 256) pelas razões que constam da minuta de recurso de fls. 243 acrescida das considerações feitas no nº 1 destas alegações – artº 1108º do CC. e normas sobre locação referidas na terceira conclusão anterior" .
Sendo tais considerandos manifestamente intempestivos, pois apenas lhe cabia, nos termos do art° 748° nº 1 do CPC, especificar, nas conclusões da apelação, se mantinha interesse no agravo, têm-se por não escritos os considerandos articulados pela Ré no âmbito do recurso de agravo para além das conclusões que formulou no mesmo e que reproduziu em sede de conclusões da apelação que também interpôs.
No agravo em apreço formulou a Ré as seguintes conclusões:
1 - Determina o RAU que "a denúncia do contrato pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida" - art° 68° n° 2 do D.L. 321-B/90 de 15/10.
2 - O RAU distingue e tipifica quatro espécies de arrendamentos urbanos:
a) para habitação;
b) para comércio ou indústria;
c) para exercício de profissões liberais;
d) para outros fins não habitacionais.
3 - Para cada uma destas espécies organizou-se o diploma em quatro capítulos, o segundo (habitação), o terceiro (comércio e indústria) o quarto (para o exercício de profissões liberais) e o quinto (para outros fins não habitacionais);
4 - Depois de no capítulo primeiro providenciar sobre o arrendamento urbano em geral.
5 - O diploma integra um regime especial, excepcional, diverso do regime geral dos outros contratos. Daí que,
6 - Cada capítulo contém um regime acabado, que o mesmo é dizer que o regime especial para habitação é diverso do regime de arrendamento para comércio ou indústria ou seja os preceitos do capítulo II não são aplicáveis às previsões do capítulo III;
7 - Assim, se neste capítulo III não está prevista a denúncia para habitação própria do senhorio, tal não é legalmente possível.
8 - O fenómeno tempo que informa o art° 107° n° 1 al. b) do RAU releva autonomamente nos arrendamentos comerciais ou para indústria desde que por período superior a 30 anos.
9 - Na terceira petição (aperfeiçoada) e documentos que o integram há um facto novo (a demolição do locado) o que constitui atentado ao princípio da estabilidade da instância consagrado no art° 268° do CPC.
10 - O despacho saneador violou os art°s 268° e 510° n° 1 als. a) e b) e os regimes estabelecidos nos capítulos II e III do RAU aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10.
Conforme decorre das referidas conclusões e supra se referiu são as seguintes as questões suscitadas:
- Saber se é legalmente admissível a denúncia para habitação de contrato de arrendamento para comércio ou indústria.
- Se o fenómeno tempo que enforma o art° 107° al. b) do RAU releva autonomamente nos arrendamentos comerciais ou para indústria desde que superior a 30 anos.
- Se a 3a petição aperfeiçoada e documentos que a integram viola o princípio da estabilidade da instância consagrado no art° 268° do CPC
Antes de se entrar na apreciação das questões suscitadas no agravo, importa esclarecer a questão que da aplicação da lei no tempo, decorrente da entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei 6/2006 de 27/02.
Entendeu a sentença recorrida que ao caso dos autos era aplicável a legislação anterior, isto é, o Regime da Arrendamento Urbano aprovado pelo DL 321-B/90 de 15110.
E, na verdade, face ao disposto no art° 59° nº 1 da Lei 6/2006 de 27/02 (NRAU), que rege sobre a sua aplicação no tempo, e atendendo à data da propositura da presente acção - 8/07/2003 - verifica-se que, efectivamente, o regime aplicável ao caso dos autos é o Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10.
De resto, para que dúvidas não restem, é o que também resulta do esclarecimento constante da "Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano", no seu ponto 3, sob a epígrafe "Regime transitório, actualização das rendas antigas, renovação urbana e penalização dos prédios devolutos" onde se lê "O NRAU será aplicável a todos os contratos de arrendamentos futuros, e ainda aos contratos antigos (ou seja aos que tenham sido celebrados antes da sua entrada em vigor) salvo nas matérias relativas à sua duração, renovação e denúncia as quais continuarão a reger-se pelo RAU, tendo em vista assegurar a protecção da expectativa das partes aquando da sua celebração" .
