| 518/22.4T8CTB.C1 |  |
SUBMISSÃO AO REGIME DO NRAU
VALOR DA PROPOSTA DO SENHORIO ACERCA DA RENDA
EFICÁCIA DA RESPOSTA DO INQUILINO
ARTIGOS 51,º, 3, A), 4, A) E 6 E 54.º, 1, DA LEI 31/2012, DE 14/8
ARTIGO 13.º, 3 DA LEI 42/2017, DE 14/6
ARTIGOS 26.º A 30.º E 31.º, 9 E 10, DO NRAU
ARTIGOS 297.º, 2; 374.º, 1; 376.º, 1 E 2 E 1110.º, 4, DO CÓDIGO CIVIL
i) Os documentos são meio de prova destinados a comprovar a respectiva matéria substantiva alegada e não eles factos de per si;
ii) A parte só tem que deduzir uma útil e necessária impugnação dos documentos juntos aos autos pela parte contrária se os documentos particulares estiverem assinados por si e eles implicarem o reconhecimento da realidade de um facto que é desfavorável a tal parte, pois só nesta situação há uma confissão da realidade constante do documento particular (arts. 374º, nº 1, e 376º, nº 1 e 2 do CC);
iii) Por força do art. 31º, nº 10, b), ex vi do art. 51º, nº 7, da Lei 6/2006, caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, como aconteceu, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção da resposta, considerando-se, na falta de acordo das partes acerca da duração do contrato, o mesmo celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos;
iv) De acordo com o art. 51º, nº 3, a), e 4, a), do mesmo diploma, sobre as regras a que está sujeita a resposta do arrendatário, o mesmo pode aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, como aceitou, e se for caso disso, deve ainda, nos termos e para os efeitos previstos no art. 54º, invocar que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa, fazendo acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância;
v) E o art. 54º na redacção vigente à data das negociações encetadas entre as partes estipulava, no seu nº 1, que caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no nº 4 do art. 51º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do nº 4 do art. 51º;
vi) O arrendatário não pode prevalecer-se do aludido requisito plasmado no indicado art. 51º, nº 4, a), na redação à data vigente, se se limitou a justificar a pretensão de prazo de 10 anos de duração do contrato de arrendamento ao abrigo do NRAU com a circunstância de pretender mais estabilidade na medida em que se trata de uma casa comercial, não alegando na sua resposta nem que era um estabelecimento comercial aberto ao público, nem que era uma microempresa, e muito menos, nos termos do art. 51º, nº 6, demonstrou documentalmente tal circunstância, pois somente desta forma era possível fazer operar as consequências previstas pelo art. 54º;
vii) O art. 1110º, nº 4, do CC, sobre oposição à renovação do contrato, não se aplica a um contrato iniciado em 1972 e que ficou submetido ao NRAU, com novas condições, por ser o mesmo contrato e não um segundo contrato iniciado aquando da data dessa transição, em 2016.
I – Relatório
1. AA, residente em ..., BB, residente em ..., CC, residente em ..., DD, residente em ..., e EE, residente em ..., intentaram contra J..., S. A., com sede em ..., acção declarativa, peticionando que:
a) seja decretada a cessação, por caducidade, com efeitos à data de 31 de março de 2021, do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, celebrado entre o primitivo proprietário, tio-avô dos Autores, e a Ré, em 3 de Janeiro de 1972, relativo à fração identificada em 1.º;
b) ser a Ré condenada a desocupar o imóvel locado, devendo o mesmo ser entregue aos Autores livre de pessoas e bens;
c) ser a Ré condenada no pagamento aos Autores de uma indemnização, no valor de 120 € mensais, desde 1 de Abril de 2021 e que até Março de 2022, inclusive, totaliza 1 320 €, tudo de harmonia com o artigo 1045º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil.
Alegaram que por contrato escrito celebrado em .../.../1972, FF, tio-avô dos autores, já falecido, deu de arrendamento à firma R..., Ld.ª, o ... esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., da freguesia e concelho ..., inscrito na matriz sob o art. ...87º, para fins comerciais, com a duração de 30 dias, e com início a 1 de Janeiro de 1972, sucessivamente renovado por igual período, mediante o pagamento da renda mensal de 600$00. Em Dezembro de 2015, a R..., Ld.ª, na sua qualidade de inquilina, por carta, comunicou aos autores a sua intenção de trespassar o estabelecimento comercial, à ré. Por carta datada de Fevereiro de 2016, os autores, na qualidade de senhorios comunicaram a sua intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento da referida fracção para o NRAU, propondo a atualização da renda para 60 € e a duração do contrato de 5 anos, tendo a ré respondido, também por carta, que aceitava a alteração do valor da renda, e propondo que a duração do contrato de arrendamento fosse de 10 anos. Os autores, por carta remetida à ré datada de Março de 2016, comunicaram que o contrato de arrendamento em causa transitava para o NRAU, a partir de Maio seguinte, a actualização da renda para 60 € e que não aceitavam a duração proposta pela ré, mantendo a duração de 5 anos, tendo a ré começado a pagar os 60 € em Maio. A ré, por carta de Janeiro de 2020, solicitou que a informassem se, em relação ao arrendamento em causa haveria disponibilidade para negociar novo contrato de arrendamento em moldes a acordar, o que mereceu resposta dos autores, manifestando oposição à renovação do contrato, solicitando que o locado fosse entregue até ao termo do mês de Março de 2021. Em Janeiro de 2021 os autores solicitaram à ré que deixassem as chaves do locado em local que indicaram. A ré remeteu aos autores, em Abril de 2021, carta informando que não consideravam válida a denúncia do contrato de arrendamento, defendendo que o mesmo se mantinha em vigor, tendo estes respondido, por carta do mesmo mês, a chamar a atenção para a troca de correspondência entre Fevereiro e Março de 2016, supra citada, rejeitando a posição da ré, tendo esta reiterado a sua posição.
