Évora
| 2054/25.8T8SLV-A.E1 |  |
TÍTULO EXECUTIVO
LOCAÇÃO FINANCEIRA
I – O locador é responsável pelo pagamento dos encargos do condomínio quando as fracções se encontram dadas em locação financeira.
II-Não deixa de existir título executivo pelo facto de não constar das actas o nome própria do condómino devedor.
III- Só é considerada título executivo a acta constitutiva da obrigação de pagamento e não a acta recognitiva de uma dívida.
IV- É admissível a imputação ao condómino relapso de despesas de cobrança coerciva, honorários de advogado e encargos jurídicos aprovados em assembleia.
1 – Relatório.
Por apenso à execução movida pelo CONDOMÍNIO Localização 1, veio o Executado Banco COMERCIAL PORTUGUÊS S A, apresentar EMBARGOS DE EXECUTADO, alegando que: - somando todos os montantes supra indicados pelo Exequente no requerimento executivo, o valor correcto da quantia exequenda é de € 13.183,08 (treze mil cento e oitenta e três euros e oito cêntimos) e não de € 13.615,86 (treze mil seiscentos e quinze euros e oitenta e seis cêntimos), conforme é peticionado pelo Exequente; - apesar da propriedade da fração pertencer ao Embargante, o certo é que em decorrência do contrato de locação financeira celebrado, o uso da referida fracção é única e exclusivamente feito pelo Locatário AA a quem cabe proceder ao pagamento de todas as despesas que incidam sobre o imóvel; - O aqui Embargante é, assim, parte ilegítima na presente Execução; - o co-Executado AA efectuou um pagamento de € 1.881,90 (mil oitocentos e oitenta e um euros e noventa cêntimos) ao condomínio, em Maio de 2024 e pagou vários montantes ao longo dos anos; - inexiste título executivo que legitime a cobrança dos montantes peticionados; - o aqui Embargante não foi convocado para as referidas assembleias de condóminos; - ao aqui Embargante não foi dado conhecimento das deliberações tomadas nas mesmas; - o Embargante foi citado para a presente ação em 4 de Novembro de 2025, sendo que esta apenas deu entrada em juízo em 18 de Outubro de 2025, pelo que se encontram prescritas as quotas alegadamente devidas e anteriores a 18 de Outubro de 2020 e respectivos juros; - impugna expressamente o montante de € 2.267,85 (dois mil duzentos e sessenta e sete euros e oitenta e cinco cêntimos) indicado pelo Exequente como sendo juros de mora, calculados à taxa cível, que se venceram sobre os montantes em dívida, encontrando-se tal cálculo manifestamente errado.
O Exequente contestou, pugnando pela improcedência dos embargos.
Foi proferida sentença, que:
Julgou parcialmente procedentes os presentes embargos, absolveu o Executado/Embargante da instância executiva relativamente às quantias de “€ 182,24 – referente ao ano de 2019; € 183,56 – referente ao ano de 2020; € 73,21 – referente ao ano de 2021” e de “€ 2.135,68 – referente ao impulso processual (carta de interpelação, honorários, taxa de justiça, honorária 1ª fase AE)”.
No mais, julgou improcedente os embargos e determinou a prossecução da execução para a satisfação das demais quantias, acrescidas dos respectivos juros fixados contados desde a data do seu vencimento.»
Inconformada com tal decisão, veio o Embargante interpor recurso contra a mesma, apresentando as seguintes as conclusões do recurso (transcrição):
« A) Vem o presente recurso interposto da parte da sentença proferida pelo Meritíssimo Juiz “a quo” que julgou improcedente parte dos embargos de executado e decidiu assim a prossecução da execução por parte das quantias peticionadas pela Exequente, referentes aos anos de 2023, 2024, 2025, juros de mora e sanção pecuniária.
B) Salvo o devido respeito, o Recorrente permite-se discordar em absoluto desta decisão do Tribunal “a quo”, bem como dos fundamentos em que a mesma assenta.
C) Primeiramente, entende o aqui Recorrente que mal andou o Tribunal “a quo” ao concluir que o aqui Recorrente, enquanto locador financeiro da fração, é responsável pelo pagamento das quantias peticionadas pelo Exequente Condomínio.
D) Isto porque, o aqui recorrente é parte ilegítima na presente execução.
E) Não obstante o ora aqui Recorrente ser o proprietário da fração “O”, esta foi adquirida pelo aqui Recorrente com o único propósito de ser imediatamente locada ao co-executado AA, o que veio acontecer de imediato, conforme resulta igualmente dos factos provados.
F) Estando o mesmo em vigor, sendo que o uso da referida fração é única e exclusivamente feito pelo Locatário, e co-executado, AA e é este quem marca presença nas assembleias de condomínio.
G) Nos termos do contrato e da Lei, nomeadamente da alínea b) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 149/95, é ao Locatário que cabe proceder ao pagamento de todas as despesas que incidam sobre o imóvel e sobre a própria locação financeira, como sejam os impostos, os encargos, os seguros e naturalmente, as despesas de condomínio.
H) Não ao aqui Recorrente!
I) Neste sentido se tem pronunciado o Supremo Tribunal de Justiça.
J) É que contrariamente ao que o Tribunal “a quo” entende, a norma da alínea b) do n.º 1 do artigo 10º do Decreto-Lei n.º 149/95, não tem apenas eficácia inter partes.
K) A norma contida na alínea b) do n.º 1 do artigo 10º do Decreto-lei 149/95, quer mesmo a norma contida na alínea e) do n.º 2 do mesmo artigo, são regras especiais, que, sem contrariarem substancialmente o regime geral da propriedade horizontal, o adaptam a uma situação particular, cuja especificidade reclama um tratamento jurídico também especial.
L) Regras, pois, que não têm mera eficácia obrigacional, em termos de relevarem apenas nas relações locador-locatário, antes sendo de aplicação universal, e por isso se impondo a terceiros e, consequentemente, também ao condomínio.
M) Mais se dirá ainda que, contrariamente ao que entende o Tribunal “a quo”, o n.º 1 do artigo 1424º do Código Civil não visa indicar quem responde pelas despesas do condomínio, mas apenas definir a medida em que cada um dos condóminos responde por essas despesas, estabelecendo a regra de partilha dos encargos comuns entre os condóminos.
N) Carece também de qualquer fundamento a argumentação de que impor apenas ao Locatário a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condóminas desacautela os interesses do credor.
O) A que propósito se pode configurar uma dupla e solidária responsabilidade? À luz de que princípios e de que normas?
P) Sinceramente não descortinamos e o Supremo Tribunal de Justiça também não, conforme decorre nos Acórdãos de 10 de setembro de 2008 e de 6 de novembro de 2008.
Q) Face ao exposto, é imperativo concluir que a obrigação de pagamento dos valores peticionados nesta ação executiva pertence única e exclusivamente ao Locatário, o co-executado AA.
R) Sendo o aqui recorrente parte ilegítima na presente execução.
S) Pelo que, mal andou o Tribunal “a quo” ao entender (no ponto a) da parte IV. Do Direito da sentença) que o aqui Recorrente é responsável pelo pagamento das quantias peticionadas pelo exequente condomínio.
T) A decisão recorrida é incompreensível, tendo o Tribunal “a quo” feito uma errada interpretação e incorreta aplicação do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho.
U) Pelo que não poderá esta Veneranda Relação deixar de proferir Acórdão que revogue a sentença na parte em que julgou improcedente a exceção de ilegitimidade passiva do Banco Comercial Português, e por consequência se digne absolver o aqui Recorrente da instância, e assim se fazendo a acostuma JUSTIÇA.
V) Mas, para a hipótese de assim não se entender, e contrariamente ao que considerou o Tribunal “a quo”, entende o aqui Recorrente que não existe qualquer título executivo nos autos que legitime a cobrança dos montantes peticionados e relativos aos anos de 2023, 2024, 2025, juros de mora e sanção pecuniária.
W) Isto porque, como decorre do n.º 5 do artigo 10.º do Código de Processo Civil, os títulos executivos desempenham uma função certificadora da existência de direitos.
X) Assim, sob pena de ficar comprometida aquela sua função, os títulos executivos não podem deixar de conter um mínimo de elementos identificadores do direito em causa.
Y) Pelo que, para que uma ata da assembleia de condóminos tenha força executiva contra o condómino devedor, nos termos do n.º 1 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, dela deve constar obrigatoriamente o nome do condómino devedor.
Z) O que bem se percebe, porquanto a execução tem de ser promovida pela pessoa que no título executivo figure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor, conforme decorre do artigo 53.º do Código de Processo Civil.
AA) Neste sentido se tem pronunciado o Supremo Tribunal de Justiça, nomeadamente nos seus Acórdãos de 10 de julho de 2008, de 19 de junho de 2019 e de 17 de outubro de 2024.
BB) Bem como o Tribunal da Relação do Porto, no seu Acórdão de 13 de março de 2014 e o Tribunal da Relação de Lisboa, no seu Acórdão de 11 de dezembro de 2018.
CC) Ora, analisadas as atas dadas à execução pelo exequente, constata-se que o nome do aqui recorrente Banco Comercial Português não figura em absolutamente nenhuma.
DD) Pelo que teremos de concluir que todas as atas dadas à execução (atas 39 a 42) não constituem título executivo contra o executado Banco Comercial Português, S.A., aqui recorrente, por manifesta falta de legitimidade (processual) para ser demandado com base em tais documentos.
EE) Sendo que a manifesta falta de título executivo pode, e deve ser apreciada oficiosamente, nos termos do artigo 734.º do Código de Processo Civil.
FF) Pelo que mal andou o Tribunal “a quo” quando entendeu (no ponto e) da parte IV. Do Direito da sentença) que as atas dadas à execução, relativas às quotas dos anos de 2023, 2024 e 2025, constituem título executivo.
