Évora
| 1159/18.6T8LLE.E1 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DE RENDAS
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
2. O senhorio pode optar livremente pelo meio judicial da acção de despejo para obter a resolução do contrato com fundamento em falta de pagamento de renda, designadamente quando pretenda cumular outros pedidos ou demandar o fiador.
3. A circunstância do senhorio ter procedido à resolução extrajudicial não o impede de recorrer à acção judicial, quando o arrendatário persiste na manutenção do locado e continua a pagar algumas rendas com mora, e outras não paga de todo.
4. Não faz caducar o direito à resolução judicial do contrato de locação de estabelecimento por falta de pagamento da renda, o pagamento em singelo de parte das rendas vencidas até à data da contestação.
(Sumário do Relator)
(…)
Acordam os Juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
No Juízo Local Cível de Loulé, em 05.04.2018, (…) demandou (…) e (…), pedindo que, em virtude da resolução do contrato, fosse o 1.º R. condenado a entregar imediatamente os imóveis livres e devolutos, com excepção dos bens constantes do inventário; que ambos os RR. fossem condenados, solidariamente, no pagamento das rendas vencidas e não pagas, na data da apresentação da petição inicial fixadas em € 9.850,00, e ainda nas vincendas até à entrega dos imóveis, acrescidas da indemnização legal, no montante de € 14.775,00, e nos correspondentes juros de mora à taxa legal; e que o 1.º R. fosse condenado a realizar as reparações necessárias para restituir os imóveis no estado em que os recebeu.
De acordo com a causa de pedir, o A. era proprietário de duas fracções autónomas e do estabelecimento de cafetaria, bar e bebidas instalado em ambas as fracções. Em 01.05.2012, o A. cedeu ao 1.º R. a exploração do estabelecimento comercial, pelo prazo de cinco anos, renovável por iguais períodos, salvo denúncia efectuada com 90 dias de antecedência; por carta registada com A/R datada de 30.01.2017, o A. opôs-se à renovação automática do contrato, procedendo à sua denúncia, mas o 1.º R. nunca procedeu à entrega das fracções; acresce que, tendo sido estipulado que as rendas seriam pagas no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissessem respeito, o 1.º R. pagou as rendas de Janeiro e Fevereiro de 2017 após esse prazo, e depois deixou de as pagar na íntegra (à data da propositura da acção, faltava pagar parte das rendas relativas aos meses de Março a Outubro de 2017, e as rendas de Novembro de 2017 a Abril de 2018 encontravam-se totalmente por pagar, num total de € 9.850,00); acresce, ainda, que o 1.º R. retirou do estabelecimento os respectivos móveis e utensílios, alterou o respectivo nome, não subscreveu o seguro de incêndio e efectuou obras não autorizadas, violando cláusulas do contrato, motivo pelo qual procedeu à resolução do contrato, por notificação judicial avulsa; finalmente, o 2.º R. constituiu-se fiador e principal pagador de todas as obrigações assumidas no contrato.
Na contestação afirma-se que não foi estipulada a submissão do contrato ao regime do arrendamento, pelo que a sua resolução não está sujeita às regras previstas para esse regime; por outro lado, as rendas encontram-se pagas, sublinhando que a maioria dos pagamentos era efectuado em dinheiro, sem entrega de recibo; quanto às alterações introduzidas no estabelecimento, foram conhecidas e aprovadas pelo Autor.
Realizado julgamento, a sentença julgou a causa procedente, declarando resolvido o contrato de arrendamento relativo ao estabelecimento comercial instalado nas fracções identificadas nos autos, condenando os RR. a entregar o arrendado ao A., no prazo de um mês, livre e devoluto, com excepção dos bens constantes do inventário anexo ao contrato, mais condenando os RR. a pagar as rendas actualmente em dívida – Novembro de 2018 e seguintes, acrescidas de juros de mora, à razão de € 850,00 nos meses de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio, Junho, Outubro, Novembro e Dezembro, e de € 1.250,00 nos meses de Julho, Agosto e Setembro, e bem assim no pagamento de € 850,00 por cada mês que decorra até à entrega efectiva aos AA., sendo aquele montante € 1.250,00 nos meses de Julho, Agosto e Setembro.
Recorrem os RR., concluindo:
I. Em matéria de montante da renda, no âmbito do instrumento particular com a epígrafe “Contrato de Exploração de Estabelecimento Comercial”, datado de 1 de Julho de 2012 (cfr. Ponto 3 dos factos provados), conforme decorre da sua Cláusula terceira (3º), A. e R. acordaram que após Setembro de 2015 as condições referentes ao montante a pagar a título de renda deveriam ser objecto de renegociação.