A ré contestou, salientando que o contrato de arrendamento inicialmente celebrado em Janeiro de 1972 transitou para o NRAU em Maio de 2016, data em que se iniciou novo contrato, recordando ter proposto aos autores que a duração do contrato passasse a ser de 10 anos, justificando tal proposta com a circunstância de se tratar de uma casa comercial, pretendendo-se alguma estabilidade. Mais conclui que, uma vez que inexistiu acordo das partes quanto à duração do contrato, o mesmo tem o prazo de 10 anos, de acordo com o art. 54º, nº 1, da Lei 6/2006, de 27.2, pelo que o seu termo ainda não ocorreu. Que, de acordo com o art. 1110º, nº 4, do CC, nos primeiros 5 anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação, pelo que é nula a oposição à renovação operada pelos autores, por isso o contrato se mantém em vigor. Pugnou pela improcedência da acção.
Os autores pronunciaram-se sobre a defesa da ré.
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A final foi proferida sentença que julgou a acção integralmente procedente, e, em consequência:
a) Declarou a cessação, por caducidade, com efeitos à data de 31 de Março de 2021, do contrato de arrendamento, para fins não habitacionais, celebrados entre o primitivo proprietário, tio-avô dos AA e a R., em 3 de Janeiro de 1972, relativo à fração correspondente ao ... esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., ..., da freguesia e concelho ..., prédio inscrito na matriz sob o art. ...87º.
b) Condenou a R. na restituição do locado aos AA livre de pessoas e bens.
c) Condenou a R. no pagamento aos AA de uma importância mensal, igual ao valor da renda elevado ao dobro (correspondente a 120 €), desde a data de caducidade do contrato de arrendamento (1 de Abril de 2021) até ao momento da restituição do locado pela R. e que, à data da propositura da ação ascendia a 1320 €.
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2. A R. recorreu, formulando as seguintes conclusões:
1ª A meritíssima juiz “a quo” considerou procedente e provada a presente acção.
Para tanto, considerou que o contrato dos autos transitado para o NRAU, com efeito a 01 de maio de 2016 e com duração de cinco anos.
E considerou válida a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento que vigorava entre Autores e Ré, com efeitos a 31 de março de 2021.
2ª Dos factos provados que se ressalvam resulta que a R. se opôs à transição para o NRAU e que pretendia um contrato de arrendamento com 10 anos de duração, tendo apenas aceite o valor da renda:
3ª A R. trata-se de uma microentidade tal como o comprovam os documentos juntos em 03/10/2022 refª3009698, os quais foram aceites e não impugnados pelos recorridos.
4ª O período de transição de 5 anos para o NRAU, previsto no artº 54º, nº 1, na redacção da Lei 31/2012, de 14/08, não tinha ainda decorrido à data da entrada em vigor da Lei 43/2017, de 14/06, por via da qual o período de transição para o NRAU passou para 10 anos.
Assim, ao contrato de arrendamento dos autos aplica-se este novo prazo, por força do disposto no artº 297º, nº 2 do C.C.
5ª Assim tem de improceder a caducidade do contrato de arrendamento por oposição à renovação efectuada pelos senhorios, a qual, pelos fundamentos supra expostos é ineficaz face à arrendatária.
6ª A norma transitória (artº 13º, nº 3) da Lei 42/2017 apenas é aplicável a contratos de arrendamento que tivessem transitado para o NRAU em data anterior.
7ª A transição para o NRAU só ocorrerá em 01 de maio de 2026, altura em que se iniciará a vigência de um contrato de arrendamento não habitacional de cinco anos.
Pelo que, a douta sentença recorrida violou o art. 54º, nº 1, na redacção da Lei 43/2017, de 14/06.
8ª Por outro lado, caso não se entenda o supra expendido, dispõe o art.1110.º, n.º 04, do Código Civil, que “Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.”
Motivo pelo qual é nula a oposição à renovação operada pelos recorrido, pois a mesma é violadora de disposição legal imperativa.
Assim, o contrato de arrendamento não habitacional por tempo indeterminado mantém-se em vigor e apenas terminará, se cumpridas todas as formalidades legais para o efeito, em 30/04/2026.
