Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1848/07.0TBEVR.E1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
A inexistência de motivo válido para resolver o contrato, invocado por um dos contraentes, determina a ilegitimidade da própria resolução efectuada”, pelo que revestindo a quantia entregue pela autora carácter de sinal e não se tendo demonstrado o incumprimento definitivo do contrato, não tem esta o direito de exigir ao abrigo do disposto no artº 442º n.º 2 do CC, o dobro do que prestou, bem assim, como outras indemnizações decorrentes do incumprimento do contrato.
Apelação n. º 1848/07.0TBEVR.E1
ACORDAM 0S JUÍZES DA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
Maria da ................, residente em Évora, intentou no Tribunal Judicial de Évora (1º Juízo Cível), a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra Cunha & ......................, Construção..........., Lda., sedeada em Évora, articulando, no âmbito de um contrato de promessa celebrado entre ambos, factos tendentes a peticionar:
- Se considere resolvido o contrato - promessa de compra e venda outorgado em 24 de Abril de 2006, entre a A. e a R., respectivamente na qualidade de promitente compradora e promitente vendedora da moradia unifamiliar de tipologia T5 com a área de 220 m2, sendo 110 m2 no piso zero e 110 m2 edificada no lote correspondente ao prédio urbano, lote 10, sito no “Forno do Tijolo”, freguesia de Aguiar e Concelho de Viana do Alentejo, descrita na Conservatória do Registo Predial de Viana do Alentejo sob o n 00277/021211 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 479Q, por incumprimento definitivo e culposo da Ré.
- Que a ré seja condenada a restituir ao autor o sinal em dobro, no valor de € 30.000,00, acrescidos de juros vencidos desde 19 de Junho de 2006 até à data da P1, no montante de € 1.315,07 e vincendos até integral pagamento.
- Que a ré seja condenada no pagamento das quantias respeitantes a outros danos patrimoniais sofridos pela A. a apurar em sede de liquidação em execução de sentença.
A ré contestou impugnando parcialmente os factos concluindo pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
Tramitado e julgado o processo em sede de 1ª instância foi proferida sentença pela qual se julgou a acção improcedente e se absolveu a ré do pedido formulado pela autora.
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Desta decisão foi interposto, pela autora, o presente recurso de apelação no qual se requer que seja dado provimento ao mesmo, terminando a recorrente por formular as seguintes «conclusões» [1] que se passam a transcrever:“1. À Apelante parece muito claro que a sentença proferida pelo Tribunal a quo não poderá ser mantida, porque a decisão da matéria de facto é insuficiente (tendo o presente recurso também por objecto a reapreciação da prova gravada) e a decisão de direito, além de injusta, vai num sentido diverso das normas aplicáveis.
2. A decisão da matéria de facto proferida contém, salvo o devido respeito, bastantes insuficiências, pecando mesmo nuns casos por insuficiência e noutros casos por excesso de pronúncia.
3. A fundamentação da decisão da matéria de facto é também ela insuficiente, tendo, inclusive, o Tribunal a quo feito “tábua rasa” de toda a prova documental indicada pela A. e deixando escrito em tal decisão que determinadas testemunhas confirmaram coisas que, efectivamente, nunca disseram, o que resulta flagrante da mera audição da gravação da audiência de discussão e julgamento!
4. Na fundamentação da decisão da matéria de facto, o Tribunal a quo limita-se a dizer que “A convicção do Tribunal baseou-se na conjugação dos documentos de fls. 77 (informação camarária sobre a licença), fls. 80 (certidão relativa à falta de qualquer pedido de registo) nas regras da experiência comum e do que objectivo e comum resulta do teor dos depoimentos das testemunhas”.
5. Embora fIs. 77 corresponda efectivamente a uma certidão da Câmara Municipal de Viana do Alentejo, o documento junto a fIs. 80 visava apenas provar que a A. tinha gasto a quantia de € 31,50 no pedido de certidão à Conservatória do Registo Predial para prova do quesito 12°, quesito esse que foi dado como não provado. Não vislumbra portanto a A., ora Recorrente, o que pretende o Tribunal a quo dizer com “falta de qualquer pedido de registo”
6. A sentença recorrida não demonstra qual a convicção que o Tribunal a quo deu a todos os documentos juntos com o procedimento cautelar de arresto que está apensado à presente acção (documentos esses para os quais a A., ora Recorrente, remeteu, identificando-os de acordo com a sua numeração ao longo dos artigos da petição inicial) e com os quais algumas das testemunhas inquiridas em sede de audiência de discussão e julgamento foram, inclusive, confrontadas e confirmaram o que tais documentos espelhavam, nomeadamente as fotografias do imóvel em causa sobre as quais o Tribunal a quo nem sequer se pronuncia.
7. Deve ser reformulada a sentença recorrida, no que concerne à resposta dada à matéria de facto quanto aos quesitos 1°, 3°, 10º, 12º e 1 3°.
8. As bengalas da pré-instalação do aquecimento central correspondem a trabalhos que nunca foram alegados pela Ré na sua contestação, nem constam dos trabalhos que à Ré competia provar ter feito e que estão descritos no quesito 13° da base instrutória, pelo que existe excesso de resposta, devendo por isso tal parte ser considerada não escrita.
9. Ainda que assim não se entendesse, sempre se dirá que o aquecimento central não foi contratado (nem as respectivas bengalas), e tal trabalho não consta, sequer, do contrato promessa assinado entre as partes nem das características dos acabamentos que constam em documento anexo àquele contrato promessa de compra e venda.
10. Por outro lado, a única testemunha que afirmou que tais trabalhos tinham sido feitos foi a testemunha da Ré — Sr. João ...................... (cujo depoimento se encontra gravado durante 31: 19 minutos) — que, quando questionada sobre a falta de licença de construção à data da realização do contrato promessa de compra e venda (facto provado sob a alínea H) e documento de fIs. 77), afirmou: “Já tinha sido entregue o novo alvará e devidos papéis para e reiniciar os trabalhos (minutos 07:51; 09:10 e 20:24 do seu depoimento). Ora, basta verificar o teor do doc. de fIs. 77 (que refere que “a referida autorização de construção teve o seu terminus em 2/02/06, não tendo sido solicitada qualquer prorrogação do prazo”) para se concluir que esta testemunha não diz a verdade e logo não lhe pode ser dada qualquer credibilidade!
