Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 349/16.0T8PTM.E1 |  |
CONDIÇÃO SUSPENSIVA
CLÁUSULA RESOLUTIVA
NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL
ACÇÃO DE DESPEJO
FACTOS SUPERVENIENTES
I - O contrato de arrendamento urbano, para fim habitacional, celebrado em 1-11-2014, considera-se válido se do mesmo constarem todos os elementos essenciais previstos na Lei n.º 6/2006, de 27-02 e no DL n.º 160/2006, de 08-08, ainda que sem licença de utilização, a qual, atenta a data da construção do imóvel, não era exigível.
II - Tendo, na data da sua celebração, sido cedido o gozo temporário do imóvel pelo Autor à Ré, mediante a retribuição acordada, o contrato entrou imediatamente em vigor, não podendo, por isso, considerar-se que a cláusula contratual em que as partes estabeleceram que este contrato fica sujeito à condição de serem pagas ao senhorio as rendas de determinados meses, «não entrando em vigor entre as partes, se tal não suceder, o que é condição essencial deste contrato para o senhorio», configura uma condição suspensiva.
III - Interpretando as declarações negociais das partes, à luz das regras ínsitas nos arts. 236.º, n.º 1, e 238.º do CC, conclui-se que tal cláusula em que as partes prevêem como "condição de vigência" do contrato, o pagamento de determinadas rendas, apenas aproveitando ao senhorio, é uma cláusula resolutiva.
IV - Constituindo, porém, uma condição resolutiva ilegal, por violadora de regras imperativas, em face do preceituado nos artigos 1079.º, 1080.º, 1083.º, n.º 3, e 1084.º, n.º 2, do CC, a cláusula em apreço é nula, devendo ter-se por não escrita, nos termos previstos no n.º 2 do artigo 271.º do CC.
V - Pretendendo o autor obter a resolução do contrato de arrendamento, com a condenação solidária da arrendatária e do fiador no pagamento das rendas e encargos devidos, impunha-se-lhe o recurso à acção de despejo, como fez, por não ser possível formar extrajudicialmente título executivo contra o fiador.
VI - Com a desocupação material do locado por parte da arrendatária, ocorreu a chamada "revogação real", modo de cessação do contrato para o qual não é necessária a observância de qualquer forma.
VII - Demonstrado o incumprimento do pagamento pontual das rendas, os Réus (arrendatária e fiador) devem ser solidariamente condenados a proceder ao pagamento não apenas daquelas que já se encontravam em falta à data da interposição da acção, como ainda daquelas que se venceram no decurso da acção e até à efectiva entrega do locado.
VIII - Mantendo a ré, em nome do autor, o contrato de fornecimento de electricidade, nos termos do art. 1078.º do CC, os encargos decorrentes do mesmo são da sua responsabilidade, sendo o réu fiador também solidariamente responsável pelo pagamento da quantia em dívida à empresa fornecedora, já que assumiu a garantia de todas as obrigações emergentes do contrato.
IX - As consequências legais resultantes do incumprimento das obrigações assumidas mercê do vínculo contratual de arrendamento não se dissolvem com a extinção do contrato, antes perduram enquanto as obrigações decorrentes do mesmo não se encontrem cumpridas.
X - Porém, a atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes, nos termos previstos no n.º 2 do artigo 611.º do CPC, não tem a virtualidade de abranger a factualidade vertida nas alegações apresentadas antes da sentença quanto a reparações a efectuar no locado detectadas após a sua entrega, devendo antes ocorrer a condenação no pedido de indemnização genericamente formulado, a liquidar em execução de sentença.
Processo n.º 349/16.0T8PTM.E1
Tribunal Judicial da Comarca de Faro[1]
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Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora[2]:I – RELATÓRIO
1. AA, instaurou a presente acção comum (de despejo), contra BB e CC, pedindo que a mesma fosse julgada procedente por provada e, em consequência, fosse:
a) - declarada a cessação do contrato de arrendamento por resolução, por incumprimento imputável à R.;
b) - a R. condenada a entregar imediatamente o locado ao A., livre e devoluto e, nos exactos termos em que se encontrava;
c) - os RR condenados, solidariamente, no pagamento ao A. das rendas vencidas e não pagas, no valor actual de € 4.600,00 (quatro mil e seiscentos euros) e vincendas até efectiva entrega do locado, bem como nos correspondentes juros de mora à taxa legal, vencidos e vincendos, contabilizando-se os vencidos, até à presente data, em € 123,43 (cento e vinte e três euros e quarenta e três cêntimos), no montante global de € 4.723,43 (quatro mil setecentos e vinte e três euros e quarenta e três cêntimos);
d) - a R. condenada a proceder às reparações necessárias, para restituir o locado no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização;
e) - os RR condenados, solidariamente, no cumprimento das obrigações contratuais referidas nos pontos 14, 15, 16,17, 18, 39, 31, 32 e 33 da petição inicial, sob pena de indemnização a calcular em sede de execução de sentença.
2. Regularmente citados, os réus não contestaram a acção.
3. Foi proferido despacho julgando confessados os factos articulados pelo Autor, nos termos do artigo 567.º, n.º 1, do Código de Processo Civil[3], e foi cumprido o disposto no n.º 2 do indicado preceito, tendo o Autor pugnado pela integral procedência da acção, excepto quanto ao pedido formulado na alínea b), relativamente ao qual aduziu que a Ré entretanto lhe entregou o locado no dia 04 de Março de 2016.
4. Seguidamente foi proferida sentença que julgou a presente acção totalmente improcedente e, em consequência, absolveu os réus dos pedidos contra si deduzidos pelo autor.
5. Inconformado, o Autor apresentou o presente recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões[4]:
«B)- O Apelante intentou a presente ação alegando, em síntese, que celebrou com a Apelada BB um contrato de arrendamento para habitação, junto aos autos como Doc. 1, cujo teor aqui se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais, no qual o Apelado CC outorgou na qualidade de fiador e garante do cumprimento das emergentes obrigações contratuais.
