Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2054/04-3 |  |
MORA
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
Exceptuados os casos em que existe uma cláusula resolutiva expressa, só constitui fundamento de resolução do contrato a perda do interesse na prestação que, para o credor, resulta da mora do devedor, isto é, da não realização tempestiva da prestação (art. 808º, nº 1, do Cód. Civil).
Apelação 2054/04
Acção Ordinária nº 574/2002 do 2º Juízo Cível da Comarca de FARO
ACÓRDÃO
Acordam, na Secção Cível da Relação de ÉVORA:
ANTÓNIO ………… e mulher ELISABETE……………. demandaram EDMUNDA …………….., em acção declarativa de condenação, com processo comum na forma ordinária, pedindo:
a) que se declare o incumprimento contratual definitivo, por parte e culpa exclusiva da Ré, do contrato-promessa de compra e venda junto aos autos como documento n.º 1;
b) que se decrete a resolução do contrato-promessa (documento n.º 1) celebrado entre os Autores e a Ré;
c) que se condene a Ré a pagar-lhes a quantia de € 14.963,94 (catorze mil novecentos e sessenta e três euros c noventa e quatro cêntimos), valor correspondente ao dobro ao sinal entregue pelos Autores à Demandada na data da celebração do citado contrato promessa;
d) que se condene a Demandada a pagar-lhes o montante relativo aos juros legais desde a data do incumprimento do contrato promessa por parte da Ré, em 11 de Novembro de 2001 ou, caso assim não se entenda, desde a data da citação da mesma para contestar a presente acção;
e) que se condene a Ré a pagar-lhes a quantia de € 1.134,90 (mil cento e trinta e quatro euros e noventa cêntimos), relativa a:
a) imposto municipal de sisa € 321,72 (64.500$0);
b) certidão predial € 10,23 (2.050$00);
c) registo provisório de aquisição € 296,47 (59.437$00);
d) registo provisório de hipoteca € 355,38 (71.247$00);
e) registo provisório de hipoteca € 151,11 (30.294$00).
A Ré contestou, apenas por impugnação, alegando, em síntese, que, como os promitentes-compradores ora AA. não procederam à marcação da escritura pública de compra e venda do imóvel objecto do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes dentro do prazo contratualmente estipulado (isto é, no prazo de 60 dias a contar da data da assinatura do contrato-promessa), só o tendo feito posteriormente, numa data em que a promitente-vendedora ora Ré já perdera o interesse na celebração do contrato definitivo, esta comunicou-lhes (primeiro através da agência imobiliária que foi intermediária no negócio e depois por meio duma carta que um seu mandatário endereçou aos AA., mas que veio devolvida) a sua decisão de resolver o aludido contrato-promessa, pelo que lhe assistiria o direito de fazer seu o sinal e princípio de pagamento recebido dos promitentes-compradores (€ 7.481,97).
Saneado o processo, organizada a Base instrutória e discutida a causa em audiência de julgamento, veio a ser proferida (em 28JANEIRO2004) sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, consequentemente:
a) declarou o incumprimento contratual definitivo, por parte e culpa exclusiva da Ré, do contrato-promessa de compra e venda junto aos autos como documento n.º 1;
b) decretou a resolução do referido contrato-promessa celebrado entre os Autores e a Ré;
c) condenou a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 14.963,94 (catorze mil novecentos e sessenta e três euros c noventa e quatro cêntimos), valor correspondente ao dobro ao sinal entregue por ele à demandada na data da celebração do citado contrato promessa;
d) condenou a demandada a pagar-lhes o montante relativo aos juros legais desde a data da citação da mesma para contestar a presente acção; e
e) absolveu a Ré do restante pedido.
Inconformada com o assim decidido, a Ré interpôs recurso de Apelação da referida sentença, tendo rematado as alegações que apresentou com as seguintes conclusões:
“1 – O Tribunal “a quo” fez incorrecta interpretação da prova produzida e inconveniente aplicação do Direito.
2 – O Tribunal “a quo” considerou provada a existência do negócio jurídico integrante da causa de pedir (artº. 342º. Do C.C.).
3 – O Tribunal “a quo” fundamenta que se mostra adquirida factualmente a existência de um contrato-promessa estando preenchidos as requisitos previstos no artº. 410º. do C.C..
4 – O Tribunal “a quo” entende, face à prova produzida e provada, que competia à Recorrente o ónus da prova da voluntariedade e censura ético-jurídica da culpa no incumprimento.
5 – Entre a data acordada no contrato-promessa para celebração da escritura de compra e venda (14.11.2001) e a data em que a Agência Imobiliária marcou a escritura de compra e venda no Cartório Notarial de Loulé (11.12.2001), decorreu quase trinta dias.
6 – Pelo facto, a Recorrente ficou impossibilitada de celebrar outra escritura de compra e venda com terceiro para aquisição de outra Fracção Autónoma.
7 – O preço que a Recorrente iria receber dos Recorridos foi um elemento essencial para os dois contratos de promessa que celebrou.
8 – Na verdade, com o preço que receberia dos Recorridos pela venda a efectuar, [a Recorrente] poderia adquirir outra Fracção.
9 – Se a simples mora não legitima a resolução do contrato promessa, se ela própria (mora) leva à perda (objectiva) do interesse do credor, estamos, no caso “sub judice”, perante uma legítima resolução do contrato promessa por parte do recorrente (nºs. 1 e 2 do artº. 808º. do Código Civil).
10 – Como tal agiu a Recorrente.
11 – Está exaustivamente provado que a Recorrente se recusou legitimamente a outorgar a escritura definitiva do prometido.
Nestes termos e nos mais de Direito do sempre douto suprimento de V. Exª., devem proceder as ALEGAÇÕES da ora Recorrente e, por via delas, ser anulada a douta SENTENÇA recorrida e substituída por douto ACORDÃO que julgue a ACÇÃO improcedente por não provada, com todas as legais consequências”.
Os Autores e ora Apelados não contra-alegaram.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
MATÉRIA DE FACTO
A) Factos Considerados Provados na 1ª Instância:
O tribunal a quo considerou provados (por documentos dotados de força probatória plena nos termos dos arts. 371º, nº 1, 374º, nº 1, e 376º, nºs 1 e 2, todos do Código Civil, por acordo das partes nos termos do art. 490º, nº 2, do C.P.C. e em face das respostas por ele próprio dadas à Base instrutória, após a audiência de julgamento nos termos do art. 653º, nº 2, do C.P.C.) os seguintes factos:
1) Em Julho de 2001 a Ré contactou a Agência Imobiliária “Palma Village, Ld.ª”, na pessoa de Maria Amália Inácio da Palma Moleirinho, comunicando-lhe a sua pretensão de vender a Fracção Autónoma designada pela Letra “L”. (Quesito 24.º da Base instrutória)
2) … e declarando que pretendia comprar outra fracção autónoma (resposta restritiva dada ao Quesito 25.º da Base instrutória).
3) Em 26.07.2001, Maria Amália Inácio da Palma Moleirinho, fazendo-se acompanhar da Autora, Elisabete……….., visitou a Fracção Autónoma designada pela Letra “L”. (Quesito 26.º da Base instrutória)
4) Visitada a Fracção Autónoma, a Autora, Elisabete ……………, manifestou o seu interesse em comprá-la. (Quesito 27.º da Base instrutória)
5) A Ré tinha pressa na venda da Fracção Autónoma designada pela Letra “L”, porquanto tinha contratado com Evelina Mendes dos Santos a compra e venda de uma Fracção Autónoma designada pelas Letras “AB” no Edifício Olivença” em Faro. (Quesito 28.º da Base instrutória)
6) … tendo a escritura de compra e venda sido acertada para 16.08.2001. (Quesito 29.º da Base instrutória)
7) A Ré necessitava de recepcionar o preço a pagar pelos ora A.A. para a realização da escritura referida no Quesito 28.º (Quesito 38.º da Base instrutória).
