Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 999/15.2T8TMR-D.E1 |  |
VENDA JUDICIAL
REMUNERAÇÃO
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O recurso é o próprio, foi admitido no modo de subida correto e na espécie devida.*
Decisão sumária, ao abrigo do disposto no artigo 652.º, n.º 1, alínea c), com referência ao artigo 656.º, ambos do Código de Processo Civil (doravante, CPC):I – Relatório
1. Nos autos de inventário na sequência de divórcio destinado à partilha dos bens comuns do dissolvido matrimónio, que corre termos no Juízo de Família e Menores de Abrantes, do Tribunal Judicial da Comarca de Santarém, sob o n.º 999/15.2T8TMR-A, em que são interessados (…) e (…), sendo a primeira também cabeça de casal, foi relacionado como verba n.º 1 do ativo, o imóvel que consiste no prédio urbano inscrito sob o artigo (…) na matriz predial urbana da União das Freguesias de Abrantes (… e …) e de (…), do concelho de Abrantes, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes com o n.º (…), da freguesia de (…), concelho de Abrantes.
2. Na conferência de interessados realizada em 7 de março de 2022, foi proferido despacho a ordenar a venda por negociação particular do referido imóvel, pelo valor da avaliação de € 200.000,00, tendo, por despacho proferido em 16 de março de 2022, sido nomeada encarregada da venda a sociedade (…), Unipessoal, Lda. (ERA - Abrantes) (ref.as Citius 89416836 e 895141791).
3. Em 27 de abril de 2023, o Mmo. Juiz proferiu despacho em que, com o fundamento de que a encarregada de venda inicialmente nomeada não conseguiu, até ao momento, vender o imóvel, e ouvidos ambos os interessados, que não estão de acordo em proceder, eles próprios, à venda extrajudicial, declarou cessadas as funções da encarregada da venda e determinou que esta fosse substituída. Substituição que se concretizou com o despacho proferido em 16 de maio de 2023, no qual foi nomeada a sociedade (…) – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. (ref.ª Citius 9451207, 93134013 e 93325455).
4. Após o prazo para proceder à venda ter sido por diversas vezes prorrogado a pedido da própria, com o fundamento na dificuldade em vender o imóvel, a encarregada da venda (…) – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., enviou email, em 29 de julho de 2024, com o qual remeteu uma proposta de aquisição do imóvel pelo valor de € 180.000,00, que referiu ser abaixo do valor indicado, devido às manutenções necessárias, proposta que a cabeça de casal disse aceitar, tendo o Mmo. Juiz ordenado que a encarregada da venda procedesse ao negócio (ref.ª Citius 10866366 e 97490131).
5. Por requerimento entrado em juízo em 8 de novembro de 2024, a encarregada da venda veio informar que para prosseguir com o processo de aquisição precisava dos documentos que indica, entre os quais a licença de utilização e o certificado energético, informando ainda que para a consolidação do negócio é necessário que o prédio se encontre livre de pessoas e bens, continuando, no entanto, um dos proprietários a residir no imóvel, pelo que solicita a fixação de prazo para a sua desocupação, para que seja, então, possível agendar a escritura de compra e venda (ref.ª Citius 11141092).
6. Em 5 de dezembro de 2024, o Mmo. Juiz proferiu o seguinte despacho: “(…).
7. Por requerimento entrado em juízo em 11 de dezembro de 2024, (…), na qualidade de gerente da sociedade (…), Lda., veio apresentar uma proposta de compra do imóvel, pelo valor de € 187.700,00 (cento e oitenta e sete mil e setecentos euros), que diz corresponder ao valor de mercado identificado pelo perito avaliador, deduzindo 5% + IVA de custos de intermediação imobiliária que não serão incorridos, tendo em conta que a sua proposta não beneficiou de qualquer intervenção de imobiliária (ref.ª Citius 11238997).
8. Em 13 de dezembro de 2024, a encarregada da venda veio informar que o processo de financiamento se encontra em desenvolvimento, sendo previsível que, no início do ano, se realize a avaliação, podendo, posteriormente, estar "alinhados" para a realização da escritura de compra e venda (ref.ª Citius 11247926).
9. Em 4 de janeiro de 2025, o Mmo. Juiz proferiu o seguinte despacho: “(…).
10. Por requerimento apresentado em 12 de fevereiro de 2025, a encarregada da venda veio questionar qual o valor dos seus honorários neste processo, dizendo ainda que, tendo em conta que a proposta apresentada mencionava que não havia direito a pagamento dos seus honorários, por não ter recorrido aos seus serviços, considera que deverá ser o próprio proponente a tratar do processo. Referiu ainda que mediação imobiliária não se cinge à procura de clientes interessados, tem um complexo trabalho até à realização da escritura, sendo do conhecimento do Tribunal as dificuldades e trabalho que o processo trouxe a todas as partes (ref.ª Citius 11412106).