GG) Dúvidas não subsistem que a decisão recorrida é incompreensível, tendo o Tribunal “a quo” feito uma errada interpretação e incorreta aplicação do disposto no n.º 1 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro e ainda do nº 5 do artigo 10º, do n.º 1 do artigo 53.º e do artigo 734º, todos do Código de Processo Civil.
HH) Pelo que não poderá esta Veneranda Relação deixar de proferir Acórdão que revogue a sentença na parte em que julgou improcedente a exceção de inexistência/inexequibilidade de todas as atas dadas à execução, e por consequência se digne absolver o aqui Recorrente da totalidade da instância, assim se fazendo a acostuma JUSTIÇA.
II) Mas ainda para a hipótese de assim não se entender, sempre se dirá que, contrariamente ao que considerou o Tribunal “a quo”, entende o aqui Recorrente que também não existe qualquer título executivo que legitime a cobrança dos montantes peticionados e relativos a (i) € 290,88, referente ao ano de 2023 e (ii) € 4646,16, referente ao ano de 2025.
JJ) Isto porque, nos termos do nº 1 do artigo 6º do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de outubro e na senda da jurisprudência nacional, apenas são títulos executivos as atas que (i) tiverem deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio, mencionando o montante anual a pagar por cada condómino e (ii) tiverem deliberado a data de vencimento das respetivas obrigações.
KK) Significa isto que a fonte da obrigação pecuniária do condómino deriva da sua aprovação em assembleia de condóminos, consubstanciada na respetiva ata, que aprova e fixa o valor a pagar, assim como a respetiva data de vencimento.
LL) Posto isto, e analisando ao pormenor o teor da ata n.º 39 (referente às quotas do ano de 2023) e da ata n.º 42 (referente às quotas do ano de 2025), teremos inevitavelmente de concluir que muito mal andou o Tribunal “a quo” quando às considerou títulos executivos, tendo feita uma análise superficial e errada.
MM) Ao analisarmos a ata 39 constatamos que, na verdade, a assembleia de condómino não aprovou nem fixou as contribuições ordinárias que seriam devidas pelos condóminos no ano de 2023, sendo o Anexo 2 a que o Tribunal “a quo” se refere e que copia na sentença referente apenas e só, a uma quota extraordinária.
NN) Em nenhum lado da referida ata n.º 39 consta qualquer aprovação ou fixação das contribuições ordinárias que seriam devidas pelos condóminos no ano de 2023.
OO) A ata n.º 39 não é assim título executivo, no que concerne ao valor das quotas ordinárias de 2023, mais concretamente do montante de € 290,88 (duzentos e noventa euros e oitenta e oito cêntimos), uma vez que não consta da mesma qualquer aprovação ou fixação das contribuições ordinárias que seriam devidas pelos condóminos no referido ano de 2023.
PP) Já no que concerne à ata n.º 42 constatamos também que a assembleia de condómino não aprovou nem fixou as contribuições extraordinárias que seriam devidas pelos condóminos no ano de 2025.
QQ) A tabela que o Tribunal “a quo” copia na sentença é referente, apenas e só, às quotas ordinárias.
RR) Não a quaisquer quotas extraordinárias.
SS) Em lado algum da referida ata consta a aprovação e fixação pela assembleia de condómino das quotas extraordinárias (no montante de € 4445,64) que seriam devidas pelos condóminos no ano de 2025.
TT) Apenas consta da referida ata a aprovação de um orçamento de € 69.000,00, acrescido de IVA, mas nos termos legais isso não é, nem pode significar, aprovar e fixar quotas a cada um dos condóminos, nem determinar a sua data de vencimento.
UU) Mas mais se dirá que na referida ata n.º 42 consta a menção de que a fixação das referidas quotas extraordinárias seria feita num suposto Anexo 4.
VV) No entanto não existe qualquer Anexo 4, não constando o mesmo da ata, nem dos presentes autos judiciais.
WW) Concluindo: se no texto da ata não consta a aprovação e fixação pela assembleia de condómino das quotas extraordinárias e se o anexo 4 não existe, só podemos concluir que a referida ata 42 não é título executivo quanto ao montante de € 4445,64 (quatro mil quatrocentos e quarenta e cinco euros e sessenta e quatro cêntimos), referente às quotas extraordinárias do ano de 2025.
XX) A manifesta falta de título executivo pode, e deve ser apreciada oficiosamente.
YY) Pelo que, mal andou o Tribunal “a quo” quando entendeu (no ponto e) da parte IV. Do Direito da sentença) que as atas dadas à execução, mais concretamente a n.º 39 e 42, respetivas às quotas dos anos de 2023 e 2025, constituem título executivo.
ZZ) Pelo que a decisão recorrida é incompreensível, tendo o Tribunal “a quo” feito uma errada interpretação e incorreta aplicação do disposto no n.º 1 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro e ainda do nº 5 do artigo 10º e do artigo 734º, ambos do Código de Processo Civil.
AAA) Face ao supra alegado, não poderá esta Veneranda Relação deixar de proferir Acórdão que revogue a sentença na parte em que julgou improcedente a exceção de inexistência/inexequibilidade das atas n.º 39 e 42º dadas à execução, e por consequência se digne absolver o aqui Recorrente da instância, nomeadamente dos montantes (i) € 290,88 (duzentos e noventa euros e oitenta e oito cêntimos), referente a quotas ordinárias do ano de 2023, e (ii) € 4445,64 (quatro mil quatrocentos e quarenta e cinco euros e sessenta e quatro cêntimos), referente a quotas extraordinárias do ano de 2025 Nestes termos e nos demais de Direito, deverá o presente recurso ser julgado procedente, e em consequência:
a) Ser revogada a sentença na parte em que julgou improcedente a exceção de ilegitimidade passiva do Banco Comercial Português, e por consequência ser o aqui Recorrente absolvido da instância; ou caso assim não se entenda
b) Ser revogada a sentença na parte em que julgou improcedente a exceção de inexistência/inexequibilidade de todas as atas dadas à execução, e por consequência ser o aqui Recorrente absolvido da totalidade da instância, ou caso assim não se entenda
c) Ser revogada a sentença na parte em que julgou improcedente a exceção de inexistência/inexequibilidade das atas n.º 39 e 42º dadas à execução, e por consequência ser o aqui Recorrente absolvido da instância, nomeadamente dos montantes € 290,88, referente a quotas ordinárias do ano de 2023, e € 4445,64, referente a quotas extraordinárias do ano de 2025 Assim fazendo a acostumada JUSTIÇA!
O Exequente veio interpor recurso subordinado com as seguintes conclusões (transcrição):
«A. O presente recurso subordinado e as presentes contra-alegações visam, por um lado, a improcedência integral do recurso principal interposto pelo Banco Comercial Português, S.A., e, por outro lado, a revogação parcial da sentença recorrida nos segmentos em que julgou procedentes determinados fundamentos dos embargos deduzidos pelo Executado.
B. O Banco Comercial Português, S.A. é proprietário registado da fração autónoma “O”, integrante do prédio constituído em propriedade horizontal denominado Localização 1, sendo essa qualidade bastante para fundamentar a sua responsabilidade perante o condomínio quanto ao pagamento das despesas condominiais legalmente aprovadas.
C. A obrigação de pagamento das quotas condominiais constitui obrigação propter rem, emergente da titularidade do direito real sobre a fração autónoma, recaindo perante o condomínio sobre o respetivo proprietário.
D. O artigo 10.º, n.º 1, alínea b), do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, regula apenas as relações internas entre locador e locatário financeiro, não tendo eficácia exoneratória perante terceiros, designadamente perante o condomínio.
E. Ainda que o locatário financeiro esteja obrigado perante o locador ao pagamento das despesas correntes da fração, tal obrigação não afasta a responsabilidade externa do proprietário perante o condomínio.
F. O condomínio é absolutamente alheio ao contrato de locação financeira celebrado entre o Banco Recorrente e o locatário financeiro, não podendo a sua posição jurídica ser diminuída por convenções privadas celebradas entre terceiros.
G. A solução propugnada pelo Recorrente conduziria a um resultado manifestamente injusto e desequilibrado, permitindo ao proprietário registado afastar a sua responsabilidade perante o condomínio através da mera celebração de contrato com terceiro.
H. A sentença recorrida decidiu corretamente ao julgar improcedente a exceção de ilegitimidade passiva deduzida pelo Banco Comercial Português, S.A., devendo ser integralmente mantida nessa parte.
I. As atas dadas à execução constituem títulos executivos válidos e eficazes nos termos do artigo 6.º do Decr eto-Lei n.º 268/94, na redação introduzida pela Lei n.º 8/2022.
J. O artigo 6.º, n.ºs 1 e 2, do Decreto-Lei n.º 268/94 confere força executiva às atas da assembleia de condóminos que deliberem contribuições devidas ao condomínio e respetivos vencimentos.
K. O n.º 3 do referido preceito abrange expressamente juros de mora e sanções pecuniárias aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento interno.
L. A interpretação defendida pelo Recorrente relativamente ao artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 é excessivamente formalista, restritiva e contrária à finalidade legislativa de simplificação e efetividade da cobrança coerciva das quotas condominiais.
M. As Atas n.ºs 39, 40, 41 e 42 identificam os orçamentos aprovados, os vencimentos das quotas e os critérios de repartição, permitindo determinar com segurança a obrigação exequenda.
N. O Recorrente limitou-se a impugnar genericamente as atas, sem alegar qualquer vício concreto, falsidade material ou impugnação tempestiva das deliberações nelas contidas.
O. Não tendo o Recorrente impugnado judicialmente as deliberações assembleares nos prazos legalmente previstos, as mesmas consolidaram-se e tornaram-se vinculativas para todos os condóminos, incluindo para o proprietário da fração “O”.
P. O Regulamento Interno do Condomínio reforça expressamente a obrigatoriedade de cumprimento das deliberações assembleares e das obrigações contributivas dos condóminos.
