Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
| 4768/10.8TBLRA-B.C1 |  |
INVOCAÇÃO DE OMISSÃO DE AFIXAÇÃO DO EDITAL DA PENHORA;
REGRAS GERAIS SOBRE A NULIDADE DOS ACTOS – ARTIGO 195º DO CPC
PREFERENTE CUJA EXISTÊNCIA SE DESCONHECIA.
ARTIGO 47.º, 1, DO RAU
ARTIGO 422.º DO CÓDIGO CIVIL
I- Não aposição pelo Senhor Agente de Execução do edital a que se refere o artigo 755º, 3, do CPC – edital de penhora de imóvel.
Aduz, então, que nunca foi informada ou por qualquer outra forma tomou conhecimento da penhora do prédio, nunca tendo sido afixado nas suas instalações o edital a que se refere o nº 2 do artº 755 do CPC por forma a aperceber-se da penhora do prédio que lhe estava arrendado, nem tendo sido nomeada depositária nos termos e para os efeitos do artigo 756º, n.º1, alínea b) do Código de Processo Civil.
Tais omissões consubstanciadas na omissão de nomeação da Requerente como depositária do prédio penhorado e vendido nos termos do n.º 3 do artigo 755º do C.P.C., na notificação da requerente da designação da data de venda a fim de poder exercer o seu direito de preferência na aquisição do prédio, determinam a nulidade da venda nos termos do disposto na alínea c) do n.º1 do artigo 839º do C.P.C..
II - Foi afixado no imóvel penhorado o edital para publicitar a penhora; no acto esteve presente o legal representante da Executada, fiel depositária do imóvel penhorado, e igualmente Executado; não se provou que ao AE ou ao Exequente tenha chegado qualquer informação da existência de arrendamento tendo como objecto o imóvel penhorado; não houve oposição à penhora ou à execução; não foram reclamados créditos; realizou-se a venda do bem penhorado em leilão electrónico; o edital para publicitar a venda foi afixado no imóvel a vender; no acto esteve presente o legal representante da Executada, fiel depositária do imóvel penhorado, e igualmente Executado; no edital não se fez constar a existência de qualquer arrendamento; o imóvel hipotecado e penhorado foi adjudicado ao Exequente.
III- Não é de assacar ao Exequente ou ao AE qualquer responsabilidade ou violação de dever de cuidado por desconhecerem o preferente;
IV- Uma vez que a lei nada dispõe a esse propósito a indicação das pessoas a notificar para a venda como preferentes pode ser efectuada pelo exequente, pelos credores reclamantes de créditos com garantia real sobre os bens a vender, pelo executado, pelo agente de execução e ainda pelo próprio titular de preferência caso tenha conhecimento extrajudicialmente da iminente venda do bem penhorado sobre o qual goza de preferência.
V- A reacção do preferente não notificado da penhora nem para a venda em leilão electrónico resume-se à possibilidade de instaurar acção de preferência nos termos gerais, não acarretando tal omissão a nulidade do acto da venda, e por maioria de razão, da penhora.
I - RELATÓRIO
i)-
Em 16 de Setembro de 2010 o Banco 1..., com sede na Praça ..., ..., intentou acção executiva com processo comum (Ag. de Exec.) hipotecária demandando S... LDA., com sede na Rua ..., ..., AA e BB, trazendo como título uma livrança no valor de € 282.389,58, vencida a 10-8-2010, subscrita pela Executada sociedade e avalizada pelos Executados pessoas singulares.
*
Em 7 de Janeiro de 2011 veio o Banco Exequente cumular à execução pendente uma outra, contra os mesmos Executados, trazendo à execução outra livrança, no valor de € 139.892,56, emitida em 20-1-2005, vencida em 5-8-2010, subscrita pela executada sociedade e avalizada pelos Executados pessoas singulares, igualmente hipotecária.
*
A execução seguiu seus termos.
Foram penhorados os prédios onerados com hipoteca indicados nos requerimentos executivos.
*
Assim, sobre o prédio urbano descrito na ... CRP ..., freguesia ..., com o nº ...17, pertença da Executada sociedade, foi registada penhora a favor do Banco Exequente, em 27-11-2013, pela Ap. ...63 de 27-11-2013, para assegurar a quantia exequenda de € 425.944,27, conforme certificado está a fls. 19 verso a 220-verso.
E, sobre o prédio rústico descrito na CRP ..., freguesia ..., com o nº ...18, pertença da Executada sociedade, foi registada penhora a favor do Banco Exequente, em 27-11-2013, pela Ap. ...63 de 27-11-2013, para assegurar a quantia exequenda de € 425.944,27, conforme certificado está a fls. 21 e 21 verso.
*
A execução prosseguiu no prédio urbano descrito na ... CRP ..., freguesia ... e ..., com o nº ...17.
Fiel depositário do imóvel em apreço – (o legal representante d)a S... LDA., Executada sociedade – cfr. Fls. 22.
Não houve oposição à penhora ou à execução, ou reclamações de créditos.
Procedeu-se à venda do imóvel em leilão electrónico. O imóvel foi adjudicado ao proponente com a proposta no valor de € 122.500,00, precisamente o Banco Exequente.
Havia outro interessado com uma proposta de valor superior, mas que a retirou face à litigiosidade dos autos.
*
Como se vê certificado a fls. 29 o Senhor Juiz, em 13 de Janeiro de 2021, autorizou o auxílio da força pública na diligência de entrega do imóvel objecto da venda, ao comprador.
ii)-
E a 31 de Março de 2021 veio CN..., Unipessoal, Lda, PC ..., com sede na Rua ..., ..., ..., na qualidade de arrendatária requerer a anulação da venda do prédio urbano descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ... inscrito na matriz predial sob o nº ...21, nos termos do disposto no artigo 195º do Código de Processo Civil (C.P.C.) ex vi do disposto no artigo 839º, 1, c) do CPC, aduzindo para o efeito que, sempre exerceu a sua actividade na Rua ..., Zona Industrial ..., tendo ali instalado parte da sua atividade, nomeadamente oficinas, espaço de exposição e venda de viaturas automóveis. (seguindo agora, com a devida vénia, o bem conseguido relatório da decisão recorrida)
A Requerente adquiriu as referidas instalações e demais elementos do estabelecimento que ali se encontrava instalada à sociedade T... Lda por contrato de trespasse de 5 de Janeiro de 2015. A identificada T... Lda, por sua vez, era arrendatária de tal espaço comercial desde Fevereiro de 2007, conforme contrato de arrendamento celebrado com a proprietária em 1 de Fevereiro de 2007.
No passado dia 12 de Janeiro, a legal representante da Requerente foi contatada pela Agente de Execução CC nas referidas instalações a fim de proceder à desocupação do espaço que constitui o seu estabelecimento comercial e do qual é arrendatária. Nessa altura, alega a Requerente que ficou a saber que o prédio nº ... inscrito na matriz sob o artigo ...21 havia sido penhorado nos presentes autos e posteriormente adquirido pelo Exequente, razão pela qual pretendia que a Requerente procedesse à sua entrega livre e desocupada.
Sucede que, segundo a Requerente apesar de ter as suas instalações abertas ao público todos os dias do ano, ininterruptamente desde Janeiro de 2015, todos os dias da semana com a exceção dos domingos, não tomou conhecimento da penhora a fim de invocar, na altura, o reconhecimento da sua qualidade de arrendatária e posteriormente podere exercer o seu direito de aquisição do prédio nos termos do disposto no artigo 1091 do Código Civil.
