| 1901/20.5T8VIS.C1 |  |
FORMA
ARTIGO 16º, N.º 1, DO REGIME JURÍDICO DA ATIVIDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA – LEI N.º 15/2013, DE 8 DE FEVEREIRO
2. - Constitui tal suporte escrito, num caso em que a empresa mediadora remeteu para a contraparte proposta/minuta de contrato de mediação imobiliária, com clausulado e assinatura, para ser devolvida, depois de assinada, pela contraparte – mas que esta não assinou nem devolveu –, a dita proposta, em conjugação com mensagens de email enviadas pela pessoa que representava a família vendedora nas negociações, onde comunicava a aceitação da mediação e da retribuição indicada de 6% sobre o valor/preço da futura venda.
3. - Em tal situação, o contrato é de ter por validamente celebrado, através de declaração negocial tácita implicando aceitação da proposta formulada por escrito.
4. - Caso assim não se entendesse, o contrato seria inválido por vício de forma, mas a invalidade seria paralisada por via de inalegabilidade formal se, estando em causa o pagamento da remuneração pela exercida atividade de mediação, a invocação da nulidade formal do contrato, no contexto e vicissitudes dos autos, traduzisse uma conduta do comitente em abuso do direito: sob invocação de uma invalidade para a qual ativamente contribuiu, estaria a eximir-se a uma obrigação por si assumida, através do reconhecido representante da família vendedora, a do pagamento da remuneração devida, situação que ofenderia manifestamente o sentimento de justiça dominante, caindo no quadro do abuso do direito.
5. - Com o que, paralisando-se os efeitos jurídicos daquela nulidade formal, se manteria devida a remuneração acordada.
6. - Em último caso, num tal quadro, haveria de prevalecer, no limite, o efeito retroativo da declaração de nulidade do contrato, tendo como consequência a operância da “compensação” no âmbito dessa invalidade, a decompor-se numa prestação equivalente ao valor da remuneração acordada (na situação, os aludidos 6%).
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra:
***
I – Relatório
“A..., Ld.ª”, com os sinais dos autos,
intentou ação declarativa condenatória, com processo comum, contra
1.ª - AA,
2.º - BB,
3.ª - CC,
4.ºs - DD e marido, EE,
todos também com os sinais dos autos,
pedindo:
a) A condenação dos RR. a pagar, solidariamente, à A. o valor de € 64.359,75, relativo à comissão acordada com os RR., o valor do IVA, à taxa legal de 23%, incidente sobre o valor da comissão, e o valor dos juros de mora vencidos à taxa legal de 4%, a que acrescerão os juros vincendos e as demais despesas e custas do processo; ou, subsidiariamente,
b) A condenação dos RR. a pagar à A. todos os valores supra referidos, na proporção do benefício real que foi obtido por cada um daqueles, com o trabalho desenvolvido pela A., e que possibilitou a venda do terreno da sua propriedade; ainda subsidiariamente (para o caso de se considerar nulo o contrato de mediação e não aplicável o regime do enriquecimento sem causa),
c) A condenação dos RR. a pagar à A. todos os valores referidos, de forma solidária, ou, pelo menos, na proporção do benefício real obtido por cada um, fruto do trabalho que foi desenvolvido pela A., que possibilitou a realização da venda do terreno em questão, com obtenção dos inerentes proveitos.
Para tanto, alegou, em síntese:
- a A., no âmbito da sua atividade de mediação imobiliária, apresentou o negócio tendente à alienação de um determinado terreno aos vendedores (os RR.), sendo que um deles esteve presente na reunião onde foram analisadas, discutidas e aceites verbalmente, quer as condições de venda do terreno, quer o valor da comissão a pagar à A., após a venda do mesmo;
- apesar de os RR. nunca terem devolvido, devidamente assinado, o contrato de mediação imobiliária, tal não impediu que a A., através do seu diretor comercial, assumisse as responsabilidades inerentes à sua boa execução, tendo os RR., ainda que uns anos depois de iniciados os contactos, vendido o terreno, que tinha sido apresentado pela A., à compradora, sociedade «B...»;
- os RR. contrataram e aceitaram, pelo menos, verbal e tacitamente, que a A. lhes prestasse serviços de mediação imobiliária e diligenciasse pela obtenção de interessado na compra do terreno, desenvolvendo, para o efeito, ações de promoção e recolha de informações, contrato esse em regime de exclusividade, que se foi renovando tacitamente, nos anos seguintes;
- nenhum dos RR., até terem assinado a escritura de compra e venda em junho de 2018, denunciou o contrato referido, nem pôs em causa a mediação efetuada pela A. ou a execução do contrato por esta;
- os RR. só conseguiram vender o terreno em resultado dos serviços prestados pela A., tendo aqueles enriquecido à custa do trabalho da A., traduzido no preço que receberam da venda do terreno, sem pagamento da comissão que tinha sido acordada, constituindo-se devedores à A. do valor de € 48.600,00, a título de comissão, a que acrescem o valor de € 11.178,00 de IVA e os juros de mora até pagamento integral.
O R. EE (4.º R. marido) contestou, concluindo que:
- a ação configura claro abuso do direito por parte da A.;
- os RR. nunca tiveram qualquer intenção de contratar com a A., sendo que esta representava o grupo interessado e não os RR.;
- nunca os RR. contactaram a A. no sentido de mediar ou comercializar o que quer que fosse, nem nunca a mandataram, incumbiram ou autorizaram a fazer o que quer que fosse;
- o contrato de mediação em que a A. baseia a ação é nulo, por manifestamente não ter sido intenção dos RR. contratar, sendo mesmo inexistente;
- a compra e venda do prédio identificado nos autos nada tem a ver com a atividade da A., termos em que a ação é totalmente improcedente, devendo ser condenada a A., como litigante de má-fé, em multa e indemnização.
A A. respondeu à alegada litigância de má-fé, sucitada pelo R. contestante, tendo ainda prestado esclarecimentos quanto à conformação do invocado contrato verbal de mediação imobiliária.
Procedeu-se à realização de audiência prévia, com saneamento e fixação do objeto do litígio e enunciação dos temas de prova.
Realizada a audiência final, foi proferida sentença, julgando a ação procedente e, assim, condenando os RR. FF, BB, CC, DD e EE a pagar, solidariamente, à A. o valor de € 48.600,00, a título de capital, acrescido do valor de € 11.178,00 (referente a IVA), no valor total de € 64.359,75, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal de 4%, contados sobre a quantia de capital de € 48.600,00, devidos desde a data da citação e até efetivo e integral pagamento. Bem como julgando improcedentes os incidentes de litigância de má-fé deduzidos.
De tal sentença foi interposto recurso pelos 2.º a 4.ºs RR., tendo este TRC determinado «(…) a baixa do processo para que o Tribunal de 1.ª instância:
a) Justifique cabalmente os motivos concretos pelos quais o depoimento da testemunha GG foi tido por imprestável em termos probatórios;
b) Proceda à adequada fundamentação da convicção probatória, como referido, quanto ao factualismo julgado não provado, com base nas gravações efetuadas ou através de repetição da produção da prova.».
Na 1.ª instância, baixados os autos, foi reaberta a audiência final, com repetição de produção de prova por depoimento testemunhal de GG, após o que foi proferida (nova) sentença, datada de 24/06/2025, com o seguinte dispositivo:
«(…) julgo totalmente procedente por provada a presente ação, e, em consequência decido:
1 – Condenar os Réus FF, viúva, BB, solteiro, maior, CC, solteira, maior, DD e EE a pagar, solidariamente, à Autora A... o valor de € 48.600,00 (…) a título de capital, acrescido do valor de € 11.178,00 (onze mil, cento e setenta e oito euros, referente a IVA, à taxa legal de 23%), no valor total de € 64.359,75 (…), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal de 4%, contados sobre a quantia de capital de € 48.600,00 (…), devidos desde a data da citação para contestar até efetivo e integral pagamento.
2 – Julgar improcedente o incidente de litigância de má-fé deduzido pelos Réus contra a Autora (…).
3 – Julgar improcedente o incidente de litigância de má-fé deduzido pela Autora contra os Réus (…).
4 - Custas da ação solidariamente a cargo dos réus.
5- Custas do incidente de litigância de má-fé deduzido pela Autora, a cargo da autora, fixando-se a taxa de justiça em 1 (uma) UC.
6 - Custas do incidente de litigância de má-fé deduzido pelos réus, a cargo dos Réus, fixando-se a taxa de justiça em 1 (uma) UC».
De tal sentença vêm, novamente inconformados, os 2.º a 4.ºs RR. interpor o presente recurso, apresentando alegação, culminada com as seguintes
Conclusões ([1]):
«1.ª - A douta decisão recorrida incumpriu o determinado no douto acórdão de 07/02/2023 que (nos termos do estabelecido no n.º 2, al. d), do art.º 662.º do C.P.C.) determinou a baixa do processo à 1.ª instância a fim de este (i) justificar cabalmente os motivos pelos quais o depoimento da testemunha GG foi tido como imprestável em termos probatórios; (ii) proceder à adequada fundamentação probatória quanto ao factualismo não provado.
2.ª - A douta sentença recorrida enferma dos mesmos vícios da sentença proferida em 03/07/2022, pois que continua a não indicar os concretos e reais motivos pelos quais o depoimento da testemunha GG não é merecedor de qualquer credibilidade, quando foi ele que contactou com os RR., conduziu e concluiu as negociações até à outorga da escritura de compra e venda, sem qualquer intervenção da A. (como, de resto, a sentença recorrida deu como provado no ponto 1.65 dos factos provados).
3.ª - A douta sentença recorrida continua a não explicitar os concretos motivos que levaram o Tribunal ‘a quo’ a considerar como não provada a factualidade dada como não provada, limitando-se a fazer considerações vagas, genéricas, imprecisas, e até contraditórias com a factualidade dada como provada.
4.ª - Deverão por isso ser retiradas as legais consequências, designadamente a baixa dos autos à 1.ª instância, nos termos e para os efeitos do disposto na al. d) do n.º 2 do art.º 662.º do C.P.C..
5.ª - Independentemente da douta decisão a proferir sobre as questões supra, sempre a douta decisão recorrida deve ser revogada e substituída por outra que julgue improcedente a acção e absolva os recorrentes do(s) pedido(s). Com efeito,
6.ª - A douta decisão recorrida incorreu em erro de julgamento, ao dar como provados os factos (da petição inicial) constantes do elenco dos factos provados – pontos 1.27, 1.29, 1.30, 1.31, 1.32, 1.33, 1.45, 1.46, 1.47, 1.48, 1.49, 1.50, 1.51, 1.52, 1.53, 1.54, 1.55, 1.56 e 1.58 – os quais deveriam ter sido julgados como não provados.
7.ª - Quanto aos pontos 1.27, 1.29, 1.30, 1.31, 1.32, 1.33 e 1.45 a 1.52, impunham decisão diversa os depoimentos prestados pelo co-R. EE, na audiência de 21/06/2021 (passagens de 07:30 a 14:24 e de 18:47 a 24:09), o depoimento da co-R. AA, prestado na audiência de 21/06/2021 (passagens de 00:51 a 01:09, de 09:50 a 14:40), o depoimento da testemunha HH, prestado na audiência de 14/09/2021 (passagens de 12:46 a 13:58, de 19:00 a 19:22, de 36:50 a 40:15), encontrando-se todas as passagens transcritas na motivação, que por razões de economia aqui se dão por reproduzidas.
8.ª - As referidas passagens, se valoradas e analisadas crítica e conjuntamente com o Doc. 9 anexo à p.i., impunham que os referidos factos impugnados fossem julgados como não provados.
9.ª - A A. não alega, e consequentemente não prova, que tenha havido qualquer reunião ou negociações para a celebração de qualquer contrato; que a mesma haja formulado uma proposta negocial aos RR.; que estes a tenham aceitado; e que haja sido celebrado qualquer contrato.
10.ª - A A. juntou à p.i. o Doc. n.º 9, que é exclusivamente da sua autoria, no qual os RR. não tiveram qualquer participação nem era do seu conhecimento, pois que este nunca lhes foi entregue, nem jamais negociaram e/ou acordaram o clausulado que dele consta.
11.ª - Apesar de a A. ter alegado que entregou, em mão, o referido documento ao R. EE – o que este nega de modo peremptório – numa reunião realizada em Julho de 2011 no escritório de um advogado no Porto, juntamente com outras pessoas, mesmo que o referido documento tivesse sido entregue, quando muito valeria como uma proposta negocial, e nunca como ‘contrato de mediação imobiliária’.
12.ª - Não obstante tal documento nunca haver sido recebido pelos RR., ainda que o tivesse sido, consubstanciando uma proposta negocial, não tendo esta sido aceite pelos RR., dado que, como a autora alega, não devolveram tal documento, nem o assinaram, tal conduta é reveladora e traduz um comportamento concludente no sentido de a não aceitarem – razão pela qual toda a matéria constante dos pontos 1.47 a 1.52 deverá ser dada como não provada.
13.ª - O Tribunal ‘a quo’, infundamentadamente, considerou que o referido Doc. 9 anexo à p.i. correspondia a um contrato de mediação imobiliária entre a A. e os RR. – contrato que deveria ter sido declarado inexistente, mas que a sentença recorrida erradamente qualificou como nulo.
14.ª - Apesar de qualificar o suposto (mas inexistente) ‘contrato de mediação imobiliária’ como nulo, a douta sentença recorrida deu como provadas as cláusulas 1ª, 2ª, 4ª, 5ª e 8ª do Doc. n.º 9 anexo à p.i., reproduzindo-as nos pontos 1.47 a 1.52, não se compreendendo como pode a douta sentença recorrida qualificar como nulo o contrato, e simultaneamente considerar válidas as cláusulas que dele constam – impondo-se por isso que a referida factualidade seja dada como não provada.
15.ª - A sentença recorrida também incorreu em erro de julgamento ao dar como provado o ponto 1.30 dos factos provados, o qual se reporta ao ‘e-mail’ de 04/08/2011 (Doc. 10-A, anexo à p.i.) enviado por HH à A., mas que aí é apenas reproduzido em parte, obstando dessa forma a que se compreenda o seu completo sentido e alcance.
16.ª - Impunham decisão diversa as passagens transcritas dos depoimentos dos RR. AA, EE e da testemunha HH, os quais afirmaram que esta testemunha não dispunha de qualquer autonomia decisória, nem poderes para vincular os RR., devidamente valorados e articulados com o conteúdo do Doc. 10-A.
17.ª - Se assim tivesse acontecido, tal ponto impugnado seguramente teria sido dado como não provado, ou seria julgado provado, mas reproduzindo o conteúdo integral do ‘e-mail’ relativos às condições do negócio a que aí se alude.
18.ª - A decisão recorrida incorreu em erro de julgamento da matéria de facto ao ter julgado como provados os factos constantes dos pontos 1.55, 1.56 e 1.58, os quais deveriam ter sido julgados como não provados.