II. Quanto ao montante da renda devida após Abril de 2015, no âmbito dos factos não provados, o Tribunal, sob a al. c) considerou não provado “Que o Autor e Primeiro Réu tenham acordado que após 30 de Abril de 2015 os valores da renda seriam renegociados, fixando-se o valor da renda em € 1.200,00 mensais;
III. Para fundamentar a sua convicção, o Tribunal em sede Motivação da Decisão de facto, considerou o seguinte: “(…) Não se fez prova segura de que as partes tenham convencionado a renda mensal de mil e duzentos euros pois tal convenção não resultou de qualquer meio de prova, sendo pouco provável que assim tivesse ocorrido em face da prova documental junta aos autos, pelo que se justifica a não prova deste facto (mencionado em c).
IV. Desta forma, salvo melhor opinião, se o A., Recorrido não logrou ou conseguiu provar, qual o valor da renda devida pelo R. após o mês de Abril de 2015, conforme alegado no artigo 17º da Petição Inicial, não pode, em consequência, o Tribunal, contraditoriamente, considerar provados os pagamentos (posteriores a essa data) identificados nos artigos 16º a 32º dos factos provados, que atento o erro de julgamento, contradição e obscuridade, entendendo-se, ao invés, que a factualidade constante nos Pontos 16 a 32 dos factos provados, deverá ser considerada não provada.
V. Se o contrato de locação já fora, validamente resolvido, através da oposição tempestiva à sua renovação, com efeitos a 01.05.2017, não pode, depois, o Tribunal decretar a resolução do contrato de locação com fundamento na falta de pagamento de rendas, designadamente, conforme refere, “(…) Atentos os factos de que partimos, temos por certo que na data em que foi intentada a acção - 5 de Abril de 2018 - encontravam-se em dívida as rendas relativas aos meses de Novembro e Dezembro de 2017 e Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 2018, cada uma no montante de Euros 850,00 (visto que as rendas de Novembro de 2017 e parte de Dezembro de 2017 foram pagas em 13 de Abril de 2018 porquanto o Primeiro Réu entregou naquela data a quantia de Euros 1.800,00).
VI. Na verdade, salvo melhor opinião, e com o devido respeito, parece-nos inequívoca a nulidade do processo com fundamento na ineptidão da petição inicial (cfr. art. 186º do CPC), pois tendo em conta a matéria alegada pelo Recorrido e que integra a sua causa de pedir, podia (e devia) ter deduzido pedidos subsidiários, mas, ao invés, alcança-se que omitiu o pedido de decretamento da resolução do contrato de locação com fundamento na sua denúncia ou oposição à renovação, deduzindo, única e contraditoriamente, pedido de validação da resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento de rendas operada (antes) através de notificação judicial avulsa.
VII. Ao contrário do entendido na sentença recorrida, o artigo 1109.º, n.º 1, do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 6/2006, de 17 de Fevereiro, mudou a terminologia, mas nada mais, adoptando na epígrafe, a denominação correcta deste contrato, enquanto “locação de estabelecimento”, e não “cessão de exploração do estabelecimento comercial”, como antes era, incorrectamente, designado e tipificou o seu regime, ou seja, a locação do estabelecimento partilha, nalguma medida, e, ainda assim, com “as necessárias adaptações” do regime previsto para o contrato de arrendamento para fins não habitacionais, mas não é um contrato de arrendamento.
VIII. Dentro deste enquadramento, pois, não há qualquer razão para a resolução do contrato de locação de estabelecimento dever ser feita por via judicial, pelo que, destinando-se a acção de despejo “a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação…” (artigo 14.º, n.º 1, do NRAU), é nítido que não é essa acção a adequada para extinguir o contrato de locação de estabelecimento.
IX. Compulsado o pedido formulado na petição inicial, alcança-se que o Recorrido requer a condenação do Recorrente à entrega imediata dos imóveis livres e devolutos, com fundamento na resolução do contrato, que conforme alegado no âmbito do artigo 45º da Petição Inicial a resolução contratual foi fixada com a concretização da notificação judicial avulsa.
X. Ora, confrontadas as rendas cuja falta de pagamento o Recorrido invoca na Notificação Judicial avulsa (cfr. ponto 36 dos factos provados) com as rendas consideradas em sede de sentença para decretamento da resolução, verifica-se que não existe correspondência, resultando, ao invés (a contrario) que à data da interposição da acção, as rendas identificadas na notificação Judicial Avulsa estavam pagas, só podendo concluir-se que a validação da resolução, peticionada pelo Recorrido, não foi sufragada pela Sentença Recorrida.
XI. Por último, já vimos que na douta sentença consta que, “(…) Assim, cientes do regime subsidiário aplicável ao contrato dos autos, importa conhecer, se as partes tiveram intenção de afastar as regras relativas à resolução do contrato, com fundamento na falta de pagamento da renda.
