| 2210/17.2T8VIS-H.C1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO
ANTERIORIDADE DO ARRENDAMENTO
CADUCIDADE
II – A questão da compatibilização das normas do artigo 1057.º do CC e do artigo 109.º do CIRE, com o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do CC – que determina a caducidade “dos direitos que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo” – só se coloca na hipótese de o arrendamento ser de constituição posterior à garantia real mais antiga que se faça valer na venda judicial.
III – Quer se sustente, ou não, a aplicabilidade do n.º 2 do artigo 824.º CC ao arrendamento, é doutrina e jurisprudência pacífica que o arrendamento (para habitação, comércio ou outros fins) anterior a qualquer garantia real que se faça valer do processo executivo ou de insolvência, não caduca com a venda judicial.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Relator: Maria João Areias
1º Adjunto: Paulo Correia
2º Adjunto: Helena Melo
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra:
I – RELATÓRIO
Nos presentes autos de insolvência respeitantes a AA e BB,
tendo a Caixa Económica Montepio Geral, S.A., credora nos presentes autos de insolvência, adquirido, no âmbito da liquidação efetuada nos autos, através de escritura pública celebrada em 23-11-2018, entre outros, o prédio urbano, composto por casa de habitação de rés do chão e uma divisão para comércio, melhor identificado nos autos,
veio requerer a notificação dos ocupantes para, num prazo de 20 dias, desocuparem o imóvel, investindo a requerente na posse efetiva do prédio e, no caso de tal não suceder, que se recorra ao auxílio as autoridades policias, nos termos do n.º 3 do artigo 861.º do CPC, aplicável ex vi do artigo 17.º do CIRE.
Na sequência da notificação efetuada, o Sr. Administrador da Insolvência (AI) informou que o imóvel não correspondia à casa de morada de família dos insolventes e que estava ocupado por CC que “segundo este ocupa o prédio pois em tempos idos que não sabe precisar, estabeleceu com o insolvente um contrato verbal de promessa de compra e venda, já tendo pago o preço integral” (requerimento de 13-12-2021).
Notificado para o efeito, o referido CC veio alegar que, no dia 9 de setembro de 1979, celebrou um contrato de trespasse e arrendamento, para exploração de um estabelecimento comercial de café, mediante a contrapartida do pagamento da quantia mensal e sucessiva de 7.500$00, e que arrendou o imóvel objeto dos presentes autos, e que não procedeu ao pagamento da renda até outubro de 2018, no valor de €268,99, nem a pagamentos posteriores por, apesar das diligências efetuadas, não haver senhorio conhecido. Acrescentou que o arrendamento é válido e eficaz e que se deve manter em vigor até existir uma causa de cessação do contrato.
A Caixa Económica Montepio Geral, S.A. respondeu, referindo que desconhecia a existência do ónus, agora alegado pelo ocupante do imóvel que lhe foi adjudicado na qualidade de credora hipotecária, nos termos do artigo 824.º do Código Civil, “operando a caducidade do ónus de acordo com o disposto no n.º 2” desta disposição legal, e que não tem interesse na manutenção de qualquer arrendamento. Concluiu, pedindo que se ordene ao Sr. administrador da insolvência, que a invista na posse efetiva do imóvel, recorrendo, se necessário, ao auxílio das autoridades policiais, nos termos do n.º 3 do artigo 861.º do CPC.
Pelo Juiz a quo proferido Despacho a indeferir o pedido de entrega do imóvel.
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Inconformado com tal decisão, o credor Caixa Montepio Geral, dela interpôs recurso de apelação, concluindo a sua motivação com as seguintes conclusões:
1. O Douto Despacho recorrido merece censura por diversas razões, que se reconduzem à errada aplicação pelo Tribunal a quo do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência número 2/2021, e a consequente aplicação do direito, no sentido de considerar que o contrato de arrendamento invocado por CC não caduca, indeferindo o pedido de entrega do imóvel.
2. Razão pela qual, deverá o Despacho Recorrido ser Revogado e substituído por outro em que seja proferida decisão que considere o contrato de arrendamento invocado por CC cessado por caducidade e que ordene a entrega imediata do imóvel adjudicado pela ora Recorrente, livre de pessoas e bens, o que se requer.
3. No âmbito dos presentes autos adquiriu a Recorrente por adjudicação, através de escritura pública celebrada em 23.11.2018, entre outros, o Prédio Urbano, composto por casa de habitação de rés do chão e uma divisão para comércio, sito em ..., na freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de M... sob o n.º ...16 e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ...25 da freguesia ....
4. Não obstante as diversas diligências efetuadas com vista à entrega do imóvel supra identificado, junto do ocupante, as mesmas revelaram-se infrutíferas, continuando até ao presente a Recorrente impedida de tomar posse do mesmo.
5. O que a ora Recorrente requereu, através de diversos requerimentos apresentados nos presentes autos.
6. A ora Recorrente requereu na qualidade de adquirente do imóvel apreendido nos presentes autos a esse Douto Tribunal que ordenasse ao Senhor Administrador de Insolvência, que a investisse na posse efetiva do imóvel, recorrendo se necessário ao auxílio das autoridades policiais.