Q. O artigo 17.º do Regulamento Interno fixa o vencimento das comparticipações mensais até ao dia 8 de cada mês, determinando a constituição automática em mora em caso de incumprimento.
R. Os juros de mora constituem consequência legal do incumprimento de obrigações pecuniárias vencidas e encontram-se expressamente abrangidos pelo artigo 6.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94.
S. As sanções pecuniárias previstas nas deliberações assembleares e no regulamento interno possuem natureza coerciva e disciplinadora, visando assegurar o cumprimento pontual das obrigações condominiais.
T. Os embargos de executado não podem funcionar como sucedâneo intempestivo de ação de anulação de deliberações assembleares regularmente aprovadas e não impugnadas.
U. A sentença recorrida decidiu corretamente ao manter a execução relativamente às quotas dos anos de 2023, 2024 e 2025, respetivos juros e sanções pecuniárias.
V. Todavia, a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento ao excluir da execução determinados valores referentes aos anos de 2019, 2020 e 2021, apesar de os mesmos se encontrarem discriminados e suportados pela conta-corrente e demais documentação contabilística junta aos autos.
W. A obrigação exequenda mostra-se suficientemente determinável a partir da conjugação entre atas, anexos, conta-corrente e demais documentos contabilísticos do condomínio.
X. A sentença recorrida incorreu igualmente em erro de julgamento ao excluir da execução as quantias relativas a carta de interpelação, impulso processual, honorários, apoio jurídico, taxa de justiça e honorários de agente de execução.
Y. Tais despesas não constituem encargos estranhos à vida condominial, antes emergindo diretamente do incumprimento do Executado e da necessidade de cobrança coerciva das quotas em dívida.
Z. As despesas de cobrança coerciva encontram-se funcionalmente ligadas à administração, conservação e fruição das partes comuns, integrando o conceito de despesas de interesse comum previsto no artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil.
AA. A interpretação restritiva acolhida pela sentença recorrida transfere para os condóminos cumpridores os custos gerados exclusivamente pelo incumprimento do relapso, violando os princípios da igualdade contributiva, proporcionalidade e boa-fé.
BB. O condomínio possui verdadeiro dever jurídico de diligenciar pela cobrança das receitas comuns e pela execução das deliberações assembleares, sendo as despesas daí decorrentes funcionalmente necessárias à administração condominial.
CC. As Atas n.º 40 e n.º 42 deliberaram expressamente: a constituição de mandatário para cobrança coerciva; a imputação ao relapso de despesas judiciais e extrajudiciais; a imputação de honorários e apoio jurídico; a aplicação de “success fee” correspondente a 10% da verba recuperada; e a aplicação de sanções pecuniárias.
DD. O “success fee” deliberado possui natureza sancionatória e compensatória, funcionando como penalidade associada ao incumprimento e à recuperação coerciva do crédito condominial.
EE. Tal verba mostra-se perfeitamente determinável por simples cálculo aritmético, incidindo sobre os montantes efetivamente recuperados pelo condomínio.
FF. Consequentemente, o “success fee” integra o conceito de sanção pecuniária deliberada previsto no artigo 6.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94.
GG. A sentença recorrida deveria ter apreciado autonomamente a natureza jurídica, funcionalidade, aprovação assemblear e determinabilidade das despesas de cobrança e penalidades deliberadas, em vez de as afastar liminarmente.
HH. A Lei n.º 8/2022 reforçou expressamente a tutela executiva do crédito condominial, privilegiando uma interpretação ampla, funcional e efetiva do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94.
II. A jurisprudência dominante dos Tribunais Superiores reconhece a admissibilidade da imputação ao condómino relapso de despesas de cobrança coerciva, honorários de advogado e encargos jurídicos aprovados em assembleia.
JJ. O Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 06.02.2020 reconheceu que honorários de mandatário necessários à cobrança coerciva das quotas podem integrar o título executivo condominial.
KK. O Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 17.12.2020 qualificou a imputação de honorários ao relapso como verdadeira sanção pecuniária com função sancionatória e compensatória.
LL. O Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22.02.2021 reconheceu que as despesas de contencioso e honorários motivados pela cobrança de quotas constituem despesas efetuadas no interesse comum.
MM. O Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 17.10.2024 acolheu entendimento idêntico relativamente à imputação de despesas associadas à cobrança coerciva das quotas condominiais.
NN. As despesas de cobrança coerciva, honorários, penalidades deliberadas e “Sucesso fee” encontram-se aprovadas em assembleia, mostram-se discriminadas e objetivamente determináveis, devendo integrar o âmbito da execução.
OO. Ao afastar coercivamente tais parcelas, a sentença recorrida violou o artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil, o artigo 6.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94, o Regulamento Interno aprovado e a orientação jurisprudencial dominante.
PP. Nestes termos, deve o recurso principal ser julgado integralmente improcedente e o recurso subordinado ser julgado procedente, revogando-se parcialmente a sentença recorrida e determinando-se o prosseguimento da execução também relativamente: às quantias referentes aos anos de 2019, 2020 e 2021; às despesas judiciais e extrajudiciais; aos honorários e apoio jurídico; ao “success fee”; às despesas de cobrança coerciva; às taxas de justiça; e aos honorários de agente de execução.
NESTES TERMOS E NOS DEMAIS DE DIREITO QUE V. EXAS. MUI DOUTAMENTE SUPRIRÃO, DEVERÁ:
a) O recurso principal interposto pelo recorrente, ser julgado improcedente, mantendo-se a douta sentença recorrida na parte em que:
• julgou improcedente a exceção de ilegitimidade passiva;
• reconheceu a exequibilidade das atas relativamente às quotas dos anos de 2023, 2024 e 2025;
• e admitiu a cobrança coerciva dos juros de mora e sanções pecuniárias abrangidas pelo artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94;
b) Ser julgado procedente o presente recurso subordinado e, em consequência, ser parcialmente revogada a decisão recorrida na parte em que excluiu da execução:
• as quantias referentes aos anos de 2019, 2020 e 2021;
• as despesas judiciais e extrajudiciais de cobrança;
• os honorários e apoio jurídico imputados ao condómino relapso;
• o “success fee” de 10% deliberado em assembleia;
• as despesas de interpelação e impulso processual;
• e as demais penalidades e encargos aprovados pela assembleia de condóminos e objetivamente determináveis;
c) Ser determinado o prosseguimento da execução relativamente às referidas parcelas, por resultarem de deliberações assembleares.»
Em contra-alegações conclui o Embargante (transcrição):
« A. Vem a Exequente, ora recorrente, interpor recurso subordinado da sentença que absolveu o aqui recorrido da instância relativamente às quantias dos anos de 2019, 2020 e 2021 e ainda as referentes a “impulso processual (carta de interpelação, honorários, taxa de justiça, honorária 1ª fase AE)”.
B. O recurso subordinado interposto pela Exequente carece em absoluto de fundamento e é extemporâneo.
C. Diferentemente do que sucede para as alegações de resposta a recurso principal, em que se prevê para tal resposta um prazo igual ao de interposição daquele recurso, a interposição do recurso subordinado está sujeito a um regime de prazos próprio.
D. Como se vê do presente recurso subordinado interposto pela embargada, este versa apenas sobre matéria de direito, pelo que deveria ter sido interposto pela aqui recorrente no prazo de 15 dias a contar da sua notificação da interposição do recurso principal do embargante.
E. Conforme decorre dos autos a embargada foi notificada da interposição do recurso principal do embargante em 24 de abril de 2026, presumindo-se esta operada em 27 de abril 2026 (terceiro dia posterior ao envio da notificação, que correspondeu a dia útil), tendo por isso começado a correr aquele prazo em 28 de abril 2026.
F. Ora, o recurso subordinado apenas deu entrada em 25 de maio 2026, ultrapassando assim o prazo de 15 dias e dos 3 dias úteis de multa previstos no n.º 5 do artigo 139º do Código de Processo Civil.
G. Pelo que, face ao supra exposto, não pode o recurso subordinado ser admitido, atendendo à sua manifesta extemporaneidade.
H. Caso assim não se entenda, sempre se dirá que o recurso subordinado é um impulso processual autónomo do recurso principal, pelo que a sua tributação ocorre também de forma autónoma face ao recurso principal, não estando isento do pagamento de taxa de justiça.
I. A aqui recorrente pagou a taxa de justiça devida pela dedução das contra-alegações ao recurso principal interposto pelo aqui recorrido, mas não pagou a taxa de justiça autónoma devida pela dedução do presente recurso subordinado.
J. Pelo que, salvo o devido respeito, deverá ser dado cumprimento ao previsto no n.º 1 do artigo 642º do Código de Processo Civil, e caso não seja dado cumprimento ao aí previsto, deverá o presente recurso subordinado ser desentranhado.
K. Posto isto, mais se dirá que carece de qualquer sentido ou fundamento a alegação da Recorrente de que o Tribunal “a quo” errou ao entender que as atas juntas aos autos não reúnem as condições de exequibilidade quanto aos valores relativos aos anos de 2019, 2020 e 2021.
L. Conforme resulta provado no ponto 2 dos Factos Provados apenas foram juntas atas datadas de 14.03.2023, de 17.01.2024, de 02.05.2024 e de 12.02.2025.
M. Não foi junta aos autos qualquer ata relativa aos anos de 2019, 2020 e 2021.
N. Pelo que bem andou o Tribunal “a quo” ao concluir que é manifesta a falta de título executivo quanto aos valores relativos aos anos de 2019, 2020 e 2021.
O. Muitíssimo bem andou o Tribunal “a quo” quando concluiu que: “no que diz respeito aos valores relativos a 2019, 2020 e 2021, as actas dadas à execução, respeitantes a reuniões da Assembleia de Condomínio de 14.03.2023, 17.01.2024, 02.05.2024 e de 12.02.2025, não contêm qualquer deliberação sobre as contribuições que cabem a cada condómino a pagar no futuro.”