D)- Alegou os factos que consubstanciam do seu direito e, a causa de pedir nos presentes autos; alegou, designadamente, que:
• é dono e legitimo possuidor do prédio urbano, destinado a destinada a habitação, sito na Rua ..., em Portimão, descrito na competente Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º ... DO Livro B-39, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o Art. ...; - DOC. 1 Junto, que se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais
• por contrato de arrendamento celebrado em 01.11.2014, deu de arrendamento à Apelada BB, que aceitou, o referido prédio urbano; - DOC. 2 Junto, que se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais
• o arrendamento foi celebrado pelo prazo de dois anos, com início em 01.11.2014 e termo em 31.10.2016; (ponto 1 do Doc. 2, que se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais)
• no âmbito do referido contrato de arrendamento foi acordado que o locado se destinaria ao uso privativo pela Apelada BB e sua família, na totalidade de cinco pessoas; (ponto 2 do Doc. 2, que se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais)
• no âmbito do referido contrato de arrendamento foi acordado o pagamento de uma renda anual no montante de € 4.800,00 (quatro mil e oitocentos euros);
• nos termos acordados, a renda seria a pagar em duodécimos de € 400,00 (quatrocentos euros) no dia vinte do segundo mês anterior aquele a que respeitar;
• a renda seria paga mediante depósito ou transferência bancária para a conta bancária do Apelante junto da Caixa Geral de Depósitos, Balcão de Portimão; (ponto 3 alínea a) e b) do Doc. 2, que se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais)
• a Apelada, embora permanecendo no locado, deixara de proceder ao pagamento das respetivas rendas devidas, encontrando-se, à data, em mora mais de dois meses de rendas;
• a Apelada apenas procedeu ao pagamento da renda de Novembro de 2014, metade da renda de Dezembro de 2014, a renda de Março de 2015 e, a renda de Setembro de Outubro de 2015;
• assim, à data, estava em dívida:
- € 200,00 (duzentos euros) da renda de Dezembro de 2014, que deveria ter sido paga até ao dia 20 de Novembro de 2014;
- € 400,00 (quatrocentos euros) relativos à renda de Janeiro de 2015, que deveria ter sido paga até dia 20 de Novembro de 2014;
- € 400,00 (quatrocentos euros) relativos à renda de Fevereiro de 2015, que deveria ter sido paga até ao dia 20 de Dezembro de 2014;
- € 400,00 (quatrocentos euros) relativos à renda de Abril de 2015, que deveria ter sido paga até dia 20 de Fevereiro de 2015;
- € 400,00 (quatrocentos euros) relativos à renda de Maio de 2015, que deveria ter sido paga até dia 20 de Março de 2015;
- € 400,00 (quatrocentos euros) relativos à renda de Junho de 2015, que deveria ter sido paga até dia 20 de Abril de 2015;
- € 400,00 (quatrocentos euros) relativos à renda de Julho de 2015, que deveria ter sido paga até dia 20 de Maio de 2015;
- € 400,00 (quatrocentos euros) relativos à renda de Agosto de 2015, que deveria ter sido paga até dia 20 de Junho de 2015;
- € 400,00(quatrocentos euros) relativos à renda de Novembro de 2015, que deveria ter sido paga até dia 20 de Setembro de 2015;
- € 400,00 (quatrocentos euros) relativos à renda de Dezembro de 2015, que deveria ter sido paga até dia 20 de Outubro de 2015,
- € 400,00 (quatrocentos euros), relativos à renda de Janeiro de 2016, que deveria ter sido paga até ao dia 20 de Novembro de 2015,
- € 400,00 (quatrocentos euros), relativos à renda de Fevereiro de 2016, que deveria ter sido paga até ao dia 20 de Dezembro de 2015, num total de € 4.600,00 (quatro mil e seiscentos euros), a que acrescem juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal em vigor;
• à referida quantia acresce o valor de € 124,10 (cento e vinte e quatro euros e dez cêntimos), a título a juros de mora vencidos, calculados à taxa legal em vigor, à qual acrescem ainda juros de mora vincendos até efetivo e integral pagamento;
• a Apelada deve ao Apelante, até ao momento da interposição da presente ação, a quantia total de € 4.724,10 (quatro mil setecentos e vinte e quatro euros e dez cêntimos), a que acrescem os juros de mora vincendos até efetivo e integral pagamento;
• apesar de diversas interpelações extrajudiciais do Apelante à Apelada, para que esta proceda ao pagamento da quantia em dívida esta não o fez, permanecendo no locado, dele fazendo o uso a que o mesmo se destina, em proveito próprio e com os inerentes prejuízos para o Apelante que, além de ser ver privado da contrapartida devida pela utilização do locado, está impedido de o rentabilizar, designadamente procedendo a novo arrendamento;
• são ainda devidas todas as rendas que se vencerem desde 20 de Dezembro de 2015 até à entrega do locado;
• a Apelada obrigou-se a entregar o locado ao Apelante, com todos os vidros, chaves e o que nele se encontrava e, em bom estado de conservação, o qual havia sido, à data da celebração do contrato de arrendamento, arranjado e pintado de novo. (Vide ponto 6 do Doc. 2 supra, cujo teor se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais);
• a Apelada obrigou-se ainda, sob pena de indemnização, a entregar em bom estado a cozinha, as canalizações de água, esgotos e todas as instalações sanitárias e de luz e respetivos acessórios e, a manter em bom estado as paredes, azulejos, soalhos, vidros, portas e janelas. (Vide ponto 7 do Doc. 2 supra, cujo teor se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais);
• a Apelada obrigou-se ainda a antes de restituir o locado, reparar as pequenas deteriorações que se tenham tornado necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade. (Vide ponto 8 do Doc. 2 supra, cujo teor se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais);
• o Apelado CC assinou o contrato de arrendamento em causa, na qualidade de fiador e principal pagador da Apelada, pelo exato cumprimento do contrato, com renúncia expressa a benefício ou direito que de qualquer modo pudesse limitar, restringir ou anular a obrigação que assumiu, designadamente com renúncia ao benefício de excussão prévia dos bens da Apelada;
• o Apelado CC assegurou o cumprimento das obrigações assumidas pela Apelada no contrato de arrendamento em causa, tendo ficado responsável pela devedora se as obrigações não fossem cumpridas, sendo assim responsável perante o Apelante pelo pagamento das rendas, nos exatos termos da Apelada;
E)- Nos autos foi comprovada a confissão, por parte da Apelada, dos factos que servem de fundamento à ação (emails trocados entre a Apelada e, o irmão do Apelante), cujo teor aqui se dá por reproduzido para os devidos efeitos legais e, que a mesma entregou o imóvel no dia 04.03.2016.
F)- A douta decisão de que se recorre, considerou provados os factos invocados pelo Apelante (quer os suscetíveis de confissão quer os que não o são), considerando que não existem factos por provar e, que do alegado, o que não consta, expressamente ou por remissão, dos factos provados são as referências de carácter meramente conclusivo, alegação de direito ou repetição dos factos já considerados provados; não foi deduzida Contestação pelos Apelados.
G)- Em sede de “Fundamentação de Direito”, o Tribunal a quo considerou que o Apelante invoca um contrato que, nos termos do que por si foi contratado, e em face do alegado e provado incumprimento da Apelada, pelo não pagamento total e oportuno, nomeadamente da renda de Dezembro de 2014 - € 400,00 até ao dia 20.11.2014 – não vigora entre as partes, porque, segundo defende, foi expressamente convencionado entre as partes que o pagamento das rendas de Novembro e de Dezembro de 2014 até ao dia 20.11.2014 era condição essencial, para o Apelante, da vigência do contrato e, que se tal não sucedesse o contrato não entraria em vigor.
H)- Tendo sido alegado e provado que a Apelada não pagou a renda de Dezembro de 2014 até 20.11.2014, o Tribunal a quo considera que o contrato não vigora entre as partes, por vontade destas e, que, não existindo contrato em vigor, inexiste a causa de pedir invocada pelo Apelante e, como julgou improcedentes as suas pretensões, porque assentam no pressuposto da vigência do contrato.
