Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 1234/04.4TBFIG.C1 |  |
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II – A falta de licença de utilização por causa imputável ao senhorio, sujeita este ao pagamento de uma coima não inferior a um ano de renda e a ver resolvido o contrato de arrendamento por parte do arrendatário – artº 9º, nºs 5 e 6 do RAU.
III – A resolução do contrato tem efeito retroactivo – artº 434º C.Civ. -, mas nos contratos de execução periódica, como é o caso do pagamento de renda por parte do locatário, a resolução não abrangerá as prestações já efectuadas
I- Relatório:
1-1- A..., residente na Rua .... Figueira da Foz e B..., residente em ......, freguesia de Brenha, Figueira da Foz, propõem contra C..., residente em ...., Santa Comba Dão e D..., residente no mesmo endereço, a presente acção de despejo sob a forma ordinária, pedindo, que seja decretada a resolução do arrendamento, condenando-se a primeira R. a tal reconhecer e a despejar o local arrendado entregando-o aos AA., livre e desocupado, de imediato, que sejam ambas as RR. condenadas a pagar aos AA. a quantia de oito mil setecentos e cinquenta Euros, relativa às rendas já vencidas, acrescida esta de juros de mora contados à taxa supletiva legal sobre tais quantias de capital, desde a citação e até efectivo pagamento, que seja a primeira R. condenada a pagar aos AA., as futuras rendas que se vencerem na pendência da presente acção e bem assim a pagar-lhes indemnização à razão de um valor semelhante ao da renda, por cada mês ou fracção que decorra desde o trânsito em julgado da sentença que decrete a resolução do arrendamento e até despejo do local e sua entrega efectiva a eles, que seja a segunda R. condenada a pagar dessas rendas vincendas na pendência da presente acção, a que respeite ao mês de Junho de 2004, que seja cada uma das RR. condenada a pagar aos AA. os juros compulsórios sobre todas as quantias de capital em que vier a ser condenada, respectivamente, contados estes à taxa legalmente estatuída desde o trânsito em julgado da decisão que contra si vier a ser proferida nos presentes autos e até pagamento das mesmas.
Fundamenta este pedido, em síntese, alegando serem comproprietários da fracção autónoma que identificam, sendo que em 1-7-2003 deram de arrendamento à 1ª R, pelo prazo de um ano a dita fracção pela renda mensal de 1.250 €, sendo que se encontram em dívida as rendas atinentes ais meses de Novembro de Dezembro de 2003 e de Janeiro a Maio de 2004, situação que lhes permite pedir a resolução do contrato ( art. 64º do RAU), com o consequente despejo. A 2ª R. foi fiadora no contrato, pelo que é também devedora das rendas em dívida.
1-2- A R. C...contestou, excepcionando a nulidade do contrato de arrendamento, por o locado não ter, à data da feitura do contrato, licença de utilização. Excepciona igualmente o não cumprimento do contrato invocando que, em Outubro seguinte ao início de vigência, o estabelecimento ficou completamente infiltrado de humidades e os esgotos faziam retorno, não escoavam as águas, fazendo com que o estabelecimento ficasse cheio de água, sujidade e um cheiro pestilento e nauseabundo, circunstâncias que logo denunciou aos AA. e às quais estes não deram qualquer resposta, tal como aconteceu quanto à falta de licença de utilização e à consequente impossibilidade de obter as licenças camarárias de funcionamento.
Impugna, outrossim, a generalidade dos factos articulados pelos AA., pugnando pela improcedência da acção.
Deduz reconvenção, alegando prejuízos pelos lucros cessantes e o direito à resolução do contrato de arrendamento por falta da licença de utilização, concluindo, pedindo a improcedência da acção e a procedência das excepções e da reconvenção, sendo ela, R., absolvida do pedido e os reconvindos condenados a pagar-lhe a quantia de € 1.250,00 (mil duzentos e cinquenta euros) por cada mês de encerramento do estabelecimento a título de lucros cessantes, desde o encerramento do mesmo no início de Dezembro de 2003 e que, no presente, atinge o montante de € 12.500,00 (doze mil e quinhentos euros), bem como os juros de mora à taxa legal que se vencerem, a contar da notificação da reconvenção aos reconvindos, até integral pagamento e ser ainda decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado.
