Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1705/08-2 |  |
LEGITIMIDADE ACTIVA
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
NULIDADE DO CONTRATO
I – O artigo 54º, nº 4, da Lei nº 91/95, de 2 de Setembro, introduzido pela Lei nº 64/2003, de 23 de Agosto, para além de ser uma norma interpretativa, tem natureza processual e, consequentemente, é de aplicação imediata, inclusivamente aos negócios jurídicos anteriormente celebrados.
II – Os Municípios têm legitimidade para promover a acção destinada à declaração de nulidade dos contratos de compra e venda de “lotes”, em loteamentos irregulares.
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PROCESSO Nº 1705/08 - 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA ELAÇÃO DE ÉVORA
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O Município de … intentou, em 22.04.2004, acção declarativa ordinária contra “B” e “C” e mulher, “D”, pedindo que se declare a nulidade dos contratos de compra e venda celebrados entre os réus pelas escrituras lavradas a fls. 116, 118, 120, 122 e 124 do Livro 229-F do Cartório Notarial da …, ordenando-se, em consequência, o cancelamento dos registos prediais de aquisição efectuados com base nesses contratos. PROCESSO Nº 1705/08 - 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA ELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegou para tanto e em resumo que, pelas referidas escrituras, a primeira ré vendeu aos segundos réus duas parcelas de 330/33.842. duas de 324/33.482 e uma de 320/33.482 de determinado prédio rústico situado no Plano Director Municipal, na categoria de espaços agro-florestais, que tal prédio não foi nem pode ser objecto de qualquer loteamento e que o mesmo tem vindo a ser objecto de várias vendas em avos indivisos, originando uma situação de fraccionamento.
Mais alegou que as vendas em causa, que não têm qualquer rentabilidade económica não urbana, não visam uma mera situação de compropriedade mas antes uma verdadeira situação de loteamentos clandestinos, tendo sido colocadas estacas numeradas e respectivas redes metálicas a delimitar as áreas dos respectivo "lotes”, sendo assim nulas nos termos do nº 1 do art. 54° da Lei n° 91/95 de 02.09, mesmo na redacção anterior às alterações introduzidas pela Lei nº 64/2003, de 23.08.
Citados, contestaram os réus, defendendo-se por impugnação, alegando em resumo que com as aquisições em causa os 2ºs réus apenas pretenderam entrar numa posição de compropriedade, pretendendo apenas cultivar diversos legumes e hortaliças e utilizar a vinha, sendo que as vedações apenas visaram evitar a destruição das culturas pelos rebanhos de ovelhas que por ali costumam pastar, não tendo em vista aquisição de lotes com vista à construção urbana, concluindo no sentido da improcedência da acção.
Foi proferido despacho saneador e foram elaborados os factos assentes e a base instrutória, após o que, instruído o processo, teve lugar a audiência de julgamento.
Seguidamente, foi proferida sentença, nos termos da qual a acção foi julgada improcedente, sendo os réus absolvidos do pedido.
Inconformado, interpôs o autor o presente recurso de apelação, em cujas alegações apresentou as seguintes conclusões:
1ª - A douta sentença recorrida fez uma incorrecta interpretação da verdadeira intenção dos réus que presidiu aos negócios, formalizado pelos documentos juntos à petição inicial;
2a - O prédio constante dos autos não foi objecto de qualquer processo de licenciamento de operação de Loteamento, não tendo, tão pouco, sido solicitada a sua delimitação como Augi - Área Urbana de Génese Ilegal;
3ª - Insere-se de acordo com o Plano Director Municipal na categoria de Espaços Agro-Florestais, encontrando-se em área abrangida pela Reserva Ecológica Nacional e Reserva Agrícola Nacional;
4ª - Em cada uma das fracções adquiridas pelos réus foram colocadas estacas numeradas, vedações em prumos de madeira e fiadas de arame a delimitar no terreno as porções correspondentes às Fracções;
5ª - Nos termos do disposto no art. 41 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação as operações de loteamento só podem realizar-se nas áreas situadas dentro do perímetro urbano e em terrenos urbanizados ou cuja urbanização se encontre programada em plano municipal de ordenamento de território, pelo que, inserindo-se o prédio em RAN e REN, não poderia operar-se a qualquer operação de urbanização;
