Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2401/05-2 |  |
ARRENDAMENTO RURAL
O direito de preferência do arrendatário rural prevalece sobre o do proprietário do prédio confinante ou encravado, só cedendo perante a preferência de co-herdeiro ou comproprietário.
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PROCESSO Nº 2401/05
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e “B” intentaram contra “C”, “D” e “E” e mulher “F”, a presente acção declarativa com processo ordinário pedindo que lhes seja reconhecido o direito de preferir (com o consequente averbamento registral) na compra e venda celebrada entre os RR. do prédio que identificam, alegando, para tanto, serem proprietários de prédio confinante.PROCESSO Nº 2401/05
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Citados, contestaram os RR. afirmando, em síntese, que o R. “E” adquiriu o prédio em causa na qualidade de arrendatário rural do mesmo e, sendo assim, não estavam os RR. alienantes obrigados a efectuar a comunicação prevista no artº 416 do CC (aplicável ex vi artº 1380º do mesmo diploma) pois a sua preferência era superior à daqueles.
Houve réplica e tréplica.
Foi proferido o despacho saneador e procedeu-se à selecção da matéria de facto com a organização da base instrutória sem reclamação.
Tendo entretanto falecido o R. “C", foi habilitado como seu único e universal herdeiro, seu irmão e co-réu “D” para com ele seguir termos a presente acção.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 487/488 que também não foi objecto de reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 507 e segs. que julgando a acção procedente por provada:
a) declarou que os AA., proprietários de prédio confinante, têm o direito de preferência na compra e venda celebrada por escritura de compra e venda celebrada de 24/02/1999 no Cartório Notarial do … e aí lavrada de fls. 19 a 20 v. do livro de notas para escrituras diversas nº 16-C e que teve por objecto o prédio rústico da matriz artº … da freguesia e concelho do … descrito no artº 2º da p.i. e, em resultado do exercício desse direito de preferência, se substituem nessa compra e venda ao R. “E”, passando, por isso a ser havidos como proprietários desse prédio;
b) ordenou que na C.R.P. do … se proceda ao averbamento através do qual os AA. se substituam ao R. “E” e “F” em qualquer inscrição de aquisição que porventura ali tenha sido ou venha a ser feita a favor deles, bem como se proceda ao cancelamento de todas e quaisquer inscrições que, depois ou com base nessa eventual inscrição, venham a ser lavradas relativamente ao mesmo prédio ulteriormente à escritura de compra e venda acima referida.
Inconformados, apelaram os RR. alegando e formulando as seguintes conclusões:
1 - Ao recurso deveria ser fixado efeito suspensivo.
2 - Porque os presentes autos têm por objecto uma acção de preferência intentada por um confinante contra o adquirente do prédio (ora recorrente) que era também arrendatário do prédio e também contra os vendedores.
3 - Logo a questão jurídica subjacente a estes autos prende-se com o exercício da preferência pelo rendeiro e a graduação do mesmo face ao direito de preferência do proprietário confinante.
4 - Pelo que é aplicável a norma do artº 35º nº 2 da Lei do Arrendamento Rural, lei especial que impõe que nas acções que importem a restituição do prédio arrendado, como é a da preferência, ao recurso deverá ser fixado efeito suspensivo.
5 - Pelo que deverá ser fixado efeito suspensivo ao recurso.
6 - Ainda que assim se não entenda, o que só por mera hipótese se admite sem conceder, entende o recorrente que a norma do artº 21 nº 2 do D.L. 38/2003 de 8/03, na redacção dada pelo D.L. 199/2003 é inconstitucional.
7 - Com efeito, os princípios de segurança e certeza jurídica têm natureza de princípios constitucionais, por serem enformadores do estado de direito democrático consagrados no artº 2º da CRP.
8 - Tem sido jurisprudência do Tribunal Constitucional que “o princípio da confiança garante inequivocamente um mínimo de certeza e segurança das pessoas quanto aos direitos e expectativas legitimamente criadas no desenvolvimento das relações jurídico-privadas, podendo afirmar-se que, com base em tal princípio, não é consentida uma normação tal que afecte de forma inadmissível, intolerável, arbitrária ou desproporcionadamente onerosa aqueles mínimos de segurança que as pessoas, a comunidade e o direito têm de respeitar” - in dgsi.pt Ac. nº 92-363-1 do T.C..
