Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 30/2000.E1 |  |
FERNANDO BENTO
I – Com a distância de 1,5 metro prevista no nº 1, do artigo 1360º do CC, pretende-se evitar que o proprietário de edifício ou construção que está a ser erigido, tenha possibilidade de indiscrição, devassa ou arremesso de objectos sobre o prédio previamente existente.
II – Com a expressão “nos termos gerais” do art. 1362° nº 1 CC o Legislador está a remeter para os prazos gerais de usucapião (art. 1294° e segs do CC).
III - A usucapião assenta na posse, e a posse da servidão só existe a partir da conclusão da obra feita em contravenção da lei.
IV - Administração Urbanística não pode permitir o desrespeito pelo ordenamento jurídico, qualquer que seja a natureza das normas vigentes, pelo que não se podem aprovar pedidos de obras particulares que se saiba que ofendem quaisquer normas de direito da construção, mesmo que se trate de normas de natureza privada.
V - As licenças de construção são emitidas "sob reserva de direitos de terceiros". Logo, qualquer vizinho pode, em caso de violação pelo construtor das regras de direito privado, fazer valer perante os Tribunais comuns os seus direitos emergentes de relação jurídicas privadas, independentemente da legalidade do licenciamento.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
No Tribunal de … correu termos uma acção de processo ordinário intentada em 16-07-1999 por “A” contra “B” na qual aquela peticionava a condenação desta a:
- reconhecer que aquela é dona e legítima proprietária e possuidora da fracção autónoma AZ, correspondente ao 2° andar, Bloco E do Edifício Urbanização …, sito em …, e do terraço virado a poente (integrado na fracção) com cerca de 7 m2;
- reconhecer que a Autora possui servidão de vistas deste terraço sobre o prédio contíguo da Ré, onde nessa altura - 16-07-1999 - procedia a edificação;
- e em consequência a afastar esta nova edificação a metro e meio, deixando de ser contígua ao prédio da Autora de que faz parte a fracção autónoma referida;
- e a destruir toda a parte construída que viola o espaço de afastamento exigido por lei, nomeadamente pelo art. 1362 do Código Civil;
- a respeitar a servidão de vistas deste terraço sobre o prédio da Ré, nada edificando, incluindo terraço, eirado, varanda, janela ou obra semelhante que deite sobre o terraço ou que permita que o mesmo seja devassado pelo olhar de pessoas que acedam ao topo da nova edificação da Ré e aí também possam despejar coisas sobre o terraço ou pender com a cabeça e tronco sobre eles;
- a indemnizar a Autora, enquanto permanecer a violação da descrita servidão de vistas, em 50.000$00 por dia desde a citação e enquanto não for reposta a situação original e terminada a lesão e a contiguidade;
- a indemnizar a Autora por danos não patrimoniais e pelo valor de 5.000.000$00.
A Ré contestou e a Autora replicou.
Proferido o despacho saneador, foram discriminados os factos assentes dos ainda controvertidos.
A Autora requereu a ampliação do pedido com vista à condenação da Ré a derrubar a edificação que encostou ao terraço do R/C numa extensão de cerca de 5 metros que impedia o gozo da servidão de vistas de que o seu (da Autora) prédio goza, nesse local, sobre a nova edificação da Ré.
Após audição desta, os factos pertinentes foram incluídos na Base Instrutória.
Procedeu-se ao julgamento - com gravação dos depoimentos - findo o qual foi decidida a questão de facto levada à Base Instrutória, sem reclamações.
Finalmente, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente que, depois de reconhecer a Autora como dona e possuidora da fracção AZ, correspondente ao 2° andar, Bloco E, do Edifício Urbanização …, sito em …, descrito na Conservatória do Registo Predial a favor da Autora sob o n° 01067/111184- AZ e do terraço virado a poente com cerca de 7 m2, reconheceu também possuía servidão de vistas deste terraço sobre o prédio contíguo da Ré, sem prejuízo do ali construído por esta nos termos licenciados pela CM … e condenou-a a respeitar essa servidão de vistas do terraço da fracção da Autora sobre o seu prédio, nos moldes definidos.
Do mais peticionado, foi a Ré absolvida.
Inconformada, apelou a Autora para esta Relação, impugnando a decisão proferida sobre a matéria de facto e a decisão jurídica, sintetizando as razões da sua discordância nas seguintes conclusões;
1.Deverá ser alterada a resposta á matéria de facto correspondente aos quesitos 2,3,4,9,10,11,12, l3, 14, 15 e 16 no sentido de serem dados como provados e de harmonia com a prova anteriormente indicada em relação a cada um desses quesitos.
2.0 quesito 2º, de harmonia com a prova produzida, deverá ser respondido no sentido de provado porque ainda não tinha sido licenciado qualquer projecto de construção à data da propositura desta acção.
3. As respostas aos quesitos 6 e 7 deverá ser complementada no sentido de que á data da propositura desta acção ainda não estava edificado o telhado.
4.A resposta ao quesito 20 deverá ser acrescentado “mas com diferentes manchas de implantação e tipologia de habitação".
5. Os quesitos 21, 26, 27, 31 deverão ter como resposta "não provado".
6. O quesito 27 deverá ter como resposta “não provado", porque o edifício da Ré ultrapassa em 22 centímetros de altura a varanda do prédio da Autora.
7. O quesito 28, deverá esclarecer que o nº de pisos é o mesmo em altura mas não em extensão.
8. Tendo sido dado como provado a servidão de vistas relativamente á varanda do Autor, toda e qualquer edificação que a perturbe na dimensão que tinha, nos termos do nº 2 do art. 1362 do C. Civil não é permitida.
9. Ora, tendo a construção da Ré excedido em 22 centímetros a altura da varanda do Autor, assim lhe perturbando o anterior gozo de vistas, perturbado a linha de visibilidade a partir do topo da referida varanda, desfeando-a com a massa edificada interrompendo a linha da varanda, tal construção terá de ser derrubada.
10. O direito edificativo da Ré sobre o lote nº 3 foi alvo de alteração quanto à área e mancha de implantação.
11. Tendo sido tal área de implantação alterada para mais, a contiguidade do edifício aumentou em extensão e diminuiu a servidão de vistas que se exercia sobre a área "non aedificandi" pelo que ocorre turbação da servidão não permitida pelo referido nº 2 do art. 1362 do Cód. Civil.
12. O Senhor Juiz a quo não se pronunciou sobre o pedido ampliado, pelo que, nesta parte, a sentença é nula nos termos da alínea d) do nº 1 do art. 668 do Cód. Civil.
13. Ora, o terraço do RC do lote nº 1 nos termos do loteamento nº 15/85 que permitiu a constituição de servidão de vistas do lote 1 sobre o lote 3 gozava antes da construção da Ré de vistas para o mar, de solarização, do direito de se debruçar sobre o lote nº 3 na parte que excedia a mancha da implantação do edifício a construir.
14. Como a Ré aumentou com a ocupação edificativa tal mancha de implantação, o terraço foi completamente tapado impedindo o gozo da servidão de vistas.
15. Assim sendo, tal construção é ilícita nos termos do nº 2 do art. 1362 do Cód. Civil.
Conclui, pedindo a declaração de nulidade e revogação da sentença recorrida.
A Ré contra-alegou em defesa da manutenção do decidido.
Remetido o processo a esta Relação, após o despacho preliminar, foram corridos os vistos legais.
Procedeu-se à audição da gravação.
Nada continua a obstar ao conhecimento do recurso
FUNDAMENTOS DE FACTO
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
- A Autora é dona e legítima proprietária da fracção AZ, correspondente ao 2º andar do bloco E, do edifício em propriedade horizontal denominado Urbanização …, sito em A…, freguesia e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha 01067/111184 - AZ e aí registado a favor da Autora (A).