É certo que, conforme resulta dos art°s 27°, 28° e 26° nº 4 do NRAU o artº 107° do RAU mantém-se em vigor. Porém, não decorre do NRAU a aplicabilidade do regime do art° 107° aos arrendamentos não habitacionais, continuando tal questão a ser resolvida no quadro daquele regime.
Como refere Gravato Morais "Apesar de se manter em vigor o artº 107 do RAU (artº 26° n° 4 al. a) do NRAU), este normativo não é aplicável ao arrendamento comercial" (Novo Regime de Arrendamento Comercial", Almedina, p. 50).
Feito este esclarecimento, que se impunha, cumpre agora conhecer das questões suscitadas no recurso.
- Pretende a agravante que contendo o RAU um regime especial para habitação diverso do regime de arrendamento para comércio ou indústria, os preceitos que regulam o primeiro (capítulo II) não são aplicáveis ao segundo regulado no capítulo III pelo que, se neste capítulo não está prevista a denúncia para habitação própria do senhorio, tal não é legalmente possível.
Não tem porém razão a agravante.
Com efeito, dispõe o art° 68° nº 2 do RAU que "A denúncia do contrato pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida" .
Ora, tal norma insere-se na subsecção V sob a epígrafe "Da denúncia" integrada na secção IX que rege sobre "A cessação do contrato", tudo do capítulo I que trata "Do arrendamento urbano em geral".
Assim sendo, não resulta, pois, do elemento sistemático a inaplicabilidade do direito de denúncia para habitação própria do senhorio aos arrendamentos para comércio e indústria, como pretende a agravante.
De resto, como bem referem as agravadas na sua contra-alegação, tal direito resulta até, à contrário sensu, do n° 2 do citado art° 69° norma que determinando os casos de denúncia pelo senhorio, apenas excepciona expressamente a sua aplicação às casas de saúde e aos estabelecimentos de ensino oficial ou particular.
Aliás, tal questão é pacífica na doutrina pronunciando-se, designadamente, o Cons. Aragão Seia no sentido de que "O senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento com fundamento na necessidade do prédio para habitação própria, ainda que se trate de arrendamento para comércio indústria ou profissão liberal" ("Arrendamento Urbano" 73 edição, pág. 506); Pinto Furtado "A denúncia não carece de ser exercida só em relação a casas de habitação, sendo também legítimo opô-la, para este fim habitacional, a arrendamento para comércio ou indústria, para o exercício de profissão liberal ou "para outra aplicação lícita" (Manual do Arrendamento Urbano, Almedina, p. 758).
No mesmo sentido ainda Januário Gomes in "Arrendamentos Comerciais", Almedina, págs. 286 e segs.
Improcedem, pois, quanto a esta questão as conclusões 1ª a 7ª da sua alegação.
- Defende, em seguida, a agravante que "O fenómeno tempo que informa o artº 107º n° 1 al. b) do RAU releva autonomamente nos arrendamentos comerciais ou para indústria desde que por período superior a 30 anos" (conclusão 8ª).
Conforme resulta da citada disposição legal "O direito de denúncia do contrato de arrendamento facultado ao senhorio pelas alíneas a) e b) do n° 1 do artº 69, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias: Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta".
Também quanto a esta questão não assiste razão à agravante.
Com efeito, como se refere na decisão recorrida, tendo tal questão sido debatida na doutrina e jurisprudência, é hoje também pacífica no sentido de que as limitações constantes do preceito em apreço apenas se referem aos arrendamentos habitacionais, posição que igualmente perfilhamos.
Neste sentido, cfr. Aragão Seia, ob cit, pág. 633 e jurisprudência ali referida Acs. da R.Lx. de 7/05/92, CJ T. 3, 177; de 3/10/96, BMJ 460,790 e da R.P. de 18/01/97, BMJ 471,465; em sentido contrário Ac. da R.P. de 4/12/84, CJ T. 5, 269.