7. Em 14.10.2021 o senhor Administrador da Insolvência informou os autos “(…) que os prédios em causa, não correspondem a casa de morada de família dos insolventes.”
8. Após despacho proferido em 06.12.2021, pelo Tribunal a quo, veio o Senhor A.I., em 13.12.2021, informar que o ocupante do prédio em causa é o Sr. CC, e que segundo este ocupa o prédio pois em tempos idos que não sabe precisar, estabeleceu com o insolvente um contrato verbal de promessa de compra e venda, já tendo pago o preço integral, não tendo no entanto o ocupante facultado qualquer documentação relativamente ao alegado.
9. Face a tal a informação, e alegando a ocupação ilegítima do Prédio Urbano, a ora Recorrente reiterou em 07.02.2022, o já requerido no seu requerimento de 07.10.2021.
10. Notificado para se pronunciar, o ocupante CC, veio alegar que no dia 09 de Setembro de 1979, celebrou um contrato de trespasse e arrendamento, no qual, para exploração de um estabelecimento comercial de café e mediante a contrapartida do pagamento da quantia mensal e sucessiva de sete mil e quinhentos escudos, arrendou o imóvel objeto dos presentes autos, sendo tal arrendamento válido e eficaz, juntando um documento.
11. Em 25.02.2022 o Senhor A.I., afirmou nunca ter visto tal documento, nem nunca ter sido alegado pelo ocupante a existência de um contrato de arrendamento.
12. Tendo em 02.03.2022, a ora Recorrente reiterado novamente os seus requerimentos anteriores junto dos autos, pugnando pela entrega efetiva do imóvel.
13. Nessa sequência, em 21.03.2022, o Douto Tribunal a quo proferiu o seguinte
Despacho:
“(…) Conforme resulta do requerimento junto aos autos em 02-03-2022, a única questão que cumpre apreciar é a de saber se, por força da venda do imóvel, no auto de insolvência, caduca o contrato de arrendamento mencionado no artigo sétimo dos factos provados, anterior à constituição da hipoteca de que beneficiava a adquirente do imóvel.
(…) É certo que a questão da caducidade do contrato de arrendamento nos termos do artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil é controversa. Porém, para além das citadas disposições legais, não podemos deixar de ter e consideração o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021, publicado no Diário da República n.º 151/2021, Série I de 2021-08-05, que uniformizou a jurisprudência (…)
Por conseguinte, não caducando o contrato de arrendamento, a requerente Caixa Económica Montepio Geral, S.A não pode lançar mão do meio processual previsto no artigo 861.º, ex vi dos artigos 828.º do Código de Processo Civil, já que estas normas contrariam o disposto no n.º 3 do artigo 109.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na parte em que salvaguarda os direitos do locatário que lhe são reconhecidos pela lei civil, na medida em que a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil (sendo irrelevante o facto de a requerente não ter interesse na manutenção do arrendamento), não permitindo a entrega do imóvel com base numa alegada e não verificada caducidade nos termos do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.
(…) Termos em que indefiro o pedido de entrega do imóvel nos termos requeridos pela Caixa Económica Montepio Geral, S.A.
Notifique.”
14. Deste Despacho do Douto Tribunal foi a ora recorrente notificada na pessoa do seu mandatário por notificação certificada via citius datada de 21 de Março de 2022.
15. Sendo do conteúdo deste Despacho que ora se Recorre.
16. Salvo o devido respeito, o Tribunal a quo socorreu-se erradamente da interpretação fixada no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência.
17. Erradamente, porque aplicou o entendimento fixado no referido AUJ à situação concreta nos presentes autos, quando não existe identidade factual entre o plasmado no referido AUJ e a situação em discussão pelas partes nos presentes autos e acima relatada.
18. Pelo que tratou situações diferentes de formas idênticas, adotando uma solução jurídica, e aplicando normas legais, in casu, a factos diferentes, aos quais dispensou interpretações e consequentemente soluções jurídicas iguais.
19. Tudo com consequências diretas na Decisão ora Recorrida e em prejuízo sério e grave da ora Recorrente, que com a referida Decisão levada ao Despacho Recorrido se vê assim privada de ser investida na plenitude dos direitos de propriedade do imóvel acima identificado, que adjudicou nos autos, não obstante o abundantemente requerido nos mesmos e agora negado pelo Despacho recorrido.
20. Salvo melhor opinião, o entendimento fixado no AUJ será apenas aplicável ao arrendamento para fins habitacionais.
21. Ora não sendo o caso nos presentes autos – já que o contrato de arrendamento em apreço tem natureza de arrendamento comercial – não poderia o Douto Tribunal a quo lançar mão do entendimento fixado no AUJ, o qual se funda numa situação factual de arrendamento para habitação, conforme excerto do mesmo (página 18), abaixo, in Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021 | DRE22. Acresce que, como é sabido, o AUJ não colheu a unanimidade dos Colendos Juízes Conselheiros do STJ, quanto à fixação do entendimento nesta matéria.