11. Em 17 de fevereiro de 2025, o Mmo. Juiz proferiu o seguinte despacho: “(…).
12. Em 11 de março de 2025, (…), na qualidade de gerente da sociedade (…), Lda., enviou email ao tribunal com o qual remeteu cópia da mensagem que, por correio eletrónico datado de 10 de março de 2025, a encarregada da venda lhe dirigiu, questionando-o se mantinha interesse na aquisição do imóvel e que, caso mantivesse o interesse demonstrado, que envia o DUC para pagamento e solicita a sua informação para proceder ao agendamento da escritura de compra e venda, tendo também remetido cópia da resposta que (…) lhe dirigiu, no dia 11 de março de 2025, pela qual facultou os detalhes da empresa proponente da oferta e relembrou que esta é contingente dos seguintes pontos:
1) Entrega do imóvel livre de pessoas e bens (i.e. devoluta); e
2) O pagamento do preço será efetuado no ato da realização de escritura pública ou documento particular de compra e venda através de cheque bancário emitido à ordem Mmo. Juiz ou a quem ele venha a indicar, depois de o encarregado de venda se tornar fiel depositário do imóvel (ref.ª Citius 11492218).
13. Em 18 de março de 2025, a encarregada da venda deu entrada de requerimento a informar que a Empresa (…), Lda., mantém o interesse na aquisição do imóvel e que, para efeitos de concretização do negócio, solicita os seguintes pontos: 1) Entrega do imóvel no ato da escritura livre de pessoas e bens, 2) Que o pagamento seja efetuado no ato de realização da escritura e 3) Que a encarregada de venda seja fiel depositária, por forma a garantir que o imóvel se encontra livre.
14. Em 24 de março de 2025, o Mmo. Juiz proferiu o seguinte despacho: “(…).
15. Em 1 de abril de 2025, a encarregada da venda apresentou requerimento em que informou que todas as partes envolvidas no processo acordaram que a data para a realização da escritura fosse agendada para o dia 28 de abril de 2025, no Cartório Notarial (…), (…) de Sintra, e que o imóvel ficasse devoluto de pessoas e bens até ao momento da escritura, tendo sido estabelecido que a posse do bem será efetuada em simultâneo com o ato. Solicitou ainda que fosse emitida certidão com poderes para a encarregada da venda realizar a escritura, bem como o DUC para, no ato, efetuar o respetivo pagamento no cartório, sendo os respetivos impostos também ali cobrados. E que, posteriormente, a encarregada da venda entregaria cópia do pagamento e da escritura no Tribunal de Abrantes. Requerimento este que o Mmo. Juiz ordenou que se satisfizesse, na parte em que a encarregada da venda pede ao Tribunal a emissão de documentos (ref.ª Citius 11559591 e 99436676).
16. Em 30 de abril de 2025, a encarregada da venda apresentou requerimento que, entre outros documentos, vinha acompanhado de uma fatura por si emitida, destinada ao IGFEJ, no total de € 11.543,55 (€ 9.385,00 + 23% IVA, calculado em € 2.158,55) (ref.ª Citius 11633093).
17. Em 12 de maio de 2025, a encarregada da venda veio juntar cópia da escritura de compra e venda celebrada no dia 29 de abril de 2025, no Cartório Notarial de Sintra, sendo primeiro outorgante (…), na qualidade de gerente em nome e representação da sociedade por quotas (…) – Sociedade de Medição Imobiliária, Lda., esta na qualidade de encarregada de venda por negociação particular do imóvel objeto da escritura, e segundo outorgante (…), na qualidade de gerente da sociedade por quotas compradora, (…), Lda. (ref.ª Citius 116622285).
18. Em 27 de maio de 2025, o Mmo. Juiz proferiu despacho de adjudicação e entrega do indicado prédio urbano à sociedade (…), Lda., livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de cento e oitenta e sete mil e setecentos euros. Nesse mesmo ato, determinou que se pagasse a quantia peticionada pela encarregada da venda (ref.ª Citius 99769802).
