Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2642/07-3 |  |
PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONDOMÍNIO
Sendo o condomínio é absolutamente estranho aos diversos contratos de compra e venda das fracções autónomas, só aos compradores, mesmo relativamente às partes comuns do edifício, cabe o direito de exigir do vendedor a reparação dos defeitos da coisa vendida.
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PROCESSO Nº 2642/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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…, com sede em …, …, representado pelo sócio gerente da empresa administrante, “A”, “B”, com domicílio na …, …, …, propôs acção declarativa de condenação, com processo sumário, contra “C”, com sede na …, …, pedindo que a ré seja condenada a proceder, à sua custa, às reparações adequadas a eliminar os defeitos e vícios de construção nas partes comuns do referido prédio, no prazo de três meses, ou, caso não proceda às mesmas no referido prazo, a pagar o montantes de € 30.000,00, acrescido de IVA à taxa legal, correspondente à soma das orçamentadas reparações, valor este a actualizar de acordo com as tabelas de revisão de preços das empreitadas e, ainda, a pagar ao Autor uma indemnização por perdas e danos em montante a fixar em liquidação de sentença. PROCESSO Nº 2642/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alega, resumidamente, que a Ré foi a construtora do prédio de que, depois de constituído em propriedade horizontal, vendeu as respectivas 21 fracções autónomas, a última das quais foi entregue ao comprador em 9 de Janeiro de 2003 e que o mesmo apresenta os defeitos de construção que descrimina.
Regularmente citada, a Ré não contestou.
Foi então proferido despacho a julgar confessados os factos articulados pelo Autor, a que oportunamente se seguiu a sentença condenando a Ré nos dois primeiros pedidos e absolvendo-a do último, dado não ter o A. alegado quaisquer factos que justifiquem o direito a qualquer outra indemnização.
Inconformada, interpôs a Ré o presente recurso em cuja alegação formula as seguintes conclusões:
A. A douta sentença não fez boa aplicação do direito nem decidiu de acordo com os elementos fornecidos no processo que implicariam decisão diferente.
B. Apenas o administrador do condomínio é parte legítima na acção quando a mesma tem por objecto as partes comuns, só podendo, substancialmente, o mesmo estar em juízo.
C. A personalidade jurídica do condomínio apenas releva e se considera nas acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador.
D. Não está feita qualquer prova de que a recorrida tenha procedido á denúncia tempestiva dos alegados vícios e falta de conformidade, o que faz precludir o eventual direito que a recorrida tivesse, por caducidade.
Termina pedindo a revogação da decisão.
Não foi oferecida contra-alegação.
Dispensados os vistos, cumpre apreciar e decidir:
São fundamentalmente os seguintes os factos articulados pelo A. que resultam dos documentos juntos com a p.i e da confissão decorrente da falta de contestação:
1 - A Ré, no âmbito da sua actividade, construiu o prédio urbano designado por lote …, sito em …, freguesia e concelho de …, destinado a habitação, composto por cave, rés-do-chão e sete andares e terraço, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 5909, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art° 14208:
2 - Por escritura pública, a Ré constituiu o mencionado prédio em regime de propriedade horizontal, com 21 fracções autónomas, designadas pelas letras "A" a "V", encontrando-se a propriedade horizontal registada nos termos da inscrição F-3.
3 - A A. exerce a administração do condomínio do mesmo prédio, conforme deliberação da Assembleia Geral de condóminos realizada em 6 de Junho de 2002.
4 - Todas as fracções autónomas foram vendidas e entregues pela Ré aos respectivos proprietários, sendo a última entrega no dia 9 de Janeiro de 2003.
5 - Os condóminos adquiriram as fracções autónomas e as partes comuns do respectivo edifício convencidos de que as mesmas não padeciam de quaisquer vícios ou defeitos.
6 - Acontece, porém que, logo que tomaram posse das suas fracções e, consequentemente, de todas as partes comuns, foram detectados pelos condóminos vários defeitos e vícios de construção do prédio em causa, designadamente:
- as partes exteriores e interiores do prédio apresentam fissuras, principalmente na junta de dilatação e permeabilidade ai nível da pintura, o que permite a infiltração de águas pluviais e provoca humidades no interior de algumas fracções autónomas;
- o terraço de cobertura do prédio também não está devidamente impermeabilizado, uma vez que permite a infiltração de águas pluviais e provoca humidades, e as pendentes são deficientes dado que formam acumulações de águas pluviais em determinados pontos e, como consequência directa, permite também a infiltração de águas pluviais e provoca humidades nas fracções autónomas e paredes interiores da escada;
- as paredes da sala de reuniões do condomínio encontram-se todas salitrosas e com o estuque a cair;
- as paredes exteriores e, principalmente, a virada a Sul (confronta com a escola) também apresentam sinais claros de humidade, com manchas negras, bolhas e destaque de estuque;
- a falta de impermeabilização das paredes e terraço facilita a entrada da água nas escadas, sala de reuniões e garagem;
- toda a estrutura do edifício, fachadas mal isoladas, janelas, apresentam problemas de infiltração de água.