Estabeleceram as partes na cláusula sexta “O não pagamento da renda nos prazos convencionados ocasiona o agravamento estipulado por Lei e o incumprimento das cláusulas do presente contrato por parte do segundo outorgante, confere ao primeiro outorgante o direito de o resolver.”
Defendem os Réus que as partes, através daquela cláusula, tiveram intenção de afastar o regime do arrendamento. Não se crê que seja essa a interpretação correcta da vontade das partes. Na letra daquela cláusula não existe qualquer indício de que seria aquela a vontade das partes, antes pelo contrário, no caso de atraso no pagamento da renda, remete-se expressamente para o regime do artigo 1041.º Assim, entendemos ser de aplicar à situação dos autos o regime da resolução previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, nos artigos 1047.º e seguintes do Código Civil.
XII. Com o devido respeito, é notório o erro de julgamento ínsito no juízo conclusivo vertido na sentença, porquanto do teor da cláusula sexta não resulta qualquer remissão expressa para o regime previsto no artigo 1041.º do Código Civil, daí que na interpretação da vontade das partes não poderá deixar de atender-se à comunicação/interpelação contida na carta do Recorrido de 21.04.2017, oportunamente junta aos autos.
XIII. Por outro lado, o pagamento de juros de mora também decorre da Lei, mostrando-se, pois, conforme à letra e vontade manifestada pelas partes no âmbito da cláusula sexta do contrato, que, reitera-se, não estabelece qualquer remissão expressa para o regime previsto no artigo 1041.º do CC e que, inequivocamente, diverge do regime estipulado por Lei para o arrendamento urbano.
Termos em que, nos melhores de direito, doutamente supridos por V. Exas. e conforme conclusões supra, requer-se a revogação da douta sentença recorrida, no tocante aos segmentos decisórios vertidos nas als. a), b) e c) e, em conformidade, a sua substituição por outra que julgue a acção improcedente, por não provada.
A resposta sustenta a manutenção do julgado.
Dispensados vistos, cumpre-nos decidir.
A sentença recorrida fixou os factos provados no seguinte modo:
1. O Autor tem inscrita a seu favor a aquisição da propriedade das fracções autónomas designadas pelas letras “R” e “S”, correspondendo às lojas 4-R/C e 5 R/C, respectivamente, do prédio urbano denominado Edifício (…), sítio da Sub Zona (…), (…), 8125-448 Quarteira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º (…), da freguesia de Quarteira, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da mesma freguesia.
2. O Autor é dono de um estabelecimento de cafetaria, bar e bebidas instalado em ambas as fracções autónomas supra identificadas.
3. Mediante instrumento particular com a epígrafe “Contrato de Exploração de Estabelecimento Comercial”, datado de 1 de Julho de 2012, o Autor declarou ceder a exploração ao ora Réu (…) do estabelecimento mencionado em 2.º, com excepção do estabelecimento na cave, pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de Maio de 2012 e renovação automática por períodos iguais se nenhuma das partes o denunciar por carta registada com aviso de recepção com 90 dias de antecedência.
4. Mais consignaram as partes que “ (…) o segundo outorgante utilizará todos os móveis e utensílios que se encontram no aludido estabelecimento e que constam de uma relação em anexo (…) os quais deverão ser restituídos em bom estado de conservação, findo que seja o presente contrato, ficando o concessionário obrigado a substituir os que se inutilizarem ou perderem b) É da responsabilidade do segundo outorgante, toda a documentação para poder exercer a actividade acima mencionada para o local, nomeadamente licenças camarárias ou outras. O segundo outorgante fica responsável perante o primeiro outorgante por quaisquer prejuízos que àquele advenham do funcionamento ilegal do estabelecimento, cuja exploração é concedida por este contrato. c) O segundo outorgante tomará a seu cargo o pagamento do prémio de um seguro contra o risco de incêndio até ao montante de € 150.000,00, seguro este que abrange ainda a cobertura pelo risco de quebra de vidros da esplanada e monta e o pagamento da energia eléctrica, da água, dos impostos e taxas municipais e de polícia, já existentes ou a criar, que sejam originados pela actividade que esta desenvolve, impedindo que o primeiro outorgante possa ser inquietado com tais pagamentos, não sendo no entanto responsável por quaisquer dívidas anteriores à data da celebração deste contrato”, conforme cláusula quarta.
5. Também acordaram as partes, sob a cláusula quinta “a) O segundo outorgante poderá fazer as obras necessárias à respectiva actividade com autorização expressa do primeiro outorgante, sendo da responsabilidade do segundo outorgante as autorizações necessárias. b) Findo o presente contrato, as benfeitorias resultantes das obras de beneficiação efectuadas pelo segundo outorgante revertem para o primeiro outorgante. c) O segundo outorgante renuncia ao direito de exigir quaisquer indemnizações, no final do contrato, por benfeitorias ou obras de adaptação à sua actividade.”