23. Das posições assumidas pelos Juízes Conselheiros citados (bem como de outros que votaram contra o AUJ, aderindo às teses sufragadas por alguns dos que emitiram Declaração de voto), se poderá desde logo retirar a conclusão de que se mantém a divergência jurisprudencial.
24. Ainda assim resulta com meridiana clareza que o entendimento do AUJ de que o arrendamento posterior à hipoteca não caduca se firmou no âmbito do arrendamento habitacional.
25. Pelo que, in casu, no âmbito do presente Recurso que ora se interpõe do Douto Despacho recorrido, não podia o Tribunal a quo proferir decisão de manutenção da validade do contrato de arrendamento sobre o imóvel adjudicado pela Recorrente, ancorado no AUJ, pois que in casu estamos perante arrendamento comercial e no AUJ está em causa arrendamento habitacional.
26. Mas ainda que assim não sem entendesse – o que apenas se equaciona por dever de patrocínio – sempre se dirá que o AUJ do STJ surge em sentido contrário à orientação maioritária até aqui seguida pelo STJ nesta matéria, que na maioria das decisões sobre esta questão, considerava caducado o contrato de arrendamento.
27. Sendo esta uma decisão controversa quanto à natureza, solidez e persuasão dos argumentos utilizados, o que resulta bem demonstrado pelo processo de votação dos Conselheiros, com quinze votos a favor e catorze votos contra.
28. Acresce que a interpretação conjugada dos artigos 109º, número 2 do CIRE, e dos artigos 1057º e 824º, número 2 do Código Civil saída do AUJ introduz riscos sérios e potencialmente graves de aplicação do direito pelos Tribunais em violação de princípios basilares do ordenamento jurídico.
29. São esses princípios os da certeza e segurança jurídicas.
30. Bem como potenciais geradores da frustração de expectativas, nomeada e especialmente dos credores hipotecários criadas no momento da celebração dos negócios garantidos por hipoteca.
31. Assim colocando em crise os princípios da confiança e da estabilidade dos contratos, da boa-fé e do acesso ao direito e tutela efetiva.
32. Violação geradora de inconstitucionalidade.
33. Ora, o Princípio da Segurança Jurídica supõe um mínimo de certeza, previsibilidade e estabilidade das normas jurídicas por forma a que as pessoas possam ver garantida a continuidade das relações jurídicas onde intervêm e calcular as consequências dos atos por elas praticados.
34. A violação deste princípio, pode levar a que uma norma possa ser declarada inconstitucional a fim de serem preservados os direitos das pessoas jurídicas públicas ou privadas que tenham de boa-fé, presumido a validade da norma, e construído relações jurídicas e praticado atos à sua sombra.
35. Na mesma senda, o princípio da proteção da confiança, censura alterações súbitas arbitrárias e altamente gravosas de normas em cuja continuidade os cidadãos tenham depositado expectativas legítimas que tenham sido alimentadas pelos poderes públicos.
36. Tudo isto sucede no caso sub judice, pois a aplicação arbitrária e retroativa deste AUJ é geradora da frustração das expectativas dos credores hipotecários,
37. Dado que, o entendimento fixado no AUJ é potenciador do surgimento de situações concretas em que, de forma fraudulenta, pese embora sem que o credor hipotecário tenha possibilidade de o evidenciar, os prestadores de garantias hipotecárias em incumprimento venham, após a sua prestação, enfraquecer substancialmente as garantias prestadas, através de negócios simulados de arrendamento com vista a dificultar as vendas e em última ratio, o ressarcimento dos credores.
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Não foram apresentadas contra-alegações.
Dispensados que foram os vistos legais, ao abrigo do disposto no nº4 do artigo 657º do CPC, cumpre decidir do objeto do recurso.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso – cfr., artigos 635º, e 639, do Novo Código de Processo Civil –, a questão a decidir é uma só:
1. Se o contrato de arrendamento comercial caduca com a aquisição em processo de insolvência.
III – APRECIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
À questão de saber se, por força da venda do imóvel, no auto de insolvência, caduca o contrato de arrendamento destinado a estabelecimento de café, celebrado em momento anterior à constituição da hipoteca de que beneficiava a adquirente do imóvel, a decisão recorrida respondeu negativamente, invocando, nomeadamente, o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 2/2021, que fixou o seguinte entendimento:
“A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109º, nº3 do CIRE, conjugado com o artigo 1057º do CCivil, sendo inaplicável o disposto no nº2 do artigo 824º do CCivil”.
Insurge-se o credor Apelante contra tal entendimento, apoiando-se nos seguintes fundamentos:
- a decisão recorrida aplicou o entendimento fixado no referido AUJ à situação concreta nos presentes autos, quando não existe identidade factual entre o plasmado no referido AUJ e a situação em discussão pelas partes, só sendo aplicável tal entendimento aos arrendamentos para habitação;
- face aos inúmeros votos de vencido é fácil de ver que se mantém a divergência jurisprudencial, sendo que o AUJ do STJ surge em sentido contrário à orientação maioritária até aqui seguida pelo STJ nesta matéria, que na maioria das decisões sobre esta questão, considerava caducado o contrato de arrendamento.