19. Sobre a fixação de honorários descrita em 16 e 18, a cabeça de casal apresentou requerimento, em 5 de junho de 2025, no qual invoca que a encarregada da venda se limita a apresentar o valor cujo pagamento reclama, com base na aplicação do montante máximo previsto na lei para essa remuneração, valor que se mostra desproporcionado face aos serviços prestados. Admitindo meia dúzia de deslocações ao local, ponderando que a sede da sociedade encarregada da venda e o bem vendido se situam na cidade de Abrantes, bem como a informação que esta carreou para os autos, a título de “relatórios”, o valor reclamado mostra-se completamente inadequado. A proposta aceite nem sequer resultou de qualquer diligência levada a cabo pela encarregada da venda. Mesmo considerando que esta teve de se deslocar de Abrantes a Sintra, para a concretização do negócio, a remuneração a fixar não deverá ser superior a € 1.500,00, acrescida, eventualmente, de despesas de deslocação ao Cartório Notarial em Sintra (ref.ª Citius 11738131).
20. Por sua vez o interessado (…) veio também apresentar requerimento em que se pronuncia sobre a fixação de honorários descrita em 16 e 18, tendo por base a referida fatura emitida ao IGFEJ, no valor de € 11.543,55, sustentando que o trabalho desempenhado pelo encarregado da venda não justifica o valor de 5%, pois, a par de 3 ou 4 visitas ao imóvel, no verão passado, foram vários os meses sem ter concretizado qualquer diligência. A única proposta apresentada pela encarregada da venda ficou aquém do valor da avaliação do imóvel, a que acresce que não só era prejudicial ao interesse dos intervenientes processuais, como desajustada da realidade imobiliária do Município de Abrantes, e levou a que o processo de venda se estagnasse durante meses, devido à incapacidade financeira dos proponentes, sendo que, em janeiro de 2025, ainda se aguardava pela aprovação de crédito bancário. A proposta de aquisição apresentada pelo comprador do imóvel foi espontânea e voluntária, realizada diretamente nos autos e sem qualquer tipo de intermediação da encarregada da venda, tendo sido o comprador quem diligenciou pela marcação da escritura e contactou as partes acerca das datas de realização. A intervenção da encarregada da venda limitou-se à angariação de um potencial comprador sem capacidade financeira no momento, por um valor inferior ao da avaliação, e a comparecer na escritura para a assinar, pedir a emissão do DUC e acertar com a patrona do interessado (…) a data de desocupação do imóvel, que havia sido igualmente comunicada ao comprador. Considerando, assim, este interessado que é justo e adequado fixar o valor da retribuição em € 1.500,00, até ao máximo de € 2.000,00 (ref.ª Citius 1751169).
21. O Mmo. Juiz ordenou a notificação da encarregada da venda para exercer, querendo, o contraditório, uma vez que o montante dos seus honorários foi posto em causa pelos interessados, ao que aquela veio dizer que foi nomeada em substituição de outra sociedade de mediação imobiliária que não conseguiu realizar o negócio de compra e venda, tratando-se de uma venda dificultada por comportamentos do interessado e desbloqueada com sucesso pela capacidade de exposição no mercado de habitação, por ela demonstrada. Dizendo ainda que, em cumprimento das funções para que foi nomeada no processo, realizou atos de promoção para a venda do imóvel, designadamente, inserção publicitária no próprio sítio da Internet, publicação em vários portais nacionais e internacionais, nomeadamente, Supercasa, Casa Sapo, ldealista, Propestar, entre outros, e através das redes sociais Facebook e lnstagram, apresentação direta a potenciais clientes adquirentes habituais de imóveis, tudo isto desenvolvido ao longo de cerca de um ano, resultando em várias visitas ao imóvel e resposta a dezenas de pedidos de informação acerca do negócio em causa, tendo ainda apresentado uma proposta que foi aceite pela cabeça de casal. Sucede, porém, que a encarregada da venda foi confrontada com a impossibilidade de realizar esta transmissão porquanto o interessado nunca deu a sua aceitação no processo. Entretanto, em resultado da publicidade que efetuou, surgiu no processo a proposta de € 187.700,00, aceite pelos vendedores, tendo, depois, em parceria com o comprador, tratado de todo o procedimento para a realização da escritura de compra e venda, agilizando com a cabeça de casal a obtenção dos documentos necessários para o efeito, tendo o interessado levado a licença de utilização. Por fim, a encarregada da venda esteve na celebração da escritura no Cartório Notarial em Sintra, na qual teve intervenção direta.
Conclui, assim, que, perante as atividades que desenvolveu e que, na prática, corresponderam a atos de promoção imobiliária, ao tempo despendido com todo o processo, que estima em dezenas de horas de trabalho, e ao sucesso obtido, entende ser justo que o valor dos honorários dos serviços prestados seja fixado em 5% da venda (ref.ª Citius 100220254 e 11933049).