6. Na cláusula sexta estabeleceram as partes “O não pagamento da renda nos prazos convencionados ocasiona o agravamento estipulado por Lei e o incumprimento das cláusulas do presente contrato por parte do segundo outorgante, confere ao primeiro outorgante o direito de o resolver.”
7. Pelo instrumento referido em 2.º declarou o Réu (…) constituir-se fiador e principal pagador das obrigações que dali resultassem para o Réu (…).
8. As partes no intróito do contrato de exploração de estabelecimento comercial convencionaram domicílios, tendo o Autor indiciado como domicílio 14, Rue (…), Les Champs-Elysées, EVRY, França, o 1º Réu Caminho do (…), Condomínio (…), AP. 29 – (…), Quarteira e o 2º Réu Rua da (…), Ed. (…), Loja 45 – (…), Quarteira.
9. As cartas remetidas pelo Autor ao Primeiro Réu para a morada por este indicada e mencionada em 8.º foram devolvidas ao remetente.
10. Em meados de Janeiro de 2013 o Primeiro Réu informou o Autor de que o seu domicílio passaria a ser na sede da sociedade (…) – Exploração Hoteleira, Unipessoal, Lda., sito em Rua (…), Centro Comercial (…), Loja 4, (…).
11. Por carta datada de 27 de Janeiro de 2017, remetida para a morada referida em 10.º e ali recebida na data de 31 de Janeiro de 2017 o A. declarou “(…) confirmamos que vamos vender as fracções R da Loja 4-R/C e a fracção S da Loja 5 R/C do Ed. (…) onde V. Exa na qualidade de gerente da (…), Lda., explora actualmente o Café/Bar. (…) pelos motivos acima indicados e conforme à cláusula segunda do contrato de exploração, não renovamos o contrato com termo a 30 de Abril de 2017 (…)”.
12. O Primeiro Réu não entregou as fracções ao Autor.
13. Autor e Primeiro Réu estipularam a obrigação de pagamento da renda, durante dois anos, até 30 de Abril de 2014, a quantia mensal de € 650,00 e no período de Janeiro a Junho e de Outubro a Dezembro e a quantia mensal de € 1.100,00 nos meses de Junho, Julho, Agosto e Setembro.
14. Autor e Primeiro Réu estipularam ainda que o valor da renda entre 1 de Maio de 2014 a 30 de Abril de 2015 seria de € 850,00 no período de Janeiro a Junho e de Outubro a Dezembro e o valor de € 1.250,00 nos meses de Junho, Julho, Agosto e Setembro.
15. A renda deveria ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, por depósito ou transferência bancária para a conta indicada pelo Autor.
16. O Primeiro Réu procedeu ao pagamento da renda referente a Janeiro de 2017 em 8 de Fevereiro de 2017.
17. O Primeiro Réu procedeu ao pagamento da renda referente a Fevereiro de 2017 em 20 de Abril de 2017.
18. O Primeiro Réu, para pagamento da renda referente a Março de 2017, entregou aos Autores, em 16 de Maio de 2017, o montante de Euros 850,00.
19. O Primeiro Réu, para pagamento da renda referente a Abril de 2017 entregou aos Autores, em 23 de Junho de 2017, o montante de Euros 1.150,00.
20. O Primeiro Réu procedeu ao pagamento da renda referente a Maio de 2017 em 19 de Julho de 2017.
21. O Primeiro Réu procedeu ao pagamento da renda referente a Junho de 2017 em 7 de Agosto de 2017.
22. O Primeiro Réu procedeu ao pagamento da renda referente a Julho de 2017 em 8 de Setembro de 2017.
23. O Primeiro Réu, para pagamento da renda referente a Agosto de 2017 entregou aos Autores, em 9 de Outubro de 2017, o montante de Euros 850,00.
24. O Primeiro Réu, para pagamento da renda referente a Setembro de 2017 entregou aos Autores, em 13 de Novembro de 2017, o montante de Euros 850,00.
25. Para pagamento da renda referente a Outubro de 2017 o Primeiro Réu entregou aos Autores, em 18 de Fevereiro de 2018, o montante de Euros 850,00.
26. Para pagamento da renda de Novembro de 2017 e parte de Dezembro de 2017 o Primeiro Réu entregou aos Autores, em 13 de Abril de 2018, o montante de Euros 1.800,00.
27. Para pagamento do remanescente da renda de Dezembro de 2017 e parte de Janeiro de 2018 o Primeiro Réu entregou aos Autores, em 8 de Maio de 2018, o montante de Euros 1.700,00.
28. Para pagamento da renda de Fevereiro de 2018 o Primeiro Réu entregou aos Autores, em 1 de Junho de 2018, o montante de Euros 850,00.