1-3- A R. D...também contestou, excepcionando, em termos idênticos, a nulidade do contrato de arrendamento e, consequentemente a invalidade da fiança e a excepção do não cumprimento do contrato. Impugna também a generalidade dos factos alegados pelos AA.
Conclui pedindo que as excepções invocadas sejam julgadas procedentes e, consequentemente, absolvida do pedido.
1-4- Os AA. responderam às excepções alegando que, aquando da celebração do contrato, as partes falaram da necessidade de licenciar o local para o destino que a arrendatária lhe queria dar, licenciamento a realizar por conta e sob a responsabilidade da 1ª R., tanto assim que esta iniciou tal processo de licenciamento vindo, depois, a desistir do mesmo, sem mais.
1-5- Sob forma de incidente foi requerido o despejo imediato, tendo sido, porém a respectiva decisão, no despacho saneador, relegada para a sentença final.
1-6- O processo seguiu os seus regulares termos posteriores, tendo-se proferido despacho saneador, após o que se fixaram os factos assentes e a base instrutória
1-7- Por requerimento de fls. 180, os AA. vieram requerer um aditamento de testemunhas, ao rol que antes tinham apresentado.
Tal aditamento foi admitido, por despacho judicial de fls. 191.
1-8- Não se conformando com este despacho deve veio recorrer a R. C..., recurso que foi admitido como de agravo, com subida deferida e com efeito devolutivo (fls. 242).
1-9- A agravante alegou, tendo retirado das suas alegações, as seguintes conclusões:
1ª- O despacho recorrido violou o art. 512º A do C.P.Civil.
2ª- O despacho recorrido violou o art. 229º A do C.P.Civil.
3ª- O despacho recorrido violou o art. 260º A do C.P.Civil.
4ª- Tais imperativos legais adjectivos são insanáveis, originando a anulação de todos os depoimentos das testemunhas apresentadas pelos agravados na audiência de julgamento do dia 8-5-2006.
1-10- A parte contrária não contra-alegou.
1-11- Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, após o que se respondeu à base instrutória e se proferiu a sentença.
1-12- Nesta julgou-se a acção procedente por provada e, consequentemente decretou-se a resolução do contrato de arrendamento referido em 2 dos factos provados, condenando-se a 1ª R. a despejar o local arrendado entregando-o aos AA. livre e desocupado, de imediato, condenando-se ambas as RR. a pagar aos AA. a quantia de 38.750 € (trinta e oito mil setecentos e cinquenta euros), relativa às rendas vencidas até ao momento presente, acrescida de juros de mora contados à taxa supletiva legal, desde a citação e até efectivo pagamento, condenando-se ainda a 1ª R. a pagar aos AA. as rendas que se vencerem até ao trânsito em julgado da decisão ou até à efectiva restituição do locado se ocorrer antes daquele, condenando-se também a 1ª R. a pagar aos AA. uma indemnização à razão de um valor semelhante ao da renda, por cada mês ou fracção que decorra desde o trânsito em julgado desta decisão e até despejo do local e sua entrega efectiva aos Autores, condenando-se, por último, cada uma das RR. a pagar aos AA. juros compulsórios sobre as quantias referidas, contados estes à taxa legalmente estatuída de 5% ao ano, desde o trânsito em julgado da decisão e até pagamento das mesmas.
Mais se julgou improcedente o pedido reconvencional, absolvendo-se do pedido os AA..
1-13- Não se conformando com esta sentença, dela vieram recorrer as RR., recursos que foram admitidos como apelação e com efeito suspensivo.
1-14- A recorrente C...alegou, tendo das suas alegações retirado as seguintes conclusões:
1ª- A sentença formou a sua convicção em depoimentos inadmissíveis que foram objecto de agravo por violação dos arts. 512º A, 229º A e 260 A do C.P.Civil.
2ª- A sentença desprezou a comprovada inexistência de licença de utilização do locado.
3ª- A sentença desprezou a oficiosa aplicação imperativa das sanções contidas na Lei, decorrentes da falta de licença de utilização, cujas consequências são, a nulidade do contrato de arrendamento e a aplicação da sanção expressa no nº 6 do art. 9º do RAU.