- A fracção descrita em A) é um apartamento T2, destinado a habitação, e possui terraços com a área de 18,68 m2 (B).
-Um desses terraços é virado a poente, tem cerca de 7 metros de comprimento e um de largura e um metro de altura e permite que qualquer pessoa se debruce sobre o prédio vizinho, o devasse e sobre ele despeje coisas (C).
- O terraço referido em C) tem vista directa para o mar, diariamente é banhado pelo sol, com uma situação geográfica, no último piso, de excepção (D).
- A fracção descrita em A) faz parte da "Urbanização …" - "Lote nº 1" (E).
- Pela inscrição E 1, efectuada pela apresentação n° 15 de 11/11/85 foi registada uma autorização de loteamento sobre o prédio descrito na ficha n° 011067/111185 da Conservatória de Registo Predial de … (F).
- Os lotes onde estão inseridos os prédios da Autora e da Ré foram aprovados camarariamente (G).
- O lote onde se insere a fracção da Autora é o lote nº 1 (H).
- Antes de adquirir o apartamento referido em A) a Autora e os antepossuidores verificaram que o loteamento em que o mesmo se inseria estava legalizado e impedia a construção de qualquer prédio vizinho, pelo poente, que perturbasse toda a extensão e, em linha recta, as vistas desta varanda do poente, de luz e ar e objecto de edificação há mais de 10 anos, com os limites impostos pelo conteúdo do alvará nº 15/85, da C. M. …, que o A. conhecia (1°).
- A Autora e os anteriores proprietários vêm possuindo como donos a fracção descrita em A), bem como o respectivo terraço e respectivas vistas, desde 1990 - inicialmente o terreno, depois o prédio, habitação e terraço -, à vista de toda a gente; sem que alguém lhe opusesse que esta fracção e, anteriormente o terreno sobre que foi edificado, lhe não pertencia; de forma pacífica e na convicção de que o faz por direito próprio (3°).
- Aí edificando, habitando, utilizando o terraço para ver, tomar refeições, devassar o prédio contíguo, olhando para o espaço junto do terraço e pagando contribuições, com as limitações referidas em 1° (4°).
- No lote contíguo à fracção e terraço da Autora está a ser edificado pela Ré um prédio em altura (5°).
- O prédio que a Ré está a construir é contíguo ao prédio em que se encontra a varanda da Autora, sem qualquer espaço de permeio e a altura a que a construção do prédio da Ré se encontra, a menos de 1,80 metros de altura do solo e até à varanda com vistas sobre a nova edificação da Ré, permite já que o terraço da autora seja devassado pelos olhares das pessoas que acedam ao patamar superior da nova edificação da Ré, sendo que aquele telhado não dispõe de qualquer abertura ou acesso pelo interior do Lote 3 (6° e 7°).
- E permite que sobre o terraço da A. se façam despejos ou debrucem a cabeça e o tronco (8°).
- A Autora apenas adquiriu a propriedade sobre a fracção referida em A) em Junho de 1994 (17°).
- E o anteproprietário da mesma, “C”, adquiriu essa fracção em Fevereiro de 1991 (18°).
- A Autora utiliza esporadicamente o andar, em períodos de férias e em alguns fins de semana prolongados (19°).
- Segundo o alvará de loteamento n° 15/85, sempre estiveram projectados para aquele local, os lotes da Autora e da Ré - lote 1 e 3 -, bem como os demais lotes desse alvará (20°).
- As vistas que a Autora desfruta da sua varanda com a construção do lote ao lado - lote nº 3 -, é semelhante à que alcança há mais de 5 anos (21°).
- Entre o apartamento da Autora e o mar existem os lotes que constituem o “D”, que começaram a ser construídos em 1986, tendo a respectiva estrutura de betão ficado concluída em 1995 e a última fase do empreendimento em 1998 (22°).
- A autorização de loteamento referida em F) respeitava à autorização de loteamento da "Urbanização …" e respeitava ao alvará de loteamento nº 15/85, de 29/10/85 emitido pela Câmara Municipal de … (23°).
- O Alvará de loteamento n° 15/85 criou a existência de seis lotes, com os números 1, 2, 3, 4, 5 e 6 (24°).
- No alvará de loteamento o lote onde está implantada a construção da Ré tem o nº 3 (25°).
- O alvará de loteamento também foi objecto de alteração, no que diz respeito ao número de caves dos lotes 3, 4 e 5 (26°).
- A construção dessas caves não provocou maior altura dos edifícios pois o espaço das mesmas resultou do escavamento dos edifícios (27°).
- O número de pisos construídos acima do solo é o mesmo que constava da redacção inicial do alvará n° 15/85 (28°).
- Os lotes 1 e 2 têm mais um piso que os restantes porque assim foram projectados desde o início, de acordo com o alvará n° 15/85 (29°).
- A construção das obras que a Ré está a levar a cabo respeitam ao lote n° 3 e foi aprovada pela Direcção Geral do Turismo, onde teve o proc. n° …, de … (30°).
- O processo de obra inicial na Câmara Municipal de … teve o n° 65/86 tendo actualmente o n° 339/98 (31°).
- O lote onde se localiza o prédio de que faz parte o andar da Autora e o Lote 3 agora em construção sempre foram geminados e entre eles nunca foi previsto qualquer afastamento (32°).
- Entre a cota da cumieira do telhado do Lote 3 e a cota da guarda da varanda da fracção da Autora resulta uma diferença de 22 cm, sendo a cota da primeira mais elevada que a da segunda (33°).
- Segundo o alvará de loteamento 15/85 o Lote 3 apenas permitia a edificação de uma cave e de dois pisos (34°).
- No lote 3 estão a ser edificados pelo menos 8 pisos, com o esclarecimento resultante do respondido em 26° e 28° (35°).
- Ao nível do R/C, existe no prédio identificado em A) um terraço paralelo à via pública, do lado Nascente do edifício (36°).
- Terraço este que tem um muro com cerca de 1 metro de altura, cerca de cinco de largura e comprimento superior a 20 metros (37°).
- Esse terraço, que é zona comum, permitia que qualquer pessoa se debruçasse sobre o Lote 3 o devassasse com o olhar (38°).
- A ré edificou uma parede que é contígua e bordeja o referido terraço, impedindo que a autora e demais condóminos tenha acesso ao gozo dos actos alegados no artº. anterior (39°).
- A edificação da parede ocorreu há cerca de três anos (40°).
- Teor do Processo de Loteamento da C. M. … nº 15/85, e plantas anexas, apensas por linha.
IMPUGNAÇÃO da MATÉRIA de FACTO
O objecto do recurso delimita-se pelas conclusões da apelação (art. 690° nº 1 CPC).
E por estas conclui-se que a apelante questiona a decisão proferida quanto às questões de facto levadas aos pontos 2°, 3°, 4°, 6°, 7°, 9°, 10°, 11°, 12°, 13°, 14°, 15°, 16°,20°,21°,26°,27°,28°,31° da Base instrutória,
Apreciando cada um deles de per si:
Quesito 2° - A Câmara Municipal de … não permitiu que sobre o lote contíguo ao terraço fosse efectuada qualquer edificação a distância inferior a 1,5 metros e em altura que fosse superior a, pelo menos, 3 metros da base do terraço referido em C)?
Teve resposta: Não provado
Pretende a recorrente a alteração da resposta para "provado" por ser evidente, pela prova documental dos autos, a inexistência de licenciamento para obras no lote da Ré à data da propositura da acção.
Ora, concedendo se reporte a resposta à data da propositura da acção, nesta altura não havia sido licenciada qualquer obra no referido lote, seja com as medidas referidas seja com quaisquer outras, muito embora tivessem sido apresentados requerimentos nesse sentido.