22. Em 23 de setembro de 2025, o Mmo. Juiz proferiu despacho em que atribuiu à encarregada da venda, a título de honorários, o montante correspondente a 5% do valor da venda, nos termos do disposto na Tabela IV a que se refere o artigo 17.º do Regulamento das Custas Processuais (doravante, RCP) (ref.ª Citius 100783607).
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2. Inconformado com o decidido no despacho descrito em I-22, o interessado (…) interpôs recurso de apelação no qual termina formulando as seguintes conclusões (transcrição):“1 - O presente recurso incide sobre o despacho proferido em 23/09/2025, na parte em que atribui à Encarregada de Venda, a título de honorários, o valor correspondente a 5% do valor da venda, nos termos do artigo 17.º do Regulamento das Custas Processuais (RCP).
2 - O referido despacho padece de nulidade, por ausência absoluta de fundamentação, nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil (CPC), aplicável aos despachos por força do artigo 613.º, n.º 3, do mesmo diploma.
3 - A fundamentação das decisões judiciais, imposta pelo artigo 154.º do CPC e pelo artigo 205.º, n.º 1, da Constituição da República Portuguesa (CRP), exige que o juiz demonstre o iter cognoscitivo e valorativo, de facto e de direito.
4 - O despacho em crise, ao fixar a remuneração no valor máximo de 5%, omite por completo a análise dos critérios legalmente exigidos, designadamente, o nível de desempenho, as diligências efetuadas (contactos, publicidade, angariação de interessados) e o esforço real do encarregado da venda, conforme impõe a jurisprudência.
5 - A ausência absoluta de elementos de facto e de direito que justifiquem a fixação da percentagem máxima de 5% viola o dever de fundamentação, impedindo as partes de perceberem o raciocínio lógico subjacente à decisão, devendo ser declarada a nulidade do despacho proferido em 23/09/2025, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do CPC, devendo o mesmo ser anulado e substituído por outro devidamente fundamentado.
6 - Ainda que assim se não entenda, o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao fixar a remuneração no valor máximo de 5% , violando o princípio da Proporcionalidade, ínsito no artigo 18.º da CRP.
7 - A remuneração do encarregado de venda deve ser graduada com base no critério "até 5%", conforme previsto no artigo 17.º, n.º 3, do RCP , e ser proporcional ao serviço efetivamente prestado.
8 - O nível de desempenho da Encarregada de Venda ficou aquém do esperado para justificar o quantum máximo, na medida em que: a) A Encarregada de Venda apenas realizou 3 a 4 visitas ao imóvel no período de cerca de um ano; b) A proposta que serviu de base à venda final foi apresentada autonomamente pelo adquirente, diretamente nos autos e sem qualquer intermediação ou angariação por parte da Encarregada de Venda; c) A única proposta angariada pela Encarregada de Venda ficou aquém do valor de avaliação do imóvel e os proponentes não tinham capacidade financeira imediata, dependendo da aprovação de crédito à habitação;
9 - A intervenção da Encarregada de Venda foi limitada, não tendo contribuído de forma determinante para o desfecho da venda do imóvel.
10 - A fixação do valor máximo (5%) numa situação em que o esforço não foi comprovadamente satisfatório e a angariação não foi a causa efetiva da venda viola o princípio da proporcionalidade e desconsidera o disposto no artigo 17.º do RCP, conforme reiterado pela jurisprudência
11 - Pelo exposto, a remuneração de 5% é manifestamente desajustada, impondo-se a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que fixe a remuneração da Encarregada de Venda em percentagem não superior a 2,5% do valor da venda.
12 - Mostra-se violado o disposto nos artigos 615.º, n.º 1, alínea b), do CPC, o artigo 17.º do Regulamento das Custas Processuais, e os artigos 20.º e 18.º da CRP.
JUSTIÇA!”.
3. Não houve resposta às alegações de recurso.
4. O recurso foi admitido, com subida imediata, em separado e efeito devolutivo.
5. No despacho que admitiu o recurso, o tribunal a quo apreciou ainda a nulidade da sentença, suscitada nas alegações do apelante, o que fez nos seguintes termos:
“Nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 617.º, n.º 1, do CPC, o Tribunal considera não se verificarem as nulidades invocadas nas alegações de recurso, mas um entendimento diferente, por parte da recorrente, em relação ao entendimento do Tribunal, acerca do direito aplicável no caso concreto.
Refira-se apenas que a remuneração fixada pelo Tribunal teve em consideração toda a actividade desenvolvida pela encarregada de venda, que se mostra documentada nos autos, considerando-se, também, o período de tempo que demorou a venda do imóvel”.
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FUNDAMENTAÇÃO II – Apreciando.
1. Fundamentação de facto.
Os factos a considerar são os que constam enunciados em I-1 a I-22 do relatório desta decisão sumária.