P. E que “Com efeito e quanto a tais valores, as actas em apreço limitam-se a indicar as “fracções e os respectivos montantes globais em dívida”.
Q. Ora, nos termos legais a fonte da obrigação pecuniária do condómino deriva da sua aprovação em assembleia de condóminos, consubstanciada na respetiva ata, que aprova e fixa o valor a pagar no futuro, correspondente à sua quota-parte para as despesas comuns.
R. Por conseguinte, a expressão “contribuições devidas” tem o significado de “contribuições a pagar”, isto é, o montante que o condómino fica obrigado a pagar ao condomínio, no prazo estabelecido (no futuro), e não de contribuições vencidas e não pagas e como tal reconhecidas em Assembleia de Condóminos, pois que nesta não é fixada qualquer obrigação.
S. Carece de qualquer sentido a alegação da exequente de que os valores relativos aos anos de 2019, 2020 e 2021 encontram-se “suportados” pela “conta corrente”, “elementos contabilísticos” e pelas atas elaboradas em 14 de março de 2023, em 17 de janeiro de 2024, em 2 de maio de 2024 e em 12 de fevereiro de 2025.
T. Atas estas que, reitera-se, foram elaboradas muitos anos depois.
U. Sendo igualmente certo que, nos termos da Lei, a “conta corrente” e “elementos contabilísticos” não são títulos executivos.
V. Pelo que as atas subsequentes em que se “ratificam” ou reconhecem montantes de contribuições em atraso, nomeadamente as atas de 14 de março de 2023, de 17 de janeiro de 2024, de 2 de maio de 2024 e de 12 de fevereiro de 2025, não constituem títulos executivos.
W. Neste sentido se tem pronunciado a jurisprudência nacional, indicando apenas a título exemplificativo o Tribunal da Relação do Porto, nos seus acórdãos de 22.10.2024, de 30.01.2024 e de 08.06.2022, o Tribunal da Relação de Lisboa no seu acórdão de 23.03.2012 e o Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 02.06.2021, entre muitos outros.
X. É assim inegável que o recurso subordinado da exequente carece assim de qualquer fundamento, não valendo as referidas atas como títulos executivos quanto às quotas dos anos de 2019, 2020 e 2021.
Y. Mas, para a hipótese de assim não se entender, sempre se dirá que nenhuma das atas dadas à execução (atas 39 a 42) constituem título executivo contra o aqui recorrido.
Z. Isto porque, para que uma ata da assembleia de condóminos tenha força executiva contra o condómino devedor, nos termos do n.º 1 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, dela deve constar o nome do condómino devedor sob pena da função certificadora da existência de direito ficar comprometida.
AA. Neste sentido tem pronunciado a jurisprudência nacional, indicando apenas a título exemplificativo o Supremo Tribunal de Justiça, nos seus acórdãos de 19.06.2019, de 17.10.2024 e de 10.07.2008, entre muitos outros.
BB. Porquanto a execução tem de ser promovida pela pessoa que no título executivo figure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor (conforme decorre do artigo 53.º do Código de Processo Civil).
CC. Ora, analisadas as atas dadas à execução pelo exequente, constata-se que o nome do aqui recorrido não figura em nenhuma delas.
DD. Com efeito, a omissão nas atas do nome do executado que tenha sido demandado é motivo de ilegitimidade, sem possibilidade de recurso a elementos exteriores ao título, conforme também doutamente decidido no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 13.03.2014, e também no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 11.12.2018.
EE. Razão pela qual teremos de concluir que nenhuma das atas dadas à execução constitui título executivo contra o aqui recorrido, por manifesta falta de legitimidade (processual) para ser demandado com base em tais documentos.
FF. Mas ainda para o caso de assim não se entender, o que apenas aceita por mera cautela de patrocínio, caso os Venerandos Juízes Desembargadores entendam revogar a sentença, entendendo que os valores relativos aos anos de 2019, 2020 e 2021 encontram-se suportados pela “conta corrente”, “elementos contabilísticos” e pelas atas elaboradas em 14 de março de 2023, em 17 de janeiro de 2024, em 2 de maio de 2024 e em 12 de fevereiro de 2025, deverá ser ordenada a baixa dos autos à 1ª instância para que o Meritíssimo Juiz “a quo” se possa pronunciar acerca da exceção de prescrição alegada pelo aqui recorrido nos seus embargos de executado.
GG. O Tribunal “a quo” nunca chegou a pronunciar-se acerca da exceção de prescrição invocada pelo aqui recorrido.
HH. No entanto, caso os Venerandos Juízes Desembargadores entendam que, ao abrigo do artigo 130º do Código de Processo Civil, dispõem de elementos suficientes para se pronunciarem desde já, em sede recursiva, acerca da referida exceção de prescrição, vem o recorrido reiterar que parte dos valores reclamados pelo exequente encontram-se prescritos.
II. Nos termos do disposto na alínea g) do artigo 310.º do Código Civil, “Prescrevem no prazo de cinco anos (…) g) Quaisquer outras prestações periodicamente renováveis.”
JJ. É entendimento da doutrina e jurisprudência que as prestações devidas ao Condomínio se enquadram nesta categoria de “prestações periodicamente renováveis.”
KK. No caso concreto, o exequente peticiona o pagamento de quotas ordinárias relativas aos anos de 2019 e de 2020.
LL. Sendo que o aqui recorrido apenas foi citado para a presente execução em 4 de novembro de 2025, sendo que esta apenas deu entrada em juízo em 18 de outubro de 2025.
MM. Pelo que, sendo prestações periodicamente renováveis, expressamente se invoca a prescrição das quotas anteriores a 18 de outubro de 2020, mais concretamente (i) as quotas referentes ao ano de 2019, no montante de 182,24 (cento e oitenta e dois euros e vinte e quatro cêntimos), e (ii) as quotas referentes aos meses de janeiro a outubro do ano de 2020, que se cifram em € 153,00 (cento e cinquenta e três euros) e respectivos juros.
NN. Razão pela qual o aqui recorrido recusa o pagamento das mesmas.
OO. Carece também de qualquer fundamento a alegação da Recorrente de que o Tribunal “a quo” errou ao excluir as quantias reclamadas a título de “impulso processual (carta de interpelação, honorários, taxa de justiça, honorária 1ª fase AE)”.
PP. Ora, tal decisão não merece qualquer censura uma vez que “nenhuma das actas dadas à execução corresponde à exigência de liquidez no que respeita às referidas despesas”, incumprindo assim o previsto no artigo 713º do Código de Processo Civil que exige, para se executar uma obrigação, que esta deverá ser certa, líquida e exigível.
QQ. Como bem decidiu o Tribunal “a quo”: “ainda que se considerasse que as despesas de contencioso poderiam ser exigidas se aprovadas em assembleia de condóminos ou se previstas no regulamento do condomínio, importaria que as mesmas correspondessem a uma obrigação líquida ou liquidável mediante simples cálculo aritmético.”
RR. O que não sucede!
SS. De tal modo assim o é que em lado algum do recurso o Recorrente contesta ou impugna este fundamento, confessando assim a falta de liquidez.
TT. Mas, para o caso de se entender que as atas dadas à execução cumprem a exigência de liquidez, o que apenas se aceita por mera cautela de patrocínio, sempre se dirá que as referidas despesas de contencioso não são sanções pecuniárias, no sentido previsto no n.º 3 do artigo 6º do Decreto-Lei n.º 268/94.
UU. Reclama-se na presente execução um montante de € 2135,68, correspondente a honorários de advogado e de agente de execução e bem assim de outras despesas de contencioso com a cobrança extrajudicial ou judicial das dívidas ao condomínio.
VV. Cabe, porém, notar, que as penas pecuniárias previstas no n.º 3 do artigo 6º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro são apenas as fixadas nos termos do artigo 1434.º, n.º 1, do Código Civil.
WW. É entendimento da jurisprudência que tais sanções pecuniárias não se confundem com os honorários de advogado e de agente de execução e as despesas de contencioso originadas por uma ação movida contra um condómino, como é o caso dos presentes autos.
XX. A matéria da responsabilidade pelo ressarcimento das partes por despesas de contencioso está excluída da disponibilidade das partes, não fazendo parte das competências decisórias da assembleia de condóminos.
YY. Estando antes sujeita ao regime legal das custas processuais, conforme decorre dos artigos 527º e seguintes do Código de Processo Civil e bem assim dos artigos 25.º e 26.º do Regulamento das Custas Processuais.
ZZ. Ou seja, o conceito de “contribuições a pagar ao condomínio” não abarca as despesas judiciais e honorários com mandatários e agentes de execução, uma vez que estas não são inerentes ao funcionamento do condomínio.
AAA. Este é o entendimento da jurisprudência nacional, conforme decorre dos inúmeros Acórdãos melhor identificados nas supra contra-alegações de recurso.
BBB. Concluindo: as despesas de € 2135,68, relativas a ”impulso processual (carta de interpelação, honorários, taxa de justiça, honorários 1ª fase AE”, não sendo consideradas como uma sanção pecuniária, no sentido previsto n.º 3 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro, com a redação dada pela Lei n.º 8/2022 de 10 de Janeiro, não se podem considerar abrangidas pelos títulos executivos, não tendo assim qualquer força executiva.
CCC. Face ao supra exposto, é inegável que o presente recurso carece de qualquer fundamento, não merecendo a douta sentença de qualquer censura.
Nestes termos e nos mais de Direito, requer-se a Vossas Excelências, Venerandos Juízes Desembargadores, se dignem negar provimento ao presente recurso subordinado, assim fazendo o que é de inteira JUSTIÇA!
Assim se fazendo a tão costumada
JUSTIÇA.»
Colhidos os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
Foram considerados provados na 1.ª instância os seguintes factos:
1. O Exequente propôs a presente execução peticionando conforme requerimento de 18.10.2025, cujo teor se dá integralmente por reproduzido.