Daí que nada obste à alteração da resposta ao referido ponto controvertido se bem que reportando-a à data de 16/07/1999.
Assim, a resposta ao ponto 2° da BI será alterada para:
"Provado que a Câmara Municipal de Albufeira não tinha licenciada, em 16/07/1999, no lote nº 3 contíguo ao nº 1, qualquer edificação a distância inferior a 1,5 metros e em altura que fosse superior a, pelo menos, 3 m da base do terraço da fracção da Autora".
Quesito 3° - "A Autora e os anteriores proprietários vêm possuindo como donos a fracção descrita em A), bem como o respectivo terraço e respectivas vistas, há mais de 10, 15, 20 e 30 anos inicialmente o terreno, depois o prédio, habitação e terraço -, à vista de toda a gente; sem que lhe opusesse que esta fracção e, anteriormente o terreno sobre que foi edificado, lhe não pertencia; de forma pacífica e na convicção de que o faz por direito próprio? "
Teve resposta: "Provado, mas tão só a partir de 1990".
Sustenta a apelante que a resposta deveria ser alterada para, pura e simplesmente, "provado".
Os termos em que este quesito se encontra formulado são um exemplo claro de complexidade geradora de resposta ambígua.
Desde logo, pela impossibilidade material de, considerando a data da propositura da acção (1999), a Autora e anteriores proprietários terem possuído a fracção autónoma, respectivo terraço e vistas há mais de 15 ou 20 anos, porquanto a propriedade horizontal - e logo, as fracções autónomas em que o edifício se dividia - foi constituída em 1990 ...
Depois, estando em causa uma alegada servidão de vistas a favor da fracção autónoma AZ, sito no 2° andar e excluindo naturalmente a hipótese totalmente absurda - mas que parece subjacente ao quesito - de essa servidão de vistas já existir potencialmente e em gérmen antes da construção, quando o terreno era um prédio rústico ou um mero terreno para construção, não se compreende a relevância da posse do terreno e das respectivas características antes da edificação nem, dado o teor da resposta - "provado, mas tão só a partir de 1990" - se antevê a possibilidade de a Autora haver possuído o terreno antes da edificação.
Por isso, altera-se a resposta ao ponto 3° da BI para:
"Provado apenas que a Autora e os anteriores proprietários vêm possuindo como donos a fracção descrita em A), bem como o respectivo terraço e respectivas vistas desde 1990".
Quesito 4º - "Aí edificando, habitando, utilizando o terraço para ver, tomar refeições, devassar o prédio contíguo, olhando para o espaço junto do terraço e pagando contribuições? " Teve resposta: "Provado com as limitações referidas em 1º e 4°".
Segundo a recorrente, esta resposta deveria ser alterada para “provado com as limitações referidas em 1°".
Ora, desde logo, não consta que a Autora nem os antecessores haja, edificado algo na fracção AZ, o que só por si impõe uma resposta restritiva.
Depois, não se descortinando quaisquer limitações no ponto nº 4, a resposta há-de ater-se apenas às do ponto 1°.
Assim, altera-se a decisão deste ponto de facto para:
"Provado apenas que habitando, utilizando o terraço para ver, tomar refeições, devassar o prédio contíguo, olhando para o espaço junto do terraço e pagando contribuições com as limitações referidas em 1º"
Quesito 6° - "O prédio que a Ré está a construir é contíguo ao prédio em que se encontra a varanda da Autora, sem qualquer espaço de permeio?"
Quesito 7° - "A altura a que a construção do prédio da Ré se encontra, a menos de 1,80 metros de altura do solo e até à varanda com vistas sobre a nova edificação da Ré, permite já que o terraço da autora seja devassado pelos olhares das pessoas que acedam ao patamar superior da nova edificação da Ré?"
Tiveram resposta conjunta: "Provados com o esclarecimento de que aquele telhado não dispõe de qualquer abertura ou acesso pelo interior do lote 3".
Sustenta o recorrente que tal resposta deve ser alterada no sentido de que à data da propositura da acção ainda nem sequer existia o telhado ou a sua placa de cobertura, mas apenas a placa constante das fotografias juntas aos autos.
Enquanto a redacção dos quesitos sugere uma obra ainda em curso, a resposta conjunta inculca já uma obra concluída.
Só que mesmo assim enferma de ambiguidade; com efeito, se nos quesitos se não alude a telhados, para quê a referência "àquele telhado" na resposta?
Por isso, alteram-se as respostas nos seguintes termos:
6°-Provado
7º - Provado apenas que o telhado do prédio construído pela Ré se encontra ao nível da varanda do terraço da fracção da Autora, permitindo que este seja devassado pelos olhares das pessoas que acedam ao telhado, mas sendo certo que este não dispõe de qualquer abertura ou acesso pelo interior do lote 3.
Quesito 9° - "Por força do loteamento aprovado pela Câmara Municipal de … a Ré está impedida de construir qualquer edifício em situação de contiguidade ao edifício onde está situada a fracção e varanda da Autora? "
Teve resposta: "Não provado"
Pretende a recorrente que tal resposta seja alterada para provado, já que por força do alvará de loteamento, no lote 3 só pode ser erigida edificação que não tape o terraço comum nem a varanda da Autora.; por outras palavras, que respeitasse a servidão de vistas.
Ora, o processo de loteamento e o alvará a que ele deu origem previa, pelo menos inicialmente, no lote 3 a construção de uma moradia de dois pisos e de cave.
Omitia a referência a qualquer servidão de vistas a favor do prédio do lote 1 bem como às cotas máximas em altura susceptíveis de serem edificadas no lote 3.
E era do alvará que tais condicionamentos deveriam constar, face ao preceituado no art. 47° nº 2 do DL nº 400/94 de 31 de Dezembro (em cuja vigência foi emitido o alvará nº 14/85), "as condicões estabelecidas no alvará vinculam o proprietário do prédio ou prédios a que o mesmo se refere, e, na parte aplicável, os adquirentes dos lotes".
Aliás, quer o DL nº 448/91 de 29 de Novembro (art. 29° nº 3), quer o DL nº 555/99 de 16 de Dezembro (art. 77° n" 3) continham preceitos semelhantes com a diferença, todavia, que aquele DL nº 448/91 restringia a vinculação dos adquirentes dos lotes às condições que constassem do registo predial.
Por conseguinte, a resposta "não provado" é a única adequada ao quesito em apreço.
Quesito 10° - "A Ré encontra-se a edificar o prédio sem qualquer autorização camarária, sem prévia alteração do loteamento e do direito a edificação?"
Teve resposta: "Não provado"
Sustenta a recorrente a alteração da decisão desse ponto de facto para "provado".
Razão lhe assiste sem dúvida, reportando-se o facto à data da propositura da acção.
Se o licenciamento de obras foi requerido em 04-12.2000 e foi concedido em 14-05-2002, é mais que óbvio que, em 16-07-1999, inexistia qualquer autorização camarária para as obras ...
Daí que se imponha a alteração da decisão da matéria de facto para:
"Provado apenas que em 16-07-1999 a Ré edificava o prédio sem qualquer autorização camarária"
Quesito 11º - "A edificação da Ré impede a Autora de ter as portadas da sua habitação para o terraço abertas, dado que devido à contiguidade qualquer pessoa pode subir para o terraço e penetrar no espaço de habitação da fracção da Autora?"
Teve resposta: "Não provado"
Sustenta a recorrente que esta resposta deve ser alterada para "provado".
Ora, concede-se que, devido à contiguidade e à altura a que se desenrola a
construção, se encontre facilitado, através desta e enquanto as obras decorrerem, o acesso ao terraço e à habitação da Autora.
Mas, não consta que, concluída a obra e uma vez que a cobertura do prédio do lote 3 é assegurada por um telhado que não dispõe de acesso ou abertura pelo interior do prédio, a mesma facilidade contra a qual se insurge a recorrente se mantenha.