Também Pinto Furtado escreveu sobre o assunto: "Note-se, liminarmente, que as limitações legais, embora se refiram sempre nas palavras do artº 107-1 RAU ao arrendatário, não tem em vista o locatário de arrendamento comercial ou industrial, para exercício de profissão liberal ou para outra aplicação lícita, quando o contrato a denunciar, por necessidade de habitação, seja para alguns daqueles fins. Aplicam-se unicamente ao arrendatário para habitação, logo especificamente ao inquilino. A previsão do n° 2 do artº 107, reportando a qualidade de arrendatário a um caso de arrendamento para habitação demonstra-o inequivocamente" (ob. cit. pág. 768)
E esclarece em nota "Anteriormente ao Regime, já a jurisprudência começava a denotar afloramentos de rendição ao expansionismo vinculístico, julgando, como no Ac. da R. de Coimbra de 19/12/89 (Colectânea XIV-5, p. 68) que o limite hoje constante da al. b) do artº 107-1 do RAU era aplicável tanto aos arrendatários habitacionais como aos comerciais ou industriais.
O Regime teve claramente intuito de pôr cobro a semelhante entendimento."
No mesmo sentido, cfr. ainda os citados na sentença recorrida Prof. Menezes Cordeiro e Castro Fraga para quem "o legislador pretende proteger o direito social de habitação; apenas este justifica, aliás, o sacrifício imposto aos senhorios" (in "Novo Regime do Arrendamento Urbano, 1990, p. 146, nota 3 ao art° 107) e Januário Gomes (ob. cit., pág. 289)
Improcede, pois também quanto a esta questão a alegação da agravante constante da conclusão 8ª.
- Por fim, pretende a agravante que "Na terceira petição (aperfeiçoada) e documentos que o integram há um facto novo (a demolição do locado) o que constitui atentado ao princípio da estabilidade da instância consagrado no artº 2680 do CPC (conclusão 9ª) pelo que o despacho saneador violou aquele art° 268° do CPC.
A este respeito diz o Exmº Juiz em sede de despacho saneador o seguinte.
"Calcorreando o teor dos despachos de aperfeiçoamento verifica-se que as AA. não extravasaram o âmbito desses despachos (cfr. despachos de fls. 56 e 57, 129 e 130 e aperfeiçoamento da petição inicial apresentados a fls. 63 a 72 e 142 a 154)".
No corpo da sua alegação, concretizando a sua discordância, aduz a Ré, unicamente, a este respeito que "Confrontando os pedidos formulados na primeira e terceira petições, logo se dá por que na terceira, se inova pois o pedido já é demolir o prédio, facto novo não referido inicialmente; e todos os documentos que sustentam este novo facto (demolição) não se contêm no pedido inicial. É nítido o atentado contra o princípio da estabilidade da instância".
Ora, compulsada a petição inicial aperfeiçoada (designada como terceira), verifica-se que o pedido ali formulado é exactamente o mesmo que foi formulado na primeira petição apresentada, isto é: "que a acção seja julgada procedente por provada, declarando-se denunciado o contrato de arrendamento do imóvel acima identificado, que subsiste entre as AA. e a Ré e cessada a vigência do mesmo no dia 31 de Janeiro de 2004, consequentemente se condenando a Ré a restituir o dito imóvel às AA., completamente devoluto, livre e desocupado de pessoas e coisas mediante o pagamento da indemnização devida pela desocupação nos termos da lei …"
Não houve, pois, ao contrário do que pretende a agravante, qualquer alteração do pedido formulado inicialmente e na petição aperfeiçoada que é exactamente o mesmo.
E também no que se refere à pretensa alegação de factos novos, tal não se verifica.
Com efeito, desde logo, na primeira petição apresentada, as AA. invocaram nos art°s 23 a 26 o estado de degradação do edifício que necessitando de obras de grande envergadura, o respectivo "custo será muito mais reduzido se o prédio for completamente demolido" (art° 25°) "com ressalva da fachada, que haverá que preservar por se tratar de prédio muito antigo, situado na zona histórica da cidade de A…" (art° 26°).
Ora, a matéria que as AA. alegaram nos art°s 52 e segs da terceira petição fizeram-no em obediência ao despacho de aperfeiçoamento de fls. 129/130, designadamente quanto à apresentação dos documentos referidos no mesmo despacho.
Não se verifica pois qualquer violação do disposto no art° 268° do CPC.
Por todo o exposto, improcedem, in totum, as conclusões da alegação da agravante, impondo-se a confirmação das decisões recorridas.
DA APELAÇÃO:
Compulsadas as alegações da apelação da recorrente verifica-se que nelas vêm suscitadas as seguintes questões:
- Violação do princípio da estabilidade da instância
- A efectiva, actual e séria necessidade da A. Cristina para efeitos de denúncia do arrendado
- A questão do abuso de direito e colisão de direitos.