Por sua vez, o despacho recorrido encontra-se transcrito em I-22 do mesmo relatório.
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2. Fundamentação de direito.
São duas as questões suscitadas no recurso e que apreciaremos na presente decisão sumária:
- Nulidade do despacho recorrido por falta de fundamentação.
- A incorreta remuneração fixada à encarregada da venda (remuneração desproporcionada por excesso)
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2.1. Alega o recorrente que o despacho recorrido padece de nulidade, por ausência absoluta de fundamentação, nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea b), ex vi artigo 613.º, n.º 3, ambos do CPC.
O despacho em crise, ao fixar a remuneração no valor máximo de 5%, omite por completo a análise dos critérios legalmente exigidos, designadamente, o nível de desempenho, as diligências efetuadas (contactos, publicidade, angariação de interessados) e o esforço real do encarregado da venda.
A ausência absoluta de elementos de facto e de direito que justifiquem a fixação da percentagem máxima de 5% viola o dever de fundamentação das decisões judiciais, nos termos dos artigos 205.º, n.º 1, da Constituição da República Portuguesa (doravante, CRP) e 154.º do CPC, que exigem que o juiz demonstre o iter cognoscitivo e valorativo, de facto e de direito, sob pena de as partes ficarem, como ficaram no presente caso, impedidas de perceberem o raciocínio lógico subjacente à decisão.
Pois bem.
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O recorrente, fazendo apelo ao disposto no artigo 205.º, n.º 1, da CRP, nos termos do qual as decisões dos tribunais são fundamentadas na forma prevista na lei, vem dizer que o despacho impugnado enferma de falta absoluta de motivos de facto e de direito que justifiquem a fixação da percentagem máxima de remuneração prevista no artigo 17.º, n.º 6, do RCP.Em primeiro lugar, há que fazer notar que o vício suscetível de conduzir à nulidade da decisão recorrida, nos termos previstos no artigo 615.º, n.º 1, alínea b), ex vi artigo 613.º, n.º 3, ambos do CPC, pressupõe a falta absoluta de fundamentação, sendo que só a total omissão dos fundamentos, a completa ausência de motivação da decisão, poderá determinar a invalidade referida.
Na senda do que se sustenta na jurisprudência do Acórdão do STJ, de 2 de junho de 2016, “não pode, porém, confundir-se a falta absoluta de fundamentação com a fundamentação insuficiente, errada ou medíocre, sendo que só a falta absoluta de motivação constitui a causa de nulidade (…) como dão nota A. Varela, M. Bezerra e S. Nora (Manual de Processo Civil, 2.ª ed., 1985, págs. 670/672), ao escreverem «Para que a sentença careça de fundamentação, não basta que a justificação da decisão seja deficiente, incompleta, não convincente; é preciso que haja falta absoluta, embora esta se possa referir só aos fundamentos de facto ou só aos fundamentos de direito». Só a total omissão dos fundamentos, a completa ausência de motivação da decisão pode conduzir à nulidade suscitada”.
Assim, a fundamentação insuficiente ou deficiente não constitui causa de nulidade da decisão, embora possa justificar a sua impugnação mediante recurso, se este for admissível, com base na insuficiência dos factos especificados para suportar a solução jurídica adotada, ou seja, por se tratar de uma fundamentação factual que se mostra medíocre e, portanto, é passível de um juízo de mérito negativo, a obter em sede recursória.
Ora, não obstante o despacho impugnado não contenha no seu texto uma enunciação expressa dos elementos de facto em que o tribunal a quo se baseou para fixar a remuneração de acordo com teto máximo de 5% do valor da venda do imóvel, certo é que o julgador seguiu um percurso decisório em que optou por privilegiar o valor indicado pela própria encarregada da venda, que se contém dentro da tabela IV aplicável ao caso e apresenta, desse modo, um nexo de conformidade com o regime jurídico pelo qual se rege. O que, conjugado com a referência expressa à norma legal aplicável – artigo 17.º do RCP e tabela IV para onde aquele remete –, permite concluir que não estamos perante uma inexistência absoluta de fundamentação, nos termos atrás descritos.
Tanto é assim que, no contraditório que exerceram (cfr. supra, pontos 19 e 20), os interessados deram a conhecer que compreenderam com razoável suficiência o sentido e alcance do decidido pela 1ª instância, tendo contra ele reagido por considerarem que o montante da remuneração fixada ao encarregado da venda, correspondente ao máximo estabelecido na tabela, é excessivo e desproporcional relativamente ao trabalho que foi levado a cabo no exercício das respetivas funções no processo.