19.ª - Impunham decisão diversa, nos termos que adiante se explicitam, os documentos 1 e 2 anexos à p.i., a própria [a]legação da A. vertida nos pontos 12 e 13 de tal articulado, e o depoimento da testemunha GG prestado em 14.09.2021, passagem 01:23 a 01:38, e também o prestado em 18.12.2024, quando foi reinquirida, passagem 01:16:50 a 01:19:26, transcritas supra, além de os pontos 1.55, 1.56 e 1:38 estarem em clara contradição com a factualidade provado no ponto 1.65 dos factos provados.
20.ª - Assim, e desde logo há um manifesto lapso ou equívoco da douta sentença ao ter dado como provado que a escritura de compra e venda celebrada no dia 15/06/2018 no Cartório Notarial ... é o negócio definitivo de um suposto contrato-promessa de compra e venda celebrado nos fins do ano de 2009 entre os RR. e a ‘B...’ (facto 1.58 dos factos provados).
21.ª - Em parte alguma a A. alega a celebração de tal contrato-promessa; nenhuma das testemunhas a ele se referiu; não se encontra junto aos autos cópia de tal suposto contrato – pelo que há um claro e inequívoco erro de julgamento ao ter sido dado como provado o facto constante do ponto 1.58, que assim deverá ser julgado como não provado.
22.ª - Do mesmo modo, e nos já referidos, a sentença recorrida também incorreu em erro de julgamento ao dar como provada a factualidade constante do ponto 1.55 e 1.56 dos factos provados – impondo decisão diversa o conteúdo do ‘e-mail’ de 23/08/2015 anexo à contestação como Doc. 2, e o depoimento da testemunha GG que negociou o terreno com os RR. em representação do grupo ‘C...’, a passagem de 01:23 a 01:38 do seu depoimento prestado na audiência de julgamento de 14/09/2021, e a passagem de 01:16:50 a 01:19:26 do depoimento prestado em 18/12/2024 quando foi reinquirida, além da contradição de tais factos com o ponto 1.65 dos factos provados, devendo assim os factos constantes dos ponto 1.55 e 1.56, ser julgados como não provados.
23.ª - A douta sentença recorrida também incorreu em erro de julgamento da matéria de facto ao dar como não provada a factualidade constante dos pontos 2.7, 2.8, 2.9, 2.10, 2.11, 2.12, 2.13, 2.14, 2.15, 2.17, 2.18, 2.20, 2.21, 2.23, 2.25 e 2.26 do elenco dos factos não provados – os quais deveriam ter sido julgados como provados.
24.ª - Impunham decisão diversa os depoimentos do co-R. EE prestado na audiência de 21/06/2021, passagens de 06:46 a 14:24, de 18:47 a 24:09, o depoimento da co-R. AA prestado na mesma audiência de julgamentos, passagens de 00:51 a 01:09, de 05:59 a 08:56, de 10:43 a 12:30, de 13:12 a 14:40, de 23:03 a 24:14 e de 30:08 a 30:18, o depoimento da testemunha HH prestado na mesma audiência, passagens de 07:53 a 08:32, de 12:46 a 13:58, que aqui se dão por reproduzidos por razões de economia.
25.ª - A valoração crítica de tais depoimentos conjugada com os Docs. 6 e 7 anexos à p.i. e com os Docs. 2 e 3 anexos à contestação, impunha que se dessem como provados os factos constantes dos pontos 2.7, 2.8, 2.9, 2.10, 2.11, 2.14, 2.15, 2.17 e 2.18 do elenco dos factos não provados, que desse modo devem ser aditados ao elenco dos factos provados.
26.ª - O Tribunal ‘a quo’ incorreu ainda em erro de julgamento ao dar como não provada a factualidade constante dos pontos 2.12, 2.13, 2.20, 2.21, 2.23, 2.24, 2.25 e 2.26, a qual devia ter sido julgada como provada.
27.ª - Impunham que a matéria referida na conclusão anterior fosse dada como provada os depoimentos da testemunha GG prestado na audiência de 14/09/2021, passagens de 01:23 a 01:38, de 04:10 a 05:45, de 07:07 a 08:08, e (da sua reinquirição em 12/10/2024) de 26:09 a 26:56, e de 01:02:53 a 01:19:26, o depoimento da co-R. AA prestado na audiência de 21/06/2021, passagens de 03:48 a 05:53, de 15:31 a 17:09, o depoimento prestado pelo co-R. EE na mesma audiência, passagem de 15:08 a 16:58, e o depoimento da testemunha HH, passagem de 51:30 a 56:15, devidamente valorados e articulados com os Docs. 2 e 3 anexos à contestação.
28.ª - A sentença recorrida incorreu ainda em erro na interpretação e aplicação da lei ao considerar a existência de um contrato de mediação imobiliária entre A. e RR., apesar de não terem sido alegados pela A. factos que indiciassem sequer a existência de um acordo de vontade entre as partes para a prestação de serviço de mediação para a venda do terreno dos RR., de nunca ter existido qualquer reunião em que se tivessem discutido as respectivas condições, como nem sequer foi alegado que tivesse havido uma aceitação por parte dos RR. (que nem sequer conhecem a A.) de qualquer proposta da A..
29.ª - A douta sentença também incorreu em erro de julgamento ao considerar que houve uma aceitação tácita dos RR. do Doc. 9 anexo à p.i..
30.ª - Olvida a douta sentença recorrida que o contrato de mediação imobiliária é um contrato formal por imperativo legal – art.º 16.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro – e, apesar do carácter formal da declaração negocial não impedir que seja emitida tacitamente desde que a forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração se deduz, como é imposto pela parte final do n.º 2 do art.º 217.º do C.C..
31.ª - Além de não terem sido alegados pela A. quaisquer comportamentos concludentes, da parte dos RR., (desde logo, por não terem existido) que permitissem inferir da presença de um acordo ou declaração tácita por parte dos RR., evidenciador da existência de um contrato de mediação imobiliária, a verdade é que também não há qualquer traço ou vestígio documental de tal declaração ou acordo tácito.
32.ª - Tal facto sempre determinaria não estarem verificados os pressupostos para, nos termos dos n.ºs 1 e 2 do art.º 217º do C.C., se concluir pela existência legal de um acordo ou declaração tácita de aceitação dos RR., em relação a uma proposta contratual de mediação imobiliária apresentada pela A..
33.ª - Tanto bastaria para que o Tribunal a quo declarasse a inexistência entre A. e RR. de qualquer contrato de mediação imobiliária e, em consequência, julgar totalmente improcedente a acção, absolvendo os RR. dos pedidos formulados.
34.ª - Ao decidir de modo diverso, a douta decisão recorrida violou o disposto nos art.ºs 217.º, n.ºs 1 e 2, 224.º, 232.º e 236.º, todos do C.C., e art.º 16.º, n.ºs 1 e 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, os quais deverão ser interpretados nos termos preditos.
Sem prescindir,
35.ª - A douta decisão recorrida considerou que o Doc. 9 anexo à p.i. constitui um contrato de mediação imobiliária “celebrado” entre A. e RR., mas que o mesmo é nulo, por não ter sido observada a forma escrita – apesar disso, considerou válidas as cláusulas 1ª, 2ª, 4ª, 5ª e 8ª de tal documento, dando-as como provadas (pontos 1.47 a 1.52 dos factos provados).
36.ª - A douta sentença ao considerar (ainda que erradamente) o contrato de mediação imobiliária nulo, tudo se passaria como se nunca tivesse existido, não podendo afirmar-se a validade das suas cláusulas, pois que estão abrangidas no reconhecimento da sua nulidade, carecendo de sentido a condenação dos RR.. Mais,
37.ª - A douta sentença recorrida, apesar de considerar nulo o contrato de mediação imobiliária supostamente celebrado entre A. e RR., de modo incompreensível equaciona a possibilidade da sua renovação, apesar de concluir que não se renovou (ponto 2.6 dos factos não provados, e último parágrafo da página 30 da sentença).
38.ª - Considerando a douta sentença que o suposto (mas inexistente) contrato de mediação imobiliária era nulo e apesar disso tinha ‘um prazo de validade de 12 meses, contados a partir da sua celebração’ (primeira parte do ponto 1.50 dos factos provados), tendo sido celebrado em 18/07/2011 (cfr. Doc. n.º 9 anexo à p.i.), extinguiu-se por caducidade em 17/07/2012 (isto, naturalmente seguindo a linha de raciocínio da douta sentença recorrida), tanto mais que a douta sentença decidiu não ter sido feita prova de que se foi renovando (cfr. último parágrafo da pág. 30 e ponto 2.6 dos factos não provados).
39.ª - E, continuando com a linha de raciocínio da douta sentença, se o contrato caducou em 17/07/2012, então no momento da realização da escritura de compra e venda (seis anos após a ‘caducidade’ do contrato nulo!) não existia contrato de mediação imobiliária entre A. e RR. (nem sequer nulo) que pudesse sustentar a condenação destes no pagamento da quantia em que foram condenados.
40.ª - Dir-se-á ainda, apenas por cautela de patrocínio, que a A. apesar de alegar a existência de um contrato de mediação imobiliária, a verdade é que nos presentes autos não arguiu a falsidade da escritura pública na parte em que se consignou ‘o negócio não teve intervenção de mediador imobiliário’, quando bem sabia que a escritura, enquanto documento autêntico, faz prova plena dos factos que nela são declarados.
41.ª - Tendo os RR. vendedores e a adquirente declarado na escritura de compra e venda realizada em 15/06/2018, que não houve intermediação imobiliária, e a prova plena que daí decorre, a douta decisão recorrida desconsiderou tal facto ao condenar os recorrentes nos valores peticionados pela A., por supostos serviços de mediação imobiliária, decorrentes de um contrato de mediação que a própria douta sentença considera nulo e caduco desde 2012.
42.ª - Ao assim decidir, a douta decisão recorrida violou o disposto nos art.º 2º n.º 1, 16º n.ºs 1 e 2, e 19º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, nos art.ºs 289º, 371º e 372º do C.C., e no art.º 446º do C.P.C., os quais deverão ser interpretados nos termos preditos.
43.ª - Pelas razões aduzidas, atenta a inexistência de qualquer contrato entre A. e RR (designadamente de mediação imobiliária) e/ou prestação de quaisquer serviços de mediação ou outros deve a sentença recorrida ser revogada e os RR. absolvidos dos pedidos.
NESTES TERMOS,
DEVE O PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO SER RECEBIDO, JULGADO PROVADO E PROCEDENTE E, POR VIA DISSO, DECLARAREM-SE VERIFICADOS OS VÍCIOS QUE AFECTAM A SENTENÇA NOS TERMOS PREDITOS, COM A CONSEQUENTE BAIXA DO PROCESSO À PRIMEIRA INSTÂNCIA NOS TERMOS E PARA OS EFEITOS DO DISPOSTO NO Art.º 662.º, n.º 2, al. d), DO C.P.C., E, INDEPENDENTEMENTE DE ASSIM SE DECIDIR, SEMPRE A DOUTA SENTENÇA RECORRIDA DEVERÁ SER REVOGADA E SUBSTITUÍDA POR DOUTO ACÓRDÃO QUE ABSOLVA OS RÉUS DOS PEDIDOS FORMULADOS.
ASSIM DECIDINDO SERÁ FEITA,
J U S T I Ç A.».
Não se mostra junta contra-alegação de recurso.
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O recurso foi admitido como de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, tendo neste Tribunal ad quem sido mantidos o regime e o efeito fixados.
Colhidos os vistos e nada obstando, na legal tramitação, ao conhecimento do mérito do recurso, cumpre apreciar e decidir.
***
II – Âmbito recursivo
Perante o teor das conclusões formuladas pela parte recorrente – as quais definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso ([2]), nos termos do disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 609.º, 620.º, 635.º, n.ºs 2 a 4, 639.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil em vigor (doravante, NCPCiv.) –, cabe saber ([3]):
a) Se foi incumprido o determinado no anterior acórdão deste TRC (o de 07/02/2023);
b) Se ocorre erro de julgamento em sede de decisão da matéria de facto, obrigando à alteração do decidido, no âmbito impugnado (quanto a factos dados como provados e a outros julgados não provados, nos moldes constantes das conclusões 6.ª e segs.);
c) Se, por força da alteração da decisão de facto, ou por razões de direito, devem considerar-se afastados – desde logo, por não se demonstrar a celebração de contrato de mediação imobiliária entre as partes ou por invalidade do mesmo – os requisitos da aquisição do direito à remuneração da A., enquanto sociedade de mediação imobiliária, com a consequência da total improcedência da ação.
***
III – Fundamentação
A) Do incumprimento quanto ao determinado no anterior acórdão do TRC
Os Recorrentes começam por manifestar inconformismo com a sentença proferida no tocante ao esgrimido incumprimento do determinado no anterior acórdão deste TRC (o de 07/02/2023), posto entenderem que nem foi (i) justificada a razão da imprestabilidade do depoimento testemunhal de GG, nem foi (ii) explicitada a fundamentação probatória quanto ao factualismo julgado não provado.
Vejamos.
Em 24/06/2025, imediatamente antes da sua (nova) sentença, após o recurso de apelação, o Tribunal recorrido exarou que procedeu «à reabertura da audiência de julgamento para repetição de produção de prova, tendo sido reinquirida a testemunha GG, e produzidas as alegações finais», no seguimento do que passou «a prolatar sentença de acordo com a decisão do Venerando Tribunal de 2ª instância».
Vista esta sentença (a aqui recorrida), constata-se que, quanto à valoração do depoimento da aludida testemunha, foi assim exarado (de forma desenvolvida):
«A testemunha GG, pessoa que trabalha na área da expansão e desenvolvimento do Grupo C..., confirmou ter negociado com HH, este na qualidade de representante dos Réus a compra do terreno sito em ..., compra essa que se veio a concretizar em junho de 2018, tendo iniciado as negociações em 2018.