11. Relativamente aos enfiamentos eléctricos dados como provados na resposta aos quesitos 1º e 13°, as fotos juntas como documentos n.°s 7 a 18 com o procedimento cautelar de arresto que está apensado à presente acção (documentos esses de que a A., ora Recorrente, se valeu na presente acção quando para eles remeteu, identificando-os de acordo com a sua numeração ao longo dos artigos da petição inicial) demonstram que tais enfiamentos estavam feitos.
12. Isso mesmo é esclarecido pela testemunha João ...................... — arquitecto a quem a A. pediu opinião sobre a casa e que a foi ver antes da assinatura do contrato promessa de compra e venda - que, confrontado com as referidas fotos, confirma que já naquela data em que foi ver a casa, os enfiamentos eléctricos estavam feitos - minuto 20:00 do seu depoimento.
13. Entende, portanto, a Apelante que o quesito 1° deverá ter resposta totalmente positiva e, consequentemente, o quesito 13° resposta totalmente negativa, pois resulta muito claro que “Desde a data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, nenhum trabalho foi realizado no lote supra identificado nem na moradia unifamiliar de tipologia T5 também supra identificada e ali erigida”.
14. Isso mesmo resulta clarividente da prova testemunhal produzida:
A testemunha Gilberto ...................... pai da A. e que, conforme refere o Tribunal a quo na fundamentação da decisão da matéria de facto, é testemunha que “seguiu todo o processo de negociação e acompanhou toda a situação antes e depois da celebração do contrato”, (cujo depoimento, na sessão de audiência de discussão e julgamento, se encontra gravado durante 21:34 minutos) referindo-se aos trabalhos realizados diz:
“Começámos a visitar a casa cm Março de 2006, ou seja, antes de firmar o acordo de compra e venda da casa e a casa nessa altura estava como no dia 24 de Abril de 2006 e como hoje se encontra, que ainda há poucos dias a fomos visitar” — aos 01:57 minutos do seu depoimento.
“Estive presente na assinatura do contrato e desde essa data nada foi feito nesta casa. Nada de nada, zero” — aos 04:20 minutos do seu depoimento.
Questionado a partir do momento em que a filha perguntava e interpelava a Ré porque é que a obra não avançava e se já na altura a obra aparentava estar abandonada, responde “Já aparentava estar abandonada, não se via ninguém, nenhum trabalhador (...) nem vestígios de materiais, nem de pessoas, nada, sempre tudo igual” - — aos 08:17 minutos do seu depoimento.
Quando confrontado sobre o quesito 13º, respondeu peremptoriamente:
“Em Março já estavam feitos esses trabalhos todos (...) Eu vi os tubos e como a parte eléctrica estava toda na parede porque não fazia sentido nenhum irem colocar o estuque e depois abrir um roço posterior para colocar. Em Março quando eu comecei a visitar a casa, estudando a possibilidade da sua compra pela minha filha, todos ‘esses trabalhos estavam realizados - aos 17:20 minutos do seu depoimento.
A testemunha D. Teolinda ...................... (cujo depoimento na sessão de audiência de discussão e julgamento se encontra gravado durante 7:54 minutos) também o confirma:
“Passo ali 3, 4 e 5 vezes por dia. Desde que ela negociou a casa, que eu até influenciei ela a comprar, eu não vi lá obras nenhumas” - aos 02:24 minutos do seu depoimento — e “Não via ninguém ali a trabalhar, movimentação de máquinas, nada, nada” - aos 03:10 minutos do seu depoimento.
A testemunha João ...................... primo da A. e arquitecto que visitou efectivamente a obra antes da celebração do contraio e também há cerca de 3 semanas (cujo depoimento na sessão de audiência de discussão e julgamento se encontra gravado durante 20:40 minutos), ao contrário do que consta na fundamentação da decisão da matéria de facto quando se escreve que “confirmou que foram feitos os trabalhos dados como provados”, o que diz é exactamente o contrário. Quando confrontada tal testemunha com os documentos 7 a 18 do procedimento cautelar de arresto, confirma que o estado em que a casa se encontrava antes do contrato promessa de compra e venda era o documentado nas referidas fotos e identifica nas lotos que os trabalhos de especialidade estavam realizados:
“Vê-se as canalizações de água, canalizações de esgotos (...) esquentador aqui por cima, caixa de derivações de água, os roços, as tomadas de electricidade nos roços abertos, as tomadas de electricidade têm os fios eléctricos, está aqui entre os minutos 03:15 e 07:00 e aos minutos 13:21 do seu depoimento, reforçando tal ideia aos 01:22 minutos do seu depoimento.
Refere ainda esta testemunha: “Voltei há 2/3 semanas talvez (referindo-se á data do julgamento) e a casa estava na mesma situação” — aos minutos 08:3 5 do seu depoimento.
15. Entende também a Apelante, que o quesito 3° deveria ter tido resposta positiva, porquanto a matéria constante deste quesito foi referida peremptoriamente pela testemunha Gilberto ......................, aos 02:36 minutos do seu depoimento e reforçada aos 03:34, aos 04:45, aos 05:18 e aos 16: 30 minutos do seu depoimento:
“A conversa que foi tida na minha frente foi (...) que seria a calçada à portuguesa que não foi efectuada e o estuque projectado na parede. Não apareceu nem a pedra nem a terra (...) nem máquina nenhuma, nem apareceram sequer os materiais para o fazer.”
Também a testemunha João ......................, arquitecto, refere que:
“Estando a casa naquele estado, de seguida a casa estaria em condições de o estuque ser projectado no interior e no exterior ser colocado o pavimento de calçada portuguesa. Isso seria a fase seguinte para a casa ter andamento — aos 0741 minutos do seu depoimento.