I)- Considera ainda o Tribunal a quo que, “… se existe ou não titulo para a permanência no locado, por parte da Ré, ou se existe ou não outra obrigação a cumprir pela Ré, são questões que o Autor terá que suscitar noutra sede, uma vez que a única decisão que pode resultar do presente processo é relativa ao contrato de arrendamento invocado, e esse não vigora entre as partes.”
J)- O Apelante entende que, face à matéria de facto invocada e, totalmente provada e, considerando a causa de pedir invocada, existe outra solução de direito, considerando que foi efetuada uma incorreta subsunção dos factos ao direito aplicável
L)- O contrato de arrendamento para habitação, em causa, foi celebrado pelo prazo de dois anos, renovável, com início em 01.11.2014 e termo em 31.10.2016 e, por ser condição essencial para o Apelante, foi inserida no texto do mesmo uma cláusula segundo a qual o pagamento das rendas de Novembro e Dezembro de 2014 até 20 de Novembro de 2014, era para si condição essencial para que o contrato entrasse em vigor entre as partes.
P)- Tal cláusula foi introduzida pelo Apelante, por vontade sua, sendo essencial para si.
S)- Dispõe o Art. 270º do Código Civil: “As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva.”
T)- A cláusula aposta no contrato de arrendamento em causa, por vontade unilateral do Apelante, condiciona o início da produção dos efeitos do negócio ao pagamento de duas rendas iniciais, pelo que a ser considerada como uma condição, a mesma terá um carácter meramente suspensivo.
U)- O contrato se iniciou em 01 de Novembro de 2014, data e, que a Apelada entrou na posse do locado e, aí passou a residir com a sua família, matéria alegada e provada.
V)- Pese embora o facto de a Apelada não ter cumprido na íntegra a condição imposta, o Apelante considerou que o contrato estava vigente, que produzia os seus efeitos, tendo a Apelada permanecido no locado, dele fazendo uso a que se destina e, a que se refere o contrato em causa e, tendo o Apelante recebido as rendas pagas posteriormente, tendo exigido extrajudicialmente as não pagas e, tendo aquela confessado que as devia e, dito que as pagaria logo que tivesse meios financeiros para o fazer.
W)- O mesmo se diga ainda que se considerasse que a cláusula em causa consubstancia uma condição com carácter resolutivo.
X)- A vontade manifestada pelo Apelante, ao permitir que a Apelada permanecesse no locado, ao aceitar as suas justificações para o atraso no pagamento, ao receber os pagamentos posteriormente efetuados, revela que o mesmo pretendeu, ainda assim que o contrato entrasse em vigor, e produzisse os seus efeitos, em ambas as esferas jurídicas, o que sucedeu, como se alegou e foi considerado provado.
Y)- A matéria de facto alegada e provada demonstra que, no caso concreto estaremos eventualmente na presença de uma cláusula suspensiva ou resolutiva, em que o Apelante se reservou o direito de, uma vez verificado o não pagamento das rendas de Novembro e Dezembro de 2014 até 20 de Novembro de 2014, suspender ou resolver o negócio mediante declaração à Apelada, o que decidiu não fazer.
Z)- Era este o sentido em que o Tribunal a quo deveria ter interpretado a norma jurídica em causa, dispondo de meios probatórios de facto para o fazer.
AA)- Não o tendo feito, foi violado o disposto no Art. 270º, 217º, 237º, 238º, todos do Código Civil.
AG)- Ao contrário do referido na douta sentença de que se recorre, no caso concreto existe causa de pedir, pelo que as pretensões do Apelante estão devidamente sustentadas e, deveriam, atenta a total prova da matéria de facto alegada, ter sido julgadas totalmente procedentes por provadas.
AH)- Pelo que, ao decidir como o fez, o Tribunal a quo violou ainda o Art. 552º n.º 1 alínea d) e e) e o Art. 576º n.º 3 do Código de Processo Civil.
AI)- Deviam pois, os Apelados ter sido condenados nos exatos termos peticionados pelo Apelante, com exceção do pedido formulado sob a alínea b), uma vez que a Apelada procedeu já a entrega do locado».
6. Os Réus não apresentaram contra-alegações.
7. Observados os vistos, cumpre decidir.
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II. O objecto do recurso. Com base nas disposições conjugadas dos artigos 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º, n.º 4, 639.º, e 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil, é pacífico que o objecto do recurso se limita pelas conclusões das respectivas alegações, evidentemente sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, não estando o Tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos produzidos nas conclusões do recurso, mas apenas as questões suscitadas, e não tendo que se pronunciar sobre as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Assim, vistos os autos, as únicas questões a apreciar no presente recurso, consistem em saber se o contrato de arrendamento entrou ou não em vigor, com as inerentes consequências dessa decisão.
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III – FundamentosIII.1. – De facto
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos[5]:
1) - O Autor é dono do prédio urbano, destinado a habitação, sito na Rua ..., em Portimão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º …, descrição em livro ... do Livro 39, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art.º ...;
2) - Por contrato de arrendamento celebrado em 01.11.2014, o Autor deu de arrendamento à Ré e aquela aceitou, o prédio urbano referido, nos termos do documento que constitui o acordo escrito de fls.8v. a 10, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, e nomeadamente “18 – Este contrato fica sujeito à condição de serem pagas ao senhorio as rendas dos meses de Novembro e de Dezembro de 2014 até ao dia 20 de Novembro de 2014, não entrando em vigor entre as partes, se tal não suceder, o que é condição essencial deste contrato para o senhorio”;
3) - Foi ainda acordado que o arrendamento foi celebrado pelo prazo de dois anos, com início em 01.11.2014 e termo em 31.10.2016, e foi também acordado que o locado se destinaria ao uso privativo pela Ré e sua família, na totalidade de cinco pessoas;
4) - Mais foi acordado o pagamento de uma renda anual no montante de €4.800,00, a pagar em duodécimos de €400,00 no dia vinte do segundo mês anterior aquele a que respeitasse, a pagar mediante depósito ou transferência bancária para a conta bancária do Autor junto da Caixa Geral de Depósitos, balcão de Portimão;
5) - A Ré, embora permaneça no locado, apenas procedeu ao pagamento da renda de Novembro de 2014, metade da renda de Dezembro de 2014, a renda de Março de 2015 e, a renda de Setembro e de Outubro de 2015, e não pagou por conseguinte as elencadas em 10 da petição inicial;
6) - Foi ainda acordado que a Ré faria os contratos de água, gás e electricidade em seu nome e os respectivos pagamentos, mas não o fez, sendo o fornecimento feito em nome do Autor, e estando em dívida a quantia de €1.030,82 perante a EDP;
7) - O contrato de electricidade em nome do Autor foi rescindido pela Ré apenas em 14.12.2015, e celebrado em nome daquela em 05.12.2015;
8) - O Autor interpelou a Ré para que esta proceda ao pagamento das quantias referidas.