Aduz, então, que nunca foi informada ou por qualquer outra forma tomou conhecimento da penhora do prédio, nunca tendo sido afixado nas suas instalações o edital a que se refere o nº 2 do artº 755 do CPC por forma a aperceber-se da penhora do prédio que lhe estava arrendado, nem tendo sido nomeada depositária nos termos e para os efeitos do artigo 756º, n.º1, alínea b) do Código de Processo Civil.
Tais omissões consubstanciadas na omissão de nomeação da Requerente como depositária do prédio penhorado e vendido nos termos do n.º 3 do artigo 755º do C.P.C., na notificação da requerente da designação da data de venda a fim de poder exercer o seu direito de preferência na aquisição do prédio, determinam a nulidade da venda nos termos do disposto na alínea c) do n.º1 do artigo 839º do C.P.C.. Mais alega que na qualidade de proprietária de benfeitorias realizadas no prédio tem direito de retenção nos termos do artigo 754º do C.P.C..
Termos em que, requer a declaração de nulidade da penhora do prédio efetuada aos 27 de Novembro de 2013 por omissão do dever de nomeação da Requerente como depositária do mesmo nos termos do disposto na aliena b) do nº 1 do Artº 756 do CPC e bem assim a nulidade da venda do bem penhorado realizada aos 13 de Setembro de 2019 por omissão da notificação da Requerente da venda, o que impediu o exercício do seu direito de preferência na aquisição do mesmo.
Juntou documentos e arrolou testemunhas.
Brota daqui o incidente de anulação da venda, a que se refere o presente apenso B de recurso em separado.
A Senhora Agente de Execução encarregue de afixar o edital a que se refere o artigo 755º do CPC, edital da penhora, – CC – pronunciou-se nos seguintes termos:
(…)
O edital de venda foi afixado e desse acto foi emitida certidão de afixação, conforme consta dos autos e se junta para mais rápida análise;
O gerente da Executada, que sempre esteve no local, não informou que o prédio em crise tivesse sido dado de arrendamento ou ocupado por outra entidade;
Acresce o facto de que o imóvel à época não mostrava quaisquer sinais de que estivesse ocupado, parecendo que se encontrava devoluto de pessoas e bens, não se vislumbrando sinais de ocupação. Vislumbrava-se sim uma grande degradação do imóvel, uma vez que tinha grande parte dos vidros partidos, portões decrépitos e ferrugentos, com frestas que dava para ver lá para dentro, e todo o acesso ao imóvel cheio de ervas, quer no acesso da parte norte quer da parte sul do imóvel, um estado que pareceu à Agente de Execução não compatível com qualquer tipo de actividade. Cfr. fls. 65 verso.
*
De notar o seguinte: a Senhora Agente de Execução pronuncia-se a fls. 65 verso, em 8-7-2021, sobre a afixação do edital de venda do imóvel penhorado.
Não relativamente ao edital da penhora.
O edital de penhora do referido imóvel faz fls. 32, e verso, mostra-se datado de 20-3-2014, foi lavrado por CC, Agente de Execução Delegada, e dele consta que no local se encontrava AA, que vem a ser um dos Executados pessoa singular e um dos sócios e gerentes da Executada sociedade, e portanto, o fiel depositário.
*
Notificadas as partes para se pronunciarem quanto ao incidente de anulação de venda suscitado, deduziu contestação o Exequente e adjudicatário, Banco 1...
Assim, impugna o alegado pela Requerente, e – adianta - ainda que se entenda que a interveniente seja a arrendatária do imóvel em questão, tal circunstância não conduzirá à anulação da venda, mas tão somente tem como consequência a de poder intentar a competente acção de preferência.
Mais, foram afixados os editais de penhora e de venda do imóvel em causa.
Por último, aduz que a requerente está, juntamente com empresas I... Lda. – em liquidação e T... Lda Lda., intimamente relacionada com a sociedade executada e o executado AA, o qual está e esteve presente nas diligências em causa, não se mostrando credível que os seus familiares sócios e gerentes das restantes empresas não tivessem conhecimento da penhora em causa.
Nestes termos, entende o Exequente que deve ser indeferida a requerida anulação da venda, por falta de fundamento legal.
Juntou documentos.
iii)-
Teve lugar diligência de produção de prova – com gravação.
Produziu-se douta decisão – ref. citius 101970798, em 9-03-2023 o Senhor Juiz proferiu decisão, certificada de fls. 99 a 107 verso.
*
Nela dão-se como provados os seguintes factos:
1 – O Exequente deu entrada da presente execução para pagamento de quantia certa no dia 16.09.2010, peticionando o pagamento da quantia de 283.580,41 € (Duzentos e Oitenta e Três Mil Quinhentos e Oitenta Euros e Quarenta e Um Cêntimos), aos executados S... LDA., AA, BB, tendo por base uma livrança e uma escritura de hipoteca sobre o prédio urbano, composto por uma parcela de terreno para construção urbana, sito em ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ...08.
2 – Em 07.01.2011, o Exequente requereu e foi deferida a cumulação de execução, fundada em outra livrança, no montante de 142.363,86 € (Cento e Quarenta e Dois Mil Trezentos e Sessenta e Três Euros e Oitenta e Seis Cêntimos) sendo que a hipoteca descrita em 1) ainda garantia o pagamento da mesma.
3 – Na escritura de hipoteca datada de 19.06.2007, junta ao requerimento executivo, os executados AA e mulher, BB, intervêm como primeiros outorgantes, na qualidade de únicos e sócios gerentes da sociedade executada S... LDA.
4 – Em 27.11.2013, a agente de execução DD lavrou auto de penhora de dois imóveis, a saber:
(…).
5 – O prédio descrito sob a verba n.º1 do auto de penhora encontrava-se inscrito no registo a favor da sociedade executada pela Ap.14 de 2006/10/11, por compra em processo de execução, com a seguinte composição, parcela de terreno para construção, a confrontar do norte com estrada, do sul com caminho, de nascente com EE e poente com FF, com a área de 4547 m2, inscrito na matriz sob o n.º...47.
6 – A penhora sob a verba n.º1 foi registada sob a Ap....63 de 27.11.2013.
7 – Em 27.03.2014 mostra-se junto aos autos “certificação de afixação” do edital de imóvel penhorado relativamente à verba n.º1 com o seguinte teor:
(…).
8 – Em 13.09.2019 consta a seguinte “Decisão do Agente de Execução”:
(…).
9 – O Título de transmissão do imóvel mostra-se junto em 10.11.2020 e é datado de 07.10.2019.
10 – Em 13.01.2021 foi deferido o pedido de autorização de auxílio da força pública para entrega do imóvel vendido ao adquirente.
11 – A C... Unipessoal, Lda alterou a denominação social para CN..., Unipessoal, Lda, pela Ap....8 de 30.09.2020.
12 – A CN..., Unipessoal, Lda tem actualmente sede na Rua ..., ..., ... ..., sendo sua sócio gerente GG, desde 07.03.2018.
13 – A Requerente foi inscrita no registo comercial em 13.08.2013, por HH, sócio e gerente, com sede em Rua ..., ..., ... ... e tinha como objecto comércio, importação, e exportação de folhas de tabaco, tabaco e acessórios.