29. Para pagamento da renda de Março de 2018 o Primeiro Réu entregou aos Autores, em 18 de Junho de 2018, o montante de Euros 1.150,00.
30. Para pagamento da renda de Abril de 2018 e parte de Maio de 2018 o Primeiro Réu entregou aos Autores, em 23 de Agosto de 2018, o montante de Euros 2.300,00.
31. Para pagamento da renda de Junho de 2018 e parte de Julho de 2018 o Primeiro Réu entregou aos Autores, em 23 de Novembro de 2018, o montante de Euros 2.000,00.
32. Em 2 de Fevereiro de 2019 o Primeiro Réu entregou aos Autores, para pagamento de rendas em dívida, o montante de Euros 2.500,00.
33. Com conhecimento do Autor, o Primeiro Réu alterou o letreiro luminoso do estabelecimento de “(…) BAR” para “(…)’S BAR”.
34. O Primeiro Réu não subscreveu qualquer apólice de seguro do tipo daqueles que se referem em 4.º
35. O Primeiro Réu retirou a montra e instalou no seu lugar um balcão para venda de bebidas, alterações de que o Autor tomou conhecimento.
36. Mediante pedido de notificação judicial avulsa, o Autor notificou em 13 de Novembro de 2017 o ora Primeiro Réu, por referência ao instrumento mencionado em 2.º, declarando “a resolução do contrato” com a consequente obrigação de proceder à entrega voluntária do locado e ao pagamento das rendas vencidas e não pagas e indemnização legal, num total de Euros 6.525,00 acrescida de juros, com fundamento, além do mais, no seguinte:
a. “Deveria ter pagado a renda referente a Janeiro de 2017 em 01 de Dezembro de 2016, porém apenas o fez em 08 de Fevereiro de 2017;
b. Deveria ter pagado a renda referente a Fevereiro de 2017 em 01 de Janeiro de 2017, porém apenas o fez em 20 de Abril de 2017;
c. Deveria ter pagado a renda referente a Março de 2017 em 01 de Fevereiro de 2017, porém apenas o fez em 16 de Maio de 2017 e na quantia de € 850,00;
d. Deveria ter pagado a renda referente a Abril de 2017 em 01 de Março de 2017, porém apenas o fez em 23 de Junho de 2017, no montante de € 1.150,00;
e. Deveria ter pagado a renda referente a Maio de 2017 em 01 de Abril de 2017, porém apenas o fez em 19 de Julho de 2017;
f. Deveria ter pagado a renda referente a Junho de 2017 em 01 de Maio de 2017, porém apenas o fez em 19 de Julho de 2017;
g. Deveria ter pagado a renda referente a Julho de 2017 em 01 de Junho de 2017, porém apenas o fez em 08 de Setembro de 2017;
h. Deveria ter pagado a renda referente a Agosto de 2017 em 01 de Julho de 2017, porém apenas o fez em 09 de Outubro de 2017, no montante de € 850.00”.
Aplicando o Direito.
Da alteração da matéria de facto, por contradição e obscuridade
Argumentam os RR. que, não tendo sido provado que, após Abril de 2015, as partes acordaram que a renda se fixava em € 1.200,00 mensais, e sendo esse o pressuposto da causa de pedir formulada pelo A., não poderiam considerar-se provados os pagamentos identificados nos pontos 16 a 32, por contradição e obscuridade.
Os Recorrentes não impugnam o teor do contrato anexo à petição inicial, do qual consta, na respectiva cláusula terceira, que a renda seria, até 30.04.2014, no valor mensal de € 650,00 nos meses de Janeiro a Junho e de Outubro a Dezembro, e no valor mensal de € 1.100,00 nos meses de Junho, Julho, Agosto e Setembro; e que de 01.05.2014 a 30.04.2015, esses valores mensais seriam de € 850,00 e de € 1.250,00, respectivamente. Estes factos foram lançados nos pontos 13 e 14 do elenco fáctico e não se mostram impugnados.
Na mesma cláusula estipulava-se, ainda, que após o decurso do período de 01.05.2014 a 30.04.2015, seriam renegociadas as respectivas condições.
A sentença recorrida procurou apurar se ocorreu renegociação do valor das rendas devidas após 30.04.2015, nomeadamente se o respectivo valor mensal foi acordado em € 1.200,00, para todos os meses do ano, como alegado na petição inicial. A resposta foi de não provado, e com esta decisão os RR. concordam, não indicando sequer qualquer meio de prova que permita concluir em sentido contrário.