Daí que se mantenha a decisão proferida pela 1ª instância.
Quesito 12° - "A fracção da Autora passou a ser susceptível de ser franqueada pelos olhares das pessoas que acedem ao topo da nova edificação da Ré e a ser susceptível de sofrer o despejo de coisas e a penetração de cabeças e troncos de pessoas que usem o prédio da Ré?"
Teve resposta: "Não provado".
Defende a recorrente a alteração desta resposta para "provado".
Procedem aqui as razões apontadas a propósito do quesito anterior, pelo que nos dispensamos de as repetir.
Mantém-se, portanto, a resposta "não provado".
Quesito 14° - "E perderá valor em termos de preço de venda, se se pretender dispor dela?"
Teve resposta: ''Não provado".
Defende a recorrente a alteração desta resposta para "provado" com fundamento no alegado risco de devassa e de acesso.
Estas razões, porém, não procedem, como resulta das considerações antecedentes, o que, só por si, determina a manutenção da decisão.
Quesito 15° - "E perdeu valor em termos de arrendamento, por ter desaparecido a intimidade e exclusividade?"
Teve resposta: "Não provado"
Pretende a recorrente a alteração da resposta para "provado",
Mas, à semelhança das considerações expendidas supra, não se justifica a alteração peticionada, por não se considerar viável nem fácil o acesso ao terraço e à varanda através do telhado do prédio edificado no lote vizinho.
Manter-se-à, portanto, a decisão proferida.
Quesito 16° - "A Autora tem sofrido angústia por ver destruída a situação anterior da sua fracção?"
Teve resposta: "Não provado".
Pretende a recorrente a alteração da resposta para "provado",
A Autora - recorde-se é “A”, uma sociedade comercial anónima, logo dotada de personalidade jurídica própria (art. 5º CSC), em que o capital é dividido em acções e cada sócio tem a sua responsabilidade limitada ao valor das acções que subscreveu (art. 271º do CSC).
A personalidade das sociedades, distinta da dos respectivos sócios, é, assim, uma ficção legal.
Compreensível será, assim, a angústia dos sócios, mas não a da sociedade, sob pena de termos de aceitar a existência sociedades - e ainda por cima anónimas ... - tristes, acabrunhadas e infelizes ...
Vá lá, tudo tem limites, até a equiparação das sociedades às pessoas humanas ... ; não é por, tal como estas, terem personalidade e capacidade jurídicas que têm também de ter sentimentos ...
Manter-se-à, pois, a decisão proferida.
Quesito 20° - "Segundo o alvará de loteamento n° 15/85, sempre estiveram projectados para aquele local, os lotes da Autora e da Ré -lote 1 e 3 -, bem como os demais lotes desse alvará?"
Teve resposta: "Provado".
Sustenta a recorrente que esta resposta deveria ser acrescida com o esclarecimento de que os lotes em causa foram projectados (terá querido dizer, previstos) com diferentes manchas de implantação e tipologia de habitação.
Ora, não é isso que se indaga no quesito nem se vê qual a relevância do esclarecimento proposto.
Daí que se mantenha a resposta da 1ª instância.
Quesito 21º - "As vistas que a Autora desfruta da sua varanda com a construção do lote ao lado - lote nº 3 - é semelhante à que alcança há mais de 5 anos?"
Teve resposta: "Provado".
Pretende a recorrente que a decisão deste ponto de facto deveria ser não provado, já que a edificação no lote 3 só existe desde 1999.
Ora, é óbvio que se antes de 1999 não existia edificação no lote 3 a mesma não podia ser vista da varanda da Autora.
Logo, as vistas que a Autora desfruta actualmente da sua varanda após a construção no lote 3 não são iguais às que desfrutava há 5 anos ... ; antes não via no lote 3 a edificação que lá vê hoje ...
Daí, porém, não decorre que a resposta deva ser "não provado", como pretende a Autora.
Devendo a BI ser lida, interpretada e respondida de modo inteligente, podemos concluir que as vistas a que a recorrente se refere serão as vistas de mar.
Ora, se entre o nível do terraço e da varanda da Autora e o nível da cumieire do telhado do prédio do lote 3 existe uma diferença de 22 cm, sendo este o nível mais elevado, é óbvio que tal acarretou um corte, mas mínimo, nas vistas de mar.
O que, todavia, não invalida a resposta "provado".
Quesito 26° - "O alvará de loteamento só foi objecto de uma alteração, no que diz respeito ao número de caves dos lotes 3, 4 e 5?"
Teve resposta: "Provado apenas que o alvará de loteamento também foi objecto de alteração no que diz respeito ao número de caves dos lotes 3, 4 e 5".
Pretende a Autora que tal resposta é demasiado restritiva, na medida em que, no só o número de caves, mas também a mancha de implantação do lote 3, a união deste lote com os nºs 4 e 5 com caves comuns e a tipologia de habitação foram alterados.
A questão de facto versada no quesito é a de saber se o alvará de loteamento só teve uma alteração e se esta apenas respeitava ao nº de caves dos lotes 3,4 e 5.
Que o alvará de loteamento teve uma alteração, isso é um facto; mas tal alteração não se restringiu apenas ao número de caves, pois que abrangeu também a alteração da tipologia de habitação no lote 3 bem como a reunião dos lotes 3, 4 e 5.
Daí que se altere a resposta para:
"Provado apenas que o alvará de loteamento sofreu uma alteração que abrangeu, entre outras, o número de caves dos lotes 3, 4 e 5".
Quesito 27° - "A construção dessas caves não provocou maior altura dos edifícios pois o espaço das mesmas resultou do escavamento dos edifícios?"
Teve resposta: "Provado".
Sustenta a Autora a alteração desta resposta para "não provado".
Inicialmente estava prevista no lote 3 a construção de uma moradia com dois pisos e cave.
A alteração consistiu no aumento do número de caves e na alteração da tipologia da habitação de moradia unifamiliar para apartamentos, sem crescer em
altura.
Daí que, sendo irrelevante a ultrapassagem do nível da varanda do Autor em 22 cm, se mantenha a decisão proferida quanto a este ponto da matéria de facto.
Quesito 280 - "O número de pisos construídos acima do solo é o mesmo que constava da redacção inicial do alvará n° 15/85?"
Teve resposta: "Provado."
Sustenta a Autora que a resposta deverá ser diferente no sentido de que o número de pisos é o mesmo em altura mas não em extensão.
Ora o que o quesito indagava é, tão só, o número de pisos acima do solo, logo em altura, não a sua extensão.
Consequentemente, porque da prova produzida, se alcança a conformidade da resposta com a questão formulada, mantém-se a resposta.
Quesito 31º - "O processo de obra inicial na Câmara Municipal de … teve o n° 65/86, tendo actualmente o n° 339/98?"
Teve resposta: "Provado".
Defende a Autora que tal resposta deveria ser alterada para "não provado" já que nenhum desses projectos foi licenciado, o que só aconteceu em 14-05-2002 com o processo nº 559/00.
Ora, através do doc. de fls. 197, conclui-se que, relativamente ao lote 3 correram termos três processos de obras: o 65/86, o 339/98 e o 559/00, sendo que os dois primeiros não foram licenciados e o terceiro só o foi em 2002.
Da que se altere a resposta ao ponto 31º para:
"Provado apenas que o primeiro processo de obra do lote 3 teve o nº 65/86, não tendo sido licenciado, ao qual se seguiu o n° 339/98 que também não foi licenciado e o 559/00 que foi licenciado em 2002"
Quesito 32° - "O lote onde se localiza o prédio de que faz parte o andar da Autora e o lote 3 agora em construção sempre foram geminados e entre eles nunca foi previsto qualquer afastamento ?"
Teve resposta: "Provado".