14 – O objecto social da Requerente foi alterado em 24.10.2017 para comércio por grosso e a retalho de veículos automóveis ligeiros (até 3500 kg), novos ou usados, para transporte de passageiros (incluindo veículos especializados: ambulâncias, mini-autocarros), para transporte de mercadorias, mistos e veículos todo-o-terreno. Manutenção e a reparação (mecânica, eléctrica e electrónica) de veículos automóveis (ligeiros e pesados) e de suas partes e peças. Inclui as atividades de lavagem, polimento, pintura, tratamento anti-ferrugem, reparação, substituição ou instalação (de pneus, pára-brisas, vidros, rádios, jantes). Comércio
a retalho de qualquer tipo de partes, peças e acessórios para veículos automóveis (pneus, amortecedores, calços de travões, ópticas, tapetes, baterias, sistemas.
15 – Por documento particular denominado de “contrato de arrendamento para o comércio”, datado de 01 de Fevereiro de 2007, onde intervieram como outorgantes a sociedade executada, representada pelo sócio gerente AA, aqui executado, e T... Lda, representada por II e JJ, em representação da sócio I... Lda., as partes estipularam que:
(…)
16 – Em 05 de Janeiro de 2015, a T... Lda, por documento particular denominado de “Contrato Trespasse” declarou celebrar com a Requerente “um contrato de trespasse de um estabelecimento comercial”, segundo o qual:
(…).
17 – A Requerente foi desenvolvendo a sua actividade no local descrito em 15) e 16), designadamente no espaço destinado a exposição e venda de viaturas, onde recebe os clientes, fornecedores, ali celebrando contratos de compra e venda e permuta de viaturas automóveis.
18 - No exercício da sua atividade, a Requerida celebrou para o local contratos de
fornecimento de energia e água e telecomunicações, recebendo naquelas instalações todas as correspondências relativas à atividade.
19 – A Requerente tem levado a efeito no prédio obras e melhoramentos diversos, designadamente, substituição de tenda em lona por estrutura em alumínio e vidro.
20 - No passado dia 12 de Janeiro de 2021, a legal representante da Requerente foi contatada pela Agente de Execução CC nas referidas instalações a fim de proceder à desocupação do espaço aludido em 17) e 19).
21 – A Requerente continuou a pagar as suas rendas à proprietária e executada nos presentes autos.
22 - A T... Lda. teve como gerente até 02.08.2011 o executado AA.
23 – À data em que foi celebrado contrato de arrendamento descrito em 15) entre S... LDA e T... Lda., o gerente das duas empresas era AA.
24 - Das pesquisas de património realizadas pela Agente de Execução no presente
processo datadas de 15.07.2020, constata-se que o executado AA teve/ tem como entidades patronais e / ou na qualidade de membro de órgão estatutário:
C... Unipessoal, Lda (AQUI REQUERENTE), I... Lda. – em liquidação e T... Lda Lda.
25 - AA ao longo do processo de execução e nos contactos com a agente de execução não informou que o prédio penhorado tivesse sido objecto de qualquer arrendamento.
26 – No prédio penhorado e adjudicado constam várias construções, incluindo uma inacabada.
27 – A actual gerente da Requerente e o executado são familiares.
*
Nela deram-se como não provados os seguintes factos:
a) o edital de penhora não tenha sido afixado no prédio penhorado;
b) apenas na data descrita em 20) dos Factos provados a Requerente ficou a saber que o prédio nº ... inscrito na matriz sob o Artº ...21 havia sido penhorado nos presentes autos e posteriormente adquirido pelo Exequente, razão pela qual pretendia que a Requerente procedesse à sua entrega livre e desocupada.
Produziu-se ainda a seguinte declaração: Os demais factos alegados configuram juízos conclusivos de facto e/ou direito.
*
Proferiu-se decisão final que julgou improcedente o incidente de anulação da venda, ficando as custas a cargo da Requerente – C... Unipessoal, Lda
iv)-
Inconformada, vem a Requerente, CN..., Unipessoal, Lda., recorrer, recurso este recebido como de apelação, a subir em separado, imediatamente, e com efeito devolutivo.
Alega a Apelante, concluindo:
1. Por requerimento de 14 de Setembro de 2021 aqui reproduzido para todos os efeitos legais a Requerente suscitou a invalidade da penhora do prédio urbano adquirido pela exequente.
2. Tendo suscitado a invalidade de tudo quanto foi processado posteriormente a tal ato incluindo a venda do identificado prédio.
3. Tendo requerido a declaração de nulidade da venda.
4. O exequente na sua oposição pugnou pela improcedência do requerimento.
5. Julgado o incidente foi proferida decisão de improcedência do incidente.
6. Contudo quer a factualidade julgada provada quer a julgada não provada enferma de vicio de insuficiência.
7. Face ao alegado no requerimento do incidente para além da matéria de facto elencada no ponto A DOS FACTOS provados deveria ter sido julgado o seguinte facto: A) A data da penhora do prédio vendido na execução a Requerente era arrendatária de tal identificado prédio.
8. Na verdade face ao alegado no referido incidente e ainda de acordo com a prova documental produzida bem como a prova testemunhal a factualidade supra identificada deveria ter sido julgada provada.
9. Fundamenta ainda a decisão do supra identificado ponto de facto o segmento da fundamentação de direito onde se reconhece a qualidade da arrendatária da Requerente e resultando tal factualidade da prova produzida tal factualidade deveria integrar a matéria de facto provada.
10. Para além dos factos julgados não provados identificados em D) DOS FATOS NÃO PROVADOS deveria ter sido julgado como não provado o seguinte ponto de facto: Nem na data da penhora nem posteriormente a arrendatária na pessoa do seu legal representante tomou conhecimento de que o prédio onde exerce a sua atividade havia sido penhorado.
11. Da globalidade da prova produzida não resulta demonstrado que a requerente tenha tomado conhecimento de tal factualidade.
12. Consequentemente deverá ser ampliado a matéria de facto não provada com o supra referido ponto de facto.
13. No seu requerimento a Requerente ora recorrente alegou, para além do mais o seguinte:
““11.No passado dia 12 de Janeiro a legal representante da Requerente foi contatada pela Agente de Execução CC nas referidas instalações a fim de proceder à desocupação do espaço que constitui o seu estabelecimento comercial e do qual é arrendatária.
12.Nessa altura a Requerente ficou a saber que o prédio nº... inscrito na matriz sob o Artº ...21 havia sido penhorado nos presentes autos e posteriormente adquirido pelo Exequente, razão pela qual pretendia que a Requerente procedesse à sua entrega livre e desocupada.
13.Acontece porém que a Requerente apesar de ter as suas instalações abertas ao publico todos os dias do ano ininterruptamente desde Janeiro de 2015 todos os dias da semana com a exceção dos domingos não tomou conhecimento da penhora a fim de invocar, na altura, o reconhecimento da sua qualidade de arrendatária.
14.E posteriormente poder exercer o seu direito de aquisição do prédio nos termos do disposto no Artº 1091 do Código Civil.
15.Com efeito a Requerente nunca foi informada ou por qualquer outra forma tomou conhecimento da penhora do prédio.
16.Nunca tendo sido afixado nas suas instalações o edital a que se refere o nº 2 do Artº 755 do CPC por forma a aperceber-se da penhora do prédio que lhe estava arrendado.
17.Por outro lado, apesar do movimento próprio da atividade da Requerente no local nem antes da venda, nem depois dela a Requerente foi informada que o prédio se encontrava penhorado e que se iria proceder à sua venda razão pela qual não lhe foi possível exercer tempestivamente o seu direito de preferência na aquisição do prédio.
18.O Arrendamento da Requerente constitui por um lado um ónus do prédio penhorado nos presentes autos.
19.E por outro lado o pressuposto do exercício do direito de preferência na aquisição de tal prédio em caso de alienação.