9 - Ora, quando se iniciaram os presentes autos, as partes tinham por certo que ficando vencida qualquer uma teria direito a recorrer da sentença e que o recurso teria efeito suspensivo.
10 - Tal situação foi abruptamente alterada, pois a norma em causa não salvaguardou o efeito a atribuir ao recurso a interpor nas acções pendentes.
11 - Pelo contrário, quis interferir com essa situação, impondo um sacrifício ao direito dos interessados, com o qual não poderiam legitimamente contar quando intentaram a acção o que fere as referidas normas de inconstitucionalidade (artº 277 da C.R.P.).
12 - Assim sendo, e não podendo os tribunais aplicar normas inconstitucionais ou os princípios nela consagrados (artº 204º da C.R.P.), deverá ser declarada a inconstitucionalidade e, consequentemente, recusada a aplicação da norma do artº 692 nº 1 do CPC, com a redacção do nº 4 do artº 21 do D.L.38/2003 de 8/03 e âmbito de aplicação resultante do artº 3º do D.L. 199/2003 de 10/09, aplicando-se a mesma norma na redacção anterior e fixando-se efeito suspensivo ao recurso.
13 - A questão objecto do presente recurso prende-se com a graduação da preferência entre o arrendatário rural e o proprietário confinante.
14 - Na douta sentença recorrida, fixada a matéria de facto, foi decidido que o recorrente e o recorrido tinham ambos direito de preferência na alienação do prédio e tal direito era equivalente, pelo que tendo havido lugar ao processo de licitação e tendo unicamente licitado o recorrido, a este foi reconhecido o direito de preferência.
15 - Entende o recorrente que ao decidir como decidiu o ilustre julgador na sua douta sentença fez uma errada interpretação do artº 28º da Lei do Arrendamento Rural.
16 - O D.L. 201/75 de 15/04 reconheceu o direito de preferência do arrendatário rural graduando-o em primeiro lugar e excepcionando que este direito cederia em face do direito de preferência do co-herdeiro ou comproprietário.
17 - A Lei 76/77 no artº 29 nº 1 veio revogar a excepção prevista na Lei de 1975 e a graduar o direito do arrendatário rural acima de qualquer outro direito de preferência, incluindo o do co-herdeiro e comproprietário.
18 - A redacção do artº 28º do D.L. 385/88 de 25/10 veio a retomar a redacção do D.L. 101/75 de 15/04 dispondo que o direito de preferência do arrendatário rural cede perante o direito de preferência do comproprietário.
19 - A única interpretação possível consentânea com todas as alterações legislativas e com o espírito do legislador, é que a preferência do arrendatário rural só cede perante a do co-herdeiro ou comproprietário.
20 - Assim já foi decidido no T.R. de Lisboa no Ac. datado de 10/02/94 no processo nº 0082342 em que foi relator o Sr. Des. Dr. António Abranches Martins, publicado em dgsi.pt sob o nº convencional de JTRL00016256.
21 - Assim também já decidiu o STJ em dois Acs. a saber: no proferido em 20/05/97 no proc.º nº 96A825, in dgsi.pt sob o nº convencional JSTJ00032311 em que foi relator o Sr. Cons. Pais de Sousa; e
22 - Também no Ac. proferido em 04/03/2004 no proc. 04B094, in dgsi.pt, sob o nº convencional JSTJ000, em que foi relator o Sr. Cons. Moitinho de Almeida.
24 - Nestes termos deve ser julgado procedente por provado o presente recurso e, em consequência, revogada a douta sentença recorrida, declarando-se a acção de preferência intentada pelo recorrido improcedente, porquanto o seu direito de preferência enquanto confinante, cede perante o direito de preferência do recorrente “E” que era arrendatário rural do prédio objecto da preferência nos termos do disposto no artº 28 nº 1 e 2 do D.L. 385/88, Lei do Arrendamento Rural.