4ª- A apelante em face da impossibilidade de obter o licenciamento do locado (ónus dos senhorios) viu goradas as expectativas de recuperar todos os seus investimentos efectuados no estabelecimento comercial de café-bar.
5ª- A apelante legitimamente reclamou a título de lucros cessantes a quantia de 1.250,00 € por cada mês de encerramento por falta de licenciamento, que foram dez, e, por isso, totalizaram o montante de €12.500,00.
6ª- O tribunal fez uma interpretação errada da factualidade contida nos autos, considerada deficiente, obscura e contraditória sobre pontos determinados da matéria de facto, devendo, por isso, ser alterada nos termos do nº 4 do art. 712º do C.P.C.
7ª- A sentença é nula, nos termos da alínea c) e d) do art. 668º do C.P.Civil.
1-15- A recorrente D...alegou também, tendo das suas alegações retirado as seguintes conclusões:
1ª- O contrato de arrendamento é nulo ou, em alternativa, deve considerar-se resolvido pela R. inquilina.
2ª- Efectivamente o prédio em causa não é detentor de licença de utilização para o ramo de comércio que a R. pretendia exercer.
3ª- A 1ª instância não aplicou ou interpretou mal os arts. 280º, 401º, 623º, 1031º e 1032º do C.Civil e 8º e 9º do RAU, o que levou à elaboração de uma sentença errada.
4ª- Acresce que a fiança, pelo exposto e sendo acessória da obrigação principal, é também nula.
1-16- Os recorridos não contra-alegaram.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
II- Fundamentação:
2-1- Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes, apreciaremos apenas as questões que ali foram enunciadas (arts. 690º nº1 e 684º nº 3 do C.P.Civil).
Nos termos do art.710º nº 1 deste Código, o agravo e a apelações deverão ser apreciadas pela ordem da sua interposição.
Nesta conformidade, apreciaremos primeiramente o agravo e depois a apelação da R. C...e, por fim, a apelação da R.D....
A) Quanto ao agravo interposto pela R. C...:
2-2- Como se disse acima, o recurso foi interposto do despacho judicial de fls. 191 que admitiu o aditamento ao rol de testemunhas apresentado pelos AA..
É do seguinte teor o despacho recorrido:
“Fls 185: Face à data da entrada de fls. 185, admito o aditamento ao rol de test – art. 512º A do CPC.”.
Quer isto dizer que o Mº Juiz admitiu o requerido aditamento, por considerar ser tempestivo, face à referenciada disposição legal.
O requerimento dos AA. em que se pediram a aditamento ao rol de testemunhas, deu entrada em juízo em 3 de Abril de 2006 (fls. 180).
A audiência de discussão e julgamento foi designada para o dia 8 de Maio de 2006 (fls. 171).
O despacho recorrido, admitindo o pretendido aditamento, foi proferido a 3 de Maio de 2006.
As partes contrárias foram notificadas desse despacho por cartas enviadas a 3-5-2006 ( fls.192 e 193 ) pelo que se deverão ter como notificadas, de harmonia com o disposto no art. 254º nº 2 do C.P.C, em 8-5-2006 (6 e 7 sábado e domingo).
Estabelece o art. 512º A nº 1 do C.P.Civil:
“O rol de testemunhas pode ser alterado ou aditado até vinte dias antes da data em que se realize a audiência de julgamento, sendo a parta contrária notificada para usar, querendo, de igual faculdade, no prazo de cinco dias”.
Face a esta disposição e para o que aqui importa, fica claro que o rol de testemunhas só poderá ser alterado ou aditado até 20 dias antes do dia designado para julgamento.
No caso vertente, face às circunstâncias relatadas, concluiu-se que a parte requereu o aditamento de testemunhas mais de 20 dias antes da data designada para a audiência de julgamento. Porém, tal adiamento foi deferido escassos dias antes dessa data, sendo a parte contrária notificada desse aditamento no próprio dia do julgamento.
Quer dizer, a parte requereu, em prazo, o aditamento de testemunhas, mas quando tal adiamento foi deferido e as partes foram notificadas do mesmo, já não mediavam 20 dias sobre a data do julgamento.