8) … (a Maria Amália) ia respondendo que tudo estava controlado e que a ora Ré não se preocupasse. (Quesito 31.º da Base instrutória)
9) Em 14 de Setembro de 2001 foi celebrado um acordo, assinado por Edmunda ……………., António……….. e Elisabete……………, no essencial com o seguinte teor:
«CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
EDMUNDA ……………., solteira, (...) adiante designada PRIMEIRO CONTRAENTE E PROMITENTE VENDEDOR
E, ANTÓNIO…………. e ELISABETE …………….., casados entre si sob o regime de comunhão de adquiridos, (...) adiante designados SEGUNDOS CONTRAENTES E PROMITENTES COMPRADORES, ajustam entre si o presente Contrato de Promessa de Compra e Venda:
Cláusula 1ª - O Primeiro Contraente é dona e legítima proprietária de um Apartamento T2, sito na Praceta Arnaldo Vilhena, nº23-2ºFte. em Faro, fracção autónoma designada pela letra "L;
Cláusula 2ª - O imóvel referido na cláusula anterior, encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro, sob o nº 35772 fls. 76 V do livro B-92, freguesia da Sé, e inscrito na matriz sob o Art.º 5167;
Cláusula 3ª - Pelo presente Contrato, o Primeiro Contraente promete vender aos Segundos e estes prometem comprar, o imóvel descrito nas cláusulas anteriores livre de ónus e encargos, pelo preço de Escudos 17.000.000$00 (Dezassete Milhões de Escudos);
Cláusula 4ª - A título de sinal e princípio de pagamento o Primeiro Contraente declara ter recebido dos Segundos, a quantia de Escudos: 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), pelo que o presente contrato serve de recibo;
Cláusula 5ª - A restante parte do preço a pagar, ou sejam 15.500.000$00 (quinze milhões e quinhentos mil escudos), será liquidada no acto da assinatura da escritura notarial de compra e venda, a qual será celebrada no prazo de 60 dias, a contar da data da assinatura do presente contrato;
Cláusula 6ª - Em tudo o mais omisso e não declarado no presente contrato, regulam as disposições legais aplicáveis a este tipo de contratos;
Cláusula 7ª - São de conta dos Segundos Contraentes todos as despesas a efectuar com reconhecimentos notariais, selagem de contrato, registos provisórios ou definitivos, escritura e imposto de sisa, se a ele houver lugar;
Clausula 8ª - O presente Contrato é feito em duplicado, ficando o original devidamente assinado por ambas as partes e reconhecido em notário, na posse dos Segundos Contraentes, depois de explicado e lido em voz alta, na presença de ambos os contraentes. (al. A) dos factos considerados assentes por documentos dotados de força probatória plena e por acordo das partes)
10) A agência imobiliária “Palma Village, Lda.”, com sede na Rua Almeida Garrett, nº 27, 1º, em Faro, representada pela sua sócia-gerente, Maria Amália Inácio da Palma Moleirinho, foi intermediária no negócio da compra e venda da fracção objecto do acordo atrás referido. (al. B) dos factos considerados assentes por acordo das partes)
11) Ao tempo da assinatura do acordo referido em 8), a Ré encontrava-se desesperada perante a pressão do cumprimento do contrato promessa de compra e venda referido no Quesito 28º e com a possibilidade de perder o sinal que havia entregue no valor de 4.000.000$00. (Quesito 32.º da Base instrutória)
12) A Ré ficou conhecedora, na data da assinatura do acordo referido em 8) e também posteriormente, da necessidade dos Autores em recorrerem ao financiamento bancário e que as diligências para obtenção do mesmo demorariam mais tempo que os sessenta dias acordados. (Quesito 1.º da Base instrutória)
13) Os Autores, fornecidos os documentos pelo Crédito Predial Português, apresentaram em 14 de Novembro de 2001, na Conservatória do Registo Predial de Faro, o pedido do registo provisório de aquisição (assinado pela Ré) e de hipoteca e na mesma Conservatória solicitaram a urgência dos registos (Quesito 2.º da Base instrutória).
14) A Maria Amália informou o Cartório que a data [para a realização da escritura notarial do contrato de compra e venda] estava sujeita a confirmação uma vez que a escritura dependia da obtenção de todos os documentos necessários para a outorga da mesma. (Quesito 4.º da Base instrutória)
15) Autores e Ré foram informados pela Maria Amália das diligências e factos atrás referidos. (Quesito 5.º da Base instrutória)
16) … e que não era possível realizar a escritura nos finais de Outubro. (Quesito 6.º da Base instrutória)
17) Autores e Ré acordaram então que a escritura de compra e venda se realizaria tão depressa quanto possível e seria marcada pela Maria Amália, que se obrigou a avisar as partes contratantes do dia, hora e local. (Quesito 7.º da Base instrutória)
18) Foi a agência imobiliária “Palma Village, Ld.ª..”, que se incumbiu de proceder à marcação da Escritura Notarial de Compra e Venda. (Quesito 56.º da Base instrutória).
19) Confiante, a Ré, com o consentimento e acordo de Evelina Mendes dos Santos, marcou a respectiva escritura de compra e venda para o dia 12.11.2001 (Quesito 37.º da Base instrutória).
20) Os Autores, através da Maria Amália, procederam ao pagamento do imposto municipal de sisa no valor de € 321,72. (Quesito 8.º da Base instrutória)
21) … obtiveram certidão predial tendo dispendido para o efeito € 10,23. (Quesito 9.º da Base instrutória)
22) … obtiveram registo provisório de aquisição tendo dispendido para o efeito € 296,47. (Quesito 11.º da Base instrutória)
23) … obtiveram registo provisório de hipoteca tendo dispendido para o efeito e 355,38 (71.247$00). (Quesito 11.º da Base instrutória)
24) … obtiveram registo provisório de hipoteca tendo dispendido para o efeito € 151,11. (Quesito 12.º da Base instrutória)
25) Obtida a documentação referida nos Quesitos 8.º a 12.º, foi marcada escritura para o dia 11 de Dezembro de 2001, às 15 horas e 30 minutos, no Primeiro Cartório Notarial de Loulé. (resposta restritiva dada ao Quesito 13.º da Base instrutória)
26) A Maria Amália avisou os Autores e a Ré deste dia, hora e local, com mais de uma semana de antecedência. (Quesito 14.º da Base instrutória)
27) A Ré, na antevéspera do dia da realização da escritura, disse à Maria Amália que já não fazia o negócio com os Autores e não iria comparecer no Cartório. (resposta restritiva ao Quesito 15.º da Base instrutória)
28) Os Autores, no dia 11 de Dezembro de 2001, pelas 15 horas, compareceram no Primeiro Cartório Notarial de Loulé e aí assinaram a escritura notarial do contrato pelo qual venderam a casa correspondente à fracção autónoma designada pelas letras “AH“, destinada a habitação, correspondente ao sétimo andar frente, do prédio urbano, situado na Estrada Nacional 125, nº 135, freguesia e concelho do Olhão. (Quesito 16.º da Base instrutória)
29) Os Autores, nesse mesmo dia de 11 de Dezembro de 2001, pelas 15 horas e 30 minutos, apresentaram-se para assinar a escritura do contrato de compra e venda, do prédio referido em a) no Primeiro Cartório Notarial de Loulé . (Quesito 17.º da Base instrutória)
30) A Ré não compareceu no Primeiro Cartório Notarial de Loulé, no dia 11 de Dezembro de 2001, pelas 15 horas e 30 minutos (Quesito 21.º da Base instrutória).