Como é sabido e já supra se referiu, são as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o âmbito do recurso abrangendo apenas as questões aí contidas (art°s 684° nº 3 e 690° nº 1 do CPC)
Daqui resulta que sendo as conclusões um resumo dos fundamentos porque se pede o provimento do recurso, não pode o tribunal de recurso conhecer de matéria nelas não incluída, nem apreciar questões que, embora constantes das conclusões da alegação não correspondam a matéria alegada no respectivo corpo, salvo se se tratar de questões de conhecimento oficioso.
Ora, compulsadas as conclusões da apelação apresentadas a fls. 544 e segs verifica-se que as primeiras sete conclusões respeitam ao alegado no recurso de agravo e considerandos aditados posteriormente e não a qualquer questão suscitada no âmbito da apelação.
Assim sendo, tratando-se, por um lado, de questões já decididas no recurso de agravo e, por outro, sendo impertinente a sua repetição nas conclusões da apelação por não lhe respeitarem, têm-se as referidas conclusões (1ª a 7a) por não escritas.
Do mesmo modo, relativamente à questão da violação do princípio da estabilidade da instância, abordada no corpo da alegação a cujo respeito foi formulada a conclusão 10ª, verifica-se que se trata de questão igualmente suscitada e decidida no âmbito do agravo pelo que não há que conhecer dela de novo nesta sede.
Também no que respeita às conclusões 14a e 15ª, não tendo qualquer correspondência à matéria alegada (questões suscitadas) no âmbito da apelação, não há que delas conhecer, sendo que as questões ali referidas também foram abordadas no âmbito do conhecimento do agravo.
Posto isto, em face da restante matéria alegada e correspondentemente traduzida nas conclusões da apelação, verifica-se que, nesta sede, são as seguintes as questões a decidir:
- Saber se as AA. fizeram ou não prova da necessidade, real, séria, actual da A. “A” relativamente ao arrendado em apreço (conclusão 11 a e 16ª)
- A questão do abuso do direito e a colisão de direitos (conclusões 12° e 13a)
Vejamos.
- Na conclusão 11ª alega a apelante que os recorridos já têm casa (dois pisos no mesmo prédio), que a pretendente não tem filhos e não preenche os requisitos que razoavelmente demonstrem a sua necessidade do locado.
Como já se viu, estabelece o art° 69° nº 1 al. a) do RAU que o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação quando necessite do prédio para sua habitação ou, nos termos da sua al. b) quando necessite do prédio para nele construir a sua residência.
Por sua vez, resulta do art° 71 ° n° 1 do mesmo diploma, que esse direito de denúncia depende, em relação a ele, da verificação dos requisitos nele previstos, verificação que in casu não se mostra questionada no recurso.
Vem sendo entendido pacificamente que o art° 69° n° 1 als, a) e b) ao lado dos requisitos do art° 71 ° nº 1, exige, como requisito autónomo da denúncia, a necessidade de habitação do senhorio que, nos termos do art° 342° n° 1 do C. Civil a ele incumbe alegar e provar se quiser ter êxito na acção.
Como bem refere o Prof. Antunes Varela "a solução que melhor garante a verificação real do fundamento do despejo e mais eficazmente previne os graves inconvenientes de um despejo injustificado, segundo o pensamento da lei é, sem dúvida, a que exige como condição de procedência da acção, a alegação e a prova da necessidade real, efectiva, do prédio para a habitação do senhorio (do senhorio e da sua família se ele tiver família constituída)" (RLJ Ano 118°, págs. 95/96).