20.Dispõe a alínea b) do nº 1 do Artº 756 do CPC que se o bem penhorado se encontrar arrendado o arrendatário é nomeado depositário.
21.A Requerente não teve conhecimento da penhora,
22.Não foi contactada no ato da penhora ou depois dela pela Sr.ª Agente de Execução nos termos legalmente impostos
23.Não tendo sido consequentemente nomeada depositária pela Sr.ª Agente de Execução.
24.Consequentemente a Requerente continuou a pagar as suas rendas à proprietária e executada nos presentes autos, Doc. 33 a 41
25.Uma vez que também não foi por esta informada nem da penhora nem da venda.
26.Tendo sido omitido a nomeação da Requerente como depositaria do prédio penhorado nos termos do disposto no citado nº 3 do Artº 755 do CPC,
27.Bem como a sua notificação a designação da data da venda a fim de podere exercer o seu direito de preferência na aquisição do prédio.
28.Omissão que constitui nulidade nos termos do disposto no Artº 195 do CPC,
29.O que determina a nulidade da venda nos termos do disposto na aliena c) do nº 1 do Artº 839 do CPC”
14. A final no seu requerimento a Requerente requereu:“…a declaração da nulidade da penhora do prédio efetuada em 27 de Novembro de 2013…”
15. A questão que em tal requerimento foi colocada ao Tribunal foi a da violação do dever da Agente de Execução de forma diligente apurar no momento da elaboração do Auto de Penhora a situação de facto do prédio, nomeadamente quanto à inexistência de qualquer ónus que incidir sobre o mesmo nomeadamente
relativamente àqueles que onerassem o seu valor venal.
16. Tendo o Agente de execução constado que o prédio se encontrava onerado/ ocupado por terceiros deveria o mesmo ter notificado os executados nos termos do disposto no nº 3 do Artº 753 do CPC a fim de proceder à informação no processo da venda desse ónus.
17. Tal obrigação impunha-se ao Sr. Agente de execução a partir do momento em que tomou conhecimento que no prédio penhorado laborava uma entidade comercial.
18. Com efeito face à factualidade julgada provada e constante dos pontos de facto 17 a 19 deveria o Agente de Execução ter constatado a utilização pelo requerente do identificado prédio e, consequentemente ter esclarecido as circunstancias de tal opção/ utilização.
19. A suscitada anulação do auto de penhora com fundamento na inexistência do ónus sobre o mesmo à data da penhora – que se mantiveram até à data a venda do mesmo até à presente data deveria ter sido objeto de pronuncie pelo Meritíssimo Juiz “a quo”.
20. Não o tendo sido, e sendo a decisão completamente omissa quanto a esta concreta questão controversa e peticionada é manifesto que a decisão enferma de vicio de omissão de pronúncia pelo Tribunal “a quo” sobre questão “essencial” sobre a qual tinha o dever de apreciar, vicio que determina consequentemente a nulidade da decisão por omissão de pronúncia nos termos previstos na alínea d) do nº 1 do Artº 615 do CPC,
21. Devendo consequentemente ser declarada tal nulidade,
22. A AE não realizou qualquer diligência a fim de apurar a que título é que o prédio se encontrava ocupado.
23. Não tendo notificado os executados nos termos e para os efeitos do disposto no nº 3 do Artº 753 do CPC.
24. Não tendo também apurado se no mesmo haviam sido efetuadas benfeitorias nomeadamente as que foram julgadas provadas nos pontos 19 dos factos provados.
25. Perante a constatação pela AE da ocupação do prédio e do exercício no local de uma atividade comercial a AE tinha a obrigação de proceder ao esclarecimento sobre a natureza da sua “ocupação”, “utilização” e/ou fruição do prédio.
26. Em nenhum momento a AE informou os autos que o prédio não se encontrava livre e desocupado de pessoas e bens 27. Não tendo também informado que o mesmo estava a ser utilizado por quaisquer terceiros
28. A AE tinha obrigação de interpelar os terceiros/arrendatários/possuidores do prédio para esclarecerem as razoes pelas quais se encontravam a ocupar o prédio a fim destes informarem se sobre o mesmo tinham qualquer documento que consubstanciasse um Direito de preferência na sua alienação ou qualquer direito de retenção.
29. Não foi demonstrado nem julgado provado que a AE tenha solicitado ao Sr. AA (pai da gerente da sociedade e empregado da Requerente) qualquer informação sobre o título a que o prédio estava a ser utilizado e por quem.
30. Tal obrigação impunha-se face à contestação por si peticionada que ali – no prédio – se exercia uma atividade à vista de todos de compra e venda e reparação de viaturas automóveis.
31. Tal demonstração resulta do depoimento dos Sr. KK e LL
32. O Sr. AE omitiu sempre a informação nos autos de que o prédio se encontrava ocupado ou livre e desocupado de pessoas e bens.
33. Tal omissão constitui uma nulidade por omissão de pronúncia que determina a inutilidade de tudo quanto foi praticado subsequentemente nos autos.
34. Tal omissão de informação faz crer aos interessados que o prédio de encontrava livre e desocupado e sem qualquer ónus o que não corresponde à verdade.
35. Dispõe o Art 753 nº 3 do CPC que “O executado é ainda advertido de que, no prazo da oposição e sob pena de ser condenado como litigante de má-fé, deve indicar os direitos, ónus e encargos não registáveis que recaiam sobre os bens penhorados, bem como os respetivos titulares ou beneficiários; é-lhe ainda comunicado que pode requerer a substituição dos bens penhorados ou a substituição da penhora por caução, nas condições e nos termos do disposto na alínea a) do n.º 5 e no n.º 6 do artigo 751.º”
36. Dispõe ainda o nº 4 dessa disposição legal que: “Se o executado não estiver presente no ato da penhora, a sua notificação tem lugar nos cinco dias posteriores à realização da penhora.”
37. A existência de qualquer ónus sobre o prédio penhorado diminui o seu valor venal,
38. E pode até impedir a sua aquisição por terceiros caso se constate tratar-se de um direito de arrendamento ou de qualquer outro direito de preferência.
39. A Agente de Execução deveria interpelar/ notificar os executados e/ou o utilizador do prédio para esclarecer a que titulo é que uma terceira entidade utilizava o prédio e era titular do contrato de energia, fornecimento de água e telecomunicação.
40. Não o tendo feito violou o seu dever de diligencia de realização da penhora de bens dos executados, tendo violado também o seu dever de notificação dos executados nos termos do disposto no Artº 753 do CPC,
41. Tal omissão invalidade de todos os atos praticados após a penhora por violação do disposto no Artº 753 nº 3 do CPC
42. Violação que consequentemente determina a nulidade de tudo quanto foi praticado nos autos após a penhora.
43. Tal omissão impediu por um lado o esclarecimento de terceiros interessados na aquisição do prédio sobre a sua real situação de desoneração de qualquer ónus.
44. E por outro impediu que a requerente tempestivamente informasse os autos da existência do seu direito,
45. O Facto de um seu funcionário ter tido “eventualmente” conhecimento da penhora e até da afixação do edital não determina sem qualquer outra prova adicional que a sociedade na pessoa do seu legal representante tivesse tomado conhecimento de tal factualidade.
46. Tal factualidade não se encontra julgada provada; Nem o seu contrário.
47. Não tendo a AE conhecido o seu dever de notificação dos executados nos termos do disposto no Artº 753 nº 3 do CPC e nulo e de nenhum efeito, pelo menos relativamente à requerente, todos os atos praticados após a penhora do bem
arrendado à Requerente devendo declarar-se tal nulidade.