6ª - Todas as parcelas cedidas tem uma área inferior à unidade mínima de cultura, pelo que as parcelas adquiridas de tão diminutas que são, apenas podem ser utilizadas como um mínimo de rendibilidade económica, para fins urbanos;
7ª - As operações de loteamento, urbanísticas e mesmo os meros trabalhos de remodelação dos terrenos estão sujeitas a licença ou autorização administrativa;
8ª - Loteamento é toda a acção que tenha por objecto ou efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana e que resulte da divisão de um prédio ou do seu emparcelamento;
9ª - Nos termos do disposto no n° 1 do art. 54° da lei nº 91/95, de 2 de Setembro, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2003, de 23 de Agosto, são nulos os negócios jurídicos entre vivos de que resultem ou possam vir a resultar a constituição de compropriedade ou a ampliação do número de compartes de prédios rústicos em violação ao regime legal dos loteamentos urbanos;
10ª - Pela matéria dada como provada encontram-se preenchidos os requisitos do art. 54° da Lei n° 91/95, de 2 de Setembro, com as alterações introduzidas pela lei n° 64/2003, de 23 de Agosto;
11ª - Sendo que todas as transmissões em avos indivisos, constante dos autos, foram efectuadas quer em violação do regime jurídico das áreas urbanas de génese ilegal quer em violação do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação;
12ª - A lei nº 64/2003, de 23 de Agosto tem aplicação ao caso em concreto;
13ª - As escrituras de compra e venda em avos indivisos, constantes dos autos, são nulas, quer em face da redacção actual do disposto do nº 1, do artº. 54° da Lei nº 91/95, de 2 de Setembro, quer em face da redacção em vigor anteriormente às alterações introduzidas pela lei n° 64/2003, de 23 de Agosto;
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Perante o conteúdo das conclusões das alegações do apelante, enquanto delimitadoras do objecto do recurso (art. 690°. n° 1 do CPC) a única questão de que cumpre conhecer consiste cm saber se as vendas em causa devem ser declaradas nulas.
Matéria de facto dada como provada na 1ª instância:
1) Sob o n° 09686/20011116 , encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de …, o prédio rústico com a área de 33.345 m2, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 32, secção P, da freguesia de …, situado na sítio de … (alínea A dos factos assentes);
2) Por escritura pública outorgada no Cartório Notarial da …, em 9.4.2003. a primeira ré vendeu, pelo preço cada um de € 2.992,79, aos segundos réus duas parcelas de 330/33,482 avos cada uma, 324/33.482 avos. cada uma e uma de 330/33.482 avos do prédio rústico acima descrito em 1) - (alínea B dos factos assentes);
3) A primeira ré exerce a actividade de compra e venda de propriedades (alínea C dos factos assentes);
4) Em cada uma das fracções acima enunciadas em 2) foram colocadas estacas numeradas (alínea D elos factos assentes);
5) E no prédio acima descrito em 1) foram colocadas vedações em prumos de madeira e fiadas de arame a delimitar no terreno as porções correspondentes às fracções enunciadas em 2) - (alínea E dos factos assentes);
6) O prédio referido em 1) é constituído por terras de semeadura, vinha e oliveiras (alínea F dos factos assentes).
1ª Questão prévia:
Em face do disposto no n° 4 do art. 54° da Lei n° 91/95, de 2 de Setembro, introduzido pela Lei nº 64/2003, de 23 de Agosto, que atribuiu às câmaras municipais legitimidade para promover a declaração judicial de nulidade dos negócios jurídicos celebrados em violação do disposto no n° 1 do mesmo artigo (pedido formulado nos autos pelo autor, ora apelante, Município “A”) e atendendo ao facto de as compras e vendas em causa terem sido celebradas em data anterior à publicação da citada lei nº 64/2003, foi pelo relator do processo suscitada a questão da eventual ilegitimidade do autor, sendo as partes convidadas a tomar posição sobre tal questão.
Respondendo a tal convite, vieram ambas as partes tomar posição no sentido da inexistência de ilegitimidade activa, invocando para tal o carácter interpretativo da norma cm causa.