16. Entende ainda a A., ora Apelante, que também o quesito 10° deveria ter tido resposta positiva, porquanto a testemunha Gilberto ...................... confirma este facto aos 09:40 minutos do seu depoimento, reforçando-o aos 19:00 minutos do seu depoimento.
“Foi perguntado se existia sobre a casa alguma hipoteca, antes do contrato ser firmado. Assisti à conversa e inclusivamente eu também fiz essa pergunta. E disseram-me que a casa estava completamente livre de qualquer oneração que existisse sobre ela à data. E eu sei que a hipoteca não era proibitiva de comprar a casa, mas os termos do acordo de promessa de compra e venda teriam um conte completamente diferente daquele que teve na altura em que foi feito” (...) Doutra maneira nunca seria celebrado esse acordo. Seria um acordo em que possivelmente dávamos um dinheiro de sinal e o resto no acto da escritura. Não haveria dádivas intermédias”.
17. Também o quesito 12° deveria ter tido uma resposta positiva pois, por requerimento probatório de 30 de Abril de 2008, a A., ora Recorrente juntou vinte documentos (documentos 1 a 20) comprovativos de que dispendeu e continua a dispender diversas quantias com a obtenção de documentos necessários e em emolumentos registais junto de várias Conservatórias do Registo Predial, Comercial e Automóvel, e em despesas judiciais e de patrocínio.
18. A resposta positiva de tal quesito que se impõe decorre de tais documentos, os quais não foram impugnados pela Ré, são na sua maioria documentos autênticos, nos termos do disposto pelo art.° 363°, n.° 2 do C.C. e a testemunha Gilberto ...................... também o confirmou.
19. Assim, e quanto à matéria de facto, entende a Apelante, que na decisão da matéria de facto deveria o Tribunal a quo ter dado como provados ainda os seguintes factos:
Quesito 1°: Desde a data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, nenhum trabalho foi realizado no lote supra identificado nem na moradia unifamiliar de tipologia T5 também supra identificada e ali erigida, dando, consequentemente, como não provado o quesito 13°.
Quesito 3°: Em 2S de Abril de 2006, a Ré, através dos seus representantes, disse à A. que no mês de Maio o estuque seria projectado no interior da casa e no exterior seria colocado o pavimento de calçada portuguesa.
Quesito 10ª: Se a Ré tivesse informado a A. dessa hipoteca, esta nunca teria celebrado o contraio promessa de compra e venda referido nos exactos lermos em que o fez.
Quesito 12°: A A. dispendeu e continua a dispender diversas quantias com a obtenção de documentos necessários e em emolumentos registais junto de várias Conservatórias do Registo Predial, Comercial e Automóvel e em despesas judiciais e de patrocínio.
20. Tais factos revestem-se de manifesto interesse para a boa decisão da causa e sobre eles foi produzida prova mais do que bastante (através dos concretos e identificados meios de prova documental e testemunhal constantes tio processo), pelo que deveriam ter sido considerados na solução jurídica do caso.
21. A sentença ora apelada consubstancia uma apressada e absolutamente errónea apreciação da matéria de facto, comete grosseiros erros na apreciação da prova - que está registada e cuja documentação comprova o inverso do decidido pelo Tribunal a quo, comete evidentes omissões e excesso de pronúncia e padece de falta de fundamentação, não permitindo a devida reconstituição do “iter” cognitivo do julgador, nem fazendo, no entender da Apelante, um verdadeiro exame e valoração críticos das provas produzidas, não se percebendo, no caso concreto, quais os meios de prova que serviram para alicerçar a convicção formada em relação a cada facto, nem se entendendo porque é que o Tribunal a quo não considera os documentos juntos a que supra nos referimos.
22. O Tribunal a quo não deu cumprimento ao disposto nos arts. 653°,n.º 2 e 659°, n°3 do Código de Processo Civil, havendo, consequentemente uma omissão do dever de fundamentação.
23. “A exigência da motivação da decisão não se destina a obter a exteriorização das razões psicológicas da convicção do juiz, mas a permitir que o juiz convença os terceiros da correcção da sua decisão. Através da fundamentação, o juiz passa de convencido a convincente” (ln Estudos sobre o novo Processo Civil, pág. 348) e o Tribunal a quo não convenceu!
24. Assim sendo, terá este Tribunal a quem de reconhecer razão à Apelante em relação às justificadas e escusadas dúvidas quanto ao acerto do julgamento, face à dificuldade de compreensão quanto ao referido fio lógico que conduziu ao resultado declarado.
25. Ao invés de se determinar a devolução dos autos ao Tribunal a quo para cumprimento do preceituado no art.º 712°, n° 5, do CPC, a respeito da fundamentação, pode este Tribunal ad quem da Relação da Évora, até por razões de economia e celeridade processuais, alterar a matéria de facto nos termos do disposto pelo art.° 712°, n.º 1 do C.P.C., pois que “A decisão do tribunal de ia instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação: a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690°-A do C.P.C., a decisão com base neles proferida (...)‘.
26. Verifica-se que as referidas provas não foram submetidas a uma criteriosa análise crítica, plasmada na decisão da l instância sobre a matéria de facto, pelo que merecem o reparo que a Apelante pretende, ou seja que V. Exas. alterem a decisão da matéria de facto, face à total irrazoabilidade da fundamentação invocada para a formação da convicção do Tribunal a que, existindo elementos de prova que impõem forçosamente, e em juízo de certeza, decisão diversa da proferida, ou seja a resposta positiva aos quesitos 1°, 3°, 10° e 12°.
27. Face a todo o exposto, parece muito claro à Apelante que também a decisão de direito proferida pelo Tribunal a quo, está inquinada, pois não teve em conta estes pontos da matéria de facto que supra se expõe e que imporiam seguramente decisão diversa, o que se requer a este Tribunal de recurso.
28. Estatui o art°442, n°1 do C.C. que se, quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o incumprimento for de quem recebeu o sinal, a outra parte tem a faculdade de lhe exigir o dobro do que prestou.