Razões que o apelante, interessado no inventário, vem reiterar no recurso, a propósito da 2ª questão a decidir, e de onde se depreende, pois, que a posição que assumiu é sobretudo fruto do inconformismo relativamente ao decidido pela 1ª instância quanto à questão de mérito, tendo concluído por uma solução jurídica que lhe é desfavorável, e discordando, assim, do resultado acolhido no despacho recorrido.
Termos em que a pretensão de anulação que a este respeito o apelante veio formular, deve improceder.
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2.2. Alega ainda o apelante que a remuneração fixada para a encarregada da venda do imóvel relacionado sob a verba n.º 1 do ativo é excessiva e viola o princípio da proporcionalidade, face ao serviço que aquela efetivamente prestou.
Segundo sustenta nas alegações, o nível de desempenho da encarregada da venda ficou aquém do esperado para justificar o quantum máximo, não tendo aquela contribuído de forma determinante para o desfecho da venda do imóvel. Assim, a encarregada da venda apenas realizou 3 a 4 visitas ao imóvel, no período de cerca de um ano, a proposta que serviu de base à venda final foi apresentada autonomamente pelo adquirente, diretamente nos autos e sem qualquer intermediação ou angariação por parte da encarregada da venda, cuja única proposta que angariou ficou aquém do valor de avaliação do imóvel, sem que os proponentes tivessem capacidade financeira imediata, dependendo da aprovação de crédito à habitação.
Pois bem.
O artigo 17.º do RCP, sob a epígrafe “Remunerações fixas”, dispõe o seguinte:
“1 – As entidades que intervenham nos processos ou que coadjuvem em quaisquer diligências, salvo os técnicos que assistam os advogados, têm direito às remunerações previstas no presente Regulamento.
2 – A remuneração de peritos, tradutores, intérpretes, consultores técnicos e liquidatários, administradores e entidades encarregadas da venda extrajudicial em qualquer processo é efetuada nos termos do disposto no presente artigo e na tabela iv, que faz parte integrante do presente Regulamento.
3 – (…
4 – A remuneração é fixada em função do valor indicado pelo prestador do serviço, desde que se contenha dentro dos limites impostos pela tabela iv, à qual acrescem as despesas de transporte que se justifiquem e quando requeridas até ao encerramento da audiência, nos termos fixados para as testemunhas e desde que não seja disponibilizado transporte pelas partes ou pelo tribunal.
5 – (…)
6 – Os liquidatários, os administradores e as entidades encarregadas da venda extrajudicial recebem a quantia fixada pelo tribunal, até 5% do valor da causa ou dos bens vendidos ou administrados, se este for inferior, e o estabelecido na tabela iv pelas deslocações que tenham de efetuar, se não lhes for disponibilizado transporte pelas partes ou pelo tribunal.
7 – (…)
8 – (…)”.
Como se observa, a norma do n.º 6 diz especificamente respeito à remuneração (e pagamento de despesas de transporte) do encarregado da venda.
Segundo esta disposição legal, a remuneração do encarregado da venda corresponderá à quantia fixada pelo tribunal, até 5% do valor da causa ou dos bens vendidos, se este for inferior.
Por seu turno, considerando o que prevê a Tabela IV anexa ao RCP, para a qual remete a norma em análise, para além da remuneração pelo serviço prestado, o encarregado da venda tem ainda direito a auferir, a título de remuneração por serviço/deslocação, o correspondente a 1/255 UC por quilómetro.
Nos presentes autos a encarregada da venda nomeada, (…) – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., não invocou qualquer despesa de deslocação que lhe deva ser reembolsada ao abrigo da norma em análise.
A questão a decidir diz, pois, unicamente respeito à fixação da remuneração, tendo presente que o direito à remuneração assenta no conjunto de diligências desenvolvidas pelo encarregado da venda, com vista à concretização do negócio para o qual foi nomeado, devendo, na determinação do montante dos respetivos honorários ter-se em consideração, designadamente, “o nível de desempenho evidenciado no exercício das funções que lhe são atribuídas no processo e, neste contexto, as diligências efetuadas para a efetiva realização da venda, como sejam deslocações, visitas, publicidade e contactos mantidos com potenciais interessados na aquisição dos bens, sendo necessário que tenha existido atividade da sua parte no âmbito das funções que lhe estão cometidas, uma vez que é o expectável desempenho eficaz e útil de tais funções, à luz dos fins da satisfação dos direitos dos interessados, que está na base da sua nomeação e posterior remuneração dos serviços por si prestados” (cfr. Acórdão da Relação de Guimarães, de 18 de setembro de 2025).