Considerando a factualidade considerada provada nomeadamente a relativa à posição de arrendatária da recorrente e ao beneficio do direito de retenção sobre as benfeitorias de boa fé realizadas no prédio requer-se nos termos do disposto no nº 4 do Artº 647 do CPC a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso por a atribuição de efeito devolutivo lhe causar prejuízos consideráveis e irreparáveis e de difícil reparação, oferecendo-se para prestar caução
Pugna por ser anulada a decisão recorrida por omissão de pronúncia, ou, se assim se não entender, ser revogada a decisão declarando-se a invalidade de todos os actos praticados pelo Agente de Execução por violação dos deveres nomeadamente do dever imposto pelo nº 3 do Artº 753 do Código de Processo Civil.
*
Contra-motiva o Banco Exequente, adjudicatário do bem, considerando:
i) Da alegada insuficiência dos factos julgados provados e dos factos julgados não provados
Sustenta a recorrente que devem ser aditados os seguintes factos:
Como provado “À data da penhora do prédio vendido na execução a Requerente era arrendatária de tal identificado prédio.”
E como não provado “Nem na data da penhora nem posteriormente a arrendatária na pessoa do seu legal representante tomou conhecimento de que o prédio onde exerce a sua atividade havia sido penhorado.”
Vem deste modo o recorrente impugnar a decisão relativa à matéria de facto, pretendendo a sua alteração com os aditamentos supra identificados.
A este propósito prescreve o artigo 640º, n.º 1, al. b) e n.º 2, al. a do CPC que incumbe ao recorrente especificar, sob pena de rejeição, “Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;” e quando os meios de prova tenham sido gravados, indicar com exatidão as passagens do recurso em que se funda o seu recurso”
Vejamos:
• Da pretensão em que seja considerado como provado que “À data da penhora do prédio vendido na execução a Requerente era arrendatária de tal identificado prédio.”
Sustenta para tanto a recorrente que tal facto deveria ser dado como provado porquanto resulta do a) alegado no incidente, b) de acordo com a prova documental e prova testemunhal produzida e, por fim c) do “segmento da fundamentação de direito onde se reconhece a qualidade de arrendatária da requerente (…)”
Dizer isto ou nada dizer é a mesmíssima coisa. Qual prova documental? Qual prova testemunhal? Qual segmento da fundamentação de direito? A recorrente não diz e a isso estava obrigada, sob pena de rejeição do recurso.
A recorrente limita-se a requerer a ampliação da matéria de facto alegando genericamente a prova documental e testemunhal produzida. É a antítese do que é legalmente exigido para o pretendido efeito, a saber que o recorrente detalhe, pormenorize, esmiúce quais os concretos meios de prova, e em que medida deveriam impor decisão diversa da que se recorre.
Nem sequer foi feito um resumo dos documentos e / ou depoimentos referentes à matéria em causa, com uma explicação ainda que mínima que revelasse de entre esses meios de prova quais os que julga relevantes ou irrelevantes em detrimento de outros, considerados na douta sentença, que permitissem chegar à conclusão pretendida pela recorrente. É a total ausência de alegações.
E por ser assim, deverá ser o recurso, neste segmento, rejeitado nos termos da supracitada norma legal.
Mas mesmo que assim não se entenda, o que apenas por mera cautela de patrocínio e sem conceder se admite, mesmo assim, tal pretensão está votada ao insucesso.
E assim é porque o termo “era arrendatária” surge neste contexto como conceito de direito, porquanto exprime um juízo derivado de uma norma. Por outras palavras, o alegado facto que se pretende ver incluído comporta uma valoração jurídica que, em certo sentido, representa o sentido da solução final do litígio.
Neste sentido, sumariado, entre outros, o Acórdão do STJ de 07-05-2009 in www.dgsi.pt:
I - Para efeitos processuais, tudo o que respeita ao apuramento de ocorrências da vida real é questão de facto e é questão de direito tudo o que diz respeito à interpretação e aplicação da lei.
III - No âmbito da matéria de facto, processualmente relevante, inserem-se todos os acontecimentos concretos da vida, reais ou hipotéticos, que sirvam de pressuposto às normas legais aplicáveis: os acontecimentos externos (realidades do mundo exterior) e os acontecimentos internos (realidades psíquicas ou emocionais do indivíduo), sendo indiferente que o respectivo conhecimento se atinja directamente pelos sentidos ou se alcance através das regras da experiência (juízos empíricos).
Donde se conclui que a pretensão da recorrente está igualmente votada ao insucesso porque se trata de matéria conclusiva e de direito que não deve e não pode ser incluída na matéria de facto dada como provada.
E, nem se diga, que tal pretendido facto foi reconhecido na fundamentação da sentença recorrida, como pretende fazer crer, erradamente, a recorrente.
Na sentença, aliás douta, pode ler-se unicamente a este propósito, o seguinte: “Por outro lado, perpassa dos autos o desconhecimento pela Exequente de tal contrato de arrendamento dado como provado.”
O que está em consonância com os factos dados como provados em 15 e 16, a saber, que existe um documento particular denominado de “contrato de arrendamento para o comércio” onde intervieram a sociedade executada e T... Lda e um outro documento particular denominado de “Contrato Trespasse” onde consta a declaração de ter celebrado com a recorrente “um contrato de estabelecimento comercial”.
Ou seja, dar como provado a existência de tais documentos particulares é substancialmente diferente de considerar como provado que a Requerente aqui recorrente era arrendatária do prédio, em que data e que prédio, em especial a sua localização e áreas.
Dito ainda de outro modo, ao contrário do que pretende a Recorrente, não ficou decidido por sentença que a recorrente foi ou é arrendatária do prédio vendido em execução ao aqui recorrido!
Também por este motivo soçobra a pretensão da Recorrente.
Vem ainda a recorrente com o objetivo de ampliar a matéria de facto, desta feita, os factos dados como não provados.
• Da pretensão da recorrente em que seja considerado como não provado que: “Nem na data da penhora nem posteriormente a arrendatária na pessoa do seu legal representante tomou conhecimento de que o prédio onde exerce a sua atividade havia sido penhorado.”
Em primeiro lugar a pretensão da recorrente afigura-se contraditória com o seu articulado inicial e pedido. Pois aí se alega que não tomou conhecimento da penhora (artigos 12 e 13 transcritos nas alegações de recurso) para fundamentar o pedido de anulação da venda.
Portanto, salvo melhor entendimento se se trata de fundamento de facto que suporta o pedido, deveria ser do seu interesse que fosse dado como provado…, mas pretende a recorrente que seja dado como não provado!
De todo o modo, esta matéria (alegada em 12 e 13 do articulado inicial da recorrente) já foi dada como não provada em b) dos Factos dados como não provados, pelo que o recurso, neste segmento, é redundante. O que é requerido em sede de recurso em nada acrescenta ao que já foi decidido e que vai de encontro ao que é peticionado no recurso, mas de forma mais precisa e correta pois reporta-se ao facto tal qual foi alegado pela recorrente e não, como esta agora pretende, a mais do que foi alegado.
Julga-se que sem necessidade de outras considerações deve ser indeferida a requerida ampliação da matéria de facto dada como não provada.