Nestes termos requer a V.Exª se digne considerar procedente o presente recurso absolvendo-se o R.
do pedido.
3. Os AA contra-alegaram, concluindo que:
i. Os recorridos revêem-se inteiramente na douta sentença proferida pela M.ma Juiz a quo, que, de forma
devidamente fundamentada de facto e de direito, julgou a acção integralmente procedente;
ii. A recorrente pretende que seja revogada a sentença proferida, por esta ter entendido que o contrato dos autos transitou para o NRAU, com efeito a 01 de maio de 2016 e com duração de cinco anos e ter considerado válida a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento que vigorava entre Autores e Ré, com efeitos a 31 de março de 2021;
Sem qualquer razão,
iii. No caso sub judicio, e como bem refere a douta sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos: a) … (transcrição de texto) b) … (transcrição de texto) c) … (transcrição de texto) e d) … (transcrição de texto)
iv. Comunicação que os Recorridos consideraram aceite porquanto a Recorrente a ela não se opôs e, a partir de 01 de Maio de 2016, começou a transferir o valor de € 60,00 referente à actualização do valor da renda, resultante da transição para o NRAU;
v. A Recorrente ciente do terminus do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, em 05 de janeiro de 2020, enviou a seguinte missiva aos Recorridos: “Vimos pela presente solicitar o favor de nos informarem se em relação ao arrendamento do prédio sido na Rua ... ... A, que terminará no próximo dia 31 de março, haverá da vossa parte disponibilidade para negociar novo contrato em moldes a acordar.”. (sublinhado nosso);
vi. Em resposta e mediante carta registada com A/R, os Recorridos deduziram oposição à renovação do
contrato com a antecedência mínima de 120 dias prevista no n.º 1 do artigo 1097.º do Código Civil, informando que o locado deveria ser entregue livre de desocupado de pessoas e bens até ao termo do mês de março de 2021;
vii. Nos termos do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redação introduzida pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro, vigente à data das negociações encetadas entre as partes com vista à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, «[a] transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário;
viii. O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da recepção da comunicação prevista no artigo anterior e se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias: a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa;
ix. Nos termos do n.º 5 do citado artigo, para efeitos da citada lei, o arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.º 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma,
sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância;
x. No caso sub judicio, conclui-se que a Recorrente não pode prevalecer-se do facto de estar, eventualmente, abrangida pelos requisitos plasmados no artigo 51.º, n.º 4, alínea a) e n.º 5, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção à data vigente, visto que se limitou a justificar a pretensão de prazo de 10 anos de duração do contrato de arrendamento ao abrigo do NRAU com a circunstância de pretender mais estabilidade na medida em que se trata de uma casa comercial; (sublinhado nosso)
xi. Por outro lado, nos termos do artigo 54.º na redação vigente à data das negociações encetadas entre as partes estipula, no seu n.º 1 que «1. Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes
ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º»(sublinhado nosso)
xii. Os factos provados demonstram que a recorrente concordou com a transição para o NRAU, concordou
com a nova renda fixada e somente manifestou a sua pretensão, porém, sem cumprimento dos requisitos legais a que se alude supra, de uma maior duração do contrato, tendo, pois, o contrato transitado para o NRAU, com efeito a 01 de maio de 2016 e com duração de cinco anos
xiii. Acresce que no caso sub judicio, a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento que vigorava entre Recorridos e Recorrente, foi válida e tal como invocado, deveria o locado ter sido entregue livre e desocupado de pessoas e bens até 31 de março de 2021, o que não se verificou.
xiv. Pelo que, tendo decorrido o prazo de duração do contrato de arrendamento celebrado após transição do mesmo para o regime do NRAU, e tendo tempestivamente os Recorridos comunicado à Recorrente quese opunham à renovação do mesmo, a conclusão a retirar é a de que findo tal prazo, o locado deveria
ter sido entregue aos Recorridos livre e devoluto de pessoas e bens, o que não ocorreu.
xv. Donde, por verificação de todos os requisitos legais na comunicação, devem os Recorrentes ser condenados da instância como fez e bem a douta sentença recorrida;
Nestes termos e nos mais de Direito, deve ser negado provimento ao recurso e mantida a “in totum” a douta sentença recorrida com as legais consequências;
Assim, se fazendo, JUSTIÇA!
II - Factos Provados
1. Por contrato escrito celebrado em 03 de janeiro de 1972, FF, devidamente representado por procurador, deu de arrendamento à firma R..., Ld.ª, o seguinte imóvel: o ... esquerdo do prédio urbano sito na Rua ..., ..., da freguesia e concelho ..., prédio inscrito na matriz sob o artigo ...87.
2. Conforme se retira do referido contrato, o arrendamento foi celebrado para fins comerciais (armazém de fazendas e confeções), com a duração de 30 dias, com início em 01 de janeiro de 1972 e término no último dia do mês de janeiro do referido ano, supondo-se sucessivamente renovado por igual período, mediante o pagamento da renda mensal de 600$00.