Confirmou a testemunha conhecer II e JJ, como sendo seus colegas no Grupo (ao contrário do alegado pelos Réus). Referiu ter contactado os réus por intermédio do conhecimento de um contacto do terreno à venda, não tendo logrado esclarecer a razão pela qual o contacto foi por ter visto um contacto telefónico afixado no ter[r]eno, quando tinha todos os elementos e avaliações num dossier que tinha sido tratado pelos colegas que o antecederam. A testemunha JJ referiu que, em 2015 receberam instruções para voltar a negociar a compra do terreno dos réus, e que GG tinha conhecimento. De referir que da forma como a testemunha se apresentou a depor e a forma como depôs inicialmente, na sua primeira inquirição, respondendo de forma vaga e procurando fugir das perguntas e evitar esclarecimento, levou a que o Tribunal desconsiderasse o seu depoimento, uma vez que o mesmo, atendendo à imediação da prova, da forma como foi prestado (vago, inconsistente e pouca esclarecedor), não mereceu qualquer credibilidade, por não se ter revelado minimamente esclarecedor e convincente quanto à forma como iniciou o contacto com o representante dos réus, não tendo esclarecido a razão pela qual passou pelo terreno e viu “por coincidência” uma placa com um contacto telefónico. Também este depoimento se encontra em manifesta contradição com os depoimentos das testemunhas apresentadas pela autora, que foram claras quanto à existência de um dossier com os elementos das negociações tidas anteriormente com réus, através da pessoa que os representava, HH. Não mereceu assim credibilidade a versão de que a testemunha desconhecia por completo a negociação tida com KK e HH, tanto mais que não se mostra crível que o dossier em causa (estamos perante uma sociedade que se dedica, entre outros) à compra e arrendamentos, trabalhando necessariamente de forma organizada, organizando os dossiês das negociações efetuadas e possíveis negócios para o grupo C..., tenha desaparecido da empresa, nem tendo sido justificada esta ulterior “coincidência” de partes e terreno que acabaram por celebrar o contrato de compra e venda.
Reinquirida a testemunha, manteve-se a mesma inconsistência da versão apresentada por esta quanto à forma como obteve o contacto do representante dos réus e ao desconhecimento do negócio que os seus colegas antecessores negociaram, em representação da B....
Como revela o senso comum e o normal ser, “não há coincidências”, tanto mais que anteriormente já tinham sido encetados contactos e efetivas negociações, através e na sequência da atuação de KK.» (destaques aditados).
Deste excerto da justificação da convicção, exarada na sentença agora em crise, já decorre a razão pela qual o depoimento testemunhal não foi aproveitado: entendeu a Julgadora que, na sua própria convicção, formada perante aquele meio de prova – mas na conjugação com as demais provas produzidas –, tal depoimento testemunhal não é credível, vista, desde logo, a forma como a testemunha se apresentou a depor, e como depôs, inicialmente, na sua primeira inquirição, com respostas vagas, procurando fugir das perguntas e evitando o esclarecimento.
Assim, no exercício da total imediação da prova, o Tribunal recorrido, ante a forma como o depoimento testemunhal foi prestado (visto como vago, inconsistente e pouco esclarecedor), não lhe conferiu qualquer credibilidade, já que não se revelou minimamente esclarecedor e convincente quanto à forma como a testemunha iniciou o contacto com o representante dos RR., faltando esclarecer a razão pela qual aquela passou pelo terreno e viu “por coincidência” uma placa com um contacto telefónico.
Para além disso, exarou o Tribunal que tal depoimento se encontra em manifesta contradição com os depoimentos das testemunhas apresentadas pela A., estas com depoimento claro quanto à existência de um dossier com os elementos das negociações tidas anteriormente com RR., através da pessoa que os representava, HH.
Termos em que resulta agora compreensível a leitura da 1.ª instância, ao explicitar que não lhe mereceu credibilidade a versão da testemunha no sentido de que desconhecia por completo a negociação tida com KK e HH, não se mostrando credível que o dossier em causa tenha desaparecido da empresa, nem tendo sido justificada a “coincidência” de partes e terreno, acabando por celebrar o contrato de compra e venda.
Acresce que, como agora também explicitado, reinquirida a testemunha, esta manteve, na ótica da 1.ª instância, a mesma inconsistência da versão por si apresentada, quanto à forma como obteve o contacto do representante dos RR. e ao desconhecimento do negociado pelos seus colegas antecessores em representação da sociedade B....
Ou seja, pode-se concordar ou discordar daquela operada leitura da prova, mormente no âmbito da análise crítica e valoração do depoimento testemunhal aludido, o que é já matéria para apreciação em sede de impugnação da decisão de facto – e eventual erro de julgamento de facto –, mas não pode agora dizer-se que não se encontra justificada a razão da imprestabilidade do depoimento.
Tal depoimento não foi atendido por o Tribunal recorrido não ter acreditado no respetivo testemunho. E não acreditou nele pelas razões antes mencionadas, o que fez no exercício da sua total imediação quanto à prova pessoal e na conjugação com as demais provas produzidas.
Termos em que está justificada/explicitada, adequadamente, a formação da convicção a respeito, improcedendo, pois, as conclusões dos Recorrentes em contrário.
No mais, relativamente à justificação da convicção negativa (no tocante aos factos julgados como não provados), pode retirar-se, em síntese (no mais significativo), agora da sentença:
«(…) em face da análise crítica de toda a prova documental (que comprova troca de correspondência entre a autora e réus, referente ao contrato de compra e venda do terreno propriedade dos réus sita em ...) e da prova testemunhal, designadamente as declarações esclarecedoras do legal representante da Autora à data do “negócio”, resultou provado que a sociedade autora, visando mediar contrato de compra e venda de um terreno para o grupo C..., que este procurava e tendo encontrado (forma como explicou e que mereceu credibilidade) um terreno (propriedade dos réus), entrou em contacto com os réus, presencialmente com o réu LL e ulteriormente por email e carta; desse contacto, obtido pela sociedade autora, decorreram negociações com sério interesse para alcançar o contrato de compra e venda, que não veio a ser celebrado por causa não imputável à Autora; resultou provado, através de prova autêntica, que o contrato de compra e venda veio a ser efetivamente realizado, embora com distintos valores; foi a sociedade autora quem deu a conhecer a propriedade dos réus e os contactos dos réus e seus representantes à B.... Assim, e desde logo por força dos factos provados, através dos documentos e depoimentos e testemunhos, os factos alegados na contestação resultaram não provados, por falta de prova nesse sentido. Os demais factos considerados não provados, alegados na petição inicial, assim o foram considerados por total falta de prova nesse sentido, atendendo às regras do ónus de prova. Apesar dos contactos já estabelecidos com a B..., tal facto não impediu que outros interessados contactassem a A..., para indagar das condições de venda do terreno e, nomeadamente, o seu preço, impondo, nalguns casos, ao Diretor Comercial que fosse ao terreno para aqueles poderem aquilatar das reais condições do mesmo.
(…) pese embora a prova dos demais factos alegados pela autora, não se fez prova que o Eng.º HH, tivesse dito ao representante da autora que se iriam encontrar durante as próximas semanas e fazer o ponto de situação do negócio, contacto que, todavia, nunca ocorreu.
Da mesma forma, não se provou que, depois da reunião de 13.07.2015, o novo gestor, GG, se tenha deslocado ao terreno para o ver e analisar as suas atuais condições, entrando, posteriormente, em contacto com o Eng.º HH, a quem disse que a B... continuava interessada na compra do terreno de ..., e que, agora, só pagaria um valor inferior ao, anteriormente, pedido pelos Réus, face à nova alteração da conjuntura económica e financeira vivida no país, desde logo por nenhuma prova existir nesse sentido, nem se provou, em audiência de julgamento que as propostas feitas pelo GG aos representantes dos Réus, foram rejeitadas por estes, pois os valores oferecidos, o valor de € 700.000,00, e, posteriormente, o valor de € 750.000,00, foi considerado muito baixo por aqueles, tendo em conta o pedido inicialmente feito, daí a sua rejeição.
Pese embora se possa concluir nesse sentido, de acordo com as regras da experiência comum, não se fez prova suficiente de que a alteração do comportamento do Eng.º HH em relação à autora se tenha devido a saber que o negócio se encontraria em vias de concretização, dado a ultrapassagem de algumas das dificuldades anteriormente apresentadas pela B... e o grupo económico que a integra, mas, sobretudo, por ter havido um abaixamento substancial do valor pedido pelos Réus para a realização do negócio.
Não se provou que o contrato de mediação imobiliária se foi renovando, pelo menos, tacitamente, nos anos seguintes, por falta de prova e de assinatura do contrato, não sendo o mesmo um contrato válido, sendo certo que a A. e os RR., através dos seus representantes, negociaram os seus termos, tal como resulta do email enviado pelo representante dos réus ao legal representante da autora, sugerindo algumas alterações ao contrato por esta apresentado.
Não lograram os Réus fazer prova de que estes nunca tiveram qualquer intenção de contratar com a autora e que nunca os réus mandataram, incumbiram ou autorizaram a fazer fosse o que fosse, tanto mais que se provou que HH atuava e negociava em representação dos réus, tendo inclusivamente celebrado o negócio referente ao contrato de compra e venda que se veio a realizar em 2018.
Não se provou que, na reunião que houve entre o réu EE e os representantes da autora, no escritório do Senhor Dr. MM ficou logo aí expressamente afastada qualquer possibilidade de qualquer negócio, acordo ou contrato entre os réus/vendedores e a autora, dada a natureza muito pouco clara do que então tinha sido proposto pela autora, por falta de prova nesse sentido.
Por ausência de prova, também não se provou que o Dr. MM não tenha incumbido, contratado ou sequer autorizado a negociar, em nome dos réus, fosse o que fosse, sendo certo que, essa reunião existiu efetivamente, e esteve presente o Dr. MM, que cedeu o seu escritório para esse efeito. Da mesma foram não se provou que os réus nunca tencionaram contratar com a autora e não esconderam essa não vontade dos representantes da autora desde logo em face dos contactos tidos (como provado e confirmado com o testemunho de HH) entre a autora e o representante dos réus, pois que foi esse mesmo representante dos réus quem negociou, em representação da autora o definitivo contrato de compra e venda do terreno dos réus à B....
Por ausência de prova e de prova credível, não se provou que Arquiteto GG, na qualidade de único representante da compradora, contactou o Eng. HH através do seu número de telemóvel que se encontrava escrito numa placa publicitária no terreno em causa. Não se fez prova, como já referido, que GG tenha procurado os réus, ou o seu representante na sequência de ter visto o terreno anunciando vende-se.
(…) a Autora apresentou uma sequência de atos e factos que a levaram à procura de um terreno na zona onde se encontra o terreno em causa; a forma como descobriram o interesse da B... num terreno naquela zona e as diligências encetadas e que culminaram que negociação, não tendo sido celebrado o contrato por divergências quanto ao valor da venda e por a D... ter considerado que não se justificaria o investimento, após estudos do terreno e económicos. Foi assim que a B... tomou conhecimento da existência do prédio que acabaram por comprar e dos réus, e os réus obtiveram um comprador para o seu tereno sito em ....
Já a testemunha GG não esclareceu nem convenceu minimamente o tribunal de forma coerente, lógica e credível, a forma como “chegou” ao terreno vendido pelos réus.
Pelos mesmos fundamentos, ausência de prova ou prova produzida em sentido contrário, foi considerada não provada toda a demais factualidade elencada nos factos não provados.».
Em suma, perante este esforço da 1.ª instância, é de considerar que foi agora motivada a convicção negativa alcançada, em face do conjunto das provas produzidas, criticamente analisadas e sopesadas, quanto ao elenco dos factos dados como não provados, termos em que, também aqui e sem necessidade de outras considerações, improcede a argumentação dos Apelantes em contrário, inexistindo incumprimento do determinado pelo TRC.
B) Do erro de julgamento quanto à decisão da matéria de facto
1. - Os Recorrentes vieram impugnar a decisão de facto, reportando-se aos seguintes pontos fácticos:
a) Pontos 1.27, 1.29, 1.30, 1.31, 1.32, 1.33, 1.45, 1.46, 1.47, 1.48, 1.49, 1.50, 1.51, 1.52, 1.53, 1.54, 1.55, 1.56 e 1.58 do quadro dado como provado, que, a seu ver, devem ser julgados como não provados;
b) Pontos 2.7, 2.8, 2.9, 2.10, 2.11, 2.12, 2.13, 2.14, 2.15, 2.17, 2.18, 2.20, 2.21, 2.23, 2.25 e 2.26 do elenco dos factos não provados, que deveriam ter sido julgados como provados.
2. - Perante tão extenso âmbito impugnatório, é o seguinte o teor desses pontos dados como provados, com referência a matéria alegada na petição inicial:
«1.27. Sabendo das reais hipóteses de haver negócio, fosse com a B..., fosse com outros interessados, o Diretor da Autora entregou em mão o denominado contrato de mediação imobiliária, que foi recebido e analisado por aqueles, que não o rejeitaram, comprometendo-se a analisar o mesmo com todos os restantes Réus, para, depois de assinado, ser devolvido.
(…)
1.29. O trabalho de mediação da Autora estava a ser feito, e em exclusivo, no interesse dos Réus.
1.30. Depois das reuniões ocorridas em 25 e 26 de Julho, e já depois de a A... ter entregue em mão o contrato de mediação imobiliária, recebeu do Engº HH, o mail datado de 4 de Agosto de 2011, pelas 3:36 PM, onde este dizia: “Os proprietários do terreno estão na disposição de aceitar a venda nas seguintes condições: (….) Comissão: 6% (….) Conforme referi na n/reunião espero que tenham em consideração o esforço dos vendedores.”
1.31. A Autora, através do seu Diretor Comercial, KK, manteve os contactos privilegiados com a promitente compradora B..., e entre esta e os representantes dos vendedores.
1.32. Após II, ter sido substituído nas funções que desempenhava na B..., no ano de 2012, na gestão do dossier de compra do terreno de ..., pela Colaboradora Dra. JJ, mantiveram-se tais contactos.
1.33. A referida representante da B..., que, para além de transmitir à Autora que continuavam interessados na compra do terreno, em 12 de dezembro de 2012, reuniu-se no escritório do Dr. MM, com este, com o Eng.º HH e o representante da Autora, KK, reiterando o interesse da B... na aquisição do terreno dos Réus, ainda que as condições de venda do terreno e o seu valor, até aí apresentadas pelos Réus, devessem ser reequacionadas.
(…)
1.45. A Autora, através do seu Diretor Comercial, KK, assumiu sempre as responsabilidades inerentes à sua boa execução da mediação imobiliária do terreno dos réus.
1.46. Os Réus vieram a vender o terreno que tinha sido apresentado pela Autora A..., por intermédio do seu Diretor Comercial KK, à compradora B....
1.47. Consta da cláusula 1ª do contrato de mediação imobiliária apresentado aos Réus pela Autora que os Réus, eram, atuavam e intitulavam-se os verdadeiros proprietários e possuidores do prédio rustico denominado “...”, situado no Lugar ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob a ficha nº ...28, e inscrito na matriz predial urbana com o artigo nº ...30 da freguesia ..., e que acabou vendido à B....
1.48. Como os Réus aceitaram, verbal e tacitamente, e de uma forma inequívoca, também através do seu representante legal Dr. MM, o Réu EE que a Autora A... lhes prestasse serviços de mediação imobiliária e “a diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra, pelo preço de Euros: 2.000.000,00 (dois milhões de euros), desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações (…)”.