29. A par do regime legal específico do contrato-promessa a que acima se fez referência, aplica-se, em tanto quanto for pertinente, o regime geral do cumprimento e ou do incumprimento das obrigações, sendo regra básica, em matéria de incumprimento, a de que as partes devem cumprir pontualmente a obrigações decorrentes dos Contratos que celebram, em relação ao que se presume a culpa do devedor - arts. 406°, n.° 1 e 799°, n.° 1.
30. Ora, conforme decorre da factualidade provada, embora a R. tenha prometido vender o imóvel livre de ónus, encargos e responsabilidades, a verdade é que, desde 3/04-103, sobre o mesmo impendia hipoteca voluntária a favor do Banco do Investimento Imobiliário, S.A. para garantia de um empréstimo à Ré e esta nunca informou a A. da existência desta hipoteca.
31. Soubesse a A. da sua existência, nunca teria contratado nos termos em que o fez, o que resulta até das regras de experiência comum, uma vez que certamente ninguém, no seu perfeito juízo, sabendo da existência de uma hipoteca (hipoteca essa para garantia de um empréstimo no valor de capital de € 816.000 e com o montante máximo de € 1.057,944 - al. I da Matéria de facto assente) contrataria nos termos em que a A. o fez, comprometendo-se todos os meses a entregar € 15.000, podendo a hipoteca ser executada em qualquer altura, uma vez que o distrate da hipoteca só ocorreria na escritura definitiva.
32. Por outro lado, desde 2 de Fevereiro de 2006 que a Recorrida não possuía licença de construção válida, pelo facto da mesma ter caducado nessa data, sendo certo que a R. não solicitou qualquer prorrogação do prazo da mesma, não renovou, nem requereu nova licença de construção.
33. Além disso, ao contrário do que entende o Tribunal a que, no sentido de que “a licença de construção em qualquer altura pode ser renovada, o que poderia ainda ocorrer”, a verdade é que, nos termos conjugados dos artºs 4°, 71° e 72° do D.L. n.° 55/99 de 16 de Setembro, alterado pelo D.L. n.° 177/01 (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, na redacção em vigor à data da assinatura do contrato promessa de compra e venda em causa nos presentes autos), a licença efectivamente caducou, o que se verifica até pelo documento de fIs. 77 para o qual o Tribunal a quo remete na fundamentação da decisão da matéria de facto.
34. Ora, nas relações jurídico-administrativas, como noutras categorias de relações jurídicas, o tempo também constitui um factor relevante: A lei fixa, em inúmeras situações, o lapso de tempo de que os particulares dispõem para exercer os seus direitos, sob pena de extinção dos mesmos. A caducidade dos actos de licenciamento ou de autorização implica, assim, para o requerente a eliminação dos direitos que tais actos lhe haviam conferido, restando-lhe dar início a novo procedimento nos termas do art. ° 72° (in Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação Anotado, 2 Edição, Almedina Editora, p. 184)
35. E este art.° 72 diz-nos que o titular da licença ou autorização que haja caducado pode requerer nova licença ou autorização (sublinhado nosso), por isso não se trataria nunca de urna renovação mas antes da emissão de uma nova licença ou autorização.
36. Incorre, portanto, também aqui em erro o Tribunal a quo, bem como em falta de fundamentação.
37. A Ré, in contrahendo, sonegou informações que sabia necessárias e determinantes da vontade de contratar da A., violando os deveres de informação pré-contratual que sobre si impendiam.
38. O comportamento da Ré demonstrou um total desrespeito pelos ditames da boa fé e pelas legítimas expectativas da A., mantendo A. numa situação de indefinição quanto à concretização do negócio prometido, o que é intolerável face às regras da boa-fé, violando desta forma o disposto pelo art. 762° C.C.
39. A Apelante primeiro solicitou, por variadíssimas vezes, os representantes da Ré quanto às razões que determinaram a paralisação da obra e depois nunca mais conseguiu contactar pessoalmente ou mesmo por telefone os representantes da Ré.
40. A obra estava abandonada desde a data da celebração do contrato-promessa, nenhum trabalhador era visto a entrar ou sair do local de construção e não havia movimento de máquinas, além de que a Ré veio a publicitar a venda da habitação em causa.
41. Decorre de todo o exposto, que o comportamento da R., bem como o seu silêncio perante as sucessivas interpelações da A., denunciaram categoricamente a ausência de vontade da R. em cumprir as obrigações que sobre si impendiam.
42. O raciocínio utilizado pelo Tribunal a quo mais não é do que a exigência abusiva de uma “espera” inaceitável por parte da A. por uma obra que, conforme consta provado, havia sido abandonada pela Ré, resultando, clarividente, à luz dos padrões de valoração de um bom pai de família, que não era exigível à A. continuar à espera.
43. Além de que a A. só resolveu o contrato um mês e meio depois, em desespero de causa, por não ver a obra a andar e por não conseguir falar com ninguém da Ré.
44. As considerações avançadas pelo Tribunal a quo, respeitantes à possibilidade de existência de uma mera mora por parte da Ré e não de um incumprimento, ficam prejudicadas perante a renúncia ao cumprimento integral consubstanciada no abandono da obra pela Ré.
45. Há um comportamento inequívoco e passivo por parte da Ré, demonstrativo da vontade de não cumprir, pelo que estamos perante um incumprimento definitivo, até porque o próprio abandono da obra equivale a uma declaração de vontade reconduzível ao conceito de «recusa de cumprimento», o que permite considerá-la um incumprimento definitivo.
46. Além disso, a Ré não realizou quaisquer dernarches para impedir a caducidade da licença de construção, não tratou de a renovar e omitiu à Apelante a existência da elevadíssima hipoteca que onerava o imóvel.
47. O Tribunal a quo defende que (...) A partir do momento em que a A. lhe comunica que o contrato está resolvido, não há qualquer razão para exigir à Ré a continuação dos trabalhos e muito menos a marcação da escritura”, mas o que é facto é que entre a data da assinatura do contrato promessa de compra e venda e a resolução por parte da Apelante, era exigível à Ré a continuação dos trabalhos, o que não fez. Nada fez, aliás!