31) A Ré, que vive sozinha, foi ajudada por uma senhora a empacotar e preparar a mudança dos seus bens e haveres da fracção “L” para a fracção referida em 28.º (Resposta restritiva ao Quesito 39.º da Base instrutória).
32) [A Ré] Contratou a associação Remar Portuguesa para proceder à mudança dos seus bens e haveres para a Fracção referida no Quesito 28.º. (Quesito 40.º da Base instrutória).
33) A associação procedeu à mudança pelo preço de 58.000$00. (Quesito 41.º da Base instrutória)
34) A Ré encheu a fracção autónoma referida no Quesito 28.º com os seus bens e haveres, uma vez que esta já se encontrava devoluta. (Quesito 42.º da Base instrutória).
35) Tentou a Ré conversar com Evelina Mendes dos Santos, desistindo finalmente da respectiva compra, face à intransigência daquela que tinha um outro comprador. (Quesito 47.º da base instrutória)
36) Teve a Ré de pagar à identificada vendedora, pela desistência do contrato promessa de compra e venda, a quantia de 1.000.000$00 para não perder a quantia de 4.000.000$00 referida no Quesito 32º. (Quesito 48.º da Base instrutória)
37) Teve a Ré de proceder à mudança dos seus bens e haveres da fracção autónoma referida em 28) para a Fracção designada pela Letra “L”. (Quesito 49.º da Base instrutória)
38) [A Ré] Contratou, novamente, a associação Remar Portuguesa que fez a mudança. (Quesito 50.º da base instrutória)
39) … à qual pagou novamente a quantia de, então, 58.000$00. (Quesito 51.º da Base instrutória)
40) [A Ré] Teve de arrumar todos os ditos bens e haveres na sua Fracção Autónoma designada pela Letra “L”. (Quesito 52.º da base instrutória)
41) [A Ré] Tentou, nessa data (finais de Novembro de 2002), contactar os Autores, fazendo-lhes a comunicação de resolução do acordo celebrado entre autores e ré, sem resultado. (Quesito 54.º da Base instrutória).
42) [A Ré] … encarregou o seu advogado de escrever aos Autores uma carta, endereçada para a Estrada Nacional 125, nº. 135 - 7º. F, 8700 Olhão, que foi devolvida, com o seguinte teor:
«Faro, 23 de Novembro de 2001
Encarrega-me a minha Constituinte, EDMUNDA ……….., de notificar V. Ex.as nos termos e para os fins seguintes:
1 - Celebraram V. Ex.as com a minha Constituinte um contrato-promessa de compra e venda no dia 14.09.2001, destinado à compra da Fracção Autónoma designada pela Letra "L", sita na Praceta Arnaldo Vilhena, nº. 23-2º. Fte, em Faro, legítima propriedade da minha Constituinte.
2 - Nos termos do referido contrato-promessa, foi convencionado o preço de dezassete milhões de escudos, tendo sido naquela data efectuado por V. Ex.as o pagamento de um milhão e quinhentos mil escudos a título de sinal e princípio de pagamento.
3 - Mais foi acordado que a escritura notarial de compra e venda seria celebrada no prazo de sessenta dias, a contar da data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda.
4 - Isto é, a escritura notarial de compra e venda seria outorgada até ao dia 13.11.2001.
5 - Com efeito, a escritura referida esteve marcada, conforme informação prestada pela Imobiliária "Palma Village, Ld.ª." para o passado dia 07.11.2001.
6 - Contudo, não se realizou por falta de V. Ex.as, conforme era vossa obrigação legal e contratual.
7 - Tal facto constitui incumprimento de V. Ex.as ao convencionado no contrato - promessa de compra e venda.
8 - E dá à minha Constituinte o direito de resolver o contrato e fazer seu o sinal e princípio de pagamento por V. Ex.as prestado (cfr. artigo 422º. Do Código Civil).
Nestes termos, ficam V. Ex.as notificados de que a minha Constituinte resolve o contrato - promessa de compra e venda da Fracção Autónoma designada pela Letra "L" que havia celebrado com V. Ex.as com todas as legais consequências, nomeadamente perdendo o valor pago a título de sinal e princípio de pagamento» (Quesito 55.º da Base instrutória).
B) Factos Considerados Não Provados pelo tribunal a quo:
Dentre os factos controvertidos alegados nos articulados e constantes da Base instrutória, o tribunal a quo veio a considerar não provados (no despacho que, após a audiência de julgamento, decidiu a matéria de facto) os seguintes:
a) que a Maria Amália tenha conseguido que o Primeiro Cartório Notarial de Loulé disponibilizasse uma data para fins de Outubro de 2001, sem certeza de marcação, para realização da escritura notarial do contrato de compra e venda; (Quesito 3º)
b) que a Maria Amália e os Demandantes, depois do dia 11 de Dezembro de 2001, tenham contactado várias vezes a Ré para a celebração do contrato de compra e venda; (Quesito 22º)
c) que a Ré tenha continuado a afirmar à Maria Amália e aos Autores que não assinaria a escritura e que o negócio ficava sem efeito; (Quesito 23º)
d) que a Ré se tenha dirigido várias vezes à Maria Amália solicitando-lhe urgência na concretização do negócio com os ora AA.; (Quesito 30º)
e) que, em princípios de Outubro de 2001, a Ré tenha procurado novamente a Maria Amália, a qual, face à pressão da ora Ré, lhe tenha dito que a escritura notarial de compra e venda seria marcada para a semana seguinte; (Quesito 33º)
f) que, face à promessa da Agência Imobiliária, intermediária do negócio, a Ré, confiante na promessa de marcação da Escritura, tenha falado com ETELVINA MENDES DOS SANTOS, referida no Quesito 28º, para que aguardasse mais uns dias para outorga da respectiva escritura; (Quesito 34º)
g) que a ETELVINA MENDES DOS SANTOS tenha acedido ao pedido da Ré; (Quesito 35º)
h) que a Maria Amália tenha procedido à marcação da Escritura de Compra e Venda da Fracção Autónoma designada pela letra “L”, entre AA. e Ré, para o dia 07.11.2001, pelas 11.00 horas, no Cartório Notarial de Loulé; (Quesito 36º)
i) que, antes do dia 07.11.2001, a Ré tenha recebido um telefonema da Maria Amália informando que a escritura não seria celebrada em 07.11.2001; (Quesito 43º)
j) e que não havia, ainda, nova data marcada para a celebração da Escritura Notarial de compra e venda entre AA. e Ré; (Quesito 44º)
l) que a Ré se tenha deslocado ao Cartório Notarial de Loulé, onde tenha podido constatar que não havia nova data marcada para a escritura de compra e venda com os ora AA.; (Quesito 45º)
m) que, sem realizar a Escritura de compra e venda com os ora AA., a Ré não tivesse dinheiro para pagar o preço convencionado com ETELVINA MENDES DOS SANTOS em 12.11.2001; (Quesito 46º)
n) que, em finais do mês de Novembro de 2001, por volta dos dias 18 a 20, a Ré tenha contactado telefonicamente a Agência Imobiliária “Palma Village, Lda.”, comunicando que, face ao acima alegado, lhe assistia o direito de resolver o contrato-promessa de compra e venda em questão, fazendo sua a quantia de 1.500.000$00 referida na cláusula 4ª do acordo mencionado na al. A) dos factos considerados assentes por acordo das partes e por documentos dotados de força probatória plena; (Quesito 53º)
O OBJECTO DO RECURSO
Como se sabe, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 690º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2] .
Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 684º, nº 2, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 3 do mesmo art. 684º) [3] [4] . Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pela Ré ora Apelante que o objecto do presente recurso está circunscrito às questões de saber:
1) Se os promitentes-compradores aqui Autores se constituíram em mora quanto à obrigação (para eles emergente do contrato-promessa que concluíram com a Ré em 14 de Setembro de 2001) de celebrarem o contrato definitivo de compra e venda;
2) Se, em consequência dessa eventual mora dos promitentes-compradores ora Autores, a promitente-vendedora ora Ré perdeu, objectivamente, o seu interesse na celebração do contrato definitivo de compra e venda.
1) A PRETENSA MORA DOS PROMITENTES-COMPRADORES NA MARCAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA.
A Apelante sustenta que houve mora dos promitentes-compradores na marcação da data da escritura notarial de compra e venda do imóvel objecto do contrato-promessa celebrado entre as partes.
Quid juris ?
«Questão fulcral do cumprimento das obrigações emergentes de um contrato-promessa é, como relativamente a qualquer outra obrigação, a da determinação do momento do seu vencimento» [5] .
«A primeira observação que a este propósito há que enunciar é a de que (…) as obrigações emergentes do contrato-promessa carecem, pela sua própria natureza – quando não também em razão das circunstâncias -, de um prazo de cumprimento, pelo que, se ele não tiver sido estabelecido por acordo das partes, não é lícito a nenhuma delas interpelar o respectivo devedor para o cumprimento imediato após a celebração do contrato-promessa, cabendo nesse caso ao interpelado o direito a obter a fixação judicial do prazo, caso não haja acordo dos contraentes» [6] [7] [8] .
«É frequente que as partes convencionem que o cumprimento de um contrato-promessa deverá verificar-se até certo momento, hipótese em que, referido o prazo ao cumprimento das obrigações, não é de duvidar de que se trate de um prazo destas, desencadeador do respectivo vencimento; em dúvida pode ficar, isso sim, se o prazo convencionalmente estabelecido é ou não essencial, isto é, se o seu esgotamento sem que tenha havido cumprimento basta ou não para constituir o devedor numa situação de definitivo não cumprimento» [9] .
A solução desta questão depende essencialmente da interpretação da vontade negocial [10] .
Segundo ANA PRATA [11] , «a jurisprudência italiana tem entendido que, para que se possa falar de prazo essencial, é necessária uma clara vontade negocial nesse sentido, não bastando, para o efeito, o uso de expressões como “até e não depois” ou “improrrogavelmente”, antes admitindo a compatibilidade da essencialidade do prazo com a concessão de sucessivas prorrogações».
Entre nós, BRANDÃO PROENÇA [12] preconiza que «o significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade (…) terá que ser “deduzido” do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes».
Ainda assim - segundo este Autor [13] -, «parece poder ser transposto para esta sede, e por maioria de razão, o princípio de que, em regra, o prazo essencial não é “absolutamente fixo” (não há por parte dos promitentes um interesse temporalmente delimitado), mas apenas “relativamente fixo”». Dito isto, «pode, no entanto, concluir-se pela essencialidade absoluta (em regra, subjectiva ou pactícia) ou, até, por uma “finalidade essencial”, sempre que aos promitentes só interesse celebrar o contrato dentro do prazo fixado (normalmente o maior interessado será o promitente-comprador ou o promitente-arrendatário), por razões jurídicas (necessidade de serem observados outros prazos), materiais (carência absoluta do bem em causa ou do preço em dívida) ou quando certas circunstâncias coenvolventes o imponham (p. ex., caducidade do empréstimo bancário deferido, se a escritura de compra e venda não for realizada dentro de certa data)» [14] .
«A maior ou menor “força” das expressões empregues pelas partes constituirá – segundo BRANDÃO PROENÇA [15] – um elemento hermenêutico a ter em conta (p. ex., cláusulas do tipo “…até final de certa data, sob pena de ser rescindido, sem direito à devolução do sinal” ou “…dentro de certo prazo prorrogável por mais algum tempo improrrogável”) [16] [17] .
Na jurisprudência nacional, também prevalece o entendimento segundo o qual, «no contrato-promessa, quando se fixa um prazo final para o cumprimento de uma promessa sinalagmática, há que ver, em cada hipótese, se se quer estabelecer um prazo findo o qual o contrato caduca automaticamente, ou findo o qual assistirá a qualquer das partes ou a uma delas o direito de o revogar [rectius, de o resolver], se entretanto ele não tiver sido cumprido» [18] [19] [20] .
De todo o modo, «nada tendo sido alegado, nesse sentido [isto é, no sentido de que, decorrido o prazo previsto no contrato-promessa para a celebração da escritura definitiva de compra e venda, o contrato deixaria de interessar aos intervenientes], pelas partes, deve considerar-se que, decorrido o prazo consignado, o contrato não caducou» [21] .
Por outro lado, o comportamento das partes posterior à ultrapassagem do prazo inicialmente fixado no contrato-promessa para a celebração do contrato definitivo é susceptível, por si só, de revelar o carácter não essencial daquele prazo. É que, «decorrido o prazo, estipulado no contrato-promessa, para a celebração da escritura do contrato definitivo de compra e venda, sem que esta se tenha efectivado, o contrato não se resolve automaticamente; a resolução depende de acto concreto das partes, e estas podem prorrogar o prazo por acordo» [22] [23] [24] . Na verdade, «os promitentes podem prorrogar tacitamente o termo final para a celebração do contrato prometido, mantendo entretanto o contrato-promessa total eficácia e irrelevando a eventual mora anterior de algum dos contraentes» [25] . Assim, por exemplo, «se, num contrato-promessa de compra e venda de imóvel, posteriormente ao termo do prazo para celebração do contrato prometido, ambos os promitentes marcam data e local para lavrarem a escritura, embora fossem diferentes os cartórios notariais, há acordo tácito na sua prorrogação» [26] .
No caso dos autos, o clausulado do contrato-promessa de compra e venda firmado entre a ora Apelante (como promitente-vendedora) e os ora Apelados (como promitentes-compradores) não é, por si só, suficientemente impressivo para fundamentar qualquer conclusão acerca do carácter essencial ou relativo do prazo nele fixado para a celebração do contrato definitivo. De facto, tudo quanto nele ficou estipulado, a tal respeito, foi que a escritura notarial de compra e venda “será celebrada no prazo de 60 dias, a contar da data da assinatura do presente contrato”.
De qualquer modo, provou-se que, antes mesmo de expirar o prazo contratualmente fixado para a celebração da escritura pública de compra e venda (o que só ocorreria em 13NOVEMBRO2001, visto o contrato-promessa ter sido assinado em 14SETEMBRO2001), quando Autores e Ré foram informados pela Maria Amália Inácio da Palma Moleirinho (sócia-gerente da agência imobiliária “Palma Village, Lda.”, que foi intermediária no negócio da compra e venda da fracção objecto do acordo concluído entre as partes) que não era possível realizar a escritura nos finais de Outubro (Quesito 6.º da Base instrutória), Autores e Ré acordaram que a escritura de compra e venda se realizaria tão depressa quanto possível e seria marcada pela Maria Amália, que se obrigou a avisar as partes contratantes do dia, hora e local (Quesito 7.º da Base instrutória).