1.49. Do contrato consta que “Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por escrito à mediadora.” (nº 2 da cláusula 2ª), e que Réus que contrataram a Autora como “Mediadora em regime de: Exclusividade.”, sendo que no período de “vigência” do denominado contrato de mediação, e em cumprimento do estipulado legalmente “quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.” (nº 2 da cláusula 4ª).
1.50. O contrato tinha clausulado “uma validade de doze meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.” (Cláusula 8ª do contrato de mediação).
1.51. Nenhum dos Réus, e, pelo menos, até terem assinado a escritura de compra e venda em junho de 2018, e ou algum dos seus representantes assumidos, fez uma qualquer denúncia verbal e ou por escrito do contrato referido, como sequer pôs em causa a mediação feita pela Autora ou a execução do mesmo contrato, por parte desta.
1.52. Nos termos do nº 2 da Cláusula 5ª dos contratos, consta que os Réus obrigam-se a pagar à Autora “a título de remuneração: a quantia de 6% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal em vigor.”, sendo que o pagamento da comissão deverá ser efetuado” aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.” (parte final do nº 3 da Cláusula 5ª).
1.53. A Autora, através do seu Diretor Comercial KK, deslocou-se várias vezes ao terreno, fez inúmeros telefonemas e reuniões e manteve-se em contacto, entre outras pessoas e Entidades, com os representantes da compradora B..., para fazer o ponto de situação do negócio e/ou para reunir com os representantes assumidos dos Réus.
1.54. A Autora desenvolveu todas as demarches necessárias à concretização efetiva do contrato de compra e venda, e sempre a favor dos Réus, negócio que acabou por se realizar.
1.55. Os Réus só conseguiram vender o terreno do Lugar ..., ..., ..., em virtude dos serviços prestados pela Autora A..., tendo sido esta quem lhes deu a conhecer e apresentou a única e real interessada na compra do terreno, a B..., a quem mostrou, o terreno, transmitiu o respetivo preço de venda, como as demais condições do negócio em causa, acompanhou todo o processo de mediação, mesmo após a substituição dos primitivos gestores da B....
1.56. Os Réus, ainda que só no ano de 2018 tenham concretizado o negócio do terreno, apenas e só com a única e verdadeiramente interessada no negócio, a B..., e que, em 2009, lhes foi apresentado e dado a conhecer pela Autora A....
(…)
1.58. O contrato promessa de compra e venda do terreno de ..., subscrito entre os Réus e a compradora B..., nos fins do ano de 2009, acabou por se tornar definitivo com a realização, no dia 15/06/2018, no Cartório Notarial ..., da escritura pública.».
3. - Tanto no que concerne a tais factos dados como provados, como relativamente aos dados como não provados e também impugnados – a que se aludirá subsequentemente –, cabia, logicamente, aos Apelantes/impugnantes demonstrar a existência do erro de julgamento do Tribunal recorrido, para o que teriam de mostrar que as provas produzidas (e convocadas na apelação) impunham decisão diversa (art.º 662.º, n.º 1, do NCPCiv.).
Sem esquecer que à parte fáctica da sentença apenas devem ser levados os factos alegados (art.º 607.º, n.ºs 3 a 5, do NCPCiv.), com exclusão, pois, de enunciados meramente vagos, ambíguos ou conclusivos/valorativos, mormente se contendentes com o desfecho jurídico do pleito, caso em que o Tribunal, para julgar, não deve prescindir dos correspondentes factos concretos se suporte, de molde a, com base nestes, extrair, depois, as pertinentes conclusões em sede de fundamentação jurídica da decisão.
Com efeito, as provas servem para fundamentar o juízo probatório sobre os factos e não para se darem como verificadas determinadas conclusões e valorações de direito, que somente na fundamentação de direito podem ser formuladas, sob pena de mistura de planos (o fáctico e o jurídico) e de se alcançarem os paços da decisão de direito fora da sede própria, ou seja, fora/antes da elaboração da fundamentação jurídica da decisão, o que, manifestamente, não seria aceitável.
4. - Assim, e numa primeira análise, considera-se constituírem acervo de materialidade meramente conclusiva/valorativa – por isso, destituída de dimensão factual, sem poder ter assento na parte fáctica da sentença – as seguintes formulações agora impugnadas:
- «1.29. O trabalho de mediação da Autora estava a ser feito, e em exclusivo, no interesse dos Réus»;
- 1.31 - contactos «privilegiados»;
- «1.45. A Autora, através do seu Diretor Comercial, KK, assumiu sempre as responsabilidades inerentes à sua boa execução da mediação imobiliária do terreno dos réus»;
- «1.54. A Autora desenvolveu todas as demarches necessárias à concretização efetiva do contrato de compra e venda, e sempre a favor dos Réus».
- «1.55. Os Réus só conseguiram vender o terreno do Lugar ..., ..., ..., em virtude dos serviços prestados pela Autora A...».
Do mesmo modo, é de ter por conclusiva/valorativa – por isso, destituída de dimensão factual, sem poder ter assento na parte fáctica da sentença –, ou meramente impugnatória da factualidade alegada pela A., a seguinte materialidade que, impugnada na via recursiva, consta do elenco dado como não provado:
- «2.8. Nunca os réus mandataram, incumbiram ou autorizaram a fazer fosse o que fosse»;
- «2.15. Os Réus nunca manifestaram direta ou indiretamente qualquer autorização, vontade ou interesse em negociar fosse o que fosse com a Autora».
Donde que não seja de responder como “provado” ou “não provado” a qualquer daqueles postulados, que, diversamente, devem ser suprimidos da parte fáctica da sentença.
5. - Os impugnantes convocam, quanto aos pontos a que alude a sua conclusão 6.ª – do ponto 1.27 a 1.52 dados como provados, sem prejuízo, obviamente, do que se consignou no antecedente n.º 3 deste acórdão –, dois depoimentos de parte – dos co-RR. EE e AA –, um depoimento testemunhal – da testemunha HH – e, conjugadamente, o documento n.º 9 junto com a petição inicial (o de fls. 29 v.º e 30 do processo físico, intitulado “CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA”).
Na respetiva motivação de recurso, os Apelantes oferecem os excertos considerados relevantes da transcrição da gravação daquela prova pessoal, ao que a contraparte nada objetou – quanto à exatidão/fidedignidade da transcrição –, posto não ter apresentado contra-alegação recursiva.
Ora, aquele R. aludiu, com conhecimento direto e pessoal, a uma reunião ocorrida no Porto, em que esteve presente, com o Dr. MM (advogado) – reunião no escritório deste –, o Eng.º HH (pessoa ligada aos RR. e que deu indicação para comparecerem a tal reunião), alguém que representava uma imobiliária, “que provavelmente era a A...”, alguém que representava a “B...” (ligada ao interessado na aquisição), respeitante a um visado “negócio” de um terreno (pertença dos RR.).
Embora admitindo a reunião e a sua finalidade, bem como a presença de alguém ligado à A., referiu que o negócio, tal como configurado, “não podia ser aceite”, razão pela qual “as coisas ficaram por aí”, já que haveriam de ser pagas elevadas importâncias de comissões a diversas entidades presentes, a suportar pelos vendedores (RR.), o que estes nunca aceitariam, deixando afastada qualquer hipótese de intermediação imobiliária pela A..
Por sua vez, a Co-R. AA relatou não ter estado presente naquela reunião, apenas sabendo o que lhe foi contado pelo R. presente, EE.
Já a testemunha HH afirmou ter tido conhecimento de que o “E...” estava interessado na compra, tendo sido apresentada por este “uma proposta”, em “reunião no escritório do Dr. MM”, proposta essa “que foi logo rejeitada imediatamente”, com o R. EE, presente nessa reunião, a dizer que “não queria mais aquele absurdo” (continuação de negociações), seja por desacordo quanto ao preço de venda, seja, desde logo, por falta de “uma proposta da B... assinada pela administração”.
Considerando, em conjugação de provas, que o documento n.º 9 junto com a petição não constitui um contrato [de (inter)mediação imobiliária], desde logo por falta de negociação a respeito, mas também, do mesmo modo, por não ter sido assinado pelos aqui RR., entendem estes não poder dar-se como provada a factualidade referente à negociação e celebração de um tal contrato de mediação.
Na sentença exarou-se, a propósito e no essencial, que (cfr. “Motivação”):
a) Quanto a prova documental:
«(…) teve-se em conta o email referente a minuta de contrato promessa de compra de venda, datado de 24.09.2009, subscrito por II e remetido para A... (doc. n.º 1), email sobre alterações a contrato promessa de compra e venda, datado de 05.11.2009, subscrita por MM e remetida a A..., KK (doc. n.º 2), documento denominado Relatório Análise Económica de construção de fundações, datado de dezembro de 2010, referente a “Obra: E... e F... Localização: ...: Estudo Prévio” (doc. n.º 3), correspondência trocada entre KK, datada de 17.12.2010, A... e NN, datada de 23.12.2010, II (B...) e NN, datada de 02.05.2011, de 18.03.2011 e 15.03.2011 e entre KK (A...) e NN, de 27.05.2011, entre A... e HH, datado de 18.07.2011, referente à venda de terreno em ..., ..., ..., (docs. n.º 4 a 8), documento denominado Contrato de Mediação Imobiliária, assinado por representante da A..., datado de 18.07.2011 (doc. n.º 9), cuja cópia certificado foi junta aos autos, emails trocados entre KK para OO, datados de 12.04.2011 e 06.06.2011 (doc. n.º 10), email de A... para HH, datado de 06.08.2011 (doc. n.º 10-A), carta de A... para NN, datado de 29.05.2015, carta de A... para PP, datada de 29.05.2015 (docs. n.º 11 a 14), cópia de escritura de compra e venda de 15.06.2018 (doc. n.º 15), documentos esses juntos com a Petição Inicial; email de GG (IMMOMousquetaires) para EE e HH, de 07.05.2020 e de QQ para GG, datado de 06.05.2020, na sequência de carta remetida pela A...; emails trocados entre HH e GG, datados de 22.04.2015 e 23.04.2015; fatura recibo de 02.07.2018; correspondência remetida pela A..., referente à venda de terreno de ... à empresa B..., datada de 30.04.2020, 29.05.2020, para BB, NN; PP e carta de 11.05.2020, dirigida a A... (documentos juntos com a contestação) e documentos juntos referente a licença da atividade de mediação imobiliária e certidão permanente, nada mais sabendo quanto ao negócio em causa» (destaques aditados);
b) Quanto a prova pessoal:
- foram valorados os depoimentos de parte prestados por co-RR., a que foi conferida credibilidade na parte em que foi admitido que era «o Réu EE quem assumia a liderança nas negociações, tendo estes confirmado ter o Réu EE estado presente (pelo menos) numa reunião que teve lugar na cidade do Porto, na data indicada, onde esteve presente o legal represente da Autora, pelo que os réus tinham conhecimento desde o início das negociações tendentes à venda do imóvel sito em ... e que acabaram por negociar o terreno através de GG, que atuou na qualidade de representante do Grupo E..., não tendo os réus logrado provar a falta de intervenção da autora nesses contactos e a falta de relevância da atuação da autora na negociação que decorreu e que culminou na celebração de contrato de compra e venda do mesmo terreno e com os mesmos compradores e vendedores. Não se crê que tenham existido apenas as tais “coincidências” na celebração do negócio como referiu o réu (…)»;
- foi valorado o declarado por «KK, que esclareceu e concretizou todas as diligências realizadas pela Autora no âmbito do negócio em causa, a forma como foi obtida a identificação dos réus e do imóvel que veio a ser vendido à B..., o interesse que havia por parte da B... para a aquisição daquele imóvel e o destino que se pretendia dar aos mesmos, os contactos tidos e mantidos entre as pessoas que se apresentavam como representantes dos réus nas negociações (HH e MM) e com os representantes da B... e, subsequentemente, com GG, mais tendo esclarecido os termos do contrato de mediação imobiliária que apresentaram, a quem, e a resposta que obtiveram (destas declarações resulta que o negócio celebrado com a G..., teve a intervenção do Arquiteto HH, tal como havia ocorrido anteriormente entre 2009 e 2011, não sendo crível que a autora “criasse” os factos alegados com a descrição dos contactos e das pessoas que intervieram à data e que, efetivamente representavam os interesses dos Réus, como veio a ser confessado por estes, através das declarações do réu LL).
De referir que esta testemunha, que exerceu as funções quer de legal representante da autora, quer de diretor comercial, prestou as suas declarações de forma sincera, esclarecedora, isenta, coerente, credível, tendo contextualizado todas as suas declarações e a sua atuação no âmbito da negociação em causa, não tendo o Tribunal ficado com quaisquer dúvidas quanto à veracidade e espontaneidade das suas declarações, sendo que as suas declarações se mostram confirmadas pelos documentos juntos aos autos, razão pela qual entendeu o Tribunal dar como provada a factualidade nos termos enunciados, não tendo ficado com qualquer dúvida quanto à verificação dos factos nos termos em que veio a dar como provados» (destaques aditados);
- foram valorados os depoimentos testemunhais de
«II, prospetor e coordenador do Grupo E..., na área da expensão, confirmou ter sido contact[ad]o pelo represente da A..., KK tendo em vista a aquisição do prédio em causa, sito em ..., para ali implantarem um E..., F... e H..., sendo que o negócio não chegou a ser concretizado por problemas relacionados com a área, custos e o investimento que ali teria de ser feito, tendo reunido várias vezes com KK e depois passado o dossier para a colega que o substituiu nas suas funções, em 2012, JJ. Confirmou que lhe foi apresentado o Dr. MM como representante dos vendedores que residiam em ... e que esteve presente em várias reuniões com KK com vista à negociação do terreno em causa, tendo mantido diversos contactos telefónicos e por email com vista à realização do negócio, tendo as negociações se iniciado em 2008 e a testemunha se deslocado várias vezes ao terreno em ..., não se recordando de alguma vez ter visto no terreno qualquer placa ou anúncio de venda. (…) confirmou ainda que o terreno que na altura estava a ser negociado era o terreno que veio a ser adquirido, por compra, pela B... aos réus. Mais referiu conhecer GG, em virtude de este ter exercido funções no mesmo Grupo, tendo este assumido as funções da sua colega JJ, sendo do seu conhecimento que esta manteve os contactos com KK e a A... com vista à realização do negócio em causa. Confirmou ter remetido uma minuta de contrato promessa de compra e venda a KK, para ser entregue aos proprietários do terreno ou ao seu representante, que era MM. A testemunha atuou em representação da B.... (…) depôs de forma clara, coerente e credível, demonstrando ter conhecimento direto dos factos que relatou, de forma isenta (…).