• ii) Da alegada nulidade da sentença por omissão de pronúncia
Inexiste qualquer nulidade da sentença. Esquece-se a recorrente que foi dado como não provado:
“a) o edital da penhora não tenha sido afixado no prédio penhorado;
b) apenas na data descrita em 20) dos Factos provados a Requerente ficou a saber que o prédio nº ... inscrito na matriz sob o Art.º ...21 havia sido penhorado nos presentes autos e posteriormente adquirido pelo Exequente, razão pela qual pretendia que a Requerente procedesse à sua entrega livre e desocupada”
E da fundamentação da sentença pode ler-se:
“Assim sendo, vertendo as considerações supra ao caso concreto, em primeiro lugar, a matéria de facto dada como provada não permite extrair a conclusão de que a Requerente apenas no dia 12 de Janeiro de 2021, após contacto da agente de execução CC a fim de proceder à desocupação do espaço aludido em 17) e 19) é que teve conhecimento da venda do prédio em causa, bem como, da penhora que a antecedeu. Por outro lado, perpassa dos autos o desconhecimento pela Exequente de tal contrato de arrendamento dado como provado. Consequentemente, não se vislumbra como poderá ser imputável ao Exequente e/ou a agente de execução a nomeação como depositária do bem da Requerente. Distarte, todos os editais de penhora, de venda, foram afixados nos termos legalmente previstos. Já a executada e executado AA tinham conhecimento do arrendamento em questão e nada disseram.
Ou seja, a douta sentença recorrida pronunciou-se sobre tal matéria e bem, desfavoravelmente ao pretendido pela recorrente.
Competia à recorrente alegar e provar que o facto que sustenta a sua pretendida nulidade de penhora se verificou, desde logo o seu desconhecimento (da penhora). Tal facto foi dado como não provado assim como foi dado como não provado que o edital não tenha sido afixado. Pelo que nenhum dever da Sra. Agente de Execução poderia ser equacionado como pretende erradamente fazer crer a recorrente.
Termos em que deve aqui igualmente improceder o recurso.
Por último,
•iii) Da alegada omissão do dever de verificação do ónus de arrendamento que impendia sobre o prédio penhorado
Começa a recorrente por afirmar “A AE não realizou qualquer diligência a fim de apurar a que título é que o prédio se encontrava ocupado.”, cfr. conclusão 22.
Dos factos dados como provados nada consta no sentido afirmado pela recorrente, sendo que toda a construção de alegada omissão do dever por si defendido é sustentado em factos que não foram dados como provados e, cabendo o ónus de alegação e prova, mais uma vez, ao requerente aqui recorrente, soçobram todas as suas conclusões de direito.
De todo o modo e sem prescindir, a douta sentença pronuncia-se sobre a questão enunciada. Diz expressamente a douta sentença que ainda que se verificassem as omissões por si alegadas tal não tem como consequência legal nulidade de venda. Leia-se:
“(…)
Por outro lado, perpassa dos autos o desconhecimento pela Exequente de tal contrato de arrendamento dado como provado. Consequentemente, não se vislumbra como poderá ser imputável ao Exequente e/ou a agente de execução a nomeação como depositária do bem da Requerente.
Distarte, todos os editais de penhora, de venda, foram afixados nos termos legalmente previstos. Já a executada e executado AA tinham conhecimento do arrendamento em questão e nada disseram. Contudo, daí deverá a Requerente, caso o entenda, extrair as devidas consequências, ainda que não nesta sede, mas em acção própria. Consequentemente, a falta de notificação da Requerente, na qualidade de arrendatária, não acarreta qualquer nulidade da venda, cabendo aquela, se ainda estiver em tempo, propor acção de preferência nos termos gerais e/ou acção tendente ao reconhecimento do alegado direito de retenção que nesta sede não cumpre apreciar (“não se tratando duma decisão de mérito sobre a existência ou inexistência do invocado direito de preferência - já que o processo executivo não é a sede própria para o reconhecimento de quaisquer direitos (v.g., o de arrendatário), nem mesmo a título meramente incidental -, tudo quanto o tribunal “a quo” tinha de fazer era constatar a existência, ou não, de consenso entre as partes na execução (exequente e executada) acerca da subsistência do invocado arrendamento habitacional conferidor do direito de preferência na venda da fracção autónoma penhorada”
Nos termos e com os fundamentos expostos, improcede o incidente de anulação de venda proposto.”
Remata pela manutenção da decisão recorrida – facto e direito.
*
No 1º grau sustentou-se a inexistência das nulidades apontadas.
v)-
Foram dispensados os vistos. Cumpre apreciar e decidir.
*
II- ENQUADRAMENTO JURÍDICO
Pelas conclusões das alegações do recurso se afere e delimita o objecto e o âmbito do mesmo.
III – OBJECTO DO RECURSO
As questões que se colocam ao julgador na apelação têm a ver com os factos a considerar e com a decisão do mérito do incidente.
IV- mérito do recurso
Factos a ter em conta
A Apelante pretende ver como provado que:
- À data da penhora do prédio vendido na execução a Requerente era arrendatária de tal identificado prédio.
Fundamenta tal desiderato na prova documental e testemunhal produzida, e bem assim no segmento da fundamentação de direito onde se reconhece a qualidade da arrendatária da Requerente- conclusões 7ª, 8ª e 9ª da minuta.
A Apelante pretende ver como não provado que:
- Nem na data da penhora nem posteriormente a arrendatária na pessoa do seu legal representante tomou conhecimento de que o prédio onde exerce a sua atividade havia sido penhorado.
Fundamenta tal desiderato na constatação de que da globalidade da prova produzida não resulta demonstrado que a requerente tenha tomado conhecimento de tal factualidade. Conclusões 10ª a 12ª da minuta.
Vendo.
Sobre a factualidade impugnada foram produzidas provas, testemunhais e documentais, todas elas de livre apreciação por parte do Tribunal. Não há sobre as questões fácticas colocadas prova tabelada carreada para os autos.
Por outro lado, foi produzida ampla prova testemunhal. Que se encontra gravada.
A Apelante não cumpre o ónus a que se refere o artigo 640º, 1, b) e 2, a)a e b) do CPC.
Não indica os concretos meios de prova constantes do processo que impunham decisão diversa da tomada, ou agora pretendida. Não faz a transcrição, com indicação da sua localização na gravação, relativamente aos vários depoimentos havidos, e bem assim a sua análise crítica de modo a tudo contrapor em relação à seguida pelo 1º grau.
Cabe ainda dizer o seguinte: não é por resultar provado um facto negativo, que, em consequência se deva considerar provado o facto contrário, positivamente.
De uma resposta negativa a um facto, nada é lícito retirar, em sede de decisão sobre matéria de facto.
De se constatar resultar da prova não se ter provado que, não se pode concluir, em sede de decisão de matéria de facto, por presunção, ou por elemento lógico de interpretação, ficar provado que…
Outra coisa será em matéria de interpretação, escolha e aplicação da norma aplicável, tarefa em que o Tribunal não está sujeito às alegações das partes e pode fazê-lo, livre, todavia motivadamente.
Daí que a pretendida recorribilidade da decisão sobre a matéria de facto vá rejeitada, como requerido pelo Apelado Exequente, nos termos do artigo 640º, 1 do CPC, e que não admite sanação.
*
Diga-se ainda que o aditamento pretendido aos factos não provados, porque se factos não provados se continua a tratar, é inócuo para a decisão da causa, uma vez que a aplicação do direito incide sobre a matéria provada.
*
A sentença recorrida especifica os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
Não padecendo, por isso, de nulidade – cfr. Artigo 615º, 1, b) do CPC.
Só a ausência total de fundamentação, de facto ou de direito, é que preencheria o requisito na nulidade.