Assim sendo, a obrigação emergente para AA. e Ré do aludido contrato-promessa converteu-se, mercê deste acordo ulterior concluído entre os contraentes, numa obrigação “pura”. Dito doutro modo: as partes convencionaram em que a celebração do contrato definitivo deixaria de ter de se efectuar dentro do prazo inicialmente estipulado (até ao dia 13NOVEMBRO2001), para passar a dever ter lugar logo que fosse possível.
Por outro lado, enquanto o contrato-promessa nada estipulava sobre quem tinha o encargo de proceder à marcação da escritura pública de compra e venda e por que modo avisaria a outra parte, ficou, doravante, a partir desse acordo concluído entre as partes posteriormente à assinatura do contrato-promessa, estipulado que aquela incumbência recaía sobre um terceiro (a mencionada Maria Amália Inácio da Palma Moleirinho, sócia-gerente da agência imobiliária que intermediou no negócio ajustado entre AA. e Ré), o qual se obrigou a avisar os contraentes do dia, hora e local da referida escritura.
A circunstância de este acordo ulterior à assinatura do contrato-promessa ter sido concluído verbalmente, e não estar, portanto, reduzido a escrito, em nada contende com a sua validade, do ponto de vista formal.
Efectivamente, desde que - segundo é entendimento consensual na doutrina e na jurisprudência - as razões da exigência especial da lei relativamente à forma da promessa «não são aplicáveis ao acordo sucessivo que apenas incida sobre o tempo das respectivas obrigações» [27] , é óbvio que, perante o disposto no art. 221º, nº 2, do Código Civil, «a alteração de elemento essencial ou secundário do contrato-promessa, como o prazo para o seu cumprimento, pode ser objecto de convenção posterior, não sujeita à mesma forma escrita do contrato» [28] [29] [30] [31] [32] .
Temos, pois, que, como a nova estipulação negocial se não consubstanciou no estabelecimento de um novo prazo, mas tão só num acordo sobre a prorrogação, para além do dia 13NOVEMBRO2001, do prazo para a celebração da escritura pública, a obrigação de celebrar o contrato definitivo, que anteriormente era a prazo, converteu-se numa obrigação pura [33] .
Assim sendo, como a iniciativa da fixação do prazo foi, convencionalmente, outorgada pelos contraentes a um terceiro (a mencionada Maria Amália Inácio da Palma Moleirinho, sócia-gerente da agência imobiliária que intermediou no negócio ajustado entre AA. e Ré), restava à Ré ora apelante, caso o referido terceiro mantivesse um comportamento omissivo durante um lapso de tempo julgado superior ao razoável, uma de duas soluções: ou requerer ao tribunal, nos termos do art. 777º, nº 3, do Cód. Civil (aqui aplicável analogicamente), a fixação do prazo para a outorga da escritura pública de compra e venda [34] [35] [36] [37] ou proceder, ela própria, à interpelação desencadeadora do vencimento da obrigação [38] .
Enquanto, porém, a ora Ré não tomasse a iniciativa de pedir ao tribunal a fixação de um novo prazo para a celebração da escritura pública ou de interpelar os AA., convocando-os para uma escritura por ela própria marcada [39] , nunca os promitentes-compradores ora Apelados podiam ser considerados como estando constituídos em mora [40] [41] [42] [43] [44] [45] [46] [47] .
Ora, como se não provou (e nem sequer se alegou) que a Ré ora Apelante tenha solicitado ao tribunal a fixação de um novo prazo para a outorga do contrato definitivo, nem tão pouco que ela se tenha substituído ao terceiro que ficara convencionalmente incumbido de proceder à marcação da escritura, tomando ela própria a iniciativa de convocar os AA. ora Apelados para comparecerem num determinado cartório notarial, em data por ela escolhida, a fim de outorgarem a escritura pública de compra e venda, ficou indemonstrada a constituição em mora dos AA./Apelados, quanto à obrigação (para eles emergente do contrato-promessa firmado com a Ré/Apelante) de celebrar o contrato prometido.
Donde que o presente recurso improcede, necessariamente, quanto a esta primeira questão.
2) A invocada perda objectiva, por parte da promitente-vendedora ora Ré, do seu interesse na celebração do contrato definitivo de compra e venda, em consequência da eventual mora dos promitentes-compradores ora Autores.
Uma vez assente que os AA. ora Apelados não chegaram sequer a ficar constituídos em mora, relativamente à obrigação de celebrar o contrato definitivo (para eles decorrente do contrato-promessa de compra e venda que concluíram com a Ré ora Apelante) – por isso que, antes mesmo de expirado o prazo inicialmente convencionado no contrato-promessa para a outorga da escritura pública de compra e venda, os contraentes acordaram entre si, validamente, em prorrogar para além dessa data o prazo para a realização de tal escritura, a qual ficou de ser outorgada tão depressa quanto possível, em data a ser marcada por um terceiro, que ficou também incumbido de avisar as partes contratantes do dia, hora e local da mesma -, está, necessariamente, prejudicada a questão de saber se a promitente-vendedora ora Ré/Apelante perdeu, objectivamente, o seu interesse na celebração do contrato definitivo, em consequência da mora dos promitentes-compradores.
Por isso, ainda mesmo que, na data concreta para a qual veio a ser marcada a escritura pública de compra e venda (11DEZEMBRO2001), a Ré ora Apelante já tivesse desistido de comprar aqueloutra fracção autónoma por causa de cuja compra ela decidira vender a fracção autónoma objecto do contrato-promessa celebrado entre as partes – por não haver conseguido pagar o respectivo preço de aquisição à pessoa que lha iria vender, na data para a qual esteve marcada a concernente escritura notarial, dado ela não ter, entretanto, recebido dos ora AA./Apelantes o preço pelo qual ficou de lhes vender a sua fracção autónoma -, e, consequentemente, já tivesse deixado de lhe interessar a realização do negócio prometido celebrar com os AA., nunca essa sua superveniente perda de interesse na celebração do contrato definitivo poderia fundar a resolução, por sua iniciativa, do contrato-promessa, sob invocação do disposto naquele art. 808º-1.
É que – como se sabe -, tirando os casos em que existe uma cláusula resolutiva expressa – o que não acontece no contrato-promessa firmado entre Apelante e Apelados -, só constitui fundamento de resolução do contrato a perda do interesse na prestação que, para o credor, resulta da mora do devedor, isto é, da não realização tempestiva da prestação (art. 808º, nº 1, do Cód. Civil).
Porém, ao ter declarado antecipadamente aos promitentes-compradores ora AA./Apelados – por carta datada de 23NOVEMBRO2001, que o seu mandatário endereçou, a seu pedido, para a morada constante do contrato-promessa com sendo a dos promitentes-compradores ora Apelados (Estrada Nacional 125, nº. 135 - 7º. F, 8700 Olhão), motivo pelo qual, apesar de tal carta ter vindo devolvida, ela se considera recebida pelos seus destinatários (nos termos do art. 224º, nº 2, do Código Civil) - a sua intenção de resolver o contrato-promessa e, consequentemente, de não celebrar o contrato definitivo, quando se viu convocada para a escritura pública de compra e venda marcada para a referida data de 11DEZEMBRO2001, a ora Apelante dispensou aqueles do ónus (que sobre eles recaía) de lhe fixarem um novo prazo admonitório para a outorga do contrato definitivo, sob a cominação de se ter por definitivamente incumprido tal contrato-promessa.