Mas a circunstância de não ter sido provada a ocorrência da renegociação do valor da renda mensal devida a partir de Maio de 2015, não significa que a partir dessa data não fossem devidas rendas, ou sequer que o 1.º R. tenha deixado de efectuar quaisquer pagamentos. O que nos pontos 16 a 32 se faz, é identificar quais os pagamentos que o 1.º R. efectuou – factos que lhe são favoráveis – e efectuar a imputação de tais pagamentos a cada um dos meses de renda devida.
De resto, a imputação dos pagamentos efectuados a cada um dos meses de renda é igualmente discutida na fundamentação jurídica da sentença, identificando não apenas quais os montantes que se encontravam em dívida à data de propositura da causa, mas ainda os pagamentos efectuados após essa data, e concluindo que o valor da renda se mantinha em € 850,00 nos meses de Janeiro a Junho e de Outubro a Dezembro, e em € 1.200,00 nos meses de Julho, Agosto e Setembro, efectuando a condenação em conformidade com essa conclusão.
Enfim, porque não se identifica a alegada contradição ou obscuridade, resta julgar improcedente esta parte do recurso.
Da ineptidão da petição inicial
Argumentando os Recorrentes que, tendo o contrato sido já denunciado em 01.05.2017, não poderia ser peticionada a resolução do contrato com base na falta de pagamento das rendas devidas desde Novembro de 2017, nem poderia o A. omitir o pedido de entrega do imóvel com fundamento na operacionalidade dessa denúncia. Entendem, pois, que a petição inicial é inepta, o que gera a nulidade de todo o processo.
A propósito, recordaremos que é na contestação que toda a defesa deve ser deduzida, e que depois desta só podem ser deduzidas as excepções, incidentes e meios de defesa que sejam supervenientes, ou que a lei expressamente admita passado esse momento, ou que se deva conhecer oficiosamente – artigo 573.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.
Porém, na contestação não foi invocada qualquer excepção de ineptidão da petição inicial – ali apenas se discutiu a questão jurídica da submissão do contrato ao regime do arrendamento, invocou-se o pagamento das rendas e impugnou-se outra matéria de facto. Os Recorrentes preteriram, assim, a oportunidade que tinham para invocar qualquer ineptidão da petição inicial.
Acresce que este tribunal de recurso não pode conhecer de questões novas, não submetidas à apreciação da primeira instância. Na verdade, os recursos visam o reexame da decisão proferida dentro dos mesmos pressupostos em que se encontrava o tribunal recorrido no momento em que a proferiu, pelo que o Tribunal da Relação não pode ser chamado a pronunciar-se sobre questões não suscitadas perante a primeira instância.[1]
Ponderando que a contestação revela que os RR. interpretaram devidamente a petição inicial, discutindo a matéria de facto e de direito ali contida e revelando compreenderem perfeitamente o alcance da causa de pedir e dos pedidos deduzidos, também se deveria concluir que qualquer ineptidão por ininteligibilidade do pedido ou da causa de pedir, estava sanada – artigo 186.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
Note-se, de todo o modo, que a causa de pedir formulada não assenta na operacionalidade da denúncia efectuada pela carta de 30.01.2017, que os RR., aliás, afirmam desconhecer (art. 17.º da sua contestação), mas sim na manutenção do contrato de locação de estabelecimento à data da propositura da causa e na mora no pagamento das rendas, fundando a sua pretensão nas regras dos artigos 1083.º e 1084.º do Código Civil (artigos 40.º a 50.º da petição inicial).
Claramente, o A. irrelevou a denúncia alegadamente operada através da carta de 30.01.2017, sendo evidente que não exerceu os direitos decorrentes desse acto, actuando como se o contrato de mantivesse em vigor: continuou a receber as rendas que lhe foram entregues e a emitir os competentes recibos, permitindo a manutenção do 1.º R. no locado e apresentando-se aos autos a exercer, apenas, os direitos que decorrem da mora no pagamento de rendas vencidas após a data em que a suposta denúncia deveria ter lugar. Tacitamente (art. 217.º, nº 1, do Código Civil) renunciou aos efeitos do direito potestativo de denúncia no termo do prazo contratual de cinco anos – arrependimento (ou revogação) da denúncia, que o nosso direito não proíbe, antes admite expressamente, como sucede, por exemplo, com o art. 402.º do Código do Trabalho – continuando a aceitar a vigência do contrato após Maio de 2017, facto que o 1.º R. igualmente aceitou, de que é paradigmática a posição manifestada nos autos, de manutenção da sua qualidade de locatário por força do contrato celebrado em 2012.
Consequentemente, mesmo o raciocínio que, estando o contrato denunciado, não poderia ser resolvido por falta de pagamento das rendas devidas desde Novembro de 2017, não tem suporte no comportamento contratual de ambas as partes, de plena manutenção dos efeitos do contrato após Maio de 2017, como igualmente não tem suporte na causa de pedir formulada na petição inicial – assente na resolução do contrato por mora no pagamento das rendas vencidas.