3. O sobredito contrato foi celebrado por FF, na qualidade de Senhorio e legítimo proprietário do prédio identificado e que era tio-avô dos aqui Autores, já falecido.
4. Atentas as declarações prestadas na escritura de habilitação de herdeiros lavrado por óbito de FF, falecido em .../.../1974, deixou como única herdeira a sua irmã, GG, também conhecida por GG e GG.
5. Conforme consta na escritura de habilitação de herdeiros, outorgado em 31 de janeiro de 1984 no ... Cartório Notarial de , lavrado por óbito de GG, a mesma deixou como únicas e universais herdeiras as suas três filhas: HH, II e GG.
6. A autora da herança, GG, deixou testamento outorgado em 23 de junho de 1975, pelo qual deixou dois legados, por força da quota disponível, à sua filha II, nomeadamente: a) uma casa de altos e baixos com quintal, sita na Rua ..., freguesia e concelho ..., e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo número dois mil seiscentos e setenta e sete, que atualmente corresponde ao prédio inscrito na matriz sob o art ...87.
7. Em 04 de junho de 2004, II veio a falecer no estado de viúva, tendo deixado como únicos e universais herdeiros seus filhos, os Autores acima identificado.
8. Assim, todos os direitos e obrigações sobre o referido imóvel, incluindo a posição de Senhoria, foram transmitidos para os Autores.
9. Em 30 de dezembro de 2015, a R..., Ld.ª, na qualidade de Inquilina, por carta, comunicou aos Autores a sua intenção de trespassar o estabelecimento comercial (incluindo todo o ativo, mobiliário, utensílios e demais equipamentos, bem como todas as licenças, alvarás e demais elementos) à firma J...
10. O que, de facto, sucedeu, conforme carta enviada apela Ré em janeiro de 2016, informando os Autores que tinha tomado de trespasse o já referido estabelecimento comercial e que a renda continuaria a ser paga “nos moldes anteriores ou noutro a indicar…”.
11. Por carta datada de 12 de fevereiro de 2016, os Autores, na qualidade de Senhorios e herdeiros da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de II, comunicaram a sua intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento da referida fração para o NRAU, nos termos do disposto no artigo 50.º da Lei n.º 31/2012.
12. Propondo, de acordo com o valor patrimonial, a atualização da renda para € 60,00 e a duração do contrato de 05 anos.
13. Tendo a Ré comunicado por carta que: “Aceitava o valor da renda proposto pelo senhorio no montante de 60.00€/mês; - Não se opõe a que o contrato de arrendamento passe a considerar-se de renda livre, propondo apenas que a duração seja de 10 anos (…)”.
14. Em resposta à missiva da Ré, os Autores comunicaram, por carta datada de 31 de março de 2016, que “o contrato de arrendamento da fracção do ... do prédio sito no n.º ... e ... da Rua ..., transita para o NRAU, nos termos do disposto no artigo 50.º da Lei 31/2012” e,
15. Que não aceitavam a duração proposta pela Ré (10 anos), “pelo que, sendo um contrato sujeito ao regime do NRAU, terá duração de cinco anos. O valor da renda é atualizado para os €60 (sessenta euros), com efeito a partir de do dia 1 de maio de 2016.”.
16. Comunicação que os Autores consideraram aceite porquanto a Ré a ela não se opôs e, a partir de 01 de maio de 2016, começou a transferir o valor de € 60,00 referente à atualização do valor da renda, resultante da transição para o NRAU.
17. Através de carta, datada de 05 de janeiro de 2020, a Ré solicitou o seguinte:
“Vimos pela presente solicitar o favor de nos informarem se em relação ao arrendamento do prédio sido na Rua ... ... A, que terminará no próximo dia 31 de março, haverá da vossa parte disponibilidade para negociar novo contrato em moldes a acordar.”.
18. Em resposta, os Autores, mediante carta registada com A/R, deduziram oposição à renovação do contrato com a antecedência mínima de 120 dias prevista no n.º 1 do artigo 1097.º do Código Civil, devendo o locado ser entregue livre de desocupado de pessoas e bens até ao termo do mês de março de 2021.
19. Comunicaram ainda, em 25 de janeiro de 2021 que:
“Atendendo ao estado de emergência em vigor no país, não me é possível a deslocação a ... para inspecionar e recolher as chaves do nº 1 e nº 3 da Rua ... em ..., cujo contrato de arrendamento agora termina.
Assim sendo, solicito a V. Elas. Que deixem as chaves do locado no nº 10 da Rua ... e ainda que o deixem limpo e desocupado de pessoas e bens.”.
20. Sucede que, por carta datada de 09 de abril de 2021, a Ré comunicou aos Autores o seguinte:
“Exmº. Srs Apresentamos os nossos melhores cumprimentos a V.Exªs
Acusamos a recepção da V/carta datada de 25/01/2021, pela qual nos é pedida a entrega das chaves do imóvel arrendado sito em Rua ..., ..., ..., da freguesia e concelho ... e ainda que o desocupemos de pessoas e de bens.