Estabelecendo os nºs 2 e 3 da versão original do art 54° da Lei nº 91/95 que "O chefe de repartição de finanças remete obrigatoriamente à câmara municipal e ao Ministério Público a relação mensal dos prédios rústicos relativamente aos quais haja sido pago imposto de sisa devido pela transmissão de quotas indivisas" e que "Para efeitos de declaração judicial de nulidade, o Ministério Público solicita semestralmente à câmara municipal informação sobre a realidade física dos prédios constantes da relação a que se refere o número anterior", veio entretanto a estabelecer-se no actual nº 4 daquele artigo (introduzido pela Lei n° 64/2003) que "São nulos os actos ou negócios jurídicos celebrados em violação do disposto no nº 1 do presente artigo, tendo também a câmara municipal legitimidade para promover a respectiva declaração judicial".
É certo que as compras e vendas cuja nulidade se peticiona foram celebradas (em Abril de 2003) antes da introdução desta última norma (em Agosto do mesmo ano).
Todavia, independentemente de se poder considerar como interpretativo o carácter de tal norma (tese essa que, aliás, se nos afigura aceitável), o certo é que a mesma é de natureza processual e, como tal, de aplicação imediata.
Mesmo que se considerasse que os Municípios (que não as Câmaras Municipais, conforme, de forma imprecisa, refere a lei em causa), face ao disposto na redacção inicial do citado art. 54°, não detinham legitimidade para os efeitos em causa, o certo é aquilo que está em causa é a declaração de nulidade de determinados negócios jurídicos - nulidade essa que, nos termos do disposto no art. 286º do C. Civil, "é invocável a todo o tempo por qualquer interessado ... ".
Ora, se à data da entrada em vigor da nova redacção do art. 54° da Lei n° 91/95, introduzida pela Lei n° 64/2003, a nulidade das compras e vendas em causa se mantinha e ainda podia ser invocada e se a partir de então, com a nova lei, os Municípios passaram a ter legitimidade para pedir a declaração de nulidade, a outra conclusão se não poderá chegar que não seja a de considerar o autor como parte legítima.
2ª Questão prévia:
Conforme já acima referido, o autor veio pedir a declaração de nulidade das vendas, em avos, de partes do prédio rústico referido em 1) dos factos provados, efectuadas pela 1ª ré aos segundos réus, através das escrituras públicas a que se referem os documentos nºs 4, 5, 6, 7 e 8 (fls. 36 a 54 dos autos), com base no disposto no nº 1 do art. 54º da Lei nº 91/95 de 2 de Setembro "mesmo na redacção em vigor anteriormente às alterações introduzidas pela Lei nº 64/2003, de 23 de Agosto".
Desde já se constata que mau grado o que foi alegado, designadamente no art. 9° da p.i., com remissão para os documentos de fls. 36 a 54, acima mencionados, no sentido de as vendas em causa terem sido realizadas através de diversas escrituras públicas, o certo é que ficou consignado na alínea B dos factos assentes (n° 2 da matéria de facto supra enunciada) que as diversas vendas foram efectuadas através de uma só escritura (“por escritura outorgada no Cartório Notarial da …, em 9.4.2003).
E, para além disso, conforme resulta de tais documentos as vendas em causa não foram feitas aos 2°s réus (marido e mulher) mas apenas ao 2° réu, “C”).
Trata-se, a nosso ver de uma imprecisão que importa corrigir, designadamente porque tal aspecto até pode ser tido como relevante para se apurar da intenção de se obter o emparcelamento ilícito do prédio rústico em causa.
Nestes termos, desde já, e ao abrigo do disposto no art. 712°, n° 1, al. b) do CPC, se acorda em corrigir o n° 2 da matéria de facto (alínea B do factos assentes), o qual passará a ter a seguinte redacção:
2) Por cinco escrituras públicas outorgadas no Cartório Notarial da …, na mesma data, em 9.4.2003, a primeira ré “Vendeu ao segundo réu, “C”, pelo preço, cada uma, de €2.992,79, duas parcelas de 330/33.482 avos indivisos, cada uma, duas parcelas de 324/33.482 avos indivisos, cada uma, e uma parcela de 320/33,482 avos, do prédio rústico acima descrito em 1) - conforme certidões constantes de fls. 36 a 54 dos autos (al, B dos factos assentes).