48. Por outro lado, face à comunicação da A. resolvendo o contrato, a Ré nada disse. Aceitou a denúncia, pois nada objectou. E podia tê-lo feito... Mas, mais uma vez, nada fez!
49. A Ré só deu notícias (e pela primeira vez) quando se opôs à providência cautelar de arresto e contestou a presente acção!
50. Não houve portanto qualquer “precipitação” da parte da A. em avançar para a resolução, como entende o Tribunal a quo.
51. A douta sentença recorrida violou os artigos 646°, n.º 4, 653°, no 2; 659°, n°3 e 712° do Código de Processo Civil; artigos 227°; 363°, n.° 2; 406°, n.° 1: 410° 442. n°1, 762°; 798° e 799°, n.° 1 do CC.. art.° 208° da C.R.P. é arts. 4°, 71° e 72° do D.L. n.° 555/99 de 16 de Setembro, alterado pelo DL. n.° 177/01 (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, na redacção em vigor à data da assinatura do contrato promessa de compra e venda em causa nos presentes autos.
52. Por todo o exposto, a douta decisão recorrida, na parte em que dela se recorre, deve ser revogada e substituída por outra que julgue a acção totalmente procedente e condene a Ré, ora Recorrida, no pedido, por ser imperativo de JUSTIÇA!”
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A recorrida não apresentou alegações.Apreciando e decidindo
O objecto do recurso se acha delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso, tendo por base as disposições combinadas dos artºs 660º n.º 2, 661º, 664º, 684º n.º 3 e 690º todos do Cód. Proc. Civil.
Assim, do que se consegue vislumbrar das prolixas «conclusões» as questões essenciais que importa apreciar são as seguintes:
1ª – Erro de julgamento no que respeita à matéria de facto, circunscrito aos pontos 1º, 3º, 10º 12º e 13º da Base Instrutória.
2ª – Da existência de fundamento para a resolução do contrato de promessa por parte da autora com reconhecimento de todos os direitos subjacentes.
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Na sentença recorrida foi considerado como provado o seguinte quadro factual:1) - A Ré é uma sociedade comercial por quotas cujo objecto social é a construção civil, empreitadas e sub-empreitadas de construção civil, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos e construídos para esse fim.
2) - É dona e legítima proprietária de um lote correspondente ao prédio urbano, lote 10, sito no “Forno do Tijolo”, freguesia de Aguiar e concelho de Viana do Alentejo, lote composto de terreno para construção urbana, com a área de 279,49 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Alentejo sob o n 00277/021211 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 479 (anterior artigo 11, secção B).
3) Em 24 de Abril de 2006, A. e Ré celebraram contrato-promessa de compra e venda, através do qual esta se obrigou a vender àquela, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, o referido lote com uma moradia unifamiliar de tipologia T5 com a área de 220 m2, sendo 110 m2 no piso zero e 110 m2 no primeiro piso.
4) A. e Ré acordaram que o preço de compra e venda do supra identificado imóvel seria de 170.000,00 euros (cento e setenta mil euros), livre de ónus e encargos.
5) O pagamento do preço seria efectuado da seguinte forma:
a) 75.000,00 € (setenta e cinco mil euros) a título de sinal a liquidar fraccionadamente, sendo 15.000,00 € (quinze mil euros) pagos na data da assinatura do contrato promessa (24 de Abril de 2006); 15.000,00€ (quinze mil euros) no final do mês de Maio de 2006; 15.000,00 € (quinze mil euros) no final do mês de Junho de 2006; 15.000,00 € (quinze mil euros) no final do mês de Julho de 2006; e os restantes
15.000,00 € (quinze mil euros) no final do mês de Agosto, sendo certo que esta forma de pagamento dependia da evolução dos trabalhos na obra.
b) 95.000,00 € (noventa e cinco mil euros) pagos no acto da escritura definitiva de compra e venda.
6) Aquando da assinatura do contrato-promessa de compra e venda, a 24 Abril
2006, a A. entregou à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 15.000,00 € (quinze mil euros) através do cheque n 4751086440, sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos.
7) Ficou, igualmente, acordado que a escritura definitiva de compra e venda seria outorgada até final do mês de Outubro de 2006.
8) A licença de construção da habitação em causa havia caducado em 2 de Fevereiro de 2006, sendo que a Ré nunca requereu nova licença de construção, nem solicitou qualquer prorrogação do prazo.
9) Sobre o imóvel incide, desde 03/04/03, uma hipoteca voluntária, a favor do Banco do Investimento Imobiliário, S.A. para garantia de um empréstimo à Ré no valor de capital de € 816.000,00 (oitocentos e dezasseis mil euros) e com o montante máximo de € 1.057.944,00, a qual abrange outros prédios.
10) Em 8 de Junho de 2006, a A. enviou à Ré uma carta registada com aviso de recepção, na qual deu conta do seu descontentamento pelo não cumprimento por parte da Ré do contrato-promessa de compra e venda, invocou a resolução do mesmo e pediu a devolução do sinal em dobro.
11) Nessa mesma carta, a A. fixou a data de 19 Junho de 2006 para o recebimento do sinal em dobro.
12) Até à data a Ré nada pagou à A, nem marcou a competente escritura de compra e venda, a qual deveria realizar-se até ao passado dia 31 de Outubro de 2006.
13) Após a celebração do negócio foram apenas efectuados trabalhos de enfiamentos eléctricos e bengalas da pré -instalação de aquecimento central.
14) A A. solicitou, por variadíssimas vezes, os representantes da Ré quanto às razões que determinaram a paralisação da obra, à excepção do referido em 13.
15) No mês de Maio não foi projectado o estuque no interior da casa e não foi colocado o pavimento de calçada portuguesa.
16) A obra aparenta estar abandonada.
17) Nenhum trabalhador é visto a entrar ou sair do local da construção.
18) Não há movimento de máquinas.
19) A ré veio a publicitar a habitação em causa.