Os apelados contra-alegaram nos termos de fls. 581 e segs., concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente, abrangendo apenas as questões aí contidas (artºs 684 nº 3 e 690 nº1 do CPC), verifica-se que, decidida na oportunidade a questão do efeito do recurso, a única questão a decidir é a de se saber qual das preferências de que gozam cada uma das partes deve prevalecer na aquisição do prédio em causa.
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São os seguintes os factos considerados provados na 1ª instância:1 - Os AA. são donos e possuidores do prédio rústico denominado Quinta da …, sito à freguesia do …, concelho de …, que é descrito na C.R.P. do … sob a ficha nº 00309/050986 (extractada do anterior nº 4080 a fls. 52 v.º do Livro 8-11) conforme documento de fls. 7 a 11 dos autos - al. A) da matéria de facto assente.
2 - Encontra-se definitivamente inscrito a favor dos AA. na mesma Conservatória pela inscrição de aquisição G-l por efeito da apresentação 1 de 5/09/1986, conforme documento de fls. 7 a 11 dos autos - al. B) da matéria de facto assente.
3 - Veio à plena posse e propriedade dos AA. por compra que dele fizeram a “G” e marido “H” e “I”, compra essa que foi o título da inscrição registral de aquisição atrás referida, conforme doc. de fls. 7 a 11 dos autos - al. C) da matéria de facto assente.
4 - Os AA., por si e pelos anteriores proprietários, há mais de 20 anos que exploram, fruem, administram, agricultam o prédio, praticando todos os demais actos próprios de proprietários, na plena convicção de o serem, à vista de toda a gente e como tal reputados por toda a gente, sem qualquer oposição de quem quer que seja - al. D) da matéria de facto assente.
5 - Este prédio tem a área de 28,8000 ha (vinte e oito hectares e oito mil centiares) com uma parcela de 11,5 ha (onze hectares e cinco mil centiares) de vinha, sendo a restante parte destinada a culturas arvenses de sequeiro e regadio - aí sendo habitualmente realizadas culturas de trigo, milho, girassol e outras - al. E) da matéria de facto assente.
6 - Está inscrito na matriz predial rústica da freguesia de … sob o artº nº 032.0128.0000 (anterior artº 128 da Secção FF), conforme documento de fls. 12 dos autos - al. F) da matéria de facto assente.
7 - Tem também construções ou edificações, que são de apoio à exploração agrícola nele prosseguida - arrecadações de utensílios de lavoura, casa de malta, cocheira, casões - e parte habitacional, inscritas na matriz predial urbana sob os artºs 1066 e 1096 - al. G) da matéria de facto assente.
8 - Esse conjunto edificacional constitui e cumpre a função de assento de lavoura prosseguida no prédio sendo a parte rústica (os solos agrícolas) a dominante em termos de valor, finalidades e rentabilidade - al. G) da matéria de facto assente.
9 - Por escritura pública celebrada a 24/02/1999 no Cartório Notarial de … e lavrada a fls. 19 e 20 do livro de notas para escrituras diversas nº 16-C, os primeiros e segundos RR. “C” e “D”, venderam ao terceiro R. “E” o seguinte prédio: a) Prédio rústico ... b) ... sito nas …, freguesia e concelho de … ... c) composto de olival e solo subjacente de cultura arvense ... d) com a área de um hectare e três mil centiares ... e) que confronta de Norte com a estrada nacional, do Sul e Nascente com … e de Poente com … (cfr. doc. de fls.13/16 dos autos) - al. I) da matéria de facto assente.
10 - Esse prédio, à data da escritura, não estava descrito na C.R.P., estando inscrito na matriz cadastral rústica sob o artº 033.0204.0000 - al. J) dos F.A.
11 - Era e é efectivamente destinado à fruição e exploração agrícola, nele sendo prosseguidas habitualmente culturas de cereais e forragens, além do aproveitamento oleivícola - al. L) dos F.A.
12 - Não dispõe de fontes ou abastecimento próprio de água para irrigação - al. M) dos F.A.
13 - As culturas nele prosseguidas foram e são de sequeiro - al. N) dos F.A.
14 - O comprador e terceiro R. “E” não é nem era proprietário de qualquer prédio que confine ou confinasse com este que vem sendo descrito e que foi objecto da escritura de compra e venda - al. O) dos F.A.