Nestas circunstâncias que concluir ? O aditamento de testemunhas, foi, ou não, efectuado, como diz a lei, até vinte dias antes da data em que se realize a audiência de julgamento ?
A resposta à questão não poderá, deixar de ser positiva. É que a demora no deferimento do requerimento, não é, obviamente, imputável à parte. A nosso ver, o interessado apenas tem a obrigação de promover o pretendido aditamento, até 20 dias antes da data em que se realize a audiência de julgamento, ou pelo menos, promover tal alteração em prazo que, sem demoras do tribunal, a parte seja notificada no mencionado prazo de 20 dias. Para além disso nada mais se poderá exigir à parte interessada. Os actos posteriores a praticar são-lhe alheios e, consequentemente, estão fora do seu controle.
Como a parte requereu tal adiamento, mais de 30 dias antes da data realização da audiência de julgamento, no nosso entender, fez o respectivo requerimento em tempo.
Claro que a parte contrária, nos termos da mesma disposição, tinha a faculdade de usar, a partir da notificação, de igual faculdade, no prazo de cinco dias. Isto é, como se tem como notificada no próprio dia da audiência, neste acto poderia requerer o ensejo de usar da faculdade que a lei lhe concedia, o que não fez. Portanto se não usou do contraditório que a lei que lhe admitia, foi porque não quis. Sibi imputet.
Significa isto que o despacho emitido pelo Mº Juiz de que a agravante recorre, não poderia ser outro senão o proferido, porque o julgador havia verificado que o requerimento de aditamento ao rol de testemunhas havia sido efectuado com a necessária antecedência. A parte não poderia ficar prejudicada pela demora ocorrida.
A posição da agravante é, pois, insubsistente, e o agravo improcedente.
B) Quanto à apelação interposta pela R. C...:
2-3- Após a resposta à base instrutória, ficaram assentes os seguintes factos:
1- Os AA. são compossuidores e comproprietários, em partes iguais, de uma fracção autónoma, destinada a comércio designada por fracção, correspondente ao r/c do prédio em regime de propriedade horizontal, sito à Rua da Alegria, n.º 2, nesta cidade da Figueira da Foz – alínea A) dos Factos Assentes;
2- Em 1 de Julho de 2003, os AA. deram de arrendamento à 1ª R. a fracção predial autónoma referida em 1, pelo prazo de um ano, mediante a renda mensal de 1.250 €, renda esta que deveria ser paga directamente aos AA. ou por transferência bancária, no primeiro dia do mês anterior ao que respeitava – alínea B) dos Factos Assentes;
3- A 1ª R. pretendia explorar no locado um estabelecimento comercial de café/bar, e os AA. cederam-lhe a fracção para esse fim – alínea C) dos Factos Assentes;
4- No momento da outorga do contrato e negociações, acordaram que as rendas seriam pagas no domicílio dos AA., até ao momento em que estes lhe indicassem o n.º da conta bancária para passar a proceder a transferência bancária – alínea D) dos Factos Assentes;
5- No momento da outorga do contrato, a 1ª R. solveu a quantia de 2.500 € e, em Agosto e Setembro de 2003, entregou aos AA. a quantia de 1.250 € em cada um desses meses, no domicílio de A. B..., entregas estas respeitantes às rendas referentes aos meses de Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2003 – alínea E) dos Factos Assentes;
6- Em 1 de Março de 2004, os AA. escreveram à 1ª R. uma carta indicando-lhe o número e a referência da sua conta bancária, anunciando-lhe que deveria efectuar de imediato o pagamento das 5 rendas em atraso, no valor total de 6.250 €, e passar a pagar as rendas na dita conta bancária, sob pena de procedimento judicial. Dessa carta constava ainda a menção do “arrendamento para café-bar” da fracção referida em 1 e que a 1ª R. não procurou os AA. “para pagamento, nem a porta do local estava aberta as vezes que lá nos deslocámos” (documento de fls. 8) – alínea F) dos Factos Assentes;
7- A 1ª R. abriu no locado um estabelecimento de bar, em Julho de 2003 – altura de elevada afluência de veraneantes à cidade da Figueira da Foz e de consequente aumento da vida nocturna – alínea G) dos Factos Assentes;