20) A Ré não informou a A. da existência desta hipoteca referida em 1).
21) A A. nunca mais conseguiu contactar pessoalmente ou mesmo por telefone os representantes da Ré.
22) É prática habitual a hipoteca que incide sobre os imóveis, apenas ser “distratada” na ocasião da venda, com a intervenção de representante da entidade bancária na escritura, autorizando o cancelamento.
23) A R. não renovou a licença de construção em causa.
Conhecendo da 1ª questão
A recorrente vem pôr em causa a matéria de facto, requerendo a alteração da mesma ao abrigo do disposto no artigo 712º n.º 1 do C.P.C., indicando, em concreto, os quesitos 1º, 3º, 10º, 12º e 13º da Base instrutória que deviam receber e ser objecto de resposta diferente da que se fixou na 1ª Instância, afirmando que do depoimento das testemunhas João ......................, João ......................, Gilberto ...................... e Teodolinda ......................, relacionados com documentos juntos aos autos impunha-se decisão diversa, ou seja, de modificar a resposta restritiva dada aos quesitos 1º (Desde a data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda, nenhum trabalho foi realizado no lote supra identificado nem na moradia unifamiliar de tipologia T5, também supra identificada e ali erigida?) e 13º (Entre a data de assinatura do contrato-promessa em Abril de 2006 e Junho de 2006 foram efectuados todos os trabalhos de especialidades, que são as canalizações de água, esgotos, electricidade e pré instalação de ar condicionado?), bem como as respostas negativas relativamente aos quesitos 3º (Em 25 de Abril de 2006, a ré, através dos seus representantes, disse à autora que no mês de Maio o estuque seria projectado no interior da casa e no exterior seria colocado o pavimento em calçada portuguesa?), 10º (Se a ré tivesse informado a autora dessa hipoteca, esta nunca teria celebrado o contrato promessa de compra e venda referido nos exactos termos em que o fez?) e 12º (A autora dispendeu e continua a dispender diversas quantias com a obtenção de documentos necessários e em emolumentos registais junto de várias Conservatórias do Registo Predial, Comercial e Automóvel e em despesas judiciais e de patrocínio?) que em seu entender deveriam merecer resposta de provado, excepcionando o quesito 13º que deveria ser respondido de não provado.
Nos termos do n.º 1 do citado artigo 712º do CPC “A decisão do Tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se do processo constarem todos os elementos da prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida”.
Efectivamente, nos presentes autos houve gravação dos depoimentos prestados, e, por isso, o ora recorrente podia impugnar, com base neles, a decisão da matéria de facto, seguindo, naturalmente as regras impostas pelo citado artº 690º - A do Cód. Proc. Civil, o que efectivamente aconteceu.
Não obstante afirmar-se que o registo de prova produzido em audiência tem por fim assegurar um verdadeiro e efectivo 2º grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto, a realidade, como todos sabemos é bem diferente, já que “nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência, visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso”. [2]
A recorrente põe em causa a objectividade de apreciação dos factos materiais que o Mmo. Juiz a quo manteve como razão da sua convicção/decisão, designadamente a testemunhal, não obstante o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador consignada na lei – art.º 655º do C.P.C.
Ao tribunal de 2ª instância não é lícito subverter o princípio da livre apreciação da prova devendo, tão só, circunscrever-se a apurar da razoabilidade da convicção probatória do primeiro grau dessa mesma jurisdição, face aos elementos que agora lhe são apresentados nos autos e, a partir deles, procurar saber se a convicção expressa pelo tribunal de 1ª instância tem suporte razoável naquilo que a prova testemunhal e outros elementos objectivos neles constantes, pode exibir perante si, sendo certo, que se impõe ao julgador que indique “os fundamentos suficientes para que, através da regras de ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade d(aquel)a convicção sobre o julgamento de facto como provado ou não provado”. [3]
Assim, a constatação de erro de julgamento no âmbito da matéria de facto, impõe que se tenha chegado à conclusão que a formação da decisão devia ter sido em sentido inverso daquele em que se julgou, emergindo “de um juízo conclusivo de desconformidade inelutável e objectivamente injustificável entre, de um lado, o sentido em que o julgador se pronunciou sobre a realidade de um facto relevante e, de outro lado, a própria natureza das coisas”. [4]
Vejamos então cada um dos pontos da Base Instrutória cuja resposta a recorrente entende não ter sido ajustada à prova testemunhal e documental produzida, salientando-se ab initio que a fundamentação das respostas assentou nos documentos constantes a fls. 77 e 80 dos autos, bem como nos depoimentos das testemunhas inquiridas em audiência, indicadas pelas partes, conforme decorre do teor da fundamentação constante a fls. 136 dos autos.
Relativamente aos quesitos 1º e 13º que se apresentam como verso e reverso da realidade relativamente aos trabalhos no lote e moradia tal como é vista por ambas as partes, caberá salientar que da análise global e integral dos depoimentos testemunhais, após audição das respectivas gravações, entendemos que tais elementos probatórios não consentem as pretendidas modificações, pois, deles não se pode retirar a conclusão de ter havido erro de julgamento, por parte do julgador a quo, erro esse traduzido na desconformidade flagrante entre os elementos probatórios e a decisão.
Pois, muito embora as testemunhas Gilberto ...................... (pai da autora) e João ...................... (primo da autora) se mostrem convictos que nenhuns trabalhos foram feitos após a celebração do contrato de promessa, as testemunhas João Cons.......(na altura vendedor da ré) e Paulo ...................... (na altura administrativo da ré) estão convictos que os trabalhos aludidos na resposta dada aos quesitos 1º e 13º foram realizados.
Tais trabalhos não apresentam ser de visibilidade extrema até porque se limitam à introdução, de fios eléctricos e outros elementos, em tubos já prévia e antecipadamente colocados, o que à primeira vista não dá a transparecer a existência de qualquer actividade, realidade que não é posta em causa pelo teor das fotografias juntas à providência cautelar apensa e mostradas aquando da inquirição da testemunha João ......................, nas quais se verifica estarem colocadas as tubagens dentro das quais seriam introduzidos os cabos eléctricos e os tubos de transporte de águas (sistema de canalização pex, aludido pela testemunha Cons.......).