Efectivamente, muito embora, em princípio, a simples não comparência da ora Apelante na data e no local para a qual fora marcada, por iniciativa do terceiro convencionalmente incumbido de o fazer, essa escritura pública, apenas consequenciasse a constituição em mora da promitente-vendedora, necessitando, por isso, os promitentes-compradores de a convocar novamente para a outorga do contrato definitivo, dentro dum prazo razoável, para lhe poderem finalmente assacar o incumprimento definitivo do contrato-promessa (nos termos do cit. art. 808º-1) - sem o que não poderiam exigir dela a restituição em dobro do sinal prestado aquando da assinatura do mesmo (nos termos do art. 442º, nº 2, 2ª parte, do Cód. Civil) [48] [49] [50] -, a circunstância de a ora Apelante ter declarado, por escrito, aos promitentes-compradores Apelados, a sua intenção de resolver o contrato-promessa, dando-lhes assim a conhecer, antecipadamente, a sua intenção de o não cumprir, exonera estes declaratários do referido ónus de lhe concederem um prazo admonitório para celebrar o contrato definitivo.
Efectivamente, se o devedor, no caso o promitente vendedor, antes do dia em que a obrigação deve ser cumprida (isto é, da data do vencimento), comunica espontaneamente ao credor, promitente-comprador, a sua vontade de não cumprir o contrato-promessa, «entende-se que aquela declaração equivale a incumprimento, podendo legitimar, portanto, a resolução, desde que seja certa, séria e segura, ou seja, desde que exprima uma vontade de não querer ou não poder cumprir, em termos não equívocos ou categóricos e definitivos» [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59] .
Eis por que o presente recurso improcede, necessariamente, nenhuma censura merecendo a sentença condenatória que dele constitui objecto.
DECISÃO
Acordam os juízes desta Relação em negar provimento ao presente recurso de Apelação, confirmando integralmente a sentença recorrida.Custas a cargo da Apelante.
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[1] Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362 e 363.
[2] Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279).
[3] O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso).
[4] A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito Processual Civil”, 3º, p. 65) e RODRIGUES BASTOS (in “Notas ao Código de Proceso Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299).
[5] ANA PRATA in “O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil”, 1995, pp. 632-633.
[6] ANA PRATA in “O Contrato-Promessa…” cit., p. 633.
[7] «De facto, se as partes optaram pela conclusão de uma promessa em vez de celebrarem de imediato o contrato definitivo, tal opção tem, pelo menos, o significado de não poderem ou quererem desde logo tal celebração: daí ser coessencial ao contrato-promessa um prazo de cumprimento» (ANA PRATA, ibidem).
[8] Cfr., no sentido de que, «fixado um prazo, em contrato-promessa de compra e venda, para a celebração da correspondente escritura, mas acordando posteriormente as partes em que esta escritura seria celebrada em data a fixar posteriormente, a obrigação ficou sem prazo certo, havendo que fazer a sua determinação nos termos do nº 2 do art. 777º do Cód. Civil, e sendo, portanto, irrelevante a fixação unilateral, pelo promitente-comprador, da data para a celebração da escritura», o Ac. do S.T.J. de 6/7/1978 (in BMJ nº 279, p. 134).
[9] ANA PRATA in “O Contrato-Promessa…” cit., p. 634.
[10] ANA PRATA in “O Contrato-Promessa…” cit., p. 636, in fine.
[11] Ibidem, nota 1495.
[12] In “Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral. A Dualidade Execução Específica-Resolução”, 1987, p. 110.
[13] In “Do Incumprimento…” cit., p. 112.
[14] BRANDÃO PROENÇA, ibidem.
[15] Ibidem.
[16] Cfr., no sentido de que «a cláusula de contrato-promessa de compra e venda de que a escritura relativa ao contrato prometido seria celebrada “no máximo” até certa data, traduz-se no estabelecimento de um prazo fixo ou absoluto ou numa data-limite para o cumprimento do contrato-promessa», o Ac. da Rel. do Porto de 16/12/1996, proferido no Proc. nº 9551141 e relatado pelo Desembargador COUTO PEREIRA (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[17] Cfr., no sentido de que «uma cláusula contratual inserta em um contrato-promessa de compra e venda em que se estipulou que “o prazo máximo da escritura definitiva de compra e venda e bem assim a tradição do imóvel não poderá exceder um ano a partir da presente data”, sujeita o contrato a um termo essencial», o Ac. do S.T.J. de 15/12/1998, proferido no Proc. nº 98B502 e relatado pelo Conselheiro QUIRINO SOARES (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[18] Ac. da Rel. do Porto de 4/10/1990, proferido no Proc. n 22524 e relatado pelo Desembargador LOPES FURTADO (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[19] Cfr., igualmente no sentido de que «o prazo previsto num contrato-promessa para a celebração do contrato prometido pode revestir a natureza de prazo limite ou absoluto, cujo decurso determina o imediato incumprimento definitivo e possibilita a resolução ou de prazo fixo relativo, determinante da simples situação de mora», sendo que «a qualificação do prazo em absoluto ou relativo depende da interpretação da vontade das partes e das suas declarações negociais», o Ac. da Rel. do Porto de 1/4/2003, proferido no Proc. nº 320650 e relatado pelo Desembargador FERNANDO SAMÕES (cujo texto integral consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[20] Cfr., de igual modo no sentido de que a estipulação, feita em contrato-promessa de compra e venda, segundo a qual a escritura pública será celebrada até determinada data, «pode ser entendida, em princípio, com dois sentidos: como prazo-limite, absoluto ou improrrogável, cujo decurso determina o incumprimento definitivo do contrato e a sua imediata resolução ou caducidade, ou como prazo relativo ou não essencial, apenas determinante de uma situação de mora e conferindo ao credor o direito de pedir o cumprimento do contrato, a sua resolução ou indemnização moratória», sendo que «a opção por uma ou outra dessas soluções depende da natureza do negócio ou da interpretação da vontade das partes», o Ac. do S.T.J. de 24/10/1995 (in Col. Jur./Acórdãos do STJ, 1995, tomo III, p. 78).
[21] Ac. do S.T.J. de 3/6/1992, proferido no Proc. nº 082107 e relatado pelo Conselheiro MIGUEL MONTENEGRO (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[22] Ac. do S.T.J. de 18/1/1995, proferido no Proc. nº 85695 e relatado pelo Conselheiro SAMPAIO DA NÓVOA (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[23] Cfr., no sentido de que «os contraentes de contrato-promessa, decorrido o prazo estipulado para a celebração do contrato prometido, continuam vinculados ao seu cumprimento, desde que não o tenham resolvido», o Ac. desta Rel. de Évora de 19/1/1984 (in Col. Jur., 1984, tomo I, p, 284).
[24] Cfr., porém, no sentido de que, «desde que se fixou prazo para o cumprimento do contrato-promessa e tal prazo expirou, sem que se celebrasse o contrato prometido, há que concluir que o seu incumprimento se verificou findo esse prazo», o Ac. do S.T.J. de 13/2/1985 (in BMJ nº 344, p. 419).
[25] Ac. da Rel. de Lisboa de 24/5/1993, proferido no Proc. nº 74182 e relatado pelo Desembargador ANTÓNIO ABRANCHES MARTINS (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[26] Ac. da Rel. de Lisboa de 1/7/1993, proferido no Proc. nº 69962 e relatado pelo Desembargador LOUREIRO FONSECA (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[27] ANA PRATA in “O Contrato-Promessa…” cit., p. 643.