Reclama a Autora contra esta resposta por desconsiderar as diferentes áreas de implantação.
Não tem razão.
A questão de facto concretamente formulada não se referia a área de implantação.
E sendo uma questão meramente técnica, a resposta dos peritos foi unânime no sentido afirmativo.
Daí que nada haja a alterar.
Quesito 41º - "O terraço é anterior, com projecto aprovado e edificação subsequente, a 1986?"
Teve resposta: "Não provado".
Reclama a Autora contra esta resposta.
Ora, apesar de os peritos se haverem pronunciado com unanimidade no sentido afirmativo - o que denota que compreenderam o sentido da questão que lhes era colocada - não a compreendemos nós.
O que será um terraço anterior a 1986 com projecto aprovado e edificação
subsequente?
Será um terraço com projecto aprovado anteriormente a 1986 e edificado
posteriormente a 1986?
Ou um terraço cujo projecto foi previamente aprovado e só depois construído, mas tudo antes de 1986?
Na falta de compreensão da questão de facto lançada neste quesito, aceita-se a resposta "não provado ".
A matéria de facto provada é, portanto, a seguinte:
- A Autora é dona e legítima proprietária da fracção AZ, correspondente ao 2° andar do bloco E, do edifício em propriedade horizontal denominado Urbanização …, sito em …, freguesia e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha 01067/111184 - AZ e aí registado a favor da Autora (A).
- A fracção descrita em A) é um apartamento T2, destinado a habitação, e possui terraços com a área de 18,68 m2 (B).
Um desses terraços é virado a poente, tem cerca de 7 metros de comprimento e um de largura e um metro de altura e permite que qualquer pessoa se debruce sobre o prédio vizinho, o devasse e sobre ele despeje coisas (C).
O terraço referido em C) tem vista directa para o mar, diariamente é banhado pelo sol, com uma situação geográfica, no último piso, de excepção (D) .
- A fracção descrita em A) faz parte da "Urbanização …" "Lote nº 1" (E).
- Pela inscrição E 1, efectuada pela apresentação n° 15 de 11/11/85 foi registada uma autorização de loteamento sobre o prédio descrito na ficha n° 011067/111185 da Conservatória de Registo Predial de … (F).
- Os lotes onde estão inseridos os prédios da Autora e da Ré foram aprovados camarariamente (G).
- O lote onde se insere a fracção da Autora é o lote nº 1 (H).
- Antes de adquirir o apartamento referido em A) a Autora e os antepossuidores verificaram que o loteamento em que o mesmo se inseria estava legalizado e impedia a construção de qualquer prédio vizinho, pelo poente, que perturbasse toda a extensão e, em linha recta, as vistas desta varanda do poente, de luz e ar e objecto de edificação há mais de 18 anos, com os limites impostos pelo conteúdo do alvará nº 15/85, da C. M. …, que o A. conhecia (1º).
- A Câmara Municipal de … não tinha licenciada, em 16/87/1999, no lote nº 3 contíguo ao nº 1, qualquer edificação a distância inferior a 1,5 metros e em altura que fosse superior a, pelo menos, 3 m da base do terraço da fracção da Autora (2º)
- A Autora e os anteriores proprietários vêm possuindo como donos a fracção descrita em A), bem como o respectivo terraço e respectivas vistas desde 1998 (3º)
- Habitando, utilizando o terraço para ver, tomar refeições, devassar o prédio contíguo, olhando para o espaço junto do terraço e pagando contribuições com as limitações referidas em 1º (4º)
- No lote contíguo à fracção e terraço da Autora está a ser edificado pela Ré um prédio em altura (5º).
- O prédio que a Ré está a construir é contíguo ao prédio em que se encontra a varanda da Autora, sem qualquer espaço de permeio (6º).
- O telhado do prédio construído pela Ré encontra-se ao nível da varanda do terraço da fracção da Autora, permitindo que este seja devassado pelos olhares das pessoas que acedam ao telhado, mas sendo certo que este não dispõe de qualquer abertura ou acesso pelo interior do lote 3 (7º)
- E permite que sobre o terraço da A. se façam despejos ou debrucem a cabeça e o tronco (8º).
- Em 16-07-1999 a Ré edificava o prédio sem qualquer autorização camarária (10º).
- A Autora apenas adquiriu a propriedade sobre a fracção referida em A) em Junho de 1994 (17º).
- E o anteproprietário da mesma, “C”, adquiriu essa fracção em Fevereiro de 1991 (18º).
- A Autora utiliza esporadicamente o andar, em períodos de férias e em alguns fins de semana prolongados (19º).
- Segundo o alvará de loteamento n° 15/85, sempre estiveram projectados para aquele local, os lotes da Autora e da Ré - lote 1 e 3 -, bem como os demais lotes desse alvará (20º).
- As vistas que a Autora desfruta da sua varanda com a construção do lote
ao lado - lote nº 3 - são semelhantes à que alcança há mais de 5 anos (21º).
- Entre o apartamento da Autora e o mar existem os lotes que constituem o “D”, que começaram a ser construídos em 1986, tendo a respectiva estrutura de betão ficado concluída em 1995 e a última fase do empreendimento em 1998 (22º).
- A autorização de loteamento referida em F) respeitava à autorização de loteamento da "Urbanização …" e respeitava ao alvará de loteamento no 15/85, de 29/10/85 emitido pela Câmara Municipal de … (23º) .
- O Alvará de loteamento n° 15/85 criou a existência de seis lotes, com os números 1, 2, 3,4, 5 e 6 (24º).
- No alvará de loteamento o lote onde está implantada a construção da Ré tem o nº 3 (25º).
- O alvará de loteamento sofreu uma alteração que abrangeu, entre outras, o número de caves dos lotes 3, 4 e 5 (26º).
- A construção dessas caves não provocou maior altura dos edifícios pois o espaço das mesmas resultou do escavamento dos edifícios (27º).
- O número de pisos construídos acima do solo é o mesmo que constava da redacção inicial do alvará n° 15/85 (28º),
- Os lotes 1 e 2 têm mais um piso que os restantes porque assim foram projectados desde o início, de acordo com o alvará n° 15/85 (29º),
- A construção das obras que a Ré está a levar a cabo respeitam ao lote n° 3 e foi aprovada pela Direcção Geral do Turismo, onde teve o proc. n° …, de … (30º).
- O primeiro processo de obra do lote 3 teve o nº 65/86, não tendo sido licenciado, ao qual se seguiu o nº 339/98 que também não foi licenciado e o 559/00 que foi licenciado em 2002 (31º).
- O lote onde se localiza o prédio de que faz parte o andar da Autora e o Lote 3 agora em construção sempre foram geminados e entre eles nunca foi previsto qualquer afastamento (32º).
- Entre a cota da cumieira do telhado do Lote 3 e a cota da guarda da varanda da fracção da Autora resulta uma diferença de 22 cm, sendo a cota da primeira mais elevada que a da segunda (33º).
- Segundo o alvará de loteamento 15/85 o Lote 3 apenas permitia a edificação de uma cave e de dois pisos (34º).
- No lote 3 estão a ser edificados pelo menos 8 pisos, com o esclarecimento resultante do respondido em 26º e 28º (35º).
- Ao nível do R/C, existe no prédio identificado em A) um terraço paralelo à via pública, do lado Nascente do edifício (36º).
- Terraço este que tem um muro com cerca de 1 metro de altura, cerca de cinco de largura e comprimento superior a 20 metros (37º).
- Esse terraço, que é zona comum, permitia que qualquer pessoa se debruçasse sobre o Lote 3 e o devassasse com o olhar (38º).
- A ré edificou uma parede que é contígua e bordeja o referido terraço, impedindo que a autora e demais condóminos tenha acesso ao gozo dos actos alegados no artº. anterior (39º).