E diz Aragão Seia, "a necessidade de habitação não é sinónimo de querer, desejar ou pretender o arrendado. Necessitar do prédio é precisar dele, precisão que há-de traduzir-se na sua imprescindibilidade e que deve representar um estado de carência actual conexionado com a situação concreta que existia quando o contrato foi celebrado" ("Arrendamento Urbano", 7ª ed., Coimbra, 2003, pág. 501/502)
Por isso, a necessidade tem de ser verdadeira, real, actual, ou, pelo menos, iminente, pressupondo a inexistência ou insatisfação do alojamento do senhorio ou dos seus descendentes, factos estes apreensíveis pelos sentidos como carências de ordem material e ponderados segundo as regras da experiência, de acordo com as exigências normais da vida e do estado do denunciante (cfr. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 1996, p. 740 e 754)
Importa ainda dizer quanto à necessidade do arrendado para habitação que, embora atinente ao requisito da al. b) do nº 1 do art° 71 ° (não ter casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação), ter casa insuficiente equivale a falta de casa pelo que "a necessidade tanto existe quando se não tem casa alguma como quando se tem uma que se tornou de todo em todo insuficiente" (Pinto Furtado, ob. cit., p. 753)
Ou seja, bastará, no fundo, sob esse aspecto que, verificada a insuficiência de tal casa, própria ou arrendada do requerente, se reconheça ao mesmo tempo a melhoria das condições oferecidas pela casa que, através da denúncia, ele pretende ocupar. (cfr. a este propósito P. de Lima e A. Varela in "Cód, Civil Anot.”, 4a ed. p. 629)
O senhorio tem pois que alegar e provar que necessita do arrendado para a sua habitação ou para nele construir a sua residência.
Relativamente a este requisito - necessidade do prédio para nele construir a sua residência - diz, esclarecidamente, o Cons. Aragão Seia: "O senhorio que necessite de prédio seu arrendado para habitação própria tem, agora, a possibilidade de denunciar o contrato para construir no arrendado a sua residência, o que significa que o poderá demolir e reconstruir.
Poderá mesmo denunciar o contrato de arrendamento de prédio que não satisfaça cabalmente as suas necessidades habitacionais mas que, reconstruído, seja suficiente para as satisfazer; ou de uma pequena moradia ou armazém para neles fazendo obras, construir a sua residência; ou de prédio rústico tomado para fim directamente relacionado com uma actividade comercial ou industrial.
(...)
Nos termos da al. b) do n° 1 do artº 69° a denúncia tem por finalidade satisfazer as necessidades habitacionais do senhorio e o arrendatário é despejado sem possibilidades de reinstalação.
Daí o efeito ser o mesmo, quer o arrendado se destine a ser habitado imediatamente quer seja para permitir a construção de habitação própria: o arrendatário é sempre despejado e sem possibilidades de reinstalação. A Lei procura satisfazer as necessidades do senhorio, sem se preocupar com a reinstalação do arrendatário ou com o destino do prédio, como construção." (ob. cit. págs. 511/512).
Posto isto e voltando ao caso dos autos verifica-se da matéria de facto provada relevante para o conhecimento da questão que a A. “A”, comproprietária do arrendado, casou e desde final de 2002 reside com o marido em casa de habitação, sita no centro da cidade de A…, tomada de arrendamento pelo marido “E” quando era solteiro, arrendamento esse que foi celebrado pelo prazo de 5 anos, que se completaram em Abril de 2006, mediante o pagamento de renda anual de 720.000$00 (€ 3.591,34).
Assim, sendo, verificou-se uma alteração das condições de habitação da A. “A” após o arrendamento do prédio em apreço pois casou-se e residindo em casa arrendada pelo marido quando ainda solteiro, à data da propositura da presente acção tal arrendamento tinha o seu termo certo para Abril de 2006.
Não estando em causa no recurso a verificação dos restantes requisitos, cumprirá apenas apreciar nos termos decorrentes das conclusões da sua alegação, se as apeladas provaram a necessidade do locado (R/C) para habitação da A. “A”, quando são proprietárias do 1º andar e sótão do mesmo prédio que estão desde Maio de 2000 desabitados.
Se é certo que tal requisito tem de ser apreciado objectivamente em função das condições, vida, interesses e carências do senhorio certo é também que "a comodidade" que o locado representa para o senhorio, quer pela localização, quer pelas condições de habitabilidade, quer outras, é um factor a atender ( cfr. Ac. do STJ de 28/05/1998 in www.dgsi.pt)
Na verdade, como bem salienta a sentença recorrida, a questão está em saber se a casa de que dispõe – 1º andar e sótão do prédio - satisfazem as necessidades de habitação da A. “A”.
Face à factualidade provada, dispensando-nos aqui de descrever tais aposentos, verifica-se que a A. dispõe com os referidos 1º andar e sótão que se encontram livres, de casa com cerca de 145 m2 de área, composta por uma sala, cinco divisões que podem ser utilizadas como quartos, uma divisão mais pequena, um hall, uma cozinha e um quarto de banho.