Apreciando a questão:
Estabelecia o nº 1 do art. 54° da Lei n° 91/95 de 2 de Setembro, na sua redacção inicial, em vigor à data da celebração das escrituras públicas ora em causa, o seguinte: "São nulos os negócios jurídicos entre vivos de que resultem ou possam vir a resultar a constituição da compropriedade ou a ampliação do número de compartes de prédios rústicos, quando tais actos visem ou deles resulte emparcelamento físico em violação ao regime legal dos loteamentos urbanos ".
Por sua vez, com as alterações introduzias ao referido diploma pela Lei nº 64/2003, de 23 de Agosto, tal artigo passou a ter a seguinte redacção: "A celebração de quaisquer actos ou negócios jurídicos entre vivos de que resulte ou possa vir a resultar a constituição de compropriedade ou a ampliação do número de compartes de prédios rústicos carece de parecer favorável da câmara municipal do local da situação dos prédios ", tendo sido introduzido o nº 4, que estabelece: "São nulos os actos ou negócios jurídicos celebrados em violação do disposto no nº 1 do presente artigo, tendo também a câmara municipal legitimidade para promover a respectiva declaração judicial.
Segundo a sentença recorrida, ao caso dos autos não é aplicável o citado artigo 54º, na redacção introduzida pela Lei na 64/2003, tendo-se ali considerado ainda como não provados os requisitos a que alude o nº 1 de tal artigo (na redacção inicial) para que pudesse ser declarada a nulidade das transmissões em causa.
Todavia, segundo o apelante, não só é aplicável ao caso a nova redacção daquele artigo, como se mostram provados os requisitos necessários à peticionada declaração de nulidade, quer à luz da redacção inicial, quer à luz da redacção actual do mesmo artigo.
No que se refere à lei aplicável, afigura-se-nos, contudo não assistir razão ao autor apelante, atento o princípio da não retroactividade da lei estabelecida no na 1 do art. 120 do C. Civil e bem assim o disposto no nº 2. 1ª parte, do mesmo artigo, nos termos do qual "Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se em caso de dúvida, que só visa os factos novos…".
Ora, no caso dos autos, o que está em causa é precisamente a validade substancial das compras e vendas em questão, compras essas que se realizaram e consumaram em data anterior à nova redacção do art. 54º da Lei nº 91/95 introduzida pela Lei na 64/2003.
Haveremos assim de concluir no sentido da aplicação, ao caso dos autos, do dito artigo na sua redacção inicial.
Importa assim verificar se, perante a factualidade dada por provada:
- das compras e vendas em causa resultou ou pode vir a resultar a constituição de compropriedade ou a ampliação do número de compartes dos prédios rústico em causa:
- e se as mesmas visaram ou delas resultou emparcelamento físico, em violação ao regime legal dos loteamentos urbanos.
Quanto ao primeiro destes requisitos, afigura-se-nos inequívoco que as compras e vendas em questão implicaram desde logo a constituição de compropriedade sobre o prédio em causa, objecto daquelas, ou, pelo menos, a ampliação do respectivo número de compartes. Com efeito, se foram vendidas duas parcelas de 330/33.482 avos indivisos cada, mais duas parcelas de 324/33.482 avos cada e mais uma parcela de 320/33.482 avos, verifica-se que não foi vendida ao réu “C” a totalidade do prédio mas sim e apenas 1.628/33.482 avos do mesmo.
Assim, se o prédio era propriedade apenas da ré vendedora, com as referidas vendas passou a haver uma situação de compropriedade: se para além da ré vendedora já havia outros comproprietários (resultante, por exemplo, de outras vendas em avos), verificou-se o aumento do número de compartes.
Quanto ao segundo requisito, verifica-se desde logo que, tendo o prédio rústico em causa a área de apenas 33.345 m2 (vide n° 1 dos factos provados), com as compras e vendas o réu “C” adquiriu, na totalidade, em termos de quotas, o correspondente a apenas pouco mais de mil e seiscentos metros quadrados (correspondentes aos tais 1.628/33.482 avos).
Defendem os réus na sua contestação que os 2°s réus apenas pretenderam entrar numa posição de compropriedade, pretendendo dessa forma cultivar diversos legumes e hortaliças e utilizar a vinha.