*
A Apelante – na conclusão 13ª da minuta - vem dizer que alegou determinada factualidade e que sobre essa factualidade não há decisão no sentido de provada ou não provada. Cfr. Conclusão 46ª.
Refere ocorrer o vício da omissão de pronúncia do artigo 615º, 1, d) do CPC.
Cabe referir ser jurisprudência uniforme o entendimento de que a nulidade por omissão de pronúncia só ocorre quando o tribunal não se pronuncia em absoluto sobre qualquer questão que devesse conhecer.
Essa nulidade também só se verifica quando o tribunal deixa de se pronunciar, sobre a questão, e não sobre os argumentos, e só ocorre quando o tribunal não se pronuncia, sem que essa apreciação ou decisão tenha ficado prejudicada pela solução, eventualmente, dada a outras.
Relativamente à questão de direito o 1º grau pronunciou-se sobre o pedido formulado.
Sobre a factualidade alegada, o 1º grau fundamentou de facto a sentença proferida, não havendo assim omissão de pronuncia nesta parte.
Se a parte entende não ter sido dado como provado ou como provado determinado facto que reputa com interesse para a decisão da causa, então em sede de impugnação da decisão de facto, deve requerer em conformidade solicitando a ampliação da matéria de facto provada, designadamente até com factos resultantes da instrução e do julgamento da causa.
Actuação que a Apelante teve, aliás.
Porém, tem de cumprir os ónus do impugnante da decisão sobre a matéria de facto – cfr. Artigo 640º do CPC.
Verdade é que a nulidade apontada, carece de verificação.
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Os factos a ter em conta para apreciação do incidente são os já tidos em consideração na 1ª instância, transcritos em supra iii)- do relatório, para que se remete.
Não padecem de contradição ou ambiguidade. Não cabe oficiosamente alterá-los.
Do mérito do incidente
Na decisão recorrida trilhou-se, em sede de aplicação do direito aos factos, atento o pedido, o caminho que vamos igualmente acompanhar.
A acção executiva entrou em juízo em 16.09.2010, pelo que, cumpre aplicar os preceitos do Código de Processo Civil anteriores à reforma operada em 2013.
Assim, em primeiro lugar, temos de ter em consideração que “a venda executiva não afasta o exercício dos direitos de preferência de terceiros na aquisição dos bens penhorados»( MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA in “Acção Executiva Singular”, 1998, p. 379.). «No entanto, nem todas as preferências são reconhecidas na acção executiva: nesta só procedem os direitos legais de preferência e os direitos convencionais de preferência que sejam dotados de eficácia real (art. 422º Código Civil), pelo que não são reconhecidas as preferências meramente obrigacionais» (MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, ibidem).
Entre os que gozam do direito legal de preferência está o arrendatário de prédio urbano ou de uma fracção autónoma, na venda do local arrendado há mais de um ano (art. 47º, nº 1, do R.A.U.).
A falta de menção na publicidade da venda do bem penhorado da existência de arrendatário, desconhecido, e também a não notificação do mesmo para exercer, querendo, o direito de preferência legal na venda, não acarreta a nulidade desta, não obstando a que tal direito possa via a ser exercido em acção própria, não em sede de acção executiva.
Escreve-se na decisão recorrida, com acerto:
Assim sendo, vertendo as considerações supra ao caso concreto, em primeiro lugar, a matéria de facto dada como provada não permite extrair a conclusão de que a Requerente apenas no dia 12 de Janeiro de 2021, após contacto da agente de execução CC a fim de proceder à desocupação do espaço aludido em 17) e 19) é que teve conhecimento da venda do prédio em causa, bem como, da penhora que a antecedeu.
Por outro lado, perpassa dos autos o desconhecimento pela Exequente de tal contrato de arrendamento dado como provado.
Consequentemente, não se vislumbra como poderá ser imputável ao Exequente e/ou a agente de execução a nomeação como depositária do bem da Requerente.
Distarte, todos os editais de penhora, de venda, foram afixados nos termos legalmente previstos.
Já a executada e executado AA tinham conhecimento do arrendamento em questão e nada disseram.
Contudo, daí deverá a Requerente, caso o entenda, extrair as devidas consequências, ainda que não nesta sede, mas em acção própria.
Consequentemente, a falta de notificação da Requerente, na qualidade de arrendatária, não acarreta qualquer nulidade da venda, cabendo aquela, se ainda estiver em tempo, propor acção de preferência nos termos gerais e/ou acção tendente ao reconhecimento do alegado direito de retenção que nesta sede não cumpre apreciar (“não se tratando duma decisão de mérito sobre a existência ou inexistência do invocado direito de preferência – já que o processo executivo não é a sede própria para o reconhecimento de quaisquer direitos (v.g., o de arrendatário), nem mesmo a título meramente incidental -, tudo quanto o tribunal
“a quo” tinha de fazer era constatar a existência, ou não, de consenso entre as partes na execução (exequente e executada) acerca da subsistência do invocado arrendamento habitacional conferidor do direito de preferência na venda da fracção autónoma penhorada” – Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 04.12.2007 disponível in www.dgsi.pt).
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Nos autos foi em 27-11-2013 penhorado o imóvel que garantia a dívida exequenda – um prédio urbano composto de terreno para construção sito em .../..., ..., pertença da Executada sociedade.
O imóvel veio a ser objecto de venda judicial por leilão electrónico, e foi adjudicado ao banco Exequente em 7-10-2017.
A Senhora AE afixou o edital da penhora no imóvel penhorado, na presença de um dos também Executados, AA, sócio e gerente da Executada Sociedade, fiel depositária.
Não se mostra que ao Exequente, aos autos ou à AE tenha chegado a notícia de qualquer arrendamento do imóvel penhorado a terceiro.
A Senhora AE afixou o edital da venda no imóvel penhorado, onde já existiam algumas construções, na presença do mesmo também Executados, AA, sócio e gerente da Executada Sociedade, fiel depositária.
Na altura a AE deu nota do aspecto abandonado do prédio, sem pessoas, com os portões degradados, e cheio se ervas por cortar.
Não se mostra que ao Exequente, aos autos ou à AE tenha chegado a notícia de qualquer arrendamento do imóvel penhorado a terceiro, agora a ser vendido.
Realizou-se a venda, como se disse.
Porém resulta apurado que a identificada T... Lda., por sua vez, era arrendatária do espaço comercial que o prédio oferecia desde Fevereiro de 2007, conforme contrato de arrendamento celebrado com a proprietária em 1 de Fevereiro de 2007.
O processado, desde a penhora do bem à venda do mesmo, olvidou a ora Requerente, arrendatária, por desconhecimento, o que não é assacável a qualquer falta de dever de cuidado da AE ou e do Exequente.
O mesmo já não se pode dizer do Executado AA, legal representante da fiel depositária do bem penhorado, e familiar dos detentores do capital societário da ora Requerente e Apelante.
Quer aquando da penhora, quer aquando da venda, não se pode considerar que a lei exigia a notificação do arrendatário para esses actos e para os termos dos autos, e que a formalidade foi omitida, porque a existência de eventual arrendatário era de todo desconhecida, e também não se pode considerar que a não notificação da arrendatária, tem como efeito indirecto, mas necessário, a invalidade quer da penhora, quer da venda. Cfr. Artigo 195º, 1 do CPC.
Quer aquando da penhora, quer aquando da venda, o olvido de arrendatário, por desconhecimento da sua existência, não influem no exame ou na decisão da causa.