15 - Já, no entanto, com ele confina, pelo Sul e pelo Nascente, o prédio dos AA., identificado supra de 1 a 8 - al. P) dos F.A.
16 - O terreno do prédio objecto da sobredita escritura não tem aptidão para culturas hortícolas - al. R) dos F.A.
17 - Os RR. alienantes como o R. adquirente, não comunicaram aos AA. o negócio referido em 9 - al. S) dos F.A.
18 - Como se vê da escritura pública de compra e venda, o preço da alienação foi de três milhões de escudos - al. T) dos F.A.
19 - O R. pagou a título de sisa a quantia de 240.000$00, conforme doc. de fls. 17/18 - al. U) dos F.A..
20 - A conta da escritura pública ascendeu a 51.090$00 - al. V) dos F.A.
21 - O prédio rústico que antes estava inscrito na matriz cadastral do concelho e freguesia do … sob o artº matricial nº 204 da Secção 00, por via da informatização das Repartições de Finanças encontra-se hoje em dia sob o nº 033.0204.0000 - al. X) dos F.A..
22 – “J” era mãe dos RR. “C” e “D”, tendo falecido em 5/07/1990 - al. Z) dos F.A.
23 - Por contrato, cujos termos constam dos docs. de fls. 48 e 49 dos autos e cujo teor se dá aqui por reproduzido, o R. “E” tomou de arrendamento à então respectiva dona e legítima proprietária, “J”, o prédio rústico sito nas …, freguesia e concelho de …, com a área de 13.000m2, inscrito na matriz cadastral da referida freguesia sob o artº matricial nº 204 da Secção GG e que adquiriu através do negócio referido em 9 - resp. artº 1º da B.I.
24 - O contrato aludido em 23, foi celebrado e tem aposta a data de 11/09/1979 - resp. artºs 2º e 3º da B.I.
25 - O contrato celebrado entre o R. “E” e “J” nunca foi objecto de qualquer denúncia por alguma das partes desde a data da celebração até ao dia em que foi celebrada a escritura pública de compra e venda - resp. artº 4º da B.I.
26 - O R. “E” sempre procedeu ininterruptamente até à data da outorga da escritura pública de compra e venda ao pagamento da renda - resp. artº 5º da B.I.
27 - Quer na qualidade de arrendatário, quer agora, como proprietário o R. “E” sempre efectuou e continua a efectuar a exploração directa do prédio rústico em causa, nomeadamente, procedendo ao aproveitamento olivícola e à cultura de cereais e forragens de sequeiro - resp. artº 6º da B.I.
28 - O contrato de arrendamento invocado não foi participado à Repartição de Finanças - resp. artº 7º da B.I..
29 - Não foram pagas ou participadas para efeitos fiscais e de colecta, por exemplo, quaisquer rendas referentes ao prédio - resp. artº 8º da B.I.
30 - A “J” desempenhou funções de cabeça de casal relativamente à herança - resp. artº 15º da B.I.
31 - Nos autos de acção especial para o exercício do direito de preferência nº 49/99 deste Tribunal do … abriram-se licitações e o direito de preferência discutido nos presentes autos foi atribuído ao A. “A” - certidão de fls. 190 a 193.
Com base nestes factos, reconhecendo o Exmº Juiz recorrido a titularidade do direito de preferência quer pelos AA. (proprietários confinantes) quer pelos RR. (arrendatário rural), direitos que considerou equivalentes face à adjudicação do direito aos AA. em sede de processo de licitações, julgou a acção procedente e declarou a substituição dos RR. por estes na compra e venda que os RR. celebraram.
Inconformado, pretende o R. apelante que lhe seja reconhecido que detém melhor preferência que os AA., e nessa medida seja julgada improcedente a pretensão destes.
Não estando em dúvida, que tanto A. como RR. são titulares do direito de preferência, respectivamente, nos termos dos artºs 28º nº 1 do D.L. 385/88 de 25/10 (Lei do Arrendamento Rural) e artº 18 nº 1 do D.L. 384/88 de 25/10, cumpre apenas decidir se o direito de preferência do apelante deverá prevalecer ou não sobre o dos apelados.