- a interpretação conjugada dos artigos 109º, número 2 do CIRE, e dos artigos 1057º e 824º, número 2 do Código Civil, saída do AUJ introduz riscos sérios e potencialmente graves de aplicação do direito pelos Tribunais em violação de princípios os da certeza e segurança jurídicas, sendo potenciais geradores da frustração de expectativas, nomeada e especialmente dos credores hipotecários criadas no momento da celebração dos negócios garantidos por hipoteca.
- assim colocando em crise os princípios da confiança e da estabilidade dos contratos, da boa-fé e do acesso ao direito e tutela efetiva, violação geradora de inconstitucionalidade.
Na decisão que recaiu sobre tal reclamação, o juiz a quo teve em consideração os seguintes factos:
1. Para a massa insolvente foi apreendido, entre outros, o prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de M... sob o nº...16 (...) e na matriz sob o art.º ...25, da freguesia ... (verba n.º 10 do auto de apreensão junto ao apenso A em 30-12-2017).
2. DD, na qualidade de administrador da insolvência destes autos, no dia 23 de novembro de 2018, declarou perante notária, que consignou a escrito as suas declarações em escritura pública intitulada de “compra e venda”, que, na referida qualidade, e judicialmente autorizado, pelo valor global de duzentos e setenta e quatro mil euros, vendia à Caixa Económica Montepio Geral, Caixa Económica Bancária, S.A., livre de ónus ou encargos, entre outros, o prédio urbano, composto por casa de habitação de ... e uma divisão para comércio, sito em ..., na freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Automóveis ... sob o n.º ...16, inscrito a favor dos insolventes pela inscrição Ap. ... de 1981/01/27 e o registo da declaração de insolvência pela inscrição Ap. ...66 de 2017/11/27;
3. No mesmo ato, EE, na qualidade de procurador da Caixa Económica Montepio Geral, Caixa Económica Bancária, S.A. declarou que, na qualidade em que outorgava, que, para a sua representada, aceitava o contrato, nos precisos termos exarados e que recebeu na mesma data, as chaves dos imóveis;
4. Declararam ainda que do referido preço a massa insolvente recebeu €54.800,00 e que não obstante a parte compradora ficar dispensada do depósito do preço restante (correspondente a 80%) se comprometia a efetuar o pagamento do remanescente dispensado, caso venham a ser graduados no processo créditos com garantia ou privilégio à frente da compradora (doc. 1 do requerimento de 07-10-2021).
5. Em relação ao prédio mencionado no artigo primeiro incidia hipoteca voluntária a favor da Caixa Económica Montepio Geral, registada pela apresentação ...06 de 29-10-2013, para garantia do empréstimo concedido à sociedade F..., S.A., no montante de capital de €1.000.000,00, juro anual à taxa de 19,62%, acrescida de 3% em caso de mora, até ao limite de €1.688.860,00 (certidão junta ao apenso A em 30-12- 2017)
6. No dia 9 de outubro de 1979, o agora insolvente AA, por si e como procurador de sua mulher BB, declarou perante notário, que consignou a escrito as suas declarações em escritura pública intitulada de “trespasse e arrendamento”, que em seu nome e da sua mulher, trespassava a CC, um estabelecimento comercial de café, instalado em três divisões do prédio sito nas ..., freguesia ..., concelho ..., omisso na Conservatória do Registo Predial ..., inscrito na respetiva matriz predial da freguesia ..., do concelho ..., sob o artigo ...96, que o trespasse foi feito pelo preço de quinhentos mil escudos, abrangia todas as licenças e alvarás, a venda de utensílios, mercadorias e demais coisas móveis pertencentes ao estabelecimento e nele existente naquela data, tendo o mencionado CC declarado que aceitava o trespasse nos termos e condições exarados;
7. Naquele ato o agora insolvente declarou ainda que dava de arrendamento a CC o local onde estava instalado o estabelecimento trespassado, pelo prazo de um ano, com início em 01-09-1979, pela renda mensal de sete mil e quinhentos escudos, que o local arrendado destinava-se a estabelecimento de café, tendo CC declarado que aceitava o arrendamento nos termos exarados.
O juiz a quo veio a indeferir o pedido de entrega do imóvel, sustentando que o contrato de arrendamento não caducou com a venda efetuada no processo de insolvência, com os seguintes fundamentos:
“(…) a única questão que cumpre apreciar é a de saber se, por força da venda do imóvel, no auto de insolvência, caduca o contrato de arrendamento mencionado no artigo sétimo dos factos provados, anterior à constituição da hipoteca de que beneficiava a adquirente do imóvel.
Dispõe o n.º 3 do artigo 109.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas que a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância.
Está em causa fundamentalmente a manutenção da posição contratual do arrendatário nos termos do artigo 1057.º do Código Civil, segundo o qual o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.
É certo que a questão da caducidade do contrato de arrendamento nos termos do artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil é controversa.
Porém, para além das citadas disposições legais, não podemos deixar de ter em consideração o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021, publicado no Diário da República n.º 151/2021, Série I de 2021-08-05, que uniformizou a jurisprudência nos termos seguintes:
«A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º 3 do CIRE, conjugado com o artigo 1057.º do CCivil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do CCivil”.