[28] Ac. do S.T.J. de 23/9/1998, proferido no Proc. nº 98ª464 e relatado pelo Conselheiro MARTINS DA COSTA (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[29] Cfr., também no sentido de que «o tempo de cumprimento do contrato-promessa constitui estipulação acessória e, como tal, não sujeita a qualquer requisito de forma», o Ac. da Rel. do Porto de 8/6/1989 (in Col. Jur., 1989, tomo III, p. 214).
[30] Cfr., de igual modo no sentido de que «o prazo para a outorga do contrato definitivo não é cláusula essencial nem está abrangido pela razão da exigência do documento», o Ac. do S.T.J. de 14/3/1990 (sumariado in Actualidade Jurídica, ano 2º, nº 9, p. 12).
[31] Cfr., ainda no sentido de que «a estipulação, posterior ao documento de onde consta o contrato-promessa, diferindo para outra data posterior a celebração da escritura definitiva, ainda que verbal, é válida», o Ac. da Rel. de Lisboa de 29/3/1990 (in Col. Jur., 1990, tomo II, p. 143).
[32] Cfr., igualmente no sentido de que, «num contrato-promessa de compra, as cláusulas referentes ao prazo de cumprimento e à determinação do contraente a quem incumbe marcar a escritura não devem ser havidas como essenciais, mas sim como acidentais», o Ac. do S.T.J. de 3/5/1995, proferido no Proc. nº 86201 e relatado pelo Conselheiro FARIA DE SOUSA (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[33] Cfr., no sentido de que «a prorrogação tácita do prazo inicialmente fixado para o cumprimento da obrigação, sem estipulação de outro, transforma aquela em obrigação pura», o Ac. da Rel. de Lisboa de 25/3/2004, proferido no Proc. nº 3581/2003-2 e relatado pelo Desembargador EZAGUY MARTINS (cujo texto integral consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[34] É a solução preconizada por BRANDÃO PROENÇA (in “Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral” cit., pp. 114-115), para quem, nas hipóteses em que se estipula que o contrato definitivo será celebrado “logo que o promitente-comprador comunique o dia, hora e local”, embora, prima facie, pareça estarmos perante uma cláusula cum voluerit, «sob pena de ficar abalada a eficácia vinculativa da promessa e se dar cobertura ao livre-arbítrio do promitente-vendedor, mantendo-se indefinidamente inerte, há que interpretar a convenção no sentido de uma simples cláusula que lhe outorga a iniciativa da fixação do prazo, considerando-se inadimplente se mantiver uma atitude omissiva durante um lapso de tempo intolerável, mas tendo a contraparte, na ausência, ou independentemente desse comportamento concludente, a possibilidade de recorrer ao tribunal».
[35] Cfr., igualmente no sentido de que, «se a marcação da escritura de compra e venda ficou confiada ao critério do promitente vendedor, pode o promitente comprador, depois de passado um espaço de tempo demasiado longo e injustificado, pedir a fixação judicial do prazo», o Ac. da Rel. de Lisboa de 6/7/1989 (in Col. Jur., 1989, tomo IV, p. 113).
[36] Cfr., também no sentido de que, «acordando as partes que o contrato definitivo será celebrado quando o promitente-comprador o entender, restava ao promitente-vendedor, perante a inércia do devedor, pedir a fixação judicial de prazo para cumprir, de acordo com o art. 777º do Cód. Civil», o Ac. da Rel. de Lisboa de 5/7/2000 (in Col. Jur., 2000, tomo IV, p. 85).
[37] Cfr., no sentido de que, «sendo o prazo [para a celebração da escritura de compra e venda] concedido a favor do promitente-comprador, não pode o promitente-vendedor interpelar directamente aquele para a escritura, devendo antes recorrer ao pedido de fixação judicial de prazo», o Ac. daa Rel. de Lisboa de 19/3/1987 (in Col. Jur., 1987, tomo II, p. 142).
[38] É a alternativa defendida por ANA PRATA (in “O Contrato-Promessa…” cit., p. 650), para quem «não se (…) afigura definitivamente certo que a parte que aguarda debalde o aviso para a celebração do contrato tenha de recorrer ao tribunal para obter a fixação do prazo e não possa ela proceder à interpelação desencadeadora do vencimento da obrigação», caso em que, uma vez «vencida esta, se não se verificar o cumprimento, caberá ao promissário, pela demonstração da perda objectiva de interesse ou pela fixação do prazo suplementar cominatório do artigo 808º, nº 1, transformar a mora em definitivo não-cumprimento».
[39] Cfr., no sentido de que, «num contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, sendo a obrigação sem prazo certo, é ineficaz para constituir em mora o promitente-comprador uma simples interpelação para cumprir, feita nos termos do art. 805º, nº 1, do Cód. Civil, sem indicação do cartório notarial e do dia e hora para a celebração da escritura de compra e venda», o Ac. da Rel. do Porto de 9/3/1993 (sumariado in BMJ nº 425, p. 619).
[40] Cfr., no sentido de que, «não havendo prazo certo para a celebração da escritura de compra e venda, só há mora dos promitentes após estes terem sido interpelados, nos termos do art. 805º, nº 1, do Cód. Civil», o Ac. do S.T.J. de 6/3/1986 (in BMJ nº 355, p. 352).
[41] Cfr., no sentido de que, «porque em regime de prorrogação o contrato-promessa e porque se lhe não fixou novo prazo ou termo, a nenhuma das partes era lícito exigir o cumprimento sem prévia interpelação», o Ac. do S.T.J. de 22/6/1989 (in BMJ nº 388, p. 512).
[42] Cfr., no sentido de que, «não se determinando no contrato-promessa o dia, a hora e o local certos para a realização da escritura, esta fica dependente da interpelação nesse sentido, sem a qual não há mora e consequentemente execução específica», o Ac. da Rel. do Porto de 8/3/1993, proferido no Proc. nº 9330045 e relatado pelo Desembargador OLIVEIRA BARROS (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[43] Cfr., no sentido de que, «no quadro do contrato-promessa de compra e venda, não estando determinado o dia, hora e local certos para a celebração da escritura, torna-se necessária a interpelação», o Ac. da Rel. de Lisboa de 11/5/1995, proferido no Proc. nº 99701 e relatado pelo Desembargador CAMPOS OLIVEIRA (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[44] Cfr., no sentido de que, «não sendo fixado no contrato-promessa prazo certo para a celebração da escritura do contrato de compra e venda, só surge a mora do réu se o autor tiver exigido – via interpelação – a comparência do réu em certo cartório notarial, em determinado dia e hora para a outorga da escritura e o réu tivesse faltado», o Ac. da Rel. de Lisboa de 17/6/1993, proferido no Proc. nº 57226 e relatado pelo Desembargador SILVA PAIXÃO (cujo texto integral consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[45] Cfr., no sentido de que, «não havendo prazo certo para a celebração da escritura pública a titular prometido contrato de compra e venda de coisa imóvel e nada se estipulando relativamente a qual dos promitentes incumbe a marcação daquela, compete a qualquer dos outorgantes o dever de o fazer, importando a ausência de declaração interpelativa a inocorrência de mora», o Ac. da Rel. de Lisboa de 2/7/1996, proferido no Proc. nº 14451 e relatado pelo Desembargador PEREIRA DA SILVA (cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[46] Cfr., no sentido de que, «constando do clausulado de um contrato-promessa de compra e venda que a respectiva escritura será outorgada “logo que o promitente-comprador o exija e tal seja possível, só se pode falar em mora depois da escritura ter sido marcada (o que, indistintamente, qualquer um dos promitentes pode fazer) e a ela não ter comparecido, sem justificação, um dos promitentes», o Ac. da Rel. de Coimbra de 12/5/1998 (in Col. Jur., 1998, tomo III, p. 13).