Atento o preceituado nos artigos 607.º, n.º 4 e 611.º, n.º 1, do CPC, aplicáveis nos termos do artigo 663.º, n.º 2, da mesma codificação, importa ainda considerar os seguintes factos[6]:
9) - O destino do arrendado é exclusivamente o de habitação.
10) - A arrendatária obrigou-se a entregar o locado ao senhorio, com todos os vidros, chaves e o que nele se encontrava, em bom estado de conservação, o qual havia sido, à data da celebração do contrato de arrendamento, arranjado e pintado de novo.
11) - A arrendatária obrigou-se também, sob pena de indemnização, a entregar em bom estado a cozinha, as canalizações de água, esgotos e todas as instalações sanitárias e de luz e respectivos acessórios e, a manter em bom estado as paredes, azulejos, soalhos, vidros, portas e janelas.
12) - A arrendatária obrigou-se ainda a antes de restituir o locado, reparar as pequenas deteriorações que se tenham tornado necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.
13) - O R. assinou o contrato de arrendamento em causa, na qualidade de fiador «garantindo o cumprimento deste contrato e de todas as obrigações dele decorrentes, incluindo a cláusula penal, prescindindo de prévia excussão dos bens desta, as obrigações por esta assumidas com este contrato».
14) - A R. entregou o locado ao A. no dia 04 de Março de 2016.
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III.2. – O mérito do recursoIII.2.1. – Do vigência do contrato de arrendamento
O autor intentou a presente acção para resolução do contrato celebrado em 01.11.2014, pelo qual deu de arrendamento à Ré e aquela aceitou, o prédio urbano de que é proprietário, melhor identificado no número 1 da matéria de facto, pelo prazo de dois anos, com início em 01.11.2014 e termo em 31.10.2016, destinando-se o locado ao uso privativo da Ré e sua família, mediante o pagamento de uma renda anual no montante de €4.800,00, a pagar em duodécimos de €400,00 no dia vinte do segundo mês anterior aquele a que respeitasse.
Nos termos dos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil[7], o contrato de arrendamento é o acordo mediante o qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição, emergindo do mesmo para cada uma delas obrigações, de entre as quais avultam as previstas para o senhorio no artigo 1031.º do CC - de entregar a coisa e assegurar o gozo desta para os fins a que se destina; e para o arrendatário no artigo 1038.º do CC, onde - para além das demais que ora não importam ao caso -, consta expressamente na alínea a), a obrigação de pagar a renda.
“O contrato de locação é, pois, um contrato temporário, sinalagmático, de execução continuada ou periódica, e oneroso.
A natureza temporária do contrato, sendo um dos elementos essenciais do mesmo, resulta da existência de um termo final ou resolutivo, para a concessão do gozo da coisa. Acentuando este carácter transitório da cedência, o art.º 1025.º do CC, estabelece o prazo máximo de duração do contrato, o qual não pode ser celebrado por mais de 30 anos, apesar de poder prolongar-se por tempo superior, mercê das renovações.
Do carácter bilateral do contrato de locação resultam para o locador, as obrigações enumeradas no art.º 1031.º do CC e para o locatário, as previstas no art.º 1038.º do mesmo diploma.
Tais obrigações podem ser de execução continuada – a entrega da coisa pelo senhorio, assegurando o seu gozo para os fins a que se destina – ou periódica – o pagamento da renda.
Elemento essencial do contrato de locação é ainda o seu carácter oneroso: o gozo da coisa depende de retribuição. Esta denomina-se renda ou aluguer consoante se trate de contrato de arrendamento ou de contrato de aluguer (art.º 1039.º, n.º 1, do CC), correspondendo, no arrendamento de prédios urbanos, a uma prestação pecuniária periódica (art.º 1075.º, n.º 1, do CC)”[8].
Acresce que, tendo o mesmo sido outorgado em 1 de Novembro de 2014, à data da respectiva celebração encontrava-se em vigor o novo regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro[9], que alterou a redacção de alguns preceitos do Código Civil, cujo artigo 1069.º estabelece desde então a obediência à forma escrita, passando ainda o contrato de arrendamento urbano a ter os requisitos de celebração previstos no artigo 1070.º que estatui:
“1 — O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível.
2 — Diploma próprio regula o requisito previsto no número anterior e define os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter”.
Esta legislação avulsa, no caso, o DL n.º 160/2006, de 08-08, cujos artigos 2.º e 3.º regem quanto aos elementos que este contrato deve conter, passou a distinguir os elementos essenciais do contrato, cuja falta gera a invalidade deste.
«Considerando que o legislador no próprio preâmbulo do DL n.º 160/2006, de 08-08, reputou como elementos suficientes para a celebração de um contrato de arrendamento perfeito: “a identidade das partes, a identificação do local arrendado, a existência da licença de utilização, o valor da renda e a data da celebração”, pensamos serem estes os elementos cuja falta acarreta a invalidade do contrato»[10].
Postas estas considerações gerais, torna-se óbvia a conclusão de que o documento que constitui o acordo escrito de fls. 8v. a 10 dos autos, constitui um contrato de arrendamento urbano, para fim habitacional, validamente celebrado, porquanto do mesmo constam todos os elementos essenciais do contrato, já que atenta a data da construção do imóvel a licença de utilização não era exigível.
Entendeu, porém, a Senhora Juíza que, constando da respectiva cláusula 18 que «Este contrato fica sujeito à condição de serem pagas ao senhorio as rendas dos meses de Novembro e de Dezembro de 2014 até ao dia 20 de Novembro de 2014, não entrando em vigor entre as partes, se tal não suceder, o que é condição essencial deste contrato para o senhorio», e tendo-se provado que a Ré pagou apenas metade da renda de Dezembro, outra solução não existia do que julgar improcedente a acção, porquanto «é do próprio negócio contratado entre as partes que decorre a falta de vigência, por vontade de ambas, do contrato invocado. (…)
Por conseguinte, têm de improceder todas as pretensões que o Autor formula com base no pressuposto da vigência de tal contrato de arrendamento celebrado entre si e a Ré, pois, nos termos convencionados entre ambos, o contrato não entrou em vigor por força da falta de pagamento das quantias devidas e no tempo devido, que o Autor reputava de condição essencial daquela vigência.
Não existe, pois, outra solução de direito que, em face da matéria demonstrada e considerando a causa de pedir invocada, possa conduzir a apreciação e decisão diversa.
E, perante o exposto, não pode atribuir-se ao Réu qualquer responsabilidade decorrente da obrigação enquanto fiador num contrato que não vigora».
É precisamente contra esta interpretação da indicada cláusula contratual no confronto com a demais matéria de facto provada que o Recorrente se insurge, considerando que, quer estejamos na presença de uma cláusula suspensiva ou resolutiva, em que o Apelante se reservou o direito de, uma vez verificado o não pagamento das rendas de Novembro e Dezembro de 2014 até 20 de Novembro de 2014, suspender ou resolver o negócio mediante declaração à Apelada, o certo é que decidiu não fazer, pretendendo, ainda assim, que o contrato entrasse em vigor, e produzisse os seus efeitos, em ambas as esferas jurídicas, o que sucedeu, conforme a matéria de facto alegada e provada demonstra.