Na sequência de processo iniciado por V.Exªs tendo em vista a transição para o NRAU e a atualização da renda do arrendado acima descrito negociado com a antiga inquilina R..., Ld.ª, Lda. Foi decido por carta de V.Exªs, data de 13/08/2013, fixar a renda de 39,28€ não transitando o contrato para o NRAU.
Assim, nos termos do art.54º nº01 da Lei nº06/2006 de 27 de fevereiro o contrato só ficará submetido ao NRAU no prazo de 10 anos a contar da recepção da carta de 13/08/2013.
Para tal não se considera válida a denúncia do contrato de arrendamento da Rua ..., ..., ..., da freguesia e concelho ... operada pela V/ carta de 23/09/2020.
Além disso, como estamos face a um contrato de arrendamento não habitacional a oposição à renovação e denúncia terá de ser efectuada nos termos do art.1110º e 1110º-A do Cód. Civil.
Pelo que face a estes motivos informamos V.Exªs que o contrato de arrendamento não habitacional por tempo indeterminado se mantém em vigor.
Antecipadamente grato pela atenção de V.Exªs“.
21. Em 23 de abril de 2021, os Autores comunicaram que:
“Exmos. Senhores,´
Tendo presente a cessão de estabelecimento comunicada à senhoria por carta datada de 20 de Janeiro de 2016, muito nos surpreende a invocação de correspondência trocado em 20134 com o anterior arrendatário, omitindo a correspondência trocado entre a senhoria e V.Exas. no período que decorreu entre Fevereiro e Março de 2016, da qual resultou inequivocamente a transição do contrato para o NRAU, com o um prazo de cinco anos e uma renda mensal de 60,00€.
Com efeito, a senhoria, por carta datada de 12 de Fevereiro de 2016, comunicou a intenção de transição do contrato em causa para o NRAU e as respectivas condições.
A esta carta responderam V. Exas. a informar que não se opunham à passagem do contrato para o regime de renda livre, aceitando a renda de 60,00€ e propondo um prazo de 10 anos.
Recepcionada a v/ carta acima indicada, a senhoria, por carta datada de 31 de março de 2016, confirma a transição do contrato para o regime que decorre do NRAU, fixa a renda mensal nos sessenta euros e o prazo do contrato em cinco anos.
Dúvidas não restam assim de que o presente contrato transitou para o Novo Regime do Arrendamento Urbano e que o seu termo ocorreu no pp dia 31 de Março de 2021 por oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais do prédio sito na Rua ..., ..., .... E a V.Exas. também não, que expressamente reconheceram que o contrato teve o seu termo no pp dia 31 de Março de 2021, na verdade, em Janeiro do corrente ano recebeu a senhoria a vossa carta com o teor que tomamos a liberdade de transcrever:
“Exmos. Senhores,
Os nossos cumprimentos.
Vimos pela presente solicitar o favor de nos informarem se em relação ao arrendamento do prédio sito na Rua ... 3Rc A, que terminará no próximo dia 31 de Março. Haverá da vossa parte disponibilidade para negociar novo contrato em moldes a acordar.
Antecipadamente gratos, subscrevemo-nos
Atenciosamente”
Posto isto, e tendo a senhoria cumprido as disposições legais de comunicação prévia que decorrem da lei, o contrato cessou por decurso do prazo.
A cessação do contrato toma imediatamente exigível a desocupação e entrega do locado com as devidas reparações que incumbam ao arrendatário, o que não sucedeu até ao pp dia 31 de Março.
A ocupação que V.Exas. fazem do locado, nesta data, é ilegítima, susceptível de gerar o pagamento da competente indemnização, sem prejuízo do eventual recurso aos meios que a senhoria entender por adequados com vista à desocupação do locado. Tendo o contrato cessado, o pagamento que V.Exas. efectuaram por transferência bancária, no montante equivalente ao da renda devida na pendência da vigência do contrato, é recebido a título de indemnização pela ocupação indevida.
Indemnização que a senhoria não deixará de reclamar até à efectiva desocupação entrega do imóvel.
Sem prejuízo, colocamos à consideração de V. Exas .a possibilidade de desocuparem o locado, impreterivelmente, até ao próximo dia 20 de Junho de 2021, ocupação esta que será, naturalmente, sujeita ao pagamento de indemnização pelo período correspondente ao da eventual ocupação, valor que se fixa no montante mensal de 62,02€ (sessenta e dois euros e dois cêntimos).
A opção por esta possibilidade não configura aditamento ou prorrogação do contrato cessado por decurso do seu prazo, ou celebração de novo contrato, e dever-nos-á ser comunicada no prazo máximo de oito dias após a recepção desta carta.
Com os nossos cumprimentos.”.
22. Apesar desta comunicação, a Ré reiterou o conteúdo da sua comunicação de 09 de abril de 2021, comunicando que o contrato de arrendamento não habitacional por tempo indeterminado se mantinha em vigor.