A testemunha JJ, pessoa que trabalhou para o E..., confirmou conhecer KK e a A... na sequência dos contactos e negociações mantidas com estes tendo em vista a aquisição pela B... do terreno em causa, sito em ..., tendo-lhe sido comunicado que os proprietários do terreno eram representados por MM, com quem chegou a reunir manifestando a manutenção do interesse na aquisição do terreno pelos compradores, tendo recebido indicações para retomar o processo negocial. Referiu que o terreno em causa foi comprado pela B... e hoje encontram-se lá implantadas duas lojas, uma do E... e outra do F.... (…) chegou a reunir com MM e que a B... tinha interesse na aquisição do terreno, mas o preço pedido pelos vendedores era demasiado elevado. (…) nunca ter visto qualquer anúncio ou placa de venda no referido terreno. (…) foi substituída nas suas funções pelo seu colega GG. (…) no ano de 2015 retomou as conversações com KK e que nessa data o processo estava com o seu colega GG, e o processo estava em andamento. (…) prestou o seu depoimento clara, coerente, sincera e credível, demonstrando ter conhecimento direto dos factos que relatou, de forma isenta, (…) tendo a testemunha confirmado, de forma clara que, após a primeira negociação que não veio a ter sucesso, foi-lhe dito para encetar novas negociações com KK e que nessa data o processo estava com o seu colega GG.
(…)
A testemunha JJ, referiu conhecer o terreno em causa, tendo confirmado que KK, enquanto representante da A..., estava a negociar o terreno em causa, tendo este lhe apresentado o terreno para futuro negócio e que estava em negociações com o E....
A testemunha HH, confirmou conhecer KK e conhecer os réus e ter mantido reuniões com KK, tendo sido contactado por causa do terreno sito em ... e dado os elementos que lhe foram solicitados referentes ao imóvel em questão, tendo recebido uma proposta de compra desse terreno pelo KK, pese embora tenha negado ter tido intervenção no negócio enquanto representante dos réus. Referiu que deu conhecimento dessa proposta ao réu EE e que este disse que não queria saber mais das propostas do RR e do SS, após uma reunião na qual esteve presente. Referiu que se conversou com MM, porque este era jurista. Referiu a testemunha que as negociações foram depois retomadas com GG que se apresentou como representante da B..., tendo negociado os valores e celebrado o contrato de compra e venda, tendo ainda referido que foi o GG quem entrou em contacto com a testemunha. A testemunha nas suas declarações socorreu-se da leitura de um documento, tendo o Tribunal ficado com sérias dúvidas quanto à espontaneidade e veracidade do seu depoimento, apresentando-se o mesmo como interessado e pouco esclarecedor, pelo que o mesmo, e por se encontrar em manifesta contradição com outros depoimentos e prova documental, não foi totalmente valorado pelo Tribunal, nessa parte. No entanto a testemunha confirmou ter sido contactada por GG, não referindo qualquer contacto inicial de GG com os réus, mais confirmando que negociou com a B... como representante dos réus, confirmando nesta parte o alegado pelos autores.» (destaques aditados).
Perante estes elementos, logo tem de extrair-se que os RR. nada deixaram impugnado quanto aos depoimentos das testemunhas aludidas II, JJ e JJ – na sua necessária conjugação com o relatado por KK – e, bem assim, leitura efetuada (pela 1.ª instância) quanto ao por aquelas testemunhado no concernente às negociações em que interveio a A. e ao invocado inerente relacionamento tendente à execução da atividade de mediação imobiliária.
E a própria testemunha HH admitiu a existência da mencionada reunião e contactos em que esteve presente a A., enquanto mediadora imobiliária, tratando-se de negociações quanto ao imóvel em discussão.
Já quanto à testemunha «GG, pessoa que trabalha na área da expansão e desenvolvimento do Grupo C...», referiu o Tribunal recorrido que a mesma «confirmou ter negociado com HH, este na qualidade de representante dos Réus a compra do terreno sito em ..., compra essa que se veio a concretizar em junho de 2018, tendo iniciado as negociações em 2018», que admitiu «ter contactado os réus por intermédio do conhecimento de um contacto do terreno à venda, não tendo logrado esclarecer a razão pela qual o contacto foi por ter visto um contacto telefónico afixado no tereno, quando tinha todos os elementos e avaliações num dossier que tinha sido tratado pelos colegas que o antecederam», entendendo a 1.ª instância que tal testemunha, pela forma como «se apresentou a depor e a forma como depôs inicialmente, na sua primeira inquirição, respondendo de forma vaga e procurando fugir das perguntas e evitar esclarecimento, levou a que o Tribunal desconsiderasse o seu depoimento», vendo-a como não credível.
Da conjugação de todas estas provas resulta prevalecer a perspetiva no sentido de reconhecer que a A. teve intervenção, enquanto mediadora imobiliária, nas iniciais negociações (entre 2009 e 2011) estabelecidas para aquisição do dito imóvel aos RR., tendo posto em contacto o pretendente adquirente e os vendedores, com reuniões entre todos, uma delas com a presença do R. EE, bem como dos aludidos HH e MM, estes ambos como auxiliares dos RR..
Nesse âmbito e conforme prova documental junta, teve lugar a sugestão de alterações à minuta/proposta do contrato-promessa (mensagem de email de 05/11//2009, como consta de fls. 15 e seg. do processo físico), contrato esse também referido pela testemunha II, e a entrega/remessa do documento de fls. 29 e seg. do processo físico, referente ao intitulado “contrato de mediação imobiliária” (18/07/2011).
Todavia, apurada, assim, a intervenção da A., no âmbito da exercitada “mediação imobiliária”, como descrito na factualidade dada como provada pela 1.ª instância, seguro é, perante o teor do aludido documento de fls. 29 e seg., que se trata aqui de um formulário/minuta de “contrato de mediação imobiliária”, com data aposta de 18/07/2011, com elaboração e datação da A., e assinatura por esta, mas sem cabal identificação dos RR., posto somente constarem os nomes de quatro deles (AA, DD, BB e AA), faltando, assim, o nome do R. EE – precisamente aquele que esteve presente em reunião no Porto –, bem como quaisquer outros elementos identificativos (como, por exemplo, o n.º de “B.I.”).
Líquido é ainda que nenhum dos RR. – ou alguém por eles – assinou tal formulário/minuta de “contrato de mediação imobiliária”, o qual, por isso, não passou de formulário, embora parcialmente preenchido e assinado (pela parte emitente), a verdadeiro contrato, já que falta a vinculação de uma das partes (os RR., através da sua assinatura no documento escrito).
Por isso, no concernente aos factos provados, apenas poderá constar como provado, relativamente ao invocado contrato de mediação, que foi emitido e enviado o dito formulário/minuta, com o teor e clausulado que consta expresso a fls. 29 v.º e seg. do processo físico, mas sem menção alguma, por conseguinte, ao R. EE e a outros elementos identificativos dos demais RR. (para além do nome) e sem assinatura de qualquer dos RR..
Tal logo obriga, na parcial procedência da impugnação recursiva, à alteração da factualidade provada em conformidade, seguro que uma minuta de um contrato (sem assinatura de uma das partes) é diferente de um contrato escrito (com a necessária aceitação/vinculação de ambas as partes).
6. - Quanto, especificamente, aos impugnados pontos 1.55, 1.56 e 1.58, deve dizer-se que os dois primeiros haverão de ser objeto de correção de redação, passando a conformar-se do seguinte modo:
1.55. Os Réus conseguiram vender o terreno do Lugar ..., ..., ..., na sequência da atividade desenvolvida pela Autora A..., tendo sido esta quem lhes deu a conhecer e apresentou a interessada na compra do terreno, a B..., a quem mostrou o terreno, transmitiu as condições do negócio, acompanhou as negociações entre 2009 e 2011.
1.56. Os Réus, ainda que só no ano de 2018 tenham concretizado o negócio do terreno, conseguiram-no com a interessada no negócio, a B..., e que, em 2009, lhes foi apresentado e dado a conhecer pela Autora.
Já quanto ao ponto 1.58., objetam os RR. não ter sido junto o invocado contrato promessa de compra e venda, que se mostrasse assinado pela partes promitentes e cujo clausulado, assim, fosse sindicável.
Por isso e vista a prova produzida, apurando-se a negociação tendente à celebração de contrato-promessa, com minuta e respetiva proposta de alterações ao clausulado, nada mais deve dar-se como provado nessa parte, por falta de junção do correspondente contrato-promessa, conhecida, embora, a realização, anos depois, da escritura pública de compra e venda do imóvel.
O ponto 1.65 – sem a contradição invocada pelos impugnantes (conclusão 22.ª) – não se mostra incorretamente julgado, nem é conflituante com pontos anteriores, desde que seja corrigido, como se impõe, no sentido de se deixar expresso que “todo o processo ali aludido” é o subsequente, o posterior às negociações iniciais (frustradas, entre 2009 e 2011), que levou à realização da transação/venda, com reporte a 2018. Por isso, deverá ser retificada a redação desse ponto em conformidade.
Quanto ao depoimento de GG valem as objeções colocadas pela 1.ª instância, no sentido de haverem lacunas explicativas e faltas de coerência que impedem que se confira integral credibilidade ao respetivo relato (cfr. dita conclusão 22.ª).
7. - Pugnam, por fim, os Recorrentes pela existência de erro de julgamento, no concernente a materialidade dada como não provada, quanto aos pontos 2.7 a 2.15, 2.17, 2.18, 2.20, 2.21, 2.23, 2.25 e 2.26, a deverem ser julgados como provados.
Com exclusão dos aludidos pontos meramente conclusivos/valorativos, é a seguinte a redação desta matéria impugnada:
«2.7. Que os Réus nunca tiveram qualquer intenção de contratar com a autora.
(…)
2.9. Na reunião que houve entre o réu EE e os representantes da autora, no escritório do Senhor Dr. MM ficou logo aí expressamente afastada qualquer possibilidade de qualquer negócio, acordo ou contrato entre os réus/vendedores e a autora, dada a natureza muito pouco clara do que então tinha sido proposto pela autora.
2.10. O Dr. MM não foi incumbido, contratado ou sequer autorizado a negociar, em nome dos réus, fosse o que fosse.
2.11. Os réus nunca tencionaram contratar com a autora e não esconderam essa não vontade dos representantes da autora.
2.12. O Arquiteto GG, na qualidade de único representante da compradora, contactou o Eng. HH através do seu número de telemóvel que se encontrava escrito numa placa publicitária no terreno em causa.
2.13. Depois desse primeiro contacto, o Senhor Engenheiro HH marcou uma reunião com o Senhor Arquiteto GG.
2.14. Nenhuma intervenção, trabalho ou esforço foi desenvolvido pela autora para a concretização deste negócio.
(…)
2.16. Nunca os Réus souberam o ponto em que se encontrava "o processo".
2.17. O Dr. MM também não foi mandatado pelos Réus para o que quer que fosse.
2.18. Na reunião que se realizou no escritório do Dr. MM, onde esteve presente o réu EE resultou que os réus vendedores não pretendiam qualquer negócio que envolvesse a autora ou os seus representantes.
2.19. Que a autora tenha procurado os réus de forma insistente e até incomodativa.
2.20. Que o primeiro contacto do Senhor Arquiteto GG resulta de uma placa de madeira com o contacto do Senhor Engenheiro HH aposta no terreno.
2.21. O Arquiteto GG não conhece a autora ou os seus representantes.
2.22. De todas as pessoas responsáveis do grupo comprador, nenhuma se identificava com as referidas pela Autora como representante da B....
2.23. Não foi qualquer intervenção da autora no interesse dos réus que possibilitou a venda.
2.24. A venda resultou de um contacto direto do representante da compradora com o representante dos vendedores.
2.25. Foi o primeiro e inicial contacto do Arquiteto GG com HH que conduziu a reuniões, acordo e à escritura.
2.26. Foi criada nos réus a expectativa e confiança que não existia qualquer contrato de mediação com a autora.».
Ora, sobre esta matéria, sujeita a juízo negativo da 1.ª instância, resta agora dizer que esse juízo negativo – de “não provado” – não pode ser invertido pelo Tribunal de recurso, visto que a convicção formada, também na 2.ª instância – nos moldes anteriormente descritos –, não se harmonizaria com um juízo de “provado”.
Ou seja, a mesma convicção, tal como formada nesta 2.ª instância, que antes se deixou expressa quanto à análise dos impugnados factos dados como provados, impede que, de forma antinómica, se altere o juízo negativo quanto aos subsistentes factos agora sob apreciação.
Donde que, não se vislumbrando erro de julgamento nesta parte, seja de manter a respetiva factualidade impugnada como não provada, não sendo os convocados depoimentos de parte e o relato das testemunhas HH e GG, ainda que na sua conjugação com prova documental, idóneos a alterar esse juízo.
C) Quadro fáctico da sentença
1. - Sindicada a decisão recorrida, quanto ao quadro fáctico da causa, resulta julgada provada a seguinte factualidade:
«(Da Petição Inicial)
1.1. A Autora A... exerce, desde o ano de 1982, a atividade de serviços de mediação imobiliária na sede social sita à Rua ..., Sala ..., ... Porto e ainda num escritório sito na Avenida ..., freguesia ..., concelho ....
1.2. No âmbito da sua atividade de mediação imobiliária, a Autora, até aos dias de hoje, intermediou diversos negócios de compra e venda de terrenos e outras propriedades, que são colocadas no mercado imobiliário para venda, seja por construtores, proprietários ou então por quaisquer outras entidades interessadas na venda e ou na aquisição de bens imobiliários.
1.3. Por vezes é a própria Autora, dada a experiência na área da intermediação imobiliária no concelho ..., que procede à pesquisa de propriedades, para, no caso de haver interessados na sua venda, mediar todo o processo até à realização da escritura.
1.4. A Autora, em meados do ano de 2009, em resultado das pesquisas feitas e da leitura de revistas e da imprensa económica, tomou conhecimento que o Grupo “C...”, pretendia expandir os seus negócios em várias freguesias do concelho ..., para aí implantar novas superfícies comerciais.
1.5. Por isso, contactou a B..., S.A., empresa pertencente ao Grupo “C...”, através de um seu gestor, de nome II, para confirmar da veracidade da informação que tinha obtido, e que passava pela procura de terrenos com mais de 10.000 m2, na zona de ..., ....
1.6. Obtida aquela confirmação, e em resultado das pesquisas feitas na freguesia ..., o Diretor Comercial da Autora, KK, chegou à fala com o caseiro de uma quinta lá existente, e que pertencia aos Réus, tendo em vista apresentar aos seus proprietários, os potenciais compradores.
1.7. O Caseiro que disse saber da existência de um terreno grande para vender na zona de ..., e pertencente aos Réus, mas que Diretor Comercial da Autora, teria de contactar o representante da família BB, o Engenheiro HH, fornecendo-lhe, para isso, os seus contactos telefónicos.
1.8. Dado o interesse em mediar o futuro negócio, o Diretor Comercial da Autora, KK, telefonou ao referido Eng.º HH, a perguntar-lhe se tinha terrenos para vender em ..., e face à sua resposta positiva, com ele combinou um encontro para falarem.