Vejamos, pois, se lhe assiste ou não razão.
Para o efeito, considerando que nos termos do artigo 5.º, n.º 3, do Código de Processo Civil[11], o tribunal não está vinculado à qualificação jurídica dos factos trazidos a juízo, podendo servir-se de todos os factos articulados pelas partes, cumpre apreciar o documento junto de fls. 8 a 10 dos autos, interpretando as cláusulas do acordo celebrado entre autor e réus.
Ora, a interpretação de um contrato implica analisar todo o conjunto de direitos e deveres estabelecidos entre as partes, por um lado, e atender a todos os elementos que, coadjuvando a declaração de vontade das partes, auxiliem a descoberta da sua vontade real, por outro lado.
Assim, em primeiro lugar, cumpre afirmar que a declaração de vontade das partes deve ser interpretada de acordo com os ditames do artigo 236.º do Código Civil, nos termos do qual:
“1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.
O citado preceito veio consagrar “uma doutrina objectivista da interpretação, em que o objectivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjectivista” [12].
O Código Civil colocou-se, assim, numa posição de equilíbrio “entre um subjectivismo extremo, pelo qual haveria que indagar a verdadeira intenção do declarante e um objectivismo radical, sensível ao sentido da própria declaração, tomada em si” [13].
Por isso, em regra, na dúvida sobre a real intenção do declarante valerá o sentido apreendido por um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real. Porém, tal princípio não será aplicável em dois casos: em primeiro lugar, se tal sentido não puder ser razoavelmente imputado ao declarante; em segundo lugar, conhecendo o declaratário o sentido que o declarante pretendeu exprimir, é de acordo com a vontade das partes que o negócio vale, quer a declaração seja ambígua quer o seu sentido objectivo seja inequivocamente contrário àquele que as partes lhe atribuíram.
Acresce que, quando se trata de um negócio formal, por força do artigo 238.º do CC, “não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso”.
Observadas estas regras gerais, e atento o teor do acordo cujas cláusulas já supra referidas aqui se relembram na sua essência, não restam quaisquer dúvidas de que as partes pretenderam celebrar um contrato de arrendamento, com início na data do acordo escrito, para vigorar durante o período de dois anos, mediante a entrega do locado naquela data e o pagamento da renda mensal de 400,00€, a pagar no dia vinte do segundo mês anterior àquele a que respeitasse.
Portanto, quer a cedência imediata e temporária do gozo da coisa mediante retribuição, quer a natureza temporária da entrega do imóvel, decorre cristalinamente das cláusulas contratuais acordadas, cumprindo consequentemente verificar se, como se entendeu na sentença recorrida, a celebração do contrato objecto daquele acordo ficou ou não sujeita a condição, o que faremos com recurso à interpretação do contrato de acordo com as regras da hermenêutica jurídico-negocial ínsitas nos arts. 236.º, n.º 1, e 238.º do CC, a que já aludimos, e ao enquadramento legal e teórico da sujeição de um contrato a condição.
Em conformidade com o previsto no artigo 270.º do CC, “as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva”.
Assim, “condição é a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos – condições suspensivas –, ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir – condição resolutiva”[14].
Ora, “o carácter suspensivo ou resolutivo de uma condição resulta da vontade das partes, a averiguar, se for necessário, por via de interpretação”[15], como ocorre no caso que ocupa.
“É conceptualmente fácil distinguir as condições suspensivas das resolutivas: as primeiras determinam o início da eficácia do negócio que, se mantém suspensa enquanto se não verificar o facto condicionante; as segundas, ao invés, determinam a sua cessação”[16].
Como vimos, pese embora não tenha citado qualquer preceito legal, a decisão recorrida interpretou a cláusula contratual em questão como uma condição suspensiva, já que considerou que, por vontade das partes, o contrato não entrou em vigor.
Porém, sendo a condição suspensiva uma “cláusula acessória pela qual as partes subordinam a eficácia dos seus negócios a acontecimento futuro e incerto (…), não pode referir-se a uma realidade já actual, ainda que as partes desconheçam a sua produção”[17].
Ora, no caso dos autos, como dito, o contrato entrou imediatamente em vigor na data da sua celebração, já que nessa data foi cedido o gozo temporário do imóvel pelo Autor à Ré, mediante a retribuição acordada. Por isso que, a indicada cláusula contratual não pode configurar uma condição suspensiva.
Vejamos, pois, se pode configurar uma condição resolutiva, ou seja, se verificado o incumprimento pela Ré do pagamento pontual e integral da quantia devida a título de renda na data acordada entre ambas as partes, o acordo firmado podia deixar de produzir os seus efeitos. E sublinhamos podia atento o preceituado no artigo 271.º do CC que sob a epígrafe «condições ilícitas ou impossíveis», estabelece que:
«1. É nulo o negócio jurídico subordinado a uma condição contrária à lei (…).
2. É igualmente nulo o negócio sujeito a uma condição suspensiva que seja física ou legalmente impossível; se for resolutiva, tem-se a condição por não escrita.
Como é sabido, atento o disposto nos artigos 1079.º e 1080.º do CC, que regem sobre as formas de cessação do contrato de arrendamento urbano para fim habitacional, e a respectiva imperatividade, o arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei, encontrando-se esta matéria «subtraída à disponibilidade das partes, que assim não o podem alterar, excepto no caso da revogação»[18].
Ora, a cessação por acordo das partes denomina-se revogação e vem prevista no artigo 1082.º do CC, de cujo n.º 1 decorre que as partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido. Assim, «a revogação corresponde a um acto bilateral nos termos do qual senhorio e arrendatário exprimem a livre extinção do contrato vigente, segundo a sua vontade, podendo atribuir-lhe eficácia retroactiva»[19]. Trata-se, porém, de acordo a firmar na vigência do contrato e não na respectiva formação, ou seja, a cláusula em questão, introduzida no momento da celebração do contrato, não pode configurar um acordo revogatório antecipadamente firmado.
De facto, a mesma encerra um verdadeiro fundamento de resolução do contrato, já que apenas aproveita ao senhorio.
Porém, conforme se intui do que referimos supra, «[a] imperatividade significa que as cláusulas que as partes estabeleçam não podem ser mais facilitadoras da cessação do contrato do que as normas do regime legal; por exemplo, a previsão da possibilidade de resolução extrajudicial fora dos casos previstos nos art.ºs 1083.º, n.º 3, e 1084.º, n.º 2, do CC, está fora de questão. Do mesmo modo, não poderão as partes estabelecer como fundamentos de resolução comportamentos que não sejam subsumíveis na cláusula geral do art.º 1083.º, n.º 2, do CC»[20].