III - Do Direito
1. Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é delimitado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes (arts. 639º, nº 1, e 635º, nº 4, do NCPC), apreciaremos, apenas, as questões que ali foram enunciadas.
Nesta conformidade, as únicas questões a resolver são as seguintes.
- Transição do contrato de arrendamento em causa nos autos para o NRAU e o regime ao qual passou a estar sujeito.
- Caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre as partes.
2. Na sentença recorrida exarou-se que:
“Dos factos provados mais resulta que o contrato que vigorava entre Autores e Ré configurava um contrato de arrendamento para fins não habitacionais.
(…)
Apreciando.
*
Nos termos do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação introduzida pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, vigente à data das negociações encetadas entre as partes com vista à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, «[a] transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana; d) Que o prazo de resposta é de 30 dias; e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte; f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no n.º 6 do mesmo artigo; g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte. », estipulando o artigo 51.º as regras a que está sujeita a resposta do arrendatário.
Assim, de acordo com o assinalado preceito legal «1. O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior. 2. (…). 3. O arrendatário, na sua resposta, pode: a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.º; c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio; (…)4. Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias: a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa; (…). 5. Para efeitos da presente lei, «microempresa» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: a) Total do balanço: € 2 000 000; b) Volume de negócios líquido: € 2 000 000; c) Número médio de empregados durante o exercício: 10. 6. O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.º 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância. 7. É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.ºs 6 a 10 do artigo 31.º.» (sublinhado nosso).
Finalmente, o artigo 54.º na redação vigente à data das negociações encetadas entre as partes estipula, no seu n.º 1 que «1. Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º».
Considerando a factualidade dada como provada nos autos, analisada à luz dos citados preceitos legais, mister se torna concluir que a Ré não pode prevalecer-se do facto de estar, eventualmente, abrangida pelos requisitos plasmados no artigo 51.º, n.º 4, alínea a) e n.º 5, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação à data vigente, visto que se limitou a justificar a pretensão de prazo de 10 anos de duração do contrato de arrendamento ao abrigo do NRAU com a circunstância de pretender mais estabilidade na medida em que se trata de uma casa comercial.
Com efeito, os citados preceitos legais são suficientemente claros ao conceder a possibilidade de o arrendatário se prevalecer do facto de ser uma microempresa – e apenas nestes casos; porém ao fazê-lo deve, nos termos do artigo 51.º, n.º 6, demonstrar documentalmente tal circunstância, sob pena de não poder prevalecer-se da mesma.
Somente desta forma é possível fazer operar as consequências previstas pelo artigo 54.º.
Ora, o que os factos provados demonstram é que a Ré concordou com a transição para o NRAU, concordou com a nova renda fixada e somente manifestou a sua pretensão, porém, sem cumprimento dos requisitos legais a que se alude supra, de uma maior duração do contrato.
Alega a Ré que, ainda assim, não houve acordo entre as partes quanto à duração do contrato de arrendamento aquando da sua transição para o regime do NRAU. Porém, e também quanto a este ponto, cumpre salientar que o artigo 51.º, n.º 7 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro remete para o disposto no artigo 31.º, n.ºs 6 a 10 do mesmo diploma legal e aqui, no seu n.º 10, determina-se expressa e taxativamente que: «10. Caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção da resposta: a) De acordo com o tipo e a duração acordados; b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.» (sublinhado nosso).
E, concatenando o exposto com os factos provados, mister se torna concluir ter sido esta a situação dos presentes, tendo, pois, o contrato transitado para o NRAU, com efeito a 01 de maio de 2016 e com duração de cinco anos.
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Finalmente, vem a Ré alegar que em causa nos autos estão dois contratos de arrendamento – o primitivo, e o que se lhe seguiu, ao abrigo do NRAU, pelo que também neste caso, de acordo com o artigo 1110.º, n.º 4 do Código Civil, nos primeiros cinco anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação, concluindo pela nulidade da oposição à renovação operada pelos Autores.
Sucede, porém, que o que os Autores fizeram operar foi a mera transição do regime legal ao abrigo do qual o contrato de arrendamento para fins não habitacionais que havia sido celebrado em 1972 se regia (por conseguinte, muito anterior à entrada em vigor do próprio regime do arrendamento urbano), para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, o qual, aliás, prevê expressamente qual o procedimento a adotar para o efeito.
O legislador da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro limitou-se a estabelecer um mecanismo legal para a manutenção e atualização dos contratos de arrendamento vigentes à data da sua entrada em vigor, permitindo assim às partes beneficiarem desta nova legislação, sem necessidade de celebração de novo contrato para o efeito.
Assim, o que se verificou foi uma mera atualização do regime legal aplicável, com incidência, desde logo, no valor da renda mensal e, bem assim, na duração do contrato, que, reitere-se, resulta demonstrado ter sido respeitada pelos Autores, na medida em que apenas comunicam a sua oposição à renovação do contrato, por novo período de cinco anos, findo o primitivo período de cinco anos após a transição para o NRAU.