- A edificação da parede ocorreu há cerca de três anos (40º).
- Teor do Processo de Loteamento da C. M. … nº 15/85, e plantas anexas, apensas por linha.
FUNDAMENTOS DE DIREITO
Cumpre conhecer as seguintes questões de direito:
- Nulidade da sentença por omissão de pronúncia e respectivo suprimento;
- Consequências do reconhecimento da servidão de vistas.
1- Quanto à nulidade da sentença por omissão de pronúncia:
Invocou a apelante a nulidade da sentença recorrida por omissão de pronúncia sobre a servidão de vistas do terraço que fora objecto de ampliação do pedido e para o que foram formuladas concretas questões de facto incluídas na base instrutória.
A sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar
E na verdade a apreciação da questão da servidão de vistas sobre o terraço foi completamente omitida na sentença ora em crise.
Daí que, reconhecendo a nulidade, esta Relação se substitua à 1ª instância na apreciação desta questão (art. 715° nº 1 CPC).
Insurge-se a Autora contra a construção de uma parede contígua e bordejando o terraço do prédio sito no lote 1- terraço esse que é parte comum deste - e que seria impeditiva do exercício da servidão de vistas que os condóminos deste (entre os quais se inclui a Autora) teriam sobre o prédio da Ré, já que tendo esse terraço um muro de cerca de 1 metro de altura permitia que qualquer pessoa se debruçasse e devassasse o prédio da Ré.
Decorre do art. 1360° nº 1 e 2 do CC que o proprietário de edifício ou construção não pode construir nela terraço com parapeito de altura inferior a 1,5 metro em toda a sua extensão ou parte dela que deite directamente sobre o prédio vizinho (coincidindo, assim, com a linha divisória) sem deixar entre este e a sua obra o intervalo de metro e meio.
Pretende-se, como é sabido, evitar que o prédio vizinho seja facilmente objecto de indiscrição de estranhos e impedir a devassa do prédio com o arremesso de objectos.
Por aqui logo se vê que o muro existente no terraço do R/C do prédio da Autora não satisfazia este requisito legal.
A Autora, como condómina, é comproprietária das partes comuns - entre as quais se inclui o dito terraço - e, como tal, está legitimada a reivindicar a servidão de vistas (art. 1405° nº 2 e 1420° nº 1 CC)
Mas existirá servidão de vistas?
Prescreve o art. 1362° nº 1 CC que a existência de terraços ou obras semelhantes em contravenção do disposto na lei pode importar, nos termos gerais, a constituição da servidão de vistas por usucapião.
“Nos termos gerais" significa a remissão para os prazos geria de usucapião (art. 1294° e segs do CC).
Logo, o prazo geral, na falta, quer do registo do título de aquisição, quer da posse, é de 15 anos (art. 12960 CC).
A ampliação do pedido de reconhecimento da servidão de vistas sobre o terraço foi apresentada em 11-10-2004 (cfr. Fls 330-334).
Significa isto que o exercício dos actos (posse) de servidão de vistas deveriam ter lugar antes de 11-10-1989.
Ora, desconhece-se a data da conclusão das obras de construção do edifício do Lote 1 e, concretamente, do terraço do R/C com o respectivo muro de cerca de 1 metro de altura que funcionava como divisória entre os lotes 1 e 3.
Sabe-se, apenas, que pela Ap 16/181187 foi averbada na descrição predial do prédio construído no lote 1 a construção aí em curso e que pela Ap 30/900912 foi averbada a conclusão de tal prédio bem como a respectiva constituição em propriedade horizontal.
Considerando qualquer destas datas, em 11-10-2004 ainda não haviam decorridos os 15 anos necessários para a aquisição da servidão de vistas por usucapião.
Com efeito, é a partir da conclusão da obra efectuada em contravenção da lei que se inicia o decurso do prazo de usucapião.
"A usucapião assenta na posse, e a posse da servidão só existe a partir da conclusão da obra feita em contravenção da lei. Se se trata, por exemplo, de uma varanda, não basta que sejam construídos os pilares em que ela há-de assentar: o prazo da usucapião só começará a correr desde que a varanda se encontre construída. Mas não é necessário, obviamente que todo o edifício fique concluído" (Cfr. Pires de Lima - A. Varela, Código Civil Anotado, vol, III, 2a ed., p. 220).
E só constituída a servidão de vistas, por usucapião ou qualquer outro título, o respectivo beneficiário obtinha, por um lado, o direito de manter a obra geneticamente ilegal mesmo contra a vontade do onerado - nisto consistirá a servidão de vistas - e, por outro, o de exigir ao proprietário vizinho que respeitasse o intervalo de 1,5 metro entre as construções ou obras efectuadas no seu prédio e aquelas referidas obras.
É o que resulta do n° 2 do art. 1362° CC:
"Constituída a servidão de vistas, por usucapião ou outro título, ao proprietário vizinho só é permitido levantar edifício ou outra construção no seu prédio desde que deixe entre o novo edifício ou construção e as obras mencionadas no nº 1 o espaço mínimo de metro e meio) correspondente à extensão dessas obras”.
Não tendo demonstrado os pressupostos da aquisição do direito de servidão de vistas por usucapião não pode a Autora opor-se à parede construída pela Ré no R/C do seu lote.
Improcede, pois, nesta parte a pretensão da Autora.
2 - Consequências do reconhecimento da servidão de vistas:
A 1ª instância julgou a acção parcialmente procedente, reconhecendo a servidão de vistas sobre o prédio contíguo da Ré e a favor do terraço da fracção autónoma da Autora, constituída por usucapião.
Contrariamente ao pedido formulado pela Autora e ora recorrente, não reconheceu a esta o direito à eliminação da contiguidade entre as edificações dos lotes 1 e 3, através da consagração da distância de 1,5 m entre ambas, salvaguardando a construção efectuada no referido lote 3.
A Ré conformou-se com este reconhecimento da servidão de vistas sobre o seu prédio e a favor da fracção autónoma da Autora.
Importa referir que este direito da Autora assenta na consolidação de situação criada por uma actuação aparentemente desconforme ao Direito por parte de quem construiu a edificação existente no lote 1 - a aqui Ré, loteadora do prédio mãe, “E” ou a “F”, a quem aquela vendeu o lote 1 referido.
Com efeito, tratando-se de lotes contíguos, a construção de prédio em um deles deveria ser feita de modo a que as varandas., terraços servidos de parapeitos de altura inferior a 1,5 metro em toda a extensão ou parte dele, não deitassem directamente sobre o prédio vizinho sem deixar entre este e a obra o intervalo de 1,5 metro (art. 1360º nº 1 e 2 CC).
O que não foi observado no caso dos autos, porquanto, como se provou, os lotes 1 e 3 são geminados e sem qualquer afastamento entre eles, sendo o prédio construído pela Ré contíguo ao prédio do lote 1, sem qualquer espaço de permeio entre eles.
Prescreve o art. 1362º nº 1 CC que a existência de varandas, terraços em contravenção do disposto na lei pode importar a constituição de servidão de vistas por usucapião.
E a 1ª instância entendeu ter-se constituído, por usucapião, uma servidão de vistas sobre o prédio do lote nº 3 a favor da fracção autónoma da Autora.
Apesar de este entendimento não haver sido impugnado pela Ré, impondo-se portanto a esta Relação - como caso julgado - não concordamos com ele.
O pressuposto da servidão de vistas é, como já dissemos no caso em apreço, a existência de terraço e varandas deitando directamente, isto é, sem o intervalo de 1,5 metro, para o lote contíguo.
Ora, os terraços e varandas só existem depois da edificação construída. E a construção em causa foi concluída em 1990 / 1991.