O Julgador a quo ficou convencido que os aludidos trabalhos ocorreram após a celebração do contrato de compra e venda. Os elementos probatórios não permitem abalar tal convicção, sendo certo que sendo esses elementos, de carácter essencialmente testemunhal deve dar-se posição de primazia, relativamente à apreciação da credibilidade dos depoimentos, ao julgador a quo, que deteve a possibilidade de ouvir, perante si, os relatos das pessoas inquiridas, [5] de confrontar os seus depoimentos com os outros elementos existentes nos autos, isto não obstante a valoração diferente que possa ser dada aos mesmos por terceiros, nomeadamente pela ora recorrente.
Impunha-se assim, a resposta de não provado ao quesito 1º e a resposta de provado apenas, ao quesito 13.º. Uma vez que se optou por dar aos quesitos (certamente por versarem sobre a mesma realidade) uma resposta conjunta, mostra-se adequada a resposta restritiva, dada.
No que se refere à resposta relativa aos quesitos 3º e 10º a única testemunha a salientar tais realidades é o pai da autora, cujo depoimento não pode deixar de ser valorado, tendo em conta essa circunstância. Aliás, não podemos deixar de notar que do teor do seu depoimento e do modo como o faz e salienta conhecer ao pormenor as realidades, se apresenta como um “verdadeiro depoimento de parte”.
Nesta perspectiva, não podemos censurar a convicção com que dele ficou o Julgador a quo, salientada no facto de ter consignado a ”insuficiência de prova” relativamente à matéria dada como não provada. Também, nós estamos convictos dessa insuficiência e como tal nada à alterar à resposta dada aos aludidos quesitos.
No que respeita à resposta dada ao quesito 12º, diremos que o Julgador a quo pura e simplesmente omitiu o conteúdo dos documentos juntos a fls. 63 a 82, não lhe fazendo qualquer referência no âmbito da fundamentação à matéria de facto, inerente ao aludido quesito, quando tal se lhe impunha visto existir nos autos requerimento expresso da autora (fls. 61) a indicá-los como meio de prova documental para prova do alegado no quesito.
Assim, tendo em conta o teor de tais documentos, entendemos deverem ser os mesmos valorados e credibilizados de modo a alicerçarem o conteúdo factual consignado no quesito 12º, pelo que se impõe que a resposta ao mesmo seja a de provado.
Nestes termos, nesta parte, haverá o recurso que proceder parcialmente, e em consequência, reformula-se a resposta dada ao quesito 12º que passará a ser de Provado e adita-se à matéria de facto dada como assente uma alínea com o seguinte conteúdo:
23) - A autora dispendeu e continua a dispender diversas quantias com a obtenção de documentos necessários e em emolumentos registais junto de várias Conservatórias do Registo Predial, Comercial e Automóvel e em despesas judiciais e de patrocínio.
Conhecendo da 2ª questão
A autora veio peticionar a declaração de resolução do contrato-promessa a que aludem os autos e demais direitos inerentes, invocando ter existido incumprimento definitivo por parte do promitente vendedor.
A ré promitente vendedora, por sua vez, declina o incumprimento definitivo do contrato da sua parte, atribuindo tal incumprimento à autora e à sua intenção de não cumprir o contrato, já que por missiva de 08/06/2006, invocou a resolução do mesmo.
O Julgador a quo considerou não existir incumprimento definitivo por parte da ré e como tal não reconheceu o direito a que a autora se arroga.
Vejamos então!
Se a obrigação se inserir num contrato bilateral, tornando-se a prestação definitivamente não cumprida, pode o credor, em consonância com o disposto no artº 801º n.º 2 do CC, pedir a resolução do contrato. [6]
A resolução opera-se por meio de declaração unilateral, receptícia, do credor tal como se prevê no artº 436º do CC, que se torna irrevogável logo que chegue ao poder do devedor ou dele é conhecida (disposições conjugadas dos artºs. 224º n.º 1 e 230º n.º 1 e 2 do CC), [7] não necessitando de ser feita judicialmente, a não ser que a outra parte a não aceite.
O direito de resolução está sempre condicionado a uma situação de inadimplência, seja ela, designadamente, o incumprimento definitivo, propriamente dito, seja a conversão da mora em incumprimento definitivo.
Decorre da matéria factual apurada que a autora, em 8 de Junho de 2006, enviou à Ré uma carta registada com aviso de recepção, na qual deu conta do seu descontentamento pelo não cumprimento por parte da Ré do contrato-promessa de compra e venda, invocou a resolução do mesmo e pediu a devolução do sinal em dobro, fixando a data de 19 Junho de 2006 para o recebimento do sinal em dobro.
Ou seja, não á dúvida, que autora com o envio de tal missiva quis por fim ao contrato e disso deu conta à ré, mas será que a inadimplência por si invocada efectivamente existia?
Em nosso entendimento tal não se verificava.
Muito embora se possa dar como certo que a obra desde a data da outorga do contrato de promessa de compra e venda (24/04/2006) até à data da missiva resolutiva (08/06/2006) esteve praticamente inactiva, não se pode concluir pela existência de situação de mora e muito menos de incumprimento definitivo, atendendo a que a escritura relativa ao contrato prometido tinha como data limite para ser outorgada, o final do mês de Outubro de 2006 e não existia qualquer calendarização especificada para o desenrolar dos trabalhos ao longo do período temporal que vai de Abril a finais de Outubro de 2006, apenas sendo exigível que nessa data se encontrassem concluídos.
A calendarização a que se alude em 5) da matéria assente respeitante aos pagamentos não se mostra relevante no que concerne ao desenrolar específico dos trabalhos a realizar na obra, apenas releva quanto aos pagamentos, mas mesmo quanto a estes o “pagamento faseado” mostra-se inoperante, porque condicionado, dado que está sempre dependente dos trabalhos a realizar na obra o que significa que caso os trabalhos se realizassem todos, por exemplo, no mês de Agosto ou no de Outubro de 2006, só num desse meses era exigível o pagamento das “fracções” respeitantes a meses anteriores.