2. Foram dadas à execução as seguintes actas de condomínio, cujo teor se dá aqui por reproduzido:
- Acta nº 39, de 14.03.2023
- Acta nº 40, de 17.01.2024
- Acta nº 41, de 02.05.2024
- Acta nº 42, de 12.02.2025
3. O Exequente é um condomínio de um prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, denominado por “Condomínio Localização 1”, entidade equiparada a pessoa coletiva n.º ..., sito em Rua 2 Albufeira.
4. O ora Embargante é proprietário da fracção “O”, correspondente ao rés-do-chão e cave, que faz parte do prédio urbano sito na Rua 2, da freguesia Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º ...72 e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...22 da referida freguesia.
5. Foi celebrado entre o Embargante e o co-Executado AA um contrato de locação financeira, ao qual foi atribuído o n.º ..., e registada sobre a mesma fracção sob a Ap. 3357 de 2019/07/02, conforme Doc. 2 junto com o requerimento de embargos cujo teor se dá integralmente por reproduzido.
6. A permilagem da fracção “O” é de 60,0000.
7. O Embargado enviou à Embargante carta registada com aviso de recepção, datada de 16.12.2024, conforme Documento nº 15 junto com o requerimento executivo, cujo teor se dá ntegralmente por reproduzido.
Inexistem factos não provados.
2 – Objecto do recurso.
Questões a decidir tendo em conta o objecto do recurso delimitado pela recorrente nas conclusões da sua alegação, nos termos do artigo 635º, n.º 4 do CPC, por ordem lógica e sem prejuízo do conhecimento de questões de conhecimento oficioso (art.º 608º, n.º 2, parte final, ex vi do art.º 663º, n.º 2, parte final, ambos do CPC):
1.ª Questão –Sobre quem recai o pagamento dos encargos do condomínio quando as fracções se encontram dadas em locação financeira: se sobre o proprietário/locador ou sobre o locatário, sendo o locador financeiro parte ilegítima (recurso principal).
2ª Questão -Se inexiste título executivo por não constar das actas o nome do condómino devedor (recurso principal).
3ª Questão – (subsidiariamente) Se inexiste título quanto aos montantes (i) € 290,88 (duzentos e noventa euros e oitenta e oito cêntimos), referente a quotas ordinárias do ano de 2023, e (ii) € 4445,64 (quatro mil quatrocentos e quarenta e cinco euros e sessenta e quatro cêntimos), referente a quotas extraordinárias do ano de 2025 (recurso principal).
4ª Questão - Se há título executivo relativamente às dividas de 2019, 2020 e 2021 (recurso subordinado).
5ª Questão – Se é admissível a imputação ao condómino relapso de despesas de cobrança coerciva, honorários de advogado e encargos jurídicos aprovados em assembleia (recurso subordinado).
6ª questão –No caso de a 3ª questão ter resposta positiva, se as dividas de 2019, 2020 e 2021 estão prescritas (recurso subordinado).
3 - Análise do recurso.
1.ª Questão –Sobre quem recai o pagamento dos encargos do condomínio quando as fracções se encontram dadas em locação financeira: se sobre o proprietário/locador ou sobre o locatário, sendo o locador financeiro parte ilegítima (recurso principal).
Discorda o Embargante da sentença, ao concluir que, enquanto locador financeiro da fração, não é responsável pelo pagamento das quantias peticionadas pelo Exequente Condomínio, defendendo que é parte ilegítima na presente execução, apesar de ser o proprietário da fração “O”, pois a aquisição foi efectuada com o único propósito de ser imediatamente locada ao co-executado AA, o que veio acontecer de imediato, que é quem usa a fração e quem marca presença nas assembleias de condomínio e que nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 149/95, é o responsável pelo pagamento de todas as despesas que incidam sobre o imóvel e sobre a própria locação financeira, como sejam os impostos, os encargos, os seguros e naturalmente, as despesas de condomínio.
Em causa está, a questão de saber quem é responsável pelo pagamento das quotas do condomínio, vencidas durante o período do contrato de locação financeira: se o locador financeiro, se o locatário (pelo que o recorrente ao falar de legitimidade, pretende certamente referir-se à legitimidade substantiva e não processual apesar de incorrectamente referir “absolvição da instância).
Esta questão tem dividido a jurisprudência, entre os que defendem que, o locatário é exclusivamente responsável pelo pagamento do condomínio e os que entendem que tal responsabilidade, perante o condomínio, cabe ao locador.
Os que defendem o entendimento, de que o locatário deve ser o exclusivo responsável, pelo pagamento das contribuições do condomínio, invocam a favor da sua tese, o próprio regime da locação financeira, entendendo que este deve prevalecer sobre o regime geral do artigo 1424.º do Código Civil, e que ao mesmo deve ser atribuída eficácia erga omnes, impondo-se dessa forma ao condomínio, ainda que este seja um terceiro relativamente ao contrato de locação financeira, ou seja, defendem que o artigo 1424 do CC cede perante o art. 10/1-b-2-e do DL 149/95, pelo que, quem tem de pagar essas despesas é o locatário financeiro - (Defendem esta primeira teoria – no sentido que é ao locatário que o condomínio deve exigir o pagamento de quotas em atraso – os Acs. STJ de 06/11/2008, proc. 08B2623; TRL de 06/11/2012 (Ana Resende); Ac. TRL de 03/11/2011 (Olindo Geraldes); Ac. STJ de 06/11/2008 (Santos Bernardino); Ac. TRP de 23/02/2012 (Deolinda Varão); Ac. TRP de 05/11/2007 (Anabela Luna de Carvalho); Ac. TRP de 14/03/2006 (Mário Cruz); Ac. TRP de 14/03/2005 (Fonseca Ramos); Ac. TRP de 20/12/2001 (Pires Condessa).
Os que defendem a segunda teoria – no sentido que, é da responsabilidade do locador, o pagamento das despesas de condomínio de imóvel constituído em propriedade horizontal, dado em objeto num contrato de locação - invocam a favor da sua tese que, é o artigo 1424.º do Código Civil que tem natureza erga omnes, impondo-se de forma absoluta, que põe essas despesas a cargo do condómino, que é o proprietário locador financeiro, com direito de regresso sobre o locatário por força do art. 10/1-b do DL 149/95, enquanto as normas do Decreto-Lei n.º 149/95, designadamente o seu artigo 10.º, têm natureza obrigacional e eficácia apenas inter partes, pelo que perante o condomínio, o locador seria o responsável pelo pagamento das quotas, com direito de regresso sobre o locatário, nos termos do contrato de locação financeira – (vide os Ac. STJ de 19/03/2002 (Alípio Calheiros); Ac. TRL de 15/03/2012 (Amélia Ameixoeira); Ac. TRL de 06/11/2012 (Ana Resende (Voto de vencido); Ac. TRP de 06/05/2008 (Guerra Banha), Ac. TRL de 03/11/2011 (Olindo Geraldes (Voto de vencido), Ac. TRL de 27/06/2006 (Pimentel Marcos), Ac. TRP de 23/02/2012 (Deolinda Varão (Voto de vencido), Ac. TRP de 26/10/2006 (Fernando Baptista), Ac. TRP de 4/06/2001 (Narciso Machado) e Ângela Sofia Miranda Guimarães, “Da responsabilidade pelo pagamento de despesas de condomínio relativas a imóvel dado em locação financeira”, Abril de 2014, Universidade do Minho, pág. 80: “o art. 1424.º do CC é constituído por uma obrigação propter rem com eficácia erga omnes cuja imperatividade não pode ser afastada pelo art.º. 10/1-b do DL 149/95 por este ter uma eficácia que não extravasa da relação locador-locatário”; esta autora invoca vários acórdãos no mesmo sentido e considera que as coisas também são assim em Itália e no Brasil; Finalmente, Pestana Vasconcelos, Direito Bancário, Almedina, 2017, págs. 282-283.
Em terceiro lugar, a posição de alguns defensores deste segundo entendimento, que também admitem que, o condomínio possa, sempre ou apenas em alguns casos, exigir o pagamento do locatário financeiro, mantendo embora o locador financeiro também a responsabilidade por esses pagamentos enquanto o locatário não as pagar.
A propósito da polémica remete-se para o Ac. RG de 4 de novembro de 2021, Processo nº 216/20.3T8GMR.G1, Relator: Jorge Teixeira, que também remete para o Ac. mesma Relação de 10/05 de 2018, onde se rejeita a tese da obrigação exclusiva do locatário financeiro, com a qual concordamos inteiramente.
Fazendo nossos os argumentos aí referidos, também nós concluímos que o locador é responsável pela obrigação de pagamento das despesas condominiais.
Por último, importa ainda referir que, o entendimento que perfilhamos no sentido de o locador responder perante o condomínio, parece-nos ser o que melhor assegura a posição do condomínio (terceiro alheio à celebração do contrato de locação financeira) de ver saldada a divida decorrente do não pagamento das despesas, pois que, respondendo o locador com o seu património, poderá desde logo nomear à penhora o imóvel objecto do contrato de locação financeira (propriedade do locador).
Conforme se refere no já citado Acórdão da Relação do Porto 12/09/2016 a tese contrária “acarreta uma enorme desprotecção do condomínio e dos restantes condóminos, pois basta pensar nos casos – e não são tão pouco frequentes como se possa fazer crer – em que o locatário não só não paga as despesas de condomínio (que podem ascender a verbas elevadas) como se desinteressa do cumprimento do contrato de locação financeira (muitas vezes por manifesta impossibilidade financeira – insolvência). Se apenas o locatário for o responsável pelo pagamento o condomínio nunca poderá penhorar o imóvel para garantir o seu crédito, uma vez que o locatário não é o proprietário jurídico da fracção. Proprietário é o locador que poderá ver a sua fracção enriquecida à custa dos demais condóminos que suportaram as despesas que ele não suportou (nem as suportou o locatário)”.