Improcede, pois, também a arguida nulidade, verificando-se que não impendia sobre os Autores qualquer impedimento legal que obstasse a tal comunicação, nos termos em que se apurou ter sido feito.”.
A recorrente discorda, pelas razões constantes das suas conclusões de recurso (1ª a 7ª). Mas sem razão.
Apreciando, diremos que a sentença recorrida não merece censura, tendo invocado e aplicado as normas legais pertinentes, interpretando-as correctamente, discurso jurídico esse que deve ser chancelado.
Debruçando-nos, concretamente sobre o argumentário da apelante, impõe-se responder como segue:
- a recorrente em oposição à transição para o NRAU, pretendida pelos AA, pelo prazo de 5 anos, desejava um arrendamento com duração de 10 anos, tendo aceite apenas o valor da renda, duração de 10 anos que os AA não aceitaram. Ora, como justificado pelo tribunal a quo, por força do art. 31º, nº 10, b), ex vi do art. 51º, nº 7, da Lei 6/2006, caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, como aconteceu, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção da resposta, considerando-se, na falta de acordo das partes acerca da duração do contrato, o mesmo celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.
- diz a apelante ser uma microentidade, tal como o comprovam os documentos juntos aos autos em 3.10.2022, os quais foram aceites e não impugnados pelos recorridos, sendo que o período de transição de 5 anos para o NRAU, previsto no art. 54º, nº 1, na redacção da Lei 31/2012 (de 14.8), não tinha ainda decorrido à data da entrada em vigor da Lei 43/2017 (de 14/06), por via da qual o período de transição para o NRAU passou para 10 anos, aplicando-se este novo prazo, por força do disposto no art. 297º, nº 2, do CC, pelo que a transição para o NRAU só ocorrerá em 1 de Maio de 2026, altura em que se iniciará a vigência de um contrato de arrendamento não habitacional de cinco anos.
Mais uma vez a justificação do tribunal recorrido é acertada. De acordo com o citado art. 51º, nº 3, a), e 4, a), sobre as regras a que está sujeita a resposta do arrendatário, o mesmo pode aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, como aceitou, e se for caso disso, deve ainda, nos termos e para os efeitos previstos no art. 54º, invocar que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa, fazendo acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância. Finalmente, o art. 54º na redacção vigente à data das negociações encetadas entre as partes estipulava, no seu nº 1, que caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no nº 4 do art. 51º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do nº 4 do art. 51º.
Ora, considerando a factualidade apurada, mister se torna concluir que a apelante não pode prevalecer-se do aludido requisito plasmado no indicado art. 51º, nº 4, a), na redação à data vigente, visto que se limitou a justificar a pretensão de prazo de 10 anos de duração do contrato de arrendamento ao abrigo do NRAU com a circunstância de pretender mais estabilidade na medida em que se trata de uma casa comercial. Ou seja, não alegou na sua resposta nem que era um estabelecimento comercial aberto ao público, nem que era uma microempresa, e muito menos, nos termos do art. 51º, nº 6, demonstrou documentalmente tal circunstância. E somente desta forma era possível fazer operar as consequências previstas pelo art. 54º.
A recorrente ainda invoca ser uma microentidade, tal como o comprovam os documentos juntos aos autos em 3.10.2022, os quais foram aceites e não impugnados pelos recorridos.
Cabe relembrar que os documentos são meio de prova destinados a comprovar a respectiva matéria substantiva alegada pela parte interessada. Por outro lado, a parte só tem que deduzir uma útil e necessária impugnação dos documentos particulares juntos aos autos pela parte contrária se os documentos estiverem assinados por si e eles implicarem o reconhecimento da realidade de um facto que é desfavorável a tal parte, pois só aí nessa situação há uma confissão da realidade constante do documento particular, como emerge com nitidez do disposto nos arts. 374º, nº 1, e 376º, nº 1 e 2, 1ª parte, do CC. O que não acontece no caso concreto dos docs. apresentados pela R.
Portanto, e ao contrário do que diz a recorrente, não pode a mesma afirmar que os AA não impugnaram os docs. por si apresentados, e que assim a matéria que lhe convém estaria reconhecida pelos AA. Acontece que essa matéria substantiva da sua conveniência não pode estar comprovada, por simplesmente não ter sido alegada e demonstrada na resposta que deu aos AA. Sibi imputet.
Assim, é destituído de fundamento afirmar-se, como o faz a recorrente, que o período de transição de 5 anos para o NRAU, previsto no art. 54º, nº 1, na redacção da Lei 31/2012 (de 14.8), não tinha ainda decorrido à data da entrada em vigor da Lei 43/2017 (de 14/06), por via da qual o período de transição para o NRAU passou para 10 anos, aplicando-se este novo prazo, por força do disposto no art. 297º, nº 2, do CC, pelo que a transição para o NRAU só ocorrerá em 1 de Maio de 2026, altura em que se iniciará a vigência de um contrato de arrendamento não habitacional de cinco anos, dada a patente circunstância de a apelante nunca ter entrado na esfera de aplicação do falado art. 54º, nº 1.