Mais desenvolvidamente a este respeito, temos vindo a afirmar que não defendemos: «a validade de cláusulas contratuais de resolução do contrato que possam funcionar automaticamente, determinando pela simples afirmação das partes nesse sentido o preenchimento automático do conceito de gravidade bastante para fixar a inexigibilidade da manutenção do contrato, porquanto a tal obsta expressamente a imperatividade das normas sobre a resolução que o artigo 1080.º continua a manter, não se podendo olvidar que são razões de interesse e ordem pública as que determinam a referida inderrogabilidade do regime estabelecido para a cessação do contrato de arrendamento urbano para fim habitacional.
Pela mesma razão, também não é admissível que as partes, por si, estabeleçam cláusulas que consagrem a possibilidade de resolução extrajudicial do contrato, onde o legislador não a previu.
Efectivamente, quanto aos fundamentos que permitem a resolução por esta via, os mesmos foram taxativamente previstos pelo legislador aquando da redacção inicial introduzida pela Lei n.º 6/2006, no n.º 3 do artigo 1083.º, e com a actual redacção, também para o novo fundamento consagrado no seu n.º 4, sendo estes os únicos casos que permitem a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento pelo senhorio, precisamente porque o legislador considerou que pela sua simples verificação, e atenta a objectiva gravidade na vida do contrato, pela quebra no sinalagma que, por si só, representam, integram os conceitos indeterminados de gravidade e inexigibilidade, sem necessidade de recurso à avaliação judicial para sua determinação»[21].
Nestes termos, constituindo a cláusula em apreço uma condição resolutiva ilegal, por violadora de regras imperativas, em face do preceituado nos artigos 1079.º, 1080.º, 1083.º, n.º 3, e 1084.º, n.º 2, do CC, a mesma é nula, devendo ter-se por não escrita, nos termos previstos no n.º 2 do artigo 271.º do CC.
Deste modo, atento o disposto no artigo 665.º, n.º 2, do CPC, impõe-se a revogação da sentença recorrida e o conhecimento dos pedidos formulados pelo Autor na presente acção, porquanto a tal nada obsta, uma vez que se mostram confessados os factos por si articulados.
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III.2.2. - Do incumprimento do contrato de arrendamento e consequênciasAssente a vigência do contrato de arrendamento em apreço, expurgado da referida cláusula, em face da materialidade provada dúvidas não existem de que a ré não cumpriu pontualmente as obrigações por via do mesmo assumidas, já que, tendo as partes acordado no pagamento de uma renda anual no montante de €4.800,00, a pagar em duodécimos de €400,00 no dia vinte do segundo mês anterior aquele a que respeitasse, aquela, embora tivesse permanecido no locado até ao dia 4 de Março de 2016, data em que procedeu à sua entrega ao autor, apenas efectuou o pagamento da renda de Novembro de 2014, metade da renda de Dezembro de 2014, a renda de Março de 2015 e, a renda de Setembro e de Outubro de 2015, e não pagou todas as demais rendas elencadas em 10 da petição inicial, reproduzida pelo Autor nas respectivas alegações.
Verifica-se, portanto, o fundamento de resolução do contrato por banda do senhorio, previsto no artigo 1083.º, n.º 3, do CPC, de acordo com o qual, é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, que corram por conta do arrendatário (…).
De facto, «[s]endo a renda a obrigação principal do sinalagma contratual que impende sobre o arrendatário por força do preceituado nos artigos 1022.º, in fine, e 1038.º alínea a), ambos do CC, facilmente se compreende que o legislador considere que o incumprimento de tal obrigação por um período temporal igual ou superior a dois meses quebre tal vínculo sinalagmático, tornando inexigível ao senhorio que continue a cumprir a respectiva obrigação principal de proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa, prevista desta feita na primeira parte do referido artigo 1022.º e no artigo 1031.º, alínea a), daquela codificação». Estamos, pois, «perante a consagração legal de um fundamento de resolução que opera pela verificação de um incumprimento considerado pela lei como objectivamente grave, e que torna inexigível ao senhorio a manutenção da relação contratual, sendo dispensável o recurso à acção de despejo»[22].
Note-se, porém, que sempre temos entendido que esta forma extrajudicial de operar a resolução é optativa, nada impedindo, portanto, que os senhorios continuem a recorrer à acção judicial, se tal recurso lhe for mais conveniente[23]. Tal é manifestamente o caso vertente porquanto, não é possível obter pela via extrajudicial título contra o fiador, sendo que o Autor pretende a respectiva condenação solidária no pagamento do valor correspondente às rendas em dívida.
Na verdade, se dúvidas existiam no domínio da redacção inicial da Lei n.º 6/2006, quanto à possibilidade de formação de título extrajudicial contra o fiador, o certo é que, no Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro[24], tal impossibilidade vem claramente afirmada logo no respectivo preâmbulo, onde se diz que não é, por isso, possível deduzir, no BNA, um pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, contra devedores subsidiários da obrigação do arrendatário.
Deste modo, pretendendo o autor obter a resolução do contrato de arrendamento, com a condenação solidária da arrendatária e do fiador, impunha-se-lhe o recurso à acção de despejo, como fez.
Porém, quanto ao pedido de resolução do contrato, como visto, apurou-se supervenientemente - e tal facto deve ser atendido, com todas as suas consequências, em face do que dispõe o artigo 611.º do CPC -, que a Ré entregou o arrendado ao Autor, na pendência desta acção, no dia 4 de Março de 2016.
Ora, a entrega do locado é uma das formas de revogação do contrato, por acordo, sendo que este apenas carece de ser reduzido a escrito nas três situações previstas no n.º 2 do art.º 1082.º do CC: quando não seja imediatamente executado; quando contenha cláusulas compensatórias; quando inclua outras cláusulas acessórias.
No caso vertente, tendo o acordo de revogação sido imediatamente cumprido, com a desocupação material do locado por parte da arrendatária, ocorreu a chamada “revogação real”, modo de cessação do contrato para o qual não é necessária a observância de qualquer forma[25].
Assim, tendo o contrato de arrendamento em causa cessado por revogação, tornou-se supervenientemente inútil não só o pedido de entrega do arrendado formulado na alínea b) do petitório inicial, como também o pedido de resolução do mesmo, fundado no incumprimento contratual, e formulado na alínea a).
Vejamos, pois, quais as consequências decorrentes do incumprimento do contrato em face da factualidade demonstrada nos autos.
Pretende o Apelante que os Apelados sejam solidariamente condenados no cumprimento das referidas obrigações contratuais referidas, designadamente devem os Apelados ser solidariamente condenados no pagamento das rendas devidas até à entrega do locado e, bem assim, da quantia devida pelo consumo de electricidade, capital e juros, sendo que a data da interposição da acção a quantia em dívida era de € 1.030,82, sob pena de indemnização a calcular em sede de execução de sentença.
Quanto às rendas já nos referimos, não subsistindo quaisquer dúvidas que, demonstrado o incumprimento do respectivo pagamento pontual, os Réus devem ser solidariamente condenados a proceder ao pagamento não apenas daquelas que já se encontravam em falta à data da interposição da acção, e supra descritas, como ainda daquelas que se venceram no decurso da acção e até à efectiva entrega do locado.