Se é assim para os casos em que o arrendamento é posterior à hipoteca, a solução não pode deixar de ser a mesma para os casos em que o arrendamento foi celebrado em data anterior à hipoteca.
Conforme se menciona no citado acórdão “o contrato de arrendamento, na sua estrutura, é um direito pessoal de gozo, de natureza obrigacional, do qual decorre para o locador a obrigação de proporcionar ao locatário o gozo de um imóvel, temporariamente, mediante uma determinada retribuição, estando o seu enquadramento legal perfeitamente definido no artigo 1022.º do CCivil, não se tratando, pois, de um direito real de gozo, encontrando-se expressamente afastado do Livro III - Direito das Coisas - sendo certo que neste específico domínio estamos adstritos ao princípio da tipicidade (artigo 1306.º do CCivil), o qual afasta, à partida, qualquer possibilidade de analogia [para os efeitos do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil]. Essa tipicidade concreta mostra-se abrangida pela norma do artigo 824.º, n.º 2 do CCivil, a qual é clara, precisa e concisa, no que concerne aos direitos que caducam em sede de venda executiva, pois estes são apenas os reais e não também os obrigacionais, caso do arrendamento. (…) Prima facie, há que acentuar que não obstante algumas características particulares do arrendamento, maxime, as que conferem ao locatário o poder de usar dos meios facultados ao possuidor, se for perturbado no exercício dos seus direitos, nos termos do artigo 1037.º, n.º 2 do CCivil, contra o locador ou contra aquele que dele adquira o direito por força do artigo 1057.º, o arrendamento é um direito pessoal de gozo (assim qualificado expressamente pelo artigo 1682.º, n.os 1 e 2 do CCivil), definido pelo artigo 1022.º do CCivil, nos termos apontados supra, como o contrato pelo qual alguém se obriga a proporcionar a outrem o gozo de uma coisa mediante uma retribuição, sendo nesta que reside a natureza creditícia da relação: é um direito creditório referente a uma coisa, não é um direito sobre a coisa; por outro lado a inerência, afloramento da sequela, não lhe confere a característica do absolutismo do direito, apanágio de um direito real, uma vez que o mesmo não corresponde a uma obrigação passiva universal, mas antes a um direito relativo ao senhorio, pois apenas a este o arrendatário poderá exigir que lhe seja assegurado o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina, bem como que proceda às reparações necessárias, nos termos dos artigos 1031.º, alínea b) e 1036.º do mesmo diploma, cfr Pereira Coelho, in Arrendamento, 1988, 16/22. (…) Ademais, dispondo o artigo 109.º, n.º 3 do CIRE que «A alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância», daí resulta a garantia para o arrendatário da manutenção do seu contrato de arrendamento, ex vi do disposto no artigo 1057.º do CCivil onde se prevê que «O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.», de onde a lei mais do que prever a transmissão para o novo proprietário do contrato de arrendamento anteriormente celebrado, impõe que nessa transmissão se mantenham intactos todos os direitos e obrigações que impendem sobre o direito transmitido.
Ora, aquela previsão específica, faz afastar, a se, de um lado, a aplicação do normativo inserto no artigo 824.º, n.º 2 do CCivil, por no mesmo não haver qualquer referência à ocorrência da caducidade relativamente aos direitos obrigacionais e, nestes, ao arrendamento, e por outro, por nas causas de caducidade do contrato de arrendamento enunciadas no artigo 1051.º do mesmo diploma, não consta a venda, quer em acção executiva, quer em liquidação em processo insolvencial.
Nem se diga ex adverso, que se trata de uma argumentação sem qualquer expressão, uma vez que a enunciação legal embora nunca assuma um carácter taxativo, mas antes meramente exemplificativo, no caso concreto, a apontada omissão, só se poderá ter como propositada, face ao preceituado no artigo 1057.º: se o arrendamento se mantém independentemente da transmissão do direito, é óbvio que essa transmissão não o poderá fazer caducar e, daí a impossibilidade manifesta de se poder afastar a aplicação do disposto no artigo 1051.º, o qual não prevê como causa de caducidade a venda em processo executivo do imóvel arrendado, nem tão pouco na liquidação insolvencial (…).
Só não seria assim, se o legislador podendo prever a hipótese da venda em execução e, concomitantemente, em liquidação insolvencial, o tivesse deixado consignado, sendo certo que o poderia ter feito, atentas as alterações legislativas entretanto ocorridas, mas não o fez (maxime aquando da inclusão no artigo 819.º do CCivil do arrendamento posterior à penhora, entre os actos inoponíveis à execução), caso tivesse tido o propósito de fazer caducar o arrendamento anterior à penhora, mas posterior à hipoteca. Nestas circunstâncias específicas, vale a norma ínsita no artigo 109.º, n.º 3 do CIRE, como excepcional, sobrepondo-se, por isso, a qualquer outra aplicação normativa que a não comporta no seu âmbito, vg a situação apreciada no artigo 824.º, n.º 2 do CCivil (…).