Sobre o ponto judicou o TRG no Ac. de 10 de Maio de 2018, no p. nº 85/18.3YRGMR (Relator Margarida Almeida Fernandes), acessível no site da dgsi.net, o seguinte:
No que concerne às consequências da omissão de notificação do titular do direito de preferência na venda dos bens penhorados dispõem os nº 2 e 4 do art. 819º do C.P.C..
Nos termos do nº 2 do citado artigo A falta de notificação tem a mesma consequência que falta de notificação ou aviso prévio na venda particular. Esta venda particular não significa venda por negociação particular, mas a venda nos termos gerais do direito civil (neste sentido, entre outros, vide Ac. da R.G. de 19/05/2004, in www.dgsi.pt).
E nos termos do nº 4 do mesmo preceito A frustração da notificação do preferente não preclude a possibilidade de propor ação de preferência, nos termos gerais.
Assim, a reacção do preferente não notificado para a abertura de proposta na venda mediante propostas por carta fechada resume-se à possibilidade de instaurar acção de preferência nos termos gerais (art. 1410º do C.C.).
25
Com efeito, contrariamente ao defendido pelo apelante a omissão da referida notificação não acarreta a nulidade do acto da venda.
Isto mesmo foi defendido pelo Prof. Alberto dos Reis, in Processo de Execução, Vol. II, p. 344, onde se lê “(…) dizendo-se no nº 2 do art. 892º que a falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação na venda particular, qual seja a de possibilitar ao preferente não chamado a propositura de acção de preferência, não implica aquela falta de notificação, diversamente do que acontecia perante o 5 do art. 848º do CPC de 1876, nulidade processual, traduzida na anulação de tudo o que se processasse a partir do momento em que a notificação deveria ter ocorrido”.
O aqui referido mantém-se actual atenta a mesma redacção do art. 819º nº 2 do C.P.C..
Cremos ser pacífica a doutrina no sentido supra referido.
A título de exemplo veja-se Eurico Lopes-Cardoso, in Manual da Acção Executiva, 3ª ed. (reimpressão), Almedina, 1992, pág. 545; Rodrigues Bastos, in Notas ao Código de Processo Civil, vol. IV, pág. 126 a 127; Conselheiro Amâncio Ferreira, in Curso de Processo de Execução, 4ª edição revista e actualizada com as alterações introduzidas pelo Dec.-Lei nº 38/2003 de 8 de Março, pág. 310 a 312; Lebre de Freitas, in A Acção Executiva à Luz do Código de Processo Civil de 2013, 6ª ed, Coimbra Editora, pág. 386 e 387. Igualmente Rui Pinto, in Notas ao Código de Processo Civil, Vol. II, 2ª ed., Coimbra Editora, pág. 390, que refere “A falta de notificação importa direito a acção de preferência, conforme o nº 2 do art. 1410º do Código Civil. Trata-se, pois, de uma oponibilidade plena por acção autónoma e não por meio de embargos de terceiro, o que se compreende por a incompatibilidade funcional entre a execução e o direito real de aquisição passar pela necessidade de exercício da preferência”.
Este entendimento é quase consensual na jurisprudência.
No Ac. do S.T.J. de 09/05/2002, in www.dgsi.pt lê-se “A falta de notificação do preferente não gera nulidade processual, tendo apenas como consequência a possibilidade de o preferente exercer o seu direito em acção de preferência, a propor nos termos gerais (art. 892º, nº 2 e 4, CPC)”.
No mesmo sentido vide Ac. do S.T.J. de 01/09/2016, Ac. da R.G. de 19/05/2004, Ac. da R.P. de 23/11/2006, Ac. da R.L. de 31/10/2007, in www.dgsi.pt.
A tese contrária, minoritária, foi defendida no Ac. do S.T.J. de 28/05/1996, in www.dgsi.pt, contudo, a mesma tem contra si um forte argumento, a saber, no caso de controvérsia entre as partes na execução acerca da existência do direito de preferência, a procedência da arguição da nulidade supõe a prova pelo arguente da nulidade da subsistência do alegado direito de preferência, o que não se compadece com a natureza e tramitação do processo de execução. Igualmente, perante a impossibilidade de produção de prova na própria execução, não é de acolher a tese segundo a qual se podia ordenar a suspensão da instância e remeter as partes para os meios comuns uma vez que se entende que a execução não pode ser suspensa com fundamento em causa prejudicial nos termos do art. 271º nº 1 1ª parte do C.P.C. (tanto mais que, no caso em apreço, inexiste causa já proposta havendo, sim, acção a instaurar).
Em conclusão, o disposto no art. 819º nº 2 e 4 do C.P.C. afasta o disposto nos art. 188º nº 1 a), 191º nº 1, 195º do C.P.C..
No que concerne à consequência da omissão da referência à existência de arrendamento no anúncio e edital que publicitou a venda entendemos que a mesma, por maioria de razão, não consubstancia nulidade. Acresce que tal omissão não influi no exame ou na decisão da causa.
Uma vez que os direitos do preferente ficam sempre salvaguardados através da possibilidade de instauração da acção de preferência apenas no caso de procedência desta ocorre a anulação da venda.
Revertendo ao caso em apreço, face ao contrato de arrendamento apresentado, é incontestável que o apelante parece ser titular de preferência legal na venda judicial em causa (art. 1091º nº 1 a) do C.C.).
Como o arrendamento não foi comunicado atempadamente à Sra. Agente de Execução a mesma não procedeu à notificação do preferente, nem fez menção do mesmo no anúncio e edital, o que não lhe é censurável. Contudo, como deixamos dito, tais omissões não consubstanciam qualquer nulidade processual que conduza a que o acto da venda fique sem efeito. De qualquer modo, sempre se dirá que o arrendatário, pelo menos no dia …, dia da afixação do edital no imóvel, tomou conhecimento da venda judicial pelo que poderia ter exercido o seu direito de preferência no dia designado para abertura de propostas mediante carta fechada, o que não fez.
Neste douto Acórdão ajuiza-se deste modo: se a falta de menção da arrendatária como preferente na venda a realizar (no caso por leilão electrónico) não conduz à nulidade da venda, por maioria de razão, a falta de notificação da penhora à mesma arrendatária, eventual preferente na venda, não pode conduzir à nulidade da penhora.
*
A Apelante pretende ver anulada a penhora, e com isso todo o processado subsequente, venda incluída.
Da conclusão 14ª à 47ª da minuta de recurso, repisa numa mistura de argumentos de facto, a que falta respaldo na factualidade provada, e argumentos de mera alegação, sem suporte no direito positivo e na prática dos tribunais.
A anulação da venda judicial é dificultada nos termos da lei por motivos de protecção do comprador e de segurança das relações jurídicas. Não sendo caso de anulação da venda que ocorreu, e por maioria de razão, como se viu, também não sendo caso de anulação da penhora, subsiste a tramitação processual havia, sem mácula.
Decidida, com clareza a questão dorsal do litígio, prejudicada fica a apreciação de argumentos circunstanciais.
*
Improcede a apelação.
V-DECISÃO:
Pelo que fica exposto, acorda-se neste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Na Relação, custas pela Requerente CN..., Unipessoal, Lda., fixando-se a taxa de justiça a pagar em 2UCs.
Coimbra, 27 de Junho de 2023.
(Rui António Correia Moura)
(João Moreira do Carmo)
(Fonte Ramos)
E também resulta que a ora Apelante e Requerente adquiriu as referidas instalações e demais elementos do estabelecimento que ali se encontrava instalado à sociedade T... Lda por contrato de trespasse de 5 de Janeiro de 2015.