Assim cremos que a segunda corrente – da obrigação exclusiva do locatário financeiro – é de rejeitar, por, entre o mais, afastar, sem fundamento, a obrigação do locador financeiro constante do art. 1424 do CC: o locador financeiro condómino não se pode descartar, por contrato celebrado com terceiro, da obrigação de pagar esses encargos, contra o disposto no art. 1420/2 do CC, em prejuízo do condomínio.
Como explica Gravato Morais - «Responsabilidade pelo pagamento de despesas de condomínio relativas a imóvel dado em locação financeira», anotação ao ac. do TRP de 14/03/2006, proc. 168/06, Cadernos de Direito Privado, n.º 20, páginas 50 a 60, Dez2007; e Manual de Locação Financeira, 2011, 2.ª ed., Almedina, págs. 121-127 - se só ao locatário assistisse a obrigação de pagamento tal “significaria exonerar do pagamento das prestações de condomínio o titular de direito real sobre o imóvel, substituindo-o pelo titular de um direito obrigacional sobre o prédio”.
Também Rui Pinto, in A execução de dívidas do condómino, O5/06/2017, no blog do IPPC, págs. 9/11, defende que a posição do locatário não corresponde a qualquer assunção de dívida.
Em conclusão e face ao exposto, entendemos que a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, mesmo as respeitantes à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum, relativas a um imóvel dado em locação financeira ainda que pertença também ao locatário nos termos do 10º n.º 1 alínea b) do DL 149/95, de 24 de Junho não desonera o locador, perante o condomínio, desse pagamento (mesmo quando o contrato de locação financeira celebrado entre as partes atribui expressamente tal responsabilidade à locatária, até porque, tal obrigatoriedade já resulta da lei, atento o disposto no artigo 10.º, n.º 1, alínea b), do Regime Jurídico do Contrato de Locação Financeira, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de Junho, o qual dispõe que o locatário financeiro é obrigado a «Pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum», sendo que esta disposição legal, deve ser entendida com alcance meramente inter partes, existindo direito de regresso do proprietário locador sobre o locatário financeiro, pois que, quanto ao condomínio a obrigação é solidária)- também neste sentido o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 20-04-2023 Processo: 41/22.7T8PTG.E1 da mesma relatora.
Improcede, assim, nesta parte o recurso.
2ª Questão -Se inexiste título executivo por não constar das actas o nome do condómino devedor (recurso principal).
O Recorrente insurge-se, ainda, contra a sentença recorrida, na parte em que esta considerou existir título executivo bastante, relativamente às quotas referentes aos anos de 2023, 2024 e 2025, respetivos juros e sanções pecuniárias.
Defende que, não existe qualquer título executivo nos autos que legitime a cobrança dos montantes peticionados e relativos aos anos de 2023, 2024, 2025, juros de mora e sanção pecuniária, pois, da acta não consta o nome do condómino devedor, pelo que o Tribunal “a quo” feito uma errada interpretação e incorreta aplicação do disposto no n.º 1 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro e ainda do nº 5 do artigo 10º, do n.º 1 do artigo 53.º e do artigo 734º, todos do Código de Processo Civil.
Não cremos que tenha razão.
A interpretação defendida é por um lado conexa com a ideia – que já antes afastámos - de que só o locatário responde pela divida.
E por outro lado, é uma ideia própria de um contexto empresarial simples e não se compadece com a complexidade dos modelos contratuais actualmente existentes.
Longe vão os tempos em que os condóminos eram exclusivamente pessoas singulares e com nome próprio.
E nem se diga que, no contrato em causa, é apenas o locatário financeiro de fracções autónomas que colhe vantagens das despesas comuns pois, se o contrato de locação não chegar ao seu termo ou se, aí chegado, o locatário não optar pela aquisição do bem locado, quem colhe as vantagens das aludidas despesas comuns é, por um lado, o locatário, enquanto tiver o seu gozo e, por outro, o locador, por continuar a ser o seu proprietário.
Entendemos, por isso que, há título executivo válido, improcedendo também aqui o recurso.
3ª Questão – (subsidiariamente) Se inexiste título quanto aos montantes (i) € 290,88 (duzentos e noventa euros e oitenta e oito cêntimos), referente a quotas ordinárias do ano de 2023, e (ii) € 4445,64 (quatro mil quatrocentos e quarenta e cinco euros e sessenta e quatro cêntimos), referente a quotas extraordinárias do ano de 2025 (recurso principal).
O recorrente não tem razão quando defende a inexistência de título executivo que suporte a execução dos montantes € 290,88, referente a quotas ordinárias do ano de 2023, e € 4445,64, referente a quotas extraordinárias do ano de 2025, pois verificamos que, ao contrário do que afirma o recorrente, tais quotas ordinária e extraordinária, têm expressão – com valores unitários -no título executivo (independentemente do cálculo efectuado, que não está em causa, pois o mesmo não é posto em causa, com a apresentação pelo recorrente do cálculo que entenderia correcto) :
- da Acta nº 39 e Anexo 2 resulta a deliberação da quota e o prazo de pagamento.
- E da Acta nº 40 Anexo 3 resulta a quota extraordinária da fracção do recorrente.
Improcede assim nesta parte o recurso.
4ª Questão – Se há título executivo relativamente às dividas de 2019, 2020 e 2021 (recurso subordinado).
A sentença entendeu que inexiste título executivo relativamente aos valores em causa nos anos de 2019, 2020 e 2021 (- € 182,24 – referente ao ano de 2019; - € 183,56 – referente ao ano de 2020; - € 73,21 – referente ao ano de 2021) com o argumento de que, não constam das actas a deliberação sobre o montante individual das contribuições ou despesas, mas apenas o valor global de divida (o que é insuficiente face à melhor interpretação do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, consagrada na Lei nº 8/2022 de 10.01).
Contrapõe o exequente que a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento ao excluir da execução determinados valores, porque os valores referidos em A) estão discriminados e suportados pela conta-corrente e demais documentação contabilística junta aos autos, pelo que a obrigação exequenda se mostra suficientemente determinável a partir da conjugação entre atas, anexos, conta-corrente e demais documentos contabilísticos do condomínio.
Também aqui o recorrente não tem razão.
Vejamos:
Nos termos do art. 6º do Decreto-Lei n.º 268/94, decorrente da alteração consagrada na Lei nº 8/2022 de 10.01:
Artigo 6.º [...]
1 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.
2 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
3 - Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.
4 - O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas nos n. os 1 e 3.
5 - A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.»
Não tem sido pacífico o entendimento jurisprudencial sobre o modo como devem ter-se por preenchidos os pressupostos ou requisitos das atas das assembleias de condóminos, para serem tidos como títulos executivos.
Surgiram duas posições diferentes.
Por um lado, a posição que veicula uma interpretação do artigo 6.º suprarreferido, que abrange, tanto as atas que aprovam certa despesa ou contribuição, devida por cada condomínio, fixando o respetivo prazo de pagamento, como as atas que liquidam a responsabilidade de certo condómino que está em situação de incumprimento.
Para os defensores desta tese, só esta interpretação da lei, se adequa ao disposto no artigo 9.º, n.º 1, do Código Civil , sendo esse o espírito do legislador como ressalta do preâmbulo do referido diploma legal que pretendeu conferir eficácia executiva às atas das reuniões da assembleia dos condóminos, de forma a evitar o recurso à ação declarativa em matérias em que estão em jogo questões monetárias liquidadas ou de fácil liquidação, segundo os critérios legais que presidem à sua atribuição e distribuição pelos condóminos e sobre as quais não recai verdadeira controvérsia.
Outra posição, mais restritiva, que apenas admite como título executivo a ata da assembleia de condóminos que documente a deliberação onde nasça a obrigação de pagamento de contribuição, mencionando o valor da responsabilidade do condómino e respetivo prazo de pagamento (e não também a deliberação que declara a dívida exata depois de vencida), argumentando-se que, a assembleia de condóminos quando declara que o condómino está em dívida, com determinado valor, reconhece apenas que ele deixou de liquidar a contribuição anteriormente fixada, dentro do prazo estabelecido para o efeito, ou seja, não contém a fonte da obrigação do condómino, limitando-se a constatar a existência dessa dívida.
Ao longo dos anos foi-se sedimentando na doutrina e na jurisprudência a interpretação deste normativo, no sentido de que apenas constitui título executivo a Ata que contenha deliberação donde emerge a obrigação de pagamento dos montantes concretos das contribuições, devidas ao condomínio em cada ano, a individualização da quota parte devida por cada condómino e o prazo de pagamento de tais contribuições.
E foi isso que a nova redacção veio reafirmar, ao substituir a expressão “montante das contribuições devidas”, pela nova expressão, “montante das contribuições a pagar”: contribuições a pagar são aqueles que, de futuro, se vencerão e no nº 3 “da obrigação dele constante”.
Foi dada consagração ao entendimento (restritivo) que já era adoptado por significativa parte da Jurisprudência, no quadro de vigência da sua redacção original, isto é, que a acta da reunião da assembleia de condóminos que constitui título executivo não abrange (não inclui) as deliberações que se limitam a aprovar, reconhecer ou declarar a existência de uma dívida (anterior) de um certo condómino relativa à falta de pagamento de contribuições.
Já à luz da actual redacção do artigo 6.º supramencionado (que é aplicável ao caso em apreço) a jurisprudência tem adoptado maioritariamente uma interpretação restritiva. – vide Ac.RG de 29.05.2024, Proc. nº 1284/19.6T8VCT-E.G1, Relatora: Lígia Venade; Ac. RP de 22.10.2024, Relator: ; Acs. RL de 07.11.2024, Proc. nº 3555/22.5T8OER-A.L1-8, Relatora: Cristina Lourenço; de 20/11/2025, proferido no proc. nº 29136/23.8T8LSB-B.L1-6, Relator Adeodato Brotas, e de 25/09/2025, Proc. nº 15179/17.4T8LSB-E.L1-6, Relatora Vera Antunes; Ac. RG de 23.01.2025de 23.01.25, Proc. nº 442/22.0T8MNC-B.G1, Relator: Pedro Maurício.