Assim, embora na fixação da remuneração se deva atender ao valor indicado pelo encarregado da venda (artigo 17.º, n.º 4, do RCP) e, naturalmente, aos elementos de concretização do serviço prestado, por ele carreados para o processo, é ao tribunal que cumpre determinar o montante a atribuir a esse título, sempre dentro do referido limite máximo de 5% (artigo 17.º, n.º 6, do RCP), ponderando as circunstâncias do caso, em função das quais pode considerar que o valor razoavelmente proporcional à atividade efetivamente desenvolvida, com o grau de complexidade que envolveu e o período de tempo que durou, é inferior ao que o prestador do serviço vem pedir.
Por isso, como se realça no Acórdão desta Relação, de 22 de outubro de 20204, na norma que preceitua que as entidades encarregadas da venda extrajudicial recebem a quantia fixada pelo tribunal, até 5% do valor da causa ou dos bens vendidos ou administrados, se este for inferior, “o legislador, ao utilizar a proposição «até», introduziu no preceito a possibilidade de gradação do valor da remuneração devida ao encarregado da venda decorrente da ponderação dos critérios que devem nortear a fixação daquela remuneração, designadamente, das atividades desenvolvidas pelo encarregado da venda com vista à concretização do desiderato da sua função e a maior ou menor complexidade das mesmas, o tempo despendido nessas atividades e o esforço manifestado com vista à concretização da venda (por exemplo, os contactos efetuados, o tipo de publicidade desenvolvida, o número de possíveis interessados angariados)”.
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In casu, a sociedade encarregada da venda reclama a título de remuneração pelos serviços prestados o valor correspondente a 5% sobre o valor da adjudicação (€ 187.700,00), considerado inferior ao valor do inventário.O tribunal a quo decidiu fixar a remuneração em 5% por referência ao aludido valor da adjudicação, ou seja, € 9.385,00, tal como foi pedido pela encarregada da venda.
Valor que, como já foi indicado, o apelante diz ser excessivo e viola o princípio da proporcionalidade, face ao serviço que aquela efetivamente prestou, sem que tivesse contribuído de forma determinante para o desfecho da venda do imóvel, tendo o seu nível de desempenho ficado aquém do esperado para justificar o quantum máximo. Segundo o apelante, a encarregada da venda apenas realizou 3 a 4 visitas ao imóvel, no período de cerca de um ano a proposta que serviu de base à venda final foi apresentada autonomamente pelo adquirente, diretamente nos autos, sem qualquer intermediação ou angariação por parte da encarregada da venda, e a única proposta que angariou ficou aquém do valor de avaliação do imóvel e os proponentes não tinham capacidade financeira imediata, dependendo da aprovação de crédito à habitação.
Chamada a pronunciar-se, antes de a 1ª instância fixar a remuneração no despacho recorrido, a encarregada da venda veio dizer o seguinte:
a) a venda foi dificultada por comportamentos do interessado, mas desbloqueada com sucesso pela capacidade de exposição no mercado de habitação, demonstrada pela encarregada da venda.
b) a encarregada da venda realizou atos de promoção para a venda do imóvel, designadamente inserção publicitária no próprio sítio da Internet, publicação em vários portais nacionais e internacionais, nomeadamente, Supercasa, Casa Sapo, ldealista, Propestar, entre outros, através das redes sociais Facebook e lnstagram, e apresentação direta a potenciais clientes adquirentes habituais de imóveis, tudo isto desenvolvido ao longo de cerca de um ano.
c) foram feitas várias visitas ao imóvel e respondidos dezenas de pedidos de informação acerca do negócio em causa.
d) a encarregada da venda apresentou uma proposta que foi aceite pela cabeça de casal.
e) em resultado da publicidade que efetuou, surgiu no processo a proposta de € 187.700,00, aceite pelos vendedores, tendo, depois, a encarregada da venda, em parceria com o comprador, tratado de todo o procedimento para a realização da escritura de compra e venda, agilizando com a cabeça de casal a obtenção dos documentos necessários para o efeito.
f) esteve na celebração da escritura no Cartório Notarial em Sintra, na qual teve intervenção direta (cf. supra I-21).
O tribunal a quo, por seu turno, no despacho a que alude o artigo 617.º, n.º 1, do CPC, esclareceu que a remuneração que fixou teve em consideração toda a atividade desenvolvida pela encarregada da venda, que se mostra documentada nos autos, considerando-se, também, o período de tempo que demorou o negócio.
Tome-se ainda em devida nota que:
a) a encarregada da venda foi nomeada em 16 de maio de 2023;
b) apresentou a (única) proposta que angariou, em 29 de julho de 2024, com a qual não foi concretizado o negócio;
c) a escritura pública de compra e venda do imóvel, em que participou como primeira outorgante, na qualidade de encarregada da venda do referido bem, realizou-se em 29 de abril de 2025; e
d) em 12 de maio de 2025, ao juntar cópia da escritura pública, a encarregada da venda praticou o último ato no processo, antes da prolação do despacho de adjudicação do imóvel ao comprador.