7 - O defeitos supra descritos constituem defeitos e vícios de construção nas partes comuns do prédio, que não eram visíveis nem conhecidos aquando da entrega.
8 - Em Assembleia de Condóminos, realizada em 9 de Outubro de 2005, foi deliberado· dar poderes aos seus administradores para, nessa qualidade e em representação do Autor "accionar judicialmente o dono da obra, ou seja a empresa “C”, na medida em que, apesar desta empresa já ter efectuado algumas reparações no edifício, este continua com falta de arranjos nas partes comuns".
9 - Por diversas vezes vieram os administradores, em representação dos condóminos, denunciar à sociedade construtora e vendedora, a aqui Ré, os mencionados defeitos e vícios de construção nas partes comuns do prédio, que não eram visíveis nem conhecidos aquando da entrega.
10 - A Ré não só tomou conhecimento dos defeitos de construção existentes no edifício, como os aceitou e procedeu a algumas reparações.
11 - Sucede porém que pese embora a Ré tenha procedido a algumas reparações na parte exterior do edifício, certo é que não foram suficientes para a reparação ou eliminação dos defeitos e vícios de construção denunciados.
12 - Ficando também por reparar as anomalias na parte interior do edifício.
Vejamos então.
Sabido como é que são as conclusões que delimitam o objecto do recurso, só podendo ser apreciadas as questões nelas contidas, verifica-se, no caso, que das três conclusões úteis formuladas pela apelante duas respeitam aos pressupostos processuais da legitimidade e da personalidade judiciária e outra à eventual caducidade do direito que pela acção se pretendeu fazer valer.
De observar, desde logo, que a questão da verificação ou não dos pressupostos processuais relativos ás partes, por isso que não se integra no princípio do dispositivo, não carece de alegação, podendo ser invocada em qualquer fase do processo, mesmo nos casos em que não tenha sido oferecida contestação e desde que sobre a mesma não haja decisão transitada, razão porque podia ser suscitada, como foi, no presente recurso.
E diga-se também que tal questão se resume, no caso, à legitimidade do condomínio, posto não estar em causa a respectiva personalidade jurídica.
Neste contexto, e acompanhando de perto o Acórdão do STJ de 13.12.2005 in CJ, (STJ) Ano XIII, Tomo III, pag. 160-163, convirá acentuar que o que na acção se discute é a obrigação de a ré proceder à eliminação dos defeitos denunciados relativamente às partes comuns do edifício por ela construído e de que, uma vez constituído em propriedade horizontal, procedeu à venda das respectivas fracções aos condóminos. Quer isto dizer que o facto jurídico que funciona como causa de pedir são afinal os contratos de compra e venda entre a Ré e cada uma das pessoas que lhe adquiriram essas fracções autónomas, contexto em que estamos no domínio da venda de coisa imóvel com defeito, a que é aplicável o disposto nos art°s 913° e segs. do C. Civil, contexto em que surge deslocada a referência feita pelo A. na p.i. a normas privativas do contrato de empreitada.
Ora, sendo certo que o condomínio é absolutamente estranho a tais contratos, só aos compradores, mesmo relativamente às partes comuns do edifício, cabe o direito de exigir do vendedor a reparação dos defeitos da coisa vendida, como resulta dos art°s 914°, 916° e 917° daquele diploma. Ou seja, cabendo à assembleia de condóminos, nos termos do n° 1 do art° 1430°, ainda do mesmo diploma, meros poderes de administração das partes comuns do edifício e não se inserindo em tais poderes o exercício direitos emergentes de contratos em que apenas intervieram os condóminos, conferiu ao administrador poderes que não podia dar.
Concluindo-se, assim pela ilegitimidade do condomínio, autor na presente acção, prejudicada fica a apreciação da excepção peremptória da caducidade.
Por todo o exposto, embora por fundamentos não inteiramente coincidentes com os invocados, acordam os Juízes desta Relação em, na procedência da apelação, traduzida na procedência da arguida excepção de ilegitimidade do A., revogar a sentença recorrida e absolver a apelante da instância.
Custas pelo Autor.
Évora, 18 Dezembro 2007