Tratando-se de uma obrigação pecuniária com prazo certo de cumprimento, atento o preceituado nos artigos 805.º, n.º 2, alínea a), e 606.º, n.ºs 1 e 2 do CC, ao valor das rendas em dívida até à data da entrega do arrendado, acresce a indemnização correspondente aos juros de mora, à taxa legal, contados desde o dia da constituição em mora, relativamente a cada uma das rendas, e até integral pagamento.
Relativamente à quantia devida pelo consumo de electricidade, conforme decorre da matéria de facto provada, a Ré obrigou-se a celebrar aquele contrato em seu nome, o que não fez, mantendo o fornecimento de electricidade feito em nome do Autor, e estando em dívida a quantia de €1.030,82 perante a EDP, isto porque a Ré apenas rescindiu aquele contrato em 14.12.2015, tendo celebrado em seu nome contrato para prestação daquele serviço em 05.12.2015.
Ora, em face do disposto na sobredita cláusula contratual e ainda no artigo 1078.º, n.ºs 1 e 4, do CC que rege sobre os encargos e despesas, as partes podem estipular, por escrito, o regime dos encargos e despesas, o que fizeram, no caso em harmonia com a previsão do n.º 4: os encargos e despesas devem ser contratados em nome de quem for responsável pelo seu pagamento. Porém, não tendo a Ré cumprido com o acordado, mantendo em nome do autor o referido contrato, e não tendo as partes regulado quanto a este aspecto as consequências em caso de incumprimento, cumpre aplicar supletivamente o preceituado nos n.ºs 2, 5 e 6 do artigo em referência, dos quais emerge que os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário, que é responsável por um encargo ou despesa contratado em nome do senhorio, devendo este apresentar no prazo de um mês o comprovativo do pagamento feito, vencendo-se nesse caso a obrigação do arrendatário no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, e devendo ser cumprida simultaneamente com a renda subsequente.
Ora, a normação vinda de referir, pressupõe que seja o senhorio quem recebe a factura correspondente, ou seja, tem subjacente aquela que será a situação mais corrente nestes casos. Porém, no caso vertente, da alegação do autor decorre claramente que o mesmo teve que apurar junto da EDP a quantia em dívida, inculcando, portanto, que as facturas seriam recebidas no arrendado.
Portanto, tendo a Ré sido interpelada para proceder ao pagamento do aludido montante, o que não fez, dúvidas não restam em face do disposto no referido artigo 1078.º do CC, que a mesma é responsável pelo pagamento da quantia a que alude o ponto 6 da matéria de facto, sendo o Réu fiador solidariamente responsável pelo respectivo pagamento atenta a obrigação de garantia de integral cumprimento do contrato, assumida nos termos definidos na sobredita cláusula contratual.
No caso, àquele valor acrescerá em termos de indemnização devida, o pagamento dos juros que o autor terá de suportar junto da EDP, sendo que, se entretanto este tiver procedido ao pagamento da quantia devida à fornecedora, ao valor que tiver pago, acrescerão os juros à taxa legal a contar do pagamento, posto que, neste aspecto os réus foram judicialmente interpelados para cumprir com a citação para a presente acção (n.º 1 do artigo 805.º do CC).
Finalmente, quanto às obrigações assumidas pela arrendatária e fiador no que concerne à entrega do arrendado nos termos definidos nas cláusulas vertidas nos pontos 10 a 12 da matéria de facto, a respectiva responsabilidade emerge da relação contratual que existiu entre as partes, ainda que a obrigação, nomeadamente a de entrega do locado, tenha nascido com o termo do contrato.
Verifica-se, portanto, que o fundamento dos pedidos formulados pelo autor nesta parte decorre também de deveres emergentes da lei por força da celebração de um contrato de arrendamento, mais concretamente da violação do dever de conservação do locado e de efectuar as devidas reparações, previstos nos artigos 1038.º e 1081.º, n.º 1, do CC.
Ora, atento o preceituado nos artigos 1081.º, n.º 1, e 1087.º do CC, a cessação do contrato torna imediatamente exigível (…) a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário, sendo que tal desocupação do locado, nos termos do artigo 1081.º, é exigível no final do 3.º mês seguinte à resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes.
No caso, a revogação real do contrato ocorreu na data da respectiva entrega, em 4 de Março de 2016, donde decorre que esta devia ter sido efectuada com as reparações que incumbem à arrendatária, não só as legalmente fixadas como as contratualmente definidas.
Significa o que vem de dizer-se, que as consequências legais resultantes do incumprimento das obrigações assumidas mercê do vínculo contratual não se dissolvem com a extinção do contrato, antes perduram enquanto as obrigações decorrentes do mesmo não se encontrem cumpridas. Caso paradigmático de que assim é, encontra-se na indemnização prevista no artigo 1045.º, n.º 1, do CC, quanto não há restituição pontual do imóvel findo o contrato.
Ora, sendo pressuposto da responsabilidade civil contratual, desde logo, o incumprimento do contrato, entendido no sentido da não realização objectiva da prestação acordada ou da não realização exacta ou pontual das obrigações por via da sua celebração assumidas - artigos 762.º e 798.º e segs. do CC, dúvidas não podem existir que, caso tais obrigações não sejam cumpridas, o senhorio tem direito às reparações devidas ou à indemnização correspondente ao valor das reparações que venha a ter que suportar para colocar o arrendado no estado em que devia ter sido entregue pela arrendatária, e não foi.
No caso vertente, como vimos, a entrega ocorreu já no decurso da presente acção pelo que o autor não pôde então proceder à liquidação dos eventuais valores devidos com a petição inicial. Acresce que, o pedido constante da alínea d) foi formulado antes da entrega do arrendado, sendo neste momento supervenientemente inútil, posto que a mesma foi entretanto efectuada, em estado que o autor já logrou apurar. Não obstante, sendo certo que nas alegações apresentadas antes da sentença o autor indicou já algumas reparações que terão que ser efectuadas, não é menos certo que não podem os réus ser condenados, em quantia líquida, correspondente às reparações que tiverem que ser efectuadas pelo senhorio, posto que sobre tal não tiveram sequer possibilidade de se pronunciarem.
Deste modo, a atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes, nos termos previstos no n.º 2 do artigo 611.º do CPC, não tem a virtualidade de abranger esta factualidade vertida nas alegações apresentadas antes da sentença, e sem exercício do contraditório.
Porém, tal não obsta à condenação no pedido de indemnização genericamente formulado, a liquidar em execução de sentença, nos termos prevenidos no n.º 2 do artigo 609.º do CPC, na medida em que o incumprimento das indicadas obrigações se tenha efectivamente verificado.
Termos em que, devem os Réus ser solidariamente condenados, nos termos peticionados, com a ressalva supra efectuada quanto às alíneas a), b) e d).