Também, a caducidade da licença de construção, bem como a hipoteca incidente sobre o imóvel não se apresentam como causas determinantes para se concluir pela situação de incumprimento do contrato de promessa por parte da ré, ou realidade conducente a sustentar a resolução do contrato.
A caducidade da licença de construção, à data da celebração do contrato, não impedia que se solicitasse nova licença, com vista ao acabamento da obra, naturalmente dentro das regras impostas pela autarquia, que poderiam ou não ser mais ou menos exigentes, com apresentação de menos ou mais documentos.
Aliás, a testemunha João Cons......., refere no seu depoimento que essa questão “burocrática” estava a ser tratada, estando a ser fornecidos à Autarquia, os elementos exigidos com vista á emissão da licença.
No que se refere à hipoteca é por demais evidente que no âmbito da construção civil é normal a sua existência, já que os construtores, quase sempre recorrem ao crédito para financiarem os seus investimentos, fazendo o distrate das hipotecas com que garantiram o financiamento, na altura da outorga do contrato definitivo de modo que a transmissão dos bens seja efectuada livre de ónus ou encargos, tal como se alude no contrato-promessa.
Se não há dúvida que a autora por meio da missiva enviada à ré em 08/06/2006 (doc. n.º 19, junto a fls. 45 e 46 dos autos apensos – providência cautelar de arresto) expressamente declarou resolver o contrato, tal resolução não assentou em factos suficientemente consistentes donde resulte uma situação de incumprimento definitivo por parte da ré ou de mora que conduza a incumprimento, sendo que, também, não invocou qualquer circunstancialismo relevante donde se possa concluir verificar-se uma falta de interesse do credor no cumprimento definitivo da obrigação.
Em face da declaração resolutiva da ré, pondo expressamente fim ao contrato, independentemente de lhe assistir direito a tal em face dos factos invocados, não seria exigível a ré que efectuasse todas as prestações que se tinha obrigado, tendentes a possibilitar a marcação da escritura para finais de Outubro de 2006, pois a partir desse momento, não existindo, da parte da autora, mais condições para a outorga do contrato prometido, não seria curial impôr à ré que continuasse a levar a cabo todos os procedimentos com vista à real e efectiva realização, no tempo previsto, do contrato prometido.
Nesta perspectiva não se indicia como relevante que a “obra aparenta estar abandonada” e que “nenhum trabalhador seja visto a entrar ou sair do local da construção”.
Também, da fraca actividade ou mesmo da paralisação de trabalhos, no período compreendido entre a data de outorga do contrato-promessa e a data da declaração de resolução deste contrato, não se pode concluir, como faz a recorrente que tal é demonstrativo da vontade de não cumprir o acordado, gerando incumprimento definitivo, uma vez que não existia definição concreta relativamente à concretização efectiva dos trabalhos em falta ao longo dos meses, podendo a sua realização ser efectivada em qualquer um deles, impondo-se, somente, que estivesse realizada a tempo e no momento previsto para a outorga da escritura relativa ao contrato definitivo.
Faltando, ainda, decorrer um período de tempo que se reconhecia ser suficiente para o normal cumprimento do contrato, não se podia qualificar como definitivamente impossível o cumprimento e aplicar-lhe o consequente regime, uma vez que para tal, em princípio, é necessário que se tenha atingido o momento do vencimento da obrigação, o que não aconteceu, não estando, por tal, demonstrada a situação de impossibilidade de cumprir, por parte da ré, enquanto devedora. [8]
Desta forma como refere o Julgador a quo [9] “a inexistência de motivo válido para resolver o contrato, invocado por um dos contraentes, determina a ilegitimidade da própria resolução efectuada”, pelo que revestindo a quantia entregue pela autora carácter de sinal e não se tendo demonstrado o incumprimento definitivo do contrato, não tem esta o direito de exigir ao abrigo do disposto no artº 442º n.º 2 do CC, o dobro do que prestou, bem assim, como outras indemnizações decorrentes do incumprimento do contrato.
Falecem, assim as conclusões apresentadas pela recorrente relativamente a esta problemática, não se mostrando violadas as normas legais cuja violação foi invocada, impondo-se a confirmação da decisão impugnada.
*
DECISÂO
Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Évora, 13 de Janeiro de 2010
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Mata Ribeiro
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Sílvio Teixeira de Sousa
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Rui Machado e Moura
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[1] - Consignámos conclusões entre aspas, já que a recorrente, apenas se limita a fazer o resumo, em treze páginas (cinquenta e dois artigos) da matéria explanada nas alegações, sem apresentar umas verdadeiras conclusões tal como a lei prevê, as quais devem ser sintéticas, concisas, claras e precisas – v. Ac. STJ de 06/04/2000 in Sumários, 40º, 25; Cardona ...................... in Guia de Recursos em Processo Civil, Coimbra Editora, 3ª edição, 73; Abrantes Geraldes in Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 124.
[2] - Preâmbulo do Dec. Lei 39/95 de 15/02.
[3] - Cfr. M. Teixeira de Sousa, Estudos sobre o novo Cód. Proc. Civil, 1997, 348.
[4] - cfr. Desembargador Pereira Batista em muitos acórdãos desta Relação, nomeadamente, Apelação. n.º 1027/04.1
[5] - “Existem aspectos comportamentais ou reacções do depoente que apenas são percepcionados, aprendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia”- v. Abrantes Geraldes in Temas da Reforma do Processo Civil II, Almedina, 4ª edição, 266.
[6] - v. Antunes Varela in Das Obrigações em Geral, vol.II, 7ª edição 107.
[7] - v. Antunes Varela ob. cit. 108.
[8] - v. Ana Prata in O Contrato-promessa e o seu Regime Legal, 2001, 693.
[9] - citando Fernando Morais in Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, 2009, 164.