8- Após a celebração do contrato, a 1ª R., requereu aos serviços municipais da Figueira da Foz licença de utilização do local – alínea H) dos Factos Assentes;
9- A partir de Setembro de 2003, a 1ª Ré deixou de aparecer aos AA. e de pagar rendas – resposta ao ponto 1º da Base Instrutória;
10- A 1ª R. recebeu a carta referida em 6. que lhe foi entregue no seu domicílio nos primeiros dias de Março de 2004 – resposta ao ponto 4º da Base Instrutória;
11- Mesmo depois da recepção dessa carta não efectuou pagamento (das rendas) – resposta ao ponto 5º da Base Instrutória;
12- A 1ª R. não pagou os quantitativos (rendas) respeitantes aos meses de Novembro e Dezembro de 2003, e de Janeiro a Maio de 2004 – resposta ao ponto 6º da Base Instrutória;
13- A 2ª R. declarou no contrato referido em 2. que ficava responsável pelo “pagamento mensal da renda” na qualidade de fiadora, caso se desse a impossibilidade da 1ª R. efectuar o pagamento da renda que lhe foi estipulada – resposta ao ponto 7º da Base Instrutória;
14- A 1ª R. instalou no locado um estabelecimento de bar, aberto ao público, que explorou até Dezembro de 2003 – resposta ao ponto 8º da Base Instrutória;
15- O valor locativo dessa fracção é semelhante ao dos quantitativos mensais acordados, correspondendo ao valor de mercado do arrendamento para comércio daquele local – resposta ao ponto 9º da Base Instrutória; -----
16- A Câmara Municipal da Figueira da Foz não emitiu licença de ocupação/utilização do prédio referido em 1. – resposta ao ponto 10º da Base Instrutória;
17- A 1ª R., em 21 de Junho de 2004, desistiu do pedido de licenciamento referido em 8. – resposta ao ponto 11º e 29º da Base Instrutória;
18- Durante o período de utilização do locado (de Julho a Dezembro de 2003) surgiram problemas de inundação – resposta ao ponto 12º da Base Instrutória;
19- Durante o período de utilização do locado (de Julho a Dezembro de 2003) surgiram problemas com os esgotos da fracção que provocaram mau cheiro – resposta aos pontos 15º e 16º da Base Instrutória;
20- Aquando da celebração do contrato de arrendamento foi falada, entre AA. e RR., a necessidade de licenciar o locado para ser utilizado como café-bar – resposta ao ponto 25º da Base Instrutória;
21- Nessa altura foi acordado entre eles que a 1ª R. efectuaria no locado as obras necessárias à adaptação do local para a exploração de um café-bar – resposta ao ponto 26º da Base Instrutória;
22- O locado foi entregue à 1ª R. em bom estado de conservação – resposta ao ponto 31º da Base Instrutória.-------------------------------------------------
2-4- No recurso a apelante começa por colocar a questão levantada no agravo, sustentando a inadmissibilidade do aditamento do rol de testemunhas.
Remete-se para o que acima se disse sobre o assunto, reafirmando que o despacho do Mº Juiz que admitiu tal aditamento foi legal e correcto.
Depois a apelante levanta a questão da nulidade do contrato de arrendamento celebrado, em virtude da inexistência de licença de utilização do locado.
Na douta sentença recorrida sobre o assunto referiu-se que não ocorria a nulidade do contrato. Isto porque “o que o art. 9º, do RAU estabelece é que se a falta de licença decorrer por causa imutável ao senhorio, este sujeita-se à aplicação de uma coima e pode ver o contrato resolvido por iniciativa do arrendatário com indemnização …Ora, no caso presente nada nos habilita a declarar que a falta de licença de utilização decorre de acto culposo ou censurável dos Autores: Sabemos que a 1ª Ré estava desde o início do contrato “autorizada” a efectuar as obras necessárias à adaptação do local, que ela própria tomou a iniciativa de requerer tal licença, mas que, posteriormente, dela desistiu”. Por isso se declarou improcedente a causa de invalidade do contrato invocada pela apelante.
Vejamos:
Estabelece o art. 9º nº 1 do RAU, vigente à data da outorga do contrato:
“Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou as suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato”.