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Os elementos que os autos revelam e que, no essencial, constam do elenco acima efetuado, em I-4 a I-21, não permitem estabelecer concretização bastante quanto a vários dos aspetos que a encarregada da venda vem invocar para sustentar a fixação de honorários no teto máximo, nomeadamente quanto ao grau de publicitação feita à venda, o tempo despendido nas diversas diligências referidas (quantos dias, quantas horas, não bastando para o efeito dizer que estima que o tempo despendido com todo o processo terá sido de “dezenas de horas de trabalho”), o número de visitas efetuadas e os contactos mantidos com interessados e potenciais clientes.É um dado assente que a encarregada angariou uma proposta. Contudo, tratou-se de uma única hipótese de negócio, abaixo do preço e sem estar esclarecido se os proponentes conseguiriam, e em tempo útil, o necessário financiamento bancário (cfr. I-4, I-5 e I-8).
Também terá havido publicitação da venda, aceitando-se até que foi essa publicitação que fez chegar a informação a quem espontaneamente veio fazer a proposta ao processo e acabou por adquirir o imóvel, bem como a realização das diligências indicadas nos autos, com vista à celebração da escritura de compra e venda do bem. No entanto, nesta última parte, como a própria encarregada da venda referiu, todo o procedimento foi tratado “em parceria com o comprador”, o que, de resto, conforme resulta dos pontos I-12 e I-13, parece significar que o comprador participou ativamente na realização das diligências e teve iniciativa, contactando prontamente a encarregada da venda e dando a conhecer ao tribunal os contactos que nesse sentido efetuou (cfr. I-12).
Como se disse, a proposta “vencedora” não foi angariada pela encarregada da venda, tendo surgido espontaneamente no processo.
Aliás, da sucessão de atos descrita nos pontos I-7, I-8, I-9 e I-10 retira-se que a encarregada da venda desconhecia por completo a existência de um outro potencial cliente e da proposta que o mesmo fez chegar ao processo, tendo aquela continuado a informar o tribunal acerca da pretensão dos proponentes por si angariados (I-8), quando a proposta espontânea já havia dado entrada nos autos (I-7). Acresce que, depois de para o efeito ter sido mandatada pelo tribunal a quo, levou cerca de um mês até começar a fazer diligências destinadas ao novo negócio (cfr. I-9, I-10, I-11 e I-12).
Seja como for, pese embora se reconheça que, conforme mostram os autos, a encarregada da venda prestou efetivamente serviço no sentido da promoção e realização da venda do imóvel, certo é que do processo não resulta um grau de atividade desenvolvida que permita sustentar que a retribuição seja fixada no máximo previsto na lei.
O tribunal a quo fundamentou a sua decisão de atribuir os reclamados 5% do valor da venda, dizendo que o fez nos termos do disposto na Tabela IV a que se refere o artigo 17.º do RCP, esclarecendo, posteriormente, que a remuneração que fixou teve em consideração toda a atividade desenvolvida pela encarregada da venda, que se mostra documentada nos autos, bem como o período de tempo que demorou o negócio.
Ora, no seguimento do que acima se deixou exposto, considerando o que dos autos resulta quanto às diligências realizadas pela encarregada da venda, o tempo despendido no exercício das suas funções, a circunstância de se tratar apenas de um imóvel e o grau de complexidade da atividade, ponderando-se ainda a circunstância de a proposta vencedora não ter sido angariada pelo encarregado da venda, conclui-se que a remuneração de 5% sobre o valor alcançado com a venda do imóvel, fixada pelo tribunal a quo, é excessiva e desproporcional, mostrando-se ajustado que aquela seja fixada em 3% sobre o referido valor.
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III – DecisãoPelo exposto, mediante decisão singular proferida ao abrigo do preceituado nos artigos 652.º, n.º 1, alínea c) e 656.º do CPC, julga-se parcialmente procedente o recurso e, em consequência, revoga-se o despacho recorrido e determina-se a sua substituição por outro que fixa a remuneração do encarregado da venda em 3% do valor da venda do imóvel relacionado como verba n.º 1.
Sem custas, atendendo a que se encontra paga a taxa de justiça devida pelo impulso processual e não foi apresentada resposta às alegações de recurso, não havendo, por conseguinte, lugar a custas de parte na presente instância.
Notifique.
02 de dezembro de 2025
Helena Bolieiro – relatora