1.9. Tal encontro que veio a ocorrer, uma primeira vez, na Estação de Serviço da BP de ..., existente na Autoestrada A 44, e no qual o Eng.º HH confirmou a existência, para venda, de um terreno com as características que eram pretendidas pela B..., e pertencente aos Réus, e, posteriormente, num dos escritórios da A....
1.10. Dado o interesse mútuo em negociar a venda e mediar o negócio do terreno situado em ..., novas reuniões foram aprazadas para mais tarde, primeiro, no escritório da Autora, em ..., e depois, no escritório do Dr. MM, na cidade do Porto, referido como o representante legal dos donos do terreno, Réus.
1.11. A partir desse momento, a Autora, através do seu Diretor Comercial, KK, contactou aquele quadro da B..., S.A., II, para dizer-lhe que, ao que tudo o indicava, a A... teria encontrado um terreno que satisfazia, por completo, os desejos da sua empresa.
1.12. Na sequência dos contactos preliminares entre o Diretor Comercial da Autora, KK e o representante dos Réus, HH, e, mais tarde, com o MM, foi entregue a este, nos fins de setembro de 2009, uma minuta de um denominado contrato de compra e venda, para ser analisado pelos vendedores Réus.
1.13. A referida minuta do denominado contrato de promessa de compra e venda que, depois de ter sido lido e analisado pelos Réus e pelo Dr. MM, mereceu por parte deste, os comentários e as sugestões de alteração ao contrato, que foram vertidos no mail que este, em 5 de novembro de 2009, pelas 12:23, enviou à Autora, sugerindo o pagamento de uma comissão de 6%.
1.14. Durante o ano de 2009, as partes não só estavam interessadas em negociar, fazendo reuniões periódicas entre as partes, discutindo condições contratuais, nomeadamente, em matéria de valor a pagar pelo negócio, como, posteriormente, e durante o ano de 2010, a futura compradora B..., avançou com vários trabalhos e estudos económicos necessários à concretização da compra do terreno.
1.15. A B... fez diversas sondagens no terreno identificado, e encomendou estudos e relatórios de análise económica relativos à necessária construção de fundações a fazer no terreno, e que pretendia comprar.
1.16. Do acompanhamento que estava a fazer e de como estava a decorrer todo o processo do lado da B..., o Diretor Comercial da Autora A..., foi sempre dando a conhecer através de telefonemas, envio de cartas e ou mails, como sucedeu com a carta datada de 17 de dezembro de 2010 (onde o Diretor Comercial da A... indicava como provável para “o primeiro mês do novo ano para a celebração do respectivo Contrato-Promessa de Compra e Venda (…)”)
1.17. O Diretor comercial da Autora solicitou ao Réus, para o efeito, o envio de “Certidão Predial e Certidão Matricial actualizadas, bem como fotocópias dos B.I. e respectivos contribuintes fiscais dos vendedores (…)”
1.18. Para que todos os interessados e intervenientes nas negociações, soubessem o ponto em que se encontrava o processo, a Autora comunicou, por mail enviado, em 23 de dezembro de 2010 14:23, a HH, que a B... já tinha mandado proceder a diversas sondagens no terreno, e que iria submeter a validação do projeto à administração em França.
1.19. Dadas as dificuldades inerentes a projetos similares, e que implicam investimentos muito avultados e decisões tomadas fora do país, fez com que o processo relativo à compra do terreno por parte da B..., caísse num impasse.
1.20. Impasse que levou a B... a responder, através de II, em 18 de Março de 2011 16:56, ao mail que MM, em 15 de Março de 2011 17:45, lhe tinha endereçado, dizendo “(…) resta-me pedir um pouco mais de compreensão pela demora, como comunicado na nossa última reunião, o estudo geotérmico realizado ao terreno conclui um aumento dos custo na ordem 370.000,00€, valor este que terá que ser validade em França (…)”.
1.21. Face à pressão feita pelos representantes dos Réus, para apressar o negócio, e das necessárias cautelas que um negócio desta envergadura sempre impõe, levou a B... a informar pelo mail de 2 de Maio de 2011 11:44, MM (mail também dado a conhecer à Autora)“(…) que devido á conjuntura económica do país e da Europa, o Grupo está a repensar todos os investimentos que tinha previsto para os próximos anos, desta forma e depois de todos os esforços feitos pelas partes intervenientes, lamento informar que deixamos de ter interesse na realização do projecto supra mencionado.”, finalizando, contudo, com a afirmação de que “(…) se o Grupo decidir avançar com um projecto em ..., voltaremos a contactar.”
1.22. O Diretor Comercial da Autora, enviou, em 27 de Maio de 2011 20:50, a MM, um mail a informá-lo “(…) que não damos ainda como terminado o n/trabalho, pois como sabe o investimento no terreno, quer nas sondagens realizadas para obtenção da análise dos custos de fundações e movimentos de terras inerentes à construção, quer no tempo dispensado, foi considerável.”, e que “De acordo com a n/experiência esta decisão não será definitiva e poderá ser alterada (….)”.
1.23. Mais acrescentou que “Enquanto V. Exas, não nos comunicarem a venda deste terreno a outros interessados, prometemos estar muito de perto com os n/clientes atentos a novas alterações e exercendo pressão para nova viabilização do projecto.”
1.24. A B... e os representantes dos Réus mantiveram-se em contacto continuando a reunir-se, como sucedeu no dia 15 de julho de 2011.
1.25. A Autora A... enviou, em 18 de julho de 2011, a HH, uma carta onde pedia a este “(…) que sensibilizasse os proprietários para a concretização do negócio.”, referindo ainda que o valor da comissão a receber por si, seria de 6%.
1.26. As reuniões repetiram-se nos dias 25 e 26 de Julho de 2011, no escritório do Dr. MM, e onde estiveram presentes, para além do Dr. MM, o Eng.º HH, o Dr. II, o Diretor Comercial da Autora, KK e, pelo menos numa delas, um dos vendedores do terreno, EE, reuniões onde se fez o ponto de situação do negócio que estava em curso.
1.27. Sabendo das hipóteses de haver negócio, fosse com a B..., fosse com outros interessados, o Diretor da Autora entregou minuta/proposta de contrato de mediação imobiliária, que se mostra junta a fls. 29 v.º e 30 do processo físico, tendo como identificada 1.ª outorgante a A. e 2.ºs outorgantes os RR. AA, DD, BB e AA, não constando, assim, o nome do R. EE, nem quaisquer outros elementos identificativos (como, por exemplo, o n.º de “B.I.”), documento esse que não foi assinado por nenhum dos RR. mas apenas pela parte demandante [Alterado].
1.28. Apesar da não devolução desse documento pelos Réus, a Autora passou a publicitar na sua página ou sitio da internet o terreno, com as suas características técnicas e localização, como passou a fazer contactos telefónicos com potenciais interessados na compra de um terreno com as características do terreno dos Réus.
1.29 [Suprimido]
1.30. Depois das reuniões ocorridas em 25 e 26 de Julho, e de ter entregue a minuta/proposta de contrato de mediação imobiliária, a A. recebeu do Engº HH, o mail datado de 4 de Agosto de 2011, pelas 3:36 PM, onde este dizia que a anterior proposta para compra da totalidade do terreno é recusada e que: “Os proprietários do terreno estão na disposição de aceitar a venda nas seguintes condições: (….) preço: 1.500.000 euros // Comissão: 6% // Prazo: Contrato promessa c/v a realizar até 15 de Setembro de 2011 com 20% de sinal. // Conforme referi na n/reunião espero que tenham em consideração o esforço dos vendedores.” [Alterado].
1.31. A Autora, através do seu Diretor Comercial, KK, manteve os contactos com a B..., e entre esta e os representantes dos vendedores [Alterado].
1.32. Após II ter sido substituído nas funções que desempenhava na B..., no ano de 2012, na gestão do dossier de compra do terreno de ..., pela Colaboradora Dra. JJ, mantiveram-se tais contactos.
1.33. A referida representante da B..., que, para além de transmitir à Autora que continuavam interessados na compra do terreno, em 12 de dezembro de 2012, reuniu-se no escritório do Dr. MM, com este, com o Eng.º HH e o representante da Autora, KK, reiterando o interesse da B... na aquisição do terreno dos Réus, ainda que as condições de venda do terreno e o seu valor, até aí apresentadas pelos Réus, devessem ser reequacionadas.
1.34. A B..., uma vez mais, mudou de representante nas negociações da compra do terreno, passando as mesmas, a partir de meados de 2014, a serem levadas a cabo por um novo gestor, de nome GG, que contactou diretamente os representantes dos Réus, Eng.º HH e Dr. NN.
1.35. Sabendo que o novo gestor GG, tinha reunido, diretamente, com os representantes dos Réus, e à revelia da Autora, esta tomou a iniciativa de, em 29 de Maio de 2015, enviar cartas ao Dr. MM e ao Eng.º HH, a estranhar “(…) a vossa falta de comunicação para connosco, tendo em conta todos os contactos feitos com os representantes da B..., S.A. (…), pois mais do que uma vez não respondem aos nossos contactos telefónicos, tendo nós (…), através de um amigo comum estabelecer contacto com o Eng.º HH (…)”.
1.36. O contacto com o representante dos Réus, Eng.º HH, só foi possível pela intervenção do Eng.º TT, pessoa conhecedora da intermediação que a A... desenvolvia em favor dos Réus, que se prontificou a ligar do seu telemóvel diretamente para o referido HH, pondo-o a falar com o Diretor Comercial da Autora, KK.
1.37. Pelo facto de a dita reunião não ter ocorrido, e tendo em vista reforçar o envio de cartas e o seu teor, mais tarde, a Autora enviou dois mails, um para o Dr. MM e outro para o Eng.º HH, ambos datados de 11 de junho de 2015 16:55 e 11 de junho de 2015 17:15 a relembrar todo o trabalho que já tinha desenvolvido no interesse dos Réus.
1.38. A Autora A... entrou em contacto com aquele o gestor GG a convidá-lo para uma reunião no seu escritório de ..., reunião que ocorreu no dia 13 de julho de 2015, pelas 16:00, para se falar, entre outros assuntos, na situação do terreno de ..., mas também para analisar a possibilidade de pesquisa de terrenos noutras freguesias de ....
1.39. Depois da gestão do processo de compra do terreno de ... ter passado para as mãos do GG, o Eng.º HH alterou o seu comportamento.
1.40. Em janeiro de 2017, a B... e os Réus assinaram um contrato promessa de compra e venda, deixando, para mais tarde, a realização definitiva da escritura pública de compra e venda.
1.41. O Diretor Comercial da Autora e um seu colaborador, deslocaram-se até ..., para falar com os Réus e lhes comunicar todos os passos dados pela Autora, desde que lhes comunicou a existência de um interessado na compra do terreno, até aquele momento, encontro que não se realizou, em virtude de os Réus estarem ausentes de ....
1.42. O negócio da compra e venda do terreno de ..., concretizou-se no dia quinze de junho de dois mil e dezoito, no Cartório Notarial ..., pelo valor final total de € 810.000,00 (oitocentos e dez mil euros), que, naquela data, já tinha sido totalmente pago pela B... e recebido pelos Réus.
1.43. Os vendedores fizeram constar na escritura de compra e venda, que não tinha havido intermediação imobiliária.
1.44. Foi a Autora quem apresentou o negócio aos vendedores e, pelo menos, ao genro EE, que representou a 1ª Ré na escritura pública e tinha estado presente em reunião no escritório do Dr. MM no Porto [Alterado].
1.45 [Suprimido]
1.46. Os Réus vieram a vender o terreno que tinha sido apresentado pela Autora A..., por intermédio do seu Diretor Comercial KK, à compradora B....
1.47. Consta da cláusula 1ª da proposta de contrato de mediação imobiliária apresentada aos Réus pela Autora que os Réus ali identificados como segundos contratantes “são proprietários e possuidores” do prédio rustico denominado “...”, situado no Lugar ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob a ficha nº ...28, e inscrito na matriz predial urbana com o artigo nº ...30 da freguesia ..., e que acabou vendido à B... [Alterado].
1.48. Consta da cláusula 2ª dessa proposta que a A. se obrigava “a diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra, pelo preço de Euros: 2.000.000,00 (dois milhões de euros), desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações (…)” [Alterado].
1.49. Consta ainda dessa proposta que “Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por escrito à mediadora.” (nº 2 da cláusula 2ª), e que o regime do contrato era o de “Mediadora em regime de: Exclusividade.”, sendo que, “quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.” (nº 2 da cláusula 4ª) [Alterado].
1.50. Consta ainda dessa proposta que “O presente contrato tem uma validade de doze meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.” (Cláusula 8ª do contrato de mediação) [Alterado].
1.51. Nenhum dos Réus, até terem assinado a escritura de compra e venda em junho de 2018, ou algum dos que se apresentavam como seus representantes, fez qualquer denúncia verbal e ou por escrito à A. ou pôs em causa a atividade desenvolvida pela Autora [Alterado].
1.52. Do nº 2 da Cláusula 5ª da proposta referida consta que o 2.º contratante «obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: // a quantia de 6% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal em vigor», sendo que o pagamento da remuneração será ser efetuado “aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.” (parte final do nº 3 da Cláusula 5ª) [Alterado].
1.53. A Autora, através do seu Diretor Comercial KK, deslocou-se várias vezes ao terreno, fez diversos telefonemas e reuniões e manteve-se em contacto, entre outras pessoas e entidades, com os representantes da compradora B..., para fazer o ponto de situação do negócio e/ou para reunir com os que se apresentavam como representantes dos Réus [Alterado].
1.54 e 1.55 [Suprimidos]
1.55. Os Réus conseguiram vender o terreno do Lugar ..., ..., ..., na sequência da atividade desenvolvida pela Autora A..., tendo sido esta quem lhes deu a conhecer e apresentou a interessada na compra do terreno, a B..., a quem mostrou o terreno, transmitiu as condições do negócio e acompanhou as negociações entre, pelo menos, 2009 e 2011 [Alterado].
1.56. Os Réus, ainda que só no ano de 2018 tenham concretizado o negócio do terreno, conseguiram-no com a interessada no negócio, a B..., e que, em 2009, lhes foi apresentado e dado a conhecer pela Autora [Alterado].
1.57. O Réu QQ assumiu-se como representante de todos os aqui Réus e proprietárias do terreno, o que nunca foi posto em dúvida pelo Diretor Comercial da Autora [Alterado].
1.58. Ocorreu negociação tendente à celebração de contrato-promessa, com minuta respetiva e proposta de alterações ao clausulado, quanto ao terreno de ..., entre os Réus e a compradora B..., com intervenção da A. [Alterado].
(Da contestação)
1.59. Os Réus nunca contactaram inicialmente a autora no sentido de mediar ou comercializar o que quer que fosse, antes tendo sido ela a procurar os réus.