Perante esta disposição fica claro que só podem entrar no mercado de arrendamento os prédios ou fracções aos quais tenha sido passada, pela autoridade municipal competente, licença de utilização.
Estabelece por sua vez o nº 5 do mesmo artigo que “a inobservância do disposto nos nºs 1 a 3, por causa imputável ao senhorio, determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais, salvo quando a falta se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável”.
Acrescenta o nº 6 da disposição que “na situação prevista no número anterior, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais …”.
Significa isto e para o que aqui interessa, que a falta de licença de utilização, por causa imputável ao senhorio, sujeita este ao pagamento de uma coima não inferior a um ano de renda e a ver resolvido o contrato de arrendamento por parte do arrendatário.
No caso dos autos, os AA. não poderiam ignorar que o imóvel não tinha a licença de utilização e, por isso, não o poderiam introduzir no mercado de arrendamento. Provou-se, a este propósito que, aquando da celebração do contrato de arrendamento foi falada, entre AA. e RR., a necessidade de licenciar o locado para ser utilizado como café-bar, mas os AA, não lograram provar, como alegaram, que foi combinado que a 1ª R. faria o pedido de licenciamento municipal pertinente à actividade que pretendia desenvolver no local (resposta negativa ao facto 27º da base instrutória). Assim sendo, somos em crer, que pese embora a 1ª R. não desconhecesse que ao locado faltava a licença de utilização, pela razão de os senhorios não poderem ignorar que com essa falta não poderiam introduzir o bem no mercado de arrendamento, a falta de licença deve ser-lhes imputada. Como se viu, com intenção de excluir a sua falta, os AA. alegaram, que haviam combinado com a 1ª R. que seria esta a efectuar o pedido de licenciamento, mas não lograram provar isso. Ou seja, os AA. não lograram provar que essa falta não lhes cabia.
A 1ª R. pede a resolução do contrato na contestação, em sede de pedido reconvencional.
Como já vimos, a falta de licença de utilização, por causa imputável ao senhorio, sujeita este, para além do pagamento de uma coima não inferior a um ano de renda, a ver resolvido o contrato de arrendamento por parte do arrendatário.
Assim, devendo ser imputável aos AA. falta de licença de utilização, a resolução do contrato pedido pela R. em sede de reconvenção deve proceder.
A resolução nos termos do 434º do C.Civil tem efeito retroactivo, mas nos contratos de execução periódica (como é o caso do pagamento de renda por banda do locatário no contrato de arrendamento) a resolução não abrangerá as prestações já efectuadas.
Nesta conformidade, os AA. ficam com o direito a reter, para si, as rendas já pagas.
Ao invés de ser julgada procedente, a acção deveria ter sido julgada improcedente e julgada parcialmente procedente a reconvenção, declarando-se a resolução do contrato de arrendamento por pedido, nesse sentido, da arrendatária.
Procedendo o pedido de resolução do contrato por parte da 1ª R., com efeitos rectroactivos, é evidente que o pedido de resolução do contrato por banda dos AA., senhorios, por falta de pagamento de rendas, tem que improceder.
A apelação, se bem que por estas razões, será parcialmente procedente.
Por outro lado, a R. pede a nulidade do contrato. Sucede que esta invalidade só sucede, de harmonia com o nº 7 do mesmo art. 9º, quando ocorra um arrendamento não habitacional, de locais licenciados somente para habitação, o que não se indicia suceder no caso vertente. Se bem que por estas razões, a conclusão de não nulidade do contrato a que se chegou na sentença de 1ª instância, é certa.
Para defender a sua posição de nulidade do contrato, a apelante invoca também o disposto no art. 280º nº 1 do C.Civil.
De forma muito sumária diremos que, para a situação, deve valer o que estabelece o mencionado art. 9º do RAU, pois é uma a lei específica introduzida no regime jurídico, para o caso particular da falta de licença de utilização de imóveis urbanos. Estas normas têm prevalência, como se sabe, em relação ao regime geral aplicável aos negócios jurídicos. Lex specialis derrogat lex geralis.