Ainda neste sentido, de apenas constituir título executivo a acta que constitui a obrigação de pagamento e não a acta recognitiva de uma dívida, Rui Pinto, A execução por dívidas de condomínio, in “Novos Estudos de Processo Civil ”, Petrony, p.198-200, onde se lê: « a resposta à questão em causa – qual o objeto da deliberação documentada e acta? É a constituição da dívida a vencer-se no futuro (ata constitutiva da obrigação)? Ou é o reconhecimento da dívida vencida e não paga (ata recognitiva da dívida)? –, numa leitura da lei efetuada de acordo com os referidos parâmetros, levar-nos-á a atribuir força executiva à ata que documenta a deliberação de constituição da obrigação, ou seja, à ata que documente a deliberação onde nasce a obrigação de pagamento de contribuição por parte do condomínio.
Sendo esta ata uma formalidade ad substantiam, relativamente à deliberação constitutiva da obrigação ao condomínio, não poderá a mesma ser substituída por uma Ata de uma posterior reunião onde se delibere quais os montantes até então em dívida por determinado condómino».
Ou seja, só é considerada título executivo a acta constitutiva da obrigação de pagamento e não a acta recognitiva de uma dívida (com a mera menção na ata da circunstância de determinado condómino dever determinada quantia).
Só este entendimento é compatível com o princípio geral da proibição da autotutela dos direitos, que decorre do artº 1º do CPC: não pode ser o credor a definir o seu crédito e o respectivo conteúdo, pois ainda que o condomínio seja dispensado da instauração da acção declarativa, tal não pode significar que tenha o poder de declarar o seu próprio direito.
Volvendo ao nosso caso, as Actas em discussão limitam-se a traduzir a declaração do credor de que lhe serão devidos determinados montantes, mas sem que demonstre, relativamente a cada um deles, a deliberação que aprovou para cada ano em causa (apenas resulta da mesma a deliberação nesses termos para o ano de 2024) a obrigação que daí decorria para cada fracção.
Temos uma acta de 14.03.23 que ratifica os valores em divida correspondentes a 2019, 2020 e 2021, remetendo para o anexo 1 e 3.
O ponto 3 da Ata n.º 39/2023, remete para o ANEXO 1, que contém o orçamento detalhado e o prazo de pagamento, o mesmo ponto fixa expressamente a data-limite — o dia oito de cada mês — conforme consta da própria ordem de trabalhos.
“Ponto 3: Apresentação, análise, discussão, votação do orçamento, com efeitos a partir de: 01 de Janeiro de 2023; fixando o pagamento das quotas até ao dia oito de cada mês, acrescendo juros de mora na percentagem de 4% ao ano a partir do último mês correspondente;”
E temos uma acta de 17.01.24 (nº40) que remete para o anexo 5.
Discriminação que consta do requerimento executivo:
Valores por liquidar por fração
SEL - Localização 1
Até: 30-09-2025
O - Loja | BB
Vencimento Emissão Documento Descrição Débito
31-01-2019 01-01-2019 Q [!] 1º Semestre 2019 73,21
O - Loja | AA
Vencimento Emissão Documento Descrição Débito
01-02-2024 C 4 Retroativos do orçamento (Janeiro 2024) -2,79
01-02-2024 C 10 Retroativos do fundo de reserva (Janeiro 2024) -0,27
06-05-2024 C 31 Crédito Obra -1.881,90
30-06-2019 01-06-2019 Q [!] Seguro 2019-2020 35,82
31-07-2019 01-07-2019 Q [!] 2º Semestre 2019 73,21
31-01-2020 01-01-2020 Q [!] 1º Semestre 2020 73,21
30-06-2020 01-06-2020 Q [!] Seguro 2020-2021 37,14
31-07-2020 01-07-2020 Q [!] 2º Semestre 2020 73,21
31-01-2021 01-01-2021 Q [!] 1º Semestre 2021 73,21
08-01-2023 01-01-2023 Q 15 [!] Orçamento - Janeiro / 2023 22,04
08-01-2023 01-01-2023 Q 35 [!] Fundo de reserva - Janeiro 2,20
08-02-2023 01-02-2023 Q 55 [!] Orçamento - Fevereiro / 2023 22,04
08-02-2023 01-02-2023 Q 75 [!] Fundo de reserva - Fevereiro 2,20
08-03-2023 01-03-2023 Q 95 [!] Orçamento - Março / 2023 22,04
08-03-2023 01-03-2023 Q 115 [!] Fundo de reserva - Março 2,20
08-04-2023 01-04-2023 Q 135 [!] Orçamento - Abril / 2023 22,04
08-04-2023 01-04-2023 Q 155 [!] Fundo de reserva - Abril 2,20
15-04-2023 15-03-2023 Q 495 [!] Quota Extraordinária - Relatório Pericial 50,37
08-05-2023 01-05-2023 Q 175 Orçamento - Maio / 2023 22,04
08-05-2023 01-05-2023 Q 195 Fundo de reserva - Maio 2,20
08-05-2023 08-05-2023 Q 503 Juros de Mora calculados # Advogada 57,58
08-05-2023 08-05-2023 Q 504 Carta de interpelação # Advogada 89,79
08-06-2023 01-06-2023 Q 215 Orçamento - Junho / 2023 22,04
08-06-2023 01-06-2023 Q 235 Fundo de reserva - Junho 2,20
08-07-2023 01-07-2023 Q 255 Orçamento - Julho / 2023 22,04
08-07-2023 01-07-2023 Q 275 Fundo de reserva - Julho 2,20
08-08-2023 01-08-2023 Q 295 Orçamento - Agosto / 2023 22,04
08-08-2023 01-08-2023 Q 315 Fundo de reserva - Agosto 2,20
08-09-2023 01-09-2023 Q 335 Orçamento - Setembro / 2023 22,04
08-09-2023 01-09-2023 Q 355 Fundo de reserva - Setembro 2,20
08-10-2023 01-10-2023 Q 375 Orçamento - Outubro / 2023 22,04
08-10-2023 01-10-2023 Q 395 Fundo de reserva - Outubro 2,20
20-10-2023 20-10-2023 Q 505 Juros de Mora calculados # Advogada 5,51
08-11-2023 01-11-2023 Q 415 Orçamento - Novembro / 2023 22,04
08-11-2023 01-11-2023 Q 435 Fundo de reserva - Novembro 2,20
08-12-2023 01-12-2023 Q 455 Orçamento - Dezembro / 2023 22,04
08-12-2023 01-12-2023 Q 475 Fundo de reserva - Dezembro 2,20
10-01-2024 01-01-2024 Q 520 Janeiro - Orçamento 22,04
10-01-2024 01-01-2024 Q 540 Janeiro - Fundo de reserva 2,20
08-02-2024 01-02-2024 Q 560 Fevereiro / 2024 - Quota do orçamento 19,25
08-02-2024 01-02-2024 Q 580 Fevereiro / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
08-03-2024 01-03-2024 Q 628 Março / 2024 - Quota do orçamento 19,25
08-03-2024 01-03-2024 Q 648 Março / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
08-04-2024 01-04-2024 Q 668 Abril / 2024 - Quota do orçamento 19,25
08-04-2024 01-04-2024 Q 688 Abril / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
30-04-2024 01-02-2024 Q 1088 Quota Extraordinária - Trabalhos Urgentes. P4 Acta.40 3.247,20
08-05-2024 01-05-2024 Q 708 Maio / 2024 - Quota do orçamento 19,25
08-05-2024 01-05-2024 Q 728 Maio / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
08-06-2024 01-06-2024 Q 748 Junho / 2024 - Quota do orçamento 19,25
08-06-2024 01-06-2024 Q 768 Junho / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
10-07-2024 01-07-2024 Q 788 Julho / 2024- Quota do orçamento 19,25
10-07-2024 01-07-2024 Q 808 Julho / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
19-07-2024 19-07-2024 Q 1195 Juros de Mora calculados N.º 4, Art.º 32.º RIC # Advogada 432,78
19-07-2024 19-07-2024 Q 1196 Carta de interpelação # Banco # Advogada 89,79
08-08-2024 01-08-2024 Q 828 Agosto / 2024 - Quota do orçamento 19,25
08-08-2024 01-08-2024 Q 848 Agosto / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
08-09-2024 01-09-2024 Q 868 Setembro / 2024 - Quota do orçamento 19,25
08-09-2024 01-09-2024 Q 888 Setembro / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
08-10-2024 01-10-2024 Q 908 Outubro / 2024 - Quota do orçamento 19,25
08-10-2024 01-10-2024 Q 928 Outubro / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
08-11-2024 01-11-2024 Q 948 Novembro / 2024 - Quota do orçamento 19,25
08-11-2024 01-11-2024 Q 968 Novembro / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
08-12-2024 01-12-2024 Q 988 Dezembro / 2024 - Quota do orçamento 19,25
08-12-2024 01-12-2024 Q 1008 Dezembro / 2024 - Quota do fundo de reserva 1,93
31-12-2024 31-12-2024 Q 1312 Seguro Colectivo 28/05/2024 a 28/05/2025 147,96
08-01-2025 01-01-2025 Q 1212 Janeiro / 2025 - Quota do orçamento 19,25
08-01-2025 01-01-2025 Q 1233 Janeiro / 2025 - Quota do fundo comum de reserva 1,93
08-02-2025 01-02-2025 Q 1258 Fevereiro / 2025 - Quota do orçamento 19,25
08-02-2025 01-02-2025 Q 1279 Fevereiro / 2025 - Quota do fundo de reserva 1,93
01-03-2025 01-03-2025 Q 1855 Quota Extraordinária Obra - Acta n.º 42, Anexo 4 1.481,88
08-03-2025 01-03-2025 Q 1330 Março / 2025 - Quota do orçamento 20,25
08-03-2025 01-03-2025 Q 1351 Março / 2025 - Quota do fundo de reserva 2,03
08-03-2025 01-03-2025 Q 1372 Retroativos do orçamento 2,00
08-03-2025 01-03-2025 Q 1393 Retroativos do fundo de reserva 0,20
08-04-2025 01-04-2025 Q 1414 Abril / 2025 - Quota do orçamento 20,25
08-04-2025 01-04-2025 Q 1435 Abril / 2025 - Quota do fundo de reserva 2,03
08-05-2025 01-05-2025 Q 1456 Maio / 2025 - Quota do orçamento 20,25
08-05-2025 01-05-2025 Q 1477 Maio / 2025 - Quota do fundo de reserva 2,03
01-06-2025 01-06-2025 Q 1876 Quota Extraordinária Obra - Acta n.º 42, Anexo 4 1.481,88
08-06-2025 01-06-2025 Q 1498 Junho / 2025 - Quota do orçamento 20,25
08-06-2025 01-06-2025 Q 1519 Junho / 2025 - Quota do fundo de reserva 2,03
08-07-2025 01-07-2025 Q 1540 Julho / 2025 - Quota do orçamento 20,25
08-07-2025 01-07-2025 Q 1561 Julho / 2025 - Quota do fundo de reserva 2,03
08-08-2025 01-08-2025 Q 1582 Agosto / 2025 - Quota do orçamento 20,25
08-08-2025 01-08-2025 Q 1603 Agosto / 2025 - Quota do fundo de reserva 2,03
01-09-2025 01-09-2025 Q 1897 Quota Extraordinária Obra - Acta n.º 42, Anexo 4 1.481,88
03-09-2025 03-09-2025 Q 1911 Impulso Processual # Advogada 1.956,10
03-09-2025 03-09-2025 Q 1912 Sanção pecuniária # Art.º 1434/2 CC # Advogada 1.585,71
03-09-2025 03-09-2025 Q 1913 Juros de Mora calculados # N.º 4, Art.º 32.º RIC # Advogada 2.204,76
08-09-2025 01-09-2025 Q 1624 Setembro / 2025 - Quota do orçamento 20,25
08-09-2025 01-09-2025 Q 1645 Setembro / 2025 - Quota do fundo de reserva 2,03
Total de AA 13.542,65
Total da fração O 13.615,86
Total 13.615,86
Anexo 5
Ora, não se trata de uma acta constitutiva da obrigação de pagamento, mas sim uma acta recognitiva de uma dívida (com a mera menção na ata da circunstância de determinado condómino dever determinada quantia).