Ora, concorda-se com a apelante quando alega que tal casa é suficiente para um casal sem filhos.
Sucede, porém, que a questão não pode ser colocada unicamente em termos de espaço pois a satisfação da necessidade da casa para habitação do senhorio preconizada na lei perspectiva-se também em função das condições de habitabilidade da mesma.
E é aqui que reside o fundamento essencial do pedido denúncia formulado.
Na verdade, como se refere na sentença recorrida " ( ... ) atento o facto provado da composição do prédio, no qual várias das divisões não dispõem de janela e se apresentam de dimensões reduzidas, no facto de o prédio ter vários anos e das correcções de construção que são legalmente impostas (cfr. doc. a fls. 380 e 381), forçoso é concluir pela necessidade de realização de obras e, consequentemente da falta de condições de habitabilidade, tal como se apresentam, dos 10 andar e sótão.
Por outro lado, resultou provado que o custo da realização de obras para tomar habitável o prédio é mais reduzido se este for completamente demolido e depois reconstruído, para mais, atento o projecto de reconstrução junto a fls. 382 a 386, bem como que tais obras só se podem realizar se o rés-do-chão se mantiver desocupado durante a realização das mesmas".
Daqui se conclui, como na sentença recorrida que, "sendo as AA. proprietárias do 10 andar e sótão do prédio em causa, casa essa suficiente em termos de área para a satisfação das necessidades de habitação da A. “A”, não apresenta a mesma condições de habitabilidade. As necessárias condições de habitabilidade serão conseguidas se se proceder à demolição e construção do prédio".
Entendemos, portanto, como na sentença recorrida, que está, in casu, verificada a necessidade habitacional da A. “A”, justificativa da denúncia do arrendamento identificado nos autos.
- Mas, pretende a apelante que, assim se entendendo, tal decisão constitui abuso de direito nos termos do art° 334° do C.C. "até pela ponderação de que o anterior inquilino do 1º andar, de que as recorridas se livraram já, o obtiveram livre e devoluto, tinha um agregado de cinco pessoas e a recorrente que pretende o locado tem um agregado de duas pessoas: menos de metade das pessoas para muito mais área".
Insiste a apelante na questão da área da casa (1° andar e sótão) de que a A. “A” dispõe, para fundamentar o alegado abuso de direito. Só que a questão não se coloca nesses termos, como se viu, pois ainda que a casa possa ser suficiente em termos de área para a satisfação das necessidades de habitação da A. “A”, o certo é que não apresenta condições de habitabilidade, a não ser com a realização de obras profundas que passam pela demolição do prédio. Ora, pretendendo as AA. exercer o seu direito de denúncia do arrendamento em causa para a A. “A” ali construir a sua residência, nas circunstâncias de facto apuradas, não se vê onde é que se mostra excedido esse seu direito nos termos preconizados no art° 334° do C.C., isto é, que tenha sido exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, com manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico e social.
Do mesmo modo, relativamente à alegada colisão de direitos a que se refere o art° 335° do C.C. que pretende a Ré apelante que se verifica porquanto "ln casu a colisão é entre o direito efectivo de habitação que no fundo é uma necessidade e o direito potestativo a pôr termo àquela habitação por conveniência de quem não tem necessidade de habitação, confronto entre necessidade e comodidade" Sucede, desde logo, que não está em causa o direito à "habitação" da Ré pois trata-se de um arrendamento comercial, mas sim o direito à habitação da A. “A” de ver denunciado esse contrato com base na sua necessidade do arrendado para juntamente com o 1º andar e sótão do imóvel, ali construir a sua residência, os quais só através de obras profundas poderão oferecer condições de habitabilidade.
De resto, no confronto do direito de propriedade do senhorio e de denúncia do arrendamento comercial para habitação da A. e o direito de carácter económico que representa o arrendamento da Ré sempre prevaleceria o primeiro.
Por outro lado, importa dizer que neste conflito de interesses, sempre a indemnização que é paga ao arrendatário pela desocupação (artº 72º nº 1 do RAU) e a possibilidade de reocupação do arrendado por este se se verificar o condicionalismo do nº 2 do mesmo normativo, actuam como uma válvula de segurança contra uma eventual má fé do senhorio.
Improcedem, pois, in tatum, as conclusões da alegação da apelante impondo-se a confirmação da sentença recorrida.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Évora, 2008.10.02