A simples constatação da injuntividade do segmento normativo inserto no artigo 109.º, n.º 3 do CIRE, cuja operância não poderá ser, de modo algum, ignorada, deixa sem sentido, as antigas querelas existenciais sobre a natureza do direito do locatário e a dicotomia direito obrigacional/direito real, ou mera inerência do mesmo, face à incompatibilidade da lei geral civil no que tange à caducidade dos direitos reais em venda executiva, com a lei especial constante do CIRE e a aplicação expressa desta, com a expressão de manterem incólumes os direitos do locatário, aquando da venda em processo de insolvência, aliás na esteira do que se havia já consagrado no artigo 170.º, n.º 2 do CPEREF».
Deste modo, atento o disposto no n.º 3 do artigo 109.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, não existe no n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil qualquer lacuna carecida de integração analógica.
Por conseguinte, não caducando o contrato de arrendamento, a requerente Caixa Económica Montepio Geral, S.A não pode lançar mão do meio processual previsto no artigo 861.º, ex vi dos artigos 828.º do Código de Processo Civil, já que estas normas contrariam o disposto no n.º 3 do artigo 109.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na parte em que salvaguarda os direitos do locatário que lhe são reconhecidos pela lei civil, na medida em que a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil (sendo irrelevante o facto de a requerente não ter interesse na manutenção do arrendamento), não permitindo a entrega do imóvel com base numa alegada e não verificada caducidade nos termos do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.”
Insurge-se o Apelante contra o decidido, com os seguintes fundamentos:
- a decisão recorrida socorreu-se erradamente do AUJ nº 2/2021, porquanto, o entendimento aí fixado será unicamente aplicável ao arrendamento para fins habitacionais, e não ao arrendamento comercial, como é o caso dos autos;
- por outro lado, dos diversos votos de vencido deles se retira a conclusão de que se mantém a divergência jurisprudencial;
- ainda que fosse aplicável o AUJ, o mesmo surge em sentido contrário à orientação maioritária seguida pelo STJ nesta matéria, que na maioria das decisões sobre esta questão, considerava caducado o contrato de arrendamento;
- a interpretação conjugada do art. 109º, nº2, do CIRE, e dos arts. 1057º e 824º, nº2, do CC, saída do AUJ introduz riscos de aplicação do direito em violação dos princípios da certeza e da segurança jurídicas, bem como potenciais geradores da frustração de expectativas, em especial para os credores hipotecários criadas no momento da celebração dos negócios garantidos por hipoteca;
- a interpretação retroativa deste AUJ é geradora de frustração de expectativas dos credores hipotecários;
- invoca a seu favor o teor do Acórdão nº 50/2022 do Tribunal Constitucional, cujo teor reproduz, Acórdão que decide não julgar inconstitucional a norma do art. 824º nº2 CC, interpretado no sentido de que o direito de uso e habitação de imóvel hipotecado, que corresponda a casa de morada de família, cujo registo seja posterior ao registo de hipoteca sobre o mesmo imóvel, caduca com a venda executiva.
Desde já, se adianta não ser de dar razão ao Apelante.
Antes de mais, há que salientar que o Apelante omite um facto essencial para a análise da questão de saber se o contrato de arrendamento em causa caduca, ou não, com a venda judicial ocorrida em processo de insolvência: o contrato de arrendamento comercial cuja manutenção/caducidade aqui se discute foi celebrado em data (muito) anterior à constituição da hipoteca de que gozava o credor adquirente do imóvel (o contrato de arrendamento é de 1979 e a hipoteca foi constituída unicamente em 2013)!
Também não é correta a afirmação de que a decisão recorrida aplicou o entendimento seguido no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência (AUJ) nº 2/2021, de 5 de julho de 2021, ao arrendamento comercial em causa, quando o mesmo se reporta ao arrendamento para habitação.
O tribunal a quo não aplicou diretamente o entendimento seguido no AUJ: socorreu-se do disposto no nº3 do artigo 109º do CIRE – que prevê que a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos civis que lhe são reconhecidos em tal circunstancia –, do disposto no artigo 1057º do Código Civil (CC) – segundo o qual, o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador – e, apenas ao analisar a questão da caducidade do arrendamento à luz artigo 824º, nº2, do CC, “teve em consideração” o entendimento exarado naquele AUJ, salientando que, “se assim é para os casos em que o arrendamento é posterior à hipoteca, a solução não pode deixar de ser a mesma para os casos em que o arrendamento foi celebrado em data anterior à hipoteca”.
Ou seja, a decisão recorrida reconhece que a situação sobre a qual recaiu o AUJ é distinta da dos presentes autos, desde logo porque, aquele se debruça diretamente sobre a manutenção/caducidade de um contrato de arrendamento para a habitação celebrado posteriormente à constituição da hipoteca, quando no caso em apreço, o arrendamento é anterior à hipoteca.
É esse é o cerne da questão, ao qual o Apelante fecha os olhos.
O que se afirma em tal AUJ, de facto em contradição com a jurisprudência até aí dominante (que apenas reconhecia a manutenção do contrato de arrendamento, quando anterior à hipoteca ou outros existentes direitos reais de garantia), é que o contrato de arrendamento para habitação celebrado subsequentemente à hipoteca não caduca!