Temos apenas uma simples declaração, tomada pelo credor, do montante que considera ser devido e não a deliberação, validamente formada, que fixa o conteúdo dessa obrigação.
Pelo que concordamos com a sentença, o título executivo não reúne as condições de exequibilidade consagradas na lei acima analisada.
Aliás, nem o recorrente concretiza de que forma as actas demonstram a obrigação em causa, limitando-se a concluir que tal é possível:
«V. Todavia, a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento ao excluir da execução determinados valores referentes aos anos de 2019, 2020 e 2021, apesar de os mesmos se encontrarem discriminados e suportados pela conta-corrente e demais documentação contabilística junta aos autos.
W. A obrigação exequenda mostra-se suficientemente determinável a partir da conjugação entre atas, anexos, conta-corrente e demais documentos contabilísticos do condomínio.»
Uma vez que que a 1ª acta de 2023 nem sequer menciona qualquer acta anterior constitutiva da obrigação, não obedece de forma alguma aos requisitos necessários do título, nem mesmo para os defensores de uma interpretação menos restritiva quanto ao que pode servir de titulo executivo (posição que embora dispense a junção da acta de deliberação constitutiva da obrigação, não dispensa a menção na acta -que apenas reconhece a dívida (apresentada como titulo executivo) - a existência e concretização de uma tal deliberação originária) - como por exemplo a posição do Acórdão da Relação do Porto de 2024-06-20, Processo nº 16774/20.0T8PRT-E.P1 Relatora: Isabel Peixoto Pereira.
Em suma: Também nesta parte improcede o recurso.
5ª Questão – Se é admissível a imputação ao condómino relapso de despesas de cobrança coerciva, honorários de advogado e encargos jurídicos aprovados em assembleia (recurso subordinado).
A sentença entendeu que inexiste título executivo relativamente ao valore de € 2.135,68 – referente ao impulso processual (carta de interpelação, honorários, taxa de justiça, honoráriros 1ª fase AE) com o argumento de que não é uniforme o entendimento quanto à inclusão ou não destas despesas no título executivo que constitui a acta do condomínio nos termos do artigo 6º do Decreto-Lei n.º 268/94 e independentemente da posição que se defenda não existe uma obrigação certa, líquida ou liquidável mediante simples cálculo aritmético e exigível, como exige o artigo 713º do Código de Processo Civil
Contrapõe o exequente que a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento ao excluir da execução determinados valores, porque tais valores, relativos a carta de interpelação, impulso processual, honorários, apoio jurídico, taxa de justiça e honorários de agente de execução, emergem diretamente do incumprimento do Executado e da necessidade de cobrança coerciva das quotas em dívida e encontram-se funcionalmente ligadas à administração, conservação e fruição das partes comuns, integrando o conceito de despesas de interesse comum previsto no artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil e as Atas n.º 40 e n.º 42 deliberaram expressamente: a constituição de mandatário para cobrança coerciva; a imputação ao relapso de despesas judiciais e extrajudiciais; a imputação de honorários e apoio jurídico; a aplicação de “success fee” correspondente a 10% da verba recuperada; e a aplicação de sanções pecuniárias integrando-se numa interpretação ampla, funcional e efetiva do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94.
Quanto às quantias correspondentes a despesas de cobrança coerciva, honorários de advogado e encargos jurídicos aprovados em assembleia, argumenta a exequente que a sentença faz uma interpretação excessivamente restritiva do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 e do artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil, conduzindo a um resultado materialmente injusto e incompatível com a lógica funcional do regime da propriedade horizontal.
Conclui o recorrente que, a sentença não é coerente, pois:
Por um lado, reconhece expressamente que, “no âmbito da ata, enquanto título executivo, cabem o montante das contribuições devidas ao condomínio”, entendendo tal expressão em sentido amplo, abrangendo despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, despesas com inovações, contribuições para o fundo comum de reserva, seguro obrigatório e demais encargos necessários ao funcionamento do condomínio e reconhece que, nos termos do artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum abrangem, entre outros, serviços de vigilância, limpeza, administração e todos os que contribuam para o funcionamento e bem-estar do condomínio.
Mas, apesar desta interpretação ampla e funcional do conceito de “serviços de interesse comum”, a decisão recorrida conclui, contraditoriamente, que a ata não constitui título executivo para cobrança coerciva de despesas relacionadas com a recuperação judicial e extrajudicial da dívida condominial, é afasta especificamente parcelas referentes a: a) carta de interpelação; b) impulso processual; c) honorários de mandatário; d) apoio jurídico; e) taxa de justiça; f) e honorários de agente de execução.»
Relativamente ao argumento de que não é uniforme o entendimento quanto à inclusão ou não destas despesas no título executivo, estamos com a posição que admite tal inclusão.
As mesmas são objectiva e directamente decorrentes do incumprimento do executado e baseiam-se na necessidade de o condomínio recorrer a mecanismos coercivos de cobrança para assegurar a arrecadação das receitas indispensáveis ao seu funcionamento.
As quantias relativas a carta de interpelação, impulso processual, honorários, apoio jurídico, taxa de justiça e honorários de agente de execução não existiriam sem o incumprimento do Executado e da necessidade de cobrança coerciva das quotas em dívida.
As despesas de cobrança coerciva encontram-se funcionalmente ligadas à administração, conservação e fruição das partes comuns, integrando o conceito de despesas de interesse comum previsto no artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil e são despesas efetuadas no interesse comum, não são despesas arbitrárias, discricionárias ou unilateralmente criadas pela administração, mas antes de encargos expressamente aprovados pela assembleia de condóminos no exercício dos poderes de administração e gestão do condomínio.
Não partilhamos da interpretação restritiva que acaba por transferir para os condóminos cumpridores os custos gerados exclusivamente pelo incumprimento do relapso, violando os princípios da igualdade contributiva, proporcionalidade e boa-fé.
O condomínio possui verdadeiro dever jurídico de diligenciar pela cobrança das receitas comuns e pela execução das deliberações assembleares, sendo as despesas daí decorrentes funcionalmente necessárias à administração condominial.
Mas concordamos com a sentença ao afirmar que, “não existe uma obrigação certa, líquida ou liquidável mediante simples cálculo aritmético e exigível”.
Para infirmar esta conclusão – como se propõe fazer -o exequente deveria demonstrar, concretizando, a liquidez que afirma existir, sendo insuficiente a mera afirmação de que é respeitada essa exigência.
Tanto basta para a improcedência do recurso nesta parte.
6ª questão –No caso de a 4ª questão ter resposta positiva, se as dividas de 2019, 2020 e 2021 estão prescritas (recurso subordinado).
O seu conhecimento está prejudicado.
Em suma:
Improcedem totalmente ambos os recursos.
4 – Dispositivo.
Pelo exposto, acordam os juízes da secção cível deste Tribunal da Relação em julgar totalmente improcedentes os recursos e consequentemente manter a sentença recorrida.
Custas de cada recurso por cada um dos recorrentes (artigo 527º, nº 1 do CPC).
Elisabete Valente
António Fernando Marques da Silva
Filipe Aveiro Marques