A fracção autónoma da Autora só existe, como bem imóvel, a partir da constituição do prédio em propriedade horizontal, o que, seguramente, só ocorreu em 1990 - a respectiva inscrição registal teve lugar pela Ap.30/900912.
Tendo a acção sido intentada em 16-07-1999, e tal como a Ré defendera na contestação, ainda não haviam decorridos os 15 anos necessários à aquisição do direito de servidão de vistas por usucapião.
É certo que, logo a seguir, a 1ª instância parece conformar e limitar essa servidão de vistas através do alvará de loteamento e dos direitos de construção no lote 3 quando conclui que "a servidão de vistas sempre esteve conformada pelo direito edificativo da R no lote 3) conferido pelo alvará da CM… nº 15/85) sendo certo que as posteriores alterações de que foi alvo (nomeadamente) quanto à área de implantação) não buliram com a altura de construção no Lote nº 3 (mantendo-se os 2 pisos acima do solo) ... ".
O problema, porém, é diverso e não reside nos direitos de construção do Lote n03.
Como se disse, foi na construção do edifício no lote nº 1 que não foi observado o preceituado pelo art. 1360° CC.
O licenciamento de tal obra poderia, em princípio, acautelar isso.
Há quem entenda que não é correcta a afirmação linear de que a Administração Urbanística nada tem a ver com o direito privado, apenas tendo que se preocupar com o respeito de regras de direito administrativo e podendo ignorar ostensivamente as violações daquele; nos procedimentos de desenvolvimento urbanístico, as entidades públicas não podem permitir o desrespeito pelo ordenamento jurídico ou fomentá-lo, qualquer que seja a natureza das normas vigentes, pelo que não se podem aprovar pedidos de obras particulares que se saiba que ofendem quaisquer normas de direito da construção, mesmo que se trate de normas de natureza privada (Cfr. Fernando Condessa, Direito Administrativo, Noções Fundamentais, 1999, p. 287).
Desconhece-se se, no caso em apreço, o licenciamento da obra teve em conta esse facto; por outras palavras, a existência de terraços e varandas deitando directamente para o lote contíguo pode ter sido licenciada ou não e, neste caso, estaremos perante uma obra efectuada em desconformidade com o projecto licenciado.
Em qualquer das hipóteses, contudo, a restrição do art. 1360° CC é uma típica restrição de direito privado e tem sido entendido que a Administração não deve nem pode apreciar projectos de construção à luz de normas de direitos privado relativas à realização de obras de construção (Cfr. Maria José Castanheira Neves, Fernanda Paula Oliveira e Dulce Lopes, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, p. 175).
Assim, enquanto "as normas do Código Civil se destinam a tutelar interesses privados, relativos à prevenção a devassa e de despejos sobre a propriedade vizinha", as normas do RGEU - Regulamento Geral das Edificações Urbanas - destinam-se a "tutelar interesses públicos como a salubridade, a iluminação, a exposição solar e o arejamento" (Cfr. José Pais do Amaral, RGEU - Afastamento entre Edificações, 2002, p.18).
A licença camarária configura-se como um acto administrativo que define a situação jurídica do particular perante o objecto da autorização - determinada obra - como que "investindo-o" no poder de a realizar quando a mesma respeite normas de direito público aplicáveis, sem se pronunciar sobre direitos e obrigações decorrentes da situação de vizinhança; as licenças são emitidas" sob reserva de direitos de terceiros" e logo, qualquer vizinho pode, em caso de violação pelo construtor das regras de direito privado, fazer valer perante os Tribunais comuns os seus direitos emergentes de relação jurídicas privadas, independentemente da legalidade do licenciamento (Cfr. Parecer da CCDRC na Internet em http://www.ccdrc.pt/ccdrc/ servicos / apoio-juridico-e-a-administracao-local/pareceres / mostra-parecer?id parecer=3448,acedido em 02-11-2009).
A licença apenas regula as relações entre a Administração e o titular e, por isso, não constitui, modifica ou extingue relações jurídicas privadas; e sendo essencial a independência entre a licença e as regras de direito privado, dai decorre, desde logo, que ela não é susceptível de modificar, de qualquer modo, direitos e obrigações que existam nas relações entre os particulares, nem assegura o respeito por direitos e obrigações existentes nas relações entre os privados (Cfr. CEDOUA-FDUCIGAT, Direito do Urbanismo e Autarquias Locais, 2005, p. 121-122).
A emissão de licença não exonera o titular do licenciamento da necessidade de cumprir os preceitos legais e regulamentares que a construção deve respeitar; isso mesmo prevê o art. 4° do RGEU quando prescreve que "a concessão da licença para a execução de qualquer obra ... não isenta o dono da obra, ou o seu proposto ou comitido, da responsabilidade pela condução dos trabalhos em estrita concordância com as prescrições regulamentares e não poderão desobrigá-los da obediência a outros preceitos gerais ou especiais a que a edificação, pela sua localização ou natureza, haja de subordinar-se".
Assim, a servidão de vistas sobre o lote nº 3 - que a construção da edificação no lote nº 1 não preveniu, como impunha o art. 1360° nº 1 CC - sendo uma relação jurídica privada e regulada por normas de direito privado não tinha que ser ponderada na apreciação administrativa da edificabilidade do lote nº 3.
Afirmamos atrás a nossa discordância relativamente ao entendimento da 1ª instância relativamente à constituição da servidão de vistas por usucapião e a eventualidade de ela resultar de uma violação do preceituado no art, 1360° nº 1 CC na construção do edifício do lote n°1.
Há que admitir, todavia, uma outra hipótese: a de essa servidão de vistas se haver constituído por uma outra forma.
Com efeito, sendo a servidão um encargo imposto a um prédio a favor de outro prédio (art. 1543° CC) e podendo ter como objecto quaisquer utilidades (art. 1544° CC) – v.g., as vistas - os modos da sua constituição são o contrato, o testamento, a usucapião e a destinação de pai de família
Excluída, in casu, a usucapião e, pela natureza das próprias coisas o testamento, também nada no processo nos permite afirmar a causa da servidão num contrato entre proprietários do lote nº 1 e nº 3.
Resta-nos a servidão de vistas constituída por destinação de pai de família.
"Se em dois prédios do mesmo dono (...) houver sinal ou sinais visíveis e permanentes, postos em um ou em ambos, que revelem serventia de um para com outro, serão esses sinais havidos como prova da servidão quando, em relação ao domínio, os dois prédios, vierem a separar-se, salvo se ao tempo da separação outra coisa se houver declarado no respectivo documento" (art. 1549° CC).
Mostram os autos que a proprietária do lote n° 3 é “B” e que o alvará de loteamento do prédio mãe dos lotes nº 1 e 3, entre outros, foi emitido a favor de “E” (Cfr, Doc fls 191- 194) que posteriormente vendeu o lote nº 1 a “F” (Cfr. Doc, fls 184 e segs).
A existência de terraços e varandas no prédio construído no lote nº 1 em violação do preceituado no art. 1360º CC poderia constituir indício seguro de servidão de vistas se a propriedade dos lotes nº 1 e 3 pertencesse à mesma pessoa jurídica e posteriormente um deles viesse a ser alienado.
O que não é o caso: concedendo que a proprietária inicial dos lotes nºs 1 e 3 fosse a loteadora – “E” - que posteriormente vendeu o lote nº 1 a “F” foi esta quem aí procedeu à construção da edificação na qual se integra a fracção autónoma da Autora.
Dissemos atrás que a licença não constitui relações jurídicas-privadas.
Logo, não pode valer como título constitutivo de uma servidão (cfr, CEDOUA-FDUCIGAT, ob loc cit).
Mas permitimo-nos perguntar:
Será que o alvará de loteamento não poderia prever, como vontade do loteador, uma servidão de vistas - para assegurar, v.g., perspectivas panorâmicas a favor do prédio edificado num lote, através da imposição de condicionamentos de construção em altura em outro(s) lote(s), desde que todos os lotes "saíssem" do seu prédio.