Na compropriedade cada um dos comproprietários não é proprietário de uma qualquer parcela concreta da coisa, tendo apenas direito a uma mera quota ideal, que incide sobre uma parte não especificada da coisa (vide Mota Pinto, in Direitos Reais, 1970/71. pag, 258), nada impedindo todavia que os comproprietários possam acordar no uso separado das várias partes do prédio (ac. do STJ de 11.06.2003, em que é relator Araújo de Barros), sendo certo porém que, sendo ideal essa quota, o uso da coisa comum por um dos contitulares não constitui posse exclusiva ou posse superior á dele (ac. do STJ de 01.01.2005, em que é relator Lopes Pinto, in www.dgsi.pt).
Todavia o certo é que o réu Inácio não comprou aqueles 1.628/33.482 avos do prédio rústico em causa através de uma só escritura mas sim através de cinco escrituras, pelas quais comprou, separadamente e na mesma data:330/33.482 avos + 330/33.482 avos + 324/33.482 avos + 324/33.482 avos +320/33.482 avos.
Desta forma, através de cada uma das cinco escrituras, o réu “C” adquiriu apenas uma quota correspondente, em teoria, a cerca de 320 m2 apenas.
Se pretendia participar no cultivo da propriedade, numa área correspondente ao valor da sua quota (o que em si, como acima referimos, nada teria de ilegal) o que seria lógico e normal era que adquirisse a totalidade dos tais 1.628/33.482 avos de uma só vez, até porque o custo de uma só escritura sempre seria mais baixo.
Tal situação é assim a nosso ver manifestamente reveladora da intenção clara de se proceder ao emparcelamento do prédio, com vista ao seu futuro loteamento.
Basta ver que as áreas correspondentes a cada uma das quotas adquiridas (em avos) correspondem a um normal lote de construção.
Acresce ainda que não só a ré vendedora se dedicava à compra c venda de propriedades (o que, conjugado com a forma como foram realizadas as vendas, pode indiciar tudo menos intenções relacionadas com o cultivo do prédio ... ) como ainda se verifica que em cada uma das fracções foram colocadas "estacas numeradas" e foram colocadas "vedações em prumos de madeira e fiadas de arame a delimitar no terreno as porções correspondentes às fracções enunciadas".
Ora, se o réu “C” pretendia cultivar uma determinada parte do prédio correspondente ao total das quotas adquiridas, jamais faria sentido que delimitasse (com estacas numeradas e com vedações) cinco partes em vez de uma só, correspondente ao somatório dessas cinco.
Como é evidente, tal situação nada tem a ver com intenções e preocupações de cultivo da terra, já que na perspectiva da maximização da exploração agrícola (relacionada com "semeadura". "vinha" e "oliveiras' - vide nº 6 dos factos provados) se impunha uma exploração conjunta, que não separada.
É essa, aliás, a razão de ser dos obstáculos postos pelo legislador ao emparcelamento dos prédios rústicos.
Assim, e tendo em conta que não está em causa a existência de qualquer processo de loteamento (o que foi alegado na petição e não foi objecto de impugnação), em face de todos os referidos elementos, e mau grado as respostas negativas dadas aos quesitos da base instrutória, afigura-se-nos que demonstrado está que as compras e vendas em causa visaram apenas o emparcelamento físico do prédio (não sendo sequer necessária a prova do efectivo emparcelamento) em violação do regime legal dos loteamentos urbanos.
Desta forma, verificados que se mostram os requisitos a que alude o n° 1 do art. 54° da Lei n° 91/95, na sua redacção inicial, aplicável ao caso, haveremos de concluir no sentido da nulidade dos contratos de compra e venda em causa, havendo assim que revogar a sentença e julgar procedente a acção (o que, aliás já poderia e deveria ter sido feito em sede de saneador).
Procedem assim as conclusões do apelante.
Termos em que, concedendo-se provimento à apelação, se acorda:
a) Em revogar a sentença recorrida, que julgou improcedente a acção e absolveu os réus do pedido;
b) E em julgar procedente a acção, declarando nulos os contratos de compra c venda celebrados através das escrituras outorgadas entre a 1ª ré (como vendedora) e o 2° réu (como comprador) em 09.04.2003 no Cartório Notarial de …, a fls. 116, 118, 120, 122 e 124 - a que se referem as certidões constantes de fls. 36 a 54 dos autos.
c) Ordenando-se ainda o cancelamento dos registos prediais de aquisição efectuados com base nesses contratos.
Custas pelos réus apelados, em ambas as instâncias.
Évora, 15 de Janeiro de 2009