E, adianta-se já, não obstante as considerações avançadas pelo Exmº juiz para o caso, defendendo que não existe norma legal que hierarquize entre si os direitos de preferência decorrentes dos artºs 28 do D.L. 385/88 e 18 do D.L. 384/88, entendemos que, efectivamente, no caso de conflito entre esses dois direitos, prevalece o do arrendatário.
Com efeito, foi o D.L. 201/75 de 15/4 que reconheceu o direito de preferência do arrendatário rural, determinando, contudo, que a regra assim estabelecida “cede (...) em face do direito de preferência do co-herdeiro e do comproprietário” (artº 25 nº 1)
O artº 29º da Lei 76/77 de 29/09 ao prescrever que “No caso de venda ou dação em cumprimento de prédios objecto de arrendamento rural, têm direito de preferência, em primeiro lugar, os respectivos arrendatários” veio, assim, reforçar o direito de preferência do arrendatário rural, eliminando a restrição mencionada naquele preceito.
Por sua vez, o nº 2 do artº 28 do D.L. 385/88, veio de novo estabelecer que “o direito de preferência do arrendatário cede perante o exercício desse direito por co-herdeiro ou comproprietário”
Ora, com esta alteração, pretendeu o legislador voltar à solução inicialmente prevista e não colocar este direito ao mesmo nível de outros direitos de preferência, como o do proprietário confinante (artº 1380 do C.C.) ou do prédio encravado (artº 1555 do mesmo Código).
Foi esta a solução propugnada no Ac. do STJ de 25/06/2003, de que foi relator o Exmº Cons. Moitinho de Almeida, que inteiramente se acolhe (acessível via INTERNET em www.dgsi.pt).
E como se refere neste aresto, “É certo que no referido nº 2 do artº 28 não se estabelece que o direito de preferência do arrendatário só cede perante o exercício desse direito por co-herdeiro ou comproprietário, mas a quase reprodução da última parte do nº 1 do artº 25º do D.L. 201/75, demonstra bem que era esta a vontade do legislador. Se tivesse querido ir mais além impunha-se que expressamente o dissesse pois tal constituiria uma modificação profunda do regime do direito de preferência do arrendatário.
Entre a necessidade de constituir unidades agrícolas de produção com as dimensões adequadas, na base do direito de preferência do proprietário do prédio confinante e a garantia da «estabilidade necessária ao exercício da ... actividade produtiva» do arrendatário rural, um dos objectivos da legislação de 1988 (cfr. preâmbulo do D.L. 385/88), o legislador português, desde 1975, confere a este objectivo prioridade”
Também neste sentido, o Ac. de 4/03/2004 relatado pelo mesmo Exmº Conselheiro e de 20/05/1997 (revista nº 825-A/96) relatado pelo Exmº Conselheiro Pais de Sousa, acessíveis no mesmo endereço.
Igualmente neste sentido foi a decisão proferida no Ac. desta Relação de 10/11/2005, na apelação nº 565/05-2, também relatado pela ora relatora.
Na verdade, como nota o Eng.º Lopes Cardoso, o direito de opção do rendeiro na compra do prédio que explora, é hoje corrente em quase todo o mundo e, não só é justo, como constitui um processo de fomentar a exploração por conta própria, de favorecer a entrega da terra aos verdadeiros “profissionais da agricultura”, contribuindo-se para a eliminação do absentismo e, não poucas vezes, de conduzir a uma mais correcta e equitativa repartição da propriedade rústica (in Subsídios para a Regulamentação do Arrendamento Rústico, pág. 200 e segs.).
E tal interesse subjacente ao direito de preferência do rendeiro só cede perante o exercício do direito de preferência por co-herdeiro ou comproprietário.
Por todo o exposto, reconhecendo-se que o direito de preferência de arrendatário rural de que goza o R. apelante se sobrepõe ao dos AA., procedem as conclusões da sua alegação, impondo-se a revogação da douta sentença recorrida.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação e revogando a sentença recorrida, julgam a acção improcedente e, em consequência absolvem os RR/apelantes do pedido.
Custas pelos AA.
Évora, 1/06/2006