Quanto às declarações de voto apostas em tal acórdão, temos a de Olinda Garcia, propondo a substituição da expressão “a venda (…) de imóvel hipotecado”, por “a venda (…) de imóvel arrendado para habitação”, e o voto de vencido de Maria dos Prazeres Beleza e vários outros, no sentido de que o contrato de arrendamento caduca se posterior à constituição da hipoteca.
Ou seja, a hipótese da manutenção/caducidade do contrato de arrendamento celebrado em data anterior à constituição da hipoteca, encontra-se fora do âmbito de tal acórdão (sendo que, embora os votos de vencido defendam a caducidade do contrato de arrendamento, são claros em restringir tal caducidade aos arrendamentos posteriores à hipoteca).
Quanto aos demais contratos de arrendamento (para habitação, comércio ou outros fins), é doutrina e a jurisprudência[1] pacífica de que o arrendamento celebrado em data anterior à constituição da hipoteca não caduca com a venda judicial, o que faz todo o sentido, uma vez que o que se encontra em causa é a aplicabilidade do nº2 do artigo 824º, do CPC, que determina a caducidade “dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.
Ou seja, ainda que se entenda ser o nº2 do artigo 824º aplicável ao arrendamento, da sua aplicação resultaria a não caducidade do arrendamento “quando constituído em data anterior” ao de “qualquer arresto, penhora ou garantia”.
Analisemos mais ao pormenor a polémica gerada à volta da questão da caducidade/manutenção do contrato de arrendamento no caso de venda judicial do imóvel.
No âmbito do processo de insolvência, dispõe o artigo 109º, nº3 do CIRE, que “a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância”.
Miguel Teixeira de Sousa salienta a excecionalidade da norma do nº3 do artigo 109º CIRE afirmando que é tão forte que nem sequer admite nenhuma consideração da circunstância de o arrendamento se ter constituído antes ou depois da constituição de uma garantia real sobre o imóvel arrendado, defendendo tal autor a sua interpretação restritiva, dele excluindo a hipótese de o arrendamento se ter constituído depois da garantia real que foi alegada e operou em processo de insolvência[2].
Pela nossa parte, entendemos que o nº3 do artigo 109º do CIRE não pretende responder diretamente a tal questão, limitando-se a garantir a manutenção dos direitos reconhecidos ao locatário pela lei civil[3], remetendo para tal regime, nomeadamente, o que a tal respeito dispõe o artigo 1057º do Código Civil (CC).
O artigo 1057º do CC, ao prever a transmissão da posição do locador no caso de transmissão do direito com base no qual foi celebrado o contrato de locação, significa que o direito do locatário é munido de sequela, acompanhando o bem independentemente de quem seja o titular do direito de fundo[4].
No caso de venda judicial (em processo executivo, insolvencial ou outro) surge, assim, a questão da compatibilização das citadas normas (art. 1057º CC e nº3, art. 109º CIRE) – das quais resultaria a manutenção da locação (nela incluída o arrendamento) independentemente da transferência do direito com base no qual foi celebrado o contrato – com o disposto no artigo 824º, nº2 do Código Civil, que determina a caducidade “dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.
E, de facto, surgiram aqui duas teses[5], quanto à questão de saber se o direito ao arrendamento se inclui nos direitos de gozo a caducar com a venda executiva: uma[6] que pugna pela não aplicação do artigo 824º à locação e ao contrato de arrendamento, face ao teor do artigo 1057º, sustentando a não caducidade do contrato, mesmo que exista hipoteca anterior.
E uma segunda tese[7], com maior apoio na jurisprudência, advogava a aplicabilidade do artigo 824º, nº2, por considerar o contrato de arrendamento como um verdadeiro ónus, pelo que, vendido o imóvel em sede executiva, o contrato de arrendamento caducava, quando celebrado depois da constituição da hipoteca e da penhora.
Quanto ao contrato de arrendamento celebrado em data anterior a qualquer garantia real que se faça valer do processo executivo ou de insolvência, o nº2 artigo 824º não importa qualquer conflitualidade com o disposto no artigo 1057º: por referência expressa do artigo 824º, tais contratos manter-se-iam, tal como os demais direitos reais “constituídos em data anterior produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.
A divergência jurisprudencial anterior ao AUJ respeitava unicamente aqueles casos em que o arrendamento fosse de constituição posterior à constituição (ou registo) de todos os direitos reais de garantia invocados ou constituídos no processo de execução.
Ou seja, aquele AUJ não importou qualquer alteração na posição que vinha sendo assumida na doutrina[8] e pelos nossos tribunais no sentido da manutenção do contrato de arrendamento, quando anterior à constituição da hipoteca ou de qualquer outro direito real de garantia que onerem os bens vendidos judicialmente.
Relativamente a tal situação, quer se vá pela aplicação do artigo 824º do CC ou pela sua exclusão, o contrato de arrendamento, produzindo efeitos relativamente a terceiros independentemente de registo[9], desde que constituído em data anterior, não caduca com a venda em processo judicial[10].