Sustenta depois a apelante que a apelante em face da impossibilidade de obter o licenciamento do locado (ónus dos senhorios) viu goradas as expectativas de recuperar todos os seus investimentos efectuados no estabelecimento comercial de café-bar. A apelante legitimamente reclamou a título de lucros cessantes a quantia de 1.250,00 € por cada mês de encerramento por falta de licenciamento, que foram dez, e, por isso, totalizaram o montante de €12.500,00.
Esta questão diz respeito aos lucros cessantes que a apelante invocou e que fundamentou o pedido reconvencional. Sucede que como se assinalou no aresto recorrido, a R. não logrou provar os prejuízos que alega (resposta negativa ao facto 22º da base instrutória).
Reafirma-se o dito na sentença recorrida, como resulta dos factos provados, o estabelecimento funcionou sem licença de utilização e foi a R. que (em 21 de Junho de 2004) desistiu do pedido de licenciamento. Não se demonstra, pois, que tenha sido por falta de licença que o estabelecimento tenha deixado de funcionar (como a apelante parece defender), mas simplesmente porque a 1ª R. o decidiu encerrar (quiçá por falta de rentabilidade), tendo desistido do pedido de licenciamento. Tinha direito a arrendatária à resolução do contrato que, porém, só neste processo, em sede de reconvenção, pediu.
De sublinhar que a R. não logrou provar que teve prejuízos decorrentes da falta de licença de utilização, pelo que o pedido de indemnização tem que improceder.
Sustenta ainda a apelante que o tribunal fez uma interpretação errada da factualidade contida nos autos, considerada deficiente, obscura e contraditória sobre pontos determinados da matéria de facto, devendo, por isso, ser alterada nos termos do nº 4 do art. 712º do C.P.C.
Aqui a posição da apelante é absolutamente insubsistente, visto que esta conclusão não está fundamentada em qualquer circunstância antes aduzida. Por isso, nos limitaremos a afirmar que a factualidade dada como assente, a nosso ver, não padece das anomalias indicadas, pelo que não ocorre a deficiência apontada.
A apelante sustenta que a sentença nula, nos termos das als. c) e d) do nº 1 do art. 668º.
Pese embora a recorrente não justifique a sua posição, não poderemos deixar de assinalar a nulidade da sentença, por omissão de pronúncia (art. 668º nº 1 al. d) do C.P.Civil), visto que não se pronuncia, nem considerando procedente ou improcedente, o pedido (reconvencional) formulado pela 1ª R. de resolução do contrato de arrendamento. Pronunciou-se, somente, em relação ao pedido de resolução do contrato por banda do senhorio.
Nos termos do art. 715º nº 1 do C.P.Civil, conheceu-se, nesta instância, do objecto da apelação, declarando resolvido o contrato de arrendamento a pedido da R. arrendatária.
C) Quanto à apelação interposta pela R.D...:
2-5- Defende a apelante que o contrato de arrendamento é nulo ou, em alternativa, deve considerar-se resolvido pela R. inquilina. Efectivamente o prédio em causa não é detentor de licença de utilização para o ramo de comércio que a R. pretendia exercer. A 1ª instância não aplicou ou interpretou mal os arts. 280º, 401º, 623º, 1031º e 1032º do C.Civil e 8º e 9º do RAU, o que levou à elaboração de uma sentença errada. Acresce que a fiança, pelo exposto e sendo acessória da obrigação principal, é também nula.
Já acima nos referimos às questões levantadas da nulidade do contrato e de resolução do mesmo, tendo concluído que o mesmo não é nulo, mas que a resolução operada pela R., arrendatária, operou em sede de pedido reconvencional.
Remete-se para o que acima se referiu sobre o assunto.
A apelação é parcialmente improcedente.
III- Decisão:
Por tudo o exposto, nega-se provimento ao agravo, mantendo a decisão recorrida.
Pelas ditas razões, dá-se parcial provimento às apelações, revogando-se a sentença recorrida e, em consequência, declara-se resolvido o contrato de arrendamento, com efeitos retroactivos, sendo que a resolução não abrangerá as prestações já efectuadas por banda da R. arrendatária.
Custas no agravo pela recorrente.
Na acção, reconvenção e apelações, pelas partes na proporção dos respectivos vencimentos.