E se o fizesse - e era do alvará que deveriam constar - tais condicionamentos vinculavam o proprietário do prédio ou prédios e, na parte aplicável, os adquirentes dos lotes, como tem sido unânime e sucessivamente reconhecido pela legislação urbanística (art. 47° do DL n° 400/94 de 31/12, 29° nº 3 do DL n° 448/91 de 29/11 - este vinculava os adquirentes às condições que constassem do registo predial- e art, 77º nº 3 do DL nº 555/99 de 16/12).
Com efeito, o alvará, titulando a autorização de lotear e de urbanizar - de acordo com a vontade do loteador desde que não contrariada por normas de interesse e ordem pública (e a servidão de vistas sobre um lote a favor de outro podia corresponder à vontade do loteador) - é um típico "acto administrativo com efeitos para terceiro”, compreendido na categoria dos actos administrativos gerais com destinatários precisos e determinados ou determináveis por características gerais (o loteador, o autor dos projectos, o técnico responsável pela direcção técnica da obra de urbanização, os adquirentes dos lotes) (Cfr. António Lorena de Séves, A Protecção Jurídico-Pública de Terceiros nos Loteamentos Urbanos e Obras de Urbanização, in CEDOUA, Ano 1_2.98, p. 62-63, itálico nosso).
Para isso - repetimos - era essencial que o alvará o previsse expressamente, como requisito elementar da respectiva publicidade e cognoscibilidade pelos eventuais adquirentes dos lotes que, pelos vistos, só no domínio da vigência do DL 448/91, era assegurada pelo Registo Predial.
Ora, do alvará de loteamento em causa não consta a previsão de qualquer condicionamento de construção em altura sobre o lote nº 3 e a favor do lote n° 1.
Expostas as razões pelas quais, em nosso entender, inexiste a invocada servidão de vistas, há, no entanto, que respeitar a sentença da 1ª instância que reconheceu a sua existência e que a Ré acatou, ao não se insurgir por via de recurso.
A sentença recorrida reconheceu, como se disse, a servidão de vistas do terraço da fracção da Autora sobre o prédio contigua da Ré, sem prejuízo do ali construído por esta nos termos licenciados pela C. M. … e condenou a Ré a respeitar tal servidão nos moldes definidos.
Já se disse que o licenciamento público das obras de construção não prejudica os eventuais direitos decorrentes das relações jurídico-privadas; logo, a concessão de uma licença (seja de loteamento, seja de obras), com desrespeito de normas legais, regulamentares ou técnicas aplicáveis, não exonera o dono da obra, ou o seu proposto ou comitido, de observância dos preceitos gerais ou especiais a que a edificação, por sua localização ou natureza, haja de subordinar-se, como dispõe o artigo 4 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n. 38382, de 7 de Agosto de 1951 (Cfr. STJ 04-12-1984, acessível pela INTERNET em http://www.dgsi.pt).
E daí que quem se considere ofendido nos seus direitos subjectivos - maxime o da servidão de vistas - tenha legitimidade para impugnar no contencioso administrativo o acto administrativo "licenciador" da alegada ofensa e para reclamar nos tribunais comuns a eliminação da ofensa resultante da construção aprovada; os tribunais cíveis "terão competência para afastar a ameaça resultante da construção aprovada, devendo julgar a situação, independentemente da anulação do acto administrativo, pelo qual foi concedida a licença no foro administrativo" (Cfr. Fernando Condessa, Direito do Urbanismo - Noções Fundamentais, 1999, p.476).
Ora, prescreve o nº 2 do art. 1362º do CC que "constituída a servidão de vistas, por usucapião ou outro título, ao proprietário vizinho só é permitido levantar edifício ou outra construção no seu prédio desde que deixe entre o novo edifício ou construção e as obras mencionadas no nº 1 o espaço mínimo de metro e meio, correspondente à extensão das obras”.
As obras mencionadas no nº 1 são as janelas, portas, varandas, terraços, eirados ou obras semelhantes em contravenção do disposto na lei e cuja existência pode importar a constituição de servidão de vistas por usucapião.
A servidão de vistas não tem como objecto a paisagem que se atinge sobre o prédio vizinho (Cfr, Acórdão desta Relação de 18-10-2007, de que foi Relator o ora 1ª Adjunto, Des. Tavares de Paiva e 1 a Adjunta a ora 2a Adjunta, Des. Maria Alexandra A. Moura Santos, acessível na INTERNET através de http://www.dgsi.pt)). mas apenas o direito de manter as obras referidas no nº 1 do art. 1362° CC - in casu, a varandas e terraço - em condições de se poder ver e devassar o prédio vizinho; não se exerce a servidão com o facto de se disfrutarem as vistas sobre o prédio, mas mantendo-se a obra em condições de se poder ver e devassar o prédio vizinho (Cfr. Pires de Lima A. Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2a ed., p. 219; António Carvalho Martins, Construções e Edificações, 1990, p. 82).
Ao não reagir contra a varanda e terraço deitando directamente sobre o seu prédio - o lote nº 3 - reclamando a sua eliminação, a Ré viu ser constituída contra si uma servidão de vistas que, além de atribuir à Autora o direito de ver o que se passa no prédio alheio, a impede de levantar edifício ou outra construção, sem deixar, entre as duas construções, uma zona de metro e meio (Cfr. A. Santos Justo, Direitos Reais, 2007, p. 243).
Por conseguinte, a licença camarária da obra não era impeditiva da imposição á Ré da obrigação de eliminar a contiguidade da obra da Ré no lote n° 3 relativamente ao prédio edificado no lote nº 1, afastando em 1,5 metro a nova edificação da linha divisória que separa ambos os lotes para o que era mister destruir a parte da obra edificada nesse espaço de 1,5 metro.
O que pretendemos significar é que, reconhecida a constituição da servidão de vistas, há que retirar desse reconhecimento as consequências jurídicas: o respectivo beneficiário pode exigir do onerado que deixe entre o novo edifício ou construção e as obras geneticamente ilegais (porque facilitadoras das vistas e da devassa do prédio alheio) um intervalo mínimo de metro e meio.
Assim, se a Ré não se opôs ao terraço e varanda da fracção da Autora e se a esta foi reconhecida a servidão de vistas sobre o prédio da Ré, pode agora a Autora exigir que a Ré respeite a distância mínima de 1,5 metro entre o seu terraço e varanda da sua fracção autónoma e a obra violadora desse intervalo.
Logo, deveria a 1ª instância, reconhecida a servidão de vistas da Autora, ter condenado a Ré a afastar (recuando) em 1,5 metro a nova edificação, eliminado a contiguidade com a fracção daquela e a destruir o construído nesse espaço, bem como a respeitar a servidão de vistas do terraço sobre o prédio da Ré, nada edificando, incluindo terraço, eirado, varanda, janela ou obra semelhante que deite sobre o terraço da Autora.
Os pedidos de indemnização foram julgados improcedentes na 1ª instância e a apelante não questionou esse segmento da decisão.
ACÓRDÃO
Pelo exposto, acorda-se nesta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação e, revogando parcialmente a sentença recorrida, uma vez reconhecida à Autora e apelante a servidão de vistas, condenar a Ré, apelada, a afastar (recuando) em 1,5 metro a nova edificação, eliminado a contiguidade com a fracção daquela e a destruir o construído nesse espaço, bem como a respeitar a servidão de vistas do terraço sobre o prédio da Ré, nada edificando, incluindo terraço, eirado, varanda, janela ou obra semelhante que deite sobre o terraço da Autora.
No mais mantém-se a sentença proferida na 1ª instância.
Évora e Tribunal da Relação, 18.11.2009