[47] Cfr., no sentido de que, «se a marcação da escritura ficou dependente da iniciativa dum dos contraentes e este tiver um comportamento omissivo por tempo intolerável, pode a contraparte requerer a marcação da escritura, só depois ocorrendo mora», o Ac. do S.T.J. de 30/6/1998 (in Col. Jur./Acórdãos do STJ, 1998, tomo II, p. 151).
[48] Efectivamente, segundo a melhor doutrina, embora a expressão "não cumprimento", utilizada no art. 442º, nº 2, do Cód. Civil – no segmento em que estatui que, "se o não cumprimento do contrato for devido...ao contraente que recebeu o sinal, tem aquele o contraente que constituiu o sinal a faculdade de exigir o dobro do que prestou" -, seja susceptível de ser duplamente interpretada, ora num sentido restrito (segundo o qual, o corpo deste preceito tem apenas em vista o incumprimento definitivo da promessa ou a impossibilidade de cumprimento), ora num sentido mais amplo (segundo o qual a norma do cit. art. 442º-2 poderia funcionar independentemente de o contrato ser resolvido e poderia haver desvinculação contratual sem um incumprimento definitivo), «a existência de sinal e a estrutura da promessa bilateral parece tornar, aqui, sem sentido, uma escolha puramente indemnizatória e mesmo que se adira à interpretação mais moderna do art. 801º, 2 do Código Civil , o pedido indemnizatório assenta necessariamente num incumprimento definitivo com exoneração recíproca da obrigação de conclusão do contrato» (BRANDÃO PROENÇA in “Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral…” cit., p. 122).
[49] Na jurisprudência, também prevalece largamente o entendimento segundo o qual o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples mora, só tendo lugar as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro (cit. art. 442º, nº 2) no caso de incumprimento definitivo da promessa: cfr., neste sentido, o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 2/5/1985 (in BMJ nº 347, pp. 375 e segs.), o Ac. da Rel. de Lisboa de 2/6/1987 (in Col. Jur., 1987, tomo 3, p. 108), o Ac. da Rel. de Lisboa de 6/7/1989 (in Col. Jur., 1989, tomo 4, p. 113), o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 7/3/1991 (in BMJ nº 405, p. 456), o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 12/3/1991 (in BMJ nº 405, p. 434), o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 2/12/1992 (in BMJ nº 422, p. 335), o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 4/11/1993 (in Col. Jur./STJ, 1993, Tomo 3, p. 105), o Ac. da Rel. de Évora de 28/9/1994 (sumariado in BMJ nº 439, p. 671), o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 24/10/1995 (in Col. Jur./STJ, 1995, tomo 3, p. 78), o Ac. da Rel. de Lisboa de 28/11/1996 (in Col. Jur., 1996, tomo 5, p. 118), o Ac. da Rel. do Porto de 10/7/1997 (in Col. Jur., 1997, tomo 4, p. 183), o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 8/2/2000 (in Col. Jur./STJ, 2000, tomo 1, p. 72), o Ac. da Rel. de Lisboa de 12/10/1999 (in Col. Jur., 1999, tomo IV, p. 122), o Ac. da Rel. de Lisboa de 22/5/2001 (in Col. Jur., 2001, tomo III, p. 96) e os Acs. do Supremo Tribunal de Justiça de 9/1/2003, de 6/2/2003 e de 18/2/2003 (cujos sumários constam da Base de dados jurídico-documentais da Direcção Geral de Serviços Informáticos, acessível via internet www.dgsi.pt).
[50] Cfr., todavia, no sentido de que, «no actual regime do contrato-promessa a mora na realização da prestação de contratar dá lugar às sanções correspondentes (devolução, em dobro, do sinal prestado ou perda do sinal), independentemente de existir (ou não) incumprimento definitivo», o Ac. da Rel. de Coimbra de 13/5/1992 (sumariado in BMJ nº 417, p. 830) e, também no sentido da suficiência da simples mora para fundamentar a exigência, pelo promitente comprador fiel, da sanção consistente na restituição do sinal em dobro, sem necessidade de existir incumprimento definitivo por parte do promitente vendedor, o Ac. da Rel. do Porto de 21/9/1992 (in Col. Jur., 1992, tomo 4, p. 240), o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 9/12/1993 (in Col. Jur./STJ, 1993, tomo 3, p. 170 e também in BMJ nº 432, p. 362), o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 10/2/1998 (in Col. Jur./STJ, 1998, tomo 1, p. 63) e o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 15/12/1998 (in BMJ nº 482, p. 243).
[51] CALVÃO DA SILVA in “Sinal e Contrato-Promessa”, 10ª ed., 2003, p. 129.
[52] Cfr., também no sentido de que, «se o devedor declarar não querer cumprir, está o credor dispensado quer da prova da insubsistência do seu interesse no cumprimento, quer do ónus de fixação do prazo suplementar cominatório previsto no artigo 808º, para que a obrigação se considere definitivamente incumprida», ANA PRATA in “O Contrato-Promessa…” cit., p. 712.
[53] Cfr., também no sentido de que «a declaração voluntária feita por um dos contraentes de que não irá cumprir ou de que o não poderá fazer, desde que firme, séria e segura, equivale ao incumprimento definitivo do contrato», o Ac. da Rel. de Coimbra de 24/3/1992 (in Col. Jur., 1992, tomo II, p. 50).
[54] Cfr., igualmente no sentido de que «a declaração inequívoca e categórica do promitente-vendedor (…) de que não cumprirá o contrato-promessa vale como incumprimento definitivo e confere direito ao promitente-comprador de resolver o contrato-promessa», o Ac. do S.T.J. de 7/1/1993 (in Col. Jur./Acórdãos do STJ, 1993, tomo I, p. 15).
[55] Cfr., de igual modo no sentido de que «o comportamento que exprima, em termos categóricos, a vontade de não querer cumprir o contrato-promessa reconduz-se ao conceito de recusa de cumprimento e implica, assim, incumprimento definitivo», o Ac. da Rel. de Lisboa de 4/11/1993 (in Col. Jur., 1993, tomo V, p. 115).
[56] Cfr., ainda no sentido de que «verifica-se o incumprimento definitivo do contrato-promessa, pelo promitente vendedor, no caso de recusa peremptória e injustificada de celebração do contrato prometido», o Ac. do S.T.J. de 24/10/1995 (in Col. Jur./Acórdãos do STJ, 1995, tomo III, p. 78).
[57] Cfr., uma vez mais no sentido de que «o comportamento do promitente-comprador que exprima a vontade de não querer cumprir reconduz-se ao conceito de recusa de cumprimento, o que permite considerá-lo inadimplente», o Ac. do STJ de 21/5/1998 (in BMJ nº 477, p. 460).
[58] Cfr., ainda e sempre no sentido de que «a recusa peremptória do devedor em cumprir a prestação, comunicada ao credor, constitui incumprimento [definitivo do contrato-promessa]», o Ac. do S.T.J. de 26/5/1998 (in Col. Jur./Acórdãos do STJ, 1998, tomo II, p. 100).
[59] Cfr., uma vez mais no sentido de que a ilegítima rescisão do contrato-promessa, declarada pela promitente vendedora à promitente compradora, «constitui manifestação da intenção de não cumprir o contrato-promessa, traduzindo-se em incumprimento definitivo, tornando-se desnecessária a notificação admonitória», o Ac. do S.T.J. de 26/1/1999 (in Col. Jur./Acórdãos do STJ, 1999, tomo I, p. 61).