- invoca, ainda, a recorrente a seu favor que a norma transitória (art. 13º, nº 3) da Lei 42/2017 apenas é aplicável a contratos de arrendamento que tivessem transitado para o NRAU em data anterior.
Aqui não se compreende de todo o propósito desta alegação, visto que a Lei 42/17 respeita às denominadas “lojas históricas” de interesse histórico e cultural ou social local, realidade que não vem abordada nos autos, por ninguém, e que é desconhecida relativamente à R., e que só por lapso evidente pode ter acontecido.
Do explanado, quanto a esta parte, resulta a improcedência do recurso.
3. Na mesma sentença escreveu-se que:
“Verificando-se a validade da comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento que vigorava entre Autores e Ré, mister se torna concluir que, tal como invocado, deveria o locado ter sido entregue livre e desocupado de pessoas e bens até 31 de março de 2021, o que não se verificou.
Com efeito, e tendo decorrido o prazo de duração do contrato de arrendamento celebrado após transição do mesmo para o regime do NRAU, e tendo tempestivamente os Autores comunicado à Ré que se opunham à renovação do mesmo, a conclusão a retirar é a de que findo tal prazo, o locado deveria ter sido entregue aos Autores livre e devoluto de pessoas e bens, o que, demonstra-se nos autos, não ocorreu.
Assim, é a Ré condenada da restituição aos Autores do locado id. nos autos, livre e desocupado de pessoas e bens, …”.
Também aqui a apelante dissente (cfr. conclusões de recurso 5ª e 8ª).
Como verificámos no ponto 3. supra, o contrato entre as partes transitou para o NRAU, com efeito a 1 de Maio de 2016 e com a duração de cinco anos.
Os AA deduziram oposição à renovação do contrato, ao abrigo do art. 1097º, nº 1, do CC, e com a antecedência legal – facto provado 18. Por conseguinte o contrato caducou.
A R. esgrime agora com o disposto no art. 1110º, nº 4, do CC que dispõe que nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.
Ora, o contrato que subjaz ao nosso contrato iniciou-se em Janeiro de 1972, pelo que ao mesmo queda inaplicável a especificada norma.
Só seria aceitável tal aplicação, se existissem 2 contratos, o de 1972, que terminou, e o de Maio de 2016, que foi o que a R. defendeu na sua contestação.
Mas não é assim. Na decisão recorrida, explicou-se acertadamente que o que os AA fizeram operar foi a mera transição do regime legal ao abrigo do qual o contrato de arrendamento para fins não habitacionais que havia sido celebrado em 1972 se regia (por conseguinte, muito anterior à entrada em vigor do próprio regime do arrendamento urbano), para o NRAU (Lei 6/2006, de 27.2), o qual prevê expressamente qual o procedimento a adotar para o efeito. O legislador da Lei 6/2006, limitou-se a estabelecer um mecanismo legal para a manutenção e actualização dos contratos de arrendamento vigentes à data da sua entrada em vigor, permitindo assim às partes beneficiarem desta nova legislação, sem necessidade de celebração de novo contrato para o efeito, designadamente com incidência, desde logo, no valor da renda mensal e na duração do contrato.
Em reforço do expendido, diremos como diz Menezes Cordeiro (em Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, 2014, parte I, das anotações à margem 3 e nota 2, 5 e 6 e nota 3, ao art. 30º do NRAU, págs. 482/483, e partes I das anotações à margem 8 e II das anotações à margem 10 e 11, ao art. 31º do mesmo diploma, pág. 488), da análise das disposições dos arts. 26º a 29º do NRAU pode concluir-se que a regra geral é a de que, a todos os contratos existentes na data de entrada em vigor da Lei 6/2006, se aplica o NRAU, muito embora com as especificidades aí mencionadas, sendo à primeira vista estranho que se aluda a “transição” para o NRAU, embora a expressão equivalente e correcta seja “ficam submetidos ao NRAU”, como decorre, entre outros, do art. 31º, nº 9 e 10º de tal regime, estando a expressão “transição”, afinal ligada às referidas “especificidades”, que constam dos arts. 26º a 28º - transmissão por morte, oposições, denúncias justificadas e injustificadas, indemnizações, actualização de rendas, benfeitorias.
Basta pensar que sem a iniciativa do senhorio (art. 30º) o contrato se rege pelo NRAU, com as especificidades dos arts. 28º e 29º, mas não transita para o NRAU (parte II da anotação 8 ao art. 30º, pág. 483).
Isto é, e em conclusão, o contrato sub judice nos autos passou a ficar submetido ao NRAU, com as novas condições, mas não nasceu um segundo contrato.
Desta sorte, não lhe é aplicável o referido art. 1110º, nº 4, como atrás constatámos.
Não procede, pois, esta parte do recurso.
(…)
IV - Decisão
Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente, assim se confirmando a decisão recorrida.
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Custas a cargo da R./recorrente.
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Coimbra, 27.6.2023
Moreira do Carmo
Fonte Ramos
Vítor Amaral