Em resumo, concluímos que também nesta parte não procede o recurso.
Do regime aplicável ao contrato de locação de estabelecimento
Na cláusula sexta do contrato, as partes estipularam que “O não pagamento da renda nos prazos convencionados ocasiona o agravamento estipulado por Lei e o incumprimento das cláusulas do presente contrato por parte do segundo outorgante, confere ao primeiro outorgante o direito de o resolver.”
Reconhecendo que o contrato dos autos é de locação de estabelecimento, regulado no artigo 1109.º do Código Civil, na redacção que lhe foi conferida pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, os Recorrentes argumentam que, não sendo um contrato de arrendamento, não há fundamento legal para a parte proceder à sua resolução por via judicial.
Antes do mais, diremos que se acompanha o juízo formulado na sentença recorrida, quando conclui que o contrato de locação de estabelecimento está sujeito ao princípio da liberdade contratual, regendo-se pelas cláusulas estipuladas pelas partes e, subsidiariamente, pelas normas do contrato de arrendamento para fins não habitacionais.
Com efeito, não apenas o artigo 1109.º, n.º 1, do Código Civil estatui que este contrato se rege pelas regras da subsecção que regula o arrendamento para fins não habitacionais (arts. 1108.º a 1113.º), como o artigo 1110.º, n.º 1, preceitua que «as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.»
Consagra-se assim – ao contrário do que sucedia no âmbito do art. 111.º do RAU (DL 321-B/90, de 15.10) – a equiparação deste contrato ao arrendamento para fins não habitacionais, o que se alcança quer pela inserção sistemática do art. 1109.º, quer pelo facto das suas obrigações serem compatíveis com as do contrato de arrendamento. Ademais, esta alteração de paradigma justifica-se pela quase exclusão do carácter vinculístico nas normas que regem o contrato de locação.[2]
De todo o modo, as partes estipularam expressamente que o incumprimento das cláusulas do contrato por parte do segundo outorgante (1.º R.), conferia ao primeiro outorgante (A.) o direito de o resolver. Sendo o pagamento da renda uma das cláusulas do contrato, aliás a principal obrigação do 1.º R., o seu incumprimento conferia indubitavelmente ao A. o direito de proceder à sua resolução, como também conferia esse direito a repetida mora no pagamento de várias rendas, desrespeitando a cláusula que impunha o pagamento da renda no mês anterior àquele que dissesse respeito.
Argumentam os RR. que a resolução não deveria ser efectuada por via judicial, sendo a presente acção inadequada para extinguir o contrato de arrendamento.
Pois bem, a jurisprudência vem entendendo que, no actual regime do arrendamento urbano, o senhorio pode optar livremente pelo meio judicial da acção de despejo para obter a resolução do contrato com fundamento em falta de pagamento de renda, designadamente quando pretenda cumular outros pedidos ou demandar o fiador.[3][4]
Acresce que a circunstância do A. ter procedido à resolução extrajudicial não o pode impedir de recorrer à acção judicial, nomeadamente quando o arrendatário persiste na manutenção do locado e continua a pagar algumas rendas com mora, e outras não paga de todo. O que está em causa é a necessidade de tutela judicial do direito do A. a obter a entrega do locado, e ainda a exigir o pagamento das rendas devidas, quer ao inquilino, quer ao fiador.[5]
Aceitando-se que ao contrato dos autos são subsidiariamente aplicáveis as regras do arrendamento para fins não habitacionais, importa notar que, invocando o senhorio como fundamento de resolução do contrato a mora no pagamento das rendas por mais de três meses, nos termos do artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil, assistia-lhe o ónus de alegação e prova dos factos integrativos do contrato de locação de estabelecimento, bem como o ónus de alegação das rendas vencidas e não pagas, incumbindo por seu turno ao arrendatário o ónus de alegação e prova do pagamento dessas rendas ou da sua recusa pelo senhorio.