Em consequência, prejudicadas ficam as questões levantadas pelo Apelante, de que a aplicação de tal AUJ por parte da decisão recorrida possa violar os princípios da certeza e confiança jurídicas, ou a invocação do Ac. Tribunal Constitucional nº 50/2022, uma vez que o que nele se discute é a caducidade com a venda executiva, do direito de uso e habitação de imóvel com registo posterior ao da hipoteca que o onera.
A apelação é de improceder.
*
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordando os juízes deste tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas a suportar pelo Apelante.
Notifique.
Coimbra, 13 de setembro de 2022
V – Sumário elaborado nos termos do artigo 663º, nº7 do CPC.
1. Da aplicação do nº2 do artigo 109º do CIRE, conjugado com o artigo 1057º do CC, resulta a manutenção do arrendamento em caso de transmissão do direito com base foi celebrado o contrato de locação, nomeadamente, em caso de alienação em processo de insolvência.
2. A questão da compatibilização das normas do artigo 1057º do CC e do artigo 109º, do CIRE, com o disposto no nº2, do artigo 824º do CC – que determina a caducidade “dos direitos que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo” – só se coloca na hipótese de o arrendamento ser de constituição posterior à garantia real mais antiga que se faça valer na venda judicial.
3. Quer se sustente, ou não, a aplicabilidade do nº2 do artigo 824º CC, ao arrendamento, é doutrina e jurisprudência pacífica que o arrendamento (para habitação, comércio ou outros fins) anterior a qualquer garantia real que se faça valer do processo executivo ou de insolvência, não caduca com a venda judicial.
[1] Cfr., entre outros, Acórdãos do TRC de 10-07-2014, relatado por Regina Rosa, do TRE de 30-05-2019, do TRL de 13-02-2020, relatado por Carla Mendes, e Acórdãos do STJ de 18-10-2018, relatado por Rosa Tching, de 27-11-2018, relatado por Henrique Araújo e de 15-02-2018, relatado por Roque Nogueira.
[2] “A Venda em processo de insolvência e a caducidade do arrendamento – Ac. STJ nº2/2021, de 05.08.2021, Proc. 8052/11.1TBVG-B.P1.S1,, anotado por Teixeira de Sousa, in CDP 77, Janeiro/Março 2022.
[3] E que tal norma abarca o contrato de arrendamento, enquanto subtipo do contrato de locação, resulta claramente quando comparado com o correspondente nº2 do artigo 170º do CPEREF (sob a epigrafe, “Arrendamento em que o falido é o senhorio”) que prescrevia que “No caso de alienação do prédio arrendado, a declaração de falência não retira ao arrendatário os direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil”. Ou seja, o que as alterações introduzidas pelo CIRE trouxeram em tal matéria foi o alargamento à locação em geral do regime anteriormente aí prescrito para o arrendamento.
[4] Elsa Sequeira Santos, Código Civil Anotado, Coord. Ana Prata, Vol. I, 2017, pp.1285-1286.
[5] Quando à existência dessas duas correntes, cfr., José Lebre de Freitas, “A Acção Executiva, à Luz o Código de Processo Civil de 2013”, 6ª ed., p. 389.
[6] Menezes Cordeiro, Da Natureza do Direito do Locatário, ROA 40 (1080), 61 e 349, Pedro Romano Martinez, “Venda Executiva. Alguns aspectos das alterações legislativas introduzidas na nova versão do Código de Processo Civil”, Aspetos do novo Processo Civil, Lisboa 1997) p. 325; Amâncio Ferreira, Curso de Processo de Execução, Almedina, 13º ed. 2010, p. 400, e Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano e Outros Temas de Direito e Processo Civil, Coimbra Editora 2004, p.54 e ss. em esp. 59.
[7] Miguel Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, p.390, Remédio Marques, Curso de Processo de Execução, Almedina, pp. 401-403, e Rui Pinto, “A Acção Executiva”, AAFDL Editora 2018, pp.906-907.
[8] Cfr., entre muitos outros, Rui Pinto, obra citada, p. 907, Miguel Teixeira de Sousa, Acção Executiva Singular, p. 390, e Miguel Teixeira de Sousa e João de Castro Mendes, “Manual de Processo Civil, Volume II, AAFDL Editora, p. 945., e Fernando Amâncio Ferreira, obra citada, p. 403.
[9] Segundo o artigo 2º, nº 1, al. m), do Código de Registo Predial (aprovado pelo DL 224/84, de 6 de julho), apenas o arrendamento celebrado por mais de seis anos e as suas transmissões ou sublocações, excetuado o arrendamento rural, se encontram sujeitos a registo.
[10] Como já afirmava José Alberto dos Reis, pela regra do então artigo 907º do CPC: a) caducam os direitos reais registados anteriormente à primeira penhora, hipoteca ou arresto; b) subsistem os direitos reais registados anteriormente à primeira hipoteca, penhora ou arresto; c) subsistem igualmente os direitos reais não registados, mas que, tendo sido constituídos antes de qualquer penhora, arresto ou hipoteca, produzam efeito em relação a terceiros independentemente de registo – “Processo de Execução, Vol. 2º, Coimbra Editora, 1985, p.399.