1.60. O Senhor Engenheiro HH, através de mail datado de 23-04-2015, questionou o Senhor Arquiteto GG relativamente à ligação com o Senhor KK e Dr. II ao que o Senhor Arquiteto GG respondeu, nesse mesmo dia, não conhecer os nomes apontados, não ter qualquer relação com os mesmos e os únicos representantes com este tipo de funções no grupo da compradora serem os que estiverem reunidos com o Senhor Engenheiro HH, o Senhor UU, a Senhora D. VV e o próprio, "...sem intermediários, agentes imobiliários, comissionistas, representantes ou outros."
1.61. O papel do Senhor Engenheiro HH, Amigo de há longa data da família dos réus, foi sempre o de filtrar os vários interessados em terrenos que os réus possuem no concelho ..., posto que é uma pessoa que reside no Porto, com conhecimentos e vasta experiência de vida, que se disponibilizou para ajudar os réus, seus conhecidos de ..., designadamente em mostrar os terrenos e outros bens dos réus, de modo a evitar a deslocação dos réus.
1.62. O Eng. HH foi gratificado em valor monetário.
1.63. Os restantes réus não conhecem nenhum representante da autora, nunca reuniram com eles.
1.64. Por carta simples datada de 30/04/2020, a autora solicitou o pagamento da sua comissão, que tinha sido "acordada também com o seu familiar"....
1.65. O processo de negociação posterior às negociações iniciais (frustradas, entre 2009 e 2011), que levou à realização da transação/venda, em 2018, do representante dos vendedores réus, com o Arquiteto GG, ocorreu sem intervenção da autora [Alterado].».
2. - E subsiste julgado como não provado:
«2.1. Apesar dos contactos já estabelecidos com a B..., tal facto não impediu que outros interessados contactassem a A..., para indagar das condições de venda do terreno e, nomeadamente, o seu preço, impondo, nalguns casos, ao Diretor Comercial que fosse ao terreno para aqueles poderem aquilatar das reais condições do mesmo.
2.2. O Eng.º HH, acabou por dizer que se iriam encontrar durante as próximas semanas e fazer o ponto de situação do negócio, contacto que, todavia, nunca ocorreu.
2.3. Depois da reunião de 13.07.2015, o novo gestor, GG, deslocou-se ao terreno para o ver e analisar as suas atuais condições, entrando, posteriormente, em contacto com o Eng.º HH, a quem disse que a B... continuava interessada na compra do terreno de ..., mas que, agora, só pagaria um valor inferior ao, anteriormente, pedido pelos Réus, face à nova alteração da conjuntura económica e financeira vivida no país.
2.4. As propostas feitas pelo GG aos representantes dos Réus, foram rejeitadas por estes, pois os valores oferecidos, o valor de € 700.000,00, e, posteriormente, o valor de € 750.000,00, foi considerado muito baixo por aqueles, tendo em conta o pedido inicialmente feito, daí a sua rejeição.
2.5. Que a alteração do comportamento do Eng.º HH em relação à autora se tenha devido a saber que o negócio se encontraria em vias de concretização, dado a ultrapassagem de algumas das dificuldades anteriormente apresentadas pela B... e o grupo económico que a integra, mas, sobretudo, por ter havido um abaixamento substancial do valor pedido pelos Réus para a realização do negócio.
2.6. Que o contrato de mediação imobiliária se foi renovando, pelos menos, tacitamente, nos anos seguintes.
2.7. Que os Réus nunca tiveram qualquer intenção de contratar com a autora.
2.8. [Suprimido]
2.9. Na reunião que houve entre o réu EE e os representantes da autora, no escritório do Senhor Dr. MM ficou logo aí expressamente afastada qualquer possibilidade de qualquer negócio, acordo ou contrato entre os réus/vendedores e a autora, dada a natureza muito pouco clara do que então tinha sido proposto pela autora.
2.10. O Dr. MM não foi incumbido, contratado ou sequer autorizado a negociar, em nome dos réus, fosse o que fosse.
2.11. Os réus nunca tencionaram contratar com a autora e não esconderam essa não vontade dos representantes da autora.
2.12. O Arquiteto GG, na qualidade de único representante da compradora, contactou o Eng. HH através do seu número de telemóvel que se encontrava escrito numa placa publicitária no terreno em causa.
2.13. Depois desse primeiro contacto, o Senhor Engenheiro HH marcou uma reunião com o Senhor Arquiteto GG.
2.14. Nenhuma intervenção, trabalho ou esforço foi desenvolvido pela autora para a concretização deste negócio.
2.15. [Suprimido]
2.16. Nunca os Réus souberam o ponto em que se encontrava "o processo".
2.17. O Dr. MM também não foi mandatado pelos Réus para o que quer que fosse.
2.18. Na reunião que se realizou no escritório do Dr. MM, onde esteve presente o réu EE resultou que os réus vendedores não pretendiam qualquer negócio que envolvesse a autora ou os seus representantes.
2.19. Que a autora tenha procurado os réus de forma insistente e até incomodativa.
2.20. Que o primeiro contacto do Senhor Arquiteto GG resulta de uma placa de madeira com o contacto do Senhor Engenheiro HH aposta no terreno.
2.21. O Arquiteto GG não conhece a autora ou os seus representantes.
2.22. De todas as pessoas responsáveis do grupo comprador, nenhuma se identificava com as referidas pela Autora como representante da B....
2.23. Não foi qualquer intervenção da autora no interesse dos réus que possibilitou a venda.
2.24. A venda resultou de um contacto direto do representante da compradora com o representante dos vendedores.
2.25. Foi o primeiro e inicial contacto do Arquiteto GG com HH que conduziu a reuniões, acordo e à escritura.
2.26. Foi criada nos réus a expectativa e confiança que não existia qualquer contrato de mediação com a autora.».
D) Aspeto jurídico do recurso
1. - Na decisão em crise foi considerado, em termos de análise jurídica, que a proposta de contrato de mediação imobiliária foi remetida aos RR./Recorrentes para assinatura, os quais, porém, a não assinaram, razão pela qual o documento junto aos autos, contendo a proposta elaborada, assinada e enviada pela A./Recorrida, sem assinatura da contraparte, no âmbito de pretendido contrato formal, mostra um contrato inválido, por vício de forma.
Todavia, embora inexistindo negócio válido entre A. e RR., enfatiza a sentença em crise que “os termos da mediação imobiliária foram realizados pela autora, com o conhecimento do réu LL e com intervenção de, entre outros, HH”, para além de os RR. terem aquiescido aos “termos a às cláusulas daquele contrato, de acordo com a proposta apresentada por email, ao permitirem a intervenção da autora, e vieram a beneficiar do resultado da atuação da autora ao longo dos anos”.
Assim, pode ler-se nessa sentença:
«(…) por o mesmo não se encontrar assinado pelas partes, o contrato de mediação imobiliária é nulo por falta de forma, em face do disposto no artigo 16º, n.º 1, do Regime Jurídico da Atividade de Mediação imobiliária, por falta de forma escrita, dado não ter sido assinado, nem devolvido à Autora pelos Réus, nulidade essa imputável aos Réus.
A forma escrita é obrigatória, tratando-se de um requisito ad substanciam, pelo que, carecendo o contrato da forma legal, o mesmo é nulo, verificando-se, no caso concreto, uma nulidade atípica.».
Porém – logo ali se acrescenta –, quanto aos (i) efeitos da declaração de nulidade e até à (ii) declaração tácita dos RR./Apelantes:
«No caso dos autos, tendo em conta a nulidade em causa decorrer da falta de forma escrita, pois que o contrato não foi assinado pelos Réus, é de declarar a nulidade do contrato de mediação imobiliária (…), cuja cópia certificada foi junta aos autos, pese embora a censurável atuação dos réus, sendo que, o legislador acautelou a proteção de situações como a da autora, por força da obrigação do pagamento no valor correspondente ao trabalho desenvolvido pelo trabalho de mediação, que, no caso corresponde ao valor de 6% calculado sobre o valor da venda do imóvel, uma vez que a compensação deve equivaler ao valor da remuneração acordada.
Não tendo a Autora recebido qualquer valor por parte dos Réus, tendo em conta todo o trabalho que desenvolveu no cumprimento do acordado e confiando na boa-fé dos réus e na validade do contrato, e que conduziu à concretização do negócio 2018, deverão os réus serem condenado a pagar à Autora, nos termos do disposto no artigo 289º do Código Civil, o valor correspondente aos serviços executados, e cujo valor foi fixado e aceite verbal e tacitamente e por escrito pelos representantes dos Réus no contrato, ou seja o valor de 6% sobre o valor total do negócio.
Com efeito, os serviços de mediação imobiliária foram prestados de facto pela autora a favor dos Réus, estando estes obrigados, por força da nulidade do contrato da sua responsabilidade, por não o terem assinado e beneficiando da atuação daquela e da prestação de facto efetuada pela Autora, a pagar o valor que tinha sido proposto como comissão, uma vez que foi a Autora quem deu, em exclusivo, a conhecer aos Réus a compradora B... e por sido com a B... que os Réus acabaram por negociar e receber daquela o valor total de € 810.000,00 (oitocentos e dez mil euros).
Estão assim os réus obrigados ao pagamento do valor de € 48.600,00 (quarenta e oito mil e seiscentos euros) (€ 810.000,00 x 6%) e do valor do IVA, à taxa legal de 23%, no montante de € 11.178,00 (onze mil e cento e setenta e oito euros) (€ 48.600,00 x 23%) à autora.».
2. - Em contrário, esgrime a parte recorrente (conclusão 28.ª) que não houve qualquer encontro de vontades entre as partes no sentido da vinculação a um contrato de mediação imobiliária: faltou uma reunião para discussão das condições do contrato e faltou a necessária aceitação por parte dos RR. (seja de um qualquer vínculo contratual, seja das cláusulas pretendidas).
3. - Porém, não pode acompanhar-se, salvo o devido respeito, esta linha de argumentação dos Recorrentes.
É que ficou claro, perante o factualismo julgado provado, que ocorreram diversas reuniões com a presença de representantes da A. e de quem acompanhava os assuntos dos RR. e os representava para este efeito. Assim, não há dúvidas de que, pelo lado dos RR., o Eng.º HH era a pessoa que representada a família BB (factos 1.7 e segs., 1.18, 1.24, 1.25). O que também ocorria com o Dr. MM (factos 1.10, 1.12, 1.13, 1.20 e 1.21 a 1.23). E o que também ocorria com o R. EE, aquele que tomava parte direta nas negociações que se iam estabelecendo (cfr. facto 1.26, alusivo a reunião, em 2011, com a A., em que estiveram presentes tais HH, MM e EE, onde foi feito o ponto da situação do negócio, então em curso, tendente à venda pretendida de imóvel).
Fruto dessas reuniões é que foi entregue pela A. a minuta/proposta de contrato de mediação imobiliária: como resulta do ponto 1.27, ocorreu entrega da minuta contendo o respetivo clausulado proposto, com assinatura já aposta pela demandante, tudo para que a contraparte (os RR. ali identificados como segundos outorgantes) também assinasse, o que esta não fez, já que não devolveu esse documento, nem o assinou.
O que, todavia, não impediu que a A. continuasse a desenvolver a atividade para concretização da pretendida venda (ponto 1.28), nem que o aludido Eng.º HH, que acompanhava e representava a família dona do imóvel, após as reuniões de julho de 2011, remetesse – como remeteu, em 04/08/2011 – mensagem de email à A., dando-lhe conta, designadamente, de que “Os proprietários do terreno estão na disposição de aceitar a venda”, mediante um preço de € 1.500.000,00, uma comissão/retribuição de 6% e um contrato-promessa a realizar até 15/09/2011 (ponto 1.30).
Ou seja, foi transmitido à A. – da parte dos pretendentes vendedores (aqueles que não haviam devolvido a minuta/proposta de contrato de mediação imobiliária, que aludia, em sintonia, ao mesmo valor de comissão/retribuição) – que havia vontade de venda em determinadas condições, entre elas um valor de comissão (retribuição da A.) de 6%.
Daí que a A. continuasse, como continuou, com os seus esforços tendentes à obtenção da pretendida venda (factos 1.31 a 1.39).
4. - Perante este acervo fáctico provado, tem de concordar-se com a sentença – e não com os RR. – no sentido de, apesar da nulidade formal, prima facie, do contrato de mediação imobiliária, decorrente da não assinatura pelos RR. aludidos na minuta/proposta, haver declaração tácita de assentimento do contrato de mediação, com corporização em documento escrito, entregue aos RR., a dita proposta da A..
Com efeito, dispõe o art.º 217.º do CCiv. que:
«1. A declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa, quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam.
2. O carácter formal da declaração não impede que ela seja emitida tacitamente, desde que a forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração se deduz».
A declaração tácita de assentimento resulta, para além do mais, do comportamento do aludido Eng.º HH, que acompanhava e representava a família dona do imóvel na negociação, aquiescendo nas ditas “condições do contrato” de mediação, entre elas a proposta “Comissão: 6%” (cfr. também o facto 1.25, em conjugação com o facto 1.30).
A observância da forma legal escrita retira-se, quanto, especificamente, à declaração tácita, da conjugação da minuta/proposta entregue com o teor daquele email de aquiescência, dúvidas não podendo existir – reitera-se – de que o emitente Eng.º HH representava e acompanhava a família dona do imóvel (os RR.) naquela negociação.
Em suma, é de ter por existente a dita declaração tácita, incorporando as aludidas condições (clausulado) do negócio, termos em que soçobram, salvo o respeito devido, as conclusões dos Apelantes em contrário.
Dito de outra forma, há vinculação válida entre as partes, com convocação da declaração tácita de contratar dos RR., termos em que existe o necessário acordo/encontro de vontades negociais, com subtração à invalidade contratual.
5. - Caso assim não se entendesse é que seria de convocar, autonomamente, a nulidade formal do contrato, todavia com possibilidade de fazer operar, nesse âmbito, a figura da (i) inalegabilidade formal (inoperância da nulidade, por abuso do direito) ou, por último, a da (ii) “compensação” no quadro dos efeitos da declaração de nulidade contratual, a decompor-se, no caso, numa prestação equivalente “ao valor da remuneração acordada”, a que também alude a decisão em crise.
Olhando mais em pormenor, quanto à dita inalegabilidade formal, pode considerar-se que o princípio da boa-fé, inerente à figura do abuso do direito, paralisaria, atentas as circunstâncias do caso, o aproveitamento da nulidade formal e decorrentes efeitos retroativos.