Com efeito, o pagamento constitui facto extintivo da obrigação, pelo que deve ser demonstrado pelo devedor, nos termos gerais do art. 342.º, n.º 2, do C.C., quer nas acções de dívida, quer nas acções de resolução do contrato por falta de cumprimento da obrigação.[6]
Na doutrina, Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora[7] referem, a propósito do ónus de prova da falta de cumprimento na acção creditória e na acção de resolução do contrato, que “numa aplicação rigorosa dos critérios estabelecidos no art. 342.º do Código Civil, caberia ao credor provar somente os factos constitutivos do seu direito e ao réu (devedor) provar a realização da prestação, ou seja, o cumprimento da obrigação como facto extintivo do crédito, sempre que o autor, no exercício da acção creditória, se limitasse a requerer (apenas) a realização coactiva da prestação. Quando, porém, o credor viesse a requerer, não a realização coactiva da prestação debitória, mas a indemnização correspondente ao não cumprimento definitivo da obrigação (…) ou a resolução do contrato, competir-lhe-ia a ele provar a falta de cumprimento, como elemento constitutivo do direito que se arroga. Mas esta diversidade de soluções soa a falso, na medida em que, numa e noutra das situações, o facto que está em foco, como causa da prestação deduzida pelo autor, é o mesmo: o não cumprimento (presuntivamente culposo) da obrigação. A circunstância de o não cumprimento ser ou não superável pela acção creditória não tira que tão razoável seja, num caso como no outro, impor ao devedor o ónus da prova do cumprimento”, mais adiantando que “sendo o despejo a pretensão que corresponde à resolução, caducidade ou denúncia do contrato de arrendamento (…), cabe naturalmente ao autor a prova dos factos determinantes de qualquer desses modos de extinção da relação locatícia. Trata-se de factos constitutivos do direito que ele se arroga, quer sejam positivos, quer sejam negativos. E assim sucederia de igual modo com o despejo fundado na falta de pagamento da renda, se outra não fosse, como de facto é, a solução especial resultante da lei (…) na acção de despejo fundada na falta de pagamento de renda, o réu terá de provar, para obstar ao despejo, quer no caso de arrendamento rural quer no do arrendamento urbano, o pagamento, ou o depósito da renda, em termos variáveis consoante as circunstâncias, mas pressupondo sempre que é ao réu (locatário), que incumbe o ónus da prova do pagamento (ou do depósito).”
Tendo o locador exercido judicialmente o direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda, o locatário apenas o poderia fazer caducar se, até ao termo do prazo para a contestação, pagasse, depositasse, ou consignasse em depósito as somas devidas e a indemnização igual a 50% do que for devido – artigos 1048.º, nº 1 e 1041.º, nº 1, do Código Civil, este na versão em vigor no momento de termo do prazo de contestação (actualmente, na sequência da redacção introduzida pela Lei 13/2019, de 12 de Fevereiro, essa indemnização é de 20% do que for devido).
Manifestamente, os pagamentos efectuados após a propositura da acção não obedecem a tais requisitos – não foi pago o valor da indemnização legalmente estipulada, nem sequer foram pagos todos os meses de renda vencidos até à data da contestação (07.01.2019) – pelo que bem procedeu a primeira instância ao determinar a resolução do contrato e ao condenar os Recorrentes na entrega do locado e no pagamento das rendas vencidas e vincendas até ao trânsito em julgado da decisão final.
Decisão.
Destarte, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Évora, 24 de Setembro de 2020
Mário Branco Coelho (relator)
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Maria Domingas Simões
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[1] A propósito, vide o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 05.05.2016 (Processo n.º 1571/05.0TJPRT-C.P1.S1), publicado em www.dgsi.pt.
[2] Neste sentido, vide os Acórdãos da Relação do Porto de 25.02.2014 (Processo n.º 583/11.0TBPVZ.P1) e de 14.06.2016 (Processo 20989/15.4T8PRT.P1), ambos publicados em www.dgsi.pt.
[3] Neste sentido, vide os Acórdãos da Relação de Lisboa de 11.12.2018 (Processo n.º 10901/17.1T8LSB.L1-2), e de 02.07.2019 (Processo n.º 3707/18.2T8LSB.L1-7), e da Relação do Porto de 19.05.2020 (Processo n.º 1918/18.0T8PVZ.P1), ambos publicados em www.dgsi.pt.
[4] Na doutrina, reconhecendo o interesse processual do senhorio em recorrer à via judicial para obter a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, atendendo às especificidades do caso concreto, devendo o demandante pagar as respectivas custas se já houver título executivo para esse pagamento e o arrendatário não deduzir oposição, vide Miguel Teixeira de Sousa, in Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Almedina, 2014, coordenação de António Menezes Cordeiro, págs. 396 a 399.
[5] Como igualmente se decidiu nos citados Acórdãos da Relação de Lisboa de 11.12.2018 e de 02.07.2019.
[6] Neste sentido, cfr. entre muitos outros, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 08.05.2008 (Processo n.º 08B1182), da Relação de Coimbra de 12.07.2011 (Processo n.º 1806/04.7TBPBL.C1), da Relação de Lisboa de 29.11.2012 (Proc. 2136/09.3TBPDL.L1-2), da mesma Relação de 24.06.2014 (Proc. 2218/09.1TCLRS.L1-1), da Relação de Coimbra de 30.04.2019 (Processo 4072/18.3T8CBR.C1), e da Relação de Guimarães de 23.05.2019 (Processo n.º 2878/18.2T8VNF.G1), todos disponíveis em www.dgsi.pt.
[7] In Manual de Processo Civil, 2.ª ed., págs. 462 a 464.