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III.3. - Síntese conclusivaI - O contrato de arrendamento urbano, para fim habitacional, celebrado em 1-11-2014, considera-se válido se do mesmo constarem todos os elementos essenciais previstos na Lei n.º 6/2006, de 27-02 e no DL n.º 160/2006, de 08-08, ainda que sem licença de utilização, a qual, atenta a data da construção do imóvel, não era exigível.
II - Tendo, na data da sua celebração, sido cedido o gozo temporário do imóvel pelo Autor à Ré, mediante a retribuição acordada, o contrato entrou imediatamente em vigor, não podendo, por isso, considerar-se que a cláusula contratual em que as partes estabeleceram que este contrato fica sujeito à condição de serem pagas ao senhorio as rendas de determinados meses, «não entrando em vigor entre as partes, se tal não suceder, o que é condição essencial deste contrato para o senhorio», configura uma condição suspensiva.
III - Interpretando as declarações negociais das partes, à luz das regras ínsitas nos arts. 236.º, n.º 1, e 238.º do CC, conclui-se que tal cláusula em que as partes prevêem como "condição de vigência" do contrato, o pagamento de determinadas rendas, apenas aproveitando ao senhorio, é uma cláusula resolutiva.
IV - Constituindo, porém, uma condição resolutiva ilegal, por violadora de regras imperativas, em face do preceituado nos artigos 1079.º, 1080.º, 1083.º, n.º 3, e 1084.º, n.º 2, do CC, a cláusula em apreço é nula, devendo ter-se por não escrita, nos termos previstos no n.º 2 do artigo 271.º do CC.
V - Pretendendo o autor obter a resolução do contrato de arrendamento, com a condenação solidária da arrendatária e do fiador no pagamento das rendas e encargos devidos, impunha-se-lhe o recurso à acção de despejo, como fez, por não ser possível formar extrajudicialmente título executivo contra o fiador.
VI - Com a desocupação material do locado por parte da arrendatária, ocorreu a chamada "revogação real", modo de cessação do contrato para o qual não é necessária a observância de qualquer forma.
VII - Demonstrado o incumprimento do pagamento pontual das rendas, os Réus (arrendatária e fiador) devem ser solidariamente condenados a proceder ao pagamento não apenas daquelas que já se encontravam em falta à data da interposição da acção, como ainda daquelas que se venceram no decurso da acção e até à efectiva entrega do locado.
VIII - Mantendo a ré, em nome do autor, o contrato de fornecimento de electricidade, nos termos do art. 1078.º do CC, os encargos decorrentes do mesmo são da sua responsabilidade, sendo o réu fiador também solidariamente responsável pelo pagamento da quantia em dívida à empresa fornecedora, já que assumiu a garantia de todas as obrigações emergentes do contrato.
IX - As consequências legais resultantes do incumprimento das obrigações assumidas mercê do vínculo contratual de arrendamento não se dissolvem com a extinção do contrato, antes perduram enquanto as obrigações decorrentes do mesmo não se encontrem cumpridas.
X - Porém, a atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes, nos termos previstos no n.º 2 do artigo 611.º do CPC, não tem a virtualidade de abranger a factualidade vertida nas alegações apresentadas antes da sentença quanto a reparações a efectuar no locado detectadas após a sua entrega, devendo antes ocorrer a condenação no pedido de indemnização genericamente formulado, a liquidar em execução de sentença.
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IV - Decisão Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente o presente recurso, revogando a sentença recorrida, julgando supervenientemente inúteis os pedidos formulados nas alíneas a), b), e d), no mais condenando os Réus nos pedidos formulados.
Custas pelos Réus.
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Évora, 8 de Junho de 2017 Albertina Pedroso [26]
Tomé Ramião Francisco Xavier
__________________________________________________
[1] Portimão - Instância Local, Secção Cível, Juiz 1.
[2] Relatora: Albertina Pedroso;
1.º Adjunto: Tomé Ramião;
2.º Adjunto: Francisco Xavier.
[3] Doravante abreviadamente designado CPC, na redacção da Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho.
[4] Que se restringem, expurgando de desnecessárias repetições, mas mantendo as letras que foram atribuídas pelo Recorrente.
[5] Que reproduzimos, introduzindo-lhes apenas numeração para mais fácil identificação.
[6] Decorrentes das cláusulas do contrato e a entrega do locado da afirmação nesse sentido expressa pelo autor.
[7] Doravante abreviadamente designado CC.
[8] Cfr. Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 3.ª edição, Quid Juris, 2009, pág. 154, em co-autoria da ora Relatora com Laurinda Gemas e João Caldeira Jorge.
[9] Rectificado pela Lei n.º 24/2006, de 17/04, e alterado pelas Leis n.º 31/2012, de 14/08 e n.º 79/2014, de 19/12.
[10] Cfr. Ob. cit,. pág. 318.
[11] Doravante CPC.
[12] Pires de Lima/Antunes Varela, pág. 223.
[13] Menezes Cordeiro, Teoria Geral do Direito Civil, 2º vol., Lisboa, 1987, p. 308.
[14] Manuel de Andrade, “Teoria Geral da Relação Jurídica”, 1966, 2º, pág. 356.
[15] Heinrich Ewald Hörster, “A Parte Geral do Código Civil Português”, pág. 491.
[16] Pedro Pais de Vasconcelos, “O Conteúdo dos Negócios Jurídicos”, págs. 445 e 446.
[17] Oliveira Ascensão, “Direito Civil Teoria Geral”, Vol. II, págs.177 e 178.
[18] Cfr. obra citada na nota 10, pág. 360. Neste mesmo sentido os autores ali citados na nota 1: TEIXEIRA DE SOUSA, A Acção de Despejo, 2.ª ed., Lex, págs. 48 e 49, e PEDRO ROMANO MARTINEZ afirmando que “No arrendamento urbano, o regime estabelecido para a cessação do contrato tem natureza imperativa (art.º 1080.º do CC), não estando na autonomia das partes alterar o padrão fixado. Excluindo a revogação, que assenta no acordo das partes, não cabe aos contraentes conformar o regime das restantes normas de cessação do vínculo.” - in Da Cessação do Contrato, 2.ª ed., Almedina, pág. 317.
[19] Cfr. obra citada na nota 10, pág. 362.
[20] Idem, pág. 361.
[21] Cfr. Artigo da autoria da ora Relatora, intitulado A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO NO NOVO E NOVÍSSIMO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO, in Revista JULGAR, n.º 19, pág. 49.
[22] Idem, pág. 51.
[23] Para um olhar mais aprofundado sobre as vantagens e inconvenientes elencados a respeito da redacção primitiva do NRAU, cfr. obra citada na nota 10, págs. 409 a 413 e o indicado artigo da ora Relatora na revista JULGAR, pág. 58 a 62.
[24] Que procedeu à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo, previstos nos artigos 15.º a 15.º-S da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção que lhe foi conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto.
[25] Cfr. obra citada na nota 10, pág. 362.
[26] Texto elaborado e revisto pela Relatora.