Em último caso, estando em questão o pagamento da remuneração pela exercida atividade de mediação imobiliária, a invocação da nulidade formal do negócio de mediação imobiliária, no contexto e vicissitudes dos autos, traduziria uma conduta dos RR. em claro abuso do direito: em virtude de uma nulidade para qual ativamente contribuíram, ao não assinarem e devolverem a proposta, sabendo da atividade exercida pela A., no intuito aceite da venda do imóvel, estariam a eximir-se a uma obrigação já assumida (vejam-se as respostas do representante da família, com declaração de aceitação até do valor da comissão/remuneração de 6%), através do seu representante (dado a conhecer à contraparte), a do pagamento da remuneração devida à A., situação que ofenderia manifestamente/clamorosamente o sentimento de justiça dominante, caindo no quadro do abuso do direito, previsto no art.º 334.º do CCiv., na sua modalidade de inegabilidade formal.
Com o que, paralisando-se os efeitos jurídicos da dita nulidade formal ([4]), manter-se-ia devida a remuneração acordada com a A..
Assim, como explicitado em Ac. STJ de 15/11/2007 ([5]):
«Dir-se-á, em síntese, por um lado, ser a boa fé uma exigência do direito imposta pela necessidade de impedir que a obrigação sirva para a consecução de resultados intoleráveis para as pessoas de consciência razoável.
E, por outro, que age de boa fé quem o faz com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, por via de uma conduta honesta e conscienciosa, com correcção e probidade, sem prejudicar os interesses legítimos daquela ou proceder de modo a alcançar resultados não toleráveis por uma consciência razoável.
(…)
Expressa a lei ser ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (artigo 334º do Código Civil).
Reporta-se, pois, este artigo à existência de um direito substantivo exercido com manifesto excesso em relação aos limites decorrentes do seu fim social ou económico, em contrário da boa fé ou dos bons costumes, proibindo essencialmente a utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de interesses exorbitantes do fim que lhe inere.
(…)
O entendimento da jurisprudência, no seguimento da doutrina, tem sido no sentido de que este instituto funciona como limite ao exercício de direitos quando a atitude do seu titular se manifeste em comportamento ofensivo do sentido ético-jurídico da generalidade das pessoas em termos clamorosamente opostos aos ditames da lealdade e da correcção imperantes na ordem jurídica.».
Ora, tanto na negociação/formação como no cumprimento/execução dos contratos e, bem assim, no exercício de direitos ou posições jurídicas correspondentes (designadamente, o direito/poder de invocar a nulidade do contrato), devem as partes conformar-se com o princípio da boa-fé (cfr. art.ºs 227.º, n.º 1, e 762.º, n.º 2, ambos do CCiv., respetivamente), adotando, nesse âmbito, conduta honesta, correta e leal, e, a mais disso, comprometida, não só com a confiança gerada na contraparte (com correspondente investimento desta última), mas em geral com o interesse contratual de ambas as partes (aquele que visam atingir/satisfazer com o cumprimento do negócio), de molde a que não resulte desnecessária e intoleravelmente prejudicado/comprometido o interesse contratual de qualquer delas.
É que o princípio da boa-fé revela determinadas exigências objetivas de comportamento impostas pela ordem jurídica, exigências essas de razoabilidade, probidade e equilíbrio de conduta, em campos normativos onde podem operar subprincípios, regras e ditames ou limites objetivos, indicando um certo modo de atuação dos sujeitos, considerado conforme à boa-fé ([6]), a qual deve estar presente no âmbito das tarefas valorativas e aplicativas aos casos concretos, tendo em conta a natureza e função económico-social do contrato ([7]) a que se visa aplicar ([8]) e da relação jurídica estabelecidas entre as partes.
Bem se compreende, assim, que, no contexto das relações civis e, mais ainda, das de índole comercial, onde predomina, de certo modo, o individualismo, abrindo horizontes, através da influência conformadora do princípio da liberdade contratual, a que cada uma das partes nos contratos aja por forma a obter para si, dentro dos limites da lei, o máximo possível de vantagens ou utilidades, sem se preocupar com os interesses da outra parte, que podem, por isso, ficar subalternizados ou até inviabilizados, podendo levar, por essa via, a um saldo da execução da relação contratual, vista a finalidade do contrato, manifestamente desequilibrado, surja já por vezes uma outra atmosfera relacional, em que o campo contratual se abre como espaço de novas interpenetrações de interesses, com inovadoras perspetivas dos direitos e deveres a cargo de cada parte, onde postulados ético-jurídicos de lealdade, correção e honestidade, e até solidariedade, corresponsabilizam todos os contraentes no levar da relação duradoura estabelecida, até ao seu final, por caminhos de razoabilidade, equilíbrio e máximo proveito comum possível.
Ora, nesta perspetiva, é patente a importância do princípio da boa-fé, como veículo essencial concretizador insubstituível dos postulados ético-jurídicos do sistema, impressores de tal dimensão ética, dominantes na nossa ordem jurídica.
Os mecanismos que atualmente podem ser usados neste âmbito, tendentes a projetar sobre as diversas dimensões e fases da relação contratual as necessárias valorações ético-jurídicas, através da mediação concretizadora da boa-fé objetiva, são vários.
Entre eles conta-se a tutela da confiança, que tem pressupostos bem definidos na doutrina ([9]), por marcada influência germânica, e acolhidos na jurisprudência (cfr. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil …, cit., I, t. I, ps. 186 e seg.).
Por sua vez, outro daqueles mecanismos, o chamado princípio da primazia da materialidade subjacente – focado na finalidade contratual projetada –, parte da ideia de que o Direito tem como escopo a obtenção de soluções efetivas, não se bastando, pois, com aparências, como a mera adoção de condutas apenas formalmente conformes aos objetivos jurídicos, antes exigindo uma conformidade no plano material, substancial. Os exercícios jurídicos devem ser avaliados, segundo a boa-fé, em termos materiais, de acordo com as suas efetivas consequências. Daí a primazia ou prioridade para soluções jurídicas de materialidade ou substância – a justiça material – em vez de soluções meramente formais (de justiça apenas formal), importando ao caso a exigência de equilíbrio/proporção no exercício de posições jurídicas, postulando a necessidade de sindicar condutas, mesmo se permitidas, à luz do sistema, vedando as atuações gratuitamente danosas para outrem ou as gravemente desequilibradas – condutas que, em vista de uma vantagem mínima para o próprio, provocam um dano máximo para outrem ([10]).
Nesta perspetiva, tem de concluir-se que, no caso, um exercício pelos RR. de posição jurídica em termos de, com fundamento em invalidade formal do contrato – vício para o qual ativamente contribuíram e de que pretendem beneficiar –, se eximirem ao pagamento da remuneração da A., devida pelo cumprimento, por esta, da sua prestação no âmbito da mediação, e uma vez alcançada a venda (escopo da mediação), em que esta não interveio por ter sido afastada, contra a sua vontade, mas com anterior atividade decisiva para encontrar comprador (aquele que viria efetivamente a adquirir), seria gravemente desequilibrado e manifestamente lesivo do interesse contratual da contraparte, o qual, apesar do cumprimento da prestação (foi o cliente por si encontrado/angariado que veio a adquirir), ficaria totalmente sacrificado, o que atentaria contra os mais elementares parâmetros de justiça material ([11]).
6. - Por fim, quanto à dita “compensação” no âmbito da declaração de nulidade contratual, a decompor-se numa prestação equivalente “ao valor da remuneração acordada” (no caso, os aludidos 6%), resta remeter para o expendido na sentença, por eloquente (veja-se a doutrina e jurisprudência ali citadas, abundantemente, a respeito, que seria excêntrico aqui repetir ou repisar).
7. - Quanto à também invocada caducidade do inicial contrato de mediação imobiliária (conclusões 38.ª e segs.), cabe dizer, apenas, que a questão não é relevante, seja por, jamais tendo a proposta sido assinada e devolvida, os contactos entre as partes e a atividade da A. terem continuado nos anos seguintes, com tácita reiteração da relação estabelecida, seja por a eventual extinção dessa relação não ter impedido que a venda fosse efetivamente realizada, embora mais tarde, ao comprador angariado pela A., a qual teve, por isso, papel decisivo na prossecução/obtenção da transmissão imobiliária, mesmo se esta foi concretizada depois de a mediadora ter sido afastada das negociações (pelos comitentes/vendedores).
8. - Também não tinha a A. – como invocada (pelos Recorrentes) condição de procedência da ação – de arguir a falsidade da escritura de compra e venda, na parte em que dela os outorgantes fizeram constar a não intervenção de mediador imobiliário (conclusões 40.ª e 41.ª).
É que a procedência da ação, com pagamento da retribuição, não depende da arguição de falsidade da escritura na vertente aludida. Aliás, a escritura, como documento autêntico, faz prova do que foi ali declarado (quanto à dita não intervenção de imobiliária) perante o oficial público que a elaborou, mas não que o (conteúdo do) assim declarado (pelos outorgantes) corresponda à verdade (cfr. art.º 371.º, n.º 1, do CCiv.).
O que importa é saber, independentemente do que consta desse título de transmissão, se aquele que exerceu a atividade de mediador imobiliário teve, ou não, papel decisivo em termos de nexo de causalidade entre a sua atividade (de angariação) e a realização da transmissão. Por isso, no caso bastava que a A. demonstrasse que o comprador outorgante na escritura de compra e venda é o mesmo que havia sido por si angariado e posto em contacto com os vendedores, processo esse cujo epilogo foi precisamente a realização da venda.
9. - Todavia, cabe ter em conta que a mediação imobiliária, tal como perspetivada pela A., não se dirigia, no outro lado da relação, ao R./Recorrente EE, mas apenas aos demais RR..
Com efeito, o R. EE, não obstante ter participado em reunião com a A. (mormente, em representação da família vendedora), não foi por esta eleito para “segundo contratante” na proposta/minuta de contrato de mediação imobiliária, tendo, por isso, sido deixado de lado. Razão pela qual, afastado pela própria A./mediadora do âmbito da pretendida contratação (como parte), não poderá agora, manifestamente, ser visto como parte na relação de mediação e condenado no pagamento da correspondente retribuição.
10. - Em suma, só nesta parte procede o recurso – com absolvição daquele R. –, improcedendo quanto ao mais a apelação, não se mostrando que tenha ocorrido, nesta parte, qualquer invocada violação de lei.
Termos em que, já no âmbito tributário, cabe à A./Recorrida e aos demais RR./Recorrentes suportar as custas da ação e da apelação, na proporção de 1/5 para a A. e 4/5 para aqueles demais RR./Apelantes (art.ºs 527.º, n.ºs 1 e 2, 529.º, n.ºs 1 e 4, e 533.º, todos do NCPCiv.).
***
IV – Sumário ([12]): (…)
***
V – Decisão
Pelo exposto, na procedência em parte da apelação, acordam em:
a) Julgar improcedente o recurso quanto aos RR.
1.ª - AA,
2.º - BB,
3.ª - CC,
4.ª - DD,
confirmando nessa parte a sentença impugnada;
b) Julgar procedente o recurso quanto ao R. EE, com revogação, nessa parte, da sentença condenatória e decorrente absolvição do contra si peticionado.
Custas da ação e da apelação na proporção do decaimento das partes, que se fixa em 1/5 para a A./Recorrida e 4/5 para os RR./Apelantes condenados (art.ºs 527.º, n.ºs 1 e 2, 529.º, n.ºs 1 e 4, e 533.º, todos do NCPCiv.).
Escrito e revisto pelo relator – texto redigido com aplicação da grafia do (novo) Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa (ressalvadas citações de textos redigidos segundo a grafia anterior).
Assinaturas eletrónicas.
Coimbra, 10/12/2025
Vítor Amaral (relator)
Luís Cravo
Fernando Monteiro
([1]) Cujo teor se deixa transcrito (destaques retirados).
([2]) Excetuando questões de conhecimento oficioso, desde que não obviado por ocorrido trânsito em julgado.
([3]) Caso nenhuma das questões resulte prejudicada pela decisão de outras, sendo que se seguirá uma ordem lógico-sistemática de apreciação das matérias recursivas.
([4]) Cfr., sobre a matéria, inter alia, o Ac. TRC de 23/04/2024, Proc. 4173/18.8T8CBR.C1 (Rel. Cristina Neves), em www.dgsi.pt.
([5]) Proc. 07B3933 (Cons. Salvador da Costa), disponível em www.dgsi.pt.
([6]) Vide Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, tomo I, Almedina, Coimbra, 1999, p. 180.
([7]) O contrato é visto na sua função instrumental de realização de interesses, falando‑se a este propósito em “economia do contrato” – cfr. Sousa Ribeiro, “Economia do Contrato”, Autonomia Privada e Boa Fé. BFD, Estudos em homenagem ao Prof. Doutor Jorge de Figueiredo Dias, vol. IV, Coimbra Editora, Coimbra, 2010, ps. 969 e segs.. Como refere este Autor, a boa-fé pode ser perspetivada como “fonte normativa dos comportamentos devidos para o atingimento dos fins contratuais”, aparecendo os seus ditames como instrumento apontado à conformidade da execução contratual aos objetivos negociais das partes (cfr., op. cit., p. 974).
([8]) Cfr. Judith Martins-Costa, Os campos normativos da boa-fé objetiva: as três perspectivas do Direito privado brasileiro, em Estudos de Direito do Consumidor, Centro de Direito do Consumo, n.º 6, 2004, p. 105.
([9]) Salientando-se nesta sede – no entendimento tradicional da tutela da confiança no âmbito da boa-fé – Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português cit., t. I, ps. 175 e segs., mormente 184 e segs., e Da Boa Fé no Direito Civil, Almedina, Coimbra, 3.ª reimp., 2007, ps. 1248 e seg.. Já com uma outra construção da teoria da confiança, autonomizando a responsabilidade específica pela confiança da responsabilidade pela violação de deveres de conduta segundo a boa-fé, cfr. Carneiro da Frada, Teoria da Confiança e Responsabilidade Civil, Almedina, Coimbra, 2004, ps. 431 e segs..
([10]) Cfr., ainda, Menezes Cordeiro, Tratado …, cit., t. I, ps. 189 e seg..
([11]) Vide, por todos, Ac. STJ de 13/11/2018, Proc. 6200/15.1T8MTS.P1.S2 (Cons. Fonseca Ramos), em www.dgsi.pt (também mencionado na sentença recorrida), em cujo sumário pode ler-se: «I. O carácter formal do contrato de mediação imobiliária visa, sobretudo, a protecção do incumbente. (…) // III. Todavia, se a preterição da forma legal é de imputar ao incumbente, tendo a actuação da mediadora, que actuou na convicção de que não seria invocada tal nulidade, sido pautada pela confiança incutida pela contraparte, é defeso àquele prevalecer-se do vício formal quando, findo o contrato, recusa o pagamento em que acordou, por tal actuação ser contrária ao princípio da boa fé exprimindo conduta abusiva do direito na modalidade do “venire contra factum proprium”.».
([12]) Elaborado pelo relator, nos termos do disposto no art.º 663.º, n.º 7, do NCPCiv..